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Heberger un tiers dans un logement en location : jusqu'où ne pas aller trop loin ? Le 7/11/2001
UI - Actus - 7/11/2001 - Heberger un tiers dans un logement en location : jusqu'où ne pas aller trop loin ?
En ces temps de difficulté de trouver des logements à louer, la question se pose avec d'autant plus d'acuité ! A-t-on le droit d'héberger des amis ou de la famille ou même partager le logement avec eux et partager le loyer ? A-t-on le droit de permettre à un concubin de s'installer et doit-on prévenir le propriétaire ? peut-on prêter le logement à un ami pendant un séjour prolongé en province ou à l'étranger ? Peut-on lui faire payer le loyer ? Les règles ne sont pas simples et il n'est pas toujours facile de situer la ligne rouge au delà de laquelle on risque la résiliation du bail pour manquement aux obligations d'occupation personnelle ou non-respect de l'interdiction de sous-louer

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire "d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location". Cela implique entre autres aspects une utilisation du logement par le locataire lui-même. Le bail peut mentionner l'interdiction d'héberger des tiers, même gratuitement et à titre provisoire. Par ailleurs, l'article 8 interdit la sous-location "sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer". Tout manquement constaté à ces obligations peut justifier la résolution du bail.

Tout cela oblige-t-il le ou la locataire en titre à vivre dans une solitude monacale ? Certes non, dès lors qu'il reste dans les limites d'une occupation dite "paisible" pour ne plus dire comme dans le temps "en bon père de famille", expression qui ne s'accorde plus tout à fait avec les caractéristiques de la vie moderne...

Il ou elle a notamment le droit de se marier, d'avoir un partenaire de "PACS" ou un concubin ; son conjoint, partenaire ou concubin d'au moins un an ont droit à la continuation du bail à leur profit s'il ou elle abandonne le domicile et a fortiori en cas de décès (article 14). Dans tous ces cas, la personne concernée peut évidemment faire du logement son domicile unique ou principal, y compris pour la réception de courrier ou la souscription d'abonnement au téléphone ou au câble, sans que rien n'oblige à la déclarer au propriétaire : simplement, en cas de congé en fin de bail, celui-ci ne sera pas tenu de le notifier séparément au conjoint ou au partenaire de PACS s'il n'a pas connaissance de son existence...

Le titulaire du bail a également le droit d'inviter de la famille ou des amis à loger avec lui pour un temps plus ou moins long sous réserve de ne pas transgresser l'obligation d'occupation "paisible", et en particulier de ne pas "suroccuper" le logement par rapport au nombre de personnes pour lequel il est conçu.

Cela peut-il aller jusqu'à un partage du logement et même du loyer de façon prolongée, la ou les personnes concernées y élisant domicile ? En théorie non, mais dans la pratique il y a une zone floue entre le concubinage - pas forcément hétérosexuel - et la sous-location, que le propriétaire peut être en mal de prouver s'il veut chercher des histoires...

Reste le cas de l'hébergement d'un ami ou même d'un membre de la famille pendant une absence prolongée : un tel hébergement a en général toutes les apparences d'une sous-location ! Le propriétaire peut-il pour autant la faire valoir ? Pas facile, car il doit faire la preuve du règlement d'un loyer (Cass. 3è Ch. civ. 19 mai 1999)...

Par contre, il peut plus facilement agir pour non occupation personnelle du logement par son titulaire, à condition de pouvoir là aussi en faire la preuve : changement de nom sur la boîte aux lettres, paiement du loyer par autre que le titulaire, preuve de l'installation du titulaire dans une autre région ou à l'étranger, etc.

C'est plus difficile quand le titulaire a pris soin de garder son nom sur la boîte aux lettres, continue à régler lui-même le loyer, peut faire la preuve qu'il reçoit normalement du courrier, au besoin en s'en envoyant, ou revient de temps en temps et s'arrange pour pouvoir le prouver...

Et surtout quand il ne donne pas de raisons particulières à son propriétaire de vouloir se débarrasser de lui !

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