La question :
Mon locataire vient de décéder.
1) Le bail devient-il caduque de lui-même ?
2) A qui doit-on restituer la caution ?

Notre réponse :
Les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 (baux d'habitation principale, non meublés, loués à des personnes physiques) sont au décès du locataire transférés comme suit (article 14 de la loi) :

"- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;

"- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

"- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

"- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès."

Le même article poursuit en indiquant qu' "à défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire (...)."

Notons que la loi "ENL" du 13 juillet 2006 a aussi modifié le régime des baux soumis à la loi du 1er septembre 1948 (article 85) : alors qu’en absence de délivrance du congé dit "de pure forme", le bail était transmissible presque sans limitation aux héritiers, il sera désormais, comme sous l’empire de la loi du 6 juillet 1989, "résilié de plein droit par le décès du locataire" ou "en cas d'abandon du domicile par le locataire" ; toutefois, le droit au maintien dans les lieux est reconnu à ceux qui, si le bail avait fait l’objet d’un congé, transformant le titre d’occupation en droit au maintien dans les lieux auraient bénéficié de la transmission de ce droit conformément à l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948, à savoir le conjoint, auquel est ajouté le partenaire de PACS, et lorsqu'ils vivaient effectivement avec l’occupant depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes handicapées ainsi que, jusqu'à leur majorité, les enfants mineurs…

En cas de bail meublé, d'habitation principale ou non, ou d'autre type de bail (par exemple professionnel), le bail ne cesse avec le décès du locataire que si une clause du bail le stipule, autrement le bail est transmis aux héritiers qui viennent aux droits du défunt;


Lorsque le bail est résilié comme suite au décès (cas où il n'est pas transféré, ou transmis par succession), le dépôt de garantie doit être restitué aux ayants droit du défunt comme suite au règlement de la succession ; dans la pratique, il est versé au notaire chargé de la succession qui le fait entrer dans le règlement de la succession, ou à l'héritier désigné par l'acte de partage ou de succession.

Si le bail est transféré ou transmis, l'acte de règlement de la succession pourvoit au transfert de propriété du dépôt de garantie, le propriétaire le conservant pour le rembourser au nouveau titulaire du bail lors de son futur départ.

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