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Viviane
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 21 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  12:27:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Viviane, ne vous enfoncez pas !
Si c'est une "offre de contrat", ou peu importe son appellation, ce n'est pas un "contrat" liant les parties citées.
C'est une simple proposition unilatérale qui n'engage pas le ou les destinataires..


Je ne m'enfonce nullement. C'est exactement pareil pour le "contrat" dont D11 exige qu'il soit joint aux convocations... On pourrait dire que le terme de "contrat" employé par le législateur est impropre : il ne sera réellement contrat qu'une fois prise la décision d'AG. Ce que D11 exige, du coup, n'est en fait qu'une "offre de contrat". Ce qu'un devis est avant acceptation de toutes les parties.
Il n'empĂȘche que tout le monde comprend parfaitement l'intention du lĂ©gislateur.
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

ÉditĂ© par - Viviane le 11 sept. 2018 12:38:56

Viviane
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Revenir en haut de la page 22 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  12:33:05  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Je vous invite Ă  lire la cassation du 14 juin 2018 sur l'absence de convention pour un avocat
https://www.dalloz-actualite.fr/sit...7-19.709.pdf


Il ne faut pas mĂ©langer les torchons et les serviettes. Ce arrĂȘt traite du problĂšme de savoir si l'avocat peut ĂȘtre payĂ© en l'absence de convention.

D11 traite de savoir si la désignation du syndic est ou pas valide en l'absence de contrat joint aux convocations, ce qui n'a rien à voir.

La sanction de l'absence de contrat est donc la nullité de la résolution désignant le syndic.

Savoir si le syndic, en l'absence de contrat, peut malgrĂ© tout ĂȘtre rĂ©munĂ©rĂ© est un autre problĂšme.
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

ÉditĂ© par - Viviane le 11 sept. 2018 12:37:33

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 23 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  12:41:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il est vrai que les juges ont ajouté une condition pénalisante, quasi suspensive au "de plein droit" (de par la loi).
https://www.courdecassation.fr/juri...5_39666.html

Autrement dit, il faudrait demander préalablement au syndic de s'expliquer sur ce défaut d'ouverture.
Comme s'il pouvait y avoir une justification possible exonérant le syndic d'une sanction en nullité de son mandat !
C'est ajouter aux textes une condition qui n'existe pas.

Dans la mesure oĂč la requĂȘte en dĂ©signation d'un administrateur provisoire (D.47) apporte la preuve du dĂ©faut d'ouverture, en apporte tous les Ă©lĂ©ments, que le juge est Ă  mĂȘme de constater ce dĂ©faut d'ouverture et donc la nullitĂ© du mandat, que c'est sur ce constat de la nullitĂ© du mandat et le dĂ©faut de syndic que le pdt du TGI dĂ©signe un AP, on ne voit pas du tout, mais pas du tout , ce que viendrait faire ici une procĂ©dure "contradictoire".

Sauf à se demander si "la profession" ne fait pas tout pour se protéger, comme cela est habituel.

ÉditĂ© par - GĂ©dehem le 11 sept. 2018 12:46:57

Viviane
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Revenir en haut de la page 24 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  13:02:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Perso, je trouve cet arrĂȘt parfaitement cohĂ©rent.

D47 permet de désigner un AJ au motif que le syndicat n'a plus de syndic
, et pas pour faire déclarer la nullité du mandat du syndic.

La procédure n'est pas contradictoire et suppose donc que le fait que le syndicat n'a plus de syndic soit déjà établi.

Or tant que la nullité du mandat n'a pas été prononcée par un juge, il n'est pas établi que le syndicat n'a plus de syndic.
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

ÉditĂ© par - Viviane le 11 sept. 2018 13:03:55

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 25 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  14:21:51  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Qui dit "procédure contradictoire" dit "demande d'explication des parties avant de statuer".
Ce qui met en cause la nullité "de plein droit" du mandat, c'est à dire par nullité automatique de par la loi pour défaut avéré, démontré, d'ouverture du compte passés les 3 mois.
Elle ne serait plus 'de plein droit', mais du fait du juge lui mĂȘme.

Le constat du dĂ©faut d'ouverture du compte ne suffit pas par lui mĂȘme, dĂ©faut dĂ©montrĂ© au pdt du TGI par requĂȘte selon D.47 ?
Il faudrait que le syndic s'en explique préalablement, contradictoirement ?
C'est ajouter une condition au texte. Abusivement ?

Ce que relevait Sunbird dans un autre sujet : il arrive que le juge se laisse embarquer dans des chemins de traverse ...

ÉditĂ© par - GĂ©dehem le 11 sept. 2018 14:24:10

Sunbird
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Revenir en haut de la page 26 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  14:23:41  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
La cassation du 5 juillet 2018 n° 17-21.034, dit simplement que pour demander la nullitĂ© pour absence d'ouverture de comptĂ© sĂ©parĂ©, doit ĂȘtre contradictoire, et ne peut passer par le D47. Sur ce point il y a une faute Ă©vidente de l'avocat.
https://www.courdecassation.fr/juri...5_39666.html


La cassation du 16 janvier 2013 n°11-28022 qui concerne la nullité du mandat est un revirement de la jurisprudence qui permet au syndic de facturer ses honoraires malgré la nullité de son mandat. La CA de Versailles qui a du se prononcer (sans grande surprise) aprÚs cette cassation a permis au syndic de récupérer ses honoraires.
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000026960259

La cassation du 14 janvier 2016 n°14-23.898 ne permet pas de facturer rétroactivement les honoraires du syndic malgré l'accord du SDC, aprÚs la nullité de son mandat.
https://www.courdecassation.fr/juri...4_33422.html
Cette cassation est intĂ©ressante, car la nullitĂ© du mandat de syndic a conduit le SDC a voter Ă  nouveau les comptes (car AG annulĂ©es) et le SDC a souhaiter valider tout de mĂȘme les honoraires de ce syndic, et un copropriĂ©taire a contestĂ© ces rĂ©solutions.






ÉditĂ© par - Sunbird le 11 sept. 2018 14:24:49

JPM
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Revenir en haut de la page 27 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  14:30:46  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

La nécessité d'un débat contradictoire à propos de l'ouverture ou non d'un compte séparé a toujours existé.

Nous sommes lĂ  sur le terrain des droits de l'Homme et du Citoyen, accessoirement da ns le domaine du principe de la contradiction.

Parfois le syndic a pu démontrer qu'il avait tout fait pour l'ouverture en temps utile mais qu'un obstacle insurmontable s'était présenté. Sic au début quand la " faillite " du syndic s'étendait abusivement aux syndicats.

Plus souvent il y a eu débat sur la nature du compte ouvert et il y a eu une trÚs large controverse. Les sous comptes ont été souvent considérés comme des comptes séparés.

Le rĂ©cent arrĂȘt contestĂ© par Gedehem exprime parfaitement bien la rĂšgle de droit. Le juge doit se prononcer d'abord sur l'existence ou non d'un compte sĂ©parĂ© et ensuite constater, s'il y a lieu, la nullitĂ© du mandat.

L'article D 11 impose de joindre un projet de contrat de syndic Ă  la convocation. Il n'impose pas qu'il s'agisse du contrat type.

Sur les observations de Pepa : les décisions que j'invoque constatent qu'en l'absence d'un texte il ne peut pas y avoir de sanction. Cette solution aurait une portée générale.





Signature de JPM 
La copropriété sereine

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 28 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  14:35:41  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
La cassation du 5 juillet 2018 n° 17-21.034, dit simplement que pour demander la nullitĂ© pour absence d'ouverture de comptĂ© sĂ©parĂ©, doit ĂȘtre contradictoire, et ne peut passer par le D47. Sur ce point il y a une faute Ă©vidente de l'avocat.

Je ne vois pas de faute de l'avocat.
Je vois un ajout par le juge d'une condition qui n'existe pas.
D.49 mis en avant vise expressément autre chose, y compris dans la rédaction antérieure à 2015 :
"Sous rĂ©serve des dispositions des articles 8 et 50 du prĂ©sent dĂ©cret, dans les cas d’empĂȘchement ou de carence du syndic visĂ©s au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut ĂȘtre assignĂ© par tout intĂ©ressĂ© devant le prĂ©sident du tribunal de grande instance statuant en matiĂšre de rĂ©fĂ©rĂ© en vue de la dĂ©signation d’un administrateur provisoire de la copropriĂ©tĂ©.  (...)"

Le dĂ©faut d'ouverture du compte bancaire entrainant la nullitĂ© 'de plein droit' ne relĂšve pas de l'empĂȘchement ou de la carence du syndic. Points visĂ©s au V de L.18.
C'est un dĂ©faut majeur, d'oĂč le 'de plein droit', par la loi elle mĂȘme. Pas par un juge.
Qui ici, Ă  mon avis, ajoute une condition qui n'existe pas.

Sur le fond, le dĂ©faut d'ouverture Ă©tant avĂ©rĂ©, dĂ©montrĂ© dans le cadre de la requĂȘte D.47, que vient faire ici une procĂ©dure contradictoire ?
Qui permettrait au syndic d'expliquer, de justifier le défaut d'ouverture ? Justification qui ne permettrait pas la sanction ??

ÉditĂ© par - GĂ©dehem le 11 sept. 2018 14:37:06

Viviane
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Revenir en haut de la page 29 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  14:43:36  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
JPM, je vous plussoie sur le compte séparé

Là-dessus, désolée mais c'est vraiment couper les cheveux en 12 et jouer sur les mots pour rien, et donc pousser les gens à prendre des vessies pour des lanternes

citation:
L'article D 11 impose de joindre un projet de contrat de syndic Ă  la convocation. Il n'impose pas qu'il s'agisse du contrat type.


D11 impose de joindre le contrat de syndic
L18-1 A dit "Le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat. "
D29 dit : Le contrat type de syndic prévu au troisiÚme alinéa de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est celui figurant en annexe 1 du présent décret.

Donc de fait, le contrat Ă  joindre est le contrat-type

Ou alors, pourquoi ne pas Ă©crire que
L17 impose que "Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrÎle d'un conseil syndical."

Mais n'impose pas qu'un syndic pro dispose de la carte professionnelle adéquate...
Ce qui est exact, mais n'implique nullement que le syndic pro puisse s'en passer puisque d'autres textes le lui imposent.
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

ÉditĂ© par - Viviane le 11 sept. 2018 14:49:04

JPM
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Revenir en haut de la page 30 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  14:46:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Gedehem :
citation:
Qui dit "procédure contradictoire" dit "demande d'explication des parties avant de statuer".
Ce qui met en cause la nullité "de plein droit" du mandat, c'est à dire par nullité automatique de par la loi pour défaut avéré, démontré, d'ouverture du compte passés les 3 mois.


C'est inexact !

" De plein droit " n'a pas du tout le sens que vous lui donnez.

Cela veut dire que le juge, dĂšs lors qu'il a constatĂ© un fait dĂ©terminĂ©, doit impĂ©rativement en tirer une consĂ©quence aussi dĂ©terminĂ©e. Il ne peut pas prendre une dĂ©cision contraire ni mĂȘme une solution adoucie.

De plein droit ne permet pas d'éviter le débat contradictoire.

Il y a d'ailleurs eu des affaires dans lesquelles il s'est avĂ©rĂ© que le compte avait bien Ă©tĂ© ouvert, subsidiairement que le compte ouvert Ă©tait bien un compte sĂ©parĂ©. Et aussi des arrĂȘts d'appel jugeant qu'un sous compte valait un compte sĂ©parĂ©.

Ceci Ă©tant il faudrait revenir au sujet.

Faut il rappeler que je suis trĂšs favorable au contrat " tout sauf ", mĂȘme si je critique certains aspects du contrat type

Signature de JPM 
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Sunbird
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Revenir en haut de la page 31 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  14:50:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
MĂȘme si on sort un peu du sujet initial je vous invite Ă  lire le commentaire sur cette cassation D47/D49.

https://www.efl.fr/actualites/immob...2a92c8f5a4f2


Viviane
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Revenir en haut de la page 32 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  14:50:33  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
" De plein droit " n'a pas du tout le sens que vous lui donnez.

Cela veut dire que le juge, dĂšs lors qu'il a constatĂ© un fait dĂ©terminĂ©, doit impĂ©rativement en tirer une consĂ©quence aussi dĂ©terminĂ©e. Il ne peut pas prendre une dĂ©cision contraire ni mĂȘme une solution adoucie.

De plein droit ne permet pas d'éviter le débat contradictoire.

Je plussoie.
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JPM
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Revenir en haut de la page 33 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  15:10:30  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Sunbird : vous nous invitez Ă  voir un arrĂȘt que l'on cite les uns et les autres. C'est Ă  son propos que je suis revenu sur la nĂ©cessitĂ© d'un dĂ©bat contradictoire.

Signature de JPM 
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GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 34 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  15:40:13  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
La rÚgle qui vaut « de plein droit » diffÚre de celle qui est mise en oeuvre par le seul effet de la loi. La seconde laisse au juge un pouvoir d'appréciation réduit, mais son intervention demeure nécessaire ; la fonction de dire le droit (juris-dictio) est atteinte, mais non le pouvoir de rendre une décision exécutoire (imperium). Lorsque l'effet de la rÚgle joue « de plein droit », l'imperium est évincé : une décision exécutoire n'est pas requise pour que l'effet de droit se produise. Il suffit que le bénéficiaire l'invoque. C'est le sens propre de l'expression."
Ch. Atias in Recueil Dalloz 2013.

C'est toute la différence qu'il y a entre, par exemple, une clause RDC contraire aux textes, qui n'est pas 'nulle de plein droit' et dont il faut démontrer la nullité, et la nullité "de plein droit" en raison du défaut avéré d'ouverture du compte.
Le syndic pourrait justifier un retard aux 3 mois fixés ?


ÉditĂ© par - GĂ©dehem le 11 sept. 2018 15:44:32

Viviane
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Revenir en haut de la page 35 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  15:55:30  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Il suffit que le bénéficiaire l'invoque


Certes, mais auprĂšs de qui ? Pas auprĂšs de votre boucher, si ? Donc un juge. Mais quel juge ?

Parce que quand vous saisissez le juge au titre de D47 vous lui dites : le syndicat EST dépourvu de syndic , merci de nommer un AJ.
Vous ne le saisissez pas au titre de L18 qui sanctionne la non ouverture du compte séparé.

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Revenir en haut de la page 36 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  16:32:54  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ps : et je suis pas la championne des subtilités de ce genre, mais ce que dit cet extrait c'est que

"une décision exécutoire n'est pas requise pour que l'effet de droit se produise"

Pas qu'aucune dĂ©cision de la part d'un juge n'est requise, ni qu'une dĂ©cision peut ĂȘtre prise sans dĂ©bat contradictoire...
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ÉditĂ© par - Viviane le 11 sept. 2018 16:34:17

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Revenir en haut de la page 37 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  16:54:25  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
PS : merci sunbird pour ces cassations trÚs intéressantes sur la rémunération du syndic dont le mandat est annulé
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Revenir en haut de la page 38 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  17:27:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
je suis pas la championne des subtilités de ce genre
Sans vous faire injure, nous l'avions remarqué !

Lorsqu'une requĂȘte en dĂ©signation d'un AJ est faite dans le cadre de D.47, il faut bien entendu dĂ©montrer que le syndicat est dĂ©pourvu de syndic.
Ici en apportant la preuve que le compte n'est pas séparé, que le syndic n'a pas satisfait à son obligation.
Qu'il en est demandé le constat, que le syndicat est bien dépourvu de syndic, justifiant la désignation d'un AP.

La question n'est pas lĂ .
Elle est dans la procĂ©dure prĂ©alable Ă  la requĂȘte, procĂ©dure contradictoire, comme s'il y avait possibilitĂ© d'expliquer un retard, un 'empĂȘchement', le dĂ©lai des 3 mois n'Ă©tant qu'indicatif, le syndic pouvant justifier le dĂ©faut d'ouverture de ce compte au nom du syndicat.
C'est de cela dont il s'agit dans une procĂ©dure contradictoire : se 'dĂ©fendre'. C'est le sens de D.49 en cas de carence ou d'empĂȘchement, le syndic pouvant dĂ©montrer qu'il n'y en a pas.
S'il n'y a pas de compte séparé passés les 3 mois, que la preuve en est apportée, il n'y a rien à 'défendre".

Ici, c'est vider de sens la volonté du législateur sur cette obligation, qui a voulu la nullité "de droit" du mandat passés les 3 mois, délai jugé suffisant.
C'est vider de sens cette obligation, qui pourrait ne pas en ĂȘtre une si le juge en dĂ©cidait ainsi.

ÉditĂ© par - GĂ©dehem le 11 sept. 2018 17:31:39

Viviane
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Revenir en haut de la page 39 PostĂ© - 11 sept. 2018 :  17:59:16  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
je suis pas la championne des subtilités de ce genre
Sans vous faire injure, nous l'avions remarqué !


Je vous ai tendu la perche, et je n'avais aucun doute sur le fait que vous la saisiriez... ça n'a pas raté.

Vous ĂȘtes aussi prompt Ă  juger des compĂ©tences des autres que peu prompt Ă  juger les vĂŽtres Ă  leur juste valeur...

Mais pourquoi dites vous NOUS ? C'est le nous de majesté ?

Au contraire de vous, je ne prĂ©tends pas ĂȘtre une spĂ©cialiste de choses dont je ne suis pas spĂ©cialiste... et quand un arrĂȘt de la cour de cassation m'interpelle, j'ai tendance Ă  penser que les juges de la cour de cassation sont plus Ă  mĂȘme d'interprĂ©ter le droit que moi. Donc avant de dire qu'ils savent pas ce qu'ils racontent, j'essaye, contrairement Ă  vous, de comprendre ce qui motive leur dĂ©cision.

Et Ă  vous lire, vous n'avez toujours pas compris le distingo entre demander au juge de nomer un AJ parce que le syndicat n'a pas de syndic et lui demander de dire que le mandat du syndic est nul...

Ni que nul ne peut ĂȘtre sanctionnĂ© sans avoir eu l'occasion de se dĂ©fendre... pas mĂȘme le dĂ©linquant pris en flagrant dĂ©lit par 200 portables... qui aura pourtant bien du mal Ă  dire que c'est pas vrai...

Je continue donc de penser que l'interprétation que vous faites de cet article que vous copiez-collez pour définir "de plein droit" est parfaitement à cÎté de la plaque.

Et que cet arrĂȘt de la CC ne prĂ©sente pas la moindre bizarrerie...
Signature de Viviane 
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ÉditĂ© par - Viviane le 11 sept. 2018 18:15:17

JPM
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Revenir en haut de la page 40 PostĂ© - 12 sept. 2018 :  01:38:20  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Gedehem :
citation:
Ici, c'est vider de sens la volonté du législateur sur cette obligation, qui a voulu la nullité "de droit" du mandat passés les 3 mois, délai jugé suffisant.


C'est inexact

On ne peut pas sanctionner sans avoir donnĂ© au fautif la facultĂ© de s'expliquer. Le syndic doit pouvoir invoquer une circonstance imparable ayant empĂȘchĂ© l'ouverture du compte, ou mĂȘme l'ouverture effective d'un compte " dit sĂ©parĂ© ".

Il peut ne rien avoir à dire. La rÚgle du contradictoire aura été respectée.

Je rappelle que diffĂ©rents arrĂȘts d'appel ont reconnu les sous comptes comme comptes sĂ©parĂ©s.

Il y a eu au moins un cas dans lequel un administrateur provisoire a été désigné. Plus tard la Cour d'appel a validé le sous compte comme compte séparé.

Ceci Ă©tant : barca avec cette question qui ne fait que frĂŽler le sujet.

Signature de JPM 
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