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Infiltrations en provenance du balcon au dessus... Le 20/5/2010

La question :
Propriétaire d'un appartement en copropriété, je subis des dégâts suite à une perte d'étanchéité (soleil, gel, joints usés...) du carrelage du balcon (partie privative) se situant au dessus de mon appartement.

Mon assureur me dit ne pas être concerné par ce problème. Le syndic idem puisque cela concerne une partie privative, bien que du fait des infiltrations, l'armature de la dalle (partie commune) rouille, cette corrosion engendrant de petits éclats de béton (normal puisque dalle non etanche dixit le syndic)...

Que puis je faire pour être indemnisé pour les travaux que je vais être obligé d entreprendre (peinture, etc.) suite aux infiltrations.

Le propriétaire de dessus doit-il obligatoirement remédier à ces infiltrations ? Quelles sont les procédures à suivre vis à vis du propriétaire, du syndic, du conseil syndical ?

Notre réponse :
Le propriétaire du balcon fuyard doit rétablir son étanchéité si celle-ci est considérée explicitement comme incluse dans sa partie privative (ce dont il faudrait s'assurer par une lecture attentive et pratiquement mot à mot du règlement de copropriété) ; si tel est le cas et que votre voisin ne s’exécute pas, vous êtes en droit de l'assigner en justice pour l'y faire condamner sous astreinte ; par ailleurs, toujours dans cette hypothèse, il est - via son assurance responsabilité civile - responsable des dégâts occasionnés chez vous.



Il faut cependant préciser qu’une telle mention dans le règlement est très rare, et ne se rencontre dans la pratique que lorsqu’un balcon ou une terrasse ont été créés par un copropriétaire sur autorisation de l’assemblée qui a alors posé ses conditions. Dans le cas général, le revêtement des balcons, loggias et terrasses n’est mentionné comme partie privative dans le règlement de copropriété que pour l'entretien courant et la protection préventive de la partie superficielle de ce revêtement. La partie du revêtement ou le complexe sous-jacent assurant la fonction d’étanchéité de la terrasse ou du balcon doivent être considérés comme appartenant au gros œuvre, donc partie commune. Ce principe est a priori valable y compris dans les très rares cas où le règlement de copropriété mentionne ce gros œuvre lui-même comme partie privative.



La plupart du temps, c'est la donc copropriété qui est responsable.



Dans tous les cas, il convient par contre préalablement de vérifier si l'assurance de l'immeuble, qui couvre tous les dommages immobiliers liés à des dégâts des eaux, dans les parties privatives comme dans les parties communes, ne couvre pas les dommages des infiltrations par façade (tous les bons contrats aujourd'hui le font, et si ce n'est pas le cas, il faut inciter le syndic à changer de contrat au plus vite !) : l'avantage dans ce cas est que l'assurance vous indemnise pour vos réparations et fait son affaire du recours contre le responsable !



Si l’étanchéité incombe à la collectivité, le syndicat des copropriétaires doit agir pour faire cesser les infiltrations et vous doit réparation de vos dommages, que ce soit via son assureur ou à la charge de tous les copropriétaires - vous inclus en quote-part - au titre de sa responsabilité : l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le rend « responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires »...



S’il ne donne pas suite, alors l'action en justice vous incombe, contre le syndicat des copropriétaires et le cas échéant contre le propriétaire du balcon (elle suppose d'avancer quelques frais, dont en particulier des frais d'expertise, mais ces frais sont assez largement récupérables dans le cadre des dommages et intérêts, des dépens et de l'indemnité de l'article 700 du Code de procédure civile, sachant que l’article 10-1 de la loi mentionnée vous exonère d’avance des frais de défense du syndicat contre vous - voir cela avec un avocat...)


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