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Nous cherchons une solution pour rompre une clause de tontine dans le contrat de vente afin de permettre à l'un des 2 de conserver la maison. Existe-t-il une solution ? Le 15/6/2005

La question :
Nous cherchons une solution pour rompre une clause de tontine dans le contrat de vente afin de permettre à l'un des 2 de conserver la maison. Existe-t-il une solution ?

Notre réponse :
Pour ceux qui ne connaissent pas : la tontine, ou "clause d'accroissement", intervient quand plusieurs personnes achètent un même bien, meuble ou immeuble, en commun. Insérée dans le contrat, elle prévoit que ce bien reviendra en pleine propriété au dernier des survivants, après le décès de tous les autres co-acquéreurs.

Sur le plan juridique, la situation est plus subtile. Les co-acquéreurs ne sont pas véritablement copropriétaires du bien. En fait, chaque acheteur est supposé seul propriétaire du bien sous la condition qu'il soit le seul survivant. En d'autres termes, le survivant est supposé avoir été seul propriétaire du bien depuis le jour de l'acquisition et ses co-acquéreurs, décédés avant lui, sont supposés n'avoir jamais possédé réellement ce bien.

Le pacte tontinier est assimilé donc à un contrat aléatoire (lié aux chances de survie) conclu à titre onéreux. Attention : pour conserver le caractère aléatoire, les chances de survie doivent être équivalentes. La validité de la clause peut être remise en cause si l'espérance de vie d'un des co-acquéreurs est très limitée ou s'il a financé en fait la totalité de l'acquisition. On évitera donc les tontines entre parents et enfants mineurs étant donné la grande différence d'âge.

Il y a un gros avantage successoral : cet artifice juridique a pour conséquence que le bien est censé n'avoir jamais fait partie du patrimoine du défunt. Il n'y a pas transmission entre le défunt et le survivant. Ne faisant pas partie de sa succession, le bien échappe ainsi aux règles de la réserve héréditaire et des libéralités. Il permet donc de transmettre un bien au-delà de la quotité disponible, de la même manière, par exemple, qu'un bien vendu en viager...

Le hic est qu'en cas de mésentente, si un accord n'est pas trouvé entre vous pour renoncer à la clause et vendre le logement, la situation est bloquée jusqu'au décès de l'un d'entre vous. Le tribunal ne peut pas vous départager, à la différence de ce qui est possible en indivision, où l'un d'entre vous peut exiger le partage...

Attention aussi à ne pas traduire l'avantage en matière de succession en termes fiscaux : il n'y a certes pas de transmission, mais il y a tout de même des droits lorsque la valeur du bien dépasse (actuellement) 75.000 euros ! Petite astuce, échappent encore à ces droits (de la part du fisc, c'est une omission qui risque d'être réparée dans quelque temps...) les pactes tontiniers portant sur des parts de SCI au lieu de porter sur un immeuble en direct...

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