La profession de syndic est malade, et d’abord de ses honoraires ! Ils sont trop bas, tout le monde en convient. Les intéressés eux-mêmes bien sûr, alors qu’ils en sont les premiers responsables, pour ne pas savoir vendre à son prix la prestation de qualité qu’attend le client. Quand ils ne pratiquent pas un dumping suicidaire ! Mais plus inattendu, les copropriétaires aussi ! L’Association des responsables de copropriété (ARC), la très agressive association de consommateurs spécialisée en copropriété et qui a fait de la guerre anti-syndics l’essentiel de son fonds de commerce, a publié une étude qui arrive à la même conclusion. Mais quand elle propose aux fédérations professionnelles de discuter des moyens de sortir de ce marasme, celles-ci font la sourde oreille ! Allez comprendre…

Une constatation s’impose quand on discute avec les syndics de leurs honoraires : ils ne se sont toujours pas remis de la liberté des prix … Et de se rappeler du bon temps où ceux-ci étaient fixés par des barèmes préfectoraux, et où personne ne trouvait à redire à quelques compléments confortables de revenus comme les produits de placement des fonds des copropriétés – et les taux de l’époque étaient autres que ceux d’aujourd’hui – ou d’honnêtes gratifications des entreprises reconnaissantes pour le chiffres d’affaires réalisé… Mais Raymond Barre, les associations de consommateurs, les juges d’instruction et la baisse des taux sont passés par là ! Mais surtout, les cabinets gros ou petits se sont livrés à une concurrence effrénée, pas toujours loyale, alors que le ralentissement de la construction et des mises en copropriété d’immeubles locatifs ne permettait plus de nourrir tous les nouveaux arrivants dans la profession : architectes, géomètres, agents immobiliers, en mal d’activité avec la crise de l’immobilier… D’autant que cette course effrénée au mandat visait et vise souvent plus à augmenter la valeur du cabinet en vue d’une revente (un portefeuille de syndic se négocie à la valeur les honoraires annuels) qu’à assurer un développement harmonieux d’entreprise.

Résultat : avec des effectifs surchargés, sous-qualifiés, sous-payés et trop souvent au bord de la crise de nerfs, les syndics ne tirent leur épingle du jeu qu’en en faisant le minimum, quand ce n’est pas moins ! Et c’est là que le bât blesse : comment convaincre le client qu’avec de meilleurs honoraires, il en aurait vraiment pour son argent, et d’ailleurs, avec le déficit de formation interne et les difficultés de recrutement dans un métier à l’image ternie, qu’ils soient gros ou petits, le peuvent-ils vraiment ?

Car voilà aussi un métier où la concentration autour de grands groupes –ex Générale et Lyonnaise des Eaux hier, Foncia, Perexia (ex-Gestrim), UFFI-Vendôme-Rome, Lamy et GFF aujourd'hui – véritables « aspirateurs » de cabinets, gérant à présent plus d’un immeuble sur quatre, n’a pas vraiment changé la donne ! Pas plus que l’apparition de timides démarches « qualité » : le label « Qualité-syndic » et la certification ISO 9002 ! Mal annoncées – en pleine vague des scandales de pots de vin –, mal expliquées à des copropriétaires pour le moins sceptiques, elles n’ont permis aucune revalorisation des honoraires…

Dans ce contexte, il n’est pas peu surprenant de voir la plus virulente des organisations de consommateurs dire halte au massacre, et après étude approfondie des contrats et barèmes de facturation de centaines de syndics, inviter les grandes fédérations de syndics CNAB, CSAB et FNAIM à une concertation en vue de définir « des règles permettant de rétablir une situation de saine concurrence et d'éradiquer les abus constatés » – les rattrapages par facturations d’honoraires annexes, cheval de bataille de l’ARC depuis plusieurs années…

Certes, l’ARC n’est pas un interlocuteur facile, et sa spécialité est moins la démarche constructive que la chasse au professionnel ! Comme le confie Philippe Audras, Président de la FNAIM et donc un des trois invités à la concertation, il n’est pas très agréable de s’asseoir à la même table que quelqu’un qui passe son temps à vous insulter… Il n’est également pas douteux que cette démarche inattendue de l’ARC, à la réputation sulfureuse et en mal de reconnaissance, vise plus à s’acheter une respectabilité qu’à faire avancer la cause des syndics – l’ARC enrage de ne pas être encore admise dans la cour des grands, et notamment la Commission relative à la copropriété, dont font notamment partie côté consommateurs la FEDECO-CLCV et la CGL, commission qui sera prochainement au centre de la concertation pour la rédaction des décrets d’application de la loi « SRU » !

Mais pour une fois qu’une organisation de consommateurs, et certainement pas la moins active, met en lumière les vraies données de ce lancinant problème, on s’étonne un peu de la dérobade des dirigeants des grandes fédérations !

A vrai dire peut-être pas autant que le gros de leurs adhérents, les cabinets moyens qui pâtissent le plus du marasme des honoraires, pris en sandwich entre les petits, dont l’activité de syndic n’est qu’un à-côté et qui n’en attendent que des retombées dans leurs activités de gestion locative et de transactions immobilières, et les grands groupes, qui peuvent bénéficier de substantielles économies d’échelle…

La suite à la semaine prochaine…

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