Copropriétaires, conseils syndicaux et syndics, ont quasi unanimement adopté la politique de l'autruche et tout le monde fait l'impasse sur la fiscalité des revenus des copropriétés, qui se chiffrent parfois en montants considérables. Il est vrai que les quotes-parts individuelles sont en général faibles et que le fisc ne s'est qu'assez peu excité sur le sujet. Mais un contrôle et un redressement sont toujours possibles, surtout si les revenus atteignent des proportions notables, et les syndics, professionnels comme bénévoles, devraient faire attention à leur responsabilité en cas de manquement à leur devoir d'information - qui est quasi généralisé…

Plusieurs réponses ministérielles, études de cabinets de fiscalistes et, plus récemment une réponse de la Direction de la Législation Fiscale confirment que les revenus d'un syndicat de copropriétaires sont imposables au nom de chacun des copropriétaires pour sa quote-part telle qu'elle résulte de l'application du règlement de copropriété.

Cela s'applique notamment aux revenus suivants :

1) produits des placements de fonds de la copropriété au profit du syndicat :

le syndic devrait interroger chaque copropriétaire pour savoir s'il opte pour le prélèvement libératoire ; pour ceux qui optent, il devrait le régler à chaque perception de produits, et pour ceux qui n'optent pas, il devrait fournir annuellement en temps utile une attestation indiquant le montant qu'ils doivent individuellement déclarer ;

2) loyers perçus de la location :

d'anciens logements de gardiens ou concierges libérés par la suppression du poste ou par la location d'un logement plus grand,

de lots de copropriété - logements ou autres - devenus propriété du syndicat par achat, ou par adjudication d'office dans le cadre d'une vente sur saisie immobilière qui n'a pas trouvé d'enchérisseur,

de parties communes diverses - terrasses, trottoirs, couloirs, jardins etc. - louées en tant qu'accessoires à un restaurant ou café, à un commerce ou un local d'activité mais aussi à un appartement,

d'emplacements pour panneaux publicitaires, antennes de téléphonie mobile, et publicités lumineuses ;

ce sont pour chacun des copropriétaires des revenus fonciers qui doivent pour leur quote-part être déclarés comme tels ; par ailleurs, les syndicats de copropriétaires n'étant pas normalement assujettis à la TVA, chaque copropriétaire doit en outre la CRDB, en clair la Contribution représentative du droit de bail pour autant qu'elle toujours due compte tenu de sa suppression progressive, et dans tous les cas la CACRDB, en clair la Contribution additionnelle à la contribution représentative du droit de bail ; pour ces dernières, les seuils d'exonérations s'apprécient par rapport aux encaissements globaux du syndicat et non par rapport aux quotes-parts…

Certes, dans la plupart des cas, les risques de redressement son faibles, mais attention aux gros encaissements qui peuvent attirer l'attention du fisc, comme la perception de loyers pour plusieurs années d'avance pour des antennes de téléphonie et surtout des publicités lumineuses, ou les produits financiers pour les grosses copropriétés qui placent des fonds importants !

Par ailleurs, il convient d'être très vigilant sur les autres revenus à caractère plus commercial, comme les fournitures de chaleur à des utilisateurs extérieurs à la copropriété, ou certaines formes d'exploitation de parkings payants : ces activités peuvent entraîner l'assujettissement de la copropriété à la TVA, pour toutes ses facturations taxables y compris les charges des copropriétaires…

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