Rappel : le Forum d’Universimmo a migré sur cette nouvelle plate-forme en 2009.
Le forum ancienne version (36545 membres, 65355 sujets et 524136 messages) reste accessible ici
             
 
  Abonnez-vous à nos flux RSS. Les flux RSS permettent d’être informé automatiquement des dernières publications du Forum UniversImmo
Universimmo.com
Identifiant:
Mot de passe: Se souvenir de moi?
Mot de passe oublié?

 Sélectionnez un thème:
 
Accueil | Portail | S’enregistrer | Sujets actifs | Recherche | FAQ  
Sondages actifs | Sujets sans réponse | Règles du forum

 Tous les forums
 Coproprietaires
 Comptabilité des copropriétés
 Rattachement facture à l'exercice concerné
Imprimer le sujet Imprimer le sujet
Partager ce sujet Partager ce sujet
  Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
  Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum
Page précédente 
Auteur
Sujet précédent Sujet Sujet suivant
Page: de 4 

JPM
Modérateur

8598 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

 61 Posté - 02 mai 2018 :  10:51:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
*
*
Quand une écriture a été omise en 2017, pas d'autre solution que de la passe en 2018.
Signature de JPM 
La copropriété sereine

Gédehem
Pilier de forums

15985 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 62 Posté - 02 mai 2018 :  10:59:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Eternel problème :
Attention à la lecture des arrêts, à leur interprétation.

Je m'étonne que JPM soit tombé dans ce piège ... par 'idéologie' ?

La Cour se prononce toujours sur la question qui lui est posée.
Dans l'affaire rapportée :
" M. X..., propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, a assigné le syndic, ....., et Mme Y..., membre du conseil syndical, en paiement de dommages et intérêts, en invoquant les fautes commises par ceux-ci dans la gestion d'un sinistre lié à une fuite d'eau survenue sur une canalisation enterrée, desservant l'immeuble ; "

M. X demande le paiement de DI pour faute du syndic et de la pdte du CS.

Ce à quoi la Cour répond justement : il n'y a pas faute justifiant un préjudice que M.X ne démontre pas.
Pas de préjudice, pas de DI.

Elle ne se prononce pas du tout sur l'absence de convocation d'une AG ou du refus de payer les provisions ou travaux en raison de l'absence de décision d'AG.

La question ne lui est pas posée. L'article 37 du décret n'est pas cité.

Les précédents arrêts cités plus haut (03-19787 de 2003 et 05-17119 de 2005), pris au visa de cet art.37, ne sont pas remis en cause : l'approbation ultérieure d'une dépense ne vaut pas approbation du contrat ou de l'acte l'ayant entrainé.

Principe qui devrait être affiché dans tous les cabinets de syndic.

NB : dans ces affaires, il n'est pas invoqué un préjudice, pas de DI demandé.
Les syndicats sont déboutés de leurs prétentions au motif qu'aucune AG n'a décidé les dépenses dont le paiement est demandé.

Édité par - Gédehem le 02 mai 2018 11:05:57

ribouldingue
Pilier de forums



17238 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 63 Posté - 02 mai 2018 :  11:03:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si

Mais quand il y a des erreurs et des omissions, on est bien obligé de les prendre en compte plus tard.

En droit des sociétés, cela rend la dépense non fiscalement déductible, mais elle est acceptable. pareil ici, et comme il n'y a pas de fiscalité, pas d'impact.

JPM
Modérateur

8598 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 64 Posté - 02 mai 2018 :  11:29:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Lunettes :

citation:
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande de dommages et intérêts au titre de travaux urgents non avalisés par une assemblée générale extraordinaire,
AUX MOTIFS QU'il ressort des dispositions combinées des articles 9, 35 et 37 du décret du 17 mars 1967 que lorsque, conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic fait procéder à des travaux urgents :
- il peut émettre un appel de fonds provisionnel égal au tiers du montant des travaux,- il doit informer le syndicat des copropriétaires,- il doit convoquer une assemblée générale en urgence afin de conformer la commande ;


Un arrêt de cassation est rarement autonome de l'arrêt d'appel. D'où l'intérêt de lire les moyens de cassation

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Gédehem
Pilier de forums

15985 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 65 Posté - 02 mai 2018 :  11:38:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Certes, mais ce moyen n'est pas retenu, pas plus que les 2 autres, pour une demande portant sur l'indemnisation d'un préjudice, ce qui saute aux yeux sans lunettes.
M. X ne démontrant pas ce préjudice, la demande de DI, qui est le fond de la question, est rejetée.
Ce que le demandeur souligne dans ses moyens : ".. cependant comme le premier juge l'a rappelé, il incombe à M. X... de rapporter la preuve d'un préjudice ayant un lien de causalité avec cette faute ;"
Pas de preuve d'un préjudice, pas de DI. Il n'est pas question d'autre chose.
Ce M. X s'est fourvoyé dans cette demande. (*)

Il faut noter que cet arrêt n'est pas pris au visa de l'art.37, et pour cause, ce n'est pas la demande, à la différence des 2 autres arrêts cités.
Il n'y a sur ces derniers aucun revirement.

(*) on doit se poser des questions sur son 'conseil' qui l'a ici très mal conseillé.

Édité par - Gédehem le 02 mai 2018 12:01:09

JPM
Modérateur

8598 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 66 Posté - 02 mai 2018 :  12:16:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

La Cour de cassation juge, dans le cas de l'article 37, que la nullité des actions du syndic n'ayant pas convoqué l'assemblée ne peut être prononcée que s'il y a eu préjudice.

On ne peut qu'être d'accord avec cette jurisprudence qui est substituée à l'ancienne qui sanctionnait à l'aveugle.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Gédehem
Pilier de forums

15985 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 67 Posté - 02 mai 2018 :  12:36:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pas du tout, et je trouve très curieuse votre interprétation !

M. X argue d'un préjudice causé par une faute du syndic et de la représentante du CS pour demander des DI.
La Cour écarte tous les moyens avancés, M. X n'apportant pas la preuve d'un préjudice.

D'où la solution constante dans ce type d'affaire, cet arrêt n'apportant aucune novation : pas de préjudice, pas de DI.
On peut en sortir à la pelle de cet ordre.

Qui ne changent rien au principe énoncé par l'art.37 rappelé par les 2 arrêts cités.
Et bien d'autres dans le même sens, en particulier sur l'impossibilité de réclamer aux copropriétaires leur quote part s'il n'y a pas eu d'AG.
Ce qui n'a rien à voir avec une demande de DI pour un supposé préjudice.

Lorsqu'on viol l'art.37 ou qu'on réclame des provisions, il n'y pas de préjudice à démontrer.

https://www.legifrance.gouv.fr/affi...03&fastPos=1

(accessoirement, on notera que la Cour était présidée par le Pdt Weber, dont on connait les commentaires sur la jurisprudence qui concerne le syndic en particulier.)

Édité par - Gédehem le 02 mai 2018 12:53:41

philippe388
Pilier de forums

14076 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 68 Posté - 02 mai 2018 :  16:57:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
viviane :
citation:
Un type a la fois payé pour "expertiser" et vous dire les problèmes théoriquement de façon neutre.... qui ensuite vous propose de les réparer ben.... c'est plus que louche.


J'ai donné ma vielle voiture de 1988 à expertiser, et c'est payant. Le garage m'aussi communique le cout des réparations. Est-ce louche ? je dois changer de garage ?

Un architecte dessine les plans, contacte des entreprises, et choisi celles qui sont pour lui les meilleures. Est-ce louche ?

J'ai aussi fait des expertises payantes, et certains ont passé des commandes. Suis-je un voleur ?


Viviane
Pilier de forums

4551 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 69 Posté - 02 mai 2018 :  19:00:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
@Philippe388
Et vous en êtes, au post 68, à aller repêcher un truc que j'ai dit au post 20, prouvant ainsi
- que vous n'avez pas lu mon post 44
- que vous battre avec moi est TRES largement plus important pour vous que faire des réponses utiles au questionneur...

Bref

A part ça, je suis d'accord avec Gedehem que l'arrêt qu'il cite et celui cité par JPM ne portent pas sur des problèmes strictement identiques puisque dans un cas c'est le syndicat qui assigne un copro et dans l'autre un copro assigne le syndic et un membre du CS.
Mais les raisons sont les mêmes : des APPELS DE PROVISIONS non décidés par l'AG

Ce qui n'est PAS le cas de ce fil.

@martin09

citation:
Mais ne doit-on pas rattacher strictement une dépense à l'année comptable qui l'intéresse ?


On vous a dit dès les premiers posts et plusieurs fois ensuite, parce que vous avez plusieurs fois reposé la question, que SI on doit. Et ça n'a pas été fait. Donc ça a été rattaché à l'exercice suivant,
Maintenant, ce que j'aimerais savoir, c'est ce que vous ESPEREZ OBTENIR ?

Sinon on peut tourner en rond 100 posts de plus. Parce que votre syndic a fait une faute, oK.c'est établi.

Ca ne dit pas pour autant que la sanction de la faute sera celle que vous espérez.... et qu'on ne connait pas.
Tout comme o ne sait pas non plus combien de temps et d'argent vous êtes prêt à consacrer à obtenir cette sanction -si elle est "obtenable".


Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 02 mai 2018 19:19:54

Gédehem
Pilier de forums

15985 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 70 Posté - 02 mai 2018 :  19:54:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Mais les raisons sont les mêmes : des APPELS DE PROVISIONS non décidés par l'AG

Comme dit JPM : lunettes !
Où voyez vous que "les raisons sont les mêmes, les provisions ???
Ces 2 arrêts n'ont strictement rien à voir.

Dans l'un il s'agit d'une demande d'indemnisation au prétexte d'un préjudice. Il n'est pas un instant question de provisions ni même de travaux ou d'AG urgente ou pas.
Demande de DI pour préjudice. Rien à voir avec des provisions.

Dans l'autre il s'agit d'une action du syndicat destinée à faire payer des travaux par un copropriétaire, action contestée au visa de D.37.
Rien à voir avec une demande de DI pour préjudice.

Un 3ème pour la route : contestation d'une décisions d'AG, toujours au visa de D.37, avec la même solution : annulation en raison de l'absence de convocation d'une AG approuvant les travaux.
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...17&fastPos=1

Commentaire personnel : je trouve ahurissante la position de certains, qui contestent l'obligation de convoquer une AG pour approuver des travaux, et en cas d'urgence par une AG convoquée sans délai.
Selon le principe que le syndic ne peut commander des travaux/contracter, même en cas d'urgence, sans décision d'AG.
Il est vrai que j'ai perdu mes bras depuis longtemps .....

Viviane
Pilier de forums

4551 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 71 Posté - 02 mai 2018 :  20:02:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Où voyez vous que "les raisons sont les mêmes, les provisions ???


Pour l'arrêt que vous citiez hier, on en a déjà débattu sur une bonne dizaine de posts, de pourquoi ça ne peut être que ça, j'ai aucune envie de recommencer sur 50 de plus pour tourner en rond
pour l'arrêt cité par JPM, relisez-le, moyen inclus, c'est écrit en toutes lettres.

Dans les deux cas la "faute" est d'avoir fait des appels tels que prévus art37 sans décision d'AG.

Ca fait 30 posts que vous classez une expertise décidée et payée par le BP (cas de martin09) dans les travaux urgents de D37...
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 02 mai 2018 20:14:44

JPM
Modérateur

8598 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 72 Posté - 02 mai 2018 :  20:51:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il est vrai que je revendique hautement la possibilité pour le syndic, en cas de dégradation importante d'une descente d'eaux vannes, de faire exécuter sans délai le travail de remplacement sans avoir à convoquer une assemblée mais seulement en consultant le conseil syndical.

Il est évident que qu'il ne doit pas accepter le remplacement au triple du prix et par une entreprise non qualifiée....



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Gédehem
Pilier de forums

15985 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 73 Posté - 02 mai 2018 :  21:14:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ce n'est pas une possibilité : le syndic doit sans tarder ( aussitôt le samedi soir à 21 h ! ) prendre les mesures conservatoires, et si besoin faire réaliser les travaux mettant fin à la fuite d'eau de la canalisation percée.
A condition de trouver un préposé du syndic au bout du fil un samedi soir à 21 h, bien entendu ....

Ce qui ne change rien au fait que ce syndic, dès le lundi matin, devra établir la convocation à une AG devant se tenir le mercredi ou le jeudi afin de statuer sur les travaux engagés en urgence par le syndic.
Pour ratifier ces travaux, ou non.

C'est de cela dont il est question D.37, point traité par les arrêts cités.
Point en phase avec le présent sujet, d'un syndic qui passe commande pour une "expertise" sans décision d'AG, et même AG 'urgente" si urgence.

Disposition dont il faut bien comprendre la signification générale : que ce soit pour le 'courant' ou dans le cas d'urgence, le syndic ne peut commander des travaux, et donc engager les fonds du syndicat, sans qu'une AG l'y autorise.
Dans le cas de l'urgence, pour ratifier ces travaux.

Dit autrement, pour résumer, même en cas d'urgence, le syndic ne peut passer commande et de ce fait engager des fonds sans décision/autorisation d'une AG.
Hors d'une décision d'AG, il est hors du cadre de son mandat.

une expertise décidée et payée par le BP (cas de martin09)
'Lunettes' encore : cette commande passée en 2016 et facturée en novembre 2016 n'était pas prévue au BP 2016 ni spécifiquement.
Raison pour laquelle elle apparait dans le BP 2017 ....

Édité par - Gédehem le 02 mai 2018 21:20:36

Viviane
Pilier de forums

4551 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 74 Posté - 02 mai 2018 :  21:23:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Point en phase avec le présent sujet, d'un syndic qui passe commande pour une "expertise" sans décision d'AG, et même AG 'urgente" si urgence.


Non, pas en phase

1) parce que ça n'a rien à vir avec des travaux urgents
2) Parce que quand même c'est à postériori, en incluant la dépense dans le BP, le syndic a validé les APPELS.

On est donc ailleurs que sur la problématique de D37

Au passage, chez nous on appelle le plombier plusieurs fois par an depuis des années pour des fuites ou DDE divers. Et on fait les travaux nécessaires à la réparation, qui parfois consistent a changer un petit bout de colonne parce que pas d'autre choix. Et sans faire ni AG ni appels spécifiques. Et sans crainte parce que le poste 615 du BP n'est pas prévu pour acheter des timbres. Et que chez nous il est gras, justement pour éviter les AG inutiles.
Par contre pour changer une colonne entièrement AVANT qu'elle fuie ou y compris là ou ça fuit pas, là oui, y'a AG AVANT.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 02 mai 2018 21:32:03

Gédehem
Pilier de forums

15985 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 75 Posté - 02 mai 2018 :  21:34:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Et sans faire ni AG ni appels spécifiques.

Parce que vous avez une bonne gestion avec un bon budget prévisionnel qui prévoit tout, même l'imprévisible, d'où le pouvoir du syndic pour engager ces réparations.
Rien que de la gestion normale et saine, comme c'est le cas dans bien des syndicats.

Dans le présent sujet, et dans les affaires abordées par les 2 arrêts que j'ai cité, il s'agit d'autre chose : de commandes/travaux engagés par le syndic hors de tout budget 'courant' (14-1) ou hors de budget spécifique (14-2).
Hors de ce cadre, le syndic n'est pas autorisé à passer commande, à engager des fonds, faute d'une décision d'AG (ordinaire ou urgente).

C'est de cela dont il est question ici à propos de cette "expertise".

Sur "en incluant la dépense dans le BP (de l'exercice suivant.ndlr) , le syndic a validé les APPELS. vous être précisément dans les cas sanctionnés par le juge : la ratification ultérieure de la dépense ne vaut pas approbation des travaux et des provisions correspondantes.
Impossible de poursuivre celui qui ne paie pas.

Incompréhensible que l'on puisse défendre ou prôner cette procédure.

Édité par - Gédehem le 02 mai 2018 21:41:54

Viviane
Pilier de forums

4551 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 76 Posté - 02 mai 2018 :  21:36:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Non, le syndic n'était pas autorisé à passer commande. Mais il n'a PAS fait d'appels "D37", donc si Martin09 veut se battre contre lui sur cette base là, il va dans le mur, à mon avis, c'est tout. Là c'est l'approbation des comptes qu'il faut contester. Et encore sans garantie réelle de succès.

Par ailleurs, on peut quand même se demander, ici comme dans toute procédure

- si cette expertise était nécessaire
- si elle a ou pas été surpayée.

Parce que si pas de préjudice pour le syndicat, où est donc le combat à mener qui vaille la peine de l'être ?
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 02 mai 2018 21:45:51

Gédehem
Pilier de forums

15985 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 77 Posté - 02 mai 2018 :  21:49:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Lorsqu'on refuse de comprendre .....

Peu importe des appels de fonds ou pas ! Un préjudice ou pas !
L'approbation du BP 2017 et cette ligne budgétaire ne peut entrainer ratification de la commande passée en 2016.
Si André (et d'autres ?) ne paie pas sa part, le syndic n'aura aucun moyen pour l'y obliger.

Il faudrait comprendre la difficulté dans laquelle se trouverait le syndicat. Ouvrir les yeux en relisant les arrêts et la conclusion de l'article plus haut :
"Pour le syndicat des copropriétaires, la conséquence du défaut de convocation de l'AG est radicale : Mme B se voit affranchie de toute dette. "
Pas d'AG : rien à payer.
Comprendre enfin que tout ceci n'est pas anodin, sans conséquence pour le syndicat.

Édité par - Gédehem le 02 mai 2018 21:54:04

Viviane
Pilier de forums

4551 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 78 Posté - 02 mai 2018 :  22:43:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Lorsqu'on refuse de comprendre .....


Que voulez-vous que je réponde à ça si ce n'est vous renvoyer le compliment
Bonne soirée

Ps : c'est pas la peine de recopier des bouts d' analyses, qui plus est hors contexte.... l'arrêt de la cour me suffit amplement,
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 02 mai 2018 23:20:54
Page: de 4 
Sujet précédent Sujet Sujet suivant  
 Page précédente  
Aller à:  
Imprimer le sujet Imprimer le sujet
Partager ce sujet Partager ce sujet
 
Universimmo.com © 2000-2012 AEDev Revenir en haut de la page
   












Copyright © 2000-2024 UniversImmo - SAS AEDév - tous droits réservés.
Informations légales | Contactez nous