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aristote2
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 Posté - 30 janv. 2021 : 07:49:56
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Bonjour,
Je suis nouveau sur le forum. Je suis syndic bénévole depuis 5 ans, sans aucun soucis pour l'instant.
Suite à des travaux d'aménagement des combles d'un appartement, une modification des tantièmes doit-elle s'opérer dans notre copropriété ?
Précisions : l'appartement est isolé du reste de la copropriété (en fond de cour). Ce sont ses propres combles que le propriétaire a aménagé. Pas d'agrandissement du volume mais uniquement de la surface habitable.
Toutefois, si oui, comment opérer ?
Qui paie ce changement ? Le copropriétaire qui a fait les travaux ? Charges communes ?
Quels textes législatifs sont concernés ?
Merci d'avance
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Posté - 30 janv. 2021 : 08:13:19
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En général si ces combles sont inaccessibles à d'autres copros, et s'il n'y a aucun équipement commun dans ces combles, alors il n'y a pas lieu de changer les tantièmes de copropriété.
En ce qui concerne les tantièmes de charges, certaines peuvent être amenées à évoluer, mais c'est au cas par cas et cela concerne en général les charges dites à l'utilité...
Par contre l'état de division ne fera pas état de cet aménagement tant qu'il ne sera pas changé dans le RdC, ce qui en cas de vente peut poser quelques soucis, car le notaire n'inscrira pas cet aménagement dans l'acte de mutation...
Et je ne parle pas des relations fiscales, et communales.....  |
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aristote2
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Posté - 31 janv. 2021 : 14:01:08
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Merci pour la rapidité de la réponse !
Le propriétaire m'a indiqué vouloir vendre cette année.
Donc, si je vous suis, on doit modifier le RDC pour mentionner l'évolution de cette habitation.
Mais, du coup, c'est au propriétaire concerné de faire évoluer le RDC et de payer à ses frais le changement intervenu ?
Pour les relations communales et fiscales, c'est de la responsabilité du propriétaire. 
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Posté - 31 janv. 2021 : 15:32:50
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citation: on doit modifier le RDC pour mentionner l'évolution de cette habitation.
Oui et Non, le doit n'est pas obligatoire, mais si l'EDD n'est pas modifié, le vendeur vend son lot avec des combles telles que définies dans cet EDD (s'il y a une définition) et non des pièces habitables.... |
Édité par - rambouillet le 31 janv. 2021 15:59:51 |
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 Posté - 31 janv. 2021 : 16:11:02
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Ou bien, le vendeur peut aussi joindre l’AG dans l’acte de vente pour que la modification soit transmissible.
En tout état de cause, elle restera opposable au SDC |
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Posté - 31 janv. 2021 : 17:27:18
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notre ami ne nous a pas parlé d'AG.... ? |
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Posté - 31 janv. 2021 : 17:48:04
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Oui, en effet, mais comment échapper à l’AG pour modifier l’EDD du RCP ? Il faudra bien passer obligatoirement par une résolution ? |
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Posté - 31 janv. 2021 : 17:56:14
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exact.... dans ce cas, le syndic devra aussi le signaler dans l'état daté : la modification est en cours de publication.... |
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Gédehem
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Posté - 31 janv. 2021 : 19:30:26
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"l'appartement est isolé du reste de la copropriété (en fond de cour). Ce sont ses propres combles que le propriétaire a aménagé. Pas d'agrandissement du volume mais uniquement de la surface habitable."
Il s'agirait donc d'une construction comprenant uniquement ce lot, avec comble, sorte de petit maison indépendante. ?
Aménagé ou pas, le lot mis en vente ne peut être que celui existant actuellement et détaillé dans l'EDD/RDC. Un notaire ne peut passer d'acte pour autre chose, en particulier pour ce qui concerne l'application Carrez.
Si le propriétaire veut entreprendre une extension de son lot par emprise sur le comble au dessus de son lot et dont il a seul usage, cela doit suivre la procédure prévue, avec tous les points nécessaires.
Passage obligatoire par une AG. Outre les travaux eux même (comment est classé le gros oeuvre de cet apparte/pavillon, la toiture : partie privative au lot ? Partie commune spéciale à ce lot ?), il faut modifier l'EDD pour le descriptif de ce lot étendu, éventuellement voir ce qu'il en est pour les charges dont il faudrait modifier les tantièmes.
C'est avec ce PV d'AG rapportant tous ces éléments que le notaire peut procéder à la vente de ce lot modifié, le même notaire effectuant en même temps (le syndicat doit l'en charger) l'enregistrement des modifications.
Bien entendu l'AG aura décidé (il faut prévoir la question) de mettre à charge du demandeur l'intégralité des frais liés à la modification qu'il a demandé. |
Édité par - Gédehem le 31 janv. 2021 19:32:26 |
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aristote2
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Posté - 01 févr. 2021 : 21:58:10
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Merci à tous pour vos réponses !
Pourquoi n'ai-je découvert ce forum que maintenant ?
Pour préciser :
Le lot est une sorte de maison indépendante au-dessus de 3 garages.
Les travaux avaient reçu l'aval de l'AG et étaient possibles vu le RDC.
C'est surtout pour les tantièmes et les différentes clefs de répartition que je m'interroge. Surtout que les travaux sont réalisés.
Je n'ai pas spécialement envie de payer des frais (géomètre + notaire) si cela incombe aux propriétaire responsable de ce changement.
Maintenant, il s'agit donc de savoir ce qui doit être modifié dans l'EDD et le RDC.
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Gédehem
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Posté - 01 févr. 2021 : 22:41:22
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Très simple modification du descriptif du lot : vous aviez initialement un lot n°X composé (c'est un exemple) d'une entrée, d'une cuisine, d'un séjour, 2 chambres et 1 SdeB.
Après travaux, il y a une entrée, une cuisine avec cellier, un séjour double, 1 chambre avec salle d'eau, et à l'étage par un escalier, 2 chambres et 1 salle de bains, le tout avec les xxxx tantièmes des parties communes y compris le sol (les mêmes que ceux du lot d'origine).
Cette modification Etat descriptif de division / règlement de copropriété doit être (aurait du) être adoptée en même temps que l'autorisation des travaux, AG qui aurait alors mis à charge du bénéficiaire les frais d'enregistrement de la modif dont il est à l'origine. (3 questions liées : -autorisation, modif EDD/RDC, prise en charge des frais.)
Il faudrait se pencher sur le statut de la toiture de cettte maison indépendante. Sur le principe elle ne peut qu'être commune en raison de la présence de 3 garages, formant sans doute 3 lots distincts. La toiture couvre donc le lot habitation, + 3 lots "garage".
De ce fait se posera la question de son accessibilité par le syndicat pour entretien/réfection (voir son classement actuel au RDC.).
Pourquoi n'ai-je découvert ce forum que maintenant ?
Voila ce que c'est que de passer son temps à visionner des bêtises sur le net alors qu'il y a mieux à faire .....
Car sur ce dossier, il y a manifestement eu des ratés ....., comme toujours faute d'anticipation . |
Édité par - Gédehem le 01 févr. 2021 22:53:53 |
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aristote2
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Posté - 03 févr. 2021 : 12:18:55
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Arf...
L'anticipation... Je suis bénévole. Et pourtant, je suis en train d'échafauder un plan d'investissement pour réfection ou amélioration de la copropriété sur 4 ans (le fonds atteint le budget d'une année de fonctionnement). J'ai récupéré la gestion de la copropriété, j'ai assaini les comptes, mis fin à des abus. Donc, j'ai agi en me fixant des priorités. ;)
Ceci étant dit, je vous remercie pour les précisions.
Je vais prévenir le propriétaire que la prochaine devra voter un nouvel EDD et une modification donc du RDC. Et qu'il devra payer...
Si j'ai bien compris : expert-géomètre puis notaire.
Le notaire, le choix est laissé au propriétaire j'imagine. |
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Gédehem
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Posté - 03 févr. 2021 : 14:23:45
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Pour quoi (en 2 mots) un géomètre ?
Pour les travaux engagés, il y sans doute eu un plan établi par l'un ou l'autre.
A défaut, il est possible de l'établir maintenant (*), avec surface des pièces pour satisfaire à la Loi Carrez (c'est l'objet de la transaction : attention aux erreurs) mais aussi de la partie privative du lot.
Le choix du notaire appartient aux parties, vendeur/acheteur.
(*) avec un mètre, du papier et une règle graduée, chacun peut faire un plan relativement précis de son logement sans être architecte ou géomètre, l'acquéreur étant en accord avec le plan présenté. |
Édité par - Gédehem le 03 févr. 2021 14:24:08 |
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aristote2
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Posté - 03 févr. 2021 : 23:02:29
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Il me semblait que tout changement d'RDC (et RDC) devait être enregistré par un notaire puis présenté au vote en AG. 
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Posté - 03 févr. 2021 : 23:16:59
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Non, c’est le contraire |
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Posté - 04 févr. 2021 : 06:50:54
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je confirme : présenter en AG, voter par l'AG, puis ensuite envoyer à un notaire qui se charge de le faire publier au SPF. |
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Gédehem
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Posté - 04 févr. 2021 : 10:49:57
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Un notaire (ne fait que) authentifie les actes passés par d'autres : ici une vente, ailleurs un testament, une succession, une création de SCI, etc .....
Mais ce n'est pas lui qui décide des clauses d'un testament. 
Chez nous, c'est l'AG du syndicat qui décide de modifier EDD/RDC, selon ce qu'elle souhaite mais dans le respect des règles, le notaire vérifie et procède à l'enregistrement.
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Posté - 04 févr. 2021 : 11:03:02
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Il faut seulement attendre un peu plus de 2 mois pour prendre attache auprès du notaire car celui ci va demander une attestation comme quoi le syndicat n'a pas été assigné dans le délai réglementaire (art 42)..... |
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aristote2
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Posté - 04 févr. 2021 : 22:13:04
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Vraiment, merci à tous !!!! |
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modification tantièmes ou pas ? 
