[Revue de presse] Infos sur la bulle immobilière

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Imprimé le : 25 avr. 2025

Sujet :

Auteur du sujet : asi77
A propos de : [Revue de presse] Infos sur la bulle immobilière
Posté le : 12 mai 2006 10:28:54
Message :

Je vous propose une nouvelle file dédiée aux infos presse de la bulle immobilière et des risques encourus.

Bonne lecture à tous !

asi77.

... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr

Réponses :

Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 12 mai 2006 10:30:13
Message :

Date : 12/5/2006
Source : http://infos.actusite.fr/page.php?id=1889
Titre : "Bulle immobilière : est-on au bord du krach ? "

Citation :

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Existe-t-il une bulle ?

Nous sommes dans un cycle immobilier long marqué par la huitième année consécutive de hausse. Un faisceaux d’indicateurs indique la présence d’une bulle : i) la hausse des prix a été quatre fois plus rapide que celle du pouvoir d’achat du revenu des ménages depuis 1997, ii) la dette des ménages est à son plus haut, iii) les indicateurs de solvabilité (qui intègrent le revenu, les taux d’intérêt et les prix immobiliers), ont baissé depuis six ans et sont à peine au-dessus du niveau de 1991, iv) la part des primo accédant régresse, v) la rentabilité de l’investissement locatif reflue.

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Citation :

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Quels sont les risques économiques et sociaux encourus ?

Le principal risque est un risque de moins value, d’autant que 58% des français sont propriétaires et que l’immobilier représente 64% de leur patrimoine. Il faut savoir que compte tenu de la financiarisation du logement, en investissant dans l’immobilier, on prend aujourd’hui parallèlement un pari sur le marché obligataire futur. Economiquement et politiquement, la situation ne semble pas non plus soutenable. Elle fait grimper la dette des ménages, creuse le déficit extérieur et détourne l’épargne des investissements productifs. La bulle engendre une double fracture, territoriale et intergénérationnelle. Les primo accédants sont perdants au bénéfice des seniors propriétaires et des ménages aisés qui profitent des programmes de défiscalisation, en tant qu’investisseurs. Pour limiter la hausse des prix dans ce secteur, les banques centrales devraient l’intégrer dans leurs objectifs de politique monétaire. Il faudrait aussi considérer l’immobilier comme un bien de consommation classique, entrant dans la composition de l’indice des prix. Car une bulle immobilière est avant tout un phénomène inflationniste.

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Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 12 mai 2006 11:53:34
Message :

Date : 11/05/2006
Titre : "Marché immobilier : y a-t-il trop d'appartements à louer ?"
Source : http://infos.actusite.fr/page.php?id=1872

(merci à Prados pour l'info)

Citation :

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Le congrès régional de la FNAIM, numéro un français de l'immobilier s'est tenu à Mignaloux-Beauvoir (Vienne). La tendance est à la surabondance des biens à louer.

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Citation :

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Et précisément, alors que rien ne vient confirmer la décrue annoncée des prix de vente, ce sont les loyers qui pourraient connaître dans les mois à venir les plus fortes fluctuations.

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Citation :

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Résultat : il y a aujourd'hui beaucoup plus d'appartements à louer que de locataires potentiels. Seuls les studios échappent à peu près au phénomène, leur nombre correspondant à celui de la demande étudiante. Si bien que la durée de vacance des appartements tend à s'allonger et que les loyers pourraient commencer à décroître. C'est une bonne nouvelle pour les locataire, pas pour les investisseurs.

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Citation :

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Côté transactions, les grandes tendances constatées ces derniers mois se confirment. Sous l'effet de la flambée des prix et de la hausse légère des taux d'intérêt, le tassement des valeurs de vente se confirme et les vendeurs, de plus en plus, se rangent aux estimations des agents immobiliers.

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Citation :

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Le marché anglais sur le Sud Vienne et la Charente a d'ores et déjà connu un sérieux coup de frein. On voit désormais des Britanniques revendre leurs propriétés… à des Français

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 12 mai 2006 13:52:22
Message :

merci Asi77

IMMOBILIER

La baisse des prix s'amorce

NOUVELOBS.COM | 10.05.06 | 16:13

Citation :

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Selon les professionnels de l'immobilier, la hausse des prix de l'immobilier serait de plus en plus modérée.

A près 8 années consécutives de flambée des prix, la tendance serait à la baisse ont estimé mercredi 10 mai les professionnels de l'immobilier. "En avril, les prix des logements anciens ont confirmé leur ralentissement", a affirmé la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim). La Fnaim souligne que les prix des logements n'ont augmenté que de 9% cette année, contre 10,3% en 2005.
Le baromètre Boursorama/Particulier à Particulier a quant à lui constaté une baisse de 0,05% des appartements et de 0,06% des maisons pour le mois d'avril dans les huit premières villes françaises. "Les prix semblent donc ne plus augmenter, il reste à savoir s'ils vont confirmer la légère décrue du mois d'avril ou se stabiliser" conclut l'enquête du baromètre.

Le marché ne s'effondre pas

Selon le site internet immobilier Seloger.com, la progression des prix ralentit très nettement. Elle est passée de 9,3% en janvier à 7,7% en mars à Paris, et de 12,6% en janvier à Lyon à 11,6% en mars.

Le site internet explique le ralentissement par le "rééquilibrage de l'offre de logements, hausse des taux d'intérêts qui renchérit le coût du crédit pour les acheteurs et les rend de moins en moins solvables, stagnation des loyers qui réduit les rendements de l'immobilier".Exane PNB Paribas évoque "le scénario d'un atterrissage en douceur, avec une stagnation des prix réels sur la période 2006-2008". Pour autant, "le marché ne s'effondre pas", explique la Fnaim. Les prix ont en effet augmenté de 2% en avril par rapport à mars.

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Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 12 mai 2006 14:43:56
Message :

Et donc... Ca vous donne une erection ?

Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 12 mai 2006 15:10:04
Message :

Date : 11/5/2006
Titre : "L’immobilier craque, mais ne « krache » pas… encore"
Lien : http://challengestempsreel.nouvelobs.com/france/chall_22632.html
Auteur : Dominique Thiébaut (Challenges.fr)

Conjoncture Hausse des taux de crédit, baisse de la rentabilité des bureaux, stagnation des prix des logements anciens… Autant d’alertes.

Citation :

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Allons-nous connaître un nouveau krach immobilier ?
Une question opportune alors que, le 4 mai, le taux des obligations du Trésor à dix ans se tendait brutalement à 4,06 %. Il avait déserté ces niveaux depuis près de deux ans. Pour de nombreux économistes, comme Olivier Eluère au Crédit agricole, il faut s’attendre, dans un mois ou deux, à l’apparition d’un « déséquilibre » sur le marché de l’immobilier. Le moteur de la baisse des taux d’intérêt n’est plus là pour soutenir la hausse des prix, et le renchérissement du crédit risque de faire mal, d’autant que 20 % environ de la dette immobilière des Français est désormais libellée en « variable », c’est-à-dire indexée sur les taux de marché.

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Citation :

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Moindre attractivité
L’autre événement du printemps est l’apparition de signaux inquiétants en provenance du marché lui-même. Du côté du neuf, par exemple, les logements achetés via le régime de défiscalisation Robien – des programmes lancés depuis quelques années – commencent à sortir de terre. Mais ils peinent à trouver preneur au prix de location convenu. En effet, les loyers commencent à baisser, surtout dans les villes moyennes de province, ce qui va compromettre l’équilibre de ce système et pourrait déclencher des ventes de panique.
Une autre inquiétude surgit, dans le non-résidentiel cette fois : la banque d’affaires américaine Morgan Stanley s’est payé, le 31 mars, deux immeubles de bureaux, près des Champs-Elysées et de l’Opéra, achetés 16 000 euros le mètre carré. Un prix supérieur de 60 % à la cote moyenne de l’immobilier dans ces quartiers ! La rentabilité sur vingt-cinq ans d’une telle opération – 4,35 % facial à 650 euros le mètre carré par an – n’est pas évidente ; surtout si, simultanément, les taux d’intérêt grimpent au-delà de 4 %… En fait, le locataire actuel de l’un des deux sites, Axa, paiera encore l’ancien loyer à 850 euros plusieurs années, soit un rendement de 5,32 %. Mais tout cela semble risqué.

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Citation :

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L’autre « petit souci » – comme disent les jeunes du métier qui n’ont pas connu la grande crise –, c’est le début de la stagnation des transactions sur les logements anciens, lesquels constituent le gros du marché. Les indices avancés de l’activité de la Fnaim, les études du Crédit foncier, ou encore les comptages des petites annonces de De particulier à particulier ou de Se loger parlent de « pause », de « coup d’arrêt à la hausse », de « début de repli localisé », de « décélération » , etc. Mais sans jamais mentionner franchement la baisse. Pour l’instant.

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Citation :

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Simple tassement
Car, depuis quelques semaines, d’autres voyants clignotent dans le rouge. Les volumes d’activité régressent, la vitesse d’écoulement des stocks s’allonge et la marge de négociation s’agrandit… « La grande différence avec la situation d’avant le krach est qu’il n’y a pas d’excès de l’offre, signale Danyel Blain. Je ne crois pas à un scénario de krach, mais à un tassement des prix et des volumes. » Benoît Faure-Jarrosson abonde dans ce sens : « Le prix du logement est élevé, mais pas irrationnel. Le problème actuel, c’est que tous les paramètres qui font la décision d’achat sont collés au plafond. En particulier, si le taux d’intérêt monte, on ne pourra plus compenser en allongeant la durée du prêt avec un remboursement qui atteint déjà, bien souvent, la durée de vie active. »

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Citation :

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Dernier avertissement avant retournement?

Le prix des bureaux reste généralement deux fois supérieur à celui des appartements bourgeois du même quartier. Exemple : le VIIIe arrondissement de Paris où les deux courbes suivent la même tendance : cycle de baisse à partir de 1990, de hausse depuis 1997. Le 31 mars, Morgan Stanley achetait deux immeubles à 16 000 euros le m2, avenue de Messine (VIIIe ) et rue Scribe (IXe). Un record inquiétant alors que la baisse des taux d’intérêt s’est arrêtée fin 2005.

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Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 16 mai 2006 11:01:25
Message :

Titre: "Neuf: Davantage d'offres ... et baisse des transactions"
Source : http://www.lepoint.fr/economie/document.html?did=178213
Date : 11/05/2006

Citation :

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Neuf : davantage d'offres...


Le nombre de permis de construire a augmenté, d'après les chiffres du ministère du Logement, de 19 % au premier trimestre, ce qui porte à 533 289 les autorisations accordées sur un an. Avec ce chiffre jamais atteint lors des vingt-cinq dernières années, la France commence à combler le retard accumulé.

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Citation :

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... et baisse des transactions

Depuis le début de l'année, Philippe Zivkovic, président de BNP Paribas Immobilier, relève un ralentissement des cadences de commercialisation. Le taux d'écoulement des programmes est aujourd'hui de neuf mois, contre six en 2005. Un taux toujours satisfaisant. Selon la dernière enquête d'Espaces Immobiliers, la filiale de transactions du groupe, la demande pour habiter continue de progresser, tandis que celle des investisseurs fléchit. La hausse des prix devrait se ralentir, confirmant le scénario de l'atterrissage en douceur...

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 16 mai 2006 12:59:15
Message :

http://www.capital.fr/immobilier/Default.asp?numero=57481&Cat=IMM

Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 17 mai 2006 16:08:31
Message :

Date : 17/5/2006
Titre : "Immobilier, danger!"
Lien : http://www.latribune.fr/Tribune/Articles.nsf/ArticlesWeb/Immobilier--danger--~-ID42CDBA2060453B86C125717100285E12?OpenDocument

Citation :

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Le gouverneur de la Banque de France tire la sonnette d'alarme: les Français s'endettent trop pour acquérir leur logement. Un emballement dont les banques sont elles aussi responsables.

120% depuis 1997! Jamais le prix de l'immobilier n'avait autant augmenté, et sur une période aussi longue. Ces chiffres ont été rappelés en début de semaine par le Gouverneur de la Banque de France, Christian Noyer, lors de la remise du rapport annuel de la banque centrale au Président de la République. Rien d'étonnant à ce que les Français doivent désormais s'endetter massivement, et pour une période de plus en plus longue, pour acquérir un bien immobilier.

Pour le Gouverneur, la situation est même devenue inquiétante avec un endettement qui représente aujourd'hui 64% de leur revenu disponible contre seulement 49% en 1995. Tout retournement du marché immobilier risque d'avoir des conséquences catastrophiques. Une perspective que la plupart des observateurs jugent peu probable, pour plusieurs raisons.

Tout d'abord, les Français placent toujours l'acquisition d'une résidence principale au premier rang de leurs priorités, la demande ne risque donc pas de se tarir du jour au lendemain. Par ailleurs, beaucoup de Français sont encore mal logés. Enfin, la construction de logements reste inférieure à la demande, ce qui exclut l'éclatement d'une bulle immobilière qui n'existe pas. En revanche, il existe bien un risque d'éclatement de la bulle financière qui s'est créée autour de l'immobilier.

Le niveau des taux d'intérêts, historiquement bas, a conduit les banques a financer massivement leurs clients. Le crédit immobilier est dans le secteur bancaire un des domaines où la concurrence est la plus vive. Le crédit immobilier est en effet un produit d'appel pour tous les réseaux qui captent ainsi une nouvelle clientèle. Ici, il n'y a pas de secret, il faut "être dans le marché" au risque de se faire distancer. La bataille des taux est radicale. Si bien qu'au moment où les taux remontent, les Français peuvent toujours s'endetter à des prix attractifs.

Quant à savoir si les banques gagnent de l'argent, c'est une autre histoire... Le prédécesseur de Christian Noyer, Jean-Claude Trichet, lors de la dernière crise de l'immobilier, au début des années 90, avait vivement encouragé les banques à faire preuve de prudence et à ne pas sacrifier excessivement leurs marges. C'était il y a un peu plus de dix ans. Autant dire une éternité!

Bien sûr, les banques conçoivent leur relation client dans son ensemble et sur la durée. Ce qu'elles ne gagnent pas sur le crédit immobilier, elles le récupèrent sur d'autres services (assurances, produits d'épargne, moyens de paiement...). Mais elles peuvent aussi tout perdre si leur client ne peut plus rembourser son prêt. Le principal danger ne réside en effet pas dans la concurrence sur les taux ou sur les marges réduites à leur plus simple expression, mais dans des critères d'appréciation des risques qui se relâchent.

Jusqu'à présent, le remboursement du prêt immobilier ne devait pas dépasser le tiers des revenus. Il semble que quelques réseaux, encore ponctuellement, assouplissent cette règle pour mieux faire "passer" quelques dossiers et ne pas le laisser filer à la concurrence. Pour les banques, il est temps de faire preuve de prudence. Les beaux jours de l'immobilier (crédit facile et prix en hausse) sont peut-être terminés.

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... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr

Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 17 mai 2006 17:03:19
Message :

asi77, c'est gonflé de résumer ainsi ce texte!

Vous perdez de la crédibilité de prendre de telles positions.

Je change donc par: "un risque d'éclatement de la bulle financière qui s'est créée autour de l'immobilier : Le gouverneur de la Banque de France tire la sonnette d'alarme"

Vous allez me dire que c'est la même chose?

Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 17 mai 2006 17:54:13
Message :

C'est quoi le problème Ankou ? je ne comprends pas ! si j'ai fait une boulette je suis prêt à corriger !

... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr

Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 17 mai 2006 19:52:28
Message :

Citation :

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Initialement entré par Ankou

asi77, c'est gonflé de résumer ainsi ce texte!

Vous perdez de la crédibilité de prendre de telles positions.

Je change donc par: "un risque d'éclatement de la bulle financière qui s'est créée autour de l'immobilier : Le gouverneur de la Banque de France tire la sonnette d'alarme"

Vous allez me dire que c'est la même chose?

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Je savais bien que vous alliez me dire que c'était pareil

Il ne tire pas l'alarme au sujet de la bulle immobilière, mais de l'augmentation du taux d'endettement des ménages ds l'immobilier.

Ben, désolé, relisez votre post, ce n'est pas pareil.

Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 17 mai 2006 21:32:20
Message :

J'avoue que j'ai eu beaucoup de mal à comprendre votre post.
Lorsque vous dites :

Citation :

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asi77, c'est gonflé de résumer ainsi ce texte!

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... j'avoue ne pas avoir compris ... car je n'avais pas fait de résumer ... : c'était un simple copier/coller !.

En fait, si je comprends bien, l'article n'aurait rien à faire dans cette file ... dans la mesure il a attrait non pas à une bulle immobilière mais une bulle financière qui s'est créée autour de l'immobilier.

Vu de ce point de vue là vous avez raison !

Alors bulle ou pas bulle ...?
... et finalement de quelle bulle parle-t-on ...?

Selon Marc TOUATI, économiste chez Natexis Banques Populaires :
[ http://www.dossiersdunet.com/article634.html ]

Citation :

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Rappelons tout d’abord qu’une bulle spéculative désigne la formation d’un écart cumulatif et auto-entretenu entre la valeur financière d’un actif et sa valeur "réelle". Ainsi, on pourra dire qu’il n’y a pas de bulle immobilière en France, si l’augmentation de 97 % des prix immobiliers depuis 1998 correspond à l’évolution réelle des biens immobiliers et, plus globalement, à celle de l’ensemble de l’économie française. Or, la meilleure approximation de l’évolution de cette dernière réside dans celle du Produit Intérieur Brut.

Et c’est là que les choses se gâtent. Car, si, en sept ans, les prix de l’immobilier ont augmenté de quasiment 100 % dans l’Hexagone, le PIB français en valeur n’a progressé que de 25 %. Il s’agit donc d’un rapport de un à quatre. Hasard ou coïncidence, cet inquiétant rapport correspond presque exactement à celui qui prévalait de 1984 à 1990. Au cours de ces sept années, les prix de l’immobilier avaient effectivement augmenté de quasiment 200 %, mais le PIB en valeur avait progressé de près de 60 %. Pour être exact, le rapport est donc encore plus excessif aujourd’hui qu’il y a quinze ans.

En d’autres termes, n’en déplaise à certains, nous vivons actuellement une situation analogue à celle des années 1984-90, en l’occurrence un (1) écart excessif et auto-entretenu entre la valeur des actifs immobiliers et la valeur de la richesse nationale. Mais, ne s’agirait-il donc pas là de la définition d’une bulle ?

Qui plus est, même si les taux d’intérêt nominaux et réels sont bien plus bas qu’en 1990, (2) l’explosion de l’endettement des ménages, la multiplication des crédits sur des périodes de 25-30 ans à des particuliers peu solvables ou encore la faiblesse de l’emploi fragilisent encore la situation du marché immobilier et, par là même, celle de l’économie française dans son ensemble.

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Dans l'analyse de Marc TOUATI, c'est finalement ces 2 bulles qui sont détaillées :

(1) Une bulle immobilière
(2) Une bulle financière qui s'est créée autour de l'immobilier (liée comme vous le soulignez très justement à l'"augmentation du taux d'endettement des ménages ds l'immobilier")

L'éclatement de la première (baisse des prix) auraient comme conséquence l'éclatement de la seconde ... et une grave crise économique pourrait s'en suivre. A noter qu'un crise immobilière (-qui plus est - simultanée entre plusieurs pays) est AUTREMENT plus dévastatrice qu'une crise boursière).

Aujourd'hui, cette sonnette d'alarme tiré par le gouverneur de la Banque de France est loin d'être ANODIN ...

asi77

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... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr

Auteur Réponse : lidia
Répondu le : 17 mai 2006 22:27:33
Message :

http://www.wanadoo.fr/bin/frame.cgi?url=http%3A//actu.wanadoo.fr/index.html%3FiCata_newsItemId%3Dmmd--francais--journal_internet--une%26iArti_newsItemId%3D060517183357.29yb1agl

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 19 mai 2006 11:49:20
Message :

Quelques éléments sortient de ma lecture matinale de plusieurs numéros du Moniteur Immo de mars/avril.

Citation :

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Fluidité du marché immobilier Lyonnais
Dominique de Sauza, président de l’Union des constructeurs Immobilier (UCI) Rhones-Alpes, répond aux question du Moniteur Immobilier (3 mars 2006 n°5336).

La baisse des réservations en 2005 sur le grand Lyon est moins importante qu’attendue. Pourquoi ?
Nous sommes passés à -8% contre -14% attendus. En 2005, pour la première fois depuis de nombreuses années, la mise en commercialisation des logements a dépassé le nombre des réservations. Ces mises sur le marché devraient permettre de reconstituer un disponible à la vente historiquement bas depuis deux ans. Voilà qui devrait favoriser la fluidité du marché.

Le marché lyonnais rattrape-t-il son retard ?
Il suit simplement le marché national. Ce marché a pendant de trop nombreuses années pâti de l’insuffisance de la construction comparée aux besoins. Lyon est un marché de long terme, de plus-value immobilière plutôt que de rentabilité, compte tenu du niveau raisonnable des loyers.

Comment imaginez-vous 2006 ?
Comme en 2005 avec une tendance à l’amélioration grâce à des taux relativement bas, la mise sur le marché d’une offre conséquente et des opérateurs qui vont en troisième couronne chercher des opérations qu’ils proposeront à des prix moindres, un niveau de commercialisation digne d’intérêt d’autant plus qu’au de Robien s’ajoutera le Borloo.
Tous ces facteurs participeront à la structuration d’un marché plus équilibré, avec des valeurs moyennes comprises entre 2100 et 4500 €/m².

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Remarques : je trouve étonnant que l'on puisse se satisfaire d'une baisse de la baisse des réservations prévues. Par ailleurs, il faudra me dire où trouve-t-on, en France, en immobilier, un marché de court terme et de moins-values immobilière. Je suis d'ailleurs toujours autant étonné que les constructeurs trouvent les stocks de logements salvateurs. Personnellement, je ne vois pas ce que j'aurais de positif à n'avoir pas vendu des logements...

Citation :

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Loyers : des signes de modération
Le Moniteur Immobilier (31 mars 2006 n°5340)
La hausse des loyers donne des signes de modération en région parisienne, selon le conseil supérieur des administrateurs de biens (CSAB). Entre les deux derniers trimestres 2005, elle n’était plus que de 1.6% intra-muros et on notait une baisse de 4,5% en région parisienne (contre +4.9 et 3.9% respectivement au cours des deux trimestres précédents). En glissement annuel, les loyers ont augmenté de 7% dans la capital alors qu’ils baissaient de 2.7% en région parisienne.

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Citation :

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Au moins 7% de hausse dans les deux tiers des pays européens. Le Moniteur Immobilier du 24 mars 2006 n°5339.
Dans un tiers des pays européens analysés par Rics, les prix des logements sont restés stables. Mais dans les douze autres pays on note un renchérissement d’au moins 7%. Pour sept d’entre eux, la hausse est comprise entre 10 et 20%. Le Danemark et l’Estonie arrivent en tête avec 22 et 28% respectivement. Ce qui fait dire aux experts que « les points chauds de l’inflation des prix de l’immobilier résidentiel européen sont en train de s’inverser en partant du sud ensoleillé vers l’Europe du nord ».

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Remarque : il est encore une fois intéressant de noter que l'augmentation des prix de l'immobilier est un élément généralisé. Je pense donc qu'il n'est pas lié à une quelconque volonté des français de se constituer un patrimoine immobilier en vu de la retraite (argumentation de beaucoup pour une poursuite de la hausse).

Citation :

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Extrait de l’interview de François-Xavier Vogel président de l’ordre régional des notaires de l’Ouest. Le Moniteur Immobilier du 14 avril 2006 n°5342.
Ces prix vont-ils cesser d’augmenter [sur le littoral] ?Personne ne peut vraiment l’affirmer mais, depuis le début de cette année, ils auraient peut-être une légère tendance à s’assagir. Ce qui est normal puisque le volume de transactions est plus faible.

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Marty

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 19 mai 2006 12:38:01
Message :

Nouvelles plus fraîche de ce matin.

Moniteur Immo du 19 mai 2006 n°5347

Citation :

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Promotion. Les réservations nettes de logements neufs en Ile de France ont reflué en avril, après la reprise observé en mars, selon l’expert indépendant Paul Massé. En CVS, le marché reste stable depuis 6 mois mais une régression de 25% est observée par rapport au premier semestre 2005.

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 19 mai 2006 14:14:20
Message :

Décidemment, avant le week-end, pas mal d'annonces, comme pour l'indice Laforêt vu sur les Echos.fr?

http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/200076521.htm

Citation :

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Prix du mètre carré à Paris : pas de péril en avril [ 19/05/06 ]

L'INDICATEUR DE LA SEMAINE

Voilà encore une illustration de la bouteille à moitié pleine ou à moitié vide. A 5.699 euros en avril, le prix du mètre carré dans la capitale a battu son record absolu, selon l'indicateur Laforêt Immobilier, réalisé en exclusivité pour « Les Echos week-end ». D'un autre côté, par rapport au précédent record de juin 2005, il n'a gagné qu'un petit euro. La différence n'est pas significative. Peut-on parler de stabilisation ? Ce qui est certain, c'est que, sur le terrain, l'activité a été dense, comme le note Gilbert Chouchana, responsable de deux agences du réseau dans le quartier de Montparnasse. « Je n'avais pas reçu depuis longtemps autant de candidats pour des grandes superficies », commente-t-il. Mais le fait nouveau, selon lui, est ailleurs. Il ressent, de la part des banques généralistes, une prudence qu'il ne leur connaissait pas jusqu'à présent. Celles-ci paraissent en effet moins disposées à octroyer des prêts de longue durée. Or, sans l'aide (pourtant spécieuse) du temps, bon nombre de plans de financement ne passent plus. C'est peut-être de là que viendra le blocage : par la raréfaction du nombre d'acheteurs. De fait, jamais les rétractations n'ont été si nombreuses que depuis le début de l'année. Pour connaître la tournure de la suite des événements, il ne sera pas nécessaire de trop patienter. Déjà les chiffres du mois de mai seront éloquents. En l'occurrence, celui-ci ne semble pas très bien parti.

F. L. B.

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 22 mai 2006 10:13:15
Message :

Capital.fr revient encore sur le devant de la scène avec un titre évoquateur .

Citation :

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L'Etat entretiendrait-il la ''bulle'' immobilière ?

Le 24 mars dernier, l'Etat a profondément réformé le système de l'hypothèque au travers de deux nouveaux systèmes : l'hypothèque rechargeable et le prêt viager hypothécaire. Le premier permet de se servir de la part déjà remboursée d'un crédit immobilier pour adosser un autre prêt. Dans le second cas, la banque prête un montant et se rembourse au décès du débiteur avec le bien immobilier comme garantie. Les décrets d'application ne sont pas encore intervenus mais ces deux systèmes vont permettre aux débiteurs d'augmenter leur capacité d'emprunt.

Pour encore accroître ces capacités d'emprunts, le gouvernement vient de décider de réduire de 48% les frais sur les garanties hypothécaires et sur le privilège du préteur de deniers (PPD) utilisés respectivement pour l'acquisition de logements neufs et anciens. Les coûts de l'inscription et de la mainlevée ont ainsi été réduits de moitié. Grâce à ce décret publié hier, le coût global d'une hypothèque serait réduit de 26% et celui du PDD d'environ 40%.

Ces deux types de sureté, appelées suretés réelles (car elles reposent sur la garantie d'un bien physique), entre en concurrence avec le système de la caution où une personne (morale ou physique) se porte garant. L'exemple type d'une caution est un établissement financier qui apporte sa garantie à l'acheteur d'un appartement. Le système de la caution et de la sureté réelle sont donc en concurrence auprès des emprunteurs. Pour ne pas perdre des parts de marché, les établissements financiers spécialisés dans la caution devraient donc baisser leur commission et ainsi diminuer le coût de l'emprunt.

La hausse des taux d'intérêt renchérit le coût du crédit et entraine un "atterrissage en douceur" du marché de l'immobilier selon les principaux acteurs… Avec ces nouveaux dispositifs le gouvernement soutient le pouvoir d'achat des ménages mais également le marché de l'immobilier qui pourrait alors ne pas atterrir immédiatement.

© Capital


19/05/06 15:58

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Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 22 mai 2006 10:25:07
Message :

Citation :

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Initialement entré par vttdechaine

Capital.fr revient encore sur le devant de la scène avec un titre évoquateur .

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Alors, VTT, on passe du rêve au cauchemar (à titre tt à fait amical et non polémique)

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 22 mai 2006 10:48:14
Message :

Citation :

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Initialement entré par Ankou

Citation :

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Initialement entré par vttdechaine

Capital.fr revient encore sur le devant de la scène avec un titre évoquateur .

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Alors, VTT, on passe du rêve au cauchemar (à titre tt à fait amical et non polémique)

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Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 22 mai 2006 10:57:17
Message :

Citation :

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Initialement entré par vttdechaine

Citation :

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Initialement entré par Ankou

Citation :

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Initialement entré par vttdechaine

Capital.fr revient encore sur le devant de la scène avec un titre évoquateur .

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Alors, VTT, on passe du rêve au cauchemar (à titre tt à fait amical et non polémique)

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Cauchemard non. Pas encore tout au moins.
Autant j'ai toujours très modérément apprécié les propos haussiers à outrance (l'immobilier va encore prendre 60% dans les 3 ans, précipitez-vous il n'y en aura pas pour tout le monde...), autant je crains que nous virions à l'inverse dans quelques mois avec des 'accroches' d'articles baissiers de ce type.
Je vois bien les prochains papiers :
"L'immobilier ruine les petits investisseurs, des révélations exclusives."
"Les agents immo savaient mais ne pouvaient rien dire !"
"La baisse est engagé, c'est la descente aux enfers"
... etc.
Ce n'est pas ma vision de l'information. D'où le smiley évoquateur. Et j'ai vu sur d'autres forums des baissiers fêter le début du crach avec beaucoup de joie. Perso, j'ai un peu de mal à me réjouir du malheur des autres mais j'ai encore plus de mal à les laisser s'enfoncer en lisant des articles haussiers (enfin, ceux que l'on pouvait lire il y a 6 mois... aujourd'hui c'est beaucoup plus rare).

Cordialement


Marty

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Le debut du crach Quel debut de crash ? Comment constatez vous le debut du crash vous ?

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 22 mai 2006 17:35:44
Message :

Citation :

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Le debut du crach Quel debut de crash ? Comment constatez vous le debut du crash vous ?

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Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 22 mai 2006 18:25:30
Message :

Si ce n'est pas le sujet je me permets tout de même de relever les anneries qui y sont dîtes. Il n'y a pas de "crash" et je suis content de vous voir l'écrire pour correction. Maintenant que tout est rentré dans l'odre je continue à suivre cette file avec un grand interêt.
Le poids des mots mon très cher VTTDECHAINE, le poids des mots...

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 23 mai 2006 10:46:55
Message :

Pour moi, toutefois, il ne s'agit pas -encore- d'un crach.

Le poids des mots en effet, juste le poids des mots . Quand à relever quoi que ce soit, je ne pense que votre "niveau" vous le permette. Vous pouvez tout juste faire quelques remarques... comme moi .

Marty

Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 23 mai 2006 10:54:36
Message :

Preuve en est, je viens de vous faire reconnaître une annerie, comme quoi...
Acceptez la critique VTTDECHAINE
Vous conviendrez que parler d'un crash de l'immobilier quand on sait que la baisse est de 0.05% sur avril etait une boulette de taille.

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 23 mai 2006 11:34:53
Message :

Bibix,

J'ai écrit :

Citation :

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Pour moi, toutefois, il ne s'agit pas -encore- d'un crach.

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ce qui est différent de ce que vous avez écrit :

Citation :

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Il n'y a pas de "crash" et je suis content de vous voir l'écrire pour correction.

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A savoir aussi qu'un "crash" on s'en rend compte après qu'il soit passer (étudier un peu le phénomène c'est instructif comme l'étude de Cornuel avec l'exemple de l'immobilier à ce sujet).

Pour les anneries, je suis à mon tour fort aise que vous reconnaissiez une baisse au mois d'avril (alors qu'il y a quelques jours vous faisiez remarquer à qui voulait l'entendre qu'il n'y avait pas de baisse... dixit la FNAIM). Alors que, traditionnellement depuis... une vingtaine d'années minimum , ce mois est un mois de reprise d'activité et que les prix repartent à la hausse. C'est ce point qui est inquiétant : cela devrait "normalement" augmenter et en réalité, cela baisse (très faiblement certe mais comparer à la hausse normalement attendu).
Reste alors à observé cet indice (le boursopap il me semble) qui est très lisse donc dénuer de fluctuation habituellement (comme on en voit dans celui de la FNAIM). Par contre, comme pour beaucoup de chose, difficile d'avoir des données brutes même si dans ce cas, l'indice est beaucoup plus transparent que celui de la FNAIM.
Nous avons donc un boursopap lisse, qui évite donc les heurts 'monté et descente' et qui vient de descendre sur un mois où on attends une hausse. Au regard de son activité passé, on pourrait penser qu'il va poursuivre sa baisse. Nous verrons bien.


Marty

Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 23 mai 2006 12:07:11
Message :

Mauvaise foi qaund tu nous tiens...

Vous dites qu'un crash, on ne s'en rend compte que quand il est passé ! Vous expliquez donc que si on prend -20% d'ici la fin de l'année nous ne nous rendrons pas compte que nous somme dans un crash et que nous nous en appercevront que quand les prix remonteront? interessant comme affirmation... Et donc, en 92 et 93 par exemple, alors que nous etions en plein crash, personne n'etait au courant. Il n'y a qu'en 98 que nous nous en sommes rendu compte, quand les prix ne baissaient plus. C'est bien ça ?

Arrêtez donc un peu vos courbes, statistiques et autres phenomèmes. Tous les marchés, s'ils repondent à des cycles, repondent aussi a des facteurs imprévisibles et rien que par rapport à ça, je n'arrive toujours pas à concevoir que vous soyez aussi categorique. Soyez plus spetique, vous aurez l'air moins buté.

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 23 mai 2006 14:45:00
Message :

N'importe quoi...

Lisez plutôt

http://www.immonot.com/tendMarche.do;jsessionid=3F6A6267B1C6

Regardez tout en bas. La tendance est clairement à la baisse et c'est une période déjà passée (passé... et on s'en est pas rendu compte en février... vous comprendre ?). Concentrez vous un peu plus sur le fond du problème car pour le moment comme depuis de nombreuses semaines vous n'avez d'arguments (si on peut appelez cela des arguments) que sur la forme.
Et éviter de modifier vos posts après que j'ai répondu, je vous remercie . Tout le monde appréciera.

Marty

Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 23 mai 2006 15:22:00
Message :

Vous avez raison VTTDECHAINE, nous sommes en plein crach et nous ne nous en rendons pas compte.

Je ne modifie mes posts que pour corriger des fautes d'orthographe oubliées (vous devriez en faire autant entre nous) et pas pour modifier le contenu de mes messages, ne vous en déplaise. Restez donc dans le sujet, tout le monde appreciera.

Comme dejà répété, vous êtes buté et ne laissez pas de place au doute, ça demontre nettement la bêtise qui vous anime.

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 23 mai 2006 15:50:38
Message :

Ahhh ? La bétise m'anime ?
Celle des notaires aussi on dirait non ?

Au fait Bibix, comme disait ma grand'mère :
Quand tu trouves qu'il y a de plus en plus de c.ons autour de toi, prends garde à ce que ce ne soit pas toi qui le devienne.

Vous allez sans doute écrire aux notaires pour leur dire qu'ils sont buté maintenant ?


Marty

Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 23 mai 2006 16:08:14
Message :

On peut répondre oui et avoir un doute. Les notaires l'ont peut être, vous on sait que non. Le fait de ne pas en avoir sur cette question fait de vous un âne ! C'est un avis qu'au vu de mes messages privés, je ne suis manifestement pas le seul à partager.

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 24 mai 2006 10:07:12
Message :

http://fr.biz.yahoo.com/23052006/155/l-ocde-s-inquiete-des-vulnerabilites-de-l-economie-mondiale.html

Plusieurs points concernent l'immobilier.

Marty

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 24 mai 2006 10:25:28
Message :

Et bien d'autres ont encore des "doutes" en effet. Enfin, il n'y a pas de fumée sans feu normalement. On a rarement appelé à "se méfier" dans la presse sans y avoir matière...

Citation :

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La France invitée à se méfier d'un retournement de l'immobilier


Dans ses perspectives de printemps, l'OCDE appelle à ne pas sous-estimer le risque que font peser les prix immobiliers sur l'économie, dans un contexte de remontée des taux d'intérêt. D'autant que les Français ne se sont jamais autant endettés pour acheter des logements.

"Si les prix de l'immobilier venaient à augmenter en 2006 au même rythme que l'année dernière et les taux d'intérêt à long terme à poursuivre leur hausse des derniers mois, plusieurs grands pays, dont la France, seraient exposés à un risque élevé de retournement du marché immobilier". Plus clairement encore qu'à l'automne dernier, l'organisation pour la coopération et le développement économiques (OCDE) exprime son inquiétude face au niveau des prix immobiliers. Alors que le marché immobilier n'a jamais connu un cycle de hausse aussi long depuis les années 1970, les prix ont continué de croître rapidement récemment. Sur la période 2000-2005, les prix français réels –corrigés de l'inflation– ont progressé de 9,4% par an, un rythme bien plus rapide qu'aux Etats-Unis, au quatrième rang des pays de l'OCDE après la hausse des marchés immobiliers de l'Espagne, du Royaume-Uni et de la Nouvelle-Zélande.

Si jusqu'à présent, prévient l'OCDE, plusieurs indicateurs laissaient penser qu'il n'y avait pas de bulle immobilière, le niveau des prix réels ne continuera à paraître justifié que si les taux d'intérêt restent sur leurs niveaux actuels, historiquement bas. En revanche, une remontée sensible des taux sonnerait le glas de la hausse des prix réels, voire un possible retournement du marché. Or, ajoute l'institution, "les évolutions passées donnent à penser que les baisses de prix qui s'ensuivraient pourraient être importantes en termes réels et que le processus d'ajustement pourrait durer un certain temps".

D'après l'étude de l'OCDE, si les prix réels des logements se maintiennent à leur niveau d'aujourd'hui, le marché immobilier français pourrait résister à une hausse de un ou deux points des taux d'intérêt. Les prix seront impactés, mais la probabilité d'un véritable ralentissement y serait limité. Le scénario d'un atterrissage en douceur reste privilégié. En revanche, si les prix réels augmentent encore pendant un an au même rythme qu'en 2005, une hausse des taux de 1% ferait passer la probabilité d'atteindre un pic et de voir le marché français se retourner à près de 60%. Si les taux augmentent de 2%, cette probabilité dépasserait les 70%. Or les taux vont remonter, c'est une certitude. Yves Mersch, l'un des membres du conseil des gouverneurs de la banque centrale européenne l'a redit mardi : "Nous allons rendre notre politique moins accommodante, mais nous allons décider chaque mois quand et dans quelle mesure nous allons le faire". L'OCDE voit les taux d'intérêts à court terme de la zone euro, actuellement à 2,25%, remonter à 2,9% à la fin de cette année et à 3,7% à la fin de l'an prochain. Une perspective qui inquiète d'autant plus la Banque de France que les Français ne se sont jamais autant endettés pour acheter leurs logements.

L'endettement des ménage est en effet passé de 49% du revenu disponible en 1995 à 64% en 2005, un plus haut historique. Et 95,5% des crédits sont immobiliers. Le flux net des crédits (crédits nouveaux moins remboursements) s'est élevé à 69,5 milliards d'euros, après 51,8 milliards en 2005. "Ce rythme d'endettement est un élément de fragilité en cas de retournement du marché immobilier dans un contexte de remontée des taux longs" s'inquiétait très récemment le gouverneur de la banque de France, Christian Noyer, dans une lettre au président de la République. Des inquiétudes que certains, comme Robert Rochefort, le directeur du Credoc (centre de recherche sur la consommation) ou le président de la Fnaim (fédération nationale des agents immobiliers), René Pallincourt jugent exagérées. Le taux d'endettement des Français est inférieur à la moyenne de la zone euro, où il était d'environ 79% en 2005, et l'endettement immobilier se fait plutôt à taux fixe. N'empêche, les mises en garde se multiplient. En mars, le gouverneur de la Banque centrale européenne, Jean-Claude Trichet, affirmait lui aussi qu'il fallait placer le marché immobilier européen sous étroite surveillance.

Ingrid Vergara

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Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 24 mai 2006 10:32:56
Message :

Vos artciles expriment un doute quand à un retournement du marché de l'immobilier. Et vous ?

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 24 mai 2006 11:39:55
Message :

Vous affichez un doute si vous avez des arguments ?
Non. Vous affichez une certitude mais vous ne pouvez pas écrire "Ca tombe et ça peut faire mal". Vous commencez par "ça peut tomber".
Ensuite ce sera "ça commence à tomber" et seulement enfin "ça peut faire mal". C'est une progression rien d'autre. Ceux qui ont écrit que tout allait bien il y a deux mois ne vont pas retourner leurs vestes aussi sec. Il faut savoir ménager la chèvre et le choux et ne pas oublier que les annonceurs sont aussi là pour les faire vivre.
Le marché est global mais vous ne pouvez pas non plus tout mettre dans le même sac. A ce niveau par exemple, la fnaim avait écrit il y a quelques jours que sur certains marchés "étroits" cela peut baisser.


Marty

Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 24 mai 2006 11:58:32
Message :

J'ai cherché un moment à vous démontrer qu'on ne pouvait pas être sûr de soit quand à l'avenir d'un marché lié a des facteurs imprevisibles. On peut penser, douter, ... mais pas en être sûr à 100%. Mais voyez vous, je comprends enfin que vous n'êtes pas équipé pour vous ouvrir et admettre ça.Vous êtes un crétin VTTDECHAINE ou alors vous le faite exprés, c'est au choix.

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 24 mai 2006 18:39:58
Message :

Citation :

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Initialement entré par bibix

J'ai cherché un moment à vous démontrer qu'on ne pouvait pas être sûr de soit quand à l'avenir d'un marché lié a des facteurs imprevisibles. On peut penser, douter, ... mais pas en être sûr à 100%. Mais voyez vous, je comprends enfin que vous n'êtes pas équipé pour vous ouvrir et admettre ça. Vous êtes un crétin VTTDECHAINE ou alors vous le faite exprés, c'est au choix.

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Les insultes sont vos derniers arguments ? Toujours aussi faiblard dans vos données et vos sources. Toujours rien, vous êtes un vrai désert de connaissances et de réflexion opportune mon pauvre ami.
Pour ce qui du marché imprévisible je vous donne une clé d'entrée : l'argent. Quand l'argent vient à manquer il est beaucoup plus difficile de financer (cf prévisions banques donné sur ce même forum par moi-même + données dernièrement de la BCE)
Une autre clé : les volumes. Quand les volumes augmentent, si vous voulez tout vendre (à moins de vouloir conserver des appartements en stocks ce qui serait très curieux non ?) il faut avoir plus de clients (cf données de l'Insee et de SITADEL).
Vous voyez donc que l'immobilier n'est pas un résultat de match de foot qui rendent le final comme vous dites imprévisible. Il y a des paramètres, certes, mais aussi des éléments que l'on ne maîtrise pas ou qu'on ne voit pas. Or, je ne pense pas que ce seront ces derniers qui renverseront le marché (à moins que vous en ayez connaissance ce dont je doute très très fortement), surtout si ce dernier réponds à ces facteurs depuis 50 ans.
Cordialement

Marty

Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 24 mai 2006 18:54:42
Message :

Vous pensez VTTDECHAINE, c'est vous qui l'avez dit ! Alors pensez pour vous sans conseiller les autres. Quand vous aurez compris que ni vous ni personne ne detient la verité absolue sur ce type de marché, peut être n'enverrez vous pas les gens droit dans le mur. Ca fait des semaines que je vous le repete, douter ne vous ferez pas de mal.
Y'a 2 ans, au debut du sujet, d'autres pensez tout comme vous. Tirez en des leçons que diable.

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 24 mai 2006 19:18:45
Message :

Citation :

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Initialement entré par bibix

Vous pensez VTTDECHAINE, c'est vous qui l'avez dit !
Oui je pense Bibix. Comme d'autres !

Alors pensez pour vous sans conseiller les autres.
Aaaahhhh... Mes pensées vous dérange ? Vous avez les mêmes réflex qu'un état totalitaire dites-moi.

Quand vous aurez compris que ni vous ni personne ne detient la verité absolue sur ce type de marché, peut être n'enverrez vous pas les gens droit dans le mur.
Moi au moins j'ai des arguments (pas comme certains hein ?!) et je pense (ouiiii je pense) que ces arguments sont bons car pour le moment l'ensemble des données se vérifient avec un marché qui se retourne (encore une tite' lecture des notaires Bibix pour ce grand week-end )

Ca fait des semaines que je vous le repete, douter ne vous ferez pas de mal.
J'ai douté il y a plusieurs mois déjà. Aujourd'hui, la question devrait plutôt être de combien va être la baisse.

Y'a 2 ans, au debut du sujet, d'autres pensez tout comme vous. Tirez en des leçons que diable.
Il y a 2 ans il y a eu les premières réunions d'acteurs majeurs dans ce secteur immobilier qui sentaient le vent tourner déjà. Ces gens étaient des précurseurs qui travaillaient (et travaillent encore) dans l'immo depuis 20 ans et pas des fantaisites néophytes comme vous. Quand vous aurez compris que l'immo n'est pas la bourse qui se retourne en 2 jours et qui plonge pendant 3 semaines vous aurez enfin noter une progression dans votre connaissance du marché.

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Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 24 mai 2006 19:31:21
Message :

La différence entre vous et moi, c'est que je ne fais pas les choses à l'emporte pièce.
Vous arrivez comme taureau dans l'arène en disant à qui veut bien l'entendre qu'il ne faut surtout pas acheter...

Comprenez que cela depend des conditions et laissez place au doute.
Un peu de bon sens.

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 24 mai 2006 19:37:37
Message :

Citation :

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Initialement entré par bibix

La différence entre vous et moi, c'est que je ne fais pas les choses à l'emporte pièce.
Vous arrivez comme taureau dans l'arène en disant à qui veut bien l'entendre qu'il ne faut surtout pas acheter...
Non. Le taureau c'est Bullish et d'après les notaires c'est haussiers. Moi je suis bearish .

Comprenez que cela depend des conditions et laissez place au doute.
Un peu de bon sens.
Le doute ? Pourquoi devrais-je avoir un doute alors que tout se passe comme prévue ? Pourquoi devrais-je (moi comme d'autres) casser ma tirelire alors que dans quelques mois je retrouverai un prix en baisse avec un choix incroyablement plus important, dans un marché incroyablement plus détendu qui me donnera le temps de choisir ?

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Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 24 mai 2006 20:08:02
Message :

Peut être parceque si les prix baisseront d'autant que le coût du credit augmentera. ;)

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 25 mai 2006 11:37:00
Message :

Citation :

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Initialement entré par bibix

Peut être parceque si les prix baisseront d'autant que le coût du credit augmentera. ;)

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La baisse des taux n'ont "financés" que 50% de la hausse de l'immo.
Pourquoi est-ce qu'en retour, cela ne devrait que s'équilibrer ? Il est fort probable (d'autant plus que beaucoup ont largement devancé la date à laquelle ils voulaient acheter par peur de manquer) que la hausse des taux finisse par assécher les derniers acheteurs solvables et que la baisse importante de demandes ai raison des offres en très net augmentations (voir volumes de PC et de commencement de travaux).
Lorsque le marché se sera "officiellement" retourné, ceux qui sont aujourd'hui en location, vont attendre que l'on touche le fond (ou presque) pour acheter. Quel sera pour eux l'intérêt de prendre un crédit sur 20 ans pour acheter 100 000 € si tous les ans ils n'ont plus qu'à emprunter 10% de moins ?
Ainsi : 100 000 € sur 20 ans à 4% font 636 €/mois
et l'année suivante 90 000 € sur 20 ans à 5% font 621 €/mois.
Certes, j'aurais régler 1 loyer pendant 12 mois mais au final, je m'endette moins, je dégage bien plus facilement de la PV à la revente et je limite largement les risques en cas d'accident de la vie lors du prêt. L'attente, sur une vision long terme pourrait donc être très très payante. Et je pense que, comme entre 1991 et 1998, beaucoup feront ce calcul et que le volume d'acheteurs sera donc diminué par l'attentisme... ce qui diminuera d'autant les prix... etc.

Marty

Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 25 mai 2006 12:14:00
Message :

Citation :

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Initialement entré par vttdechaine
.... la hausse des taux finisse par assécher les derniers acheteurs solvables et que la baisse importante de demandes ai raison des offres en très net augmentations (voir volumes de PC et de commencement de travaux).
Lorsque le marché se sera "officiellement" retourné, ceux qui sont aujourd'hui en location, vont attendre que l'on touche le fond (ou presque) pour acheter. ....
Et je pense que, comme entre 1991 et 1998, beaucoup feront ce calcul et que le volume d'acheteurs sera donc diminué par l'attentisme... ce qui diminuera d'autant les prix... etc.

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Il me semble que vous faites plusieurs erreurs de raisonnement, montrant que vous n'avez pas encore franchi le pas de l'invest immo. Vrai?

D'abord, l'augmentation des offres ne générera certainement pas de façon proportionnelle une baisse des prix. Une légère, j'en conviens
Il y a plus de "vendeurs" qu'on pense aujourd'hui qui ne veulent vendre que parce que les prix sont hauts. Ils n'ont aucune envie de négocier, en bref, ils se moquent de vendre.

Ensuite, une méconnaissance de la loi de l'offre et de la demande: quand les locataires vont-ils acheter? à quel moment exact? lorsqu'on leur donnera leur appart, à un niveau de -30% ou -50%? Peu importe, il faut savoir que l'équilibre se faisant, lorsque les prix baissent, il y a de plus en plus de concurrents. Et que s'ils attendent, ils risquent d'attendre encore longtemps .... ou ils récupéreront les nanards dont personne ne veut.

Troisième sur l'attentisme.
J'ai fait suffisamment de simulations qui montrent qu'il n'est pas intéressant d'être attentiste. La durée de vie est limitée, attendre 10 ans, par exemple, obère d'autant ses possibilités d'investissement, et donc de gains.

Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 25 mai 2006 13:54:15
Message :

Citation :

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Initialement entré par vttdechaine

Citation :

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Initialement entré par bibix

Peut être parceque si les prix baisseront d'autant que le coût du credit augmentera. ;)

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La baisse des taux n'ont "financés" que 50% de la hausse de l'immo.
Pourquoi est-ce qu'en retour, cela ne devrait que s'équilibrer ? Il est fort probable (d'autant plus que beaucoup ont largement devancé la date à laquelle ils voulaient acheter par peur de manquer) que la hausse des taux finisse par assécher les derniers acheteurs solvables et que la baisse importante de demandes ai raison des offres en très net augmentations (voir volumes de PC et de commencement de travaux).
Lorsque le marché se sera "officiellement" retourné, ceux qui sont aujourd'hui en location, vont attendre que l'on touche le fond (ou presque) pour acheter. Quel sera pour eux l'intérêt de prendre un crédit sur 20 ans pour acheter 100 000 € si tous les ans ils n'ont plus qu'à emprunter 10% de moins ?
Ainsi : 100 000 € sur 20 ans à 4% font 636 €/mois
et l'année suivante 90 000 € sur 20 ans à 5% font 621 €/mois.
Certes, j'aurais régler 1 loyer pendant 12 mois mais au final, je m'endette moins, je dégage bien plus facilement de la PV à la revente et je limite largement les risques en cas d'accident de la vie lors du prêt. L'attente, sur une vision long terme pourrait donc être très très payante. Et je pense que, comme entre 1991 et 1998, beaucoup feront ce calcul et que le volume d'acheteurs sera donc diminué par l'attentisme... ce qui diminuera d'autant les prix... etc.

Marty

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Grosse erreur de calcul VTTDECHAINE.

Si vous payez 1 an de loyer pour gagner 14€/mois de mensualité comme vous le calculez, vous conviendrez que vous aurez payé tout de même environ 8000€ de loyer pour ladite année d'attentisme, soit 33€/mois pendant 20ans. Cette attente et en se referant à votre exemple donne donc un cout mensuel total sur 20 ans de 654€ contre 636€ en cas d'achat immediat. Cette attente vous coute donc reellement 18€/mois de plus et 1 année de remboursement de perdue.
Je rajouterais que vous avez pris une baisse de 10% sur un an, vous n'y êtes pas allé avec le dos de la cuillere.

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 26 mai 2006 10:05:54
Message :

Citation :

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Initialement entré par Ankou
Il me semble que vous faites plusieurs erreurs de raisonnement, montrant que vous n'avez pas encore franchi le pas de l'invest immo. Vrai?
Perdu. C'est mon métier au quotidien et j'ai fait la démarche pour d'autres personnes depuis 1998 (démarche de prêts, opportunité d'achats...)

D'abord, l'augmentation des offres ne générera certainement pas de façon proportionnelle une baisse des prix. Une légère, j'en conviens
Ai-je dit que cela serait proportionnel ? Il ne me semble pas. En quelques années nous sommes passé de moins de 300 000 logements à plus de 500 000 logements / an. Une légère diminution des prix êtes-vous sûr ? Sur Paris et région parisienne, je veux bien y croire, dans d'autres régions là je crois que l'on notera une vraie dérive des prix.

Il y a plus de "vendeurs" qu'on pense aujourd'hui qui ne veulent vendre que parce que les prix sont hauts. Ils n'ont aucune envie de négocier, en bref, ils se moquent de vendre.
Vendre et se moquer de vendre ? Curieuse démarche.

Ensuite, une méconnaissance de la loi de l'offre et de la demande: quand les locataires vont-ils acheter? à quel moment exact?
Les Locataires ne vont pas acheter en masse du jour au lendemain. Ce sera une histoire d'opportunité. Si l'on regarde ces dernières années, beaucoup ont sauté le pas après les différents matraquages médiatiques : pénurie, ça monte, il n'y en aura pas pour tout le monde. Ensuite, chacun achetera au regard des ses propres facilité de paiement, de ses opportunité ou à l'occasion d'un mouvement personnel ou professionnel.

lorsqu'on leur donnera leur appart, à un niveau de -30% ou -50%?
Peut-être plus peut-être moins...

Peu importe, il faut savoir que l'équilibre se faisant, lorsque les prix baissent, il y a de plus en plus de concurrents. Et que s'ils attendent, ils risquent d'attendre encore longtemps .... ou ils récupéreront les nanards dont personne ne veut.
Vision encore une fois très curieuse de votre part. Le marché n'est pas "bloqué" comme vous semblez le penser. Les logements tournent et l'ensemble se renouvelle d'année en année (des gens revendent et achètent que je sache et ils vendent aussi bien de bons logements que des mauvais). Il n'y a pas, comme vous semblez le sous-entendre, une offre fixe, sans renouvellement (comme une promo de supermarché) où les meilleurs produits partent et sortent du marché à tout jamais. Si je suis votre raisonnement : depuis des années les bons logements sont parti et il ne reste aujourd'hui que les nanards (comme vous dites). Pourquoi acheter aujourd'hui alors ?


Troisième sur l'attentisme.
J'ai fait suffisamment de simulations qui montrent qu'il n'est pas intéressant d'être attentiste. La durée de vie est limitée, attendre 10 ans, par exemple, obère d'autant ses possibilités d'investissement, et donc de gains.
Discutable encore une fois. Attendre 10 ans c'est un peu beaucoup pour un marché immo (voir les dernières durée de cycle par exemple). Par contre, attendre 3 ou 5 ans permet de changer de cycle et là le gain est évident. Exemple : attendre 10 ans entre 1991 et 2001 n'est en effet pas la meilleurs des choses. Passer à l'acte en 1994-1996 était, il me semble, plus opportun.

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 26 mai 2006 10:17:56
Message :

Citation :

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Initialement entré par bibix

Grosse erreur de calcul VTTDECHAINE.
Pas du tout. J'attendais votre remarque justement à ce sujet .

Si vous payez 1 an de loyer pour gagner 14€/mois de mensualité comme vous le calculez, vous conviendrez que vous aurez payé tout de même environ 8000€ de loyer pour ladite année d'attentisme, soit 33€/mois pendant 20ans. Cette attente et en se referant à votre exemple donne donc un cout mensuel total sur 20 ans de 654€ contre 636€ en cas d'achat immediat. Cette attente vous coute donc reellement 18€/mois de plus et 1 année de remboursement de perdue.
Je rajouterais que vous avez pris une baisse de 10% sur un an, vous n'y êtes pas allé avec le dos de la cuillere.

---

En effet, mais vous calculez tout d'abord sur une seule année.
Ensuite, il faut parler de global et pas seulement de l'achat et de la location. J'ai pris -10% (ce qui vous semble beaucoup) mais j'ai pris en face 1% de taux supplémentaire (ce qui ne vous choque pas pour le moins).
Pour comparer ce qui est comparable (je ne donnais qu'un exemple) il faut aussi juger le risque du prêt (problème professionnel et personnel, accident de la vie... qui sont incroyablement plus facile à gérer avec un taux d'endettement plus faible) et l'endettement qui y est rattaché. La dessus, il ne faut pas omettre la facilité avec laquelle on dégagera plus facilement une plus value sur la revente (acheter moins cher c'est plus facile qu'en achetant plus cher) Ensuite, il faut savoir que les prix de l'immobilier sont, à mon sens, plus bas de plancher que les taux sont haut en plafond. Pour cela je vous invite à regarder tout simplement les taux pratiqué aux US sachant que nous avons 2/3 ans " de retard" sur eux. En reprenant tous ces paramètres (et ma naturelle prudence que vous décriez tant ) je crois que l'on peut faire une très bonne affaire en attendant quelque temps. De plus, je préfère par exemple payer 500€ de loyer aujourd'hui et attendre 1 an pour payer 500 € de prêt / mois plutôt que de franchir le pas dès maintenant et de payer 550 € /mois et de faire une croix sur mes loisirs et mes sorties pendant les 20 années qui viennent !
Et rappelez-vous ce que j'ai écrit plus haut : la baisse des taux a financer seulement 50% de la hausse de l'immo, il serait donc étonnant qu'elle avale en totalité une proportionnel baisse .

Marty

Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 26 mai 2006 11:06:26
Message :

Citation :

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Initialement entré par vttdechaine
Troisième sur l'attentisme.
J'ai fait suffisamment de simulations qui montrent qu'il n'est pas intéressant d'être attentiste. La durée de vie est limitée, attendre 10 ans, par exemple, obère d'autant ses possibilités d'investissement, et donc de gains.
Discutable encore une fois. Attendre 10 ans c'est un peu beaucoup pour un marché immo (voir les dernières durée de cycle par exemple). Par contre, attendre 3 ou 5 ans permet de changer de cycle et là le gain est évident. Exemple : attendre 10 ans entre 1991 et 2001 n'est en effet pas la meilleurs des choses. Passer à l'acte en 1994-1996 était, il me semble, plus opportun.

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Et si ma tante en avait ....
Vous dites n'importe quoi, non?
Oui, il est préférable d'être riche et bien portant, d'acheter au plus bas et de vendre au plus haut, de se marier avec la fille Hilton qu'avec ....
Et ceux qui disaient (ils avaient raison à l'époque) il y a 3 ans qu'il ne fallait pas acheter, attendre 3 ou 4 ans, ils sont le bec dans l'eau, non seulement les prix ont augmenté de plus de 30%, mais il faudra qu'ils attendent combien de temps pour retrouver les prix initiaux?

Vous voulez mon avis: ils ont perdu une petite fortune, c'est dommage, j'espère qu'ils n'ont pas écouté de mauvais conseils avant de prendre leurs décisions.

Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 26 mai 2006 11:13:10
Message :

Citation :

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Initialement entré par vttdechaine
Pour comparer ce qui est comparable (je ne donnais qu'un exemple) il faut aussi juger le risque du prêt (problème professionnel et personnel, accident de la vie... ....(et ma naturelle prudence que vous décriez tant ) je crois que l'on peut faire une très bonne affaire en attendant quelque temps. .....

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Il n'y a pas qu'à moi que vous dites n'importe quoi, je suis rassuré

Merci d'arrêtre de parler de risques qui semblent être majoritaires! Comme je vous l'ai déjà dit, ce me semble, ou une image identique, ne prenez pas votre voiture aujourd'hui, il y a un gros risque.

La prudence est une bonne chose, l'attentisme, sous forme de non décision, en est une mauvaise.

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 26 mai 2006 11:41:57
Message :

Citation :

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Initialement entré par Ankou

Citation :

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Initialement entré par vttdechaine
Pour comparer ce qui est comparable (je ne donnais qu'un exemple) il faut aussi juger le risque du prêt (problème professionnel et personnel, accident de la vie... ....(et ma naturelle prudence que vous décriez tant ) je crois que l'on peut faire une très bonne affaire en attendant quelque temps. .....

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Il n'y a pas qu'à moi que vous dites n'importe quoi, je suis rassuré

Merci d'arrêtre de parler de risques qui semblent être majoritaires! Comme je vous l'ai déjà dit, ce me semble, ou une image identique, ne prenez pas votre voiture aujourd'hui, il y a un gros risque.

La prudence est une bonne chose, l'attentisme, sous forme de non décision, en est une mauvaise.

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Je ne jamais dit que les risques étaient majoritaires, je ne l'ai même pas sous-entendu. Cela fait déjà deux fois aujourd'hui que vous ajoutez des termes totalement impropres à mes propos pour leur donner un sens pour le moins différents et dénué de sens. Vous avez passé une nuit blanche ou quoi ?!

Et bien, même en laissant de côté ce paramètre (que vous négligez à tord puisque je crois me souvenir que les français divorce et que 15% des ventes chaque année (env 150 000 ventes) se font à cause de mutation professionnelle ), je pense qu'il existe encore de très nets avantages à être attentiste.
Il pourrait (notez la condition) être interessant de ne pas attendre si le marché de l'immo était celui de l'informatique avec un renouvellement technique important. Je ne crois pas que ce soit le cas aujourd'hui.
Enfin, on notera aussi que la hausse des prix a générer un effet d'aller au devant de l'achat (l'année prochaine ce sera plus cher) mais, pour vous, la baisse des prix ne génère pas l'effet inverse d'attentisme (l'année prochaine ce sera moins cher et je serais moins endetté) ? Votre raisonnement est pour le moins curieux n'est-il pas ?
Pour finir, je remarque surtout qu'il n'y a que ce point que vous soulevez sur une liste d'arguments pour le moins importantes .

Et pour répondre à vos propos :

Citation :

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Comme je vous l'ai déjà dit, ce me semble, ou une image identique, ne prenez pas votre voiture aujourd'hui, il y a un gros risque.

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Aujourd'hui en effet gros risque de bouchon suite à travaux : ne prenez pas votre voiture ou attendez 10H00 ou encore prenez votre vélo.
Votre réponse est alors : non je n'attends pas, je fonce même si tout le monde m'a prévenu qu'il y a un soucis et un risque de me retrouver coincé.

Citation :

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La prudence est une bonne chose, l'attentisme, sous forme de non décision, en est une mauvaise.

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La décision c'est justement d'attendre pour acheter plus tard. L'action est différée et pas, comme vous le dites, enterrée.

Marty

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 26 mai 2006 11:55:14
Message :

Citation :

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Initialement entré par Ankou
Et si ma tante en avait ....
Vous dites n'importe quoi, non?
Oui, il est préférable d'être riche et bien portant, d'acheter au plus bas et de vendre au plus haut, de se marier avec la fille Hilton qu'avec ....

Vous gérez vos biens avec des arguments de ce type ? Vous n'avez rien d'autres pour aujourd'hui. Vous vous affaiblissez d'heure en heure dirait-on. Les chiffres que je donne n'ont rien d'extraorinaires et ne sont que des exemples pris dans le marché passé. Vous annoncez une durée d'attentisme de 10 ans alors qu'il suffit d'attendre la moitié de cette durée pour retrouver un marché à un niveau raisonnable d'achat. Cet achat raisonnable permet une revente aisé et un endettement confortable pour assumer une vie "normale". Vous avez annoncé un chiffre complètement farfelu, je vous ai démontré que vous aviez tord et que la durée que vous avez annoncé était bien trop importante, donc irréaliste et que votre argumentation, ne tenait pas la route à ce titre. Ayez au moins l'obligeance de ne pas donner l'illusion que les autres ont tord quand vous commettez des erreurs.

Et ceux qui disaient (ils avaient raison à l'époque) il y a 3 ans qu'il ne fallait pas acheter, attendre 3 ou 4 ans, ils sont le bec dans l'eau, non seulement les prix ont augmenté de plus de 30%, mais il faudra qu'ils attendent combien de temps pour retrouver les prix initiaux?
Qui avait dit d'attendre il y a 4 ans ? Personne il me semble ! Partez sur des critères honnêtes et vous gagnerez beaucoup en crédibilité Ankou croyez moi.

Vous voulez mon avis: ils ont perdu une petite fortune, c'est dommage, j'espère qu'ils n'ont pas écouté de mauvais conseils avant de prendre leurs décisions.
Nous verrons lorsqu'ils chercheront à revendre (c'est vrai que ça n'arrive pas selon vous...) et que la vente ne couvrira pas le restant dû du prêt pour lequel il leur reste 25 ans à payer et même pas 10% du capital remboursé sur les premières années .

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Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 26 mai 2006 12:10:34
Message :

Citation :

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Initialement entré par vttdechaine
..
Qui avait dit d'attendre il y a 4 ans ? Personne il me semble ! Partez sur des critères honnêtes et vous gagnerez beaucoup en crédibilité Ankou croyez moi....

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Vous, regardez qq lignes plus haut: "...Par contre, attendre 3 ou 5 ans permet de changer de cycle et là le gain est évident..."

Donc avec votre raisonnement, attendre 3 à 5 ans il y a 3 ans est une bonne affaire.

Je m'amuse beaucoup.

Mais d'autres qui suivent ce type de conseil, moins

Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 26 mai 2006 12:18:43
Message :

Citation :

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Initialement entré par vttdechaine

Nous verrons lorsqu'ils chercheront à revendre (c'est vrai que ça n'arrive pas selon vous...) et que la vente ne couvrira pas le restant dû du prêt pour lequel il leur reste 25 ans à payer et même pas 10% du capital remboursé sur les premières années .

---

Et je n'avais pas vu celle-ci25 ans de restant à payer, pour un emprunt sur combien d'années donc? lol

Evidemment avec des conseils comme celui-ci, il ne faut pas acheter

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 26 mai 2006 12:47:16
Message :

Citation :

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Initialement entré par Ankou

Citation :

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Initialement entré par vttdechaine
..
Qui avait dit d'attendre il y a 4 ans ? Personne il me semble ! Partez sur des critères honnêtes et vous gagnerez beaucoup en crédibilité Ankou croyez moi....

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Vous, regardez qq lignes plus haut: "...Par contre, attendre 3 ou 5 ans permet de changer de cycle et là le gain est évident..."

Donc avec votre raisonnement, attendre 3 à 5 ans il y a 3 ans est une bonne affaire.

Je m'amuse beaucoup.

Mais d'autres qui suivent ce type de conseil, moins

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Vous êtes enrhumé ou quoi ?
Je vous demande "Qui a dit d'attendre il y a 4 ans ?" et vous me répondez : "Vous dites, aujourd'hui, d'attendre 3 ans".
Aujourd'hui est différent de il y a 4 ans. Vous comprenez ? Vous m'avez habitué à des remarques de bons niveaux habituellement, et là, vous chutez à pic avec de simples erreurs de lecture. Cela m'étonne de vous .

En effet, je vous dis aujourd'hui, que l'attentisme risque de naître de la baisse des prix avec un exemple sur 3 ou 5 ans (en réponse à votre message : attendre 10 ans arfff....).
Alors ? Qui a dit d'attendre il y a 4 ans, vous n'avez pas répondu.

Citation :

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Et je n'avais pas vu celle-ci25 ans de restant à payer, pour un emprunt sur combien d'années donc?

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30 ans par exemple. Vous avez vu que 74% des prêt se faisaient à plus de 20 ans et que + 1/5 se faisaient à taux variables . Combien rembourse-t-on du capital sur les premières années ? J'espère ne pas vous apprendre cela . Vu que les taux remontent, avec un prêt à taux variables, autant attendre que les prix baisses pour limiter son endettement.

Bon appétit

Marty

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 26 mai 2006 18:13:03
Message :

Toujours intéressant de lire une argumentation qui va à l'encontre des traditionnels courants de pensée :

http://www.lesechos.fr/info/rew_france/4426015.htm

Citation :

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AMENAGEMENT DU TERRITOIRE - POPULATION -

Il n'y a pas d'effet TGV Méditerranée [ 26/05/06 ]


ALAIN TRANNOY


Depuis l'inauguration, le 10 juin 2001, du TGV Méditerranée, Marseille n'est plus qu'à trois heures de Paris. Les autres villes provençales, languedociennes ou de la vallée du Rhône ont vu également leurs temps de parcours ferroviaire considérablement baisser pour rejoindre la région parisienne. Ce TGV est incontestablement un grand succès qu'atteste un fort taux d'occupation. A en croire l'antienne, l'arrivée du TGV n'aurait pas eu que des effets positifs, car il serait responsable de la montée des prix de l'immobilier à Marseille et dans sa région. Cette augmentation a effectivement été plus rapide à Marseille que dans les grandes villes de province depuis la mise en place du TGV. Mais cela ne prouve rien. La seule stratégie permettant de valider (ou non) cette idée reçue serait de comparer la croissance des prix immobiliers à celle qui aurait prévalu en l'absence de cette ligne à grande vitesse, ce qui est par définition... impossible.


Un raisonnement indirect est toutefois possible et infirme la thèse selon laquelle l'afflux de population dans la région est à l'origine de cette hausse. Le TGV n'a pas provoqué d'accélération de la croissance de population dans les départements qu'il traverse directement (Drôme, Vaucluse, Gard, Hérault, Bouches-du-Rhône, Var). En effet, si l'on compare le surcroît de population entre 1999 et 2004 dans ces départements à la hausse qu'ont connu ces mêmes départements entre 1990 et 1999, force est de constater... que l'on assiste à un ralentissement : la population n'y a augmenté que de 281.000 personnes alors qu'elle avait augmenté dans la dernière période intercensitaire de 356.000. Toutefois, cela ne prouve rien encore. Il se pourrait également que ce mouvement de repli soit général et concerne également toute la France hors agglomération parisienne non traversée par le TGV Méditerranée. C'est exact, la population a moins augmenté dans ces départements entre 1999 et 2004 (1.142.000 pers- onnes) qu'entre 1990 et 1999 (1.262.000 personnes) mais le repli est moindre. La baisse n'est que de 10 % pour cette partie de la France alors qu'elle est de 21 % pour les départements traversés par le TGV. Alors que ces départements ont bénéficié d'un atout supplémentaire du fait de cette innovation technologique, ils ont connu une décélération de leur croissance démographique plus forte que les départements n'ayant pas connu l'introduction d'un équipement analogue. Ce constat infirme l'idée naturelle d'un afflux particulier de population dans le Midi qui serait induit par le TGV Méditerranée et, par ricochet, celle d'une flambée de la demande de terrains ou logements qui se serait répercutée dans les prix.


Après tout, il n'est pas difficile d'imaginer la raison pour laquelle le TGV Méditerranée n'a pas généré cet afflux de population. Grâce au TGV, il est plus facile de séjourner dans le Midi pour de courtes périodes, un week-end par exemple. Le midi de la France étant plus accessible depuis Paris, cela peut atténuer l'envie de déménager de manière définitive puisque les escapades occasionnelles sont plus faciles. On pourrait donc s'attendre à ce que le TGV Méditerranée ait entraîné un afflux de population saisonnière, avec une augmentation des résidences secondaires, ce qui aurait été de nature à peser sur les prix. Le même type de raisonnement que celui effectué plus haut infirme cependant cette thèse, on constate, selon les premiers chiffres du recensement sur la période 1999-2004, une décélération de la croissance du parc de résidences secondaires dans toute la France et celle-ci est encore plus marquée dans les régions traversées par le TGV, la région Paca et la région Languedoc-Roussillon !


La hausse des prix de l'immobilier dans le Midi, supérieure à celle des autres régions, peut donc s'expliquer soit par un phénomène de rattrapage des prix, comme dans le cas de Marseille qui partait de très bas, soit par un pur phénomène spéculatif qui retombera lorsque l'on constatera que la demande de logements n'est pas au rendez-vous. Ajoutons d'ailleurs que la hausse des prix de nature essentiellement spéculative a pu dissuader des personnes de s'installer dans le Sud-Est de manière définitive ou temporaire pour s'installer de préférence dans d'autres régions. C'est peut-être là l'une des raisons du redémarrage démographique du Massif central.


ALAIN TRANNOY est directeur d'études à l'Ecole des hautes études en sciences sociales (EHESS) et directeur de l'Idep (Institut d'économie publique).

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Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 26 mai 2006 19:20:26
Message :

Citation :

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Initialement entré par vttdechaine

Toujours intéressant de lire une argumentation qui va à l'encontre des traditionnels courants de pensée :

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Je ne pensais pas que vous êtiez d'un tel parti pris, vous êtes pris par la fièvre?

Des argumentations contraires trainent à la pelle sur tous les sites!

Je ne les crois pas plus crédibles que les votres (je n'ai pas besoin de discours de droite ou de gauche pour me faire mon opinion), mais il me semble sur ce point opportun d'équilibrer vos "courants de pensée". Un au hasard, qui me tient à coeur, vous vous en doutez pourquoi au vu de mon pseudo:

http://immobilier.nouvelobs.com/info_240_2_bretagne_nord.html

J'espère que personne du coin concerné n'a lu les conseils éclairés des baissiers de ce forum, parce qu'ils doivent avoir une sacré dent contre eux

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 27 mai 2006 00:48:07
Message :

waouhhh...
Un article de fin mars 2006 qui traite des prix de la fin 2005. C'est tout frais dites-moi ?!

Citation :

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Vent de hausse
23/03/2006
Coup de Trafalgar sur les statistiques immobilières de la cité aux remparts : qui l’eût cru il y a encore quelques années, Saint-Malo est devenu au 31 décembre 2005 une des villes les plus chères de France ! Cette place était encore occupée par la capitale bretonne il y a trois ou quatre ans, reléguée à la dixième place du classement. « C’est étonnant ! s’exclame Jean Labia, président de la chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine. En 2005, dans le pays malouin, le prix moyen était de 2 593 euros/m2 pour les appartements anciens ; intra-muros, il est même monté à 2 672 euros/m2. » A l’intérieur des remparts et à Rotheneuf, la valeur moyenne des appartements anciens a augmenté de 18,2% en 2005, soit une hausse de près de 76% en quatre ans. Il faut dire que, depuis décembre dernier, les rames bleues du TGV relient directement Montparnasse et la gare rénovée de Saint-Malo en moins de trois heures. Si en 2001 les Franciliens ne participaient qu’à hauteur de 13% au marché des appartements, leur part est passée à 17,3% en 2005. Le phénomène est encore plus impressionnant en ce qui concerne les maisons : 30% des acheteurs viennent d’un département extérieur à la Bretagne. Professionnel à Saint-Malo depuis trente ans, Jacques Dubois, de l’agence AIM, tient à analyser l’effet TGV avec prudence : « Il est évident que les quartiers proches de la gare, autrefois peu attrayants, vont être revalorisés. Mais je n’ai pas encore observé d’impact majeur sur l’ensemble de la ville. On verra dans les mois à venir… » Avenue Jean-Jaurès, par exemple, des immeubles sont en cours de construction. Un T2 dans le neuf coûte entre 3 300 et 3 800 euros/m2.

La tension immobilière à Saint-Malo n’est pourtant pas un mirage. Tous les quartiers sans exception ont augmenté de prix, la vue sur la mer et la proximité de la plage sont devenus les critères déterminants en matière de prix. « D’autant plus que, en raison de la loi Littoral, les superficies constructibles sont insignifiantes, et de toute façon à des prix exorbitants », poursuit Jacques Dubois. Du côté de Saint-Servan, il faut compter 171 000 euros pour un 41-m2 neuf avec vue sur Saint-Malo. Dans le quartier de Rocabey, aussi proche de la gare que de la grande plage, un T4 de 130 m2 neuf peut approcher les 6 160 euros/m2.

Au cœur de Saint-Servan, un appartement ancien « correct » se négocie entre 1 830 et 2 750 euros/m2. Un peu plus loin, dans le quartier de Bellevue, pour une petite maison ancienne de type « habitat populaire », il faut compter au moins 200 000 euros. Dans les quartiers plus huppés, comme à Rotheneuf ou aux abords du Sillon, la moyenne pour une demeure ancienne est de 347 000 euros, voire 500 000 euros à la sortie de Saint-Servan, dans les environs du Rosais, au bord de la mer. Les prix peuvent même être plus élevés et atteindre des sommets dignes de Dinard.

Les ménages aux revenus plus modestes sont donc contraints de s’éloigner. A Saint-Père, par exemple, on trouve des terrains à bâtir entre 107 et 122 euros/m2. Sur cette commune située à 13 kilomètres de Saint-Malo, 230 000 euros paraît être la mise minimale pour une maison habitable. Du côté de Saint-Méloir-des-Ondes, petite commune réputée pour ses cultures légumières, le prix moyen d’une maison est de 147 000 euros. A Miniac-Morvan, une maison vient de trouver acquéreur à 200 000 euros ; elle valait 75 000 euros il y a dix ans. Saint-Malo, à l’instar de Rennes, est en train de créer sa propre couronne. Revers de la médaille, la mixité sociale en est chamboulée. Sur le marché des appartements, la moyenne d’âge des acheteurs est de 50 ans. Près d’un acheteur sur quatre est retraité. Enfin, si la classe ouvrière participait en 2001 à 11,2% des transactions de maisons, cette part est tombée à 5% en 2005, au profit des cadres. Saint-Malo est en passe de rattraper Vannes au rang des villes les plus surendettées de Bretagne. Dans la cité corsaire, le nombre de dossiers de surendettement déposés à la Banque de France a augmenté de 31% en deux ans.

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Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 27 mai 2006 07:02:05
Message :

Citation :

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Initialement entré par Ankou
Je ne pensais pas que vous êtiez d'un tel parti pris, vous êtes pris par la fièvre?

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Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 27 mai 2006 09:36:22
Message :

Citation :

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Initialement entré par vttdechaine

Citation :

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Initialement entré par bibix

Grosse erreur de calcul VTTDECHAINE.
Pas du tout. J'attendais votre remarque justement à ce sujet .

Si vous payez 1 an de loyer pour gagner 14€/mois de mensualité comme vous le calculez, vous conviendrez que vous aurez payé tout de même environ 8000€ de loyer pour ladite année d'attentisme, soit 33€/mois pendant 20ans. Cette attente et en se referant à votre exemple donne donc un cout mensuel total sur 20 ans de 654€ contre 636€ en cas d'achat immediat. Cette attente vous coute donc reellement 18€/mois de plus et 1 année de remboursement de perdue.
Je rajouterais que vous avez pris une baisse de 10% sur un an, vous n'y êtes pas allé avec le dos de la cuillere.

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En effet, mais vous calculez tout d'abord sur une seule année.
Ensuite, il faut parler de global et pas seulement de l'achat et de la location. J'ai pris -10% (ce qui vous semble beaucoup) mais j'ai pris en face 1% de taux supplémentaire (ce qui ne vous choque pas pour le moins).
Pour comparer ce qui est comparable (je ne donnais qu'un exemple) il faut aussi juger le risque du prêt (problème professionnel et personnel, accident de la vie... qui sont incroyablement plus facile à gérer avec un taux d'endettement plus faible) et l'endettement qui y est rattaché. La dessus, il ne faut pas omettre la facilité avec laquelle on dégagera plus facilement une plus value sur la revente (acheter moins cher c'est plus facile qu'en achetant plus cher) Ensuite, il faut savoir que les prix de l'immobilier sont, à mon sens, plus bas de plancher que les taux sont haut en plafond. Pour cela je vous invite à regarder tout simplement les taux pratiqué aux US sachant que nous avons 2/3 ans " de retard" sur eux. En reprenant tous ces paramètres (et ma naturelle prudence que vous décriez tant ) je crois que l'on peut faire une très bonne affaire en attendant quelque temps. De plus, je préfère par exemple payer 500€ de loyer aujourd'hui et attendre 1 an pour payer 500 € de prêt / mois plutôt que de franchir le pas dès maintenant et de payer 550 € /mois et de faire une croix sur mes loisirs et mes sorties pendant les 20 années qui viennent !
Et rappelez-vous ce que j'ai écrit plus haut : la baisse des taux a financer seulement 50% de la hausse de l'immo, il serait donc étonnant qu'elle avale en totalité une proportionnel baisse .

Marty

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 27 mai 2006 16:20:59
Message :

Citation :

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Initialement entré par Ankou

Citation :

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Initialement entré par Ankou
Je ne pensais pas que vous êtiez d'un tel parti pris, vous êtes pris par la fièvre?

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lol, relol!
Vous êtes pire que ce que je pensais!

"Allez Ankou j'ai mis en gras les éléments qui me semblait les plus important." dites-vous? Vous n'étiez pas fort en résumé de texte? si? vous avez donc changé! Vous avez donc raison d'insister sur le "me".

"...on constate, selon les premiers chiffres du recensement sur la période 1999-2004,...si l'on compare le surcroît de population entre 1999 et 2004 ..." certes vos chiffres sont plus récents.

Hier c'était affligeant, aujourd'hui désepérant

"J'espère que personne du coin concerné n'a lu les conseils éclairés des baissiers de ce forum, parce qu'ils doivent avoir une sacré dent contre eux" ....

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Tiens ? Mais alors dites moi ce qu'il y a d'interessant dans votre article ?
En résumé c'est : les prix ont augmenté à Saint Malo.
Je maintien : ce n'est pas un scoop et ce sont des chiffres qui datent de 5 mois en arrière. Moi, je vous parle du retournement de marché aujourd'hui et pas de savoir si on a accru le volume de résidant. Vous comprenez la différence ? Non il me semble. Et c'est justement là votre soucis.

Vous n'avez aucun argument et vous n'avez aucune façon de prouver vos dires puisque vous ne voulez jamais vous arrêter sur la réalité des chiffres.

Continuez donc à lire les articles qui traitent de chiffres de 2005 et 2004 et à vous bercer d'illusions sur le marché de 2006 puisque c'est votre plaisir . La prochaine fois, ayez au moins le niveau nécessaire à intervenir ici et en donnant autre chose qu'un article poussièreux de données obselètes.

Marty

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 27 mai 2006 16:26:31
Message :

Citation :

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Initialement entré par Ankou

Citation :

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Initialement entré par Ankou
Je ne pensais pas que vous êtiez d'un tel parti pris, vous êtes pris par la fièvre?

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lol, relol!
Vous êtes pire que ce que je pensais!

"Allez Ankou j'ai mis en gras les éléments qui me semblait les plus important." dites-vous? Vous n'étiez pas fort en résumé de texte? si? vous avez donc changé! Vous avez donc raison d'insister sur le "me".
Oui. Puisque c'est moi qui est pris les éléments, les éléments en question M'appraissent justement important. Qui vous a parlé de résumé ? La petite voix qui vous parle dans la tête ?

"...on constate, selon les premiers chiffres du recensement sur la période 1999-2004,...si l'on compare le surcroît de population entre 1999 et 2004 ..." certes vos chiffres sont plus récents.
Ah ben oui... Si vous avez des données datant de 1999 il est clairement établi que vous aveaz raison... Aux archives du département il doit rester des trucs encore mieux à mon avis...

Hier c'était affligeant, aujourd'hui désepérant
Oui je suis entièrement d'accord avec vous. Votre message est d'un creux pathétique. Pouvez-vous me dire à quoi vous vouliez en venir au fait ? Vous avez mis 5 lignes mais il n'y a rien dedans : pas d'explications et aucun éléments.

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Auteur Réponse : ali gator
Répondu le : 27 mai 2006 16:35:24
Message :

C'est la saga des pieds nickelés .

Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 27 mai 2006 17:11:40
Message :

Consternant

Cachez-vous, parce que si les gens que vous avez conseillé depuis 2 ans (c'est vous qui me l'avez dit) de ne pas acheter se rebellent, vous risquez des ennuis.

Notez que je ne dis pas expressément d'acheter ou pas, je ne suis pas comme vous aveuglément baissier (pas plus que haussier), simplement opportuniste, et conscient qu'on peut faire des affaires aujourd'hui, plus difficilement qu'hier, certes.

J'ai lu dans un ancien post qu'on vous affublait de "frustré", maintenant, je me pose la question.

Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 27 mai 2006 17:13:35
Message :

J'ai oublié de dire que, complètement d'accord avec bibix, je serais fort aise que les prix baissent, ça me permettrait d'augmenter à peu de frais mon épargne.

Je fais partie des gens avec un tel capital qui n'ont pas plus d'intérêts à la baisse qu'à la hausse

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 27 mai 2006 17:24:55
Message :

Vous savez que vous pouvez vous faire ecraser en traversant la rue? Ne sortez donc plus de chez vous Marty puisque vous avez peur de votre ombre...
Arrêter avec vos pseudos comparaison Bibix... Vous êtes lassant maintenant. Comme je l'ai déjà préciser ailleurs, bien des acteurs (et pas des moindres) s'inquiètent de l'avenir de l'immobilier en France et même ailleurs. Pour que la BCE disent qu'il faut surveiller ce milieu c'est donc bien que les risques ont atteint un niveau préoccupant. Vous seriez bien le seul à sortir vous baigner un jour de pluie acide...

Tirez des lecons de vos erreurs de calculs et comprenez que pour que ça soit interessant, il faudrait une trés forte baisse (bien plus que 10%) en peu de temps et des taux d'interêt qui ne grimpent pas jusqu'au plafond.

Bibix,
Hier soir j'ai repris quelques annonces parut au mois de janvier. En 20 minutes (pas beaucoup hein ?!) j'ai trouvé 3 biens qui sont encore sur le marché et l'un d'eux avait baissé de + 10 %... et n'était toujours pas vendu. Je connais le quartier en question et c'est plutôt pas mal. Le prix n'est "même pas" élevé avec 109 000 € (123 000 en janvier) pour un T3 à 15 mn à pied du centre avec commerces et transports à proximité et pas de nuisance (quelques uns de vos critères de qualité pour un appartement). 10% de baisse ce n'est vraiment pas grand chose sur 12 mois croyez-moi. Là dessus, il ne faut pas oublier que les taux vont augmenter, certes, mais que lorsqu'il deviendra "officiel" que l'immobilier baisse (la prochaine annonce des notaires, la mise à jour de la courbe de Friggit ???) il y aura alors une réelle désafection pour ce créneau et ce ne sera plus non plus les taux qui empécheront d'acheter mais aussi le fait que l'immo baisse. Et les particuliers n'acheterons pas des appartements avec un prêt sur 20 ans et rembourser tous les mois un prêt pour quelque chose qui perd de sa valeur. Je pense aussi que les médias se metterons dans la dance et vont bien pilonner les cas de surendettements et de revente à perte.
Egalement, depuis le debut vous oubliez une chose trés importante dans vos pronostic. L'effondrement des prix du debut des années 90 etait dû à plusieurs facteurs bien differents d'aujourd'hui.

-Guerre du golf
1 des très nombreux facteurs mais celui qui semble avoir marqué la génération
-Taux d'interêt trés elevés
Quand et comment ont-ils augmenté sur cette période et qu'elle parallèle pouvez-vous faire par rapport à aujourd'hui (chiffres à l'appui puisque là nous parlons bien de chiffres) ?
-Frais de notaire trés elevés


A contrario, sur 2005, augmentation du pouvoir d'achat des français.
En effet, il a été revue à la baisse en 2005, les chiffres ont été publié cette semaine non ? Sur quelle donnée justifiez vous cette augmentation du pouvoir d'achat (je crois que l'on a entendu parlé de +1.1% et que les éléments comme les bases de produit pétroliers sont sorti du cadre du calcul).

Salaire moyen plus haut aujourd'hui. (De memoire c'etait moins de 7000frs/mois à l'epoque contre 1500€/mois maintenant)
Constant ou courant ? Le salaire peut être 2 fois plus élevé, si les prix ont augmenté 3 fois plus.... 1500 €/mois si c'est un couple où les deux bosse c'est bien mais pour un seul actif c'est plutôt moyen.

Frais de notaire à 7% aujourd'hui contre 20% à l'epoque il me semble et des taux d'interêt qui etaient incommensurablement plus elevés.
Et combien l'inflation ?

Alors pourquoi aurions nous un crack et pas simplement une legere baisse et un ajustation du marché ?
Il ne semble pas avoir dit : "Il va y avoir un crack ! Tremblez sombres terriens !". J'ai dit que le marché se retournait et que la baisse se profilait. Légère baisse ? Pourquoi pas mais je n'y crois pas au regard de la prochaine augmentation des taux et que la baisse entrainera la baisse comme la hausse à entraîner la hausse. Ajustement ? Oui c'est certains pour moi puisque même la FNAIM s'est fait l'écho de prix qui pouvaient baisser sur certains marchés "étroits" . La dernière publication des notaires ne le cache pas !

Si les marchés ont incontournablement des cycles, ils repondent à des facteurs imprevisibles pour certain qui font qu'il n'est pas binaire.
Oui. Mais répondant à des cycles, cela ne signifit pas non plus qu'ils ne dépendent de rien. Le marché immo dépend d'une multitudes de facteurs (emprunts, volume, construction, démographie...) qui peuvent être pris en compte à des degrés très différents. Aujourd'hui, au regard des données à notre porté (et cela s'esrt vérifié par le passé) avec les taux, les volumes, la construction par exemple, on voit que (en plus d'être sur un cycle et de toute évidence en haut de cycle) ces différents facteurs font que nous allons redescendre. Où, comment, le jour, l'heure et de quelle couleurs sera la couverture de la revue qui fera le premier titre...??? Personne ne le sait.

A vous lire c'est: "grosse hausse/effondrement" et ainsi de suite.
Non. Il ne me semble pas avoir annoncer cela de cette façon. Mais je crains réellement que ce soit le cas aujourd'hui. Cela s'est vérifié par le passé, de nombreuses fois et dans de nombreux pays (dont la France). Asi77 avait d'ailleurs mis un lien à ce sujet.

Pensez toujours et comme je n'arrête pas de vous le repeter, le marché peut simplement se stabiliser ou varier legerement à la baisse comme à la hausse.
Le marché ne fait pas ce qu'on lui dit de faire. Le marché suit des variations imprimés par des facteurs. Les voyants sont aux verts (1999-2005): on monte et lorsque les acteurs se font craintifs quand au marché (BCE, BDF et Notaires pour la triplette qui nous interesse mais il y en a d'autres) et qu'ils indiquent des voyants au rouge (donc ce n'est pas moi qui suit voyant ou médium hein ) le marché risque beaucoup -énormément- de baisser.
Je veux bien entendre que le marché se stabilise Bibix, mais j'aimerais savoir comment et pourquoi les autres acteurs pourraient avoir tord sur ce point. D'où nos échanges, je dirais, enflammer...

[/quote]

Marty

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 27 mai 2006 17:33:58
Message :

Citation :

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Initialement entré par Ankou

Consternant

Cachez-vous, parce que si les gens que vous avez conseillé depuis 2 ans (c'est vous qui me l'avez dit) de ne pas acheter se rebellent, vous risquez des ennuis.
Pas du tout. L'objectif est d'informer et pas d'interdire. Pour ma part, je ne conseille pas des gens depuis 2 ans. Par ailleurs, les personnes a qui j'ai pu faire glisser quelques informations, ont pu dernièrement vérifier que je ne me trompais pas.


Notez que je ne dis pas expressément d'acheter ou pas, je ne suis pas comme vous aveuglément baissier (pas plus que haussier), simplement opportuniste, et conscient qu'on peut faire des affaires aujourd'hui, plus difficilement qu'hier, certes.

J'ai lu dans un ancien post qu'on vous affublait de "frustré", maintenant, je me pose la question.
Oui, j'ai souvent eu des insultes à mon encontre. Mais je me rassure en trouvant les mêmes insultes ailleurs et pour d'autres personnes. Les baissiers sont des locataires frustrés de ne pas avoir acheter, ils ont loupé le moment de l'achat et le regrette amèrement et "se venge" en harcelant les "gentils proprios".
Je regarde les faits et les faits montre des indicateurs au rouge. Que je sois frustré ou pas, est-ce que ça change la couleur de l'indicateur ???
Franchement, Ankou, vous croyez réellement à ce type d'argument ? Je ne fais ici que relever des éléments et les compiler en donnant mon avis. Je ne créé pas l'information ! Je la retransmet et dira-t-on que les notaires sont frustrés au regard de leur dernière annonce ? Qui osera ? Personne . Ni vous ni les autres.

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 27 mai 2006 17:58:42
Message :

http://www.capitalaction.com/blog6.html

En voilà encore un qui parle de baisse des prix (et pas des moindres). C'est en Vidéo en plus.

Cordialement

Marty

Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 27 mai 2006 18:24:00
Message :

Vous en bégayez

Bon, eh! bien, je suis un peu de l'avis de cette personne, bardée de diplôme, donnant théoriquement une certaine crédibilité à ses dires... mais pas complètement.

Je suis d'accord avec son intro: en résumé, aujourd'hui, il est urgent d'attendre, ce qui veut dire "non achat, non vente". C'est tt à fait mon point de vue.

Il y a évidemment des exceptions, des opportunités qu'il ne faut pas négliger, ds un sens comme ds l'autre.

je suis aussi d'accord avec son point de vue: le volume des transactions est en train de s'assécher, les prix vont baisser. MAIS n'avez-vous pas remarqué qu'il n'a point répondu à la question: baisser vite ou non?

Son 20% sur 3 ans est prudent sur certaines affaires de la capitale.

Les propos de ces diseurs de bonne aventure sont émis de telle manière qu'ils pourront dire avoir raison 3 ans plus tard: je dis toujours les conseilleurs ne sont pas les payeurs

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 29 mai 2006 15:04:28
Message :

Citation :

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Initialement entré par Ankou

Vous en bégayez
Aaahhhh... Le double clic... Je supprime l'un des messages.
Bon, eh! bien, je suis un peu de l'avis de cette personne, bardée de diplôme, donnant théoriquement une certaine crédibilité à ses dires... mais pas complètement.
Je suis d'accord avec son intro: en résumé, aujourd'hui, il est urgent d'attendre, ce qui veut dire "non achat, non vente". C'est tt à fait mon point de vue.
Je pense qu'il ne parle surtout d'achat. Il n'y a qu'à écouter les conséquences qu'il donne si on achète. Il ne parle pas des conséquences si on vends .

Il y a évidemment des exceptions, des opportunités qu'il ne faut pas négliger, ds un sens comme ds l'autre.
Oui. Peut-être.

je suis aussi d'accord avec son point de vue: le volume des transactions est en train de s'assécher, les prix vont baisser. MAIS n'avez-vous pas remarqué qu'il n'a point répondu à la question: baisser vite ou non?
Je crois que personne ne peut réellement le dire. On peut l'estimer et donner un avis.

Son 20% sur 3 ans est prudent sur certaines affaires de la capitale.

Les propos de ces diseurs de bonne aventure sont émis de telle manière qu'ils pourront dire avoir raison 3 ans plus tard: je dis toujours les conseilleurs ne sont pas les payeurs
Oui dans un sens comme dans l'autre. Il mets tout de même sa crédibilité en jeu si ça ne baisse pas.

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 29 mai 2006 15:14:49
Message :

Citation :

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Initialement entré par vttdechaine

Citation :

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Initialement entré par Ankou

Vous en bégayez
Aaahhhh... Le double clic... Je supprime l'un des messages.
Bon, eh! bien, je suis un peu de l'avis de cette personne, bardée de diplôme, donnant théoriquement une certaine crédibilité à ses dires... mais pas complètement.
Je suis d'accord avec son intro: en résumé, aujourd'hui, il est urgent d'attendre, ce qui veut dire "non achat, non vente". C'est tt à fait mon point de vue.
Je pense qu'il parle surtout d'achat. Il n'y a qu'à écouter les conséquences qu'il donne si on achète. Il ne parle pas des conséquences si on vends .

Il y a évidemment des exceptions, des opportunités qu'il ne faut pas négliger, ds un sens comme ds l'autre.
Oui. Peut-être.

je suis aussi d'accord avec son point de vue: le volume des transactions est en train de s'assécher, les prix vont baisser. MAIS n'avez-vous pas remarqué qu'il n'a point répondu à la question: baisser vite ou non?
Je crois que personne ne peut réellement le dire. On peut l'estimer et donner un avis.

Son 20% sur 3 ans est prudent sur certaines affaires de la capitale.

Les propos de ces diseurs de bonne aventure sont émis de telle manière qu'ils pourront dire avoir raison 3 ans plus tard: je dis toujours les conseilleurs ne sont pas les payeurs
Oui dans un sens comme dans l'autre. Il mets tout de même sa crédibilité en jeu si ça ne baisse pas.

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Marty

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Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 29 mai 2006 17:10:12
Message :

Source : capital.fr
Date : 29/05/2006
Lien : http://capital.fr/immobilier/Default.asp?numero=57653&Cat=IMM

Quelques extraits :

Citation :

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Pourquoi attendre encore ?

- Parce que lorsque vous achetez, vous vous engagez pour 10 ans, puisque c’est la durée moyenne de détention constatée, et là bien malin qui peut faire des prévisions, même l’économiste le plus savant... Car en 10 ans tout peut arriver, d’une croissance semblable à celle de la décennie passée à l’éclatement de la bulle immobilière si souvent évoquée...
- Parce que, parallèlement, la Bourse est redevenu un placement attractif.
- Parce que, indépendamment du prix, l’achat immobilier augmentera de plus en plus l’endettement de votre ménage compte tenu des taux de croissance modérés et des taux de chômage élevés.
- Parce que les loyers se négocient à la baisse, ce qui veut dire que les rendements locatifs sont moins intéressants et le calcul acheter ou louer peut être une opération à envisager selon sa motivation d’achat ou d’investissement.
- Parce que certains pans de fiscalité pèsent de plus en plus lourds pour les propriétaires.

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Citation :

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Perdre plus ou gagner moins ?

- Si vous voulez acheter et que vous avez un bien à vendre, faites le vite, vous pouvez encore bien vendre, mais vous risquez aussi d’acheter derrière encore assez cher. Mais de toute façon, le risque de baisse sur le bien que vous détenez ou celui de moins value sur celui que vous achèterez sera proportionnel.
- Si vous n’êtes pas encore propriétaire, il peut être judicieux d’attendre, surtout si vous achetez pour habiter.

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... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 31 mai 2006 18:54:15
Message :

Extrait d'article du Monde de ce jour :

http://www.lemonde.fr/web/article/0,1-0,36-778117,0.html

Citation :

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"A la cafétéria, Christophe, 37 ans, déjeune en silence, l'air sombre. Il est arrivé hier, mais il connaît les lieux : "C'est mon sixième protocole en six ans, j'en ai fait quatre à Paris, et deux ici. Je suis grenoblois et j'habite Paris, je fais des allers-retours pour voir ma fille, qui vit ici avec mon ex-femme." Il rêve d'être réalisateur de documentaires, mais, dans la vie, il est agent immobilier à Paris : "Je suis payé à la commission, je n'ai pas réussi à obtenir un fixe, et les affaires ne marchent pas fort, alors je me retrouve ici, une fois de plus." Ses copains sont au courant, mais pas sa famille : "Mes parents et ma soeur croient que je suis à Paris, j'ai honte de leur avouer que j'en suis arrivé là. Il n'y a pas de mystère, quand on a réussi dans la vie, on ne fait pas de protocole." Puis il se met à sourire : "Ces 2 800 euros, c'est le moyen d'emmener ma fille en vacances avec moi."

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Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 31 mai 2006 21:30:53
Message :

Titre : "Marché immobilier : multiplication des alertes..."
Source : Universimmo.com
Date : 30/5/2006
Lien : http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=450

Citation :

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Les candidats acquéreurs auront été prévenus : un retournement du marché n'est plus à exclure ! Les économistes de l’OCDE lancent un avertissement : comme les Etats-Unis, la Suède, l'Irlande ou l'Espagne, la France pourrait enregistrer un retournement du marché immobilier si la hausse des prix réels (prix corrigés de l'inflation) se poursuivait au même rythme qu'actuellement et que les taux d'intérêt augmentaient de 1 à 2 points...

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Citation :

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Notons que cette mise en garde intervient dans un contexte où une tendance à la remontée des taux semble se confirmer - l'OCDE voit les taux d'intérêts à court terme de la zone euro, actuellement à 2,25%, remonter à 2,9% à la fin de cette année et à 3,7% à la fin de l'an prochain - et où l’on commence dans certains milieux à s’inquiéter de la hausse rapide de l'endettement des ménage

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Citation :

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"effet Robien" sur le marché du neuf...

Que ce soit à titre de résidence principale ou d'investissement, le marché du neuf, après avoir une nouvelle fois battu tous les records, pourrait également ralentir : c'est en tous cas ce qu'avancaient déjà les économistes du Crédit agricole dans leur note trimestrielle d’avril (3) ; ils prévoient notamment une nouvelle dégradation des ratios de solvabilité des candidats à une première accession les amenant à être plus nombreux à renoncer à acheter, et un léger renchérissement du coût du crédit du fait de la remontée des taux longs (vers 4,20 % fin 2006) produisant le même effet.

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... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 01 juin 2006 16:29:02
Message :

L'annonce de ces jours derniers est reprise par le Moniteur :

Citation :

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Les ventes d’appartements tirent le marché du neuf.

Au premier trimestre de 2006, les ventes de logements neufs en France ont progressé de 8,9% par rapport au premier trimestre de l'année précédente à 33.000 unités a annoncé le ministère français de l'Equipement mercredi dans un communiqué. Les ventes d'appartements ont augmenté de 12% tandis que les ventes de maisons individuelles sont en retrait de 4,8%.

Du point de vue de la surface, ce sont les appartements de taille moyenne (deux et trois pièces), représentant plus des trois quarts des ventes d'appartements, "qui dynamisent le marché (+15%)", explique le ministère. En revanche, les studios et les quatre pièces et plus retrouvent leur niveau du premier trimestre 2005.
Pour les maisons, la baisse concerne tous les types de logements, sauf les maisons de cinq pièces pour lesquelles les ventes augmentent de 3,2%. Les ventes des unités de quatre pièces sont en retrait de 4%. Les ventes des maisons plus petites (moins de quatre pièces) restent stables.
Entre fin mars 2005 et fin mars 2006, les stocks de logements progressent de 34%. Cette reconstitution des stocks concerne surtout les appartements (+39%). Elle est de moindre ampleur pour les maisons individuelles (+10%).

Le délai moyen d'écoulement des stocks augmente d'un mois. Il passe de cinq à six mois pour l'individuel et de quatre à cinq mois pour le collectif.
Le prix de vente des maisons par lot a progressé de 11% au premier trimestre et celui du mètre carré des appartements de 7% par rapport au même trimestre de 2005.

Enfin, les mises en vente ont progressé de 13% par rapport au premier trimestre de 2005, soit un "net ralentissement" (+26% au quatrième trimestre 2005 par rapport au quatrième trimestre 2004), avec une augmentation de 14% pour les appartements et 6,1% pour les maisons individuelles.

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 01 juin 2006 19:42:33
Message :

Ce n'est pas la bulle mais juste les échecs de ceux qui viennent d'acheter.

http://videos.tf1.fr/video/news/lesjt/?trk=1&e=36



Marty

Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 13 juin 2006 12:13:00
Message :

Source : L'express.fr
Lien : http://www.lexpress.fr/services/immobilier/dossier/immobilier/dossier.asp?ida=437231&p=3
Date : 9/3/2006 (désolé ... pour le retard !)

Extraits :
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Citation :

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«Un krach est nécessaire»

Pour l'économiste Daniel Cohen, professeur à l'Ecole normale supérieure, la bulle immobilière a créé des déséquilibres qui ne pourront pas durer.

Les conditions sont-elles réunies pour un krach?
Le propre des bulles est qu'on ne les voit jamais lorsque l'on est dedans! Il est certain que, depuis le début de l'année dernière déjà, nous avons dépassé les sommets du précédent pic, celui du début des années 1990. La première différence entre celle que nous connaissons et celle d'il y a quinze ans est que cette dernière était limitée à la région parisienne; aujourd'hui, c'est vraiment toute la France qui est concernée. Deuxième différence, les bureaux ne sont pas autant touchés, car sur eux le principal facteur de la hausse des prix n'a pas joué.

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Citation :

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Lequel?

C'est bien sûr le niveau incroyable des taux d'intérêt, quasiment inédit depuis la Seconde Guerre mondiale! Ce taux a été évidemment très propice à l'endettement et à l'acquisition de logements, mais cet avantage a été annulé par la hausse des prix. Et, si un jour l'héritage de Greenspan est contesté, ce sera pour cela: parce que la baisse des taux qu'il a soutenue jusqu'au bout n'a en réalité servi qu'à nourrir une bulle hypothécaire qui finit par annuler le bénéfice des taux faibles pour l'acquéreur d'un logement.

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Citation :

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Depuis quand cet avantage a-t-il disparu?

Le point de rupture a été atteint au début de 2005, date à partir de laquelle la hausse des prix a compensé la baisse des taux d'intérêt. Et, depuis, chaque année qui passe crée autant de bulles qu'il faudra en dégonfler. On sera alors proche du scénario classique: à un emballement de + 20% succède un dégonflement de - 30 à 40%. Nous sommes exactement dans ce cas de figure, avec une hausse des prix de déjà 15% depuis janvier 2005, à laquelle les optimistes prévoient que s'ajouteront 5 à 6% dans l'année en cours. De telles situations de déséquilibre ne peuvent pas durer.La théorie économique nous dit en effet que, si la baisse des taux déclenche dans un premier temps une hausse des prix, les prix reviennent ensuite à leur équilibre du fait de l'accroissement de l'offre.. Déjà, le nombre annuel de constructions a augmenté.

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Citation :

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A quelles conséquences peut-on s'attendre?

Il faut considérer le court et le long terme. A court terme, la conjoncture américaine est marquée par le fait que les ménages n'épargnent plus: la bulle immobilière a généré un tel effet de richesse pour les propriétaires d'un logement qu'ils se sentent assez riches pour ne pas éprouver le besoin d'épargner. Or aucune économie ne peut durablement se dispenser d'épargner; un krach est macroéconomiquement nécessaire pour casser cet effet de richesse!

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propos recueillis par Sabine Delanglade

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... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr

Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 15 juin 2006 11:55:08
Message :

Titre: "La France invitée à se méfier d'un retournement de l'immobilier"
Lien : http://www.lexpansion.com/art/15.0.143338.0.html
Source: L'expansion
Date de parution: 23/05/2006

Citation :

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Dans ses perspectives de printemps, l'OCDE appelle à ne pas sous-estimer le risque que font peser les prix immobiliers sur l'économie, dans un contexte de remontée des taux d'intérêt. D'autant que les Français ne se sont jamais autant endettés pour acheter des logements.

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Citation :

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D'après l'étude de l'OCDE, si les prix réels des logements se maintiennent à leur niveau d'aujourd'hui, le marché immobilier français pourrait résister à une hausse de un ou deux points des taux d'intérêt. Les prix seront impactés, mais la probabilité d'un véritable ralentissement y serait limité. Le scénario d'un atterrissage en douceur reste privilégié. En revanche, si les prix réels augmentent encore pendant un an au même rythme qu'en 2005, une hausse des taux de 1% ferait passer la probabilité d'atteindre un pic et de voir le marché français se retourner à près de 60%.Si les taux augmentent de 2%, cette probabilité dépasserait les 70%.

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Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 21 juin 2006 11:00:27
Message :

- Titre : "Vague sans précédent de ventes d'immeubles locatifs..."
- Source : Universimmo
- Date : 16 Juin 2006
- Lien : http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=452

Citation:
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"Ventes "en bloc" ou ventes par lots "à la découpe", le mouvement s'accélère et touche un nombre croissant de propriétaires institutionnels, en première ligne les "foncières" cotées, tentées de prendre leurs bénéfices après la montée vertigineuse des prix de ces dernières années, notamment à Paris, où les prix ont plus que doublé en euros courants depuis la reprise de la hausse en 1998..."

Mon avis :
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Je confirme il n'y a pas de spéculation .... ;)
... juste des prises de bénéfices ... avant la baisse ... !!!

asi77

... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 21 juin 2006 18:11:48
Message :

Bonjour à tous,

L’actualité a été florissante pendant ces quelques semaines.

Le Moniteur tout d’abord avec plusieurs informations qu’il faut décrypter dans son numéro du 9 juin (page 10) qui montre les courbes de vente et de mise en vente depuis le 1er trimestre 2005. La courbe des mises en vente est au-dessus de la courbe des ventes ce qui engendre donc un volume d’invendu plutôt important. Ce n’est pas nouveau comme information puisque cela est le cas depuis le 3ième trimestre 2004 mais le Moniteur s’est fait l’écho c’est cela qui est important.

Sur la même page, « Logement. Les mises en chantier en hausse continue. ». Et oui ! Malgré les méventes, on produit encore plus et il y aura donc encore plus d’invendu dans quelques mois. C’est le schéma annoncé par Cornuel dans son étude sur les bulle (immobilière).

Toujours sur cette même page, on trouve les chiffres du Syndicat national des professionnels de l’immobilier qui annonce un CA en hausse de 6.5% au 1T 2006 par rapport à la même période de l’année précédente (curieux, alors qu’un d’autre organisme avait annoncé une baisse de CA de 7.3% je crois sur 2005 pour les AI) mais un volume de transactions en baisse de 2% pour cette même période.

Le plus beau est toutefois page 32 avec « Tassement d’activité prévu dans la promotion ».
Je cite :
« Tous les éléments sont là pour un certain ralentissement [NDLR : de l’activité] à partir du deuxième semestre ou l’an prochain » a pronostiqué Christian Rolloy, président de Promogim, qui prévoit pourtant que la « hausse des prix va continuer » a un rythme moins élevé. Reprenant le scénario de « l’atterrissage en douceur » qu’il avait évoqué l’an passé, Christian Rolloy a souligné que le marché n’est pas élastique « c’est un point majeur », a-t-il martelé.
La suite de l’article traite des chiffres « merveilleux » de ce constructeur qui ne souhaite donc pas poursuivre la construction de logements comme aujourd’hui malgré ses fantastiques bénéfices.
Donc : les prix vont continuer à augmenter mais eux préfèrent ne pas continuer à construire. Cherchez l’erreur.

Une très belle étude de la BNP sur le retournement de l'immobilier aux Etats-Unis (en pdf).
http://www.profilfinance.com/Etats-Unis-retournement-du-cycle-immobilier_a552.html

Marty

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 22 juin 2006 14:25:13
Message :

Source journal La Montagne du mardi 20 juin 2006.

Citation :

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Déséquilibre inquiétant sur le marché de l’immobilier à Limoges
Les appartements fleurissent par centaines à Limoges et en périphérie, mais l’offre dépasse largement la demande. Les professionnels lancent un cri d’alarme. « Loue appartement T3, cuisine équipée, 1 mois de loyer offert ». Cette annonce vue dans les gratuits n’est pas une plaisanterie. Qui l’eût cru ? Aujourd’hui, pour louer, certains n’hésitent pas à proposer des promos monstres, à appâter le locataire à la manière d’un vendeur de voiture. C’est le résultat d’un déséquilibre croissant entre l’offre et la demande et d’une surenchère concurrentielle aux conséquences pourtant prévisibles mais sur lesquels les promoteurs ont préféré fermer les yeux. Les chiffres sont édifiants : 800 logements nouveaux locatifs ont été construits en 2004 à Limoges, 1500 en 2005, 500 seront construits cette année et 500 sont déjà prévus pour 2007 alors que plus de 400 logements sont actuellement inoccupés. Problème : la population locative est relativement stable et même en légère régression compte tenu de la baisse du marché de la vente. « On est déjà dans une situation délicate, s’inquiète M.G. de l’observatoire de l’immobilier à la CCI de Limoges, et on saura dans quelques mois si l’on passe du stade de l’essoufflement à celui de la saturation »
La suite concerne la loi de Robien et ses conséquences, et également les programmes de rénovation considérables lancés par la ville pour remettre à neuf son patrimoine immobilier de plusieurs dizaines de logements hier insalubres et vides.
Et l’auteur de l’article de conclure « le serpent finit toujours par se mordre la queue… » à méditer pour certains.

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 22 juin 2006 16:02:31
Message :

On ne gagne pas toujours ! Un article dédié à tous les investisseurs en culotte courte.

http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/200077486.htm

Investissement locatif défiscalisant : les simulations ne doivent pas être prises à la lettre [ 14/06/06 ]

Citation :

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Les simulations financières faites préalablement à l'achat de biens immobiliers doivent toujours être regardées avec précaution.

Un couple d'acquéreurs qui pensait financer un investissement à usage locatif grâce aux loyers estimés s'est vu saisir sa résidence principale pour rembourser les prêts.Un couple réalise un investissement locatif en achetant deux lots de copropriété dans une résidence hôtelière. Les simulations qui lui sont données indiquent la possibilité de financer totalement cette double acquisition grâce aux loyers qui lui seront versés. Malheureusement l'exploitation se révèle moins bonne que les simulations. Parallélement, le mari qui avait les ressources les plus importantes perd son emploi. Et ce couple qui pensait pouvoir rembourser ses prêts immobiliers à l'aide des loyers reçus se trouve dans l'impossibilité de faire face aux échéances. La banque prêteuse qui avait, également, assuré le financement de la résidence principale de ce couple par un autre prêt, saisit donc cette habitation pour se rembourser des sommes qui lui sont dues.
Le mari se retourne alors vers la banque prêteuse et lui reproche de ne pas lui avoir conseillé de souscrire une assurance chômage. Les juges de la Cour d'appel retiennent à l'encontre de la banque un manquement à son devoir de conseil. La banque fait un pourvoi en cassation. Dans une décision du 3 mai 2006 (chambre commerciale, pourvoi n° 04-15517) les magistrats de la Cour de cassation décident que l'information donnée aux emprunteurs ayant été suffisante la banque n'a pas failli à son devoir de conseil.
Le couple emprunteur devra donc rembourser ses emprunts en vendant sa résidence principale.

Les personnes intéressées par des mécanismes défiscalisants doivent se renseigner sur la réalité des avantages fiscaux qui leur sont proposés et tenir compte du caractère parfois illusoire de la rentabilité annoncée. Elles ne doivent pas oublier les charges et les frais de fonctionnement inhérents à une résidence hôtelière ainsi que les difficultés d'y trouver en permanence des locataires.

B.L.C

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 22 juin 2006 16:20:53
Message :

Magnifique !

http://janot51.over-blog.com/article-532387.html

En plus quand on sait que tout va bien dans le marché de l'immo et de la location, on se dit que les loueurs aiment aider leur prochain voilà tout .

Marty

Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 22 juin 2006 20:39:37
Message :

C'est marrant ce que les analyses peuvent varier de façon importante d'une personne à l'autre!

Moi, je ne dirais pas ça, mais qu'il ne faut pas oublier de bien s'assurer. Point.

Je suis donc d'accord avec le jugement final: si on n'est pas capable de gérer correctement, on s'abstient!

Enfin, c'est ma position. J'insiste sur l'intérêt de l'invest immobilier en ce qui concerne l'aspect assurance décès.

Auteur Réponse : LeNabot
Répondu le : 22 juin 2006 20:54:17
Message :

Citation :

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Initialement entré par Ankou

J'insiste sur l'intérêt de l'invest immobilier en ce qui concerne l'aspect assurance décès.

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Camarade. On peut prendre une assurance décès sans forcément acheter. Ce sont vraiment vos derniers arguments ?

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 26 juin 2006 16:36:14
Message :

WASHINGTON, 26 juin (Reuters) - Les ventes de logements neufs aux Etats-Unis ont augmenté de 4,6% en mai alors que le marché s'attendait à un ralentissement, a annoncé lundi le département du Commerce.

Le volume annuel corrigé des variations saisonnières s'est élevé à 1,234 million d'unités en avril, contre 1,180 million en mars (chiffre révisé).

Les économistes interrogés par Reuters attendaient en moyenne 1,150 million d'unités pour mai sur la base des 1,198 millions d'unités annoncées d'abord en avril.

Ils ont toutefois noté que les prix médians avaient reculé de 4,3% sur le mois pour s'établir à 235.300 dollars et que le rythme de vente s'était fortement ralenti sur la cote est.

En rythme annuel, les ventes de logements neufs reculent de 5,9%.

Les stocks de logements disponibles en fin de mois représentent 5,5 mois pour faire face à la demande, contre 5,8 mois en avril et six mois fin mars.


Marty

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 27 juin 2006 11:55:33
Message :

Les politiques sont bien évidemment au courant :

Extrait d'une séance du sénat :
http://www.senat.fr/seances/s200606/s20060621/s20060621007.html

Citation :

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Nous avons aussi les droits de mutation...

M. Guy Fischer. Ils ont explosé !

M. Louis de Broissia. En effet, ils marchent bien, mais ils sont liés, comme vous le savez, à une bulle immobilière.

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 28 juin 2006 00:03:31
Message :

Les notaires confirment la baisse ressenti il y a 2 mois dans leur communiqué.

http://www.immonot.com/tendMarche.do;jsessionid=DF2216FAF4E3B8F719E40905DB4486AB

Avec quelques extraits :
La proportion des notaires conseillant un achat avant une revente est de plus en plus faible : 24 % contre 32 % il y a deux mois. C’est le signe indiscutable que ceux qui croient encore en la poursuite de la hausse sont de moins en moins nombreux.

C’est ainsi que Me D. Leclercq constate que "le marché est en train de s'inverser complètement. Le téléphone ne sonne presque plus depuis 15 jours pour des visites, mais en revanche on rentre beaucoup de mandats. Vrai ralentissement sur l'individuel".

Mais il faut tout lire pour se faire une idée. Les notaires semblent vouloir reprendre le flambeau du conseille en investissement. Il apparaît clairement pour moi qu'ils sortent leur épingle du jeu. S'ils communiquent correctement, ils devraient passer la crise avec plus de facilité que d'autres.



Marty

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 28 juin 2006 14:27:45
Message :

Citation :

---

PARIS (Reuters) - Le système bancaire français apparaît "performant et robuste" dans son ensemble, estime la Commission bancaire tout en mettant en garde sur les risques liés à la volatilité des marchés émergents et à faible liquidité et aux marges très réduites sur les crédits à l'habitat.

"Les banques affichent depuis quelques années des performances très favorables mais elles ne sont pas pour autant à l'abri d'une dégradation de la situation actuelle", a déclaré le gouverneur de la Banque de France, Christian Noyer, en présentant le rapport annuel de la Commission bancaire dont il est également le président.

"Les risques doivent être anticipés bien en amont au moment où ils sont pris; cela doit se refléter dans la tarification, mais aussi dans un provisionnement adéquat et un niveau approprié des fonds propres", a-t-il ajouté.

Il a rappelé que le résultat net de l'ensemble des établissements de crédit s'est accru de 17,5% l'année dernière pour atteindre 26,9 milliards d'euros (contre 22,9 milliards en 2004), correspondant à un rendement des fonds propres de 11,88% (10,59% en 2004).

Christian Noyer a souligné que cette nouvelle amélioration de la rentabilité nette des banques françaises résultait en partie d'un moindre effort de provisionnement des risques.

"Le provisionnement du coût immédiat du risque de crédit a atteint un niveau historiquement bas", a-t-il relevé.

Le produit net bancaire de l'ensemble des établissements de crédit a enregistré une croissance plus forte qu'en 2004 (+7,2% contre +4,8%), les frais généraux progressant quant à eux de 8%.

Le coefficient net d'exploitation pour l'ensemble du système bancaire s'est légèrement dégradé à 64,4% en 2005 après 63,9% sur base sociale en 2004. Le coefficient d'exploitation moyen pour les principaux groupes français s'est en revanche encore amélioré, revenant à 62,3% contre 64,5% en 2004. Mais il "demeure moins bon que la moyenne des principaux groupes bancaires européens", a souligné Christian Noyer.

FACTEURS DE RISQUES

Le gouverneur de la Banque de France a souligné les risques présentés par la vive croissance de certaines activités.

Il a ainsi renouvelé sa mise en garde concernant le financement de l'habitat, estimant que "les messages de prudence lancés par la Banque de France et la Commission bancaire n'ont pas encore été suffisamment pris en compte par les établissements auxquels ils s'adressent".

"L'assouplissement persistant des conditions d'octroi des prêts, notamment par des moindres exigences d'apport personnel, conjugué à des marges très faibles (...), pourrait avoir des effets négatifs sur la solvabilité des ménages et sur la situation financière des établissements prêteurs dès lors que les conditions du marché immobilier ou de taux d'intérêt ne seraient plus aussi favorables qu'actuellement", a prévenu Christian Noyer.

Il a également fait état de "la hausse récente de la volatilité sur certains marchés financiers émergents qui s'est traduite par des fluctuations importantes des prix des matières premières".

"Beaucoup de grandes banques françaises sont engagées sur ces marchés", a rappelé Christian Noyer avant de les inviter à "exercer un suivi rapproché de leurs expositions actuelles et à veiller à maintenir un grand discernement dans leurs prises d'engagements futurs".

Il a enfin mentionné les positions de certains établissements sur "des segments de marché particulièrement rémunérateurs mais à faible liquidité, tels le marché des dérivés de crédit, ou vis-à-vis de contreparties relativement opaques, notamment les fonds alternatifs (hedge funds)".

"Ces évolutions justifient les préoccupations des autorités de supervision et des professionnels des marchés eux-mêmes quant à la nécessité de promouvoir et renforcer les techniques de gestion du risque" a-t-il déclaré.

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 28 juin 2006 17:28:54
Message :

Citation :

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Plus de 424.400 mises en chantier de logements ont été enregistrées et 542.100 permis de construire accordés ces douze derniers mois, selon des chiffres diffusés mardi par le ministère de la Cohésion sociale.
Dans un communiqué, le ministère souligne que les mises en chantier sont en hausse de 12% et les permis de construire de plus de 13% par rapport à la période précédente.
Le communiqué du ministère ne précise toutefois pas la part de logements sociaux et très sociaux dans ces nouvelles mises en chantier.
Selon le ministère, cette activité à permis de créer plus de 49.000 emplois en 2005 dans le secteur de la construction, dont 9.900 emplois ntérimaires.
Le ministre de la Cohésion sociale et du Logement, Jean-Louis Borloo, se «félicite» de ces chiffres et affirme qu'un «tel résultat n'a pas été atteint depuis plus de 25 ans».
«En outre», précise le ministère, «ces résultats progressent de mois en mois, prouvant qu'une relance durable de la construction sur tous les segments du secteur est enclenchée dans notre pays». M. Borloo estime que «cette dynamique est salutaire, compte tenu de la très forte demande de logements des ménages à laquelle il faut répondre».

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Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 28 juin 2006 18:15:45
Message :

Ca créez des logements et des emplois. C'est parfait tout ça.
Il ne manque plus qu'une baisse de l'immo pour relancer les investiseseurs et faciliter l'acces a la propriété pour tous.

Merci de cette article "vélorouillé"

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 29 juin 2006 12:08:29
Message :

Pas mal d'infos qui me sont arrivées ce matin :

Citation :

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Ne souscrivez pas à Dolmea
REV - 22/06/06 09:49

Le groupe Dolmea sera coté en Bourse sur le compartiment B de l'Eurolist à partir du 30 juin. Plus de la moitié du capital de la société foncière spécialisée dans le logement est proposé au public. Axa en conserve un bon tiers et Nexity prend un ticket de près de 6%. Le prix de l'action sera compris entre 27,50 et 31,90 euros. En haut de fourchette, la capitalisation atteint donc 598 millions d'euros, pour un actif net réévalué estimé à 525 millions, soit une prime de 14 %. Cela nous parait beaucoup dans le contexte actuel de défiance qui caractérise les marchés et dans la perspective d'un prochain haut cycle de l'immobilier résidentiel. Le potentiel de gain à court terme nous semble donc très limité. Dans ces conditions, nous déconseillons la souscription, code DOLRE.

Copyright © 1998-2006 Le Revenu Français Editions SAS

---

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 29 juin 2006 12:11:02
Message :

Le plus beau pour ce premier trimestre.
Le CA des agents immobiliers en baisse de 14% au T1 2006. C'est l'une des 3 plus grosses baisses de CA de l'ensemble des TPE.
Pour mémoire, cela avait déjà baissé en 2005.

Le pdf a visionner.

http://www.fcga.fr/pages/telechargements/docs/oenbpintegral.pdf



Marty

Auteur Réponse : raimec
Répondu le : 29 juin 2006 12:22:29
Message :

Pour mémoire les prix avait continué à monter!

Au fait en 98 et 2000^pourquoi avez vous pris la décision de rester en location?

raimec

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 29 juin 2006 12:27:30
Message :

Citation :

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Initialement entré par raimec

Pour mémoire les prix avait continué à monter!

Au fait en 98 et 2000^pourquoi avez vous pris la décision de rester en location?

raimec

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Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 29 juin 2006 12:47:20
Message :

Citation :

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Initialement entré par vttdechaine

Citation :

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Initialement entré par raimec

Pour mémoire les prix avait continué à monter!

Au fait en 98 et 2000^pourquoi avez vous pris la décision de rester en location?

raimec

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Moi ?

Marty

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 29 juin 2006 15:23:13
Message :

Pour acheter il faut en avoir le besoin tout simplement.
On n'achète pas pour acheter.

Marty

Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 29 juin 2006 15:30:33
Message :

Vous cracher sur une plus value enorme qui vous tend la main vous?
Excellentissime... un collector celle là.

vous pouvez degagez un gros paquet sans lever le pouce, mais vous vous dites que c'est pas necessaire, mieux vaut continuer a louer paisiblement...

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 29 juin 2006 16:06:11
Message :

Citation :

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Initialement entré par bibix

Vous cracher sur une plus value enorme qui vous tend la main vous?
Excellentissime... un collector celle là.

vous pouvez degagez un gros paquet sans lever le pouce, mais vous vous dites que c'est pas necessaire, mieux vaut continuer a louer paisiblement...

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Vous dégagez une PV uniquement en vendant gamin... pas en achetant ! Si vous n'avez pas de but avec votre achat (immobiliser des liquidité pendant x années en attendant un haut de cycle c'est pas terrible) il vaut mieux s'abstenir et mettre votre argent ailleurs.
cqfd

Marty

Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 29 juin 2006 16:13:43
Message :

quel cretin vous faite. Et ca donne des conseils ça ...

Bon, le gamin vous explique avec un Petit exemple detaillé, je vois que vous avez du mal.

Vous acheter un F2 dans paris à 130k€ en 98 et vous le revendez plus de 230k€ en 2006 (ce sont les prix).
vous avez emprunté à 100%, vous le louer de 98 à 2006 pour rentrer dans vos frais et ensuite vous refourguez la marchandise et vous passer a la caisse. Ca vous cause?
Vous n'oseriez pas me dire que d'acheter en bas de cycle, louer et revendre en haut de cycle n'est pas lucratif tout de même

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 29 juin 2006 16:16:58
Message :

Citation :

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Initialement entré par bibix

quel cretin vous faite. Et ca donne des conseils ça ...

Bon, le gamin vous explique avec un Petit exemple detaillé, je vois que vous avez du mal.

Vous acheter un F2 dans paris à 130k€ en 98 et vous le revendez plus de 230k€ en 2006 (ce sont les prix).
vous avez emprunté à 100%, vous le louer de 98 à 2006 pour rentrer dans vos frais et ensuite vous refourguez la marchandise et vous passer a la caisse. Ca vous cause?
Vous n'oseriez pas me dire que d'acheter en bas de cycle, louer et revendre en haut de cycle n'est pas lucratif tout de même

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C'est beaux d'avoir raison à postériori .
Vous auriez dû acheter aussi des collections de Bugatti dans les années 50/60 (on achetait un camion pour 100 NF). Aujourd'hui, vous auriez fait une sacrée PV !
Bravo pour ce magnifique exemple d'achat historique.

Marty

Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 29 juin 2006 16:23:30
Message :

Ha mais c'est vous qui nous racontez que vous lisez les courbes comme un dieu. Vous auriez dû prevoir cette montée fulgurante non...

Remarquez quand on lis qu'en mai 2005 vous annoncez une baisse inevitable dans les mois à venir, y'a de quoi se poser des questions.

Vous êtes la doublure UI de paco rabanne c'est ca ?

Mais plus serieusement, de 98 à 2006, y'a pas une seule année ou vous vous êtes dit que vous aviez un coup a jouer?
Vous êtes si neuneu que ca pour vous reveiller en haut de cycle?

Faut le faire ca, pour un pro de l'immo avec 10 ans de bouteille dans les cannes.

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 29 juin 2006 16:35:56
Message :

Citation :

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Initialement entré par bibix

Ha mais c'est vous qui nous racontez que vous lisez les courbes comme un dieu. Vous auriez dû prevoir cette montée fulgurante non...


Remarquez quand on lis qu'en mai 2005 vous annoncez une baisse inevitable dans les mois à venir, y'a de quoi se poser des questions.
Oui. Allez les poser aux notaires ! Pas de remarques pour eux on dirait gamin ?

Mais plus serieusement, de 98 à 2006, y'a pas une seule année ou vous vous êtes dit que vous aviez un coup a jouer?
Vous êtes si neuneu que ca pour vous reveiller en haut de cycle ?
Le coup je l'ai jouer en 2005 gamin... et j'ai vendu à un pigeon comme vous .

Faut le faire ca, pour un pro de l'immo avec 10 ans de bouteille dans les cannes.
Absolument et vous vous avez acheté en haut de cycle... comme un pigeon débutant en immo.

---

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 29 juin 2006 17:19:19
Message :

Cette fois c'est le gouvernement qui annonce la mévente des logements avec la hausse des logements "en stock".

http://www.statistiques.equipement.gouv.fr/IMG/pdf/ecln_333c_cle0bcdc2.pdf



Marty

Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 29 juin 2006 17:50:14
Message :

Citation :

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Initialement entré par vttdechaine

Citation :

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Initialement entré par bibix

Ha mais c'est vous qui nous racontez que vous lisez les courbes comme un dieu. Vous auriez dû prevoir cette montée fulgurante non...


Remarquez quand on lis qu'en mai 2005 vous annoncez une baisse inevitable dans les mois à venir, y'a de quoi se poser des questions.
Oui. Allez les poser aux notaires ! Pas de remarques pour eux on dirait gamin ?

Mais plus serieusement, de 98 à 2006, y'a pas une seule année ou vous vous êtes dit que vous aviez un coup a jouer?
Vous êtes si neuneu que ca pour vous reveiller en haut de cycle ?
Le coup je l'ai jouer en 2005 gamin... et j'ai vendu à un pigeon comme vous .

Faut le faire ca, pour un pro de l'immo avec 10 ans de bouteille dans les cannes.
Absolument et vous vous avez acheté en haut de cycle... comme un pigeon débutant en immo.

---

Marty

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Oui j'ai acheter en haut de cycle et à -30% des prix du marché !
L'immo c'est du long terme, vous me traiterez de pigeon si dans 20 ans ca ne m'aura pas rapporter d'argent.

Ne vous cachez pas derriere les notaires, c'est à vous et à vous seul que je m'adresse ici. Vous êtes vous planté oui ou non en mai 2005 en prevoyant une forte baisse dans les mois à venir?

Ha parcequ'en plus vous avez vendu en 2005, y'a un an donc alors que ca a encore monté depuis. Vous avez calculez combien vous avez paumé dans votre connerie? Ca coute cher les previsions foireuses non ?

C'est vous le pigeon mon vieux.

Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 29 juin 2006 21:42:14
Message :

Citation :

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Initialement entré par vttdechaine

Cette fois c'est le gouvernement qui annonce la mévente des logements NEUFS avec la hausse des logements "en stock".

http://www.statistiques.equipement.gouv.fr/IMG/pdf/ecln_333c_cle0bcdc2.pdf

Marty

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 29 juin 2006 23:13:09
Message :

Citation :

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Initialement entré par bibix
Oui j'ai acheter en haut de cycle et à -30% des prix du marché !
L'immo c'est du long terme, vous me traiterez de pigeon si dans 20 ans ca ne m'aura pas rapporter d'argent.
Donc à ce jour :
- vous n'avez pas vendu
- vous n'avez aucune PV
- vous n'avez aucune liquidité
Pouvez-vous vous permettre de faire la leçon à qui que ce soit ici avec un tel palmares ?

Ne vous cachez pas derriere les notaires, c'est à vous et à vous seul que je m'adresse ici. Vous êtes vous planté oui ou non en mai 2005 en prevoyant une forte baisse dans les mois à venir?
En mai 2005 ? Mais je n'avais pas même posté un message sur cette partie du forum ?! Vous délirez ou vous vous plantez de date ?

Ha parcequ'en plus vous avez vendu en 2005, y'a un an donc alors que ca a encore monté depuis.
Oui, selon la FNAIM cela monte encore ! Vous connaissez les règles en matière de vente (trop tôt/trop tard ?). Relisez ce que vous a enseigné Prados à ce sujet et que vous avez malheureusement oublié (en clair vous avez tord mais ça tout le monde le sait ).

---

Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 29 juin 2006 23:37:51
Message :

Citation :

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Initialement entré par vttdechaine
Ankou,
Les DRE ne s'occupent pas de l'ancien que du neuf.
Vous connaissez des indicateurs pour l'ancien ? Aucune idée.

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Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 29 juin 2006 23:49:04
Message :

Citation :

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Initialement entré par vttdechaine

[quote]Initialement entré par bibix
Oui j'ai acheter en haut de cycle et à -30% des prix du marché !
L'immo c'est du long terme, vous me traiterez de pigeon si dans 20 ans ca ne m'aura pas rapporter d'argent.
Donc à ce jour :
- vous n'avez pas vendu
- vous n'avez aucune PV
- vous n'avez aucune liquidité
Pouvez-vous vous permettre de faire la leçon à qui que ce soit ici avec un tel palmares ?

Ne vous cachez pas derriere les notaires, c'est à vous et à vous seul que je m'adresse ici. Vous êtes vous planté oui ou non en mai 2005 en prevoyant une forte baisse dans les mois à venir?
En mai 2005 ? Mais je n'avais pas même posté un message sur cette partie du forum ?! Vous délirez ou vous vous plantez de date ?

Ha parcequ'en plus vous avez vendu en 2005, y'a un an donc alors que ca a encore monté depuis.
Oui, selon la FNAIM cela monte encore ! Vous connaissez les règles en matière de vente (trop tôt/trop tard ?). Relisez ce que vous a enseigné Prados à ce sujet et que vous avez malheureusement oublié (en clair vous avez tord mais ça tout le monde le sait ).

Marty

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Vous avez vendu trop tôt, c'est incontestable. Et ca tout le monde le sait. Quand vous aurez fait un sans faute vous pourrez la ramener un peu plus.

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 30 juin 2006 00:20:57
Message :

Citation :

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Vous avez vendu trop tôt, c'est incontestable. Et ca tout le monde le sait.

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Rotchild :"Je suis devenu riche en vendant trop tôt."

Bien vu gamin. En effet, c'est incontestable que vous etes un ignard (Prados vous avait toutefois soufflé cette phrase que vous avez déjà oublié on dirait...) dans ce qu'est un marché, un achat et une vente. Allez bonne nuit gamin.

Marty

Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 30 juin 2006 07:26:36
Message :

Vous n'êtes pas Rotchild ! vous auriez pu gagner bien plus, point barre.
Et si vous aviez été un gros malin vous auriez acheté du locatif en 98 pour revendre en 2005/2006 !

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 30 juin 2006 10:00:56
Message :

Les articles se succèdent.

Le premier date de la fin mai 2006 et traite d'une bourse de l'immobilier en Franche-Comté titré "L'union fait la force" à laquelle des agences peuvent s'inscrire pour mettre leurs biens en commun. Le but non avoué est de ne laisser échapper aucun client pour leur trouver un bien à vendre. L'article est parut dans l'Est Républicain.

http://site.voila.fr/vttdechaine/est.jpg

Le second est un article plus généraliste sur le retournement du marché immobilier. Il donne les indicateurs au rouge. Cela vient toujours de l'Est Républicain et c'est toujours de la fin du mois de mai 2006.

http://site.voila.fr/vttdechaine/est2.jpg


Marty

Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 30 juin 2006 10:03:03
Message :

Merci d'avoir évité mes questions.

Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 30 juin 2006 11:46:46
Message :

Déjà sur une autre file :

"bibix on s'en fout que l'immobilier est monté de 2005 à 2006.

Certes, un acheteur en 2005 aura ce sentiment virtuel de richesse.
Il dira en 2006 : "super, mon bien a pris +15%. Cool, j'ai bien fait d'acheter. Heureusement que j'ai écouté bibix !".

Mais, il ne vendra pas en 2006 ... pour autant.

Par contre, la question que devrait se poser l'acheteur en 2005 ... c'est plutôt "si je revends dans 7, 10, 15 ans, l'immobilier aura t il baissé ... dans la mesure où les prix étaient DEJA surrévalués en 2005 ?".


Pour reprendre la comparaison avec la bourse.
Un petit porteur qui a acheté des actions en 1999 s'est dit en 2000 : "Qu'est ce que j'ai bien fait d'acheter mes actions sur les nouvelles technologies ... j'en suis à +150% !".
Le problème est qu'il a acheté trop cher ces actions ... Je ne vous détaille sur ce qui s'est passé pour le petit porteur ... Virtuellement riche en 2000 ... et perdant quelques années plus tard !

En bourse comme en immobilier, lorsqu'il y a une bulle ... il y a forcément une correction. Il y a des gagnants et des perdants. Les perdants sont ceux qui ont acheté TROP cher et qui devront revendre pour x raisons !"

asi77

... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr

Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 30 juin 2006 11:56:03
Message :

Vous faites bien de le souligner "qui devront revendre..."
Ici et depuis le debut on parle d'achat à long terme, il n'est pas question de revendre en bas de cycle c'est certain.
En general quand on fait du locatif c'est pas pour revendre tout de suite aprés.

Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 30 juin 2006 12:02:32
Message :

... effectivement je parle bien de ceux qui "devront revendre" :

Et les raisons de revente sont multiples :

1) Causes "non maitrisés"

- mutation
- divorce
- surrendettement
- chomage
...

2) Cause "maitrisé"

- besoin d'agrandissement (les enfants arrivent ...)

... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr

Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 30 juin 2006 12:12:56
Message :

asi, pouvez-vous nous dire sur la totalité du parc de logement en France, quelle est la proportion touchée par ces "obligations de revendre".

Merci.

Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 30 juin 2006 12:31:19
Message :

Asi77, vous nous conseillez donc de ne jamais acheter au cas ou on divorce ou qu'on tombe au chomage? c'est ça que je suis en train de lire.

Ne traversez plus la rue, la cirulation tue et blesse des milliers de personne chaque année.

Ne partez plus en vacances, trop de cambriolages.

...

Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 30 juin 2006 12:32:41
Message :

Bonjour Ankou,

La durée moyenne de détention est de 10 ans sur la RP : http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=69&nID=53

et une douzaine d'année en province (vu sur le site des notaires ou INSEE ... mais je n'ai plus le lien ...)

... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr

Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 30 juin 2006 12:40:31
Message :

en complément :

Source : http://www.paris.notaires.fr/UPLOAD/files/52a7419d63010e6f/(4)%20Les%20chiffres%20de%20limmobilier%20en%20France.pdf

... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr

Auteur Réponse : David41
Répondu le : 30 juin 2006 12:44:50
Message :

.

Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 30 juin 2006 12:53:37
Message :

Pour moi, la population à risque ce sont les jeunes qui achètent en couple un studio ou F2 (sur des durées délirantes 20/25 ans au vu du bien) ... et qui pense avoir "investir" et qui pense pense acheter + grand. Je peux vous dire qu'ils sont légion (... vu sur d'autre forum).

Ce seront EUX les grands perdants ...

... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr

Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 30 juin 2006 13:01:32
Message :

Citation :

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Initialement entré par asi77

Bonjour Ankou,

La durée moyenne de détention est de 10 ans sur la RP :

---

Merci pour le lien, un document que j'avais déjà parcouru, mais dont je ne me souvenais plus.

En fait, ces 12 ans et quelques sont bien la durée de détention moyenne d'un bien.

Rien à voir avec l'ancienneté d'un bien, qui de mémoire dépasse les 20 ans, j'avais déjà eu une discussion sur ce sujet dans un autre forum.


Mais surtout, ça ne répond que partiellement à la question posée qui est: quelle est la proportion touchée par "une obligation" .....

Je suppose que les transactions sur ces 12 ans ne sont pas toutes des transactions "obligées"


Tout ça confirme une impression perso sur le nb relativement faible des transactions liées à une obligation telle que mentionnée. Mais je suis d'accord qu'il faut en tenir compte, et que lorsqu'on investit ds l'immobilier, il faut avoir en vue ce paramètre

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 30 juin 2006 17:19:41
Message :

Citation :

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Initialement entré par Ankou

asi, pouvez-vous nous dire sur la totalité du parc de logement en France, quelle est la proportion touchée par ces "obligations de revendre".

Merci.

---

120 000 transactions /an chiffres de 2004 uniquement pour les mutations professionnelles (sur environ 820 000/830 000 transactions tout compris à l'année). J'avais mis une copie sur une autre file.

Marty

Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 01 juil. 2006 10:03:53
Message :

Donc c'est une minorité.
Si on suit votre raisonnement on ne fait plus rien... Vous êtes un effrayé de la vie.

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 01 juil. 2006 19:05:55
Message :

Citation :

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Initialement entré par bibix

Donc c'est une minorité.
Si on suit votre raisonnement on ne fait plus rien... Vous êtes un effrayé de la vie.

---

Oui tous les jours des gens meurent. Ils font aussi partis d'une minorité mais, croyez-moi, cela peut vous arriver .

Marty

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 01 juil. 2006 19:07:54
Message :

Les articles se succèdent pour le marché aux USA :

Citation :

---

Business Week - Etats-Unis - Immobilier
A vendre, encore et toujours...

L'appétit d'achat sur l'immobilier semble se calmer. Le marché est fébrile.



Vous vendez votre maison ? Patience ! Les prix de l'immobilier continuent à baisser. Et, à en croire agences et constructeurs, les acheteurs sont de plus en plus hésitants. « Je m'épuise à conduire mes clients en visite. Je n'arrive pas à leur arracher une signature », se plaint un agent immobilier de l'Etat de New York, où le nombre de logements invendus a augmenté de 38 % au premier trimestre.

Le marché est fébrile et il est difficile de prévoir son évolution tant les statistiques sont contradictoires. En mai, le nombre de mises en chantier a certes augmenté. Mais c'était pour récupérer la mauvaise météo du mois d'avril, pendant lequel les constructeurs ont accumulé les retards. Le nombre de permis délivrés en mai a reculé de 2,1 % par rapport à avril (8,5 % en glissement annuel). La hausse des prêts hypothécaires est moins facile à interpréter, puisque le nombre de demandes est resté à peu près stationnaire depuis février. Seule certitude des économistes, la demande finira forcément par se tasser, en réaction à la hausse des taux hypothécaires et au surplus grandissant d'habitations invendues. Les optimistes soutiennent qu'on assiste à un simple retour à la raison, après une période de boom déraisonnable. « Il y a deux ou trois ans, on aurait fait un malheur pour connaître cette situation », commente Thomas Kunz, PDG de Century 21. Mais aujourd'hui, nombreux sont les intervenants qui jouent la prudence. En juin, la confiance des constructeurs était au plus bas depuis avril 1995, selon la National Association of Home Builders. Et les investisseurs quittent le navire : les actions des grands constructeurs ont cédé entre un tiers et la moitié de leur valeur depuis leur point haut, l'été dernier.

Vendeurs désespérés. Le revirement est plus sensible dans les régions où la surchauffe est encore toute récente, comme dans le sud de la Floride. « Les vendeurs sont désespérés », explique l'agent Mike Morgan, propriétaire de Morgan Florida, à Stuart, en Floride. D'après lui, les constructeurs, qui s'arrachent les rares clients, lui reversent des commissions de 6 à 10 % pour qu'il vende au plus vite. « Je n'ai jamais vu pareille chose. » Même si les prix ne reculent pas dans tout le pays, un ralentissement briderait à coup sûr l'économie nationale. Explication : le secteur du bâtiment et les industries de l'équipement de la maison, des charpentiers aux distributeurs de lave-vaisselle en passant par les agences, contribuaient encore récemment au PIB américain à hauteur de 8 %, selon le cabinet d'étude High Frequency Economics, à Valhalla, dans l'Etat de New York. Selon ces experts, si dans les douze prochains mois les prix de l'immobilier continuent de chuter, la croissance pourrait être suffisamment affectée pour plonger l'économie dans une récession d'ici au début de 2007.

Peter Coy

---

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 01 juil. 2006 19:18:15
Message :

Citation :

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Initialement entré par Ankou

Citation :

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Initialement entré par asi77

Bonjour Ankou,

La durée moyenne de détention est de 10 ans sur la RP :

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Merci pour le lien, un document que j'avais déjà parcouru, mais dont je ne me souvenais plus.

En fait, ces 12 ans et quelques sont bien la durée de détention moyenne d'un bien.

Rien à voir avec l'ancienneté d'un bien, qui de mémoire dépasse les 20 ans, j'avais déjà eu une discussion sur ce sujet dans un autre forum.


Mais surtout, ça ne répond que partiellement à la question posée qui est: quelle est la proportion touchée par "une obligation" .....

[...]

---

Vous voyez Ankou, je me pose parfois des questions à votre encontre. Vous dites ici :

Citation :

---

Merci pour le lien, un document que j'avais déjà parcouru, mais dont je ne me souvenais plus.

En fait, ces 12 ans et quelques sont bien la durée de détention moyenne d'un bien.

---

alors pourquoi avoir contredit ce que j'avais écrit ici (et que vous souteniez mordicus) ? :

Citation :

---

Initialement entré par Ankou

Citation :

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Initialement entré par vttdechaine
....Arfff... En effet, je lui ai fait une simulation démontrant une perte de 12000 € en cas de baisse de l'immo de 20 % sur 7 ans (une paille) associé à un prêt sur 20 ans avec un super taux.
Jamais eu aucun argument ni aucune réponse de Bibix. Curieux non ?

---

Merci d'arrêter d'utiliser des exemples qui n'ont aucun sens, du genre: ne prenez pas l'avion demain, il va se cracher. Eh! oui, la probabilité n'est pas nulle, m'enfin!

La détention moyenne d'un bien immobilier en France est nettement supérieure à 30 ans, alors ....

---

Qu'on ne se souvienne pas de la durée exacte je suis d'accord.
Mais que votre mémoire (qui semblait ne pas vous faire défaut dans votre affirmation avec mes exemples qui n'avaient "aucun sens") en fasse plus que doubler la durée...
Pourquoi donc ?

Marty

Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 01 juil. 2006 22:25:29
Message :

Marty, il y a confusion entre la détention moyenne d'un bien et son ancienneté.

Je vais essayer de trouver la référence de l'article.

En fait, vous avez raison, et je n'ai pas tout à fait tord

Pouvez-vous me dire quand j'ai parlé de ces 30 ans? je n'ai point l'habitude d'inventer, avec la date, je vais essayer de trouver le document.

Mais déjà lorsque j'avais lu cette info, j'avais eu bcp de mal à trouver la différence

Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 02 juil. 2006 13:06:19
Message :

Citation :

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Initialement entré par vttdechaine

Citation :

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Initialement entré par bibix

Donc c'est une minorité.
Si on suit votre raisonnement on ne fait plus rien... Vous êtes un effrayé de la vie.

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Oui tous les jours des gens meurent. Ils font aussi partis d'une minorité mais, croyez-moi, cela peut vous arriver .

Marty

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Auteur Réponse : LeNabot
Répondu le : 02 juil. 2006 13:20:28
Message :

Citation :

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Initialement entré par bibix


J'ai souvent remarqué que les gens qui avaient peur de leur ombre etait completement à poil.

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Vous êtes si transparent ici que vous n'en avez pas. Je parle de l'ombre.

Citation :

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Je respecte vos craintes, personnellement j'ai confiance en mes investissements.

---

Tout va bien. Continuez à fumer.

Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 02 juil. 2006 21:26:27
Message :

Citation :

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Initialement entré par LeNabot

Citation :

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Initialement entré par bibix


J'ai souvent remarqué que les gens qui avaient peur de leur ombre etait completement à poil.

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Vous êtes si transparent ici que vous n'en avez pas. Je parle de l'ombre.

Citation :

---

Je respecte vos craintes, personnellement j'ai confiance en mes investissements.

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Tout va bien. Continuez à fumer.

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Auteur Réponse : LeNabot
Répondu le : 02 juil. 2006 21:33:19
Message :

Citation :

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Initialement entré par bibix


Quel interêt avez vous à essayer de plomber tous les proprios et/ou investisseurs sur ce forum?

---

Auteur Réponse : florent1980
Répondu le : 02 juil. 2006 22:19:21
Message :

Morosité printanière du marché immobilier
En mai, le marché immobilier a connu un petit passage à vide qui transparaît très nettement dans l'édition du mois de mai du baromètre exclusif SeLoger.com qui analyse en temps réel les prix, à la vente comme à la location, des logements anciens proposés en agences.

A Paris et en région parisienne mais aussi à Lyon, Bordeaux, Toulouse et Montpellier, les loyers moyens stagnent toujours. De quoi démotiver les bailleurs sans pour autant être suffisant pour pousser les locataires à changer d'appartement et donc à dynamiser le marché.

Côté prix de vente, la tendance n'est pas plus euphorique. Certes les prix n'ont pas baissé. Sur un an, ils progressent même de 7% à Paris et de 9,5 % à Lyon. Mais leur stagnation au mois de mai est la preuve d'un certain blocage du marché. Confrontés à des prix élevés (6 676 euros le m2 moyen à Paris), les acheteurs négocient, prennent leur temps. En face, les vendeurs ne sont pas encore mûrs pour lâcher du lest. Une tendance surtout remarquable sur les grandes surfaces, les 3 et 4 pièces, où le ticket d'entrée reste très élevé. Reste à savoir qui, des acheteurs ou des vendeurs, craqueront les premiers ?

Auteur Réponse : florent1980
Répondu le : 02 juil. 2006 22:20:49
Message :

C'est un article de seloger.com
Pour une fois que "j'aide" les baissiers!

Moi ca me plairait bien que ca pete! quoi qu'il arrive j'achete debut 2007 parce que mon "horloge biologique" me l'ordonne! maintenant si les prix baissent reellement j'attendrais ptet qques mois!

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 03 juil. 2006 09:23:33
Message :

Citation :

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Initialement entré par florent1980


Moi ca me plairait bien que ca pete! quoi qu'il arrive j'achete debut 2007 parce que mon "horloge biologique" me l'ordonne!

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Auteur Réponse : florent1980
Répondu le : 03 juil. 2006 10:32:46
Message :

Ca a bien pete en 1991, les gens n'en sont pas mort! Ca a bien peté en 2001, les gens n'en sont pas mort non plus! Apres tout on parle d'investissement et donc il y a tjs une part de risque. Si les "investisseurs" en immo n'en prennent plus compte et pense que c'est 0 risque tant pis pour eux.

Non je vous confirme j'aimerais bien que ca pete! J'ai deja assez ete victime des crises, de la bulle internet...etc. J'ai passé 2 ans de ma vie a jouer au larbin et à courrir apres un emploi pour sortir de ma condition precaire de merde de stagiaire. Maintenant que j'ai un salaire plus que correct et que la france me considere comme un sale bourgeois de merde, je peux rien m'acheter non plus parce que tous les frileux des marchés sont allés deposes leur deniers dans l'immo et qu'ils entretiennent un marché qui ne devrait que baisser pour s'assainir. Donc pour ces nantis (mes parents en font parti et c'est leur probleme ;-)) je voudrais qu'il y ait redistribution des richesses et que pour une fois ce soit MA generation qui profite un peu du systeme.

Voila mon sentiment completement pas constructif pour la france (mais totalement pour MOI) Apres tout tous les investisseurs en immo tout comme ceux qui investissaient dans une entreprise.com ne voient pas plus loin que le bout de leur nez alors pourquoi devrais je moi raisonner plus loin que ca!

Mais je vous rassure comme je l'ai dit precedemment j'investirais en 2007 donc ce sera peut etre encore moi la victime!

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 03 juil. 2006 12:43:50
Message :

Citation :

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Initialement entré par florent1980

Ca a bien pete en 1991, les gens n'en sont pas mort! Ca a bien peté en 2001, les gens n'en sont pas mort non plus! Apres tout on parle d'investissement et donc il y a tjs une part de risque. Si les "investisseurs" en immo n'en prennent plus compte et pense que c'est 0 risque tant pis pour eux.
Le marché de 1991 ne touchait pas toute la France. On ne restera pas contingenté au milieu de l'immobilier.

Non je vous confirme j'aimerais bien que ca pete! J'ai deja assez ete victime des crises, de la bulle internet...etc. J'ai passé 2 ans de ma vie a jouer au larbin et à courrir apres un emploi pour sortir de ma condition precaire de merde de stagiaire. Maintenant que j'ai un salaire plus que correct et que la france me considere comme un sale bourgeois de merde, je peux rien m'acheter non plus parce que tous les frileux des marchés sont allés deposes leur deniers dans l'immo et qu'ils entretiennent un marché qui ne devrait que baisser pour s'assainir. Donc pour ces nantis (mes parents en font parti et c'est leur probleme ;-)) je voudrais qu'il y ait redistribution des richesses et que pour une fois ce soit MA generation qui profite un peu du systeme.
Certains prédisent une recession au USA pour 2007 suite aux soucis rencontrés en immo.

Voila mon sentiment completement pas constructif pour la france (mais totalement pour MOI) Apres tout tous les investisseurs en immo tout comme ceux qui investissaient dans une entreprise.com ne voient pas plus loin que le bout de leur nez alors pourquoi devrais je moi raisonner plus loin que ca !
Vous avez raison sur ce point. Ceux qui auront pris des risques devront les assumer mais je crains que ceux qui n'en ont pas pris assument aussi une partie de la note.

---

Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 03 juil. 2006 13:52:56
Message :

100% d'accord avec Marty !

... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr

Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 03 juil. 2006 14:00:29
Message :

on aura ce type de lettre ouverte puissance 100 :

http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?t=6185&highlight=lettre+ouverte

... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 03 juil. 2006 14:04:54
Message :

Citation :

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Initialement entré par asi77

on aura ce type de lettre ouverte puissance 100 :

http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?t=6185&highlight=lettre+ouverte

---

... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr

---

Auteur Réponse : florent1980
Répondu le : 03 juil. 2006 14:17:38
Message :

Je comprends ce que vous voulez dire mais je ne suis pas d'accord à 100%.

Vous etes donc en train de nous dire que depuis 2001, la France et les pays occidentaux sont en bonne sante? J'ai vraiment du mal a vous suivre sur ce point.

Comme sur tout marché, ce qui est monté trop vite et trop haut se corrigera. Comme toujours ce seront les plus petits qui vont se faire avoir et qui seront "ruinés" et d'autres les remplaceront qui se feront plumer dans 5 ans par une autre bulle. Ils auront eu le temps de passer sur Capital et d'expliquer leur grande reussite financiere avant de se faire plumer. Les moins bons ne s'en remettent pas et les meilleurs remontent dans chaque train en profitant de leur experience passée. Rien de grave à tout cela, c'est le cours des choses.

Les pays occidentaux sont au plus mal et ce n'est pas en raison de la crise immo mais en raison de la pression des cours des matieres premieres et du manque d'entrepreneuriat suite à la desillusion des annees 2000. La bulle immo certes n'arrangera pas les choses mais j'aimerais bien lire une analyse macroeco pour voir ce qu'en pensent les analystes. Je ne suis pas encore convaincu que ca rendrait les choses plus graves qu'elles ne le sont deja.

Ce qui est sur c'est que cette euphorie acheteuse, les banquiers, les investisseurs, mon coiffeur et mon boucher qui me disent tous en coeur qu'il faut acheter, c'est pour moi un signe que ca sent le roussi! Alors minicrise ou maxikrack de 1929? on verra!

Auteur Réponse : florent1980
Répondu le : 03 juil. 2006 14:28:23
Message :

Je vois bien la création d'un fonds de soutien aux investisseurs malheureux! ou va t'on! C'est vraiment le monde à l'envers! Moi ce que je propose c'est de reintroduire la pratique indienne du ruisseau à la naissance! on balance les nouveaux nés dans la riviere et celui qui survit a le droit de vivre!
Une aide aux investisseurs malchanceux! On reconnait bien l'esprit francais qui adule les fonctionnaires, qui brule sur un bucher les entrepreuneurs et qui se complait dans l'IMMObilisme.
Un investissement c'est risqué! c'est tout! plus on prend de risque plus on gagne c'est la regle!la vous nous proposezr un loto ou on met les 6 chiffres et on porte plainte aupres de la francaise des jeux si on gagne pas les millions!

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 03 juil. 2006 15:00:20
Message :

Citation :

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Initialement entré par florent1980

Je comprends ce que vous voulez dire mais je ne suis pas d'accord à 100%.

Vous etes donc en train de nous dire que depuis 2001, la France et les pays occidentaux sont en bonne sante? J'ai vraiment du mal a vous suivre sur ce point.
Je n'ai pas dit cela. Je pense que l'on pourrait s'attendre à une recession.

Comme sur tout marché, ce qui est monté trop vite et trop haut se corrigera. Comme toujours ce seront les plus petits qui vont se faire avoir et qui seront "ruinés" et d'autres les remplaceront qui se feront plumer dans 5 ans par une autre bulle.
Oui.

Ils auront eu le temps de passer sur Capital et d'expliquer leur grande reussite financiere avant de se faire plumer.
Absolument et les journaux feront un peu de choux gras avec cela en forçant le trait par la même occasion.

Les moins bons ne s'en remettent pas et les meilleurs remontent dans chaque train en profitant de leur experience passée. Rien de grave à tout cela, c'est le cours des choses.
+1

Les pays occidentaux sont au plus mal et ce n'est pas en raison de la crise immo mais en raison de la pression des cours des matieres premieres et du manque d'entrepreneuriat suite à la desillusion des annees 2000.
L'immo n'a pas encore touché notre économie. Pour le moment, l'immo nous a fait du bien... avant de nous faire du mal comme cela se prépare aux USA.

La bulle immo certes n'arrangera pas les choses mais j'aimerais bien lire une analyse macroeco pour voir ce qu'en pensent les analystes.
Je pense que nous verrons de vrais bonnes études dans 1 an quand l'éclatement et les éclaboussures commenceront à se voir.

Je ne suis pas encore convaincu que ca rendrait les choses plus graves qu'elles ne le sont deja.
Pour moi si. L'argent bloqué par les prêts avec des endettements importants, des taux variables (20%) et des durées longues (74% des prêts à plus de 20 ans en 2005) seront autant d'argent qui ne seront pas réinjectés dans l'économie.

Ce qui est sur c'est que cette euphorie acheteuse, les banquiers, les investisseurs, mon coiffeur et mon boucher qui me disent tous en coeur qu'il faut acheter, c'est pour moi un signe que ca sent le roussi! Alors minicrise ou maxikrack de 1929? on verra!
Oui on verra mais, personnellement, je ne me réjoui pas même si comme vous je vais acheter.

---

Auteur Réponse : florent1980
Répondu le : 03 juil. 2006 15:44:39
Message :

Les banques nous trouveront bien une parade pour palier aux problemes d'insolvabilité de leur clientele!!!!!et refourger par la meme occasion de novueaux prets!

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 03 juil. 2006 15:54:09
Message :

Citation :

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Initialement entré par florent1980

Les banques nous trouveront bien une parade pour palier aux problemes d'insolvabilité de leur clientele!!!!!et refourger par la meme occasion de novueaux prets!

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Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 03 juil. 2006 16:01:45
Message :

Citation :

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Initialement entré par florent1980

Un investissement c'est risqué! c'est tout! plus on prend de risque plus on gagne c'est la regle!la vous nous proposezr un loto ou on met les 6 chiffres et on porte plainte aupres de la francaise des jeux si on gagne pas les millions!

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... oui un investissement c'est risqué mais lorsqu'il s'agit de sa résidence principal ... le risque est de plomber sa vie pour de nombreuses années.

Quand on joue en bourse, au pire on perd sa mise de départ
Quand on investit en immo (et donc à crédit), au pire on se retrouve endetté à vie ... alors que l'on pensait investir ...

Voilà une différence concrète du risque ... entre la bourse et l'immo.

---

... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr

Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 03 juil. 2006 16:09:35
Message :

Citation :

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Initialement entré par asi77
... oui un investissement c'est risqué mais lorsqu'il s'agit de sa résidence principal ... le risque est de plomber sa vie pour de nombreuses années.

Quand on joue en bourse, au pire on perd sa mise de départ
Quand on investit en immo (et donc à crédit), au pire on se retrouve endetté à vie ... alors que l'on pensait investir ...
Voilà une différence concrète du risque ... entre la bourse et l'immo.

---

ça fait longtemps que vous aviez envie d'en sortir des bien bonnes

Vous en avez d'autres?

Merci

Auteur Réponse : raimec
Répondu le : 03 juil. 2006 16:15:12
Message :

Vttdechaine pouvez vous m'expliquez un truc:

Vous avez apparement parfaitement saisi le fait que les cours des matières premières et du pétrole engendre une inflation et donc une augmentation des taux qui n'est pas pour plaire aux boursiers.

Ou vont placer leur argent tous ses riches si la bourse n'est plus interessante et qu'ils n'achetent pas d'immo?

Les oeuvres d'art; la bourse; l'immo... Le troisième n'est il pas encore le plus sur? ...

raimec

Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 03 juil. 2006 16:46:11
Message :

Citation :

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Initialement entré par Ankou

Citation :

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Initialement entré par asi77
... oui un investissement c'est risqué mais lorsqu'il s'agit de sa résidence principal ... le risque est de plomber sa vie pour de nombreuses années.

Quand on joue en bourse, au pire on perd sa mise de départ
Quand on investit en immo (et donc à crédit), au pire on se retrouve endetté à vie ... alors que l'on pensait investir ...
Voilà une différence concrète du risque ... entre la bourse et l'immo.

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ça fait longtemps que vous aviez envie d'en sortir des bien bonnes

Vous en avez d'autres?

Merci

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Ankou,
Si vous relisez mon post, vous verrez que je parle de résidence principale ...

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... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 03 juil. 2006 17:04:14
Message :

Citation :

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Initialement entré par raimec


Ou vont placer leur argent tous ses riches si la bourse n'est plus interessante et qu'ils n'achetent pas d'immo?

Les oeuvres d'art; la bourse; l'immo... Le troisième n'est il pas encore le plus sur? ...

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Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 03 juil. 2006 17:14:07
Message :

Citation :

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Initialement entré par asi77
Ankou,
Si vous relisez mon post, vous verrez que je parle de résidence principale ...

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Oui, mais ça ne change pas grand chose au raisonnement.

Auteur Réponse : florent1980
Répondu le : 03 juil. 2006 19:51:02
Message :

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Initialement entré par Ankou

Citation :

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Ankou,
Si vous relisez mon post, vous verrez que je parle de résidence principale ...

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Oui, mais ça ne change pas grand chose au raisonnement.

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 04 juil. 2006 08:28:46
Message :

Citation :

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Initialement entré par asi77
Ankou,
Si vous relisez mon post, vous verrez que je parle de résidence principale ...

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Oui, mais ça ne change pas grand chose au raisonnement.

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Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 04 juil. 2006 11:02:54
Message :

Marty il y a effectivement cela ... mais une baisse sur un actif payé à crédit ... c'est bien plus risqué.

Florent, entre "perdre" et "devoir de l'argent" ... il y a une grande différence.

Exemple :
- en bourse : j'achète 100 actions à 10 €. L'action perd 90 % de sa valeur. J'ai perdu 900 €.

- en immo : j'achète un bien 100 000 €. Le bien perd 30% de sa valeur. Je dois revendre (pour x raisons ... divorce, chomage, surrendettement). J'ai non seulement perdu ... mais en plus je dois encore de l'argent à la banque. .

Conclusion :

Entre "seulement" perdre de l'argent et faire un tour dans les commissions de surrendettement ... je pense qu'on ne PAS parler de risque IDENTIQUE !

Biensûr que TOUS les acheteurs en 2006 ne seront pas dans cette situation ... et heureusement ! Mais par contre, croire que le nb d'acheteurs qui seront dans ce cas sera négligeable ... je ne le pense pas !


asi77.

... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr

Auteur Réponse : raimec
Répondu le : 04 juil. 2006 11:15:42
Message :

Oui enfin y a des gens qui roule en BMW, qui ont des écrans plasma et qui sont à découvert. C'est pas sur un forum que tu vas apprendre aux gens à gérer leur argent. Le marché est élevé et donc risqué. Si des gens achete un bien dans ses conditions sans mesurer les risques avant, on ne va pas les plaindre après....

raimec

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 04 juil. 2006 11:48:24
Message :

Citation :

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Initialement entré par raimec

Oui enfin y a des gens qui roule en BMW, qui ont des écrans plasma et qui sont à découvert. C'est pas sur un forum que tu vas apprendre aux gens à gérer leur argent. Le marché est élevé et donc risqué. Si des gens achete un bien dans ses conditions sans mesurer les risques avant, on ne va pas les plaindre après....

raimec

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 04 juil. 2006 15:04:43
Message :

Capital.fr [04/07/2006 12:20]

Citation :

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Face aux "discours officiels" sur l'état du marché, la résistance s'organise... Symbole : Immostats.com

"FNAIM, notaires, agences indépendantes, médias (...) cette apparente profusion de statistiques est un leurre : la plupart des chiffres qui sont communiqués par les
professionnels du secteur ne reflètent pas la réalité". Ainsi s'ouvre le tout nouveau site Immostats.com, qui créé l'événement en compilant automatiquement toutes les données du marché. Résultat : une base de données sans précédent accessible gratuitement à tous et supposée "indépendante".

Un principe : la neutralitéDeux fois par semaine, un robot informatique compile près de 400 000 annonces provenant de 9 800 agences, réseaux, notaires et sites institutionnels. Il effectue la synthèse de tous les prix affichés sur le marché national. Il en ressort des prix et des courbes, par surface, par code postal, vente ou location, maison ou appartement, ainsi qu'une carte de France de l’évolution des prix et des surfaces. Les données sont présentées comme "neutres" puisqu'elles ne font l’objet d’aucune interprétation : ni reformatage, ni lissage, ni moyennes glissantes.

Des limites connuesLes prix retenus sont les prix de présentation des biens, pas les prix de vente effectifs. Ils incluent donc des marges de négociation et peuvent faire l'objet de plusieurs formes de manipulation : annonces fausses ou périmées, prix artificiellement gonflés, etc... Par ailleurs, si un bien est présenté par plusieurs agences, il sera comptabilisé plusieurs fois...

Immostats est donc plus à utiliser pour les tendances que pour le niveau des prix. Et la tendance actuelle est toujours haussière : l’augmentation des prix de vente enregistrée l’an dernier semble se poursuivre. Le jour où les chiffres commenceront à baisser, c’est que le rapport de force entre vendeurs et acheteurs aura vraiment changé.

Quelle philosophie ?Derrière Immostats.com, se cachent 3 iconoclastes prônant la transparence dans un milieu où l’opacité est aussi épaisse que les murs... Non issus du milieu immobilier, assurent-ils, ils se sont rencontrés sur des forums internet et apportent un éclairage en forme de poil à gratter, avec de savoureux rappels, à défaut de révélations, sur les méthodologies propres à chacun des acteurs du marché immobilier. FNAIM, notaires et réseaux en prennent pour leur grade. Car en France, l’ensemble des informations sur le marché est détenu par des organismes professionnels ou d’état.

Quel avenir ?Avec quelques mois d’existence au compteur, une notoriété grimpante dans les blogs immobiliers et une crédibilité reconnue dans les milieux spécialisés, Immostats.com se déclare inquiet pour sa pérennité : en cause, la méthodologie employée, les réseaux « analysés » pouvant voir d'un mauvais oeil cette incursion bi-hebdomadaire menée par des robots sur leurs sites. Des avocats travaillent sur le dossier, et les fondateurs se disent prêts à suspendre leur parution si cet aspect n’était pas véritablement clarifié. Ce qui est sûr, en tout cas c'est qu'aucune concurrence commerciale ne peut être invoquée puisque les données sont en accès gratuit et le resteront.

Deago, le webmaster d’immostats rêve déjà à d’autres applications comme au Royaume Uni où les registres des cadastres sont en accès public et consultables sur Internet : vous rentrez une adresse, et le nom du vendeur de l’acheteur et la date de la dernière transaction sur le bien s'affichent. L’investigation immobilière à de l’avenir...

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Auteur Réponse : florent1980
Répondu le : 04 juil. 2006 15:12:43
Message :

je pense que raimec a tout a fait raison. C'est un debat sur la baisse eventuelle ou non de l'immo pas d'aider les abrutis a eviter de faire des conneries. S'ils achetent un appart comme un gigot forcement ils vont se retrouver vite a la rue mais apres tout est ce qu'on doit vraiment s'en preoccuper?

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 04 juil. 2006 15:32:43
Message :

S'en préoccuper un peu tout de même car ils font parti d'un marché où nous sommes nous même acteur.
Si 20% de la populace boit le bouillon, les 80% restant vont sentir la différence aussi dans leur quotidien.

Marty

Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 04 juil. 2006 15:57:59
Message :

Citation :

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Initialement entré par raimec

Oui enfin y a des gens qui roule en BMW, qui ont des écrans plasma et qui sont à découvert. C'est pas sur un forum que tu vas apprendre aux gens à gérer leur argent. Le marché est élevé et donc risqué. Si des gens achete un bien dans ses conditions sans mesurer les risques avant, on ne va pas les plaindre après....

raimec

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raimec, je pense que vous n'avez TOUJOURS pas compris mon propos.
- En bourse ... au pire on perd sa mise de départ ...
- En immo ... au pire on perd sa mise de départ + en plus on doit de l'argent à la banque.

Je pense que la nuance vous dépasse.

Marty a parfaitement résumé l'objectif de nos interventions : "mettre en garde ceux qui n'ont pas encore sauté le pas : acheter aujourd'hui comportent beaucoup de risques"


asi77

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... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 04 juil. 2006 16:45:18
Message :

Toulouse.Le nouveau souffle venu d'Airbus, qui dopait l'économie, est-il en train de se raréfier ?

A Toulouse, la fable de Noël Forgeard gérant en père de famille une pelote de 290 000 actions EADS a fini de faire rire. Focalisée sur l'ex-PDG d'Airbus soldant sa tirelire entre le 15 et le 17 mars, l'actualité a négligé de relever qu'entre le 8 et le 20 mars, la Bourse a enregistré la vente de 235 000 autres actions par divers directeurs et responsables de division du groupe. Par-devers l'heureuse coïncidence qu'il suppose, cet événement aide en partie à comprendre pourquoi le secteur aéronautique toulousain se méfie désormais des vérités sur papier glacé qui, via les « services de communication », ont longtemps servi de support au discours de la maison Airbus.


Des sueurs froides. Le doute habite Toulouse. Longtemps rangées derrière la bannière triomphante de l'avenir en marche, les petites mains de la technologie aéronautique ont aujourd'hui des sueurs froides. Une crise de foi qui a trouvé sa traduction immédiate : « Dès l'annonce du premier retard d'Airbus, en avril 2005, le marché de l'immobilier s'est contracté », note un vendeur. On le pressent, le 13 juin dernier, le second retard avoué a fini d'étrangler ce secteur « qui réagit sans délai ». Mais cette incidence en quasi-simultané sur un terrain certes très limité n'explique pas s'il s'agit d'un repli suscité par ce qui est annoncé ou par ce qui n'est pas dit.
Car c'est une des particularités d'Airbus-EADS : entre annonces raisonnées et secret cultivé, la transparence reste très équivoque. Naguère, tout le monde jouait le jeu. Du livreur de pizzas au fournisseur de trains d'atterrissage, l'optimisme servait de faux nez à l'omerta. Même les syndicats les plus opiniâtres entonnaient l'air du « dire du mal d'Airbus, c'est bouder le développement ». On passe aujourd'hui du silence à l'anonymat. Les salariés d'Airbus, par exemple, ont reçu la consigne assez claire d'« être très vigilants sur les propos tenus à l'extérieur de l'entreprise, notamment auprès des médias ». Au nom d'une contrepartie bien comprise, les sous-traitants sont invités à faire de même.


« Motus ». Chez Airbus, « l'exercice s'appelle un effort de partenariat. Pour nous, c'est simple : salaires bloqués depuis trois ans, embauches au niveau zéro, grogne dans le rouge. Mais motus », peste un sous-traitant qui se dit « ligoté par une attitude de maître de forge ». En toute chose, Airbus, « c'est une Europe qui gagne ». Penser le contraire, c'est mal penser.
Ainsi, mieux vaut laisser rire d'un Noël Forgeard en Monsieur Jourdain du CAC 40 plutôt que de relever un hiatus entre le financement de la route hors gabarit Langon-Toulouse par le même contribuable qui, aujourd'hui, va devoir s'affranchir du coût social induit par la fermeture des ateliers de la Sogerma.
La route qui avance, c'est l'Europe en marche. La Sogerma qui s'essoufle, c'est la mondialisation.
Que quelques voix s'élèvent pour indiquer que ces retards seraient dus à un problème de câblage ? Fi !
La dérive arrière jugée trop fragile revient sur les bureaux d'études ? Détail.
Les moteurs Rolls-Royce qui se révèlent trop faibles ? Sûr, mieux vaut une galéjade boursière qu'un pépin industriel.
C'est en tout cas ce que disent les communiqués.

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Curieux qu'un marché immobilier se "contracte" du jour au lendemain.
EADS joue la carte de la communication... mais la FNAIM n'en jouera jamais (c'est promis ).
Je retrouve dans ce type d'article ce qu'on avait déjà pu voir au temps des attentats du 11 septembre où quelques entreprises avaient évoquées, à posteriori, leurs difficultés "suite aux attentats" alors que leur marché semblaient avoir soufferts bien avant.... Si on cherche, on trouve toujours un motif à la baisse.

Marty

Auteur Réponse : florent1980
Répondu le : 04 juil. 2006 17:00:40
Message :

Oui enfin ca ne change toujours pas le probleme que quand vous investissez, vous le faites en connaissance de cause. Que vous ayez emprunter pour acheter vos actions ou pas. Ca reste un investissement et qui le fait de maniere non reflechie joue plus a la loterie. Je peux faire demain un credit a la conso de 21k€ tout mettre sur le rouge a deauville et me retrouver avec 21k€ de dettes parce le noir est sorti...
Ce que je vous reproche c'est de dire qu'il faut soutenir les investisseurs malchanceux, ca pour moi c'est de la connerie. cela enlevera toute initiative future si quoi qu'il arrive on est protégé.

Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 04 juil. 2006 18:53:22
Message :

Citation :

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Initialement entré par Ankou

Citation :

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Initialement entré par asi77
... oui un investissement c'est risqué mais lorsqu'il s'agit de sa résidence principal ... le risque est de plomber sa vie pour de nombreuses années.

Quand on joue en bourse, au pire on perd sa mise de départ
Quand on investit en immo (et donc à crédit), au pire on se retrouve endetté à vie ... alors que l'on pensait investir ...
Voilà une différence concrète du risque ... entre la bourse et l'immo.

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ça fait longtemps que vous aviez envie d'en sortir des bien bonnes

Vous en avez d'autres?

Merci

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Je vous en avais demandé d'autres. C'est un peu du réchauffé celle-ci!

Puis-je me permettre de vous demander ds quels domaines vous avez investi?


Je maintiens que votre raisonnement comparatif entre ces 2 types d'invest n'est pas exact, et donc très orienté

Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 04 juil. 2006 22:02:27
Message :

Citation :

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Initialement entré par Ankou

Je maintiens que votre raisonnement comparatif entre ces 2 types d'invest n'est pas exact, et donc très orienté

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En quoi mon raisonnement est il inexact ?

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... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr

Auteur Réponse : Ankou
Répondu le : 04 juil. 2006 22:19:24
Message :

C'est indiqué en gras

Je vous crois ntt à fait capable de traduire.

Auteur Réponse : peps49
Répondu le : 05 juil. 2006 08:35:22
Message :

En bourse on joue avec de l'argent que l'on a : si on pert, on se retrouve à 0. On pleure un coup mais bon, c'est la vie.

En immo, on joue avec de l'argent que l'on a pas : si on pert, on se retrouve à -XXXX pepettes et on doit un paquet de pognon à sa banque et on doit payer pendant des années et on galère...

C'est pas compliqué à comprendre je pense.non

Auteur Réponse : LeNabot
Répondu le : 05 juil. 2006 08:41:42
Message :

Citation :

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Initialement entré par peps49


En immo, on joue avec de l'argent que l'on a pas : si on pert, on se retrouve à -XXXX pepettes et on doit un paquet de pognon à sa banque et on doit payer pendant des années et on galère...

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Auteur Réponse : raimec
Répondu le : 05 juil. 2006 09:15:33
Message :

Merci Asi mais j'ai tout a fait compris votre propos et fort heureusement cela ne me dépasse pas. Je ne suis pas demeuré .

Mon post n'avais aucun lien avec votre intervention et je me demande d'ailleurs ou avez vous avez pu en trouver un.

... Cela dit je pense que votre intervention se prete plus pour des personnes dont la stabilité financière est précaire. Je m'explique:

Dans le cas d'un Krack boursier, les chances de pouvoir récupérer un jour son capital initial sont maigres.
Dans le cas d'un Krack de l'immo, on va probablement rembourser pendant 25 ans un bien qui nous semblera cher; mais on a une chance qu'au bout de trente ans une nouvelle bulle se soit créée a un moment donné afin de récupérer (au moins) ses billes initiales

Donc :
- sur des bases solides, un investissement immo est moins dangereux.
- sur des bases fragiles, un investissement boursier est moins dramatique en cas de merde.

raimec

Auteur Réponse : peps49
Répondu le : 05 juil. 2006 09:31:17
Message :

Effectivement en ayant les reins solides, on peut survivre à un krack de l'immo si on est pas pressé...

Je serais quand même curieux de savoir dans quoi vont investir les gens qui ont des sousous à la veille d'une éventuelle chute de l'immobilier...

Et le problème reste entier pour moi : comment defiscaliser sans passer par l'immo qui semble risqué ces jours ci et sans non plus mettre un paquet d'€ sur la table...

Auteur Réponse : mitjayo
Répondu le : 05 juil. 2006 09:46:30
Message :

Messieurs,

Regardez les titres des journeaux suivants "les echos" et "la tribune"...
L'un affirme le contraire de l'autre...Mais tout les deux s'accordent à expliquer que l'immo ne baisse pas encore.
En outre, un article intéressant explique qu'en Espagne, l'immobilier grimpe, mais que 82% des espagnols sont propriétaires...

Que croire ?

Le marché immobilier est plutot incertain, et comme en bourse, on ne sait jamais si on est en haut de cycle ou pas...
Peut-être est ce le meilleur moment pour vendre, mais pour acheter ????

Auteur Réponse : LeNabot
Répondu le : 05 juil. 2006 09:51:02
Message :

Citation :

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Initialement entré par mitjayo


En outre, un article intéressant explique qu'en Espagne, l'immobilier grimpe, mais que 82% des espagnols sont propriétaires...

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Auteur Réponse : mitjayo
Répondu le : 05 juil. 2006 09:58:31
Message :

Le Nabot,

Croyez vous qu'un journal -en théorie- aussi sérieux que la Tribune soit en retard concernant l'immobilier espagnol ?
Je veux bien vous croire, mais ce genre d'article m'amène à me poser des questions...

Auteur Réponse : LeNabot
Répondu le : 05 juil. 2006 10:24:00
Message :

Citation :

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Initialement entré par mitjayo

Le Nabot,

Croyez vous qu'un journal -en théorie- aussi sérieux que la Tribune soit en retard concernant l'immobilier espagnol ?
Je veux bien vous croire, mais ce genre d'article m'amène à me poser des questions...

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 05 juil. 2006 11:21:33
Message :

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 05 juil. 2006 11:29:08
Message :

Voici pour ceux qui n'auraient encore rien vu les statistiques de la Banque de France concernant les crédits avec ceux, bien évidemment, dévolus à l'habitat :

http://www.banque-france.fr/fr/stat_conjoncture/telechar/stat_mone/credpriv_fr2.pdf

Allez donc page 2 et regardez la courbe des crédits à l'habitat en trimestrialisés. Elle descend depuis le mois de janvier alors que, traditionnellement, elle remonte sur cette période les années précédentes.
A part cela, la hausse des stocks chez les AI et les invendus en neuf, on vends autant que les années dernières avec des prix en hausse (dixit la FNAIM) et des acquéreurs qui semblent donc emprunter moins (il manque quelque chose au raisonnement mais puisque l'immobilier va bien...).

Marty

Auteur Réponse : raimec
Répondu le : 05 juil. 2006 15:46:49
Message :

Puis-je me permettre 2 petites critiques quand à l'extrait de journal que vous mettez:

- Combien de personnes connaissez vous capable de signer un taux variable sans se renseigner de la mensualité à rembourser dans le cas d'une remontée des taux?

Si vous en connaissez et que vous considérez qu'ils ne sont pas responsables car mal conseillés; moi je vous conseilles d'appeller la DDASS pour qu'ils les conseillent sur la façon de s'occupper de leur enfants. Ce sont des irresponsables. C'est tout! Faut arreter de déconner.

- L'exemple prend des personnes remboursant 2.200 € par mois et qui se retrouve en difficulté car leur mensualité passe à 2.700 € par mois. Je comprends donc que ces personnes ont au minimum 6.600 € (3*2200 €) de revenus et qu'elles n'arrive pas à vivre avec 3.900 € (6600-2700€) hors mensualité.

Qu'on me fasse pas croire que c'est une montée des taux capée qui puisse mettre des personnes en difficulté de paiement. C'est du chomage, un divorce, ce que vous voulez ... mais pas une montée des taux !!!


Des torchons pareils, c'est vraiment chier du papier pour taper sur les méchants banquier, mettre des gros chiffres (différence de 500€ par mois ... ouaaah) .... Mais surtout vendre son papier à des personnes sans aucun esprit critique ni regard d'analyse.




raimec

Auteur Réponse : LeNabot
Répondu le : 05 juil. 2006 15:56:55
Message :

Citation :

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Initialement entré par raimec

Des torchons pareils, c'est vraiment chier du papier pour taper sur les méchants banquier, mettre des gros chiffres (différence de 500€ par mois ... ouaaah) .... Mais surtout vendre son papier à des personnes sans aucun esprit critique ni regard d'analyse.

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Auteur Réponse : raimec
Répondu le : 05 juil. 2006 16:16:19
Message :

Je ne vérocifère pas comme un porc je critique un torchon.

- Pensez vous que des personnes avec 6600 € de revenu sont vraiment au bord de la faillite s'ils ont une mensualité de 2700 €?

- Pouvez vous me faire une simulation de cas critique de montée des taux? cad capé 2%, en considérant un salaire constant et une personne à l'origine à 33% d'endettement. Quel est son nouvel edettement?

Si elle est en difficulte, soit elle rentre dans le cas d'une perte d'emploi, de problèmes malheureux et imprévisibles ... soit cette personne à prix un taux variable au maximum de ses possibilité sans réfléchir aux conséquences d'une montée des taux. Elle répond donc au cas n°1. C'est trop simple d'impliquer la banque

raimec

Auteur Réponse : LeNabot
Répondu le : 05 juil. 2006 16:20:52
Message :

Citation :

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Initialement entré par raimec

- Pensez vous que des personnes avec 6600 € de revenu sont vraiment au bord de la faillite s'ils ont une mensualité de 2700 €?

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Le gros problème que vous ne voyez pas (égoïsme peut être ), c'est qu'il y a beaucoup de couples jeunes qui sont plutôt à 3000 EUROS de revenus à deux. Ce qui est fondamentalement différent.

Auteur Réponse : raimec
Répondu le : 05 juil. 2006 16:26:27
Message :

Citation :

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Citation :
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Initialement entré par raimec

- Pensez vous que des personnes avec 6600 € de revenu sont vraiment au bord de la faillite s'ils ont une mensualité de 2700 €?

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Le gros problème que vous ne voyez pas (égoïsme peut être ), c'est qu'il y a beaucoup de couples jeunes qui sont plutôt à 3000 EUROS de revenus à deux. Ce qui est fondamentalement différent.

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Egoisme, surement pas ! et je ne vous permets pas.

Mais ses jeunes couples, n'ont donc pas une mensualité de 2200€ mais de 1000€. Je suis conscient que pour eux la situation sera plus délicate. Le jeune couple en question aura une différence probable de 220€. Il leur restera 1780€ hors mensualité pour vivre. Vont-ils être obligés de vendre s'ils font attention?

Je ne pense pas

Cependant je répète que l'article est un torchon car l'exemple pris était pour faire une différence de 500€ et en mettre plein les yeux. Je repète également que ce n'est pas une montée des taux qui oblige une vente

raimec

Auteur Réponse : LeNabot
Répondu le : 05 juil. 2006 16:40:55
Message :

Citation :

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Initialement entré par raimec

Il leur restera 1780€ hors mensualité pour vivre. Vont-ils être obligés de vendre s'ils font attention?

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Vous ne seriez pas blonde des fois ????

Retirez donc du reste à vivre, les impots (locaux(TH & TF)+IR), le transport (qu'il soit individuel ou collectif) si on habite loin comme c'est le cas en IdF, le gaz (qui augmente très fort me semble-t-il), l'EDF les charges de copropriété, les assurances, le téléphone, surtout la bouffe à moins d'être anorexique. Et ces points ne sont pas du luxe. Les charges pour enfants si on en a. Vous verrez la gueule de vos 1780 EUR.

Auteur Réponse : raimec
Répondu le : 05 juil. 2006 16:53:49
Message :

C'est tout à fait possible. C'est exactement mon budget! Vous ne seriez pas blonde par hazard pour ne pas savoir tenir un budget

Voici une proposition de budget mensuel à respecter pour les pauv' jeunes malheureux que ne se sortent pas de la montée des taux:

Impots: 300
Assurances Auto + Habitation: 120
Courses: 280
Essence: 200
Charges: 130
EDF / GDF: 110
Téléphones + Internet: 120
Sorties / Vacances / Fringues / Divers: 500

Bien sur, si vous éclatez les 500 euros d'extras par moi en prennant des crédits pour des TV plasma; des voitures neuves ou quasi-neuves; des vacances... TANT PIS POUR VOUS !!! Vous n'avez qu'a les épargner pour acheter cash quand vous le pourez !!! Le seul crédit valable est le crédit pour l'immobilier !!!!!! On vous l'a peut être jamais appris?!?



raimec

Auteur Réponse : florent1980
Répondu le : 05 juil. 2006 18:07:00
Message :

C'est faux Raimec tu es un menteur. Tu ne peux pas gagner 3000 euros par mois. Tu es trop jeune. De plus ton budget est faux tu as oublié le budget alcool pour 800 euros par mois.
On deconne on deconne! veuillez m'excuser!

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 06 juil. 2006 11:23:54
Message :

Citation :

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Initialement entré par raimec

Puis-je me permettre 2 petites critiques quand à l'extrait de journal que vous mettez:

- Combien de personnes connaissez vous capable de signer un taux variable sans se renseigner de la mensualité à rembourser dans le cas d'une remontée des taux?
Je vous rejoins. J'ai des collègues qui ont acheté avec un taux variable sur 23 ans. Après avoir discuté avec eux ils n'ont de toute évidence pas mesuré l'augmentation du coût total avec un accroissement de 1% ou 2%. Seul réponse : c'est la durée qui varie, pas les remboursements.

- L'exemple prend des personnes remboursant 2.200 € par mois et qui se retrouve en difficulté car leur mensualité passe à 2.700 € par mois. Je comprends donc que ces personnes ont au minimum 6.600 € (3*2200 €) de revenus et qu'elles n'arrive pas à vivre avec 3.900 € (6600-2700€) hors mensualité.
Je pense que l'exemple n'est pas parlant mais des personnes endétées jusqu'aux yeux avec une mensualité qui remonte de 30 € en l'espace de quelques mois, je pense que l'effet risque d'être comparable non ? Est-ce que ce sera suffisant pour les pousser à la vente ? Peut-être car cela va fragiliser le budget surtout si on place en face les augmentations de l'énergie qui vont là encore faire mal. Un seul paramètre ne suffit pas sans doute mais un ensemble d'augmentations avec un petit accident de la vie devrait suffire à transformer les rêves en cauchemards pour beaucoup de nouveaux propriétaires.

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 06 juil. 2006 11:28:45
Message :

La tribune. 5 juillet 2006.

Citation :

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"Quand les ventes de logements s'arreteront-elles de croître ? A la fin de l'année ? l'an prochain ?
"Difficile à dire, concède Michel Devilliers (INSEE). En outre, il faut compter un décalage d'une ou deux années entre le moment où la demande commence à baisser et celui où les prix commencent à baisser." Une phase de "résistance des prix" constatée lors des précédents cycles immobiliers. Une fois cet obstacle franchi, les prix pourraient baisser de l'ordre de 20% ou 30%. [...]
Cette inversion du cycle immobilier, qui semble inexorable, sera une bonne nouvelle pour les candidats à l'achat aujourd'hui exclus du marché mais une mauvaise nouvelle pour l'économie française."

Véronique Chocron, La Tribune.

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 06 juil. 2006 18:57:38
Message :

La rédaction web des Echos - 6 juillet 2006
Immobilier -

Citation :

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Logement : bulle immobilière ou cycle normal ?

Plusieurs signes semblent montrer que le point haut du cycle du marché de l'immobilier serait en passe d'être atteint

En France, depuis le point bas de 1998 jusqu'en 2004, les prix de l'immobilier résidentiel ont bondi, en valeur nominale, de 90 %. Une raison suffisante pour que l'Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE), dans le giron du ministère de l'équipement, s'interroge lors de sa dernière assemblée générale sur les différents scénarios possibles des prochains mois.

Les signes montrant que le point haut du cycle du marché de l'immobilier serait en passe d'être atteint, ne manquent pas :
- les facteurs de déséquilibre ont tendance à se résorber : l'offre de nouveaux logements a été fortement accrue, avec des records de mises en chantier. Or les hauts de cycles immobiliers sont justement caractérisés depuis 1980 par des « records » de mises en chantier ;
- l'endettement des ménages a atteint un niveau élevé : il est encore inférieur en France à celui observé dans l'ensemble de la zone euro, mais le ratio de solvabilité se dégrade, ce qui pourrait peser sur la demande ;
- les particuliers peuvent faire preuve d'attentisme lorsque les prix deviennent trop élevés et qu'ils ne peuvent pas boucler leur plan de financement.

« Un retournement de tendance constitue une éventualité à considérer, sans qu'il soit possible de déterminer l'effet de ce retournement sur l'évolution des prix à court terme », annoncent les experts réunis au sein de l'ONMI. Bien sûr, si les taux d'intérêt venaient à grimper fortement, la demande se bloquerait et les prix des logements baisseraient. Et même si l'histoire ne se répète pas, rappelons qu'en 1991, le volume des transactions a d'abord diminué pendant plus d'une année, avant que les prix ne chutent sévèrement.


Le dilemme des pouvoirs publics
Comme l'a souligné le rapport de la Commission des finances du Sénat publié fin 2005, « une baisse des prix de 30 % en France réduirait le PIB d'environ 0,5 point ». Mais, conjuguée à une hausse des taux d'intérêt dans les pays de l'OCDE ou à une augmentation du prix du baril de pétrole, la situation deviendrait redoutable. « Aider les ménages des classes moyennes primo-accédants, au risque d'alimenter l'inflation, ou laisser s'opérer l'ajustement en cours afin de favoriser un atterrissage en douceur : tel est le dilemme des Pouvoirs Publics », poursuit le rapport. Dilemme d'autant plus crucial, que la corrélation des marchés immobiliers en Europe ne peut exclure le scénario d'un retournement en domino au niveau géographique!

Martine Denoune

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Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 11 juil. 2006 11:37:54
Message :

Titre : Psychologie de la bulle, psychose du krach
Lien : http://www.lexpansion.com/art/6.0.142610.0.html
Source : L'Expansion
Date : 26/04/2006

Citation :

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Les vendeurs refusent encore d'afficher des prix à la baisse, mais les marges de négociations s'accroissent. Anticipant le phénomène, quelques vendeurs augmentent légèrement leur prix de départ. Les acheteurs sont en train de disparaître. La psychose de la baisse commence à apparaître. Plus les vendeurs tardent à accepter la baisse, ce qui permettrait un léger dégonflement de la bulle, plus les stocks s'accumulent, amenant ainsi inévitablement au krach, puisque à un moment donné il faudra bien vendre.

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Citation :

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L'entêtement des acheteurs, lié à la peur d'être sans toit, et celui des vendeurs, lié au désir du profit maximal, ont fait et font encore grossir la bulle. Mais, quand on se laisse emporter par ses instincts, on aboutit toujours à une sauvagerie dévastatrice.

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... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 11 juil. 2006 17:31:13
Message :

Bloomberg
10 juillet 2006 - 06h23

Citation :

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En raison d'un fléchissement de 15 % des ventes d'appartements à Mahattan au deuxième trimestre, attribuable à la hausse des taux hypothécaires, il y a actuellement plus d'unités à vendre qu'au cours des 12 dernières années, selon une nouvelle étude.

Les ventes d'appartements en copropriété et en coopérative au deuxième trimestre ont chuté en un an à 1934 unités, leur niveau le plus bas en cinq ans, selon la firme d'expertise immobilière Miller Samuel et l'agence Prudential Douglas Elliman.

Le nombre d'unités invendues s'est accru de 54 % pour atteindre 7640, du jamais vu depuis au moins 1994.

Le prix moyen pour un appartement, en hausse de 5,2 %, a atteint un sommet de 1,39 M$ US, mais il s'agit du gain annuel le plus modeste depuis 2003, selon le rapport.

La hausse des prix, le recul des ventes et un volume croissant d'unités à vendre signalent souvent un ralentissement du marché immobilier.

«Il est clair, en dépit de nouveaux prix records, que le boom est derrière nous», a commenté Jonathan Miller, président de Miller Samuel.

Soutenus par l'argent des primes versées aux professionnels de Wall Street, les prix des appartements ont fait un bond de 77% en quatre ans à Manhattan, ce qui en fait le marché urbain le plus cher aux États-Unis.

Les banques d'affaires telles que Goldman Sachs Group et Morgan Stanley ont distribué, fin 2005, un montant record de 21,5 milliards US en primes alors que l'indice Standard & Poor's 500 affichait des gains pour une troisième année consécutive, selon le contrôleur financier de l'État de New York, Alan Hevesi.

«C'est l'argent des primes qui définit notre marché», a déclaré Pamela Liebman, PDG de la société immobilière Corcoran Group.

La politique de la Réserve fédérale visant à contenir l'inflation et la croissance du prix des maisons en augmentant son taux directeur a eu pour effet de porter en juin les taux hypothécaires à leur plus haut niveau en quatre ans.

Le taux d'intérêt moyen sur un prêt hypothécaire remboursable sur 30 ans était de 6,78 % le mois dernier.

Le 29 juin, le taux d'escompte sur l'argent au jour le jour est passé à 5,25 %.

Il s'agissait d'une 17e hausse en deux ans.

Tika Fotoglidi a mis en vente en avril son appartement en coopérative près de l'Empire State Building pour lequel elle demandait 439 000 $ US.

En juin, elle a abaissé son prix à 419 000 $ US, mais cela n'a pas suffi à susciter d'offre d'achat.

Cette unité de 560 pieds carrés comporte des planchers de bois franc, de même qu'une cuisine et une salle de bains rénovées, et elle offre une vue imprenable sur Manhattan.

«Ce n'est pas un marché de vendeurs, a confié Mme Fotoglidi, présidente d'Upper Taste Market Group, une entreprise d'organisation d'événements de Manhattan. Les acheteurs sont vraiment futés et ils savent que le marché ralentit, ce qui leur permet d'être plus sélectifs.»

Il a fallu en moyenne 144 jours pour vendre chaque unité dans le quartier au cours du second trimestre, comparativement à 102 un an auparavant, selon les données de Miller.

La valeur combinée des ventes du trimestre était de 2,68 milliards US, soit 10 % de moins qu'il y a un an. Le prix moyen par pied carré s'élevait à 1083 $ US.

Le prix moyen d'un appartement détenu en coopérative s'est apprécié de 18 % pour atteindre 1,3 M$ US, soit 995 $ US le pied carré.

Or, le prix médian à Manhattan s'est accru de 14 % pour atteindre un sommet de 880 000 $ US, soit un gain de 85 % en quatre ans, selon les données de Miller Samuel.

En tenant compte d'un apport personnel de 20 % et d'un taux d'intérêt moyen de 6,7 %, les mensualités hypothécaires pour un tel appartement s'élevaient à 4543 $ US au cours du second trimestre, selon Freddie Mac.

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 13 juil. 2006 09:38:22
Message :

Les syndicats s'y mettent aussi ici avec la CFE-CGC. Je ne m'attendais pas du tout à voir ce type de propos mais, au final, au regard des arguments qu'ils donnent, il n'y a rien d'étonnant (défense des travailleurs "endettés" contre les méchants spéculateurs).
Quand je disais que certains allaient faire du racolage avec la crise immo, je pensais aux journalistes... mais pas aux syndicats.

http://www.cfecgc.org/TRANSFERT-LIVE/Documents%5CBombeFinanciere062006.htm

et la partie sur l'immobilier ici avec des titres bien alléchants :

Citation :

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BOMBES FINANCIÈRES :

À QUAND L’EXPLOSION ?

Par Michel LAMY, secrétaire national CFE-CGC. Juin 2006

[...]

Autre secteur devenu hautement spéculatif : le marché immobilier. Qu’est-ce qui fait monter l’immobilier ? D’une part le fait que des masses importantes de capitaux cherchent à se placer et l’immobilier leur sert de valeur refuge dès lors que d’autres produits paraissent trop volatiles aux yeux de certains investisseurs. D’autre part le fait que les taux soient très bas et soutiennent donc l’investissement immobilier. Enfin le fait que la hausse du prix au mètre carré encourage à acheter vite, « parce que cela sera encore plus cher demain » et avec le sentiment d’une garantie de plus-values futures.

Le problème, c’est qu’à un moment donné les prix sont tellement chers que bien peu peuvent se permettre d’investir d’autant que la rentabilité de ces investissements baisse. Il est en effet difficile d’augmenter des loyers au rythme de la progression du coût des investissements et, de plus, au fur et à mesure, l’espoir de plus-values futures s’amenuise. Actuellement, un krach du marché de la location dans les grandes villes est à redouter si les prix poursuivent leur ascension. Dès lors les prix de vente devraient baisser et l’argent de la spéculation se détournant de ce marché, la crise se creuserait encore plus. L’ennui, c’est que les dommages collatéraux seraient immenses, surtout si la montée des taux accompagnait cette crise. En France les taux variables représentent entre 16 et 20% des encours de prêts à l’immobilier mais la proportion atteint 35% pour les crédits octroyés en 2005 (les taux variables étant un peu moins chers, les ménages essayaient ainsi de demeurer sous les normes d’endettement. La dette immobilière des ménages représentait fin 2005 45,7% de leur revenu disponible contre seulement 33% en 2000 et l’on s’attend à franchir la barre des 50% fin 2006. Si les taux continuent à monter, les ménages endettés à taux variables vont voir leurs remboursements augmenter. Soit dit en passant c’est toujours lorsque les taux sont bas que les ménages prennent du taux variable alors que la logique voudrait l’inverse (mais alors les banques ne leur en proposent pas). Conséquence de tout cela des surendettements qui vont augmenter et des revenus disponibles pour la consommation en baisse, et donc une chute de la croissance. Et c’est encore bien pire ailleurs. Aux Etats-Unis, par exemple, les crédits hypothécaires, pour la part qui en a déjà été remboursée, peuvent se transformer en crédits à la consommation peu coûteux. Pire, le crédit disponible peut être réévalué en fonction de l’augmentation de la valeur du gage. Et ce système est massivement utilisé par les ménages américains, il a même été encouragé car la montée des prix de l’immobilier offrait une opportunité de doper la consommation à un moment où les ménages pouvaient faire grise mine en raison de leurs pertes boursières. Or la crise de l’immobilier se profile aux USA. Le stock de logements invendus a gonflé. Sur 2005, la hausse des prix de l’immobilier avait été en moyenne de 86%. A ce train là on imagine aisément que cela ne puisse pas durer. Il y a sur le marché quelque 3,5 millions de propriétés qui ne trouvent pas preneur. C’est un record. De même le stock de logements invendus a augmenté de 30% en un an. Quand on sait qu’une bonne partie de la croissance économique américaine (un tiers de la croissance de la consommation), depuis trois ans, a été largement imputable à la richesse immobilière des ménages, on imagine assez bien l’impact de ce nouveau phénomène sur l’économie. La hausse de la valeur des gages a offert aux ménages la possibilité d’emprunter 280 milliards de dollars pour consommer pour la seule année 2005, faculté qu’ils ont utilisée à 40%. Que se passera-t-il demain si la valeur des gages diminue et que, parallèlement les taux du crédit à la consommation augmentent ? Déjà, en 2005 les faillites personnelles d’américains (2 millions) ont augmenté de 30% par rapport à l’année précédente. Quelle nouvelle fuite en avant inventera-t-on et sinon quelles seront les conséquences sur l’économie américaine, mais aussi sur l’économie mondiale et les marchés financiers ?

[...]

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Auteur Réponse : mitjayo
Répondu le : 18 juil. 2006 09:42:17
Message :

Bonjour,

Ce matin, je viens de lire un article (p12) dans les Echos expliquant que l'immobilier monte toujours et que le retournement est apparement pas à l'ordre du jour...
Cet article particulièrement intéressant explique l'empressement des jeunes a vouloir etre propriétaire le plus tôt possible quelque soit le prix tout en profitant des taux d'intérets actuels...

Qu'en pensez vous ?

Auteur Réponse : TLAM
Répondu le : 18 juil. 2006 09:45:48
Message :

Vous allez voir, ils vont vous répondre que c'est du grand n'importe quoi et qu'avant une forte baisse, il y a toujours une hausse. Vous me direz heureusement sinon un jour on vous proposerait de l'argent avec la maison. Il n'y a que les articles qui annoncent une baisse qui ont de valeur, c'est bien connu ici et ce depuis 2 ans et demi

TL

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 18 juil. 2006 10:08:08
Message :

Citation :

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Initialement entré par mitjayo

Bonjour,

Ce matin, je viens de lire un article (p12) dans les Echos expliquant que l'immobilier monte toujours et que le retournement est apparement pas à l'ordre du jour...
Cet article particulièrement intéressant explique l'empressement des jeunes a vouloir etre propriétaire le plus tôt possible quelque soit le prix tout en profitant des taux d'intérets actuels...

Qu'en pensez vous ?

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Je vous invite juste à relire mon post du 11 juillet avec les chiffres par exemple d'un marché local US. On peut avoir un marché complètement bloqué et malade avec des prix en hausse. Comme je le dis depuis des mois, le prix n'est pas un indicateur de la bonne santé d'un marché.

Pour TLAM,
En effet, pour qu'il y ai une forte baisse, il est préférable d'avoir précédemment une forte hausse (c'est mathématique...). Quand à la durée d'un retournement de marché, je pense que vous comprndrez quand vous saurez ce qui signifie un bien liquide. Comme je l'ai déjà dit ici, les premières réunions concernant le marché de l'immobilier "irrationnel" ou les problèmes qui pourraient en découler à moyen terme date de 2004. A cette époque, la populace criait à la joie et au miracle de l'immobilier. Les "vrais bons" s'inquiétaient déjà et se réunissaient.
Ne vous inquiétez donc surtout pas TLAM.

Marty

Auteur Réponse : mitjayo
Répondu le : 18 juil. 2006 10:11:57
Message :

M'est avis qu'il y'aura la baisse le jour ou TOUT le monde (y compris les baissiers actuels) seront convaincu d'une poursuite de la hausse...
Ca baisse toujours quand on ne s'y attends pas...Or la tout le monde s'attend tellement a cette fameuse baisse et pas du tout a la hausse...
Quand tout le monde sera résigné et donc acheté...bouffff ! l'immo plongera !

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 18 juil. 2006 11:10:25
Message :

Citation :

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Initialement entré par mitjayo


M'est avis qu'il y'aura la baisse le jour ou TOUT le monde (y compris les baissiers actuels) seront convaincu d'une poursuite de la hausse...
Ca baisse toujours quand on ne s'y attends pas...Or la tout le monde s'attend tellement a cette fameuse baisse et pas du tout a la hausse...
Quand tout le monde sera résigné et donc acheté...bouffff ! l'immo plongera !

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J'ai du mal à comprendre votre logique.

Marty

Auteur Réponse : mitjayo
Répondu le : 18 juil. 2006 11:50:16
Message :

Bonjour Marty

J'admire beaucoup votre optimisme concernant une baisse éventuelle de l'immo.
Cependant, fort est de constaster que celui ci continue d'augmenter, malgré les dires de certains.
J'expliquais qu'a court terme les gens vont continuer à acheter, y compris certains anciens baissiers, désormais convaincu par la poursuite de la hausse...Tant que le taux d'interet reste bas...
Mais a long terme, alors que tout les journeaux vont pavoiser en expliquant la bonne santée financiere de l'immo, le crack arrivera aussitot...Quand personne ne s'y attendra.

Mais aujourd'hui, si visuellement les prix sont elevés, comparativement a certains pays, ils restent bas. les menages ont toujours les moyens d'acheter des appartements, il reste tres facile d'emprunter une belle somme (la preuve : biblix, un a.... qui ne cessait de se venter...)

Je ne crois pas a un crack en 2007. Mais en 2008 ?
C'est exactement ce qui s'est passé en 2000 avec le phenomene de la "nouvelle économie"

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 18 juil. 2006 12:58:49
Message :

Citation :

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Initialement entré par mitjayo

Bonjour Marty

J'admire beaucoup votre optimisme concernant une baisse éventuelle de l'immo.
Vous ne pouvez pas savoir comment une baisse peut me ronger. Je préférerais la stabilité croyez-moi.

Cependant, fort est de constaster que celui ci continue d'augmenter, malgré les dires de certains.
Force est de constater que seul les prix sont disponibles pour donner une idée du marché... Pour les volumes il faut attendre plusieurs mois voir trimestre. Il n'y a aucune image "rapide" du marché et la FNAIM ne publie que SON calcul de prix et donne accessoirement le niveau de ses stocks (en hausse depuis 2 ans).

J'expliquais qu'a court terme les gens vont continuer à acheter, y compris certains anciens baissiers, désormais convaincu par la poursuite de la hausse...
Ah bon ? Je crois que je n'ai jamais vu autant de scoop que dans l'immobilier. Moi je dis que c'est le contraire qui se passe mais sans preuve on peut tout affirmer sans vergogne.

Tant que le taux d'interet reste bas...
Et qu'il remonte depuis plusieurs mois en même temps que la BCE et BDF tire la sonnette d'alarme tous les 2 mois et que la croissance des taux est en chute depuis bientôt 6 mois consécutifs.

Mais a long terme, alors que tout les journeaux vont pavoiser en expliquant la bonne santée financiere de l'immo,
euhhh... vous avez lu les pages précédentes ? Non ? C'est le moment alors .

le crack arrivera aussitot...Quand personne ne s'y attendra.
Vous pensez qu'un crack où qu'une baisse nait de quoi ? Qu'un beau matin alors que tout le monde y croit les prix baisses ? Donc, pour vous, tout va bien, personne ne se doute de rien et les prix baisses par magie ? Donc ni le facteur humain ni un quelconque facteur économique n'intervient pas dans votre logique c'est fabuleux... Un beau jour ça baisse parce qu'on ne s'y attends pas.


Mais aujourd'hui, si visuellement les prix sont elevés, comparativement a certains pays, ils restent bas.
Lesquels de pays (et n'hésitez pas à donner des sources parce que ça m'interesse et bien d'autres par la même occasion) ?

les menages ont toujours les moyens d'acheter des appartements,
Allez voir sur le site de l'adef avant de dire des bétises et regarder le niveau d'endettement. Oui, un couple avec 4 enfants, si les prix quadruple, pourra encore acheté 24 m² en s'endettant sur 40 ans. C'est en effet "techniquement" possible.

il reste tres facile d'emprunter une belle somme (la preuve : biblix, un a.... qui ne cessait de se venter...)
C'est quoi très facile pour vous ? Ce n'est pas difficle d'emprunter mais plutôt de rembourser sur 25 ans ! J'ai fait une simulation pour un gars l'autre jour et il pouvait emprunter péniblement 120 000 € sur 25 ans. J'ai comparé avec lui le coût d'un crédit sur 20, 25 et 30 ans puis je lui ai montré par le biais de PA le type de bien qu'il pouvait espérer... et le prix des biens qu'il recherchait. En effet c'est "facile" d'emprunter. Ce sont les "à côtés" qui sont plus difficile à gérer.

Je ne crois pas a un crack en 2007. Mais en 2008 ?
Personnellement je ne donne pas de date. Cela va surtout dépendre de la couverture médiatique du phénomène. Quand je vois qu'un syndicat s'engouffre la dedans je ne crois pas qu'on ira jusqu'en 2008. Quand je vois qu'un média peut retourner l'avis de la populace en quelques jours, je me dis parfois que l'immo ne fera pas exception. Ce sera sans doute des "cas" qui seront présentés et dont on tirera des visions plus générales. Comme les journaux aiment bien l'histoire du citoyen roulé par un vilain méchant (AI, banquier, promoteur, marchés divers et variés...), je pense que nous verrons les histoires les plus verreuses dans quelques mois.

C'est exactement ce qui s'est passé en 2000 avec le phenomene de la "nouvelle économie".
La netéconomie était un marché très très liquide qui s'est retourné en quelques jours. Un bien immo n'est pas aussi liquide. Le retournement est donc incroyablement plus lent. Par ailleurs, des acteurs de ce marché ont vu le problème arrivé et on su retirer leurs billes avant le plongeon. C'est toute la différence entre le néophytes (ceux qui ont acheté du France Tel parce qu'on leur disait qu'une belle entreprise française ça ne risquait rien !) et les investisseurs qui savent ce qu'est un marché (c'est eux qui ont vendu leurs actions FT aux néophytes). Un marché en croissance lorsqu'il y a des indicateurs conventionnels et rationnels c'est tout ce qu'il y a de plus rassurant. Quand vous vous retrouvez avec des personnes qui deviennent (virtuellement parfois) très riche en peu de temps (net éco et marché immobilier dernièrement sont sur ce point identique) vous pouvez vous dire que vos facteurs rationnels sont malmenés et qu'il y aura d'une façon ou d'une autre, un retour à la rationnalité de ce marché. Faite le tour de vos amis (néophytes c'est plus parlant), décrivez leur un bien avec une ou plusieurs photos et demandez leur combien ils sont pret à payer pour ce logement. Regardez bien leurs yeux quand vous leur annoncez le prix affiché et vous aurez alors une idée de l'irrationnalité de l'actuel marché immo.

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Auteur Réponse : mitjayo
Répondu le : 18 juil. 2006 13:47:20
Message :

Marty,

Le problème ici, concernant les articles, c'est qu'il s'agit essentiellement des articles de convaincu du retournement actuel du marché. Et ils sont tous mis par un certain Asi77, un baissier plus que convaincu, qui l'affiche haut et fort...

Pour ma part, je ne suis ni haussier (je ne suis pas propriétaire d'un bien de toute manière, etant encore jeune, et n'etant pas suffisament fou pour m'endetter comme un malade. Je travaille aussi dans une banque de financement), ni baissier convaincu (pourtant j'avais de l'espoir que ca baisse apres 2005). Simplement sur l'ensemble des articles que j'ai lu dans les echos ou la tribunes ces derniers mois, ou meme sur la page d'acceuil du site, les signaux ne sont pas très alarmistes...

Sans doute tout dépendra de la future remontée des taux d'interets et de la conjoncture internationale. (tx d'interet monte + incertitudes liée a la syrie = crash immo)

Je pose souvent des questions sur les appartements parisiens a mes amis, et ils sont proches du prix actuel...Mais ils s'accordent tous que c'est elevé... et que ca devrait monter ! (car ils comparent toujours par rapport à l'angleterre, et non a l'espagne)

De plus généralement s'ils veulent investir, ils repondent généralement "dans l'immo". sans doute refroidi par la crise de la neteco, et psychologiquement convaincu qu'ils doivent "etre assis sur leurs biens", ils préfèrent toujours l'immo...ils pensent tous à emprunter...mais se soucient guere du remboursement !!!

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 18 juil. 2006 14:29:37
Message :

Citation :

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Initialement entré par mitjayo

Marty,

Le problème ici, concernant les articles, c'est qu'il s'agit essentiellement des articles de convaincu du retournement actuel du marché. Et ils sont tous mis par un certain Asi77, un baissier plus que convaincu, qui l'affiche haut et fort...
Pas du tout. J'en ai mis autant que lui et il y a aussi des communiqués d'institutions. On est loin dans ce cas d'un journalisme de base.

Pour ma part, je ne suis ni haussier (je ne suis pas propriétaire d'un bien de toute manière, etant encore jeune, et n'etant pas suffisament fou pour m'endetter comme un malade. Je travaille aussi dans une banque de financement), ni baissier convaincu (pourtant j'avais de l'espoir que ca baisse apres 2005). Simplement sur l'ensemble des articles que j'ai lu dans les echos ou la tribunes ces derniers mois, ou meme sur la page d'acceuil du site, les signaux ne sont pas très alarmistes...
Ils sont seulement alarmistes en effet . Pourquoi dites-vous :"n'etant pas suffisament fou pour m'endetter comme un malade" alors que vous dites aussi :"J'expliquais qu'a court terme les gens vont continuer à acheter". Selon vous, chacun achèterait mais pas vous car l'endettement serait trop important. Pensez-vous que beaucoup d'autres tiennent le même raisonnement ?

Sans doute tout dépendra de la future remontée des taux d'interets et de la conjoncture internationale. (tx d'interet monte + incertitudes liée a la syrie = crash immo)
+ un coup pouce d'information aux éventuelles dernières personnes vaguement solvables et encore capables de jouer sur ce marché + accroissement incroyable de l'offre aussi bien en neuf qu'en ancien + limitation de la demande au regard du nombre de ménages qui ont déjà sauté le pas et qui ont devancé de plusieurs années leur achat (grâce aux taux bas et à la pénurie dont les médias nous ont rabattu les oreilles) + etc...= baisse ou crack

Je pose souvent des questions sur les appartements parisiens a mes amis, et ils sont proches du prix actuel...
Marrant, moi ils en sont loin : 30% en moyenne.

Mais ils s'accordent tous que c'est elevé... et que ca devrait monter ! (car ils comparent toujours par rapport à l'angleterre, et non a l'espagne)
Ils sont très fort ! Moi mes collègues ne connaissent pas les prix du marché anglais... pourtant ils travaillent dans l'immo 8 heures/jour depuis 20 ans pour certain. Cela ne les interesse pas car il n'y a qu'une poignée de personnes qui regardent et comparent les marchés. Allez voir un AI, il sera incapable de vous dire combien coûte le m² chez les rosbeef.

De plus généralement s'ils veulent investir, ils repondent généralement "dans l'immo". sans doute refroidi par la crise de la neteco, et psychologiquement convaincu qu'ils doivent "etre assis sur leurs biens", ils préfèrent toujours l'immo...ils pensent tous à emprunter...mais se soucient guere du remboursement !!!
Alors qu'il y a une multitude de façon d'investir, si on demande à des néophytes ils répondent : la bourse et l'immobilier. C'est comme si je demande qu'est qui existe comme course automobile et qu'on me réponde : la F1 et le rallye. En réalité, il y a beaucoup plus de possibilité et un investisseur "de métier" mettra de toute façon ses billes dans plusieurs panier et pas seulement dans l'immobilier... surtout que c'est un peu tard après 8 années de hausse .

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 18 juil. 2006 16:24:31
Message :

http://www.ladepeche.com/aff_art.asp?Ref=200607181361

avec quelques extraits :

Citation :

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Simplement « après des pointes à 10 % ou 15 % comme l'an passé, on va revenir à une hausse raisonnable, celle de 4 % à 5 % que l'on connaissait auparavant».

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et plus loin :

Citation :

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Le jugement de valeur n'est pas superflu quand on sait combien la flambée de ces dernières années a été attisée par un vent de folie. Celle des propriétaires qui, emporté par leurs rêves, ont souvent (et largement) surestimé leurs biens.

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Les biens ont été surestimé par le passé mais aujourd'hui ils sont dans leur prix et ne baisseront donc pas !

Citation :

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Quant aux produits dépassant 400 000 €, là, l'exigence du client est grande », explique un professionnel. En ajoutant, quelque peu agacé : « D'autant que souvent, la folie aidant, la prestation avancée ne les vaut pas… »

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Ceux là non plus ne baisseront pas donc .

Citation :

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« Alors que nous pouvions avoir 150 clients pour un bien, nous revenons à 25 aujourd'hui », note un agent Orpi de Toulouse.

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Citation :

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C'est devenu un peu n'importe quoi. Des prix très importants sont affichés mais les agents immobiliers expliquent que ça ne signifie rien, qu'ils vont baisser et qu'il faut faire une offre. Récemment par exemple on nous a dit qu'une maison qui était mise en vente à 300 000 € se négocierait aux alentours de 220 000 €.

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Aucune baisse en vu donc...

Citation :

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Après, il y a les particuliers qui pètent les plombs et te vendent des murs de granges à des prix astronomiques. Ou alors des types qui rachètent des vieilles maisons, les retapent n'importe comment avec du PVC partout et les vendent comme de l'ancien rénové. Ce sont des maisons achetées pour faire une plus-value ; des comme ça, on en a visitées des kilos

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Citation :

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Bertrand Pezet, président de la Fnaim 31
Le marché immobilier s'effondre-t-il ?
Non. Simplement, il a besoin de souffler. Et pour cela de revenir à des pratiques et des conditions plus raisonnables. Les prix ont beaucoup monté tout au long de ces dernières années. À un rythme plus accéléré que les salaires et les revenus. L'heure est venue de la stabilisation. Mais pas de la baisse.

Mais vous avez moins de clients…
C'est vrai. Et surtout, ils sont plus exigeants. Mais les biens se vendent toujours. En tout cas ceux qui valent vraiment leur prix. Si le bien est mauvais, il ne se vendra pas, contrairement à ce qui se passait il y a encore peu.

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J'aime bien les prix qui augmentent plus vite que les revenus mais, ensuite, pas d'effet inverse. Les prix se stabilisent comme par magie.
Je note aussi que ce que beaucoup ont annoncé ici (baisse du nombre d'acquéreurs, exigeances, biens de mauvaises qualités invendables, négociations fortes...) se retrouvent dans cet article où ce sont les professionnels qui s'expriment avant tout.
Mais il n'y a sans que le micro-climat de Toulouse qui sera touché, on va entourer la ville d'une ligne Maginot pour éviter son nuage...

Marty

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 20 juil. 2006 11:01:38
Message :

CREDIT
NOUVELOBS.COM | 19.07.06 | 12:46

Citation :

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L'endettement des ménages
"atteint une limite"
Selon le président du Crédit foncier, l'endettement des ménages français pour accéder à la propriété n'est plus susceptible de continuer à augmenter.

Dans un entretien à La Tribune mercredi 19 juillet, le président du Crédit Foncier (Caisses d'Epargne), François Drouin estime que "du point de vue des niveaux d'endettement nous avons clairement atteint une limite. En particulier pour les primo-accédants".
Selon lui, c'est "la baisse des taux qui a incité les Français à acheter et à payer plus pour leur logement".
François Drouin assure que le Crédit Foncier fait "très attention" aux risques liés à l'endettement des ménages et "(n'hésite) pas à refuser des dossiers", mais il dénonce les pratique de plusieurs banques: "on ne peut être que surpris de voir certains établissements proposer à des clients des prêts à taux fixe moins chers que ce qu'obtient l'Etat", indique-t-il.
"C'est un phénomène largement répandu, et c'est de là que vient l'alerte de la Banque de France. Elle a interpellé les banquiers sur certaines pratiques", précise le président.

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 20 juil. 2006 11:17:17
Message :

Plus vieux mais passé inaperçu il me semble

http://immobilier.nouvelobs.com/info_222_normandie.html

Rouen : Un marché en mutation
23/03/2006

Citation :

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Malgré une hausse continue, les prix semblent s’essouffler. C’est le moment de négocier

Depuis cinq ans, les prix de l'immobilier rouennais ne cessent d'augmenter : 15% en moyenne en un an, selon Fabrice Chartrel, notaire à Rouen et délégué régional à la communication de la chambre des notaires de la Seine-Maritime et de l'Eure. Une progression qu'il faut nuancer selon le type de bien et de quartier : «Ce sont les appartements anciens qui subissent les hausses les plus fortes, explique-t-il. Mais il s'agit d'un rattrapage car Rouen n'est pas très cher par rapport à d'autres grandes capitales régionales de la même taille. » Pourtant, depuis la fin de l'année dernière, on sent comme un essoufflement. «Le marché se retourne, explique Pierre Renut, de Century 21. Il y a peu, le vendeur était en position de force, et l'offre était rare. Aujourd'hui, nous revenons à un marché assez proche de celui des années 1996-1997 : on trouve de tout dans les agences, du T1 au T4.» Ce qui permet aux acquéreurs, de plus en plus exigeants, de jouer habilement sur l'offre et la demande. «On n'achète plus n'importe quoi à n'importe quel prix, confirme Philippe Salomon, directeur de Laforêt Immobilier au Mesnil-Esnard. D'ailleurs, quand le bien est au bon prix, il se vend rapidement.»

Dans le centre de Rouen, la rive droite est devenue inaccessible pour beaucoup, et de nombreux acheteurs se rabattent sur la rive gauche, où les hausses sont les plus spectaculaires de la ville : +20% depuis l'an dernier à Saint-Sever, un quartier où les programmes neuf ont dopé le prix de l'ancien. Autour de la nouvelle préfecture (Pasteur), quartier sur lequel les Rouennais n'aurait pas misé un sou il y a dix ans, les prix ont aussi grimpé : +19% en un an. «Saint-Sever et Pasteur, c'était les enfants pauvres, explique Pierre Renut. Mais les choses ont changé et les prix commencent à rattraper sérieusement ceux du centre-ville rive droite. »
Nombre de familles choisissent de s'éloigner, l'unique solution pour trouver une maison individuelle avec jardin, car les grands appartements de 4 pièces et plus sont rares, ils ne représentent que 15% des transactions, contre 80% pour les studios et les 2-pièces, et sont donc souvent surévalués. Elles vont à Saint-Léger-du-Bourg-Denis, à 2 kilomètres à l'est de Rouen, près de Darnétal, où un pavillon moyen de gamme de 120 m2 coûte 140 000 euros ; à Malaunay, à 5 kilomètres à l'ouest, où l'on trouve des pavillons de 120 m2 à 130 000 euros. Voire plus loin encore, dans l'Eure, à l'extérieur du département.
Le phénomène n'est bien sûr pas nouveau, puisque la ville, construite dans une cuvette entre le fleuve et les plateaux, a des possibilités d'extension limitées. Il y a bien d'anciennes friches industrielles à l'ouest, que la ville se réapproprie peu à peu, mais il faudra attendre encore des années pour les mettre en valeur. En dix ans, le nombre de logements neufs a d'ailleurs davantage augmenté dans la couronne périurbaine qu'à Rouen même et la majorité des transactions se font en périphérie. A Mont-Saint-Aignan, Bois-Guillaume et Bihorel, banlieues chics sur le plateau nord au-dessus de Rouen, une maison individuelle de 130 m2 sur 200 m2 de terrain se vend 250 000 à 300 000 euros. Bonsecours et Le Mesnil-Esnard, petites villes sur les plateaux est, se sont rapidement transformées ces dernières années avec l'arrivée massive des Rouennais, et les prix y sont un peu plus raisonnables que sur le plateau nord : à Bonsecours, un pavillon de 105 m2 sur un terrain de 550 m2 s'est vendu récemment 215 000 euros. Le Grand-Quevilly, sur la rive gauche, bien desservi et disposant d'espaces verts, est très prisé et les maisons s'y vendent rapidement malgré des prix en hausse constante. Il faut compter 212 000 euros pour un pavillon des années 1960 de 70 m2 avec 500 m2 de terrain.
Du coup, Rouen intra-muros, 108 000 habitants, est comme étouffé par sa banlieue, qui compte près de 400 000 habitants. La mairie cherche à endiguer le mouvement en favorisant la construction d'appartements neufs et de maisons au titre de programmes de « réurbanisation », comme c'est le cas rive gauche, où on trouve encore des friches industrielles. «Autrefois, à Rouen, les seuls promoteurs étaient Kaufman & Broad, le Crédit immobilier de Rouen et nous, explique François Bourdet, directeur de Bouygues Immobilier pour la Normandie. Mais maintenant nous sommes très nombreux. Notamment sur la rive gauche. C'est l'ouverture de l'avenue de l'Europe, il y a dix ans, qui a tout changé. Sur les plateaux est et nord, le foncier est rare, mais nous avons quand même quelques projets en cours qui seront prêts d'ici à un an. » A Saint-Sever, tout ce qui pouvait être rénové l'a été, et les programmes neuf qui se vendaient autour de 1 900 euros/m2 en 1999 sont proposés entre 2 000 et 3 000 euros pour les trois opérations lancées par Kaufman & Broad (180 logements en tout) et entre 2 500 et 2 900 euros/m2 pour les 45 logements construits par Bouygues Immobilier entre Saint-Sever et la Seine. Rive droite, à l'ouest, près du secteur Pasteur et de la nouvelle préfecture, dopée par la construction du nouveau pont et les projets de création d'un second centre-ville, avec des bureaux et des appartements, un centre commercial, les prix oscillent entre 1 800 et 2 000 euros, voire beaucoup moins s'il y a des travaux à effectuer. Rouen se transforme, y compris le centre-ville, où deux programmes neuf sont en cours. Le projet le plus grandiose est celui de Bouygues Immobilier, place du Général-de-Gaulle, en face de la mairie. Le promoteur a racheté les locaux du quotidien « Paris-Normandie », dont il ne conserve que l'immeuble de la direction générale, et construit 95 logements, livrables à l'été 2008, à 3 750 euros/m2. Place Jacques-Lelieur, tout près de la rue du Gros-Horloge, le programme de Kaufman & Broad concerne 35 logements à un prix moyen de 3 500 euros/m2, qui seront commercialisés d'ici à la fin du premier trimestre. Les superficies sont de 100 à 150 m2 essentiellement. De quoi répondre au moins en partie à la demande de grandes surfaces en résidence principale pour laquelle l'offre n'était pour l'instant pas au rendez-vous.

3 questions à Bruno Lacroix

Le Nouvel Observateur. - Où en est l'immobilier à Rouen ?Bruno Lacroix.- Il y a un peu plus de biens à vendre, mais la demande reste supérieure à l'offre. Les acquéreurs sont plus prudents et très exigeants. Ils n'hésitent pas à se rétracter au dernier moment, même quand ils ont signé une promesse de vente, et continuent de visiter d'autres biens. C'est un phénomène nouveau à Rouen.

N. O.- Et les prix ?
B. Lacroix.- Nous sommes en haut de la vague et on pourrait bien assister à une dépression de 3% à 5% au second semestre. Car les acheteurs voient que le marché stagne et ils réfléchissent plus longtemps avant de s'engager, excepté si le bien est au juste prix, exceptionnel ou s'il suscite un coup de coeur. Quant aux primo-accédants, on sent qu'ils ont du mal à suivre. Ils allongent la durée de leur prêt et s'endettent souvent pour vingt-cinq, voire trente ans. On voit aussi de plus en plus d'investisseurs locaux ou parisiens de 30 à 40 ans qui achètent du locatif et cherchent des F2. Beaucoup de seniors aisés qui possèdent de belles maisons sur les plateaux nord veulent redescendre au centre de Rouen, mais il y a très peu de grands appartements avec terrasse ou jardin en centre-ville.

N. O.- Les grands projets menés par la ville et la communauté d'agglomération du Grand Rouen vont-ils permettre de débloquer des terrains, dont la pénurie est criante rive droite ?
B. Lacroix. - Rouen n'est pas une ville très dynamique. Regardez le contournement est. Cela fait une vingtaine d'années que l'on envisage de le construire, et on est encore au stade de l'enquête publique. En revanche, le sixième pont de Rouen (mise en service prévue pour 2007) devrait permettre de détourner une part non négligeable du trafic qui traverse pour l'instant le coeur de l'agglomération de Rouen. Au pied de ce pont, le projet Seine Ouest, sur les anciens docks, va agrandir Rouen. On peut imaginer qu'en 2012-2015 Rouen comptera 120 000 habitants.

B de Valicourt

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 20 juil. 2006 11:38:58
Message :

Toujours aussi ancien (fin mars 2006).
http://immobilier.nouvelobs.com/info_209_herault.html

Montpellier : Un avenir incertain
23/03/2006

Citation :

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Malgré un fort ralentissement des transactions dans l’ancien, les prix restent encore assez élevés. L’attentisme est de rigueur sur un marché apathique

Nadège Doreau, nourrice agréée, et son mari, poseur de sols, recherchaient une maison à Montpellier où ils vivaient depuis treize ans. Ils voulaient absolument un extérieur pour leurs enfants. Mission impossible étant donné leur budget : 140 000 euros maximum. Ils ont trouvé dans leurs prix, à 70 km de là, au Bousquet-d'Orb. Une maison avec un garage, deux terrasses et une cour.«On fait un sacrifice parce que mon mari continue de travailler à Montpellier, en attendant de trouver un travail ici. Mais notre seul regret est de ne pas être partis plus tôt. » Elisabeth, elle, cherche à acheter un studio ou un F1 dans un but locatif. Elle désespère : «C'est très cher. Les biens à vendre, après la tornade du CAC 40, ne sont pas extraordinaires, et il faut compter au bas mot entre 80 000 et 110 000 euros pour ce que je recherche. » Comme beaucoup, elle attendra.
Le marché montpelliérain stagne. Pourtant, si les prix de l'ancien ne flambent pas, ils ne s'effondrent pas non plus. Ils sont même dans la fourchette haute pour les petits appartements et les bons emplacements. Mais nombre d'agents immobiliers en conviennent : « Pour les maisons et les villas qui ne payaient pas de mine et se vendaient à prix d'or », les prix sont remis à jour et sont beaucoup plus raisonnables. Philippe Mathan, de l'agence ICI, affirme qu'elles sont dépréciées d'office de 10%. Cette agence a connu, comme beaucoup d'autres, un fort ralentissement du nombre d'affaires au dernier trimestre de 2005. «Les acquéreurs sont plus hésitants, leur comportement a changé. Les ventes que nous avons réalisées ce dernier trimestre de 2005 ont toutes été négociées», explique-t-il, inquiet pour l'année à venir à cause de la raréfaction des acquéreurs. « Les gens sont écoeurés. Beaucoup n'ont que 150 000 euros, pas plus, pour se loger. Ces primo-accédants-là, on ne les voit plus depuis un an.» Selon les données de la Fnaim du quatrième trimestre de 2005, le prix moyen du mètre carré ancien est de 2 702 euros pour une maison (+14,5% en un an) et de 2 547 pour un appartement (+11,2%). «La barre symbolique des 2 000 euros/m2 a été franchie en 2005. Je ne sais pas s'il faut s'en réjouir. C'est assez surprenant et personne n'y comprend rien.» Me François Granier s'essaie à un pronostic : «La croissance va se poursuivre en 2006, mais elle sera plutôt de l'ordre de 6 à 8%.» Les taux d'intérêt très bas sont, selon les professionnels, la raison principale de ces augmentations ou tout au moins du maintien vers le haut des prix de l'immobilier. Conséquence de la mévente : il y a du stock sur tous les types de logements anciens, à la vente comme à la location où, là aussi, les prix sont parfois revus à la baisse.
Dans le neuf, par contre, les ventes se maintiennent à un très bon rythme. Le prix moyen du mètre carré, logements en primo-accession compris, a atteint 3 230 euros début 2006. Il augmente de 4,9% en six mois et de 8% en un an (au quatrième trimestre de 2004, le mètre carré était à 2 990 euros et l'augmentation était à deux chiffres). L'essentiel de la production est réalisé dans des ZAC et désormais le tiers des logements proposé est réservé aux primo-accédants. Ce volume a entraîné une érosion du nombre des investisseurs, qui représentaient 40 à 45% du marché fin 2005, contre 68% fin 2004. Le stock a lui aussi baissé : 420 appartements étaient en vente fin 2005, contre 543 en juillet dernier. 1 006 logements ont été vendus au cours de l'année 2005, contre 1 180 en 2004. « Ici, les opérations ont été un peu moins nombreuses. C'est lié au foncier. L'activité des promoteurs locaux s'est développée ailleurs. A Juvignac ou à Béziers, par exemple, explique Xavier Longin, responsable de Stratis Conseil, observatoire de l'immobilier. Dans le neuf, les grands appartements ont du mal à trouver preneur. Ils sont trop chers. Seuls les ménages à revenus élevés peuvent y accéder. »
D'autres opérations vont voir le jour au sud et au sud-est de la ville. Une première tranche de 300 logements est lancée dans le nouveau quartier de l'Ovalie et sera mise en vente à l'été 2006. Le coup d'envoi des Grisettes devrait être donné fin 2006. Du côté du futur port, la ZAC Parc Marianne démarre : 300 logements (de 8 à 9 étages) vont être construits par Eiffage, Dominium, Marignan, Nexity et Sagec, qui commercialise des logements à 3 500-4 000 euros/m2 (2 700 euros en prête locatif social, 2 350 euros en primo-accession). En première ligne sur le bassin Jacques-Coeur, Ellul propose des appartements à 3 400 euros/m2. «La Ville a mis en place une stratégie qui va lui permettre de débloquer encore du foncier pour les cinq ans à venir. Le relais devra être ensuite pris par l'Agglo», souligne Marc Séchaud, patron de la Sagec. Après deux ans de discussions, les 90 élus de la Communauté viennent de voter le schéma de cohérence territoriale dictant les grandes orientations d'aménagement pour les vingt années à venir. La lutte contre l'étalement urbain est une priorité : en quarante ans, l'espace urbanisé a été décuplé, alors que la population a été multipliée par deux. L'heure est à la densification. La même réflexion devra se poursuivre bien au-delà de l'Agglo, sur le territoire voisin de la vallée de l'Hérault, qui a atteint en 2005 la population qu'elle aurait dû atteindre en 2008, mais aussi sur celui du Clermontais et du Lodévois, qui devront à leur tour répondre aux besoins de type urbain de leurs nouveaux résidents.



3 questions à Marc Séchaud

Le Nouvel Observateur. - Le prix du neuf peut-il continuer d'augmenter ?
Marc Séchaud. - A Montpellier, le foncier est tenu par la Serm (Société d'Equipement de la région montpelliéraine) qui définit les prix de vente. Ils sont ici 20 à 30% moins cher que dans d'autres grandes villes. Le mètre carré se situe entre 280 et 300 euros maximum, mais en échange nous avons des objectifs à tenir : plafonnement des prix de vente, programme de primo-accession... Le coût des matières premières, lui, ne fléchit pas et celui des travaux a augmenté de 25% en trois ans. La demande est très forte, et les besoins sont réels. On ne voit pas ce qui va baisser.

N. O. - A ce niveau de coût, à qui s'adresse la promotion privée ?
M. Séchaud. - Nous avons mis en place une méthode basée sur le principe de 33% de primo-accession, 33% de produits encadrés, 33% de produits libres. C'est une politique spécifique à Montpellier, précurseur en la matière, et qui s'étend à d'autres grandes villes. Tout cela devra s'harmoniser, mais depuis mars nous nous en tenons à cette proportion, alors que jusque-là ce n'était pas tout à fait le cas. Pour les primo-accédants, le prix du mètre carré varie de 2 350 à 2 500 euros avec obligation de garder le bien au moins cinq ans. Les prix encadrés vont fluctuer selon la période. Pour les opérations classiques, les biens sont commercialisés entre 3 500 et 3 800 euros/m2. Mais pour les opérations de standing ils peuvent atteindre 5 000 à 5 500 euros.

N. O. - Construit-on assez ?
M. Séchaud. - Etant donné le déficit de logements, les constructions couvrent à peine le renouvellement. 1 500 à 2 000 logements sortent de terre chaque année, alors qu'il en faudrait 3 000 à 3 500. Ce qui est commercialisé en ce moment ne sera pas livré avant dix-huit mois, dans le meilleur des cas. Les chantiers ont du mal à démarrer. On manque d'entreprises pour les réaliser. C'est un problème nouveau, qui vient s'ajouter aux autres.

Myriem Lahidely

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 20 juil. 2006 16:32:35
Message :

Pour ceux qui continueront à affirmer que tout va bien puisque les prix montent :

Mardi 11 Juillet 2006

Immobilier: surveillez le niveau des ventes, pas des prix (France Info)

Citation :

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La hausse des prix immobiliers est vraiment en train de ralentir. Lentement. Selon les notaires d’Ile de France, dont les chiffres s’arrêtent à la fin du premier trimestre, le prix des appartements anciens libres à Paris a tout de même augmenté de 12,7% sur un an, dont un peu moins de 2% entre janvier et mars. Les agents immobiliers de la Fnaim constatent pour ce qui les concerne que les prix - France entière cette fois-ci -ont augmenté à un rythme nettement inférieur -9%- mais sur un an à fin juin et non à fin mars. Les chiffres de la Fnaim sont confirmés par ceux de l’indice BoursoPAP conçu par le magazine de Particulier à Particulier à partir des chiffres fournis dans six grandes villes. Quant aux notaires, ils estiment prudemment que l’augmentation des prix, toujours dans la capitale, pourrait passer sous la barre des 10% d’ici la fin de l’année. Les notaires sont donc les plus circonspects de tous ceux qui collectent des statistiques immobilières. On les comprend un peu. L’évolution des prix en dehors de Paris est en effet plus inquiétante que dans la capitale. Dans la grande couronne et dans la petite couronne autour de Paris, le rythme de hausse des prix était, à fin mars, supérieur à 15%. Selon la Fnaim, à fin juin, les prix étaient encore en hausse d’environ 15% à Lyon, à Dijon et à Bordeaux. Bref, le marché immobilier reste encore très porteur. Les notaires observent que les moins de trente ans représentent 25% des acquéreurs contre 22% il y a cinq ans. Tandis que les agents immobiliers observent que la solvabilité des acquéreurs se tient encore bien. Seule ombre au tableau pour eux : les ventes commencent à baisser de ci de là, alors que les notaires les ont vu augmenter , mais toujours au premier trimestre.
Au niveau atteint par les prix, un vrai retournement de situation n’est cependant pas exclu si les taux d’intérêt montent franchement, ce qui n’est pas le cas. L’indicateur à suivre, ce ne sont pas les prix, mais les ventes en nombre. Le jour où les ventes baissent vraiment sera le signal que les prix ont touché leur plafond.

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 23 juil. 2006 18:21:04
Message :

Communication de Nahb du 19 juillet 2006 traduit par mes soins (si vous relevez des erreurs, n'hésitez pas ) :

Citation :

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Le logement chute de 5,3 % de juin

Le total des logements commencent à tombé de 5,3% en juin à un taux annuel saisonnier ajusté de 1,850 millions d'unités, selon les données du Département du Commerce aujourd'hui. Ceci représente une baisse de 11% sur 1 an.

Le logement individuel a baisser de 6,5 % pour le mois de juin avec 1,486 millions d'unités avec une baisse de 13,8 % sur 1 an par rapport au mois de juin 2005. La construction collectives était en hausse de 0,3 % sur 1 mois à une valeur saisonnière ajustée de 364.000 unités.

« Les études de NAHB des constructeurs de logements individuels ont montré une baisse régulière de la confiance depuis le milieu de l'année dernière, et les constructeurs agissent en conséquence. Ils ralentissent leur production puisque les conditions du marché et la demande se refroidissent, » a dit David Pressly, le président de l'Association Nationale des Constructeurs de maisons (NAHB) et constructeur lui-même de maisons à Statesville, N.C.

« Les déclins de juin pour les logements individuels et les permis montrent clairement que la tendance à la baisse de logements est toujours en route. C'est un modèle conforme à nos signaux, » a dit l'Economiste de la NAHB David Seiders.

« Les constructeurs rapportent une baisse non seulement systématiques pour les ventes de maisons, mais aussi les augmentations dans les annulations de ventes et les inventaires en raison de l'érosion des conditions de financement de même qu'un retrait des investisseurs et spéculateurs du marché. »

Trois des quatre régions rapportées diminue leurs commencements de chantier pour ce mois. La construction de nouvelles maisons et les nouveaux appartements est en baisse de 11,5% dans le Nord-est, 4 %dans le Sud et 10,2% dans l'Ouest. Les logements commencés augmentent dans le Midwest de 3 % en juin alors qu'il y avait eu une grande baisse le mois précédent.

Les permis de construire au total ont diminué 4,3% en juin à un taux annuel saisonnier ajusté de 1,862 millions d'unités, à -14,9% sur 1 an. L'émission de permis pour le logements individuels a baissé de 6,3 % sur une base nationale à un rythme de 1,395 millions d'unités pour le mois de juin, reflétant les baisses dans toutes régions du pays. Le rythme d'émission de permis de logements collectifs a augmenté de 2 % à un rythme de 467.000 unités, bien que ce niveau soit en baisse de 6,2% sur 1 an.

« Étant donné l'élan de baisse évident dans le secteur du logement, de même que les risques considérables, le Federal Reserve Board doit procéder avec la grande prudence dans sa gestion de la politique monétaire dans les mois à venir, » a dit Seiders.

Visiter l'Housingeconomics Com, la publication en ligne du Groupe de Science économique de NAHB, pour le logement analyse du marché approfondi, les prévisions, la statistique de logement et plus. Visiter www.housingeconomics.com pour les détails.

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Auteur Réponse : morloc
Répondu le : 29 juil. 2006 14:50:33
Message :

Pour ceux qui ont du mal a s'y retrouver dans tout ca et qui n'ont pas la prétention ni l'envie de devenir des experts en conjoncture économico-immobilière:

Le site immobilier des notaires rubrique tendance du marché première phrase:

Citation :

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"Le retournement du marché se confirme de mois en mois"

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 02 août 2006 10:23:47
Message :

Lettre du moniteur immo de ce matin sur les informations fournient par l'Etat.

Citation :

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Autorisations de construire: +14,3% au deuxième trimestre

Le nombre d'autorisations de construire a progressé de 14,3% et le nombre de mises en chantier de 9,3% au cours de la période avril-juin 2006 par rapport à un an plus tôt, selon un communiqué du ministère de l'Emploi et du logement publié le 1er août.
Sur la période, les autorisations portent sur 141 144 logements et les mises en chantier sur 109 853. C'est "toujours le logement collectif qui soutient la croissance à un niveau à deux chiffres", avec une hausse de près de 23%, contre 5,3% pour le logement individuel, selon le ministère.
Sur les douze derniers mois, l'évolution des autorisations de construire affichait fin juin une hausse de 13,8%, avec 550 582 permis délivrés. Sur cette même période, le nombre de mises en chantier a progressé de 12%, à 429 688.
Les surfaces autorisées de locaux non-résidentiels voient leur progression ralentir au deuxième trimestre, avec une hausse de 3,8% à 12,6 millions de m2, contre une forte hausse de 21% enregistrée au premier trimestre.
Ce sont surtout les équipements collectifs de santé (+49,1%), les bureaux et les locaux agricoles qui participent à cette progression.
Toujours pour les locaux non-résidentiels, les ouvertures de chantiers progressent de 6,6% à 38,5 millions de mètres carrés au deuxième trimestre, en ralentissement par rapport aux deux derniers trimestres.

(01/08/2006)

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Auteur Réponse : morloc
Répondu le : 03 août 2006 14:41:44
Message :

"Il devient de plus en plus difficile de vendre une maison aux États-unis" l'info n' a rien d'extraordinaire, mais le fait que ce soit sur la revue de presse de la FNAIM semble démontrer que nous entrons dans un ère nouvelle.

http://www.fnaim.fr/infos/revue-de-presse/2006/semaine31.aspx?xtor=RSS-1

( info trouvé sur http://www.pressecrackimmo.canalblog.com/ )

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 03 août 2006 17:24:05
Message :

Citation :

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Initialement entré par morloc

"Il devient de plus en plus difficile de vendre une maison aux États-unis" l'info n' a rien d'extraordinaire, mais le fait que ce soit sur la revue de presse de la FNAIM semble démontrer que nous entrons dans un ère nouvelle.

http://www.fnaim.fr/infos/revue-de-presse/2006/semaine31.aspx?xtor=RSS-1

( info trouvé sur http://www.pressecrackimmo.canalblog.com/ )

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 04 août 2006 13:04:25
Message :

http://www.pap.fr/Actu/boursopap/boursopap.asp

Allez une petite baisse...
Oui ce n'est pas un indice officielle.
Oui cela ne touche que 8 grandes villes françaises.
Oui c'est une petite baisse "ridicule".

mais cet indice avait suivi les augmentations officielles par le passé.
mais si cela baisse dans 8 grandes villes avec L’indice au 1er août 2006 a été calculé sur la base de 13.152 transactions enregistrées au cours du mois de juillet je ne pense pas que cela augmente dans les 36 000 autres communes françaises
mais une baisse lorsque nous sommes sur les mois où il y a le plus de demandes dans l'année c'est inquiétant.


Marty

Auteur Réponse : bouzigues
Répondu le : 05 août 2006 08:27:49
Message :

Marty,


Même celui qui fait des pompes s'essouffle.

N'est pas shadok qui veut.

Auteur Réponse : morloc
Répondu le : 06 août 2006 01:59:20
Message :

Citation :

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Même celui qui fait des pompes s'essouffle.

N'est pas shadok qui veut

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 07 août 2006 16:20:01
Message :

ROME (Reuters) - Les taux d'intérêt de la zone euro restent "très accommodants" après la hausse de jeudi et de nouveaux ajustements sont prévisibles dans les mois qui viennent, a déclaré Lorenzo Bini Smaghi, membre du directoire de la Banque centrale européenne (BCE).

"Même après la hausse décidée jeudi, on ne peut nier que le niveau actuel des taux, 3%, implique que la politique monétaire reste très accommodante, étant donné que le rendement nominal augmente à un taux de plus de 4%", a-t-il dit, dans un entretien publié par Il Sole 24 Ore.

"Pour ce motif, il faut s'attendre à ce que le processus d'ajustement des taux d'intérêt se poursuive dans les mois à venir. Le rythme dépendra de l'évolution de fond de l'économie européenne", a-t-il ajouté.

Pour comprendre la raison pour laquelle les taux ont monté ces derniers mois, il faut se rappeler qu'à la fin 2005, les taux de la zone euro étaient "à des niveaux très bas, 2% en termes nominaux et pratiquement à zéro nets d'inflation", a poursuivi Bini Smaghi.

La récente accélération du durcissement monétaire "s'explique par le fait qu'au premier semestre, la croissance a dépassé les prévisions".

Prié de dire si la crise du Liban, la cherté du pétrole, un euro fort et les signes d'un ralentissement de la croissance aux Etats-Unis étaient des facteurs de risque, Bini Smaghi a dit que "pour le moment, le risque le plus grand est de nature inflationniste", contré au mieux par une hausse des taux d'intérêt.

La hausse d'un quart de point à 3,0% du taux de refinancement de la BCE a été la quatrième opérée depuis décembre 2005.


Marty

Auteur Réponse : bibix
Répondu le : 07 août 2006 16:27:53
Message :

Citation :

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Initialement entré par morloc

Citation :

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Même celui qui fait des pompes s'essouffle.

N'est pas shadok qui veut

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Je ne sais plus qui disais de marty "laissez le pédaler c'est un sportif". Moi je dis chapeau pour le boulot, heureusement qu'il est la toujours présent et partout pour rétablir un certain équilibre; ( même si je le trouve pas assez incisif et trop poli )

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C'est du second degrès non?

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 09 août 2006 19:15:21
Message :

Repris sur le site de France3.

Citation :

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France: le logement largement en tête des dépenses Publié le 04/08 à 15:42

Les ménages français consacrent une part de plus en plus importante de leur budget aux postes transports et logement

La dépense des ménages a augmenté de 2,1% en 2005.
Dans une étude parue vendredi 4 août, l'Insee constate que la consommation des ménages a augmenté de 2,1% en 2005, alors que leur pouvoir d'achat n'a progressé que de 1,1%.

Ce dynamisme de la consommation, "signifie que les ménages ont réduit leur épargne, qui passe de 15,8% à 14,9% en un an"

Cette "solide" consommation "constitue le socle de la croissance du PIB en 2005 (+1,2%)", relève l'Institut national de la statistique et des études économiques.

Ce phénomène n'est pas nouveau puisqu'il existe depuis 2001 (avec des taux de 2 à 2,5%) et succède à une période encore plus faste entre 1998 et 2000, caractérisée par un taux de croissance de la consommation des ménages de 3,6% en moyenne, rappelle l'étude.

La nette hausse des prix de l'énergie a peu affecté la consommation dans ce secteur, si bien que la part des produits énergétiques dans le panier des ménages est passée de 7,3% en 2004 à 7,7% en 2005.

Mais elle demeure loin encore du niveau atteint par le poste logement, qui s'est hissé en 2005 à un "maximum historique de 24,7%", en particulier du fait de l'augmentation des loyers, et de la diminution des aides publiques, relève l'Insee.

Le prix des loyers a "fortement augmenté": +4,0% contre +2,7% en 2004. "Il faut remonter à 1992 pour retrouver une progression plus marquée", souligne l'Insee.

La consommation de biens et services de loisirs et de culture a décéléré en 2005 mais reste "soutenue" (+4,2 % après +5,5 % en 2004). Elle reste très dynamique pour ce qui est des biens et services des technologies de l'information et de la communication (+11,4% après +12,9 %).

Alors qu'elle ne représente que 4,2% du total de la dépense de consommation des ménages, elle a ainsi "contribué pour un quart à la hausse du volume des dépenses en 2005". Les achats d'appareils de réception, de reproduction et d'enregistrement du son et de l'image continuent leur forte progression, note l'Insee.

Les dépenses de transports ont progressé pour leur part de 0,8% en volume, soit moins qu'en 2004, mais se hissent à une part de 14,9% de l'ensemble des dépenses (le deuxième poste du budget après le logement et juste devant l'alimentation).

Les Français ont continué d'acheter des automobiles mais surtout de marque étrangère (avec une part de 44%). La consommation de services de transports poursuit sa progression (+5,3%), bénéficiant en premier lieu à l'aérien et au ferroviaire.

L'Insee note enfin que les dépenses de santé à la charge des ménages sont "en forte progression" (+6,6%), tandis que celles consacrées à l'alimentaire et à l'habillement demeurent modérées.

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Auteur Réponse : scaredas
Répondu le : 10 août 2006 10:57:04
Message :

Merci Marty pour toutes ces informations !

... je préfère également voir un peu de concret au lieu de n'entendre que des affirmations gratuites, non fondées, qui ne reflètent qu'une opinion qui, bien que respectable à la base, le devient moins lorsque qu'elle n'exprime qu'attaques gratuites - voire insultantes - pour le moins désagréables à lire.

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 10 août 2006 14:30:13
Message :

Citation :

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Initialement entré par scaredas

Merci Marty pour toutes ces informations !

... je préfère également voir un peu de concret au lieu de n'entendre que des affirmations gratuites, non fondées, qui ne reflètent qu'une opinion qui, bien que respectable à la base, le devient moins lorsque qu'elle n'exprime qu'attaques gratuites - voire insultantes - pour le moins désagréables à lire.

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Merci infiniment. Cela m'aidera un peu pour me décarcasser pour la suite .

Marty

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 10 août 2006 15:54:07
Message :

http://www.empruntis.com/financement/actualites/index.php?id_actu=369

Citation :

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Bulle immobilière : des économistes ne l'excluent plus...

La situation actuelle du marché de l'immobilier, dont les chiffres les plus récents montrent qu'il poursuit toujours sa hausse (notre articleà, correspond-elle à la définition de l'économiste Joseph Stiglitz, pour qui une "bulle" est un état du marché dans lequel "la seule raison pour laquelle le prix est élevé aujourd'hui est que les investisseurs pensent que le prix de vente sera encore plus élevé demain, alors que les facteurs fondamentaux ne semblent pas justifier un tel prix" ? La question est de moins en moins éludée par des économistes qui refusent désormais le consensus des milieux professionnels.

C'est notamment le cas des analystes économiques de Natexis Banques Populaires, qui s'inquiètent d'un décalage de plus en plus flagrant entre prix des logements, pouvoir d'achat des Français et croissance économique. "Si, en sept ans, les prix de l'immobilier ont augmenté de quasiment 100% dans l'Hexagone, le produit intérieur brut français en valeur n'a progressé que de 25%", souligne la banque dans sa dernière lettre trimestrielle.

Par ailleurs, une récente étude de la maison de courtage Exane BNP Paribas, signée par les économistes Jean-Pierre Petit et Emmanuel Ferry, fait remarquer qu'en général le terme de bulle est "le plus souvent prohibé, notamment par les pouvoirs publics, afin de ne pas susciter d'inquiétudes". Mais dans le même temps, selon les auteurs, "l'objectif principal des pouvoirs publics est souvent d'entretenir cette bulle", via la politique fiscale et monétaire...

S'agissant du cas spécifique de la France depuis 2000, ils estiment que la "bulle (...) est probablement voulue pour des raisons économiques". Et d'évoquer notamment : compenser la chute de la Bourse entre 2000 et 2002, éviter une remontée du taux d'épargne, favoriser les dépenses des ménages en biens d'équipement.

Reste la question de savoir si la "bulle" risque d'éclater ou au contraire de dégonfler en douceur, et dans quel laps de temps.
Pour Marc Touati, de Natexis Banques Populaires, la hausse des prix devrait encore "résister" quelques mois "avant de subir les affres de la croissance sans emploi, du surendettement des ménages et de la remontée des taux à long terme", ajoutant que "le retour à la réalité risque d'être cinglant"...

De son côté, tout en estimant que la probabilité d'un atterrissage brutal est "faible" dans les 18 mois, de l'ordre de 20%, Exane explique que la situation actuelle n'est "pas soutenable dans le temps", ni "d'un point de vue économique, ni d'une point de vue social". Si les prix continuent de progresser à un rythme de 15 à 20% par an et que la "bulle" continue d'enfler, la probabilité d'un krach immobilier passe alors à 70% pour 2007, selon l'étude...

Source : © UniversImmo.com

© Empruntis.com

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 10 août 2006 16:06:09
Message :

http://www.liberation.fr/actualite/economie/197758.FR.php

Citation :

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Christian de Boissieu, professeur à Paris-I, analyse la pause décidée par la Fed dans la hausse des taux d'intérêt.
Etats-Unis :«Pas encore le scénario catastrophe»Par Christian LOSSON
QUOTIDIEN : Mercredi 9 août 2006 - 06:00

Statu quo.
La Réserve fédérale américaine (Fed) a décidé, hier soir, de laisser inchangé son principal taux, à 5,25 %. Elle marque ainsi une pause après 17 resserrements monétaires depuis juin 2004, «même si les risques d'inflation demeurent». La Fed table sur «une décélération graduelle de l'immobilier». Entretien avec Christian de Boissieu, professeur à l'université Paris-I.

L'économie américaine se retrouve-t-elle au bord de la crise de nerfs ?
Non, on n'en est pas encore à un scénario-catastrophe, mais un point de bifurcation vers un atterrissage plutôt en douceur. Même si, dans la vie, les choses ne se passent pas toujours en douceur... La croissance au premier trimestre pointait à 5,6 % ; elle est descendue à 2,5 % au deuxième. C'est le yo-yo habituel : la croissance annuelle avoisinera les 3 %. Ce qui est loin d'être catastrophique.

Sauf que la bulle immobilière donne, elle, des signes d'implosion ?
S'il y a un secteur sensible à la hausse des taux d'intérêt, c'est bien l'immobilier. Il a soutenu l'expansion américaine et permis de digérer l'explosion de la bulle Internet. Les ménages ont tenté de récupérer dans la pierre ce qu'ils ont perdu dans les valeurs du Net. De quoi alimenter leur consommation, jusqu'à un taux d'épargne négatif. Mais il y avait, jusque-là, une sorte de cercle vertueux d'«effet de richesse» : la valeur des biens immobiliers a poussé les propriétaires à multiplier les hypothèques rechargeables pour consommer davantage. Et alimenter la croissance. Ce mécanisme-là se tarit considérablement.

Quel impact pour la croissance américaine ?
Cela va inévitablement l'affaiblir : les ménages vont moins consommer et devoir épargner. La question, c'est de savoir comment et à quel rythme. Malgré la pause décidée hier par la Réserve fédérale américaine, la hausse des taux d'intérêt risque de se poursuivre. Les taux d'intérêt à long terme, qui jouent beaucoup sur l'immobilier, restent encore à des niveaux acceptables : 4,91 % à dix ans sur les emprunts d'Etat. Et ils servent de valeur refuge en cas d'incertitude géopolitique. On pensait, depuis trois ans, qu'ils allaient augmenter ? On s'est tous plantés.

Mais les Etats-Unis vivent sous la menace de leurs déficits jumeaux, budgétaire et commercial ?
Oui, mais le déficit budgétaire s'est plutôt réduit en 2005, à 317 milliards, soit 2,6 % du PIB. Motif : les plus-values fiscales et les rentrées d'impôts liées au bénéfice des entreprises. Le déficit extérieur, lui, a explosé : plus de 800 milliards de dollars, soit 6,4 % du PIB. Si la croissance ralentit, cela va recreuser le déficit budgétaire, le dollar va s'affaiblir : c'est là l'épée de Damoclès sur l'économie mondiale...

Sans parler du chômage en hausse, de l'inflation qui flambe avec le pétrole, du financement des fonds de pension, de...
L'inflation, c'est relatif ! On n'est pas face à ce qu'on appelle «un effet de deuxième tour», puisque la hausse des prix de détail et des prix de l'énergie n'a pas entraîné de «dérapages» salariaux. Les hausses de salaires ont été digérées par les gains de productivité des firmes américaines. Avec la mondialisation, les firmes évitent de trop répercuter le choc énergétique dans leurs prix de vente.

Mais les ménages s'endettent !
Je ne milite pas pour la lecture intégrale de la «Bibliothèque rose» ! La hausse des taux d'intérêt à venir révélera le phénomène de surendettement, masqué jusque-là par d'aussi faibles taux.

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Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 10 août 2006 18:40:26
Message :

merci Marty pour cet intéressant article.

... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 16 août 2006 13:58:22
Message :

Page très interessante de l'INSEE concernant le bâtiment et l'immobilier.

http://www.insee.fr/fr/indicateur/tableau_de_bord/fiche_tableau_de_bord.asp?id_tbc_the=3

Voir principalement les parties sur les ventes, la demande, la construction et les stocks.

Marty

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 16 août 2006 14:15:50
Message :

Nouvelles du marché américain (corrélé au marché français depuis une belle lurette - voir à ce sujet les statistiques sur adef.org).
Les chiffres de vente -7% sur le marché global mais certains états dépassent les -25%.

http://www.realtor.org/Research.nsf/files/REL06Q2S.xls/$FILE/REL06Q2S.xls

Marty

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 17 août 2006 11:50:08
Message :

Article dans la tribune de ce jour :

"Les banques centrales redoutent un effondrement de l'immobilier".



Marty

Auteur Réponse : florent1980
Répondu le : 17 août 2006 12:01:12
Message :

Citation :

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Initialement entré par vttdechaine

Article dans la tribune de ce jour :

"Les banques centrales redoutent un effondrement de l'immobilier".



Marty

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Auteur Réponse : mitjayo
Répondu le : 17 août 2006 12:15:51
Message :

quelle page svp ?

Auteur Réponse : quelboulot
Répondu le : 17 août 2006 13:24:11
Message :

La Tribune, faut payer "cash"

L'Expansion, c'est gratos

http://www.lexpansion.com/art/15.0.139181.0.html

Et même si çà date un peu, janvier 2006, il est toujours de bon ton de relancer certains sujets en plein mois d'août...

Citation :

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Economie


18/01/2006

Le boom du crédit immobilier inquiète la banque des banques centrales
LExpansion.com

L'accès de plus en plus facile au crédit immobilier présente des risques à la fois pour les ménages et pour les marchés financiers, selon la Banque des règlements internationaux. Or la probabilité d'un retournement de tendance est plus elevée qu'il y a quelques années.


Le boom des crédits immobiliers et la dette grandissante des ménages inquiète la "banque des banques centrales". Dans un rapport, la banque des règlements internationaux (BRI ) estime que l'accès de plus en plus facile au crédit immobilier présente des risques, à la fois pour les ménages qui s'endettent et pour les marchés financiers.


Malgré les différences propres à chaque pays, la BRI observe que des traits communs – critères plus souples pour les crédits, multiplication des types de prêts immobiliers proposés, etc. – ont abouti au même phénomène : de plus en plus de ménages qui n'auraient pas pu accéder auparavant à l'endettement peuvent désormais obtenir facilement des crédits immobiliers. Quitte à pousser la limite du raisonnable et à s'étrangler pour acheter le bien de leur rêve. Autre risque : le fort développement des intermédiaires qui acceptent de prêter de l'argent à des ménages financièrement fragiles qui ont essuyé un refus auprès des banques. Résultat : entre 1994 et 2004, la dette hypothécaire par habitant a doublé ou triplé, selon les cas, aux Etats-Unis, au Royaume-Uni, en Australie, au Luxembourg, aux Pays-Bas et en Espagne. Aux Etats-Unis, l'endettement hypothécaire des ménages qui représentait 60% de leur revenu disponible en 1998, en représente aujourd'hui près de 90%. Les experts voient aussi d'un mauvais oeil le développement du crédit à taux variable.

Or, souligne le rapport, cette tendance à l'expansion des crédits immobiliers – et la hausse des prix qui l'accompagnent – n'est pas sans risque. Car même si pour le moment, d'après des tests menés en amont par les banques centrales, les banques ont des réserves pour affronter des défauts de paiements, la machine pourrait se détraquer de manière plus importante. Justement parce que l'environnement a changé : la qualité des emprunteurs n'est plus aussi élevée et la sophistication des crédits rend les choses plus compliquées. La tendance pourrait donc se retourner "d'une manière qui nuise gravement à l'activité économique générale". Et malheureusement, "la probabilité d'une telle évolution est plus élevée qu'il y a seulement quelques années" estiment les auteurs. "Une bulle immobilière est plus dangereuse qu'une bulle boursière car le choc est plus important, rappelait Michel Aglietta, professeur d'économie à Paris X, en marge d'une présentation. Non seulement parce que l'effet richesse est plus important et qu'il concerne une palette de ménages plus large, mais aussi parce que le marché immobilier est moins liquide. Il n'y a donc pas de retour rapide à l'équilibre en cas de choc". Pour les marchés financiers, la BRI voit dans le développement de nouveaux produits financiers complexes liés à l'immobilier une nouvelle source de volatilité en cas de choc. Autrement dit, la bourse pourrait tanguer plus fort si le marché immobilier secoue.

La BRI appelle donc les banques centrales à se montrer extrêmement vigilantes. Elle les encourage à diversifier au maximum les indicateurs avancés qu'elles utilisent, à s'assurer de la très haute qualité de leurs données sur les prix immobiliers et surtout à s'échanger leurs informations. Car le développement de la globalisation financière a brouillé un peu les pistes. Et il devient difficile de savoir qui supportera in fine le risque en cas de déraillement.



Ingrid Vergara

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Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 17 août 2006 15:43:47
Message :

Bonjour Christophe,

BCE et BDF ont appelé plusieurs fois les banques a resserrer leurs conditions d'octroi. A ce titre, je ne pense pas que l'on puisse parler de "se faire peur avec du réchauffé" car il y a bien eu une suite de communiqués à l'attention et de la part des banques sur ce point.

Cordialement

Marty

Auteur Réponse : OncPicsou
Répondu le : 17 août 2006 17:58:31
Message :

On parle ses USA, de la Gde Bretagne, de l'Espagne etc.

Qui d'entre nous veut acheter dans ces pays ? Personne.
Qui peut dire, sans rire, que le fait que Mr Jones, Mr Smith ou le señior Miguel n'est pas vendu sa maison au prix qu'il en escomptait empêchera Mr Dupont de vendre la sienne 20% plus cher qu'il ne la payée ?

Parlons plutôt de nos villes francaises, bien de chez nous ! Je suis passé hier dans la Hte Saône. En dehors des villes de grande, voire de moyenne, importance, un desastre !

Coluche disait : "Pas un rade, pas une meule ..." On en comprend tout le sens. A mourir.
Sûr que si on est originaire de ces petits bleds-là, on est vite aigri de l'opulance des autres villes.

J'imagine un clampin né (au hasard) à Bonnevent-Velloreille. C'est comme les irlandais dans la seconde partie du XIXème siècle : l'exil ou la mort. Marqué pour la vie l'autochtone !

Après ça, comment s'étonner s'il se fait l'écho de solutions extrèmes. Pour vous donner une idée, le site de l'agence immo n'a rien à vendre ! C'est dire !!!
http://www.immovision.com/index,immobilier,bonnevent-velloreille,0,fr.html
La CA de l'agent ? 0 pointé.

Comprenez-moi, je ne me moque pas de ceux qui vivent dans les petites bourgades. Loin de moi cette idée.
Je donne cet exemple pour dire simplement qu'il ne faut pas regarder la vie par le petit bout de la lorgnette. Et se qui se passe au bas de chez soi n'est pas représentatif de ce qui de passe à 500 km de là (et inversement).

Quant à la théorie du chaos, la formule en est bien trop complexe pour en faire état à la simple lecture d'une intervention dans la bulle immobilière.

Et j'attends toujours que l'on me réponde à cette question ultime : Qu'est-ce qui fait que certains ont une joie malsaine à vouloir prédire la ruine financière de leurs contemporains ? J'ai bien une idée mais serait-elle acceptée ?

_____________________________________________________
Où que je tourne mon regard, tout ceci est à moi !

Auteur Réponse : LeNabot
Répondu le : 17 août 2006 18:10:30
Message :

Citation :

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Initialement entré par OncPicsou

Et j'attends toujours que l'on me réponde à cette question ultime : Qu'est-ce qui fait que certains ont une joie malsaine à vouloir prédire la ruine financière de leurs contemporains ?.

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Auteur Réponse : OncPicsou
Répondu le : 17 août 2006 18:12:50
Message :

Vous vous défilez toujours sans répondre à une question pourtant simple.



_____________________________________________________
Où que je tourne mon regard, tout ceci est à moi !

Auteur Réponse : vttdechaine
Répondu le : 17 août 2006 18:22:05
Message :

Les marchés sont corrélés au niveau international tout simplement. L'histoire l'a démontré et elle va bientôt le démontrer encore.

Marty

Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 13 sept. 2006 11:13:10
Message :

Date : 12/09/06
Titre : "Des économistes prévoient une baisse du prix de l'immobilier résidentiel"
Source : Le Monde
Lien : ---http://www.lemonde.fr/web/article/0,1-0@2-3234,36-812162@51-812266,0.html---

Citation :

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Plusieurs économistes annoncent un ralentissement, voire le retournement du marché de l'immobilier résidentiel dans les prochains mois. Christian Noyer, directeur de la Banque de France, déclarait ainsi, le 4 septembre sur LCI : " Il existe des signes d'un ralentissement immobilier (...), ce qui est une bonne chose car la capacité d'achat des ménages s'est beaucoup réduite."

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Citation :

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Jean-Michel Cuch, directeur des études du Crédit foncier, partage ce diagnostic : " Qu'il s'agisse d'accession à la propriété et, encore plus nettement, de location, le marché s'essouffle.(/red] Le nombre de transactions dans le neuf et l'ancien plafonne, comme à Lyon, Chambéry, Montpellier ou Toulon, et les prix stagnent, voire baissent localement, comme dans le Nord - Pas-de-Calais ou le nord-est et l'ouest de l'Ile-de-France", observe-t-il.

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Citation :

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Pour Laurent Quignon, économiste chez BNP Paribas, "la baisse des taux des crédits est stoppée et même contrariée ; la solvabilité des ménages se dégrade au rythme de 6 % à 7 % par an ; le stock des appartements neufs, chez les promoteurs, comme celui des mandats de vente, chez les agents immobiliers, augmente. Il n'existe donc plus aucun facteur objectif de hausse si ce n'est psychologique et la mauvaise perception du marché par [red]les ménages, qui s'imaginent que les prix sont toujours à la hausse et l'alimentent".

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Citation :

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C'est la définition même de la bulle : une hausse des prix sans autre raison que la croyance qu'elle doit avoir lieu. M. Quignon ne précise pas le calendrier du retournement du marché tandis qu'André Babeau, du BIPE, société de conseil en stratégie, en annonce un dans une étude publiée lundi 11 septembre : "Les prix sur le marché résidentiel devraient diminuer d'environ 3,5 % en 2007 et autour de 2,5 % l'année suivante, avant de se stabiliser en 2009 et de redémarrer progressivement en 2011."

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... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr

Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 13 sept. 2006 15:17:13
Message :

J'ai un commentaire sur ce dernier article à propos des prévisions de baisse : 3,5 % en 2007 et autour de 2,5 %

Ces prévisions sont trop "étonnament précis" ... (au 1/2 % près !).

Restons lucide cette prévision en pourcentage n'a aucune valeur ...
Par contre je reste d'accord avec l'analyse sur le retournement du marché ...

asi77

... finalement, rien ne vaut une simulation achat/location pour bien comprendre : http://asi77.free.fr

Auteur Réponse : bibix1111
Répondu le : 13 sept. 2006 17:17:11
Message :

Ca ferait 6% de baisse sur 2 an et quelques... Si on considere qu'en parrelelle les taux d'interêt vont remonter, je suis pas sur qu'attendre 2 ans pour peut etre gagner 6% à l'achat soit une solution réellement economique.

Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 19 sept. 2006 13:50:44
Message :

Titre : Borloo: "baisse sensible" de l'immobilier en France d'ici 2-3 ans

Date : 19/09/2006
Source : AFP
Lien : http://actu.voila.fr/Depeche/ext--francais--ftmms--economie/060919093444.ebv9uzhc.html

Citation :

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Le ministre du Logement et de la Cohésion sociale Jean-Louis Borloo a affirmé mardi qu'il y aurait une "baisse sensible" des prix de l'immobilier en France d'ici deux ou trois ans, due notamment à l'augmentation de l'offre de logement.

"Il y aura une baisse sensible des prix", a dit le ministre en marge d'une audition à l'Assemblée nationale, affirmant que l'on allait "revenir à un marché normal".

"Nous sommes en train de desserrer l'étau" grâce aux constructions de logement, a déclaré le ministre, ajoutant que les baisses bénéficieraient à "tout le monde", à l'exception de quelques "micro-marchés".

Selon un document du ministère, "la relance de la construction (410.000 logements mis en chantier en 2005, près de 430.000 sur les 12 derniers mois contre 310.000 en 2002) porte ses fruits".

"Les prix à la vente sont désormais à la baisse et la hausse des loyers constatée en 2006 est la plus faible enregistrée depuis 1999", ajoute le document.

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Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 19 sept. 2006 13:57:11
Message :

Titre : "Baisse : tout le monde en parle ! "
Date : 18/09/2006

Source : capital.fr

Citation :

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Même la FNAIM s'y met... Pour le 2e mois consécutif, son indice des prix de l’ancien a affiché une baisse en août.

Traditionnellement accusée de donner une vision tronquée du marché en lissant ses variations (voir l'article "un indice n'est pas une preuve"), la FNAIM a publié vendredi un indice mensuel des prix anciens en nette baisse : -1,1% en août, après une baisse de 0,3% en juillet. Une telle baisse 2 mois d'affilée n'était plus arrivée depuis un an, précisément depuis les mois de septembre et octobre 2005 (-1,6% et -0,2%).

Dans le détail, le mois dernier, le prix des appartements a reculé de 1,7%, tandis que les maisons ont perdu 0,2%. Une tendance inverse à celle du mois de juillet (+1,3% pour les appartements, -2,1% pour les maisons).

En "glissement annuel" (comparaison des prix des 12 derniers mois et des 12 mois précédents), les prix connaissent cependant encore une forte hausse moyenne, de l'ordre de +8,1% (contre 8,8% en juillet). Mais si l'on compare l'indice brut au 1er janvier 2006 (190, sur une base de 100 le 1er janvier 2000) et au 1er septembre (197,4), la hausse n'est plus que de 3,9% depuis le début de l'année, confirmant le net ralentissement du marché.

Note asi77 : depuis le temps que l'on dénonce ce calcul foireux de la FNAIM ... la vérité éclate chez les journalistes !!!!

Retard à l'allumage...
Comme si les polémiques n'étaient pas assez nombreuses autour de ses indices, la FNAIM n'a publié son indice mensuel que vendredi dernier, le 15 septembre, alors qu'il est censé être publié "dans les huit premiers jours de chaque mois". Ses détracteurs y voient une tentative quasi-désespérée de retarder l'annonce de "mauvais" chiffres... La FNAIM évoque de son côté une simple surcharge de travail, liée aux conférences de presse de rentrée...

Ni encourageant, ni préoccupant !
Une seule certitude : la FNAIM, rattrapée par un marché morose, adapte progressivement son discours. Au printemps, se basant sur une hausse de l'ancien de 2% en avril, elle analysait que la vigueur du marché laissait prévoir "un été encourageant". Après un été qui s'est finalement révélé peu "encourageant", là voilà qui estime que "les prix ne devraient pas afficher des hausses préoccupantes d'ici la fin du 3ème trimestre 2006"... Ou comment, ce qui était présenté comme potentiellement "encourageant" devient potentiellement "préoccupant"... A moins que ce ne soit l'inverse...

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Auteur Réponse : bibix1111
Répondu le : 19 sept. 2006 16:36:10
Message :

Tout le monde en parle mais personne ne la voit ! Qui suis-je?



(Pour les incultes, voici l'arlesienne, de van gogh).

Auteur Réponse : mitjayo
Répondu le : 19 sept. 2006 21:58:14
Message :

C'est dingue quand meme cette lutte effrenée entre Bibix et LeNabot...

Bibix, j'espere que vous avez un minimum de vie sociale, car a vous lire, vous passez votre vie sur ce forum...

Auteur Réponse : bibix1111
Répondu le : 20 sept. 2006 09:04:13
Message :

Citation :

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Initialement entré par mitjayo

C'est dingue quand meme cette lutte effrenée entre Bibix et LeNabot...

Bibix, j'espere que vous avez un minimum de vie sociale, car a vous lire, vous passez votre vie sur ce forum...

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Vous voyez ça comme une lutte et moi comme un divertissement.

Notez que je ne suis présent qu'aux heures de bureau.
Par contre vous auriez pu retourner cette question au nabot qui lui passe sa vie, jour et nuit, sur ce forum.

Auteur Réponse : mitjayo
Répondu le : 20 sept. 2006 09:24:43
Message :

Detrompez vous !
J'ai le sentiment que vous passez essentiellement votre vie sur ce forum, bien plus meme que le Nabot lui même !

S'il est fatiguant a lire, vous également vous l'etes !
Vous racontez tellement d'inepties...
Suffit d'aller a la page principale du forum, on dirait que vous cherchez absolument a monopoliser les derniers posts sur les differents sujets...
Par contre, je vois que le travail d'informaticien est vraiment difficile...

Auteur Réponse : bibix1111
Répondu le : 20 sept. 2006 10:01:28
Message :

Votre sentiment ne reflete pas necessairement la réalité.
Je vous invite à corriger mes inepties, ce que jusque là vous n'avez encore jamais fait... Etonnant de la part de quelqu'un qui pense qu'il est plus interessant de louer que d'acheter.

Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 20 sept. 2006 10:14:59
Message :

Dans un marché qui se retourne ... la location est bien plus intéressante que l'achat !

Auteur Réponse : bibix1111
Répondu le : 20 sept. 2006 10:35:12
Message :

Citation :

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Initialement entré par asi77

Dans un marché qui se retourne ... la location est bien plus intéressante que l'achat !

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Pas sur du long terme, triple buse.

Auteur Réponse : mitjayo
Répondu le : 20 sept. 2006 12:07:30
Message :

Sur du long terme ? 20ans ?
Alors qu'on n'est meme pas sur de rester dans le meme bouiboui ?
Avec les prix ultra elevé de nos jours ?
Reconnaissez que meme sur une durée de 10ans l'investissement n'est pas forcement rentable en cas de renversement de la tendance immo !
Je n'ai clairement aps envie de me faire entuber et laisser mon argent se developper tout seul à la banque...
Pourquoi ne pas attendre un peu pour voir ou en est le marché ?
Meme en bourse, quand le marché est incertain, les gens attendent !
Peut etre est il préférable de louer encore 5 fois 900 et d'acheter par la suite un bien qui a perdu 15000€ !

Auteur Réponse : florent1980
Répondu le : 20 sept. 2006 12:38:46
Message :

Le souci c est que si tu remontes 2 ans en arriere on en etait deja la. attendre des jours meilleurs...

Auteur Réponse : bibix1111
Répondu le : 20 sept. 2006 13:37:53
Message :

Citation :

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Initialement entré par mitjayo

Sur du long terme ? 20ans ?
Alors qu'on n'est meme pas sur de rester dans le meme bouiboui ?
Avec les prix ultra elevé de nos jours ?
Reconnaissez que meme sur une durée de 10ans l'investissement n'est pas forcement rentable en cas de renversement de la tendance immo !
Je n'ai clairement aps envie de me faire entuber et laisser mon argent se developper tout seul à la banque...
Pourquoi ne pas attendre un peu pour voir ou en est le marché ?
Meme en bourse, quand le marché est incertain, les gens attendent !
Peut etre est il préférable de louer encore 5 fois 900 et d'acheter par la suite un bien qui a perdu 15000€ !

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J'ai déja précisé que lors du dernier crack spéctaculaire de 91, les prix etaient revenus en 2001/2002 précisément à ceux de 91.
Ca veut dire que si un crack de grande envergure comme celui de 91 arrivait juste aprés votre achat (ce qui est peu probable), 10 ans plus tard vous n'aurez rien perdu et meme gagner 10 ans de remboursement de votre credit et 10 ans à être CHEZ vous.
Vous avez donc la possibilité de vendre et degagez des benefices pour racheter plus grand ou loué et qu'un gogo vous paie vos echeances.

Vous dites que je ne sors que des inepties, mais finalement vous êtes infoutu de faire des calcules qu'on apprend en CP.

Vous pouvez attendre encore 6 mois ou 6 ans ou plus, mais à ce train là vous serez encore locataire à 50 ans, comme votre camarade Nabot.
C'est comme ça que vous voulez finir?

Auteur Réponse : mitjayo
Répondu le : 20 sept. 2006 15:46:36
Message :

Certainement pas,

Je compte peut etre acheter, mais pas aux prix actuels, je les trouves trop elevés pour ce que c'est...C'est comme les soldes : pourquoi acheter un truc 1 mois avant les soldes...?

En outre, vous etes vraiment insultant et votre humour laisse a désirer. Je suis particulierement déçu par votre attitude totalement immature et qui justement discredibilises vos theories...
J'aurais souhaité que vous fassiez preuve de davantage d'intelligence et de moderation !

Auteur Réponse : florent1980
Répondu le : 20 sept. 2006 16:07:34
Message :

Citation :

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Initialement entré par mitjayo

Certainement pas,

Je compte peut etre acheter, mais pas aux prix actuels, je les trouves trop elevés pour ce que c'est...C'est comme les soldes : pourquoi acheter un truc 1 mois avant les soldes...?

En outre, vous etes vraiment insultant et votre humour laisse a désirer. Je suis particulierement déçu par votre attitude totalement immature et qui justement discredibilises vos theories...
J'aurais souhaité que vous fassiez preuve de davantage d'intelligence et de moderation !

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Auteur Réponse : asi77
Répondu le : 20 sept. 2006 16:17:27
Message :

Regardez le marché aux US.
Depuis que tout le monde SAIT que sa baisse ... personne n'achète.

Auteur Réponse : mitjayo
Répondu le : 20 sept. 2006 16:20:49
Message :

Florent1980,
Si j'etais persuadé que ca monterait encore plus j'acheterais bien entendu.
Mais la rien n'indique que ca va etre le cas, contrairement aux dernieres années qui expliquaient que ca monterait encore...
Et quand j'entends borloo(personnage a mon sens pas forcément crédible, etant donné qu'il s'agit du principal avocat de bernard tapie dans l'affaire du lyonnais...) que ca devrait baisser, ca ne m'incite clairement pas à me précipiter et laisser fructifier mon capital(de toute maniere je suis gagnant dans les deux sens : si ca monte ce n'est pas grave, j'aurais economisé encore plus, et si ca baisse c'est encore mieux : j'acheterais plus grand que prévu)

Donc actuellement je visite quelques appartements tout en y allant mollo...J'ai constaté qu'on pouver négocier franchement (pas forcement 30% comme certains l'annoncent, mais 15%, et le vendeur ne m'a pas du tout paru choqué, et semblait etre pret a négocier)
Personnellement, j'estime qu'il ne faut pas se precipiter et prendre son temps !

Auteur Réponse : bibix1111
Répondu le : 20 sept. 2006 16:24:24
Message :

Citation :

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Initialement entré par mitjayo

Certainement pas,

Je compte peut etre acheter, mais pas aux prix actuels, je les trouves trop elevés pour ce que c'est...C'est comme les soldes : pourquoi acheter un truc 1 mois avant les soldes...?

En outre, vous etes vraiment insultant et votre humour laisse a désirer. Je suis particulierement déçu par votre attitude totalement immature et qui justement discredibilises vos theories...
J'aurais souhaité que vous fassiez preuve de davantage d'intelligence et de moderation !

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