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Eclairage sur le mur mitoyen

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Imprimé le : 24 avr. 2025

Sujet :

Auteur du sujet : larocaille
A propos de : Eclairage sur le mur mitoyen
Posté le : 17 janv. 2007 09:11:22
Message :

Ce sujet est maintenant fermé et n'est plus réactualisé.

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LE MUR MITOYEN.

La mitoyenneté est championne de France des recours en contentieux.

Sommaire
1 - Définition de la mitoyenneté
2 - La mitoyenneté dans les lois
3 - La naissance de la mitoyenneté
4 - L'extinction de la mitoyenneté
5 - L'entretien et l'évolution du bien mitoyen
6 - Les batiments mitoyens

1 - Définition de la mitoyenneté
La loi ne définit pas explicitement la mitoyenneté.
Voici la définition qui en est généralement donnée dans les ouvrages:
"La mitoyenneté est le droit de propriété que partagent deux propriétaires de parcelles contiguës sur une clôture ou sur un mur édifié sur la limite séparative de leurs propriétés."
Du point de vue juridique, c'est la copropriété en état d'indivision qui est la référence la plus habituelle. Cette copropriété est à la fois horizontale par le partage du terrain et verticale par le partage de l'édifice.
Une autre vision consiste à considérer la mitoyenneté comme une servitude réciproque amménagée en cloture. Cette vision à l'avantage de ne pas restreindre la mitoyenneté aux seuls murs.
Que l'on considère l'une ou l'autre de ces définitions, ou les deux à la fois, a peu d'importance car elles réfèrent à un mode de gestion identique: la concertation.

L'interprétation juridique des textes relatifs à la mitoyenneté permet aussi de préciser cette définition. Voici un concentré qui résume bien la chose:
"Chaque propriétaire n'est pas détenteur de la moitié du mur qui se trouve situé de son côté, mais copropriétaire de la totalité du mur, ce qui entraîne des conséquences différentes."

Enfin, les jurisprudences apportent aussi des précisions. En voici une:
<blockquote id="quote">Citation :<hr height="1" noshade id="quote">La troisième chambre civile de la Cour de Cassation précise dans un arrêt du 5 novembre 2003, la définition de la mitoyenneté en considérant qu’ « un mur qui ne suit pas la ligne divisoire des fonds mais est implanté d’une manière très irrégulière alternativement sur l’un et l’autre des deux fonds voisins, ne peut être qualifié de mitoyen. »
Cass civ 3e , 5 nov. 2003, Bull Civ.. III, n°191.[/quote]

2 - La mitoyenneté dans les lois
La mitoyenneté est régie par les articles 653 à 675 du Code Civil.
Néanmoins, dans la mesure où la mitoyenneté concerne des fonds privés, les juristes précisent:
"Deux voisins peuvent déroger librement entre eux aux règles du code civil concernant la mitoyenneté puisque celles-ci ne sont pas d'ordre public."
Cela signifie qu'il est tout a fait possible de régir un mur mitoyen par une convention spécifique ratifiée sous seing privé ou par acte authentique.

3 - La naissance de la mitoyenneté
La mitoyenneté peut naitre de 3 manières:
- La volonté commune
- La requête en acquisition (article 661)
- La contrainte dans les villes (article 663)

La volonté commune:
Les propriétaires s'accordent pour construire le mur mitoyen en partageant les frais.
C'est la meilleure situation pour mettre en place une convention qui va simplifier la gestion du mur mitoyen. Vous pouvez par exemple y spécifier que "l'entretien des enduits et parements est à la charge de chacun pour son côté sans que l'autorisation du voisin ne soit requise", et toute autre clause qui peut simplifier la vie. Il faut cependant éviter les clauses qui sont contraires à l'intérêt commun des propriétaires.

La requête en acquisition:
Elle est régie par l'article 661:
<blockquote id="quote">Citation :<hr height="1" noshade id="quote">Article 661

(Loi nº 60-464 du 17 mai 1960 art. 1 Journal Officiel du 18 mai 1960)

Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu'il a coûté, ou la moitié de la dépense qu'a coûté la portion du mur qu'il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. La dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l'acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve.
[/quote]

Lorsque votre voisin a construit son mur de cloture en limite de propriété, vous pouvez donc demander à en devenir copropritaire moyennant indemnisation de votre voisin.
L'objectif de cet article est de permettre l'adossement sur le mur. En effet, vous ne pouvez pas vous adosser sur un mur qui ne vous appartient pas. Il faut aussi noter que vous devez acquerrir la mitoyenneté du mur avant d'y adosser une construction. Voici ce qui peut vous arriver si vous ne respectez pas ce principe:
<blockquote id="quote">Citation :<hr height="1" noshade id="quote">Aux termes de l'article 553 du Code civil toute construction sur un terrain est présumée faite et appartenir au propriétaire de celui-ci, cette présomption l'emportant sur celle instituée par l'article 653 du même Code concernant la mitoyenneté.

Dès lors qu'une personne n'a pas préalablement à la réalisation d'un ouvrage s'appuyant sur un mur acquis sa mitoyenneté comme le lui permet l'article 661 du Code civil et obtenu l'autorisation de son voisin de l'y appuyer, cet ouvrage est établi sans droit et doit être détruit dès lors que le propriétaire du mur en fait la demande.

C.A. Colmar (2e ch., sect. A), 19 février 1998[/quote]

L'article 661 donne aussi au requérant la possibilité de n'acquerrir la mitoyenneté du mur que pour la partie qui l'intéresse. Vous pourriez donc demander la mitoyenneté de 5m (là où vous allez construire votre abri) alors que le mur de cloture du voisin vis à vis de votre propriété fait 50m de long. Cette pratique fait l'objet de nombreux confits et conduit certains propriétaires à construire leur mur de cloture en retrait de la limite séparative (en violant même les règles d'urbanisme) afin d'éconduire les indélicats. Chacun fait comme il le veut, mais l'ethique voudrait que lorsqu'on requière la mitoyenneté, cela soit pour la totalité du mur construit par le voisin.

La contrainte dans les villes:
C'est l'article 663 qui stipule:
<blockquote id="quote">Citation :<hr height="1" noshade id="quote">Article 663

Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites villes et faubourgs : la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus et, à défaut d'usages et de règlements, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l'avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres dans les autres.[/quote]

Si votre propriété est en ville, le voisin peut vous obliger à participer pour l'édification ou à la réparation du mur de cloture qu'il veut réaliser. Vous ne pouvez vous y soustraire.

Cependant, il est fait exception selon ces termes:
"Un propriétaire ne peut imposer à son voisin la mitoyenneté du mur de clôture privatif qu'il a construit seul."

La présomption de mitoyenneté
La mitoyenneté des murs, des clôtures, mais également celle des fossés et des haies est présumée. C'est donc à celui qui revendique la pleine propriété d'apporter des preuves de non mitoyenneté. Ces preuves peuvent être prévues par le Code Civil, par les usages locaux ou par des indications portées dans les actes de vente ou sur les plans et procès-verbaux de bornage.
Les articles 653, 654, 666 régissent cette présomption:
<blockquote id="quote">Citation :<hr height="1" noshade id="quote">Article 653

Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire.

Article 654

Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné.
Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.
Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre.

Article 666

(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)

Toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins qu'il n'y ait qu'un seul des héritages en état de clôture, ou s'il n'y a titre, prescription ou marque contraire.
Pour les fossés, il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d'un côté seulement du fossé.
Le fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve.[/quote]

4 - L'extinction de la mitoyennetéLa mitoyenneté peut s'éteindre de deux manières:
- Le renoncement
- La prescription trentenaire pour délaissement

Le renoncement:
Il est l'objet des articles 656 et 667:
<blockquote id="quote">Citation :<hr height="1" noshade id="quote">Article 656

Cependant tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne.

Article 667

(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)

La clôture mitoyenne doit être entretenue à frais communs ; mais le voisin peut se soustraire à cette obligation en renonçant à la mitoyenneté.
Cette faculté cesse si le fossé sert habituellement à l'écoulement des eaux.[/quote]

Le renoncement est un acte volontaire. Contrairement à l'établissement de la mitoyenneté qui n'est sujette à aucune formalité précise, le renoncement nécessite un acte authentique pour être pleinement valable.
Outre le cas précis évoqué par l'article 656, le renoncement n'est pas possible pour tous les cas où celui qui entend renoncer a un intérêt particulier au maintien du mur mitoyen. Cela inclut en particulier les murs de soutènement, tant pour celui dont les terres sont soutenues que pour celui qui est protégé de l'éboulement.

La prescription trentenaire pour délaissement:
Pour que cette prescription soit opérante, celui qui l'invoque doit prouver qu'il a effectué seul et à ses frais le maintien et l'entretien du mur mitoyen pendant au moins trente ans sans discontinuité.

5 - L'entretien et l'évolution du bien mitoyen
L'entretien est régi par l'article 655:
<blockquote id="quote">Citation :<hr height="1" noshade id="quote">Article 655

La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.[/quote]

Pour l'évolution du mur mitoyen et son amménagement, ce sont les articles 657 à 662 qui en définissent les modalités:
<blockquote id="quote">Citation :<hr height="1" noshade id="quote">Article 657

Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près, sans préjudice du droit qu'a le voisin de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée.

Article 658

(Loi du 19 mars 1804 promulguée le 29 mars 1804))

(Loi nº 60-464 du 17 mai 1960 art. 1 Journal Officiel du 18 mai 1960)

Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de l'exhaussement et les réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune ; il doit en outre payer seul les frais d'entretien de la partie commune du mur dus à l'exhaussement et rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par l'exhaussement.

Article 659

Si le mur mitoyen n'est pas en état de supporter l'exhaussement, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais, et l'excédent d'épaisseur doit se prendre de son côté.

Article 660

(Loi nº 60-464 du 17 mai 1960 art. 1 Journal Officiel du 18 mai 1960)

Le voisin qui n'a pas contribué à l'exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu'il a coûté et la valeur de la moitié du sol fourni pour l'excédent d'épaisseur, s'il y en a. La dépense que l'exhaussement a coûté est estimée à la date de l'acquisition, compte tenu de l'état dans lequel se trouve la partie exhaussée du mur.

Article 661

(Loi nº 60-464 du 17 mai 1960 art. 1 Journal Officiel du 18 mai 1960)

Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu'il a coûté, ou la moitié de la dépense qu'a coûté la portion du mur qu'il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. La dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l'acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve.

Article 662

L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre.[/quote]

L'article 657 est purement technique puisqu'il décrit la manière dont poutres et solives peuvent être ancrées dans le mur mitoyen.
L'article 658 indique que chaque "copropriétaire" du mur peut l'exhausser à ses frais exclusifs.
L'article 659 est aussi technique et concerne le renforcement de la structure.
Les articles 660 et 661 décrivent les modalités financières selon lesquelles un propriétaire peut établir ou rétablir son droit à la mitoyenneté.
L'article 662 , à son début, peut sembler anodin (car technique) mais il constitue en fait l'essence de la mitoyenneté en stipulant qu'en la matière, rien ne peut être fait par l'un sans l'accord de l'autre et que le désaccord sera réglé par voie d'expert afin de ne pas nuire . Dans ces conditions, on peut s'interroger sur la portée réelle de l'article 658 parlequel chacun peut exhausser à ses frais.
Si on relit bien l'article 658, il est écrit que "tout propriétaire peut faire exhausser...", ce qui ne prévaut pas sur l'exigeance de consentement imposée par l'article 662. L'article 658, ne contient aucune disposition permettant de s'affranchir de l'accord du voisin, contrairement à ce que l'on peut lire en divers endroits.
La conclusion sur ce point est donc simple, l'article 658 ne vaut que si les exigeances de l'article 662 sont satisfaites.

6 - Les batiments mitoyens
Les batiments mitoyens ont la particularité d'avoir un mur en commun. Ce mur est donc mitoyen et ce qui a été exposé prédédement s'applique aux batiments mitoyens.

Il est cependant admis que:
"Lorsqu'un mur sépare deux bâtiments de hauteurs inégales, le mur est considéré mitoyen jusqu'à la hauteur du bâtiment le moins élevé."

Les travaux normalement tolérés dans un mur en limite de propriété sont alors soumis à accord des voisins comme le précise l'article 675:
<blockquote id="quote">Citation :<hr height="1" noshade id="quote">Article 675

L'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant.[/quote]

Lorsque des équipements particuliers sont implantés à proximité du mur mitoyen, l'article 674, précise que cette implantation doit être faite en respectant la réglementation propre à ces équipements en considérant le mur mitoyen comme la propriété voisine:
<blockquote id="quote">Citation :<hr height="1" noshade id="quote">Article 674

Celui qui fait creuser un puits ou une fosse d'aisance près d'un mur mitoyen ou non,
Celui qui veut y construire cheminée ou âtre, forge, four ou fourneau,
Y adosser une étable,
Ou établir contre ce mur un magasin de sel ou amas de matières corrosives,
Est obligé à laisser la distance prescrite par les règlements et usages particuliers sur ces objets, ou à faire les ouvrages prescrits par les mêmes règlements et usages, pour éviter de nuire au voisin.[/quote]

A compléter...

Réponses :

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 18 janv. 2007 20:27:44
Message :

Voici un premier complément:

CONSTRUIRE EN LIMITE DE PROPRIETE EN PRESENCE D'UN MUR MITOYEN.

Vous avez surement lu l'Eclairage pour construire en limite de propriété de Laurent CAMPEDEL.
Vous avez alors compris que vous bénéficiez de conditions particulières en construisant en limite de propriété, mais que dès que vous vous en écartez, vous tombez sous le coup des obligations de recul de l'article R 111-19 du Code de l'Urbanisme:

Citation :
Article R111-19

(Décret nº 76-276 du 29 mars 1976 Journal Officiel du 30 mars 1976 date d'entrée en vigueur 1 avril 1976)

(Décret nº 77-755 du 7 juillet 1977 Journal Officiel du 10 juillet 1977 date d'entrée en vigueur 1 janvier 1978)

A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres .
Lorsque par son gabarit ou son implantation, un immeuble bâti existant n'est pas conforme aux prescriptions de l'alinéa ci-dessus, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d'améliorer la conformité de l'implantation ou du gabarit de cet immeuble avec ces prescriptions, ou pour des travaux qui sont sans effet sur l'implantation ou le gabarit de l'immeuble.

Le mur mitoyen est à cheval sur la limite séparative. Pour que votre construction atteigne la limite séparative, il vous faut donc utiliser le mur mitoyen comme une partie de votre construction. Ceci sous-entend que votre voisin soit d'accord (article 662 du CC) et que le mur mitoyen ait la solidité suffisante pour supporter la construction, sauf à le démolir ou le renforcer (articles 658 et 659 du CC). Ces obligations peuvent êtres délicates et longues à réunir.

Heureusement, le Conseil d'Etat a statué sur l'interprétation que l'on doit faire de la limite de propriété en présence d'un mur mitoyen ainsi que de l'usage de l'article R111-19 du Code de l'urbanisme dans cette situation.
Vous trouverez la jurisprudence correspondante à la fin de ce post. Elle n'est pas facile à lire, mais pour simplifier, elle signifie que le ras du mur mitoyen fait office de limite séparative et qu'une construction à cet endroit bénéficie du statut "en limite de propriété".

Dans une application concrète, vous pouvez donc construire un batiment au ras du mur mitoyen en bénéficiant des dispositions particulières attachées à la construction en limite de propriété et cela sans demander l'accord du voisin dans la mesure où vous n'appuyez ni n'ancrez cette construction sur le mur mitoyen.
Une autre particularité est que vous n'avez pas d'obligation de construire un mur parallèle au mur mitoyen. Vous pouvez très bien construire deux murs perpendiculaires au mur mitoyen et assoir exclusivement sur ces murs la charpente de votre construction.

Référence:

Citation :
Conseil d’Etat
statuant
au contentieux
N° 24522
Publié aux Tables du Recueil Lebon
3 / 5 SSR
M. Schneider, Rapporteur
M. Labetoulle, Commissaire du gouvernement
M. Gazier, Président

Lecture du 29 juin 1983

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

VU LA REQUETE, ENREGISTREE AU SECRETARIAT DU CONTENTIEUX DU CONSEIL D’ETAT LE 29 MAI 1980 ET LE MEMOIRE COMPLEMENTAIRE ENREGISTRE LE 28 AVRIL 1981, PRESENTES POUR LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “L’EMPEREUR” DONT LE SIEGE EST 13, RUE AUBERT A EPINAL [VOSGES] ET TENDANT A CE QUE LE CONSEIL D’ETAT : 1°] ANNULE LE JUGEMENT EN DATE DU 20 MARS 1980 PAR LEQUEL LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE NANCY A ANNULE, A LA DEMANDE DE M. PFUND, LE PERMIS DE CONSTRUIRE QUI LUI A ETE ACCORDE LE 20 SEPTEMBRE 1977 EN VUE DE L’EDIFICATION D’UNE RESIDENCE A REMIREMONT ; 2°] REJETTE LA DEMANDE PRESENTEE POUR M. PFUND DEVANT LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE NANCY ; VU LE CODE DE L’URBANISME ; VU LE CODE DES TRIBUNAUX ADMINISTRATIFS ; VU L’ORDONNANCE DU 31 JUILLET 1945 ET LE DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ; VU LA LOI DU 30 DECEMBRE 1977 ;
CONSIDERANT QU’AUX TERMES DE L’ARTICLE R. 111-19 DU CODE DE L’URBANISME “A MOINS QUE LE BATIMENT A CONSTRUIRE NE JOUXTE LA LIMITE PARCELLAIRE, LA DISTANCE COMPTEE HORIZONTALEMENT DE TOUT POINT DE CE BATIMENT AU POINT DE LA LIMITE PARCELLAIRE QUI EN EST LE PLUS RAPPROCHE DOIT ETRE AU MOINS EGALE A LA MOITIE DE LA DIFFERENCE D’ALTITUDE ENTRE CES DEUX POINTS, SANS POUVOIR ETRE INFERIEURE A TROIS METRES” ; QUE CETTE DISPOSITION N’A NI POUR OBJET NI POUR EFFET, DANS LE CAS OU DEUX PARCELLES SE TROUVENT SEPAREES PAR UN MUR MITOYEN, D’INTERDIRE A L’UN DES COPROPRIETAIRES DE FAIRE BATIR CONTRE CE MUR ;
CONSIDERANT QU’IL RESSORT DES PIECES VERSEES AU DOSSIER QUE, PAR ARRETE DU 20 SEPTEMBRE 1977, LE PREFET DES VOSGES A ACCORDE A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “L’EMPEREUR” UN PERMIS POUR CONSTRUIRE UN BATIMENT CONTRE LE MUR MITOYEN SEPARANT LA PROPRIETE DE CETTE SOCIETE DE CELLE DE M. PFUND ; QUE C’EST A TORT QUE, POUR ANNULER CE PERMIS, LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE NANCY S’EST FONDE SUR CE QUE L’IMPLANTATION DE CE BATIMENT NE RESPECTERAIT PAS LES PRESCRIPTIONS PRECITEES DE L’ARTICLE R. 111-19 DU CODE DE L’URBANISME ;
CONSIDERANT, QU’IL APPARTIENT AU CONSEIL D’ETAT, SAISI DE L’ENSEMBLE DU LITIGE PAR L’EFFET DEVOLUTIF DE L’APPEL, D’EXAMINER LES AUTRES MOYENS SOULEVES PAR M. PFUND DEVANT LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE NANCY ;
CONSIDERANT QUE LE PERMIS LITIGIEUX NE COMPORTANT, AINSI QU’IL A ETE DIT, AUCUNE DEROGATION AUX DISPOSITIONS DE L’ARTICLE R. 111-19 DU CODE DE L’URBANISME, LE PREFET N’ETAIT PAS TENU, PREALABLEMENT A SA DELIVRANCE, DE RECUEILLIR L’AVIS DE LA COMMISSION DEPARTEMENTALE D’URBANISME ; QUE LE MOYEN TIRE DE CE QUE L’AVIS DU MAIRE DE REMIREMONT N’AURAIT PAS ETE RECUEILLI MANQUE EN FAIT ; QUE LE MOYEN TIRE DE LA MECONNAISSANCE D’UNE SERVITUDE CONTRACTUELLE N’EST PAS AU NOMBRE DE CEUX QUI PEUVENT ETRE INVOQUES A L’APPUI D’UN RECOURS POUR EXCES DE POUVOIR DIRIGE CONTRE UN PERMIS DE CONSTRUIRE ;
CONSIDERANT QU’IL RESULTE DE TOUT CE QUI PRECEDE QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “L’EMPEREUR” EST FONDEE A SOUTENIR QUE C’EST A TORT QUE PAR LE JUGEMENT ATTAQUE LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE NANCY A ANNULE LE PERMIS DONT S’AGIT ;
DECIDE :

DECIDE : ARTICLE 1ER - LE JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE NANCY EN DATE DU 20 MARS 1980 EST ANNULE. ARTICLE 2 - LA DEMANDE PRESENTEE PAR M. PFUND DEVANT LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE NANCY EST REJETEE. ARTICLE 3 - LA PRESENTE DECISION SERA NOTIFIEE A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE “L’EMPEREUR”, A M. PFUND ET AU MINISTRE DE L’URBANISME ET DU LOGEMENT.

Titrage : 68-03-03-01,RJ1 URBANISME ET AMENAGEMENT DU TERRITOIRE - PERMIS DE CONSTRUIRE - LEGALITE DU PERMIS DE CONSTRUIRE - AU REGARD DE LA REGLEMENTATION NATIONALE -Art. R.111-19 du code de l’urbanisme - Disposition n’interdisant pas la construction contre un mur mitoyen [1].

Résumé : 68-03-03-01 La disposition de l’article R.111-19 du code de l’urbanisme n’a ni pour objet ni pour effet, dans le cas où deux parcelles se trouvent séparées par un mur mitoyen, d’interdire à l’un des copropriétaires de bâtir contre ce mur [1].

Précédents jurisprudentiels : 1. RAPPR. - pour les dispositions d’un P.O.S. - M. et Mme Roussel, 1983-06-22, n° 37175
Textes cités :
Code de l’urbanisme R111-19
Arrêté préfectoral 1977-09-20 Vosges permis de construire Decision attaquée Confirmation.
Recours pour excès de pouvoir

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 27 janv. 2007 10:26:27
Message :

Second complément.

LE MUR DE SOUTENEMENT ET LA MITOYENNETE

Pour simplifier l'exposé, je qualifierai de "voisin du haut" le propriétaire du terrain le plus élevé (par conséquent celui dont les terres sout soutenues par le mur) et de "voisin du bas" l'autre propriétaire.

1 - La règle des 40cm
Un mur de soutènement est un ouvrage intégré au sol afin d'en garantir la stabilité. A priori, il ne fait pas office de cloture et n'est donc pas sujet aux règles régissant la mitoyenneté.
Cependant, lorque le mur de soutènement dépasse de plus de 40cm du terrain du voisin du haut il doit être considéré comme clôture (Cour d’Appel de Montpellier 1ère chambre 18 mars 1992 Labit c/Lagarrigue). Dans ce cas les règles de la mitoyenneté sont applicables.

2 - A qui appartient le mur de soutènement?
En l'absence de preuve, le mur de soutènement est réputé appartenir au voisin du haut car c'est lui qui y a intérêt du fait que ce sont ses terres qui sont soutenues.
Dans les autres cas, il appartient au propriétaire du terrain sur lequel il est régulièrement édifié. Il peut donc appartenir au voisin du haut, au voisin du bas ou encore être mitoyen (construit à cheval sur la limite séparative).

3 - Qui construit le mur de soutènement?
Le principe est simple: c'est celui qui y a intérêt qui doit construire le mur de soutènement.
L'application est plus délicate. On pourrait en effet penser que c'est toujours le voisin du haut qui a intérêt du fait du maintien de ses terres. Mais si ce maintien est rendu nécessaire par un fait du voisin du bas, c'est à ce dernier de construire le mur. Ceci s'explique par la génération d'un trouble. Si le voisin du bas porte atteinte à la résitance (excavation, modification de pente, etc) du
terrain du voisin du haut, il crée un trouble et c'est donc à lui d'y mettre fin en construisant le mur.

4 - Mitoyenneté ou non mitoyenneté:
Un mur de soutènement est un ouvrage coûteux et la mitoyenneté permettrait de partager les frais entre les voisins.
Etant donné qu'il y a peu de chance pour que les voisins aient un intérêt équivalent vis à vis du mur de soutènement, les règles strictes edictées par le code civil sur la gestion de la mitoyenneté ne satisferont vraisemblablement pas les voisins. Si les voisins souhaitent, dans le cadre de la mitoyenneté, partager les frais proportionnellement à leur intérêt, il leur faudra établir une convention privée.
On peut aussi s'interroger sur l'utilité de la mitoyenneté d'un mur de soutènement puisque rien n'oblige celui qui le construit à le rendre mitoyen, pour peu qu'il ait respecté la règle des 40cm.
En fait il y a des intérêts annexes au soutènement qui vont pousser les voisins vers la mitoyenneté ou vers le "chacun chez soi".
Les études de cas ci-après vous permettront d'évaluer plus finement votre situation.

5 - Etudes de cas:
Sauf pour le cas 1, nous considèrerons que le mur est contruit au ras de la limite séparative.

Cas 1:
Le mur est construit selon les règles strictes de la mitoyenneté.
C'est le cas le plus simple. La règle des 40cm n'a pas lieu de s'appliquer. Les frais de construction seront partagés. Il faut cependant prendre en compte le fait que le mur sera sur une face enterré et sur l'autre apparent. Cela peut éventuellement faire l'objet d'une convention par laquelle le voisin du haut assure l'étanchéité et le drainage alors que le voisin du bas assure le revêtement.
Dans la balance de l'intérêt financier, il faut prendre en compte le fait que le voisin du bas pourra appuyer une construction sur ce mur mitoyen.

Cas 2:
Le mur est construit par le voisin du haut et dépasse de moins de 40cm .
Là, c'est le "chacun chez soi" pur et dur.
Le voisin du haut assumera seul la totalité des charges.
Le voisin du bas ne peut revendiquer la mitoyenneté et ne peut donc appuyer aucun ouvrage, même léger, sur le mur.
Il faut aussi noter que dès que le voisin du haut surélèvera son mur au-delà des 40cm, le voisin du bas sera fondé à réclamer la mitoyenneté.
Si le voisin du bas veut un mur de clôture plus haut que le mur de soutènement, il devra construire un nouveau mur de son côté en respectant les règles d'urbanisme, ce qui peut rendre l'opération impossible.

Cas 3:
Le mur est construit par le voisin du bas et dépasse de moins de 40cm.
Là aussi, c'est le "chacun chez soi" pur et dur mais avec des conséquences différentes.
Le voisin du bas supporte seul les charges.
Le voisin du bas peut adosser toute construction contre son mur.
Le voisin du haut ne peut surélever le mur de soutènement mais il peut construire son propre mur de clôture de son côté de la limite séparative.

Cas 4:
Le mur est construit par le voisin du bas et dépasse de plus de 40cm.
Il n'y a vraiment aucune raison pour que le voisin du haut demande la mitoyenneté. Sauf truc tordu qui m'ait échappé, comme s'appuyer sur la partie du mur qui dépasse.

Cas 5:
Le mur est construit par le voisin du haut et dépasse de plus de 40cm.
Le voisin du bas peut demander la mitoyenneté. En l'absence de convention privée il devra participer pour moitié aux charges (il y a quelques jurisprudences sur ce sujet mais elles sont contradictoires et il vaut donc mieux s'en tenir à la loi stricto sensu).
Si l'intérêt du voisin du bas est important (pour y adosser une construction par exemple), le voisin du haut peut accepter de négocier une convention privée par laquelle il va récupérer une partie de ses charges.

6 - La négociation d'une convention privée de mitoyenneté
Le but va être de trouver un accord entre les voisins. Dans cet accord, il peut y avoir des échanges de droits ou de permissions, mais c'est généralement le fait que chacun en ait pour son argent qui fera que l'accord sera conclu.
Quelques astuces pour éviter les dialogues de sourds:
Pour estimer aujourd'hui la valeur d'un ouvrage construit il y a bien longtemps: Faire établir un devis pour la construction d'un ouvrage neuf identique et un second devis pour la remise à neuf de l'ouvrage existant. En soustayant le second devis du premier, vous avez la valeur actualisée de l'ouvrage existant.
Pour estimer l'avantage qu'un voisin retire d'un accord, vous pouvez calculer combien il lui en coûterait si il devait faire les choses seul, mais vous devrez minorer cet avantage afin que l'accord soit intéressant pour lui.

Auteur Réponse : Cloclo
Répondu le : 31 janv. 2007 15:24:34
Message :

Bonjour,

A part dans les actes de propriété ou trouver si un mur est mitoyen ?

Cordialement,
CB

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 31 janv. 2007 15:30:05
Message :

en l'absence de précisions dans les actes de propriété ou de connaissance de l'identité du constructeur du mur, la mitoyenneté sera "présumée" selon les règles rappelées dans le premier message de ce fil.

Auteur Réponse : Cloclo
Répondu le : 31 janv. 2007 22:27:04
Message :

Bonsoir,

J'avais lu dans un post de ce forum (que je ne retrouve pas) qu'on pouvait trouver en Mairie, au cadastre d'après ma mémoire, si un mur est mitoyen ou non. Mais je ne me rappelle plus quel document doit être demandé.
Avez-vous une idée ?

Dans le post de La Rocaille, il est précisé :

Citation :
La mitoyenneté est le droit de propriété que partagent deux propriétaires de parcelles contiguës sur une clôture ou sur un mur édifié sur la limite séparative de leurs propriétés."

Le mur en question n'est pas implanté sur la limite séparative des propriétés mais sur ma propriété.
Dans ce cas, ce mur est-il mitoyen ou en ai-je la pleine propriété ?

Cordialement,
CB

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 01 févr. 2007 09:21:24
Message :

Pour que vous puissiez invoquer votre pleine propriété du mur il vous faut prouver plusieurs choses (comme le stipule le code civil, c'est à celui qui réclame la pleine propriété d'en apporter les preuves):
- Tout d'abord, vous devez prouver que le mur est totalement de votre côté de la limite séparative. Un bornage contradictoire est donc indispensable.
- Ensuite, vous devez prouver que votre voisin n'a aucun intérêt à la mitoyenneté du mur.
Les intérêts du voisin en la matière peuvent être multiples, sous réserve qu'il constituent une preuve physique (l'intérêt intéllectuel ou sentimental n'est pas reconnu par la loi). On note en particulier:
- Si le mur soutient un batiment du voisin.
- Si le mur contribue à la stabilité du terrain du voisin (mur de soutènement)
Dans ces deux situations, la pleine propriété ne vous sera pas accordée cas vous aurriez alors le droit de démolir le mur, ce qui mettrait en péril les biens du voisin.

Pour résumer, si le mur est un simple mur de clôture tout nu ce sera assez simple. Si le mur a un usage autre que la simple clôture, vous pourrez au mieux obtenir la pleine propriété des parties du mur qui ne servent que de clôture.

Ajout:
C'est tellement évident que j'allais l'oublier:
Si le fonds voisin peut prouver qu'il a participé à l'édification ou à l'entretien du mur, la mitoyenneté n'est pas contestable.

Auteur Réponse : Anton54
Répondu le : 01 févr. 2007 18:55:56
Message :

Bonsoir,
Ma propriété est entourée d'un mur non mitoyen, d'environ 70 cms de haut.
Contre ce mur, mon voisin a construit une "terrasse" d'environ 50 cms de haut. Cette terrasse, qui s'appuie sur mon mur, en est séparée par un panneau en polystyréne.
Mon voisin, qui a construit sa terrasse sans me consulter, sait que le mur n'est pas mitoyen et pense être dans son droit car il considère que sa terrasse n'est pas construite directement contre mon mur étant donné le panneau en polystyrène qu'il a posé.
Sur sa terrasse, qui est donc en position "dominante" sur mon terrain étant donné sa hauteur, mon voisin a construit au ras du mur un barbecue fixe et il se fait que les fumées envahissent mon terrain (et ma maison) chaque fois qu'il l'utilise (je ne peux donc plus manger dehors et dois fermer les fenêtres).
Que faut il que je fasse ?
D'avance merci, car je suis d'autant plus désemparé que mon voisin refuse le dialogue à ce sujet.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 01 févr. 2007 19:06:58
Message :

avec le polystyrène installé, il est difficile de dire s'il "s'appuie" sur votre mur à moins que votre mur ne retienne un éventuel remblais nouveau, ce que votre descriptif n'indique pas clairement...

la position "dominante" (47° du KS ?, joke) dont vous parlez l'amène-t-il à "voir" dans votre jardin ? quelle était la hauteur de votre mur de son coté avant qu'il ne fasse sa terrasse ? quelle est-elle maintenant ?

pour le barbecue, quelle est sa surface au sol ?

Auteur Réponse : Anton54
Répondu le : 01 févr. 2007 21:08:26
Message :

Citation :
avec le polystyrène installé, il est difficile de dire s'il "s'appuie" sur votre mur à moins que votre mur ne retienne un éventuel remblais nouveau, ce que votre descriptif n'indique pas clairement...

Effectivement, il a mis du remblai sous la dalle de sa terrasse (qui fait 50 cms de haut à partir du sol).

Citation :
la position "dominante" (47° du KS ?, joke) dont vous parlez l'amène-t-il à "voir" dans votre jardin ?

Non car coté mur, il a mis sur sa terrasse des claustras d'environ 2 mètres de haut, auxquels il faut ajouter la hauteur de sa terrasse.

Citation :
quelle était la hauteur de votre mur de son coté avant qu'il ne fasse sa terrasse ? quelle est-elle maintenant ?

La hauteur du mur de son côté est la même que chez moi (env. 70 cms) les sols étant initialement au même niveau. La hauteur du mur n'a pas changé, puisque la terrasse fait env. 50 cms de haut.

Merci !

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 01 févr. 2007 21:27:30
Message :

donc : il y a bien appui d'un remblai sur votre mur, ce qu'il n'avait pas le droit de faire sans acquérir la mitoyenneté du mur ET sans votre accord (les deux étaient normalement nécessaires, et dans cet ordre !).

en l'absence de désordres liés au remblai, il vous sera cependant difficile à mon sens de convaincre un juge , en première instance au moins, de la nécessité d'ordonner la suppression de l'appui... mais vous avez trente ans à partir de la fin des travaux pour attaquer cette "anomalie".

vous pouvez aussi décider, juste pour l'embistrouiller, de démolir votre mur le long de sa terrasse: il lui appartiendra alors d'en réaliser un en limite de propriété sur lequel il pourra appuyer son remblai.... Qu'y gagnerez vous précisément ?

par ailleurs, il n'a créé aucune vue contraire aux dispositions de l'article 678 du code civil puisqu'il a installé des claustras.

tout au plus donc pouvez vous vérifier que ce type de cloture est autorisé par les règlements d'urbanisme locaux (POS/PLU et, le cas échéant, règlement de lotissement) et que ces travaux ont fait l'objet d'une déclaration de cloture.

reste le barbecue qui peut être soumis à autorisation d'urbanisme en fonction de ses caractéristiques...

donc, finalement, un premier vrai conseil : profitez de l'hiver ensoleillé que nous traversons, achetez une bonne bouteille de pastis et partagez un apéro à l'occasion de l'inauguration de cette installation...

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 07 févr. 2007 22:54:01
Message :

Citation :
1) Lorsqu'on se trouve en présence d'un bâtiment situé tout entier sur un des 2 fonds, mais dont l'un des murs est situé en bordure de propriété, doit-on considérer que l'on se trouve dans le cas cité ci-dessus, mais avec un seul bâtiment ? Est-ce que les règles concernant la mitoyenneté s'appliquent (par exemple acquisition forcée) ?

Oui, il est dans ce cas possible de demander la mitoyenneté moyennant indemnisation du propriétaire actuel du mur.

Citation :
2) Mêmes questions, avec le même exemple, dans le cas où le mur du bâtiment en limite soutient le terrain du voisin
Merci d'avance de vos lumières.

Si il s'agit d'un mur de soutènement, il faut qu'il serve aussi de mur de clôture pour que la mitoyenneté puisse être demandée. C'est la règle des 40cm qui permet de qualifier l'usage de clôture. Si le mur dépasse de plus de 40cm du terrain le plus haut il fait alors office de cloture.

Auteur Réponse : menthol
Répondu le : 15 févr. 2007 13:27:36
Message :

Bonjour

dans l'article 674, il est fait mention d'une "distance prescrite par les reglements" en cas d'implantation d'un équipement particulier contre un mur mitoyen. Commaissez-vous la distance pour une cheminée ?
Merci.

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 15 févr. 2007 13:33:38
Message :

Il me semble que vous trouverez la réponse sur ce document.

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 15 févr. 2007 20:08:12
Message :

L'article 674 dit simplement que vous devez respecter, vis à vis du mur, les distances imposées par les règlements pour installer des équipements "à risque".
Dans la pratique, cela revient à considérer (pour cette inplantation) le mur mitoyen comme si il appartenait à votre voisin.

Pour un conduit de cheminée, c'est donc assez simple puisque les réglements font référence à des normes qui décrivent les distances à respecter selon les matériaux utilisés. Le document fournit par Laurent est une excellente référence.

Un conduit avec tubage intérieur offre une très bonne tenue thermique et devrait vous éviter toute contestation de la part de votre voisin.

Auteur Réponse : dalio
Répondu le : 25 mars 2007 11:49:30
Message :

Bonjour je viens d'acquérir une maison en RDC inséré entre 2 maisons surélevées. Je souhaite également surélevé ma maison ( permis de construire obtenu) .Je voudrais savoir dans quelles mesures ai-je le droit de m'appuyer contre les deux murs mitoyens surélevés contruits dans les surélévations précédentes de mes 2 voisins . Je souhaite fixer notamment une partie de ma charpente dans ces deux murs. Mon architecte me confirme qu'il n'ya pas de problème de structure.

Si je ne m'appuie pas dessus je n'ai pas de possibilités de surélever.

Merci de vos réponses

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 25 mars 2007 12:09:31
Message :

si vous avez bien lu ce fil depuis le début, vous aurez vu qu'il vous faut l'accord des voisins coproriétaires de la mitoyenneté.

Auteur Réponse : dalio
Répondu le : 26 mars 2007 10:48:24
Message :

Citation :
Initialement entré par wroomsi

si vous avez bien lu ce fil depuis le début, vous aurez vu qu'il vous faut l'accord des voisins coproriétaires de la mitoyenneté.

Et si mon voisin refuse l'accord est ce que je peux obtenir la mitoyenneté par rachat de la moitié du mur, même une fois les travaux commencé?

Merci d'avance

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 26 mars 2007 18:35:42
Message :

il s'agit de deux actions distinctes.

vous avancerez votre bonne foi... mais il vous sera reproché d'avoir mis la charrue avant les boeufs...

Auteur Réponse : cognot
Répondu le : 14 avr. 2007 23:04:00
Message :

Bonjour,

Je suis dans un lotissement datant de 1933, dans le règlement duquel il est spécifié que tous les murs de sont mitoyens, à charge pour les aquéreurs des lots d'acquérir la mitoyenneté des murs de séparations existants dans un délai d'un an après l'acqisition de leur parcelle.

Or, dans le cas de la dernière parcelle construite, il est spécifié dans le contrat de vente qu'un certain nombre de murs sont "construits sur limite mitoyenne et propriété des voisins". Ce voisin se retranche derrière cette phrase pour décliner toute responsabilité.

Le mur entre nos propriété est sur une partie de sa longueur un mur de soutènement (environ 70cm de différence de hauteur de terrains au point le plus haut, 30 cm au point le plus bas).

Le problème c'est que le mur entre nos propriétés est gentiment en train de pencher vers son terrain. Et ce de son fait, les fondations de ce mur étant maintenant apparentes (ainsi d'ailleurs, que celles de tous les autres murs de soutenements autour de sa parcelle). Ce mur ayant plus de 40 ans, il est impossible qu'il ai pu tenir dans ces conditions depuis sa construction. La construction de la parcelle en contrebas datant elle d'une 20aine d'années.

Une solution simple et relativement peu honéreuse pour remédier au problème serait d'enterrer à nouveaux ces fondations en remblayant au pied du mur sur une hauteur d'environ 30 a 40cm, sur une largeur d'environ le double, ce que je suis près à financer intégralement.

Le problème c'est que ce voisin refuse toute intervention de ce type sous couvert de la non mitoyenneté du mur, préférant proposer comme solution la démolition et reconstruction du mur à mes frais exclusifs (mais là bien sûr la facture n'est pas tout à fait la même...).

J'aimerais avoir une idée sur ce que je dois faire ensuite, parce que là je viens de passer plus de 4 heures avec ce voisin, et même si nos échanges sont deumeurés courtoit je sens pointer une contentieux qui risque de durer pas mal de temps. Et j'aimerais au moins, si la procédure doit être longue, savoir si dans l'intervalle j'ai un moyen d'exiger une mesure conservatoire (remblais et ou étayage) parce qu'à mon avis si la procédure traine en longueur la question de savoir s'il faudra refaire intégralement le mur ne se posera plus vu qu'il sera effondré...

Merci D'avance.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 14 avr. 2007 23:10:51
Message :

d'après ce que vous dites, les murs de cloture sont mitoyens...

mais la partie "soutènement" du mur ne fait pas partie de la cloture... Elle n'est donc pas en mitoyenneté normalement sauf mention spéciale, mais en propriété de celui à qui le soutènement profite (le fond supérieur).

si vous avez lu l'intégralité de ce fil de Larocaille , vous avez du y lire la distinction importante qu'il opère entre cloture et soutènement...

Auteur Réponse : cognot
Répondu le : 14 avr. 2007 23:31:34
Message :

Citation :
Initialement entré par wroomsi
mais la partie "soutènement" du mur ne fait pas partie de la cloture... Elle n'est donc pas en mitoyenneté normalement sauf mention spéciale, mais en propriété de celui à qui le soutènement profite (le fond supérieur).

si vous avez lu l'intégralité de ce fil de Larocaille , vous avez du y lire la distinction importante qu'il opère entre cloture et soutènement...

Je suis bien d'accord.

Mais en l'occurence les fondations du mur sont sappées, et ce n'est pas de mon fait mais bien du sien, même s'il refuse de l'admettre. Les fondations de tous les murs de soutènement donnant sur sa parcelle sont apparentes.

Merci d'avance.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 14 avr. 2007 23:38:18
Message :

faites faire un constat et appelez votre assurance, particulièrement si , même sans le savoir, vous disposez d'une assistance ou d'une protection juridique.

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 15 avr. 2007 06:02:31
Message :

Comment la terre qui entourait les fondations est-elle partie? S'agit-il d'un phénomène naturel ou votre voisin a-t-il retiré volontairement cette terre?

Auteur Réponse : cognot
Répondu le : 16 avr. 2007 13:43:42
Message :

Citation :
Initialement entré par larocaille

Comment la terre qui entourait les fondations est-elle partie? S'agit-il d'un phénomène naturel ou votre voisin a-t-il retiré volontairement cette terre?

Probablement une partie des deux.

Comme je le disais précédemment tous les murs de soutènements qui entourent son terrain sont "les pieds à l'air". Et autant pour le mien le ruissellement des eaux de pluies a pu être un phénomène aggravant, autant ce n'est pas le cas pour les autres. Bien qu'il s'en défende il est fort probable que cela soit consécutif à l'applanissement de son terrain. La construction datant de plus de 20 ans, sans photographies de l'état avant travaux, il va à mon avis être difficile de prouver quoi que ce soit.

Il à de plus eu de gros problèmes de ruissellement qui l'ont obligé à réaliser en drainage afin d'eviter l'inondation de sa maison en cas de fortes pluies (la maison est dans la partie basse du terrain).

Une action auprès du conseil juridique de mon assurance est lancée depuis ce matin. Ce qui est clair déjà pour celui-ci c'est que contrairement à ce que lui a affirmé son notaire sa responsabilité peut être engagée, à voir une fois qu'un expert sera passé. Et qu'il y a bien un problème de mitoyenneté, étant donné qu'il n'a pas respecté le cahier des charges du lotissement qui lui imposait de racheter les droits de mitoyenneté sur l'ensemble des murs déjà construits (d'où la phrase "construits sur limite mitoyenne et propriété des voisins" sur son titre de propriété). Seulement dans ce cas-là la situation est encore plus compliquée, étant donné que sa parcelle est bordée par pas moins de 7 autres, la mienne incluse...

Le pire dans cette histoire c'est que je moque complètement du statut mitoyen ou non de ce mur. Je suis prêt à assumer seul les frais de remise en état, à condition bien sûr que nous restions dans la limite du raisonnable, et que si la sauvegarde du mur actuelle est possible ce soit cette solution qui soit mise en oeuvre. Mais suite à l'avis qu'il a pris chez son notaire (qui lui a conseillé de ne rien accepter, de demander la reconstruction du mur, et ce sans passer par chez lui ce qui est proprement impossible...).

De plus actuellement le mur dépasse de mon coté "seulement" de 38cm à une extrémité, jusque 42cm au point ou il y à le plus de terrains à soutenir. Ensuite c'est un mur "libre" sur environ 1m50 (ou les deux terrains sont au même niveau). Ce qui signifie que selon ce que j'ai lu plus haut il peut être considéré comme mitoyen sur la moitié à peu près de sa longueur.

Merci d'avance.

Auteur Réponse : uzinarwen
Répondu le : 17 avr. 2007 11:48:42
Message :

Bonjour à tous,

Je parcoure votre forum depuis un moment déjà et c'est une mine d'informations pour une néofite comme.

Je dois bien avouer que mon soucis est surement anodin par rapport à ceux de certains, mais sa propre croix est toujours plus lourde à porter que celle des autres

Bien, je commence et je serai le plus claire possible. Nous avons acheté une maison dans un lotissement datant de 1983, nous avons la chance de n'être mitoyens que d'un seul côté, mais évidement c'est ce côté qui nous pose problème.

Nous partageons un mur mitoyen avec nos voisins, ce mur permet à notre garage d'^tre soutenu et ce sur la moitié de l'épaisseur du mur mitoyen. Nos voisin ont une maison sur sous sol, ce qui fait que devant nos terrains sont au même niveau et à l'arrière sur 4 mètres notre terrain surplombe le leur, le mur séparatif est de 40-50 cm de notre côté. Ils ont une terrasse en hauteur (sous sol) qui bien évidemment n'est pas intime puisque nous nous voyons respectivement de chez nous.

Le mur mitoyen est en parpaings et comporte une rangée de croissillons bois, qui semble, je dis bien semble posé de sur leur épaisseur de mur, car à certains endroits les fixations dépassent largement sur notre moitié, bref.

En rentrant, de week end, nous avons eu l'immense surprise de voir qu'ils avaient posé une espèce de canis de récupe, sale, moche. Ce canis, bein entendu, est fixé sur les croisillons bois, de notre côté, il est tout gondolé car impossible de le poser droit et donc à chaque gondole soit il est chez nous soit se trouve en limite de leur épaisseur de mur. Il est évident que nous avons droit à la vue la plus moche de ce canis, car d'une part ils profite de l'endroit du canis et celui-ci est partiellement caché par les croisillions et les plantes grimpantes.

Ils l'ont posé sans nous poser de questions, dés que nous avons laissé la maison pour le week end, et visiblement c'est pour se cacher mais également pour que nos jeunes enfants ne jouent pas ensemble, elle interdit à ses petites de dire bonjour à notre fiston de 10 ans .

Je précise tout de même que nous sommes dans notre maison depuis septembre, que bonjour et au revoir sont les seuls mots échangés, nous sommes des gens calmes, et ne connaissons personne alentour.

Donc la question que je me pose, c'est est ce vraiment normal tout ceci? leur indélicatesse et la liberté qu'ils ont prise?

Nous souhaitons régler cela de manière polie et proposer de monter le mur en commun afin d'avoir notre intimité aussi. Mais si nous nous opposons à un refus, j'aimerai savoir si je peux exiger qu'ils enlève cette horreur, en attendant de trouver la solution qui pourra nous convenir, nous pensons à des caches vue en bois, posé près de notre mur, où à une haie, mais qui là ne sera efficace que d'ici plusieurs années.

Ce que je santionne le plus c'est surtout le principe, ils auraient au moins pu mettre un truc neuf et nous signaler le projet. Je me dis que si je ne le fais pas remarquer c'est prendre le risque de s'exposer à d'autres libertés.

Qu'en pensez vous??

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 17 avr. 2007 12:16:53
Message :

un truc facile à vérifier : les canisses sont-elles autorisées par le règlement de POS;, le règlement de lotissement et le cahier des charges du lotissement ?

Auteur Réponse : uzinarwen
Répondu le : 17 avr. 2007 12:30:41
Message :

Justement, il n'y a rien à ce sujet dans ces documents, je dirais même que chacun fait comme il veut, hauteur des murs, des haies, etc etc...

Il y a beaucoup de personne qui ont mit des pare vue, type grillage en plastique fin vert... mais des canis en bambous pas vu encore...

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 17 avr. 2007 13:13:14
Message :

alors il reste uniquement à rappeler à ce sympathique voisin que la modification des murs mitoyens nécessite l'accord du voisin copropriétaire indivis du mur, qu'il ne l'a pas eue en l'occurence...

Larocaille a rappelé les règles applicables au début de fil lui même (article 662 du code civil notamment)

Auteur Réponse : uzinarwen
Répondu le : 17 avr. 2007 13:29:26
Message :

En effet, cet article est connu de nous depuis que nous faisons des recherches sur le sujet, mais nous l'avons éliminé pensant que le mot "ouvrage" nr pouvait s'appliquer à des canisses et ne concernait que choses "en dur", mur, batiment, appenti, abris etc...

Est ce que le canisse peut être qualifié d'ouvrage?

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 17 avr. 2007 14:21:37
Message :

oui et non, mais ce que le voisin doit comprendre, c'est que s'il pense avoir le droit de les installer, il doit accepter que vous aurez le droit de les retirer... ça n'a pas de sens, et c'est précisément ce pour quoi a été rédigé le 662

Auteur Réponse : uzinarwen
Répondu le : 17 avr. 2007 15:50:03
Message :

Merci pour ces réponses aussi rapides et précises.

Nous allons donc entâmer avec intelligence, pas comme eux, la discussion et planifier s'ils sont ok le surelèvement du mur.

S'ils ne sont pas ok dans ce cas nous devrons faire autrement, mais il est évident qu'ils devront enlever leur horreur où la remplacer provisoirement par un cache vue propre, type pvc dont nous paierons bien évidemment la moitié

Nous en profiterons avec moulte diplomatie pour leur rappeler qu'ils ont des voisins maintenant, et que malheureusement tout comme nous ils ne peuvent pas faire n'importe quoi, n'importe comment.

Merci encore, nous vous tenons au courant de la suite, espérant ne plus avoir recours à vos précieux conseils

Auteur Réponse : Spectro
Répondu le : 23 avr. 2007 18:50:04
Message :

Bonjour,

Je me pose une (des) question(s) sur la mitoyenneté de mon terrain et celui voisin et son (ses) implication(s) .

C'est à dire que le mur mitoyen existant (séparant nos maisons respectives) est de 26 cm ( -> 13cm pour chacun).

Lorsque le voisin a construit son annexe (contigue à sa maison), il l'a construite sur ses 13 cm mais sans pour autant contruire de mur permettant la mitoyenneté (en blocs cellulaires) c'est à dire que je ne peux me rattacher à sa construction.

Par conséquent, si je construis mon annexe, elle devra être obligatoirement construite sur "mes 13 cm".

Est-il légal de procéder de la sorte (pour la construction voisine) sans m'avoir consulté avant ?

Petite précision qui a son importance, le chantier n'a jamais été suivi par l'architecte !

Quelles sont les implications si je construis mon annexe côte à côte de celle voisine (infiltrations, isolation, ...) ?

Ne doit-on pas obligatoiremnt construire un mur MITOYEN (qui permet à chacun de s'y racrocher) lorsque l'on construit SUR la MITOYENNETE ?

Merci pour vos éclairsisements !!!

BAV.

Spectro

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 23 avr. 2007 21:02:59
Message :

Bonjour,

Le mur mitoyen est soumis à des règles qui s'apparentent, au gré des juristes, à une servitude mutuelle ou à une copropriété, ce qui revient à peu près au même d'un point de vue pratique.
Tout aménagement entrepris sur le mur par une partie est donc soumis à l'approbation de l'autre, ce que précise l'article 662 du Code Civil.

Cependant l'article 658 permet à une partie d'exhausser à ses frais le mur mitoyen et il est à tort interprété comme le droit de le faire sans l'accord du voisin, puisque ce même article ne prévoit pas qu'il soit fait abstraction de l'article 662 dans ce cas.
Vous pourriez donc reprocher à votre voisin de ne pas avoir respecté l'article 662, en particulier si sa construction rendait votre projet irréalisable.

Le recours à un architecte est totalement inutile pour un mur mitoyen.

Pour la réalisation de votre projet, je commencerais par respecter la loi en demandant au voisin son accord explicite, non sans lui rappeler au passage qu'il a exhaussé sans votre accord, ce qui devrait lui oter d'éventuelles vélléités de s'opposer au projet.

Lorsque vous allez exhausser de votre côté, vous n'aurez pas à respecter les règles d'une construction en limite séparative, et vous pourrez solidariser la partie déjà construite par le voisin et votre exhaussement. Vous pouvez ancrer des solives ou des poutres jusqu'à 54mm de la face du mur située du côté de votre voisin (vous avez donc le droit de creuser de 76mm dans le mur contruit par votre voisin) en vertu de l'article 657.
Toute la hauteur du mur exhaussée par les deux voisins sera réputée mitoyenne.

Cependant, cette gestion un peu cavalière de la mitoyenneté pourrait avoir quelques conséquences car cela instaure de fait une construction partagée, ce qui induit la responsabilité de chacun sur la partie qu'il a construite. Si par exemple le tout venait ruine, il serait recherché la responsabilité de celui qui a utilisé des matériaux inappropriés ou qui n'aurait pas entretenu la partie qu'il a construite.

Auteur Réponse : Spectro
Répondu le : 23 avr. 2007 21:44:48
Message :

Tout aménagement entrepris sur le mur par une partie est donc soumis à l'approbation de l'autre, ce que précise l'article 662 du Code Civil --->

Il me semblait bien à la lecture des vos différentes réponses.

Vous pourriez donc reprocher à votre voisin de ne pas avoir respecté l'article 662, en particulier si sa construction rendait votre projet irréalisable --->

Le mur qu'il a construit est en fait celui de son annexe et n'a pas les caractéristiques pour supporter la mitoyenneté (selon l'avis succin de l'architecte : construit en blocs beton cellulaire de 20 cm d'épaisseur). Donc il me semble que je sois obligé de construire mon propre mur mitoyen pour mon annexe. Par conséquent (dites moi si je me trompe) Nous (voisin et moi-même) perdons 13 cm d'espace chacun ?

Si par exemple le tout venait ruine, il serait recherché la responsabilité de celui qui a utilisé des matériaux inappropriés ou qui n'aurait pas entretenu la partie qu'il a construite --->

C'est ce que je crais ! Il me semble (je suis persuadé ... Ainsi que ce qu'a pu voir sommairement l'architecte) que le travail réalisé chez le voisin n'est pas été fait par des professionnels.

Le recours à un architecte est totalement inutile pour un mur mitoyen --->

Je parlais du suivi du chantier et de la conformité de l'exécution du projet déposé à l'urbanisme.

Encore MERCI pour vos réponses éclairées par un soir étoilé !

Spectro

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 23 avr. 2007 22:12:21
Message :

Comment votre voisin a-t-il pu monter des blocs de béton cellulaire de 20cm sur une assise de 13cm?
Si il vous reste les 13cm de votre côté, sachez que les agglos de 12,5cm sont standard et que vous pouvez les monter sur 4m de haut sans problème.

Si l'architecte intervient dans le cadre d'un projet d'ensemble, il peut être intéressant de profiter de ses conseils, mais la construction d'un mur mitoyen ne saurait à lui seul justifier son intervention.

Auteur Réponse : Spectro
Répondu le : 23 avr. 2007 22:31:25
Message :

Mon voisin a monté son mur en partant de ses 13cm de mitoyeneté donc il a 7cm de blocs sur son terrain.

Mon projet d'annexe est de faire 3 étages en enfilade verticale contigus à la maison (donc +- 7.5 M de haut) :
- 1 cave (au niveau jardin qui est en contre bas de la route)
- 1cuisine
- 1chambre

Il n'y a donc pas d'OBLIGATION de construction d'un mur MITOYEN (13 cm sur mon terrain et 13 sur le sien en un tenant) ayant ses caractéristiques propres à accepter l'accrochage du voisin ainsi que le mien pour la contruction d'annexe(s) ?

Merci pour vos précisions et votre rapidité de réponse (cela fait plaisir de se faire lire et conseiller).

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 24 avr. 2007 00:18:49
Message :

Whaoou ! 7,50m en limite de propriété. Avez-vous consulté le POS/PLU de votre commune pour savoir si c'est autorisé?

Si c'est autorisé, je vous déconseille fortement d'utiliser le mini mur mitoyen comme base à exhausser. Construisez une nouveau mur, collé au mur mitoyen (qui peut être considéré comme limite séparative), et qui aura la solidité requise.

Auteur Réponse : menthol
Répondu le : 24 avr. 2007 13:43:08
Message :

Bonjour,
Je possède une ancienne grange mitoyenne. Ce mur mitoyen ne "monte" pas jusqu'au toit, le reste de la séparation entre les deux granges étant en planche (en violet sur le schema).

La charpente de ma voisine porte sur ce mur alors que la mienne porte sur des poteaux bois d'une plus grande portée dans ma grange. Je suppose, qu'à l'époque de la construction, les deux toits, en lauze, ne pouvaient pas avoir d'appui simultané sur ce mur.(le mur ne pouvait peut-etre pas supporter le poids du toit plus celui de la neige).

Desirant fermer cet espace afin d'aménager cette grange, le maçon nous a conseillé de ne pas rebatir sur le mur mitoyen (en vert sur le schema) en faisant des fondations chez nous et en montant le nouveau mur parallelement à l'ancien en respectant la distance réglementaire pour la sismisité.

Mes questions sont:
- Suis-je obligée d'avertir ma voisine des travaux entrepris ?
- dois-je ensuite abandonner la mitoyenneté de l'ancien mur ?
D'avance je vous remercie de vos reponses toujours très claires.

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 24 avr. 2007 14:30:09
Message :

Citation :
Initialement entré par menthol

Bonjour,
Je possède une ancienne grange mitoyenne. Ce mur mitoyen ne "monte" pas jusqu'au toit, le reste de la séparation entre les deux granges étant en planche (en violet sur le schema).

La charpente de ma voisine porte sur ce mur alors que la mienne porte sur des poteaux bois d'une plus grande portée dans ma grange. Je suppose, qu'à l'époque de la construction, les deux toits, en lauze, ne pouvaient pas avoir d'appui simultané sur ce mur.(le mur ne pouvait peut-etre pas supporter le poids du toit plus celui de la neige).

Desirant fermer cet espace afin d'aménager cette grange, le maçon nous a conseillé de ne pas rebatir sur le mur mitoyen (en vert sur le schema) en faisant des fondations chez nous et en montant le nouveau mur parallelement à l'ancien en respectant la distance réglementaire pour la sismisité.

Mes questions sont:
- Suis-je obligée d'avertir ma voisine des travaux entrepris ?

Non puisque vous ne touchez pas au mur mitoyen.

Citation :

- dois-je ensuite abandonner la mitoyenneté de l'ancien mur ?

Cela sera "de fait" puisque ce mur ne servira plus à soutenir votre bâtiment.

Citation :

D'avance je vous remercie de vos reponses toujours très claires.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 24 avr. 2007 15:00:25
Message :

si vous n'avez plus aucun appui sur ce mur, effectivement, vous pouvez abandonner le droit de mitoyenneté...

*soit vous attendez que des travaux soient nécessaires sur ce mur, et, lorsque la voisine arrivera pour demander une participation, vous lui direz "non, merci, au-revoir madame...je ne veux pas de vos tapis" (article 656 du code civil),

*soit vous abandonnez expressément la mitoyenneté pour éviter toute surprise ultérieure, genre "le mur est pourri, c'est de votre faute, et vous avez abandonné la mitoyenneté pour ne pas avoir à payer sa réparation..."

Auteur Réponse : menthol
Répondu le : 24 avr. 2007 15:21:13
Message :

Merci à tous deux.
En fait, c'est peut-etre un peu plus compliqué (mais c'est ma faute, j'aurais du être plus précise). Ceci est le schéma des deux batisses vues de dessus

En vert, ma voisine
En violet, moi
En rouge la partie de mur Mitoyen

Je n'abandonne pas la totalité du mur, puisqu'il m'en restera encore environ deux metres, qui, il est vrai, sont placés en totalité sur ma parcelle.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 24 avr. 2007 15:24:04
Message :

ces deux mètres sont -ils mitoyens ?

consultez vos actes...

Auteur Réponse : menthol
Répondu le : 24 avr. 2007 15:27:47
Message :

non ils ne le sont pas (rien sur les actes) et rien dans les archives départementales, d'autant que la limite de ma parcelle se trouve exactement à l'angle des batiments.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 24 avr. 2007 15:39:05
Message :

pour moi, il y a quand même une difficulté à abandonner la mitoyenneté : ces fameux deux mètres s'appuient indéniablement sur la partie mitoyenne... donc on ne rentre pas dans le cadre strict du 656 sus-cité...

Laurent, un autre avis.. ?
Larocaille ?

Auteur Réponse : menthol
Répondu le : 24 avr. 2007 16:24:10
Message :

Et si cette partie de mur est également "doublée" par le nouveau Mur ?
Car a priori c'est ce que le maçon a prévu. Dans ce cas, les deux metres de vieux mur ne constituent qu'une façade et ne soutiennent en rien le batiment.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 24 avr. 2007 16:28:47
Message :

oui, mais à votre place, là, je préviendrais la voisine pour lui dire que je lui cède gratuitement ce mur et pour ne plus avoir à m'en préoccuper...

Auteur Réponse : menthol
Répondu le : 24 avr. 2007 16:56:26
Message :

Je ne lui cederai que la partie qui est réellement mitoyenne, c'est bien cela que vous me conseiller ?
Dans ce cas, cette fin de mitoyenneté doit-elle être constatée par un écrit officiel (pour que les générations futures soient débarrassées de ces imbroglios) ?

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 24 avr. 2007 17:05:56
Message :

justement, c'est de la partie non actuellement mitoyenne que je vous parlais... : elle n'a strictement aucun intérêt pour vous et, dans la mesure où cette partie non mitoyenne s'appuie effectivement sur la partie mitoyenne, il ne vous est pas permis, à mon sens, d'abandonner la mitoyenneté même passivement.

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 24 avr. 2007 20:21:30
Message :

Je ne comprend pas bien où se trouve l'appui. Serait-ce le fait que le mur mitoyen est prolongé par un mur non mitoyen. Si c'est cela que vous considérez comme appui, je pense que ce n'en est pas un.

Sur le renoncement à la mitoyenneté, celui-ci entraîne d'abandonner au voisin le mur, mais aussi le terrain d'assiette de celui-ci.
Le renoncement explicite est toujours préférable au délaissement.
La grosse différence entre renoncement et délaissement, c'est que le renoncement dégage celui qui renonce de toute responsabilité pour des faits qui surviendraient après le renoncement. Le renoncement est un acte unilatéral.
Le délaissement laisse courrir le responsabilité du "délaisseur" jusqu'à ce qu'il soit officiellement acté du transfert de propriété.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 24 avr. 2007 20:32:37
Message :

Larocaille,

Vous mettez précisément le "doigt" sur le doute qui m'assaille, non pas sur le choix entre délaissement et renonciation car je vous rejoins bien sur quant à l'intérêt de la seconde, mais sur l'appui : y a t il ou pas appui ?

En effet, s'il s'agit d'un mur unique, il est clair qu'en théorie, dès que la mitoyenneté aura été supprimée, la voisine verte pourra faire ce qu'elle veut du mur orange, y compris le démolir si elle le souhaite. Mais s'agissant d'un mur ancien, la démolition de la partie orange entrainera celle de la partie violette, à moins d'installer un couteux pilier pour solidifier l'ouvrage découpé.

Qui doit prendre en charge ce pilier ?

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 24 avr. 2007 22:04:38
Message :

Wroomsi,

Je n'ai aucune certitude sur ce point, juste une présomption qui s'appuie sur l'article 661 du Code Civil. Selon cet article on peut requérir la mitoyenneté d'une partie seulement d'un mur en limite de propriété.
En partant d'une acquisition partielle de mitoyenneté, on peut donc imaginer que le propriétaire de la partie non mitoyenne décide de démolir le mur dont il a la pleine propriété. Si cette démolition met en péril la partie mitoyenne, il appartiendra aux propriétaires mitoyens de stabiliser celle-ci à frais partagés, car si le mur mitoyen s'écroule c'est parcequ'il s'appuyait sur le mur privé.
Si mon raisonnement est juste, l'appui serait donc réciproque et celui qui démolit n'est pas responsable de l'appui de l'autre. Néanmoins, il me semble bien que mettre en péril un bien voisin constitue un trouble de voisinage.
Le serpent qui se mord la queue? Peut-être pas car l'article 656 du Code Civil interdit d'abandonner la mitoyenneté pour celui dont le mur mitoyen soutient un bâtiment qui lui appartient.

Je cherche une conclusion, mais je ne la trouve pas.
C'est effectivement Olé, Olé...

Auteur Réponse : Spectro
Répondu le : 24 avr. 2007 23:13:45
Message :

Bonsoir à Toutes et à Tous,

En relisant mes posts, j'ai réalisé que je ne m'étais pas bien exprimé. Les 26cm de mitoyenté sont "virtuel". En effet, j'imagine ce mur virtuel en prolongeant le mur mitoyen existant pour séparer nos maisons MAIS celui-ci n'existe pas.

Comme énoncé précédement, mon voisin a prolongé sa maison par une annexe en la construisant sur les 13cm de "sa mitoyeneté" avec un bloc de 20cm (en partant des fondations)-> 13 cm sur la mitoyenté et 7cm sur son terrain "propre".

Ma question principale était : "Ne doit-on pas obligatoirement (légalement) construire un mur mitoyen sur l'espace mitoyen ?"

N.B. : Le voisin n'aurait-il pas dû si il ne voulait pas construire un mur mitoyen et s'y raccorcher, construire son annexe sur SON TERRAIN (après l'espace mitoyen) ?

Merci pour vos réponses.

Bien à Vous.

Spectro

(Désolé pour la redondance ... de mes propos mais je suis novice ... Mais vous l'aurez certainement deviné !)

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 25 avr. 2007 06:52:03
Message :

C'est pas grave, cela nous a permis d'aborder un aspect encore obscure pour nous de la mitoyenneté.

Cependant, vous vous faites une fausse idée de la mitoyenneté.
Même si on peut imaginer que les deux voisins se mettent d'accord pour réserver une bande de terrain afin d'y construire un mur mitoyen, ce n'est généralement pas comme cela que les choses se passent.
Dans la réalité, et selon le Code Civil, c'est la construction du mur a cheval sur la limite séparative qui donne naissance à la mitoyenneté du mur.
Tant qu'il n'y a pas de mur, il n'y a pas de mitoyenneté.
C'est celui qui décide de construire le mur qui choisit de faire un mur pour lui seul ou de le faire mitoyen (dans les villes et les faufourgs).
Si le mur construit est mitoyen, celui-ci délimite un "volume de mitoyenneté" qui correspond au sol à l'emprise du mur et s'étend en hauteur à l'infini. Tout ce qui adviendra ensuite à l'intérieur de ce volume est soumis aux règles de la mitoyenneté.

Si je reprend vos derniers propos, la partie construite par votre voisin ne serait pas mitoyenne. Votre voisin aurait tout simplement construit son mur en limite de propriété.
Néanmoins, j'ai un doute car vous avez signalé que votre voisin avait construit son mur en exhaussement d'un muret, qui lui est mitoyen. Si c'est bien cela, le muret mitoyen a instauré, lors de sa construction, un volume mitoyen dans lequel il convient d'appliquer les règles qui régissent la mitoyenneté, et en particulier l'article 658 du Code Civil.
Votre voisin, lorsqu'il a construit son bâtiment avait donc deux possibilités:
1) Construire son mur le long du muret mitoyen, et dans ce cas cela ne vous regarde pas (au titre de la mitoyenneté, en tout cas).
2) Exhausser le muret mitoyen, comme le lui permet l'article 658, mais dans ce cas son exhaussement vous concerne, puisqu'étant à l'intérieur de volume de mitoyenneté dont vous êtes "copropriétaire".

J'espère avoir été clair. Vous pouvez donc maintenant nous décrire la situation exacte.

Auteur Réponse : uzinarwen
Répondu le : 25 avr. 2007 10:46:59
Message :

Citation :
Initialement entré par uzinarwen

Bonjour à tous,

Je parcoure votre forum depuis un moment déjà et c'est une mine d'informations pour une néofite comme.

Je dois bien avouer que mon soucis est surement anodin par rapport à ceux de certains, mais sa propre croix est toujours plus lourde à porter que celle des autres

Bien, je commence et je serai le plus claire possible. Nous avons acheté une maison dans un lotissement datant de 1983, nous avons la chance de n'être mitoyens que d'un seul côté, mais évidement c'est ce côté qui nous pose problème.

Nous partageons un mur mitoyen avec nos voisins, ce mur permet à notre garage d'^tre soutenu et ce sur la moitié de l'épaisseur du mur mitoyen. Nos voisin ont une maison sur sous sol, ce qui fait que devant nos terrains sont au même niveau et à l'arrière sur 4 mètres notre terrain surplombe le leur, le mur séparatif est de 40-50 cm de notre côté. Ils ont une terrasse en hauteur (sous sol) qui bien évidemment n'est pas intime puisque nous nous voyons respectivement de chez nous.

Le mur mitoyen est en parpaings et comporte une rangée de croissillons bois, qui semble, je dis bien semble posé de sur leur épaisseur de mur, car à certains endroits les fixations dépassent largement sur notre moitié, bref.

En rentrant, de week end, nous avons eu l'immense surprise de voir qu'ils avaient posé une espèce de canis de récupe, sale, moche. Ce canis, bein entendu, est fixé sur les croisillons bois, de notre côté, il est tout gondolé car impossible de le poser droit et donc à chaque gondole soit il est chez nous soit se trouve en limite de leur épaisseur de mur. Il est évident que nous avons droit à la vue la plus moche de ce canis, car d'une part ils profite de l'endroit du canis et celui-ci est partiellement caché par les croisillions et les plantes grimpantes.

Ils l'ont posé sans nous poser de questions, dés que nous avons laissé la maison pour le week end.....

Bonjour à tous,

Comme promis je vous donne des nouvelles concernant nos voisins et leur canisse...

Nous avons abordé le sujet avec eux et demandé à monter le mur, ceux-ci très gènés nous ont repondu ne pas avoir les moyens de le faire... que répondre à cela...

Nous leur avons proposé de budgetter les travaux histoire de savoir où on va, mais nous envisageons aussi de prendre les frais à notre charge, et de leur proposer un remboursement à leur convenance.

Donc nous verrons bien ce qu'ils en pensent...

Merci en tout cas pour vos conseils!!

Auteur Réponse : Spectro
Répondu le : 25 avr. 2007 22:12:46
Message :

Encore Merci Larocaille !

En fait il est difficile de me faire comprendre ... sans schémas ...

Comme énoncé précédement, la maison de mon voisin et la mienne sont mitoyenne et il a construit une annexe contigue à sa maison.
Il semble que le mur mitoyen de notre maison est de 26cm. Par conséquent, à l'extérieur (pour l'annexe), celui-ci a construit sur les 13cm de son coté et non après ceux-ci ...

Est-ce un peu plus clair ?

A défaut je joindrai un petit schéma.

Bonne soirée.

Spectro

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 26 avr. 2007 06:10:35
Message :

Je vous avais attribué des dires qui ne sont pas les votres. Je viens de relire tous vos posts et je m'apperçois qu'il n'y a pas de muret mitoyen qui aurait servi de base au mur de votre voisin (j'ai du mélanger deux fils).

Je reprend donc en intégrant la situation réelle.
1) Votre batiment et celui du voisin sont mitoyens pour leurs parties anciennes. Rien à redire sur ce point.

2) Votre voisin a réalisé une extension de son bâtiment et il a placé le mur de cette extension en limite de propriété. Sa construction est parfaitement légale. Il n'y a pas de mitoyenneté de ce mur d'extension. Votre voisin n'avait aucune obligation de construire un mur mitoyen pour son extension. Comme expliqué précédement, il n'y a pas de surface ou de volume réservé à la mitoyenneté tant que le terrain est nu (si il y avait eu un muret mitoyen, ce volume aurait existé, mais ce n'est pas le cas).

3) Si vous voulez à votre tour réaliser une extension, vous avez deux possibilités:
A) Construire en limite de propriété, comme l'a fait votre voisin. Lisez l'Eclairage pour construire en limite de propriété, Laurent y explique toutes les subtilités.
B) Demander à votre voisin la mitoyenneté du mur qu'il a construit chez lui afin de pouvoir vous en servir comme mur de votre construction.

Auteur Réponse : blacktiggs
Répondu le : 26 avr. 2007 10:10:11
Message :

Bonjour à tous.

une question me vient à l'esprit et n'ayant trouvé ni de réponses dans les ouvrages je me permets de la posée ici.

Prenons le cas d'une mitoyenneté entre une parcelle privative et une relevant du domaine public. la réglementation du code civil est elle applicable nottament au regard des pouvoirs exhorbitants de al personne publique.
cette question se pose nottament au regard des réparations et du droit de ceder ses droits en vue d'echapper aux obligation inhérentes à l'entretien du dit mur.

en vous remerciant

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 26 avr. 2007 10:14:28
Message :

il n'existe pas de mitoyenneté avec le domaine public à ma connaissance.... ni de droit de vue restreint sur le domaine public.

Auteur Réponse : blacktiggs
Répondu le : 26 avr. 2007 10:27:56
Message :

Citation :
Initialement entré par wroomsi

il n'existe pas de mitoyenneté avec le domaine public à ma connaissance.... ni de droit de vue restreint sur le domaine public.

En fait il s'agit d'un terrain privé se trouvant a coté d'un lycée ( a charge de la Région), les deux séparés par un mur mitoyen. Et la question est de savoir si les obligations du code civil sont opposables à la région ( selon moi oui) ou si il existe un régime de dérogation

Auteur Réponse : menthol
Répondu le : 26 avr. 2007 10:32:25
Message :

Bonjour,

je reviens sur le problème que je vous avais soumis

Citation :
Initialement entré par wroomsi

Larocaille,

Vous mettez précisément le "doigt" sur le doute qui m'assaille, non pas sur le choix entre délaissement et renonciation car je vous rejoins bien sur quant à l'intérêt de la seconde, mais sur l'appui : y a t il ou pas appui ?

En effet, s'il s'agit d'un mur unique, il est clair qu'en théorie, dès que la mitoyenneté aura été supprimée, la voisine verte pourra faire ce qu'elle veut du mur orange, y compris le démolir si elle le souhaite. Mais s'agissant d'un mur ancien, la démolition de la partie orange entrainera celle de la partie violette, à moins d'installer un couteux pilier pour solidifier l'ouvrage découpé.

Qui doit prendre en charge ce pilier ?

je ne désire pas abandonner la partie de mur qui n'est pas mitoyenne car elle fait partie de la façade de mon batiment ! Je compte donc bien l'entretenir afin qu'il ne s'écroule pas.
Est-t-il possible quand meme d'abandonner la mitoyenneté de ce mur, uniquement sur la partie réellement commune ?

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 26 avr. 2007 10:40:50
Message :

vous parlez d'un lycée... Ce n'est pas du domaine public à ma connaissance, mais du domaine privé de la région, ce qui est très différent.

à vérifier, car si c'est le cas, le code civil s'applique bien sur.

Auteur Réponse : blacktiggs
Répondu le : 26 avr. 2007 11:02:46
Message :

Citation :
Initialement entré par wroomsi

vous parlez d'un lycée... Ce n'est pas du domaine public à ma connaissance, mais du domaine privé de la région, ce qui est très différent.

à vérifier, car si c'est le cas, le code civil s'applique bien sur.

le lycée à ma connaissance relève du domaine public pourquoi en serait il autrement puisque mis à al disposition d'un service public, sauf erreur de ma part bien entendu

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 26 avr. 2007 11:07:28
Message :

Citation :
Initialement entré par blacktiggs

le lycée à ma connaissance relève du domaine public pourquoi en serait il autrement puisque mis à al disposition d'un service public, sauf erreur de ma part bien entendu

vous avez raison : je "m'a gouré" !

c'est bien du domaine public... donc pas de mitoyenneté ni de droit de vue restreint.

Dans cette page très bien faite, lisez la partie sur les charges de voisinage...

Auteur Réponse : blacktiggs
Répondu le : 26 avr. 2007 11:43:47
Message :

Citation :
Initialement entré par wroomsi

Citation :
Initialement entré par blacktiggs

le lycée à ma connaissance relève du domaine public pourquoi en serait il autrement puisque mis à al disposition d'un service public, sauf erreur de ma part bien entendu
vous avez raison : je "m'a gouré" !

c'est bien du domaine public... donc pas de mitoyenneté ni de droit de vue restreint.

Dans cette page très bien faite, lisez la partie sur les charges de voisinage...

Ils indiquent en principe mais sans le justifiait à l'aide d'un texte ou d'une jurisprudence

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 26 avr. 2007 12:45:32
Message :

pour la mitoyenneté, dès lors qu'il y a inaliénabilité (L1311-1 du code général des collectivités locales) du domaine public, il peut pas y avoir copropriété d'un ouvrage public donc pas de mitoyenneté .

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 26 avr. 2007 20:25:33
Message :

Citation :
Initialement entré par menthol

je ne désire pas abandonner la partie de mur qui n'est pas mitoyenne car elle fait partie de la façade de mon batiment ! Je compte donc bien l'entretenir afin qu'il ne s'écroule pas.
Est-t-il possible quand meme d'abandonner la mitoyenneté de ce mur, uniquement sur la partie réellement commune ?

Désolé menthol, mais je ne comprend pas à quoi se rapportent vos propos. Pouvez-vous repartir de mon dernier post afin que nous parlions bien de la même chose.

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 26 avr. 2007 21:51:56
Message :

Je vous livre un peu de lecture. Ce qui suit concerne le domaine public et son rapport avec les servitudes.
Vous y trouverez peut-être des éléments qui permettent d'apprécier si la mitoyenneté est envisageable avec le domaine public.

Désolé, mais ce sont juste des notes que j'ai gardé au cas où...

Citation :
Les servitudes du fait de l’homme, telles que servitudes d’aqueduc ou de prise d’eau, peuvent subsister si elles existaient avant l’incorporation du bien dans le domaine public à condition que leur exercice ne soit pas incompatible avec l’affectation du bien dont il s’agit (C.E. 22 avril 1960, Berthier).

Citation :
Le Conseil d'Etat dans un arrêt du 21 avril 1997, Ministre du Budget c/Soc. Sagifa, confirme que les occupants du domaine public sont propriétaires des installations qu'ils ont édifiées sur celui-ci lorsque l'autorisation d'occuper et de construire a été délivrée pour les besoins de leur activité et non pour les besoins d'un service public, et que cette appropriation privative ne porte pas atteinte au principe de l'inaliénabilité.

Citation :
A propos du droit d'accès, le TA de Versailles nous dit qu'un immeuble riverain d'une voie publique ne peut pas être privé du droit à une desserte automobile régulière par un parc de stationnement clos et payant situé sur cette voie et devant l'immeuble (TA, Versailles, 20 oct. 1998, Marescaux)

Citation :
L’inaliénabilité est limitée à la durée de l’affectation : par exemple l’eau d’un lavoir public appartient au domaine public lorsqu’elle est utilisée dans le lavoir pour laver, mais sortie du lavoir l’eau n’appartient plus au domaine public car elle cesse alors d’être affectée et, en conséquence, elle devient aliénable (C.E. 13 février 1953, Susini).

Citation :
La Cour de Cassation a estimé que le droit de passage sur un chemin peut être exercé quelle que soit la propriété de ce dernier. Il s’agissait d’un chemin dont la propriété était revendiquée par un propriétaire privé et sur lequel un autre particulier demandait à bénéficier d’un droit de passage. L’arrêt de la Cour d’appel approuvant les conclusions de l’expert, s’était prononcé sur la domanialité publique du chemin.

La cour de cassation a confirmé le fait que « quelle que soit la propriété du chemin n°2, les époux Van Der Elst bénéficiaient d’un droit de passage sur ce chemin puisque c’est le seul accès en voiture à leur propriété et que, eux-mêmes et leurs auteurs ont toujours emprunté ce chemin » (Cour de Cassation, 3ème ch. Civ., 18 décembre 2002, M. Daniel Prior c/ commune de Bages).

Citation :
Selon l'article 1er de la loi du 28 novembre 1963, « sous réserve des droits des tiers », doit tenir compte des titres de propriété qui pourrait faire échec à l'appartenance au domaine public. Ces titres de propriété pour être fondés doivent avoir été acquis par voie d'aliénation du domaine de la Couronne avant l'édit de Moulins de 1566 qui a posé la règle de l'inaliénabilité, ou avoir fait l'objet d'une vente de « biens nationaux » autorisée par le décret révolutionnaire des 28 novembre/1er décembre 1790 (CE, 9 mars 1984, Cie des Salins du midi et des salines de l’est).

Auteur Réponse : menthol
Répondu le : 27 avr. 2007 10:29:57
Message :

Citation :
Initialement entré par larocaille

Citation :
Initialement entré par menthol

je ne désire pas abandonner la partie de mur qui n'est pas mitoyenne car elle fait partie de la façade de mon batiment ! Je compte donc bien l'entretenir afin qu'il ne s'écroule pas.
Est-t-il possible quand meme d'abandonner la mitoyenneté de ce mur, uniquement sur la partie réellement commune ?

Désolé menthol, mais je ne comprend pas à quoi se rapportent vos propos. Pouvez-vous repartir de mon dernier post afin que nous parlions bien de la même chose.

Bonjour

Le probleme exposé concernait un mur mitoyen entre 2 batisses avec une partie (2 à 3 metres) m'appartient en propre. Je désirais abandonner uniquement la mitoyenneté car je construis un autre mur à l'intérieur de ma batisse (voir en page 2 de ce topic)

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 27 avr. 2007 21:34:14
Message :

Pardon, j'avais mélangé votre cas avec celui de spectro. Du coup, je n'y comprenais plus rien.

Comme expliqué en fin de page 2 de ce fil vous pouvez quitter la mitoyenneté. Sur la forme, il est préférable de procéder à un renoncement explicite qui vous mettra immédiatement à l'abri de difficultés potentielles futures.
Sur l'étendue de la mitoyenneté, vous envisagez de quitter la totalité de la partie mitoyenne, ce qui est le plus simple car il n'y aura pas de conséquence que votre voisin puisse invoquer pour s'y opposer.
Néanmoins, vous devrez procéder avec un certain ordre.
En premier lieu, vous devrez construire le nouveau mur selon les règles de la construction en limite de propriété (espace de 2cm entre le mur mitoyen et le nouveau mur). Vous n'avez aucune demande (PC ou DT) à effectuer puisque vous construisez à l'intérieur du bâtiment. Vous prendrez soin à faire en sorte qu'aucun élément de votre bâtiment ne soit rattaché au mur mitoyen (même les tuilles) et vous créerez un système d'écoulement des eaux pluviales intégré au nouveau mur afin que rien ne s'égoute sur le mur mitoyen.
A partir du moment où ces travaux seront terminés, vous pourrez renoncer à la mitoyenneté. Pour vous donner quelques explications, la loi interdit à un propriétaire de renoncer à la mitoyenneté tant que celui-ci y a intérêt. Vous devez donc mettre fin à toute liaison (appui, écoulement des eaux, etc.) avec le mur mitoyen qui pourrait présenter pour vous un intérêt.

D'un point de vue technique, vous pouvez poser une plaque de polystyrène de 2cm pour combler le vide entre les deux murs, puis assurer l'étanchéité avec un matériau souple pour éviter les infiltrations.

Auteur Réponse : Spectro
Répondu le : 28 avr. 2007 10:06:12
Message :

Merci Mr Larocaille !!!
Vos réponses sont toujours rapides, précises ... Excepté lorsque les fils deviennent une pelotte ;-)
J'ai connu ce site par harsard (je n'ai pas fait le "tour"), il me semble que vous travaillez dans le "milieu" pour apporter des réponses si précises ?

BAV

Spectro

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 28 avr. 2007 10:59:01
Message :

Citation :
il me semble que vous travaillez dans le "milieu" pour apporter des réponses si précises ?

Pas du tout, je suis juste un citoyen qui aime comprendre les choses et c'est vrai qu'avec le forum UI on est servi.

Auteur Réponse : metvan
Répondu le : 02 mai 2007 17:18:24
Message :

Bonjour à tous, très bon topic!!

Je vous expose mon souci. Nous venons d'acquérir mon amie et moi une maison située sur un terrain bordé de deux murs mitoyens.Etants à peine arrivés un des voisins nous a indiqués qu'il souhaitait faire une extension de sa maison et que celle ci du fait viendrait coller le mur mitoyen (construite tout contre). Il veut profiter de cette extension pour consolider le mur mitoyen à sa charge. Premièrement, existe t'il un texte de loi qui régisse la hauteur maxi d'une construction contre un mur mitoyen?(cette extension va faire plus de 5 mètre de haut...on a peur pour notre ensoleillement...)
Deuxièmement, est ce que le fait de prendre les frais à sa charge pour la consolidation du mur ne va pas poser problème? (pourra t il en revendiquer la seule propriété par la suite?)

Merci d'avance pour vos réponses!!

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 02 mai 2007 17:40:58
Message :

les réponses à vos questions figurent en première page de ce fil, où sont cités les articles 658 et 659 du code civil.

quand à la hauteur maximale des constructions en limite de propriété, elle est certainement fixée par les règles d'urbanisme figurant au POS/PLU de votre commune, consultable en mairie.

Auteur Réponse : Gnou_bondissant
Répondu le : 21 mai 2007 17:49:22
Message :

Bonjour,

Merci de toutes les précisions apportées. Je vous soumets mon "petit" problème ...

d'un côté, moi :
maison de ville
mur mitoyen séparant mon jardin de la propriété voisine
mon terrain encaissé de 60 cm par rapport au terrain du voisin

de l'autre, école maternelle municipale :
volonté de construire une extension en préfabriqué le long du mur mitoyen

Mon problème est de trouver des réponses avant d'aller en mairie puisque leurs réponses seront forcément un peu intéressées ...

a quelle hauteur peuvent t'il élever le batiment (dans quel document trouver la réponse ?) ?
cette hauteur est-elle par rapport au sol de mon terrain ou du leur ?
dans la mesure ou vu de mon terrain, la vue va s'en trouver très diminuée donc la valeur de ma maison, puis je pretendre a quelque chose et de quelle maniere ?

Merci de vos éventuelles réponses !

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 21 mai 2007 18:08:34
Message :

Citation :
Initialement entré par Gnou_bondissant

Bonjour,

Merci de toutes les précisions apportées. Je vous soumets mon "petit" problème ...

d'un côté, moi :
maison de ville
mur mitoyen séparant mon jardin de la propriété voisine
mon terrain encaissé de 60 cm par rapport au terrain du voisin

de l'autre, école maternelle municipale :
volonté de construire une extension en préfabriqué le long du mur mitoyen

Mon problème est de trouver des réponses avant d'aller en mairie puisque leurs réponses seront forcément un peu intéressées ...

a quelle hauteur peuvent t'il élever le batiment (dans quel document trouver la réponse ?) ?

règlement du POS ou du PLU de la zone

Citation :

cette hauteur est-elle par rapport au sol de mon terrain ou du leur ?

du leur : la hauteur est mesurée en général du terrain "naturel" (sol avant travaux) à l'égout de toit ou à la faitière

Citation :

dans la mesure ou vu de mon terrain, la vue va s'en trouver très diminuée donc la valeur de ma maison, puis je pretendre a quelque chose et de quelle maniere ?

à rien, sauf perte flagrante d'ensoleillement ou gêne excessive de voisinage.

Citation :

Merci de vos éventuelles réponses !

ils ne pourront pas créer d'ouverture donnant sur votre terrain.

Auteur Réponse : Schumette
Répondu le : 27 mai 2007 20:44:20
Message :

Bonjour.Je suis nouvelle et j'espère poster au bon endroit. Voilà , je suis contamment harcelée par mon voisin lorsque je suis dans ma cour. Sans parler des sifflements et des remarques désobligeantes quand je suis dans ma piscine. Nous avons un mur mitoyen et il reste les bras croisés scotché au grillage. Nous avons une haie malheureusement elle ne va pas jusqu'au bout sinon nous ne pourrions pas ouvrir notre portail. Pouvons nous mettre un deuxième grillage de notre côté avec un brise-vue dessus, car on en avait déjà mis des canisses mais il nous les a enlevé. Mettre un panneau en bois contre le mur. Notre lotissement est devenu communal, le cahier des charges est-il encore valable. Il faut absolument que je trouve quelque chose car je suis à bout de nerfs et je ne tiendrai pas tout l'été. Merci pour votre aide...

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 27 mai 2007 20:48:41
Message :

le cahier des charges du lotissement reste valable jusqu'à sa modification ou suppression : vous avez donc le droit de faire tout ce qu'il n'interdit pas dans les limites du règlement d'urbnaisme (lotissement ou POS/PLU).

Auteur Réponse : Schumette
Répondu le : 27 mai 2007 21:18:44
Message :

Merci pour votre réponse. Comment savoir si le cahier des charges a été supprimé ?

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 27 mai 2007 21:44:08
Message :

si vous avez une ASL, demandez au président.

sinon, direction votre notaire ... ou le registre des hypothèques où ces actes et leurs évolutions sont enregistrés.

Auteur Réponse : Schumette
Répondu le : 27 mai 2007 21:53:20
Message :

Ok merci.

Auteur Réponse : FabienneD
Répondu le : 11 juin 2007 14:00:50
Message :

Imaginons un mur mitoyen, construit à cheval sur la limite de propriété.
L'un des voisins renonce à la mitoyenneté, le mur devient donc propriété exclusive de l'autre voisin, mais il empiète désormais sur le terrain du premier voisin en toute illégalité, non?
Que prévoit la loi dans ce cas?

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 11 juin 2007 14:08:41
Message :

Citation :
Initialement entré par FabienneD

Imaginons un mur mitoyen, construit à cheval sur la limite de propriété.
L'un des voisins renonce à la mitoyenneté, le mur devient donc propriété exclusive de l'autre voisin, mais il empiète désormais sur le terrain du premier voisin en toute illégalité, non?
Que prévoit la loi dans ce cas?

quand on est en situation inverse (acquisition forcée de la mitoyenneté pour un mur en limite, inscrite au 656), l'achat de la moitié du sol est expressément prévue dans l'article...

donc, comment s'est faite cette renonciation , effectivement prévue au 656 du code civil ?

Auteur Réponse : FabienneD
Répondu le : 11 juin 2007 14:43:57
Message :

Ce n'est pour l'instant qu'une question théorique.
On pourrait donc penser que le fait de renoncer à la mitoyenneté du mur oblige à renoncer aussi à la propriété du sol sur lequel est bati le mur?
Au moins tant que le mur existe?

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 11 juin 2007 14:53:11
Message :

je pense que cela doit impérativement figurer dans l'acte de renoncement pour éviter tout soucis... précisément parce que plus tard, le mur disparaitra peut-être.

Auteur Réponse : BGO
Répondu le : 16 juin 2007 20:17:24
Message :

Bonjour,
Afin d'isoler un mur d'une maison (ce mur semble mitoyen) avec un classique placoplatre + laine de roche, j'ai besoin de percer des trous afin de fixer les rails de support.
L'article 662 du Code Civil nous indique que :

Citation :
L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre.

Question : l'accord du voisin pour quelques chevilles est donc nécessaire préalablement aux travaux ?

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 16 juin 2007 20:57:22
Message :

Bonsoir BGO,

Tout d'abord, il faudrait vous assurer que le mur est effectivement mitoyen.

Si le mur est mitoyen, vous ne pouvez vous en servir comme structure d'appui sans l'autorisation de votre voisin.

Su vous n'entretenez pas les meilleures relations avec votre voisin ou si tout simplement vous ne voulez pas perdre votre temps, vous pouvez poser les plaques de placo sur des rails fixés au sol et au plafond.
Vous pouvez parfaire le dispositif avec des "plots" de mousse expansive entre le mur et le placo. Les matériaux souples entre un mur mitoyen et une autre structure ne constituent pas un appui.

Auteur Réponse : BGO
Répondu le : 17 juin 2007 23:03:31
Message :

Bsr,
Excellente idée !!!
Il y a en fait deux problèmes :
1/Je ne sais pas si ce mur est mitoyen ...
2/Je n'ai jamais vu ce voisin !
Donc, accrochage aux sol et plafond + mousse, ça devrait le faire !

Auteur Réponse : loup garou
Répondu le : 21 juin 2007 13:03:45
Message :

Bonjour,je suis un petit nouveau.........
Voilà, j'espère qu'un juriste éminent du forum me donnera un coup de main.
Mettant en vente la maison que j'habite à la campagne région Dijon,je tiens à metttre au point certains détails affairants ma mitoyenneté avec le voisin(avec lequel j'ai des relations exécrables).
Nos deux maisons ont un mur mitoyen de 70 cm,sa maison est plus haute que la mienne, par le fait ma toiture s'arrête ou commence le mur mitoyen qui continue jusqu'à la toiture du voisin.Avant de présenter mes "soucis" il faut que je précise que devant nos maisons il y a un espace de quelques m² dont la limite est la prolongation du mur mitoyen(minute cadastrale).
Le voisin a refait sa toiture il y a quelques années, sa nouvelle toiture déborde de 50 cm du mur mitoyen donc sur ma toiture plus bas donc "dans mon espace".Puis-je lui demander de ramener sa toiture à sa limite?
D'autre part le voisin occupe tout l'espace devant le mur mitoyen,est-il en droit de s'accaparer ces 70 cm,notre limite étant le milieu du mur mitoyen?
Mon voisin"chéri" a sa façade entièrement crépie mur mitoyen compris, alors que la mienne est en pierre apparentes,par le fait ma façade parait moins grande puisque notre mur mitoyen est entièrement crépi.Est ce que je dois lui demander de reculer son crépi et ses plates bandes de 35 cm?
M'avez-vous compris? vous vous dites déjà, le p'tit nouveau il est plutôt compliqué.........
C'est pas moi qui suis compliqué mais mon problème(à 3 équations au moins).
Bye, j'attends l'aide de vos lumières.

Auteur Réponse : loup garou
Répondu le : 21 juin 2007 13:08:01
Message :

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 21 juin 2007 13:29:38
Message :

Citation :
Initialement entré par loup garou

Bonjour,je suis un petit nouveau.........
Voilà, j'espère qu'un juriste éminent du forum me donnera un coup de main.
Mettant en vente la maison que j'habite à la campagne région Dijon,je tiens à metttre au point certains détails affairants ma mitoyenneté avec le voisin(avec lequel j'ai des relations exécrables).
Nos deux maisons ont un mur mitoyen

mitoyen ou en limite ?

Citation :
de 70 cm,sa maison est plus haute que la mienne, par le fait ma toiture s'arrête ou commence le mur mitoyen qui continue jusqu'à la toiture du voisin.Avant de présenter mes "soucis" il faut que je précise que devant nos maisons il y a un espace de quelques m² dont la limite est la prolongation du mur mitoyen(minute cadastrale)

le cadastre n'est pas le bornage de propriété.

Citation :
.
Le voisin a refait sa toiture il y a quelques années, sa nouvelle toiture déborde de 50 cm du mur mitoyen donc sur ma toiture plus bas donc "dans mon espace".Puis-je lui demander de ramener sa toiture à sa limite?

oui, c'est un empiètement... avec en plus sans doute un pb d'écoulement d'eau, non ?

Citation :

D'autre part le voisin occupe tout l'espace devant le mur mitoyen,est-il en droit de s'accaparer ces 70 cm,notre limite étant le milieu du mur mitoyen?

non, si l'espace est réellement divisé en deux morceaux de propriété distincts

Citation :

Mon voisin"chéri" a sa façade entièrement crépie mur mitoyen compris, alors que la mienne est en pierre apparentes,par le fait ma façade parait moins grande puisque notre mur mitoyen est entièrement crépi.Est ce que je dois lui demander de reculer son crépi et ses plates bandes de 35 cm?

un petit dessin permettrait de comprendre la configuration des lieux, ça devient confus

Citation :

M'avez-vous compris? vous vous dites déjà, le p'tit nouveau il est plutôt compliqué.........
C'est pas moi qui suis compliqué mais mon problème(à 3 équations au moins).
Bye, j'attends l'aide de vos lumières.

pour insérer un lien ou une photo, suivez ce mode d'emploi

Auteur Réponse : reglis
Répondu le : 21 juin 2007 17:13:52
Message :

Bonjour à tous

Le mur de soutènement appartient au voisin du haut, la limite séparative se situant au pied de ce même mur (plan de bornage).

Je peux obliger mon voisin à refaire ce mur
Je peux obliger mon voisin à me laisser refaire ce mur à ma charge du même côté de la limite séparative

Dans la négative, la seule solution... reconstruire un mur devant celui-ci et de mon côté de la limite séparative

Merci à tous

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 21 juin 2007 18:32:28
Message :

Citation :
Initialement entré par reglis

Bonjour à tous

Le mur de soutènement appartient au voisin du haut, la limite séparative se situant au pied de ce même mur (plan de bornage).

Je peux obliger mon voisin à refaire ce mur
Je peux obliger mon voisin à me laisser refaire ce mur à ma charge du même côté de la limite séparative

Dans la négative, la seule solution... reconstruire un mur devant celui-ci et de mon côté de la limite séparative

Merci à tous

la gêne esthétique ne suffira sans doute pas à obtenir judiciairement l'enduit du mur. s'il s'effondre, la donne est bien sur différente et la responsabilité sera mise en jeu...

deux solutions donc
*exiger l'acquisition de mitoyenneté (vous allez au devant de problèmes nouveaux vu le phénomène)
*construire devant une paroi de camouflage, qui ne s'appuie surtout pas sur le mur grace à un film polystyrene de 3mmm séparant les deux ouvrages.

Auteur Réponse : loup garou
Répondu le : 21 juin 2007 19:08:18
Message :

merci WROMSI

Mon acte de propriété notarial ne parle pas de cette mitoyenneté ou de cette limite, seul le cadastre montre la limite de nos différentes parcelles.Je vous apporte un renseignement nouveau:dans le fameux mur passe mon conduit de cheminée(vieux de 200 ans) et ma cheminée est sur le toit du voisin 3m plus haut .
Il faut que je sache exactement ce qu'il en est, mais ou trouver les renseignements.........
peut-être au" bureau des hypothèques" à l'hotel des impôts.Qu'en pensez-vous?
De toute façon je vais faire une photo qui présente bien la chose et la joindrai à ma prochaine saisine sur le forum.
La procédure, c'est passionnant, ça vaudrait le coup de faire quelques années de droit, faut en avoir le temps........à la retraite par exemple.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 21 juin 2007 19:38:44
Message :

le cadastre ne détermine pas la propriété.

seul le registre des hypothèques vous permettra d'identifier plus précisément les limites, sauf à ce qu'un bornage contradictoire s'avère nécessaire.

Auteur Réponse : reglis
Répondu le : 21 juin 2007 20:16:21
Message :

Salut wroomsi

Je m'en doutais un peu...
Et dans le cas où ;

Citation :
Initialement entré par larocaille

3 - Qui construit le mur de soutènement?
Le principe est simple: c'est celui qui y a intérêt qui doit construire le mur de soutènement.
L'application est plus délicate. On pourrait en effet penser que c'est toujours le voisin du haut qui a intérêt du fait du maintien de ses terres. Mais si ce maintien est rendu nécessaire par un fait du voisin du bas, c'est à ce dernier de construire le mur. Ceci s'explique par la génération d'un trouble. Si le voisin du bas porte atteinte à la résitance (excavation, modification de pente, etc) du terrain du voisin du haut, il crée un trouble et c'est donc à lui d'y mettre fin en construisant le mur.

doit construire... ou reconstruire

en construisant le mur... chez le voisin ou chez soi

Merci

EDIT : si je réalise des travaux "portant atteinte à la résitance" du mur

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 21 juin 2007 20:24:54
Message :

quand on doit construire un mur, on doit le faire chez soi !

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 21 juin 2007 21:37:21
Message :

Citation :
Initialement entré par wroomsi

quand on doit construire un mur, on doit le faire chez soi !

Incontestable.

Et pour mettre un peu de piment, on peut signaler que si c'est le fonds du bas qui construit le mur de soutènement du fait de ses travaux déstabilisants, il pourrait se voir imposer par le juge une servitude oneris ferandi (obligation de soutenir à ses frais).
J'ai lu une JP dans ce sens, trop fort, je vais vous la retrouver.

Auteur Réponse : tuispserv
Répondu le : 22 juin 2007 10:05:46
Message :

Bonjour,

j'ai sur mon terrain un vieux bâtiment adossé à un mur qui me sépare du voisin et qui sert donc de partie pour cette construction.

Je comprends des posts précédents :

- que le mur est mitoyen le long du vieux bâtiment même si son parement incline vers le voisin.

- que si je le démolis pour le reconstruire à l'identique, j'ai normalement besoin de l'accord du voisin (sans parler des permis bien sûr) sinon je dois et je peux le reconstruire en limite de propriété c'est-à-dire en doublant le mur mitoyen au raz.

Mon analyse est-elle bonne ?
Meric pour votre aide.

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 23 juin 2007 06:56:01
Message :

Citation :
Initialement entré par tuispserv

Bonjour,

j'ai sur mon terrain un vieux bâtiment adossé à un mur qui me sépare du voisin et qui sert donc de partie pour cette construction.

Je comprends des posts précédents :

- que le mur est mitoyen le long du vieux bâtiment même si son parement incline vers le voisin.

Le fait qu'un batiment soit adossé à un mur laisse supposer que celui-ci vous appartient ou est mitoyen.
Le fait que le parement soit incliné vers le voisin laisse supposer que le mur appartient au voisin.
Les deux éléments étant contradictoires, seul un bornage pourrait donner une réponse fiable.

Citation :
- que si je le démolis pour le reconstruire à l'identique, j'ai normalement besoin de l'accord du voisin (sans parler des permis bien sûr) sinon je dois et je peux le reconstruire en limite de propriété c'est-à-dire en doublant le mur mitoyen au raz.

Etant donnée la réponse à la question précédente, il est préférable d'analyser tous les cas de figure possibles:
- Si le mur vous appartient, vous n'aurez fait que le doubler, ce qui n'est pas interdit.
- Si le mur est mitoyen, vous aurez construit au ras de celui-ci sans vous y appuyer.
- Si le mur est au voisin, vous aurez simplement construit en limite de propriété.
Donc, quelque soit le cas, votre projet tient la route.
La seule chose que le voisin pourrait vous reprocher, dans les deux derniers cas, c'est de déstabiliser le mur du fait de la démolition.
Théoriquement, dans les deux derniers cas, même pour démolir, vous devriez demander l'accord du voisin. Mais si vous passez outre sans déstabiliser le mur qui va rester, vous ne risquez rien.

Citation :
Mon analyse est-elle bonne ?

Oui, la construction d'un second mur le long du premier évite les ennuis.

Citation :
Meric pour votre aide.

Auteur Réponse : reglis
Répondu le : 23 juin 2007 11:12:38
Message :

Citation :
Initialement entré par larocaille

3 - Qui construit le mur de soutènement?
Le principe est simple: c'est celui qui y a intérêt qui doit construire le mur de soutènement.
L'application est plus délicate. On pourrait en effet penser que c'est toujours le voisin du haut qui a intérêt du fait du maintien de ses terres. Mais si ce maintien est rendu nécessaire par un fait du voisin du bas, c'est à ce dernier de construire le mur. Ceci s'explique par la génération d'un trouble. Si le voisin du bas porte atteinte à la résitance (excavation, modification de pente, etc) du terrain du voisin du haut, il crée un trouble et c'est donc à lui d'y mettre fin en construisant le mur.

Citation :
Initialement entré par wroomsi

quand on doit construire un mur, on doit le faire chez soi !

Je suis dans le cas où ;

"Si le voisin du bas porte atteinte à la résitance (excavation, modification de pente, etc) du mur de soutenement du voisin du haut, il crée un trouble et c'est donc à lui d'y mettre fin en reconstruisant le mur."
Dans ce cas aussi je dois (re)construire ce mur chez moi

Merci

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 23 juin 2007 12:35:28
Message :

Comparez la phrase que vous avez mise en rouge avec celle de la fin de votre post.
Il y a une différence notoire:
J'évoque en effet la résitance du terrain du haut alors que vous parlez de la résistance du mur de soutènement du voisin du haut.

Même si un mur de soutènement est réputé faire partie intégrante du terrain qu'il soutient, il n'en reste pas moins un mur (au sens ouvrage).
Si vous faites tomber le mur du voisin, vous serez condamné à indemniser le voisin afin qu'il puisse reconstruire son mur, mais en aucun cas vous ne pourrez vous substituer au soutènement du voisin en construisant un mur chez vous.
Néanmoins, rien ne vous empêche de doubler le mur de soutènement du voisin avec un mur que vous construisez chez vous.

Auteur Réponse : reglis
Répondu le : 25 juin 2007 19:25:22
Message :

Dans ce cas ;

Obligation de construire un mur poids
Impossibilité de réaliser l'étanchéité et le drainage

Si c'est la seule solution

Merci à tous

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 26 juin 2007 08:08:15
Message :

De ce que j'ai compris, vous auriez besoin de décaisser le long du mur de soutènement du voisin.
Si l'opération est légale, elle n'en est pas moins à risque.
Faites appel à une entreprise spécialisée qui aura des solutions appropriées à ce genre de travaux, telle la pose préliminaire de pieux en béton.

Vous pouvez drainer ou canaliser entre les deux murs afin par exemple dévacuer un peu plus loin l'eau des barbacanes du mur de soutènement.

Auteur Réponse : reglis
Répondu le : 26 juin 2007 09:39:04
Message :

Si je construis un mur poids, 0.45m de base pour environ 1.50m de haut, et si je dois encore laisser quelques dizaine de centimètres pour le drainage... sur 60m de long

Il reste l'ultime solution, l'accord de mon voisin pour reconstruire son mur à mes frais

Auteur Réponse : tagada
Répondu le : 02 juil. 2007 10:22:17
Message :

A mon tour de m'interesser au mur mitoyen. Je viens de réaliser que, suivant l'article ... du code civil, je n'avais pas le droit d'enfoncer des clous dans mon mur mitoyen afin d'y faire monter une plante grimpante. c'est bien cela? a moins d'avoir l'accord écrit du voisin (ce qui ne risque pas d'arriver vu les très mauvais termes qu'il entretient avec nous!).
Ce même voisin stocke de l'autre côté de ce même mur, mitoyen et de son côté, différents tas de pierres qui montent jusqu'à environ 50 cm du haut de ce mur mitoyen, sur lesquels il grimpe afin de regarder chez nous, y compris en notre présence. Outre le fait que ces tas de pierres risquent de "forcer" sur ce mur pas conçu pour soutenir un tel poids, le fait que ça engendre une vue chez nous dont il ne se prive pas est il répréhensible?
Avec, bien sûr, toujours la difficulté de le prendre en situation de nous épier...

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 02 juil. 2007 10:30:17
Message :

Citation :
Initialement entré par tagada

A mon tour de m'interesser au mur mitoyen. Je viens de réaliser que, suivant l'article ... du code civil, je n'avais pas le droit d'enfoncer des clous dans mon mur mitoyen afin d'y faire monter une plante grimpante. c'est bien cela? a moins d'avoir l'accord écrit du voisin (ce qui ne risque pas d'arriver vu les très mauvais termes qu'il entretient avec nous!).
Ce même voisin stocke de l'autre côté de ce même mur, mitoyen et de son côté, différents tas de pierres qui montent jusqu'à environ 50 cm du haut de ce mur mitoyen, sur lesquels il grimpe afin de regarder chez nous, y compris en notre présence. Outre le fait que ces tas de pierres risquent de "forcer" sur ce mur pas conçu pour soutenir un tel poids, le fait que ça engendre une vue chez nous dont il ne se prive pas est il répréhensible?
Avec, bien sûr, toujours la difficulté de le prendre en situation de nous épier...

il sera difficile de faire croire à un juge qu'un tas de caillou est constitutif d'une terrasse créatrice de vue...
sachant que ce n'est pas non plus une construction et que ce n'est pas "dans" le mur, ça ne constitue sans doute pas un élément répréhensible (appui notamment) au titre des dispositions du code civil.

Auteur Réponse : viandox577
Répondu le : 07 août 2007 01:27:42
Message :

terre et mur mitoyen

bonsoir, je viens de passer 2 heures à lire vos post et malheureusement j'ai pas trouver de solutions. voici mon cas

il y a dix ans nous avons acheté un terrain sur lequel existait un vieux hangar en limite de propriété.nous avons construit à 3 m de ce hangar notre maison. il y a 5 ans notre voisin a construit le long de ce hangar un garage dont les fondations se trouvent à environ 1.50ml plus bas que ce hangar.Son terrai se trouvant en léger contrebas du mien il en as profité pour réaliser sur son terrain un mur de cloture en limite de propriété sur lequel il à mis un grillage. il m'avait proposé de participer aux frais ce que j'ai fait en lui payant la moitié des sommes engagées.

Il y a 6 mois pour agrandir la maison nous avons démoli le hangar (fort malade)qui se trouver en limite de propriété. nos nouvelles fondations se trouvent au meme niveau que le garage du voisin et nous avons avancé d'environ 5 m, ce qui laisse un partie du mur de son garage "à nu". l
Nous l'avons prévenu pour les travaux et tout se passait bien jusqu'a ce que nous réegalions les terres autour du nouveau batiment. Sur l'avant nous avons remblayé d'environ 20 cm le long du mur du grillage. Pour cette partie il me somme d'enlever ces terres qui appuyent sur son mur.

et sur l'arriere , il restait l'ancien dallage que nous avons pour partie enlevé. il semble que cette opération a provoqué des "vibrations" qui ont fait fissuré son garage. Je précise que lors des travaux de terrasement nous n'avons jamais touvé la fameuse bande polystirene senser etre posée afin d'eviter que les deux batiemnt se "touche" du coup nous avons remblayé la partie de l'ancien dallage par de la terre qui forcément du coup vient appuyer sur le mur de son garage. comme le terrain à l'arriere est en pente le remblaiement va de 1.20 à 0. il me somme également d'enlever cette terre au titre que le mur de son garage n'est pas un mur de soutenement.

je suis coincé avec une lettre recommandé et j'aimerai avoir un avis sur la réponse que je peut faire.

merci par avance

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 07 août 2007 08:32:18
Message :

Citation :
Initialement entré par viandox577

terre et mur mitoyen

bonsoir, je viens de passer 2 heures à lire vos post et malheureusement j'ai pas trouver de solutions. voici mon cas

il y a dix ans nous avons acheté un terrain sur lequel existait un vieux hangar en limite de propriété.nous avons construit à 3 m de ce hangar notre maison. il y a 5 ans notre voisin a construit le long de ce hangar un garage dont les fondations se trouvent à environ 1.50ml plus bas que ce hangar.Son terrai se trouvant en léger contrebas du mien il en as profité pour réaliser sur son terrain un mur de cloture en limite de propriété sur lequel il à mis un grillage. il m'avait proposé de participer aux frais ce que j'ai fait en lui payant la moitié des sommes engagées.

J'espère que vous avez conservé les preuves de votre participation aux frais.

Citation :
Il y a 6 mois pour agrandir la maison nous avons démoli le hangar (fort malade)qui se trouver en limite de propriété. nos nouvelles fondations se trouvent au meme niveau que le garage du voisin et nous avons avancé d'environ 5 m, ce qui laisse un partie du mur de son garage "à nu".

Vous avez donc construit le long du mur existant, c'est cela?

Citation :
Nous l'avons prévenu pour les travaux et tout se passait bien jusqu'a ce que nous réegalions les terres autour du nouveau batiment. Sur l'avant nous avons remblayé d'environ 20 cm le long du mur du grillage. Pour cette partie il me somme d'enlever ces terres qui appuyent sur son mur.

Vous n'avez pas le droit, même sur 20cm, d'appuyer vos terres sur le mur.

Citation :
et sur l'arriere , il restait l'ancien dallage que nous avons pour partie enlevé. il semble que cette opération a provoqué des "vibrations" qui ont fait fissuré son garage. Je précise que lors des travaux de terrasement nous n'avons jamais touvé la fameuse bande polystirene senser etre posée afin d'eviter que les deux batiemnt se "touche" du coup nous avons remblayé la partie de l'ancien dallage par de la terre qui forcément du coup vient appuyer sur le mur de son garage. comme le terrain à l'arriere est en pente le remblaiement va de 1.20 à 0. il me somme également d'enlever cette terre au titre que le mur de son garage n'est pas un mur de soutenement.

Si vous avez cassé la dalle du hangar et que vous l'avez remplacée par de la terre, à même hauteur, vous n'avez pas commis de faute. Mais si vous avez mis une hauteur de terre supérieure à la celle de la dalle, votre voisin peut contester.
Si le garage du voisin a "bougé", c'est soit que votre terrassier y est allé un peu fort , soit parce que le voisin avait solidarisé son garage et votre dalle. Dans les deux cas, si les dégats sont significatifs, il est préférable de demander à votre terrassier de faire jouer son assurance.

Citation :
je suis coincé avec une lettre recommandé et j'aimerai avoir un avis sur la réponse que je peut faire.

Sur les points où vous n'avez pas commis de faute, vous le lui signifiez.
Sur les autres points, vous lui indiquez que si vous avez commis une faute, vous rectifierez la situation et vous proposez d'en discuter afin de vous mettre d'accord sur ce qu'il convient de faire.

Citation :
merci par avance

Auteur Réponse : viandox57
Répondu le : 07 août 2007 10:20:54
Message :

Suite

Tout d'abord merci pour la réponse rapide et je me permets d'apporter les précisions manquantes.

Concernant le mur de clôture sur l'avant de la maison.

Il existait préalablement à mes travaux de remblaiement une différence de hauteur de près de 20 cm entre nos deux terrains. Donc de la terre appuyée déjà sur le mur. Elle est donc aujourd'hui de 40cm. Comme j'ai payé la moitié de ce mur j'ai en toute bonne foi pensé que je pouvais m'y appuyer. Le voisin me propose de me rembourser les frais que j'ai engagés à l'époque (dont nous ne connaissons plus le montant), mais me demande d'enlever la terre rajoutée mais pas celle qui "poussait" sur le mur il y a 3 semaines. Ce que j'ai du mal à comprendre c'est la différence de traitement entre 2 épaisseurs de terre.

Concernant la nouvelle construction.

Nous avons donc creusé les fondations le long de son bâtiment pour ensuite remonter de manière propre et saine notre propre mur.
Étant donné que son bâtiment était plus bas que le bâtiment que j'ai détruit, le mur que lui même a monté en limite de propriété ne doit pas avoir une fonction de soutènement?

De plus est-il logique qu'il n'est pas prévu de système de désolidarisation lorsqu'il a monté son garage? Rendant ainsi les travaux que je pourrais réaliser sur mon bâtiment "risqué" pour le sien?

Concernant les dégâts occasionné sur son bâtiment, une micro fissure est apparue sur la longueur du bâtiment, peut on considérer cela comme des dégâts significatifs?

Deux dernières choses j'ai pour ma part fait appel à des professionnels pour ma construction. Mon voisin a monté lui-même son garage et je suis incapable de vérifier s’il a exécuté les travaux selon les règles de l'art.

Et enfin, notre volonté commune est de trouver une solution amiable pour régler ce différent.

Je vais donc lui signifier par courrier que j'engage immédiatement les travaux nécessaires pour retrouver la situation préalable à mes travaux de remblaiement. que faire si cela ne lui suffit pas?

j'ai conscience dela complexité de mes questions

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 07 août 2007 10:27:58
Message :

faire intervenir votre assurance responsabilité civile qui dépêchera un expert capable, lui, d'estimer si la fissure est due à vos travaux... ou à une construction du voisin pas dans les règles de l'art....

Auteur Réponse : viandox57
Répondu le : 08 août 2007 15:48:04
Message :

Bonjour,
J'ai aujourd'hui reçu un recommandé de mon voisin, stipulant que je dois ôter la terre adossée contre ses murs, ceux-ci étant privatifs et non mitoyens.
Je précise que j'ai payé la moitié de ce mur lorsqu'il a été construit par ce même voisin en 2003 ; je n'ai plus la facture mais j'ai le talon du chèque ainsi que le relevé de banque montrant l'encaissement. En toute bonne foi, je pensais que ce mur était donc mitoyen puisque j'en avais payé la moitié ! Mon voisin s'était bien gardé de me dire qu'il l'avait entièremement construit sur son terrain...et qu'à ce titre il le considère comme privatif.
Ce mur est-il mitoyen ou privatif ?? Quels sont mes recours ?
Merci pour vos réponses.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 08 août 2007 15:55:17
Message :

il est privatif.

demandez le remboursement des sommes que vous avez payées.

et enlever la terre qui s'y appuie qui n'a rien à y faire, même en cas de mitoyenneté.

Auteur Réponse : viandox57
Répondu le : 08 août 2007 17:03:53
Message :

d'après les précédents pos:

3 - La naissance de la mitoyenneté
La mitoyenneté peut naitre de 3 manières:
- La volonté commune
- La requête en acquisition (article 661)
- La contrainte dans les villes (article 663)

La volonté commune:
Les propriétaires s'accordent pour construire le mur mitoyen en partageant les frais.
C'est la meilleure situation pour mettre en place une convention qui va simplifier la gestion du mur mitoyen. Vous pouvez par exemple y spécifier que "l'entretien des enduits et parements est à la charge de chacun pour son côté sans que l'autorisation du voisin ne soit requise", et toute autre clause qui peut simplifier la vie. Il faut cependant éviter les clauses qui sont contraires à l'intérêt commun des propriétaires
La requête en acquisition:
Elle est régie par l'article 661:

Citation :
--------------------------------------------------------------------------------
Article 661

(Loi nº 60-464 du 17 mai 1960 art. 1 Journal Officiel du 18 mai 1960)

Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu'il a coûté, ou la moitié de la dépense qu'a coûté la portion du mur qu'il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. La dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l'acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve.

--------------------------------------------------------------------------------

Lorsque votre voisin a construit son mur de cloture en limite de propriété, vous pouvez donc demander à en devenir copropritaire moyennant indemnisation de votre voisin.
L'objectif de cet article est de permettre l'adossement sur le mur.

il y a bien volonté commune , j'ai bien payé la moitié donc il y a bien une concertation , l'édification du mur sur la limite de propriété ne change rien il me semble au fai tque l'on peut considérer ce mur comme mitoyen.

de toute façon j'ai enlevé les terres qui posaient soucis, la question reste la même mitoyen ou privatif?

si d'autres personnes ont une idée sur la question

@ vous

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 08 août 2007 17:56:03
Message :

il reste privatif tant que vous n'avez pas demandé la mitoyenneté...dans les formes.

vu le nombre important de pb de mitoyenneté que nous croisons sur ce forum, êtes vous certain de vouloir acquérir cette mitoyenneté ?

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 08 août 2007 20:50:20
Message :

Je serais moins affirmatif que wroomsi sur l'aspect mitoyen / pas mitoyen.
En effet, le fait que votre voisin vous ait demandé de participer sous entend la mitoyenneté puisque que c'est ce seul et unique motif qui lui permet de demander le partage des frais.
Si je me souviens bien des JP sur ce cas, le juge devrait déclarer le mur mitoyen au motif du partage des frais et que si le voisin n'a pas construit à cheval sur la limite, c'est uniquement de sa faute.

Pour les terres adossées, je rejoins parfaitement wroomsi, que le mur soit mitoyen ou non n'y change rien. Vous ne pouvez utiliser un mur de clôture comme mur de soutènement. Sauf, bien sur si votre voisin vous accorde ce droit.

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 09 août 2007 09:21:50
Message :

Voici un JP qui illustre la présomption de mitoyenneté fondée sur la construction à frais communs (Lire le résumé car il y a plein de litiges):

Citation :
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 4 janvier 1973 Cassation

N° de pourvoi : 71-12119
Publié au bulletin

PDT M. DE MONTERA
RPR M. FRANK
AV.GEN. M. TUNC
Demandeur AV. MM. NICOLAS
Défenseur REMOND

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES TROIS PREMIERES BRANCHES : ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR, POUR DECIDER QUE LES EPOUX VALERE AVAIENT PU ADOSSER UN GARAGE CONTRE UN MUR SEPARANT LES HERITAGES DES DEUX PARTIES, AFFIRME QUE CE MUR ETAIT MITOYEN, AUX MOTIFS QUE CETTE MITOYENNETE RESULTAIT D'UNE ATTESTATION EMANANT DU CONSTRUCTEUR DUDIT MUR, LEQUEL EST PRESUME MITOYEN ET QUE LES EPOUX LEJEUNE N'APPORTAIENT AUCUNE PREUVE CONTRAIRE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, L'ATTESTATION CERTIFIANT QUE LE MUR A ETE CONSTRUIT " EN MITOYENNETE " NE POUVAIT SERVIR DE FONDEMENT A LA DECISION ATTAQUEE, LE TEMOIN, COMME L'EXPERT, N'AYANT PAS LE POUVOIR DE DIRE LE DROIT AUX LIEU ET PLACE DU JUGE, " MAIS SEULEMENT LA MISSION DE RAPPORTER DES FAITS " ET QUE, D'AUTRE PART, LES EPOUX VALERE N'AVAIENT PAS INVOQUE LA PRESOMPTION DE MITOYENNETE RESULTANT DE L'ARTICLE 653 DU CODE CIVIL, QUE LES JUGES NE POUVAIENT APPLIQUER D'OFFICE ;
QU'IL EST ENCORE SOUTENU QU'ILS NE POUVAIENT ECARTER DU DEBAT LE RAPPORT GUILLEREZ, DES LORS QUE, DANS LEURS CONCLUSIONS D'APPEL, LES EPOUX LEJEUNE DEMANDAIENT LA CONFIRMATION DU JUGEMENT DANS LA MESURE SEULEMENT OU LES MOTIFS N'ETAIENT PAS CONTRAIRES A LEURS CONCLUSIONS DE PREMIERE INSTANCE;
MAIS ATTENDU QU'A DEFAUT DE TITRE LES JUGES DU SECOND DEGRE, DANS L'EXERCICE DE LEUR POUVOIR SOUVERAIN D'APPRECIATION DES ELEMENTS DE PREUVE QUI LEUR ETAIENT SOUMIS, ONT RETENU LA PRESOMPTION DE MITOYENNETE RESULTANT DE LA CONSTRUCTION " A FRAIS COMMUNS " DU MUR, ET ONT RELEVE QUE LES EPOUX LEJEUNE N'APPORTAIENT AUCUNE PREUVE, NI AUCUN INDICE POUR RENVERSER CETTE PRESOMPTION ;
QUE, PAR CES SEULS MOTIFS, LA COUR D'APPEL A JUSTIFIE SA DECISION ;
D'OU IL SUIT QU'EN SES TROIS PREMIERES BRANCHES LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ;
REJETTE LE PREMIER MOYEN EN SES TROIS PREMIERES BRANCHES ;
MAIS SUR LA QUATRIEME BRANCHE : VU L'ARTICLE 662 DU CODE CIVIL ;
ATTENDU QUE L'ARRET ATTAQUE A DECIDE QUE " LE MUR LITIGIEUX ETANT MITOYEN, LA CONSTRUCTION DU GARAGE ", DONT LES EPOUX LEJEUNE RECLAMAIENT LA DEMOLITION, " ETAIT PARFAITEMENT REGULIERE EN VERTU DE L'ARTICLE 657 DU CODE CIVIL " ;
QU'EN STATUANT AINSI, SANS RECHERCHER SI, AVANT D'APPUYER SA CONSTRUCTION CONTRE LE MUR LITIGIEUX, VALERE AVAIT SOLLICITE ET OBTENU LE CONSENTEMENT DE SES VOISINS, ET SANS S'ASSURER QUE LE NOUVEL OUVRAGE N'ETAIT PAS NUISIBLE AUX DROITS DU VOISIN, LA COUR D'APPEL N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ;
ET SUR LE SECOND MOYEN, PRIS EN SA TROISIEME BRANCHE : VU L'ARTICLE 544 DU CODE CIVIL ;
ATTENDU QUE SI CHACUN DES CO-INDIVISAIRES A LE DROIT D'USER ET DE JOUIR DE LA CHOSE COMMUNE, IL NE LE PEUT TOUTEFOIS QUE DANS LA MESURE DE SA PART ET SOUS RESERVE DE NE PAS PORTER ATTEINTE AU DROIT DES AUTRES ;
ATTENDU QUE, POUR REJETER LA DEMANDE DES EPOUX LEJEUNE TENDANT A FAIRE CESSER LE DEVERSEMENT DES EAUX USEES PAR LES EPOUX VALERE DANS LE PUITS SITUE EN PARTIE SUR LEUR FONDS ET DE LES FAIRE CONDAMNER A VIDANGER ET A NETTOYER LEDIT PUITS, LES JUGES D'APPEL SE SONT FONDES SUR CE QUE CE " PUITS, A CHEVAL SUR LA LIMITE SEPARATIVE DES DEUX TERRAINS, EST FERME PAR UNE DALLE EN CIMENT MUNIE D'UN REGARD ET QUE DEUX TUYAUX DE CIMENT Y DEBOUCHENT, L'UN PROVENANT DE LA COUR LEJEUNE, QUI NE PARAIT PLUS ETRE EN SERVICE, L'AUTRE VENANT DE LA PROPRIETE VALERE ET QUI REJETTE PRESQUE EN PERMANENCE LES EAUX USEES ;
QUE, DE CETTE CONSTATATION, ILS ONT DEDUIT " QU'IL SEMBLE QU'IL S'AGISSE D'UN ANCIEN PUITS TRANSFORME EN PUISARD ET QUE L'ASPECT MATERIEL DEMONTRE BIEN L'ACCORD, INTERVENU A UNE DATE NON PRECISEE, MAIS QUI, D'APRES UNE ATTESTATION, REMONTERAIT A PLUS DE 30 ANS ET EST EN TOUT CAS ANTERIEUR A L'ACTE D'ACQUISITION DES EPOUX LEJEUNE, POUR L'AMENAGEMENT ET L'UTILISATION DU PUISARD COMMUN " ;
QU'EN STATUANT AINSI, SANS S'EXPLIQUER SUR LE FONDEMENT JURIDIQUE DE L'INTERDICTION QUI, SELON ELLE, EMPECHERAIT LES EPOUX LEJEUNE, CONTRE LESQUELS LEURS VOISINS N'INVOQUENT NI LA PRESCRIPTION, NI AUCUN DROIT IMMOBILIER DE SERVITUDE, DE DEMANDER LA REMISE EN ETAT DU PUITS, OBJET D'UNE PROPRIETE EN COMMUN, ET SITUE EN PARTIE SUR LEUR FONDS ALORS QU'ILS SE PLAIGNENT DE L'USAGE, LEUR PORTANT PREJUDICE, QUE LEUR CO-INDIVISAIRES FONT DUDIT PUITS, LA COUR D'APPEL N'A PAS LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ;
PAR CES MOTIFS, ET SANS QU'IL SOIT BESOIN DE STATUER SUR LES DEUX PREMIERES BRANCHES DU MEME MOYEN : CASSE ET ANNULE L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES PAR LA COUR D'APPEL D'AMIENS, LE 9 MARS 1971 ;
REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET, ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE CAEN

--------------------------------------------------------------------------------

Publication : Bulletin des arrêts Cour de Cassation Chambre civile 3 N. 17 P. 12
Décision attaquée : Cour d'Appel AMIENS 1971-03-09
Titrages et résumés 1) PROPRIETE - MITOYENNETE - MUR - DEFINITION - MUR CONSTRUIT A FRAIS COMMUNS.

A DEFAUT DE TITRES, LES JUGES PEUVENT DECLARER QUE LE MUR LITIGIEUX EST MITOYEN EN RETENANT LA PRESOMPTION QUI RESULTE DE SA CONSTRUCTION "A FRAIS COMMUNS".

2) PROPRIETE - MITOYENNETE - MUR - APPUI D'UNE CONSTRUCTION - REGULARITE - CONDITIONS - CONSENTEMENT DU VOISIN OU ABSENCE D 'ATTEINTE A SES DROITS.

MANQUE DE BASE LEGALE L'ARRET QUI DECLARE REGULIERE LA CONSTRUCTION ELEVEE PAR UN DES PROPRIETAIRES CONTRE UN MUR MITOYEN SANS AVOIR RECHERCHE SI LEDIT PROPRIETAIRE AVAIT PREALABLEMENT OBTENU LE CONSENTEMENT DE SON VOISIN ET SANS S'ETRE ASSURE QUE LE NOUVEL OUVRAGE N'ETAIT PAS NUISIBLE AUX DROITS DE CELUI-CI.

3) INDIVISION - CHOSE INDIVISE - USAGE - USAGE PAR UN SEUL INDIVISAIRE - LIMITE - DROIT DES AUTRES.

SI CHACUN DES COINDIVISAIRES A LE DROIT D'USER ET DE JOUIR DE LA CHOSE COMMUNE IL NE LE PEUT TOUTEFOIS QUE DANS LA MESURE DE SA PART ET SOUS RESERVE DE NE PAS PORTER ATTEINTE AU DROIT DES AUTRES.

Codes cités : Code civil 654. Code civil 662. (2) Code civil 544. (3)

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 09 août 2007 09:28:07
Message :

on se pose ici des questions de présomptions mais dans le cas soulevé par viandox, il y a construction en limite..., sans aucun doute, et non à cheval sur la limite, donc si la mitoyenneté n'est pas demandée formellement, je ne pense pas qu'elle sera présumée...

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 09 août 2007 10:23:12
Message :

Je me pose effectivement la même question mais dans l'autre sens. Peu importe le sens si on trouve la réponse.
La question que je me pose c'est:
Si un propriétaire paye la moitié des frais à son voisin pour la construction d'un mur mitoyen, n'est-il pas en droit d'attendre que le résultat soit effectivement un mur mitoyen?
Si le voisin construit en limite au lieu d'à cheval en profitant du financement du voisin, il prive le propriétaire de la copropriété qu'il a acheté par son financement, cette copropriété s'étendant tant à l'ouvrage qu'à son assiette.
La construction d'un mur mitoyen constituant une convention de droit privé, le voisin peut-il refuser la mitoyenneté qui a été justement rémunérée au motif qu'il n'a pas lui-même respecté son engagement?
Toute convention de droit privé étant susceptible de déroger au Code Civil dans l'accord des parties, doit-on, dans ce cas appliquer les articles du Code Civil ou doit-on s'en tenir à l'exécution stricte de la convention?

Plus de questions que de réponses certaines donc.
Intuitivement, je dirais que c'est la convention et son respect qui priment. Mais ce n'est qu'une intuition, qui plus est non féminine.

Je continue mes recherches du côté des JP administratives, cette fois-ci. Sait-on jamais...

Auteur Réponse : viandox57
Répondu le : 09 août 2007 20:39:33
Message :

Merci beaucoup pour vos différentes réponses, qui m'aident à réfléchir à cette situation pour le moins difficile.
D'après ces dernières questions et réponses que vous me proposez, pensez-vous que je puisse alors présumer de la mitoyenneté ?
Autre constatation que je viens de faire : lorsqu'il a construit son garage il y a environ 5 ans, il est descendu sous mon ancien hangar ; or, il le dit lui même dans sa lettre, et j'ai des photos à l'appui, le mur qu'il a fait n'est pas un mur de soutènement, la terre de mon côté appuyant de fait contre son mur. J'ai comme l'impression que la fameuse fissure qu'il impute à ma nouvelle construction viendrait plutôt de ce fait là...
Sur ce même cliché, on voit également qu'il a fait un drain au bout de la murette (que j'ai payée pour moitié), et celui-ci envoie les eaux...de mon côté bien sûr. Qu'en pensez-vous ?
Merci pour votre aide.

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 10 août 2007 08:05:24
Message :

Pour la fissure, nous allons avoir beaucoup de mal à vous aider depuis ce forum.
Suivez le conseil de wroomsi, activez votre assurance. Seul un expert mandaté par votre assurance pourra donner un avis fiable. Vous pouvez aussi invoquer la responsabilité de l'entreprise qui a fait les travaux.

Pour le mur mitoyen auquel vous avez participé mais qui n'a pas été construit comme un ouvrage mitoyen, vous pouvez commencer par écrire à votre voisin en invoquant simplement les faits et en lui demandant de régulariser sa situation.
Vous rappelez qu'il vous a sollicité pour participer à la construction du mur mitoyen, puis vous dites constater qu'il n'a pas respecté l'accord visant à construire un mur mitoyen.
En conclusion, vous lui demandez de vous signifier clairement de quelle manière il compte mettre fin au trouble.
A vous de tourner votre courrier pour le pousser un peu dans le sens qui vous intéressera (mur mitoyen ou remboursement).
Etant donné qu'il n'y a pas eu d'écrit entre le voisin et vous (hors mis le chèque), essayez de récupérer la demande de clôture que votre voisin avait déposée. Sait-on jamais, il y aura peut-être une précision intéressante.

Du point de vue judiciaire, si vous deviez engager une procédure, je pense qu'un bon angle d'attaque serait de requérir la mitoyenneté du mur (le Code Civil vous en donne le droit absolu) tout en demandant au juge que celle-ci vous soit cédée à titre gratuit du fait que vous avez déjà participé.

Auteur Réponse : inzu-31
Répondu le : 31 août 2007 14:26:26
Message :

Bonjour à tous, je suis nouveau sur ce forum que j'ai découvert ce matin par hasard... et qui me semble être une vraie mine...

Voilà un cas certainement très simple pour qui sait... mais je ne voudrais pas commettre d'erreur et avoir plus tard des problèmes avec un de mes voisins. Nous avons fait construire en lotissement, et réalisé sur 3 côtés des clôtures mitoyennes. Nous avions prévu sur le 4ème côté de faire la même chose, un mur de 0.7m de haut surmonté d'un grillage de 0.8m. Le voisin n'était pas d'accord et nous avons installé piquets et grillage à nos frais sur 28m de long. Au début de l'été il est venu me voir, décidé à faire un mur de clôture de 1.7m de haut, car il voulait se protéger, devant faire une piscine derrière la maison. Je lui ai dit que je participerai, juqu'à une hauteur de 0.7m (600€)et qu'il pouvait construire à cheval, en mitoyenneté. Devant moi-même construire un garage derrière ce mur mitoyen, sur une longuer de 6m, il m'a proposé de construre sur ce mur mitoyen, et de payer la moitié du mur(1300€). je pense que ce serait pour nous une bonne solution, mais je voudrais réaliser un sous seing privé pour officialiser tout cela. Sous quelle forme dois-je le faire, et quels sont les éléments importants à ne pas oublier.
Merci d'avance de votre aide

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 31 août 2007 16:13:19
Message :

partage du prix, choix des matériaux et de la couleur, partage des charges d'entretien, modalités de décision d'engager des frais...

ça sera déjà pas mal.

n'oubliez pas de préciser qu'il s'agit d'une mitoyenneté entre deux fonds et pas entre deux personnes : si le voisin vient à déménager, ces règles devront être maintenues en cas de vente...

Auteur Réponse : leochat
Répondu le : 31 août 2007 19:31:53
Message :

Bonjour
Nous venons de faire arracher une haie sur notre propriété.
En enlevant cette haie la clôture en fer qui datait des années 50 a été aussi enlevé car complètement rouillée
Nous avons donc décidé de mettre à la place des panneaux de bois après en avoir informé notre voisine oralement et par écrit.
Cette dernière n'a pas voulu participer aux frais et nous avons pris à notre charge toutes les dépenses.
Ces travaux ont duré plus de deux mois car s'est mon mari qui les a éffectué.
Pour faire tenir ces panneaux ,mon mari a dû fixer des platines sur lesquelles sont fixées les cornières permettant d'assembler les panneaux entre eux et il a été obligé de faire des trous chevillés
de part et d'autre de la ligne médiane du mûret mitoyen,donc du côté de la voisine les platines sont maintenus par 3 vis et de notre côté par 2 vis.
Notre voisine vient de nous demander oralement de retirer la moitié des platines qui se trouve chez elle ( elle nous donne 1 mois pour excécuter ces trasformations qui entraineront une complication technique.
Que devons nous faire?
Merci de votre réponse

Auteur Réponse : chaumiere
Répondu le : 20 sept. 2007 13:14:04
Message :

Citation :
le cadastre ne détermine pas la propriété.

seul le registre des hypothèques vous permettra d'identifier plus précisément les limites, sauf à ce qu'un bornage contradictoire s'avère nécessaire.

Absolument d'acord, mais est ce que le cadastre montre la présence de borne (ronds) ou la présence du mur avec une petite flèche orientée vers l'une ou l'autre propriété?.
Dans l'affirmative, ces annotations ne sont pas venues par hasard et peuvent déjà vous donner une bonne idée de quoi appartient à qui.

Auteur Réponse : isastephgem
Répondu le : 01 oct. 2007 19:46:24
Message :

Citation :
Initialement entré par larocaille

LE MUR MITOYEN.

La mitoyenneté est championne de France des recours en contentieux.

Sommaire
1 - Définition de la mitoyenneté
2 - La mitoyenneté dans les lois
3 - La naissance de la mitoyenneté
4 - L'extinction de la mitoyenneté
5 - L'entretien et l'évolution du bien mitoyen
6 - Les batiments mitoyens

1 - Définition de la mitoyenneté
La loi ne définit pas explicitement la mitoyenneté.
Voici la définition qui en est généralement donnée dans les ouvrages:
"La mitoyenneté est le droit de propriété que partagent deux propriétaires de parcelles contiguës sur une clôture ou sur un mur édifié sur la limite séparative de leurs propriétés."
Du point de vue juridique, c'est la copropriété en état d'indivision qui est la référence la plus habituelle. Cette copropriété est à la fois horizontale par le partage du terrain et verticale par le partage de l'édifice.
Une autre vision consiste à considérer la mitoyenneté comme une servitude réciproque amménagée en cloture. Cette vision à l'avantage de ne pas restreindre la mitoyenneté aux seuls murs.
Que l'on considère l'une ou l'autre de ces définitions, ou les deux à la fois, a peu d'importance car elles réfèrent à un mode de gestion identique: la concertation.

L'interprétation juridique des textes relatifs à la mitoyenneté permet aussi de préciser cette définition. Voici un concentré qui résume bien la chose:
"Chaque propriétaire n'est pas détenteur de la moitié du mur qui se trouve situé de son côté, mais copropriétaire de la totalité du mur, ce qui entraîne des conséquences différentes."

Enfin, les jurisprudences apportent aussi des précisions. En voici une:

Citation :
La troisième chambre civile de la Cour de Cassation précise dans un arrêt du 5 novembre 2003, la définition de la mitoyenneté en considérant qu’ « un mur qui ne suit pas la ligne divisoire des fonds mais est implanté d’une manière très irrégulière alternativement sur l’un et l’autre des deux fonds voisins, ne peut être qualifié de mitoyen. »
Cass civ 3e , 5 nov. 2003, Bull Civ.. III, n°191.

2 - La mitoyenneté dans les lois
La mitoyenneté est régie par les articles 653 à 675 du Code Civil.
Néanmoins, dans la mesure où la mitoyenneté concerne des fonds privés, les juristes précisent:
"Deux voisins peuvent déroger librement entre eux aux règles du code civil concernant la mitoyenneté puisque celles-ci ne sont pas d'ordre public."
Cela signifie qu'il est tout a fait possible de régir un mur mitoyen par une convention spécifique ratifiée sous seing privé ou par acte authentique.

3 - La naissance de la mitoyenneté
La mitoyenneté peut naitre de 3 manières:
- La volonté commune
- La requête en acquisition (article 661)
- La contrainte dans les villes (article 663)

La volonté commune:
Les propriétaires s'accordent pour construire le mur mitoyen en partageant les frais.
C'est la meilleure situation pour mettre en place une convention qui va simplifier la gestion du mur mitoyen. Vous pouvez par exemple y spécifier que "l'entretien des enduits et parements est à la charge de chacun pour son côté sans que l'autorisation du voisin ne soit requise", et toute autre clause qui peut simplifier la vie. Il faut cependant éviter les clauses qui sont contraires à l'intérêt commun des propriétaires.

La requête en acquisition:
Elle est régie par l'article 661:

Citation :
Article 661

(Loi nº 60-464 du 17 mai 1960 art. 1 Journal Officiel du 18 mai 1960)

Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu'il a coûté, ou la moitié de la dépense qu'a coûté la portion du mur qu'il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. La dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l'acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve.

Lorsque votre voisin a construit son mur de cloture en limite de propriété, vous pouvez donc demander à en devenir copropritaire moyennant indemnisation de votre voisin.
L'objectif de cet article est de permettre l'adossement sur le mur. En effet, vous ne pouvez pas vous adosser sur un mur qui ne vous appartient pas. Il faut aussi noter que vous devez acquerrir la mitoyenneté du mur avant d'y adosser une construction. Voici ce qui peut vous arriver si vous ne respectez pas ce principe:

Citation :
Aux termes de l'article 553 du Code civil toute construction sur un terrain est présumée faite et appartenir au propriétaire de celui-ci, cette présomption l'emportant sur celle instituée par l'article 653 du même Code concernant la mitoyenneté.

Dès lors qu'une personne n'a pas préalablement à la réalisation d'un ouvrage s'appuyant sur un mur acquis sa mitoyenneté comme le lui permet l'article 661 du Code civil et obtenu l'autorisation de son voisin de l'y appuyer, cet ouvrage est établi sans droit et doit être détruit dès lors que le propriétaire du mur en fait la demande.

C.A. Colmar (2e ch., sect. A), 19 février 1998

L'article 661 donne aussi au requérant la possibilité de n'acquerrir la mitoyenneté du mur que pour la partie qui l'intéresse. Vous pourriez donc demander la mitoyenneté de 5m (là où vous allez construire votre abri) alors que le mur de cloture du voisin vis à vis de votre propriété fait 50m de long. Cette pratique fait l'objet de nombreux confits et conduit certains propriétaires à construire leur mur de cloture en retrait de la limite séparative (en violant même les règles d'urbanisme) afin d'éconduire les indélicats. Chacun fait comme il le veut, mais l'ethique voudrait que lorsqu'on requière la mitoyenneté, cela soit pour la totalité du mur construit par le voisin.

La contrainte dans les villes:
C'est l'article 663 qui stipule:

Citation :
Article 663

Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites villes et faubourgs : la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus et, à défaut d'usages et de règlements, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l'avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres dans les autres.

Si votre propriété est en ville, le voisin peut vous obliger à participer pour l'édification ou à la réparation du mur de cloture qu'il veut réaliser. Vous ne pouvez vous y soustraire.

Cependant, il est fait exception selon ces termes:
"Un propriétaire ne peut imposer à son voisin la mitoyenneté du mur de clôture privatif qu'il a construit seul."

La présomption de mitoyenneté
La mitoyenneté des murs, des clôtures, mais également celle des fossés et des haies est présumée. C'est donc à celui qui revendique la pleine propriété d'apporter des preuves de non mitoyenneté. Ces preuves peuvent être prévues par le Code Civil, par les usages locaux ou par des indications portées dans les actes de vente ou sur les plans et procès-verbaux de bornage.
Les articles 653, 654, 666 régissent cette présomption:

Citation :
Article 653

Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire.

Article 654

Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné.
Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.
Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre.

Article 666

(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)

Toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins qu'il n'y ait qu'un seul des héritages en état de clôture, ou s'il n'y a titre, prescription ou marque contraire.
Pour les fossés, il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d'un côté seulement du fossé.
Le fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve.

4 - L'extinction de la mitoyennetéLa mitoyenneté peut s'éteindre de deux manières:
- Le renoncement
- La prescription trentenaire pour délaissement

Le renoncement:
Il est l'objet des articles 656 et 667:

Citation :
Article 656

Cependant tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne.

Article 667

(Loi du 20 août 1881 Journal Officiel du 26 août 1881)

La clôture mitoyenne doit être entretenue à frais communs ; mais le voisin peut se soustraire à cette obligation en renonçant à la mitoyenneté.
Cette faculté cesse si le fossé sert habituellement à l'écoulement des eaux.

Le renoncement est un acte volontaire. Contrairement à l'établissement de la mitoyenneté qui n'est sujette à aucune formalité précise, le renoncement nécessite un acte authentique pour être pleinement valable.
Outre le cas précis évoqué par l'article 656, le renoncement n'est pas possible pour tous les cas où celui qui entend renoncer a un intérêt particulier au maintien du mur mitoyen. Cela inclut en particulier les murs de soutènement, tant pour celui dont les terres sont soutenues que pour celui qui est protégé de l'éboulement.

La prescription trentenaire pour délaissement:
Pour que cette prescription soit opérante, celui qui l'invoque doit prouver qu'il a effectué seul et à ses frais le maintien et l'entretien du mur mitoyen pendant au moins trente ans sans discontinuité.

5 - L'entretien et l'évolution du bien mitoyen
L'entretien est régi par l'article 655:

Citation :
Article 655

La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.

Pour l'évolution du mur mitoyen et son amménagement, ce sont les articles 657 à 662 qui en définissent les modalités:

Citation :
Article 657

Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près, sans préjudice du droit qu'a le voisin de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée.

Article 658

(Loi du 19 mars 1804 promulguée le 29 mars 1804))

(Loi nº 60-464 du 17 mai 1960 art. 1 Journal Officiel du 18 mai 1960)

Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de l'exhaussement et les réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune ; il doit en outre payer seul les frais d'entretien de la partie commune du mur dus à l'exhaussement et rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par l'exhaussement.

Article 659

Si le mur mitoyen n'est pas en état de supporter l'exhaussement, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais, et l'excédent d'épaisseur doit se prendre de son côté.

Article 660

(Loi nº 60-464 du 17 mai 1960 art. 1 Journal Officiel du 18 mai 1960)

Le voisin qui n'a pas contribué à l'exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu'il a coûté et la valeur de la moitié du sol fourni pour l'excédent d'épaisseur, s'il y en a. La dépense que l'exhaussement a coûté est estimée à la date de l'acquisition, compte tenu de l'état dans lequel se trouve la partie exhaussée du mur.

Article 661

(Loi nº 60-464 du 17 mai 1960 art. 1 Journal Officiel du 18 mai 1960)

Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu'il a coûté, ou la moitié de la dépense qu'a coûté la portion du mur qu'il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. La dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l'acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve.

Article 662

L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre.

L'article 657 est purement technique puisqu'il décrit la manière dont poutres et solives peuvent être ancrées dans le mur mitoyen.
L'article 658 indique que chaque "copropriétaire" du mur peut l'exhausser à ses frais exclusifs.
L'article 659 est aussi technique et concerne le renforcement de la structure.
Les articles 660 et 661 décrivent les modalités financières selon lesquelles un propriétaire peut établir ou rétablir son droit à la mitoyenneté.
L'article 662 , à son début, peut sembler anodin (car technique) mais il constitue en fait l'essence de la mitoyenneté en stipulant qu'en la matière, rien ne peut être fait par l'un sans l'accord de l'autre et que le désaccord sera réglé par voie d'expert afin de ne pas nuire . Dans ces conditions, on peut s'interroger sur la portée réelle de l'article 658 parlequel chacun peut exhausser à ses frais.
Si on relit bien l'article 658, il est écrit que "tout propriétaire peut faire exhausser...", ce qui ne prévaut pas sur l'exigeance de consentement imposée par l'article 662. L'article 658, ne contient aucune disposition permettant de s'affranchir de l'accord du voisin, contrairement à ce que l'on peut lire en divers endroits.
La conclusion sur ce point est donc simple, l'article 658 ne vaut que si les exigeances de l'article 662 sont satisfaites.

6 - Les batiments mitoyens
Les batiments mitoyens ont la particularité d'avoir un mur en commun. Ce mur est donc mitoyen et ce qui a été exposé prédédement s'applique aux batiments mitoyens.

Il est cependant admis que:
"Lorsqu'un mur sépare deux bâtiments de hauteurs inégales, le mur est considéré mitoyen jusqu'à la hauteur du bâtiment le moins élevé."

Les travaux normalement tolérés dans un mur en limite de propriété sont alors soumis à accord des voisins comme le précise l'article 675:

Citation :
Article 675

L'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant.

Lorsque des équipements particuliers sont implantés à proximité du mur mitoyen, l'article 674, précise que cette implantation doit être faite en respectant la réglementation propre à ces équipements en considérant le mur mitoyen comme la propriété voisine:

Citation :
Article 674

Celui qui fait creuser un puits ou une fosse d'aisance près d'un mur mitoyen ou non,
Celui qui veut y construire cheminée ou âtre, forge, four ou fourneau,
Y adosser une étable,
Ou établir contre ce mur un magasin de sel ou amas de matières corrosives,
Est obligé à laisser la distance prescrite par les règlements et usages particuliers sur ces objets, ou à faire les ouvrages prescrits par les mêmes règlements et usages, pour éviter de nuire au voisin.

A compléter...

Auteur Réponse : isastephgem
Répondu le : 01 oct. 2007 19:50:40
Message :

Petite question concernant des travaux sur les murs mitoyens de mon voisin.
J'ai une maison de village avec une cour sur laquelle donne deux murs de mon voisin. Celui ci souhaite réaliser des ouvertures donnants sur ma cour en a t il le droit.
Merci de votre réponse

**modération**
suppression d'une insertion pour rendre le message lisible

Auteur Réponse : Vincentius
Répondu le : 01 oct. 2007 20:12:37
Message :

Votre voisin ne peut pas faire d'ouverture dans votre mur qu'il soit ou non mitoyen. cela constituerai une vue. Si le mur est mitoyen, il peut avec votre accord, y faire des jours. Si le mur n'est pas mitoyen(qui lui appartient à lui seul), il n'a pas à vous demander d'autorisation.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 01 oct. 2007 20:32:56
Message :

dans tous les cas, il faut votre accord pour créer la vue sur votre terrain... c'est le creusement du trou dans le mur , hors problème de vue créée, qui est ou non soumis à l'accord décrit par Vincentius.

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 01 oct. 2007 21:58:58
Message :

Ce n'était pas la peine de citer tout le post d'origine. Si vous aviez recopié juste le passage qui correspont à votre cas ou question cela nous aurait permis de mieux vous répondre.

Alors, on reprend.
Les murs sont-ils mitoyens (construits à cheval sur la limite séparative) ?
La cour est-elle votre propriété exclusive?

Auteur Réponse : isastephgem
Répondu le : 01 oct. 2007 23:13:40
Message :

la cour est ma propriété exclusive.
Pour ce qui concerne les murs ce sont ceux de la maison de mon voisin( difficile de déterminé si construit sur la limite séparative)

Citation :
Initialement entré par larocaille

Ce n'était pas la peine de citer tout le post d'origine. Si vous aviez recopié juste le passage qui correspont à votre cas ou question cela nous aurait permis de mieux vous répondre.

Alors, on reprend.
Les murs sont-ils mitoyens (construits à cheval sur la limite séparative) ?
La cour est-elle votre propriété exclusive?

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 01 oct. 2007 23:18:34
Message :

Donc pas de mitoyenneté.
Le voisin ne peut rien ouvrir donnant chez vous sauf des jours de souffrance (2,6m. du sol, verre maillé et non ouvrant...!)

Auteur Réponse : Dd82
Répondu le : 02 oct. 2007 20:27:43
Message :

Bonjours,
Je voudrais avec mon voisin, realiser un mur mitoyen, mon voisin m'a proposé 2 solutions :
1-que je fasse faire des devis chez des maçons,on prend le meilleur,il oeuvre et on divise le cout de l'operation en 2
2-Apres m'avoir vu faire des amenagements chez moi,il m'as proposer que je fasse le murs et que je lui adresse la 1/2 facture: les materiaux+ mon temps....

La seconde solution me conviendrait le mieux,je ne pense pas pouvoir assumer la 1er solution...
Tout d'abord, est-ce possible ? je compts quoi dans la facture, mon temps? l'usure de ma brouette? L'essence de ma betonniere?
Pour mon voisin,son bien fais partie d'une SCI, donc il a tout interet a avoir une facture, et il ne compt pas m'aider a la realisation du mur, qui va me prendre quelques jours.
Merci a vous de m'orienter, j'ai peur de me faire avoir....

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 02 oct. 2007 21:35:23
Message :

Soit votre voisin est un petit futé, soit il ne connait pas grand chose. Ou alors vous avez oublié de nous dire votre profession.
Si vous êtes un particulier, vous ne pouvez pas émettre de facture, et vous aurez le plus grand mal à vous faire rembourser.

Auteur Réponse : Dd82
Répondu le : 02 oct. 2007 22:41:25
Message :

merci larocaille, je ne suis pas a mon compte comme maçon, effectivement mon voisin a la reputation d'etre un "filou", il m'as affirmé que je pouvait faire un facture a mon nom propre! vrai ou faux? Je pense a une autre solution, le cheque emploi/ services, il pourait me payer la moitier de mes heures? a quel prix? merci

Auteur Réponse : fjclg
Répondu le : 03 oct. 2007 13:53:42
Message :

Bnjour,
Dans le message de Larocaille en date du 17janvier 2007- 09:11:22, Larocaille presente le pb du mur de soutenement et de la mitoyennete.
Dans ce post, une etude de cas est explicitee. Dans mon cas, je fais construire dans un nouveau lotissement une maison. Le terrain, initialement en pente naturelle relativement douce, est situe au-dessus d'un second terrain. Mon voisin a realise un important decaissement (2m, 2,5 m) pour implanter sa propre maison et nous nous retrouveons a present dans la situation ou un mur de soutenement est necessaire. Le fait generateur de cette necessite est bien evidement ce decaissemnt important. A la lecture de l'etude de cas, je comprends qu'en tant que tel les frais de construction devraient etre a la charge de mon voisin ou a hauteur de l'interet que je peux en retirer. Je precise qu'un simple mur mitoyen aurait normalement permis de realiser la limite de terrain dans la configuration initiale du lotissement.
Pouvez-vous m'indiquer les references precises (code penal, jurisprudence) sur lesquelles s'appuient cette etude de cas? Pouuvez-vous m'indiquer egalement la justesse de mon interpretation ?
Enfin pouuvez vous m'indiquer dans quelle mesure je peux apprecier l'interet que je retire de ce mur : en premier approche, j'aurais tendance a penser que mon interet doit etre evalue en comparaison de la situation initiale des terrains (c'est a dire je n'aurais a finacer que la moitie du cout du mur sur une hauteur egale a celle que nous aurions realisee avant decaissement).
Merci d'avance

**modération**
suppression d'une insertion pour rendre le message lisible

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 03 oct. 2007 14:33:53
Message :

la donne est assez simple: avec le décaissement, le voisin vous empêche de jouir pleinement de votre propriété, en contradiction avec les dispositions de l'article 544 du code civil (par exemple!).
il rend impossible la réalisation d'une cloture légère à cause de la déstabilisation de vos terres : il lui appartient donc de stabiliser votre terrain en réalisant à ses frais et sur son terrain un ouvrage garantissant le soutènement de votre terrain.

le plus simple est donc d'exiger d'abord le soutènement puis d'envisager la cloture...

Auteur Réponse : Dd82
Répondu le : 03 oct. 2007 20:05:41
Message :

Bonsoir, quels sont les possibilités pour moi...a moindre frais. Merci

Auteur Réponse : lucille
Répondu le : 11 oct. 2007 17:30:26
Message :

bonjour , je suis nouvelle et néophyte , mais ce sujet m'intéresse au plus haut point
j'ai essuyé un refus de permis de construire pour une véranda attenante à mon pavillon que je voulais construire en limite de propriété car le pos stipule recul de 2m50 sans ouverture ou 8 m avec , mais si je fais cela je suis complêtement décalée de la maison déjà construite depuis longtemps à 5m50 du mur ..
mes voisins ne sont pas contre mon projet , il sont propriétaires du mur séparatif qui est en plaques de bétons pas très jolies , ai je bien compris que si je leur propose d'édifier un mur mitoyen , même en le prenant intégralement en charge s'ils ne souhaitent pas participer , et en leur cédant la mi propriété je pourrai alors m'appuyer sur le dit mur pour contruire ma véranda sans me préoccuper du pos ????

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 11 oct. 2007 18:09:38
Message :

Citation :
Initialement entré par lucille

bonjour , je suis nouvelle et néophyte , mais ce sujet m'intéresse au plus haut point
j'ai essuyé un refus de permis de construire pour une véranda attenante à mon pavillon que je voulais construire en limite de propriété car le pos stipule recul de 2m50 sans ouverture ou 8 m avec , mais si je fais cela je suis complêtement décalée de la maison déjà construite depuis longtemps à 5m50 du mur ..
mes voisins ne sont pas contre mon projet , il sont propriétaires du mur séparatif qui est en plaques de bétons pas très jolies , ai je bien compris que si je leur propose d'édifier un mur mitoyen , même en le prenant intégralement en charge s'ils ne souhaitent pas participer , et en leur cédant la mi propriété je pourrai alors m'appuyer sur le dit mur pour contruire ma véranda sans me préoccuper du pos ????

Non, vous avez très mal compris.

La mitoyenneté ou non du mur n'a rien à voir avec les règles d'urbanisme.

Les votre vous obligent à laisser une distance minimum de 2m50 entre la limite de propriété et une éventuelle construction. Et encore serait-ce pour un mur plein et non pour une véranda (qu'il faudrait situer à au moins 8m de la limite de propriété=.

Cela n'a rien à voir avec le mur mitoyen.

Sur votre parcelle, vous ne pouvez pas construire en limite de propriété.

Aviez-vous été chercher une photocopie des règles d'urbanisme à la mairie avant de même imaginer vos plans ?
C'est la 1e chose à faire lorsque l'on veut construire : lire les règles d'urbanisme.

Auteur Réponse : lucille
Répondu le : 12 oct. 2007 09:18:47
Message :

merci de votre réponse
oui,bien sur que je me suis renseignée sur le pos,mais j'ai fait confiance à l'architecte du constructeur de véranda qui m'a dit être allé à la DDE et que ma construction ne poserait pas de problême,comme nos intérêts étaient liés(véranda 90 m²!!) ,je ne me suis pas méfiée, mais après le refus,il m'a avoué qu'en fait il n'y était pas allé , mais qu'il avait seulement téléphoné !!!!! donc bien sur par tel on dit souvent n'importe quoi,le problême c'est que j'ai enterré la piscine que cette véranda devait recouvrir , à 1 m du mur à cause de mon excès de confiance et que maintenant je suis ennuyée pour la recouvrir,j'ai bien pensé à l'abri démontable,mais je ne connais pas bien les possibilités , ma piscine fait environ 35 m² , et de plus , je n'aurais plus l'accès direct de ma maison , sauf si je fais déplacer la piscine , mais cela ferait des frais supplémentaires énormes !!
pouvez vous me dire ce qu'il est possible de faire en matière d'abris amovibles sans permis de construire ?

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 12 oct. 2007 09:26:27
Message :

commencez, comme le conseile Laurent, par récupérer vous même les règles d'urbanisme applicables pour apprécier réellement ce que vous pouvez faire. ne déléguez pas à un vendeur de véranda ce type de controle !

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 12 oct. 2007 09:44:14
Message :

Que vous ayez ou non besoin d'un Permis de Construire ne change strictement rien à une chose : toute construction que vous édifier, même non soumise à autorisation d'urbanisme, doit respecter les règles d'urbanisme.

Et de toutes façons, depuis le 1er octobre, les fermetures de piscine inférieures à 1m80 de hauteur sont soumises à l'obtention d'une Déclaration Préalable et celles plus hautes à Permis de Construire.

Sachez que même la construction d'une piscine enterrée à moins de 2m50 de la limite de propriété est litigieuse.
La loi est muette sur le sujet et il faut se raccrocher aux branchettes des jurisprudences pour argumenter qu'étant enterrée, la construction n'a pas à respecter les prospects. Mais certaines mairies s'accrochent à l'idée inverse.

En l'état, la fermeture de votre piscine n'est pas réalisable avec un dispositif vous permettant de l'utiliser en position fermé.
Vous pouvez à la limite installer ces coques coulissantes qui font quelques dizaines de centimètres de haut, ou alors un rideau flottant bien sur.

Une dernière chose que j'ai oublié de préciser dans ma 1e réponse : l'accord des voisins n'a aucune importance, même si le maire vous disait le contraire. Car personne n'a le droit de vous autoriser à faire quelque chose d'hors la loi !

Auteur Réponse : lucille
Répondu le : 12 oct. 2007 10:14:32
Message :

alors une dernière question , s'il vous plait , si je construis la véranda avec un mur aveugle ou simple jour à 5m50 de la limite séparative , puis je appuyer dessus (la véranda) un abri coulissant , démontable ou autre , de moins d'1m80 de hauteur en légère pente vers la limite ? ce serait une solution pas très pratique et moins jolie , mais peut être la moins couteuse , je précise aussi que je n'ai eu depuis le mois d'avril ou j'ai déposé ma demande aucun refus officiel , rien que des refus verbaux dde et mairie , y a t il moyen de jouer sur l'accord tacite ? je précise que ma véranda ne serait visible que par mon voisin immédiat , située à l'arrière de sa maison et construite en verre et bois , plus joli que l'alu des abris de piscines !!!

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 12 oct. 2007 10:20:13
Message :

visible ou pas, si votre construction n'est pas conforme aux règles, elle peut faire l'objet d'une action pénale avec amende et remise en état initial à la clé.

vos refus "oraux" font ils suite à une demande écrite d'autorisation d'urbanisme ?

et si vous nous donniez les règles d'urbanisme ?

Auteur Réponse : lucille
Répondu le : 12 oct. 2007 10:28:18
Message :

oui ,c'était une demande de permis de construire en règle !!
je n'ai pas les documents d'urbanisme avec moi , je vais regarder cela ce week end

Auteur Réponse : lucille
Répondu le : 12 oct. 2007 10:30:23
Message :

mais vous ne répondez pas tout à fait à ma question concernant la possibilité d'appui d'un abri bas !!!

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 12 oct. 2007 10:32:04
Message :

parce que sans les règles, on ne peut pas répondre.

Auteur Réponse : lucille
Répondu le : 12 oct. 2007 10:40:55
Message :

bien , alors je vais me replonger dans le pos !!! faute de pouvoir plonger dans la piscine !! !

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 12 oct. 2007 10:43:00
Message :

pour répondre à la question du PC tacite, il n'est possible que si vous êtes hors zone MH et que vous avez requis l'instruction du PC (car déposé avant le 1/10/7).

si vous l'avez simplement déposé, il ne peut être considéré comme acquis tacitement.

Auteur Réponse : c.montculier
Répondu le : 16 oct. 2007 13:10:46
Message :

Bonjour,

suite à la lecture du fil, je voudrais avoir confirmation de ce que j'ai compris.
La situation :
Un des côtés de ma cour est le mur d'une ancienne grange qui appartient au voisin.
De mon côté du mur, des poutres sont inscrustées dedans. De son côté, il y avait une toiture qui s'est écroulée il y a cinq ans. Donc aujourd'hui, il n'y a plus rien.
Une image valant mieux que 1000 mots :

Le mur en question est celui de droite.
Les poutres prennent l'eau et menacent de tomber. J'aimerais donc les abattre avant.
De son côté, le voisin envisage de construire une piscine couverte.

Si j'ai bien compris, le mur est mitoyen de fait (même si quelques "rares" pierres dépassent de mon côté). Donc je ne peux pas retirer les poutres sans demander l'accord du voisin. De même que lui ne peut pas couvrir la piscine en appuyant sa charpente sur le mur sans me demander mon accord. C'est bien ça ?
Si je retire les poutres, renonce à la mitoyenneté et que le mur flanche, le voisin peut venir me demander de remettre en état, c'est ça ?
Si le voisin veut construire sa piscine couverte, puis-je lui imposer de faire en sorte que le mur tienne sans l'appui des poutres de mon côté ?
Mon idée serait de ramener la hauteur du mur à quelque chose de plus "raisonnable" (environ 3 m) pour envisager sa tenue sans l'appui des poutres

Merci d'avance,

***Modérateur***
Image réduite car perturbant l'affichage.

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 16 oct. 2007 13:55:57
Message :

Citation :
Initialement entré par c.montculier

Bonjour,

Héhé, bonjour Corinne !

Alors, ça tourne toujours autant ?

Tant mieux pour toi !

Bon, maintenant au travail

Citation :

suite à la lecture du fil, je voudrais avoir confirmation de ce que j'ai compris.
La situation :
Un des côtés de ma cour est le mur d'une ancienne grange qui appartient au voisin.
De mon côté du mur, des poutres sont inscrustées dedans.

C'est une très très forte présomption de mitoyenneté.

A défaut de preuves contraires, le mur est mitoyen.

Citation :

De son côté, il y avait une toiture qui s'est écroulée il y a cinq ans. Donc aujourd'hui, il n'y a plus rien.
Une image valant mieux que 1000 mots :

Tiens, ça me rappelle quelque chose.

Citation :

Le mur en question est celui de droite.
Les poutres prennent l'eau et menacent de tomber. J'aimerais donc les abattre avant.
De son côté, le voisin envisage de construire une piscine couverte.

Si j'ai bien compris, le mur est mitoyen de fait (même si quelques "rares" pierres dépassent de mon côté).

Oui.
On pourrait creuser l'article 654 qui parle de corbeaux, mais le jeux n'en vaut pas la chandelle.
Et puis ces pierres dépassent la majeure partie du temps au-dessus du jardin du voisin et non dans la maison !
Je ne vois pas comment on pourrait en déduire que le mur de la maison appartient à celui qui a le jardin !

Citation :

Donc je ne peux pas retirer les poutres sans demander l'accord du voisin.

Hum, c'est dans l'autre sens que cela fonctionne.
Tu ne peux pas t'appuyer sur ou creuser dans le mur mitoyen sans l'accord de l'autre (article 662).
Par contre, pour oter ce qui s'appuie, pas besoin d'accord.
Bien sur, tu dois veiller à ce que le mur mitoyen reste intègre et ne souffre pas de tes travaux (mais ça ne veut pas dire non plus que tu dois tenir la maison du voisin !) !

Citation :

De même que lui ne peut pas couvrir la piscine en appuyant sa charpente sur le mur sans me demander mon accord.

Là oui (article 657).

Citation :

C'est bien ça ?

Presque.

Citation :

Si je retire les poutres, renonce à la mitoyenneté et que le mur flanche, le voisin peut venir me demander de remettre en état, c'est ça ?

Non.
Si tu détruis toute les parties de tes bâtiment qui s'appuient sur le mur, dans la foulée tu peux renoncer à la mitoyenneté.
Un notaire te dira comment signifier correctement au voisin les termes de l'article 656.
Et à partir de ce moment, si le mur menace ruine, tu peux sommer ton voisin de faire quelque chose pour pas qu'il en s'écroule chez toi !

Citation :

Si le voisin veut construire sa piscine couverte, puis-je lui imposer de faire en sorte que le mur tienne sans l'appui des poutres de mon côté ?

C'est une évidence.
Même si ce n'est pas un article de loi, un bâtiment doit pouvoir tenir seul, sans l'aide des voisins !
Je sais que dans ces vieux villages ce n'est pas gagné, mais c'est un fait.
Car tu es parfaitement libre de détruire le bâtiment qu'il y a sur cette parcelle.
Et si la maison du voisin en souffre, c'est à lui de faire en sorte qu'elle tienne toute seule.
Si l'inverse était vrai, plus aucun projet immobilier ne serait faisable dans les centres ville anciens !

Citation :

Mon idée serait de ramener la hauteur du mur à quelque chose de plus "raisonnable" (environ 3 m)

Ce serait mieux !
Ces grands murs en pierre, debout face à la tourmente, ne sont que dangeureux !

Citation :

pour envisager sa tenue sans l'appui des poutres

Merci d'avance,

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 16 oct. 2007 14:02:17
Message :

Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER

**modération**

merci de réduire un peu la taille de votre image qui perturbe l'affichage

Bah, on ne va pas embêter Corinne avec ces détails techniques

Auteur Réponse : c.montculier
Répondu le : 16 oct. 2007 14:11:29
Message :

Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Bah, on ne va pas embêter Corinne avec ces détails techniques

J'ai vu que tu l'avais fait. Sinon, j'aurais réduit moi-même. Je ne m'étais pas rendue compte que ça gênait l'affichage :)

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 16 oct. 2007 14:12:08
Message :

Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL

Bah, on ne va pas embêter Corinne avec ces détails techniques

c'est fait, j'ai supprimé mon message (et corrigé une balise défaillante dans le tien !)

édition : quand on est deux à modifier en même temps, lequel gagne ?
le plus tardif des "Enregistrer" ?

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 16 oct. 2007 14:14:43
Message :

Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER

Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL

Bah, on ne va pas embêter Corinne avec ces détails techniques

c'est fait, j'ai supprimé mon message (et corrigé une balise défaillante dans le tien !)

Houla, ça a du sérieusement ce chevaucher car je viens moi aussi de la corriger...
Attention, les tontons flingueurs sont de sortis !

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 16 oct. 2007 14:16:54
Message :

Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL

Citation :
Initialement entré par c.montculier
Donc je ne peux pas retirer les poutres sans demander l'accord du voisin.

Hum, c'est dans l'autre sens que cela fonctionne.
Tu ne peux pas t'appuyer sur ou creuser dans le mur mitoyen sans l'accord de l'autre (article 662).
Par contre, pour oter ce qui s'appuie, pas besoin d'accord.
Bien sur, tu dois veiller à ce que le mur mitoyen reste intègre et ne souffre pas de tes travaux (mais ça ne veut pas dire non plus que tu dois tenir la maison du voisin !) !

un conseil, sous réserve de l'avis éclairé de Laurent : plutot que de retirer les poutres, coupez les au ras de la maçonnerie ; ça permet de ne pas créer de "trou" dans le mur.

Auteur Réponse : c.montculier
Répondu le : 16 oct. 2007 14:24:31
Message :

Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Héhé, bonjour Corinne !

Alors, ça tourne toujours autant ?

Oui oui. Je me lance dans la dentelle, maintenant. En grès :)

Citation :
C'est une très très forte présomption de mitoyenneté.
A défaut de preuves contraire, le mur est mitoyen.

Je dirais qu'il n'y a pas de preuve contraire puisque l'ensemble des bâtiments appartenaient à la même personne, celle qui m'a vendu la maison et la cour qui va avec. Or rien ne figure sur l'acte de vente à propos de ce mur/

Citation :
Par contre, pour oter ce qui s'appuie, pas besoin d'accord.
Bien sur, tu dois veiller à ce que le mur mitoyen reste intègre et ne souffre pas de tes travaux (mais ça ne veut pas dire non plus que tu dois tenir la maison du voisin !) !

Je pense qu'il est possible d'enlever les poutres sans faire tomber le mur. Mais celui-ci risque de prendre du gite petit à petit et, dans quelques mois ou quelques années, tomber. Cela, le voisin peut-il me le reprocher ?

Citation :
Si détruit toute partie de bâtiment qui s'appui sur le mur, dans la foulée tu peux renoncer à la mitoyenneté.
Un notaire te dira comment signifier correctement au voisin les termes de l'article 656.
Et à partir de ce moment, si le mur menace ruine, tu peux sommer ton voisin de faire quelque chose pour pas qu'il en s'écroule chez toi !

J'aimerais éviter d'en arriver là et je préfère trouver un accord avec le voisin. Mais c'est plus facile de discuter avec quelques billes dans mon sac :)

Citation :
C'est une évidence.
Même si ce n'est pas un article de loi, un bâtiment doit pouvoir tenir seul, sans l'aide des voisins !
Je sais que dans ces vieux villages c'est pas gagné, mais c'est un fait.
Tu est parfaitement libre de détruire le bâtiment qu'il y a sur cette parcelle.
Et si la maison du voisin en souffre, c'est à lui de faire en sorte qu'elle tienne toute seule.

Ce n'est pas forcément une évidence pour tout le monde, surtout pour le voisin en question qui est en train de réaliser une opération immobilière :)

Merci pour tes réponses

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 16 oct. 2007 14:25:45
Message :

Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
un conseil, sous réserve de l'avis éclairé de Laurent : plutot que de retirer les poutres, coupez les au ras de la maçonnerie ; ça permet de ne pas créer de "trou" dans le mur.

Bah non, travaille de gougniafiés que celui-ci.

Le bois, ça pourri aux intempéries !

Donc, d'abord il gonfle et écarte son scellement, puis il pourri et laisse un trou béant et fragilisé.

Les poutres, il faut les couper à ras, puis les desceller en les creusant de l'intérieur.

Si elles sont traversantes, il faut les couper à moitié du mur (de la sueur et des ciseaux à bois sacrifiés).

Ceci fait, on rebouche avec des pierres scellées au mortier.

Auteur Réponse : c.montculier
Répondu le : 16 oct. 2007 14:26:15
Message :

Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
un conseil, sous réserve de l'avis éclairé de Laurent : plutot que de retirer les poutres, coupez les au ras de la maçonnerie ; ça permet de ne pas créer de "trou" dans le mur.

C'est plus ou moins ce que j'ai prévu. Ca m'évitera de toucher à la structure du mur et de le fragiliser.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 16 oct. 2007 14:32:47
Message :

Bon ben voilà , Laurent me traite de Gougnafié, maintenant... J'aurais donc du vous laisser , Corinne, avec l'expert, qui a bien évidemment raison (il m'énerve celui la à avoir trop souvent raison ) ça m'aurait éviter ce nouveau coup dur que je vais aller noyer illico dans un bon digestif

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 16 oct. 2007 14:34:34
Message :

Citation :
Initialement entré par c.montculier

Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Héhé, bonjour Corinne !

Alors, ça tourne toujours autant ?

Oui oui. Je me lance dans la dentelle, maintenant. En grès :)

Faudrait que je repasse te voir pour découvrir ça.

Citation :

Citation :
Par contre, pour oter ce qui s'appuie, pas besoin d'accord.
Bien sur, tu dois veiller à ce que le mur mitoyen reste intègre et ne souffre pas de tes travaux (mais ça ne veut pas dire non plus que tu dois tenir la maison du voisin !) !

Je pense qu'il est possible d'enlever les poutres sans faire tomber le mur. Mais celui-ci risque de prendre du gite petit à petit et, dans quelques mois ou quelques années, tomber. Cela, le voisin peut-il me le reprocher ?

Non.
Mais si le mur reste mitoyen, il faudra que tous les 2 vous répariez le mur.
Si tu abandonnes la mitoyenneté (ce qui est logique puisque tu ne veux plus te servir de ce mur alors que le voisin si), alors le problème devient celui du voisin.
C'est son mur et il n'a pas à tenir grace aux poutres du voisin.

Citation :

Citation :
Si détruit toute partie de bâtiment qui s'appui sur le mur, dans la foulée tu peux renoncer à la mitoyenneté.
Un notaire te dira comment signifier correctement au voisin les termes de l'article 656.
Et à partir de ce moment, si le mur menace ruine, tu peux sommer ton voisin de faire quelque chose pour pas qu'il en s'écroule chez toi !

J'aimerais éviter d'en arriver là et je préfère trouver un accord avec le voisin. Mais c'est plus facile de discuter avec quelques billes dans mon sac :)

Tu sais, pour certains, connaitre la loi montre que tu es un chieur

...

Citation :

Citation :
C'est une évidence.
Même si ce n'est pas un article de loi, un bâtiment doit pouvoir tenir seul, sans l'aide des voisins !
Je sais que dans ces vieux villages c'est pas gagné, mais c'est un fait.
Tu est parfaitement libre de détruire le bâtiment qu'il y a sur cette parcelle.
Et si la maison du voisin en souffre, c'est à lui de faire en sorte qu'elle tienne toute seule.

Ce n'est pas forcément une évidence pour tout le monde, surtout pour le voisin en question qui est en train de réaliser une opération immobilière :)

Et il compte s'appuyer sur les maisons voisines pour que son projet tienne ???
Là, il a parfaitement tort.

Pour démarrer sa voiture, il compte sur ses voisins pour la pousser chaque matin ?

Citation :

Merci pour tes réponses

Auteur Réponse : c.montculier
Répondu le : 16 oct. 2007 15:03:34
Message :

Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Faudrait que je repasse te voir pour découvrir ça.

Surtout qu'il y a déjà eu quelques "légers" travaux dans l'atelier...

Citation :

Tu sais, pour certains, connaitre la loi montre que tu es un chieur...

Ca ne me pose absolument aucun problème. Mais je vais vraiment essayer de négocier un truc amiable. Même s'il revend dans un an, c'est mieux d'avoir des relations courtoises avec ses voisins.

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 16 oct. 2007 15:15:33
Message :

Citation :
Initialement entré par c.montculier

Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Faudrait que je repasse te voir pour découvrir ça.

Surtout qu'il y a déjà eu quelques "légers" travaux dans l'atelier...

Oui, j'ai vu quelques photos...

Citation :

Citation :

Tu sais, pour certains, connaitre la loi montre que tu es un chieur...

Ca ne me pose absolument aucun problème. Mais je vais vraiment essayer de négocier un truc amiable. Même s'il revend dans un an, c'est mieux d'avoir des relations courtoises avec ses voisins.

Ha ça c'est sur !
Mais lorsque celui-ci te sort des fadaises plus grosses que lui alors que tout tu connais exactement les articles de loi, cela peut devenir très difficile !

Auteur Réponse : c.montculier
Répondu le : 16 oct. 2007 15:43:45
Message :

Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER ça m'aurait éviter ce nouveau coup dur que je vais aller noyer illico dans un bon digestif

Comment le droit immobilier mène à l'alcoolisme...

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 16 oct. 2007 15:48:54
Message :

Citation :
Initialement entré par c.montculier

Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER ça m'aurait éviter ce nouveau coup dur que je vais aller noyer illico dans un bon digestif

Comment le droit immobilier mène à l'alcoolisme...

la pente était prise

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 17 oct. 2007 00:07:31
Message :

Citation :
Initialement entré par c.montculier
Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Héhé, bonjour Corinne !

Alors, ça tourne toujours autant ?

Oui oui. Je me lance dans la dentelle, maintenant. En grès :)

c'est très joli ce que vous faites avec un tour...

près d'un chez moi, un de vos collègues oeuvre dans les mêmes tons, à Luc en Diois. Peut-être le connaissez-vous ?

vous devriez indiquer l'adresse de votre site dans votre profil !
d'autant qu'on comprend mieux en le parcourant pourquoi vous connaissez Laurent... entre voisins.

Auteur Réponse : c.montculier
Répondu le : 17 oct. 2007 00:16:36
Message :

Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
c'est très joli ce que vous faites avec un tour...

Merci

Citation :
vous devriez indiquer l'adresse de votre site dans votre profil !
d'autant qu'on comprend mieux en le parcourant pourquoi vous connaissez Laurent... entre voisins.

C'est fait. Je n'y avais pas pensé car je ne viens pas très souvent sur ce forum. Je lis plutôt fr.misc.droit.immobilier pour des raisons pratiques d'utilisation de lecteur de news. Mais il m'arrive de traîner mes basques par ici, cher Wroomsi

Auteur Réponse : lucille
Répondu le : 26 oct. 2007 13:19:51
Message :

le texte suivant me semble intéressant , et concerner mon petit problême , il semblerait , apparemment , si ça se trouve!! (rire)qu'une extension attenante soit possible même en zone non constructible , donc en limite de propriété , même si recul imposé , un esprit éclairé (avec énergie renouvelable , bien entendu!!) comme il y en a quelques uns ici pourrait il me dire si je me trompe-je ??

21 mai 2007
Question écrite n° 22760 de M. André Dulait (Deux-Sèvres – UMP) publiée dans le JO Sénat du 13/04/2006

M. André Dulait appelle l'attention de M. le ministre des transports, de l'équipement, du tourisme et de la mer sur l'article L. 124-2 du code de l'urbanisme par lequel les cartes communales délimitent les secteurs où les constructions sont autorisées et les secteurs où les constructions ne sont pas admises à l'exception de l'adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l'extension des constructions existantes. Il ressort <de ces dispositions que dans les zones non constructibles, les propriétaires> ne peuvent pas construire de garages, d'abris de jardin, de piscines ou d'autres annexes non attenantes à une maison d'habitation. Face à cette situation pénalisante pour les administrés dont les maisons ont été édifiées dans un secteur inconstructible en raison de leur localisation dans une partie non urbanisée de la commune, il demande s'il est possible d'envisager un aménagement à cette règle ou bien de permettre aux communes de classer en zone constructible toutes les constructions existantes. <Dans cette dernière hypothèse, le classement en zone constructible des habitations situées dans la partie non actuellement urbanisée> se ferait alors sans extension de la zone au-delà des parcelles déjà construites.

Réponse du Ministère des transports, de l’équipement, du tourisme et de la mer publiée dans le JO Sénat du 10/05/2007

L'article R. 124-3 du code de l'urbanisme, qui précise, pour partie, les conditions d'application de l'article L. 124-2 du même code, prévoit, notamment, que « le ou les documents graphiques délimitent les secteurs où les constructions sont autorisées et ceux où les constructions ne sont pas autorisées, à l'exception de l'adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l'extension des constructions existantes ou des constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs, à l'exploitation agricole ou forestière et à la mise en valeur des ressources naturelles ». Le Conseil d'Etat (CE ; 9 mai 2005 ; M. et Mme Weber ; requête n° 262618) estime qu'une construction peut être considérée comme une extension d'une habitation existante, dès lors qu'elle est attenante à celle-ci. Hormis ce cas, il n'est pas possible de considérer que les garages, abris de jardins, piscines ou autres annexes puissent être autorisés dans les zones inconstructibles des cartes communales. Il n'est pas pour lors, envisagé, de modifier les dispositions des articles L. 124-2 et R. 124-3 du code de l'urbanisme. La solution au problème posé par l'honorable parlementaire consiste, ainsi qu'il l'évoque, dans la possibilité laissée par les textes de classer en zone constructible toutes les constructions existantes.

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 26 oct. 2007 14:30:22
Message :

Citation :
Initialement entré par lucille

le texte suivant me semble intéressant , et concerner mon petit problême , il semblerait , apparemment , si ça se trouve!! (rire)qu'une extension attenante soit possible même en zone non constructible , donc en limite de propriété , même si recul imposé , un esprit éclairé (avec énergie renouvelable , bien entendu!!) comme il y en a quelques uns ici pourrait il me dire si je me trompe-je ??

Votre problème ne se situe pas là du tout.

La loi autorise certes les extensions des maisons situées en zone agricole, mais elle autorise les extensions respectant les règles d'urbanisme !
Si les règles d'urbanisme demande un recul de 8m, il faut un recul de 8m.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 26 oct. 2007 20:13:55
Message :

tout à fait : la réponse ministérielle porte sur des zones dites non constructibles (ou de constructibilité limitée) des cartes communales, où les seules règles d'urbanisme applicables sont les RNU... alors que votre cas porte, si mes souvenirs sont bons, sur une construction en zone règlementée par un PLU/POS.

Auteur Réponse : lucille
Répondu le : 30 oct. 2007 16:21:52
Message :

heuuu !! pardonnez mon ignorance , késako RNU ???
il me semble pourtant que cette phrase :

"code de l'urbanisme par lequel les cartes communales délimitent les secteurs où les constructions sont autorisées et les secteurs où les constructions ne sont pas admises à l'exception de l'adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l'extension des constructions existantes. "

parle bien du POS communal , en mots couverts , je l'admet , mais bon , il parle de cartes communales , ce qui doit être sensiblement la même chose , non ? et d'extension

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 30 oct. 2007 17:17:12
Message :

Citation :
Initialement entré par lucille

heuuu !! pardonnez mon ignorance , késako RNU ???

Réglement National d'Urbanisme.
Le code de l'urbanisme en fait.

Citation :

il me semble pourtant que cette phrase :

"code de l'urbanisme par lequel les cartes communales délimitent les secteurs où les constructions sont autorisées et les secteurs où les constructions ne sont pas admises à l'exception de l'adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l'extension des constructions existantes. "

parle bien du POS communal ,

Non.

Citation :

en mots couverts , je l'admet , mais bon , il parle de cartes communales , ce qui doit être sensiblement la même chose , non ?

Non.
Une carte communale définie la commune en 2 types de zones : celles urbanisées et celles non urbanisées.

Mais votre commune est doté d'un POS !
Cet article ne vous concerne donc pas du tout, tout comme le reste des règles d'urbanisme du code !

Vous êtes soumis à une seule chose : les règles écrites dans le POS de votre zone.

Citation :

et d'extension

Auteur Réponse : lucille
Répondu le : 30 oct. 2007 17:32:07
Message :

vilain !!!
merci quand même , pour ces précisions , ça m'apprenrdra à faire confiance!

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 30 oct. 2007 17:38:03
Message :

Citation :
Initialement entré par lucille

vilain !!!
merci quand même , pour ces précisions , ça m'apprenrdra à faire confiance!

Si vous saviez le pourcentage des professionnels du bâtiment méconnaissant les règles d'urbanisme et leur mécanisme !...

Désolé.

Auteur Réponse : lucille
Répondu le : 30 oct. 2007 17:53:54
Message :

et ça change quoi d'être à 2m50 plutôt qu'en limite ??
moi je comptais faire partir mon toit de véranda à 1m80 de hauteur , donc beaucoup plus discret pour les voisins !!
m'enfin!!! comme dirait Gaston ..

Auteur Réponse : lucille
Répondu le : 31 oct. 2007 14:34:46
Message :

(Loi nº 75-1328 du 31 décembre 1975 Journal Officiel du 3 janvier 1976)
(Loi nº 76-1285 du 31 décembre 1976 Journal Officiel du 1 janvier 1977)
(Loi nº 76-1285 du 31 décembre 1976 Journal Officiel du 1 janvier 1977)
(Loi nº 83-8 du 7 janvier 1983 art. 75 I 6 Journal Officiel du 9 janvier 1983)
(Loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 4 Journal Officiel du 14 décembre 2000 en vigueur le 1er avril 2001)
(loi nº 2003-590 du 2 juillet 2003 art. 34 I Journal Officiel du 3 juillet 2003)
(Loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 art. 4 III Journal Officiel du 16 juillet 2006)

Dans les zones urbaines ou à urbaniser, le plan local d'urbanisme peut instituer des servitudes consistant :
a) A interdire, sous réserve d'une justification particulière, dans un périmètre qu'il délimite et pour une durée au plus de cinq ans dans l'attente de l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global, les constructions ou installations d'une superficie supérieure à un seuil défini par le règlement ; les travaux ayant pour objet l'adaptation, le changement de destination, la réfection ou l'extension limitée des constructions existantes sont toutefois autorisés ;

là , vous n'allez pas me dire que PLU et POS ce n'est pas la même chose ???

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 31 oct. 2007 14:49:07
Message :

Lucille, arrêtez de sortir les articles du code de leur contexte : cet article L123-2 du code de l'urbanisme, donc vous omettez d'ailleurs d'indiquer la référence, est applicable aux POS comme au PLU.

il indique que le PLU (ou le POS) peut instituer des servitudes d'urbanisme ayant telle ou telle caractéristique...

votre POS/PLU a t il, oui ou non, institué de telles servitudes d'urbanisme ?

si non, l'article ne s'applique pas.

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 31 oct. 2007 15:43:57
Message :

Citation :
Initialement entré par lucille

(Loi nº 75-1328 du 31 décembre 1975 Journal Officiel du 3 janvier 1976)
(Loi nº 76-1285 du 31 décembre 1976 Journal Officiel du 1 janvier 1977)
(Loi nº 76-1285 du 31 décembre 1976 Journal Officiel du 1 janvier 1977)
(Loi nº 83-8 du 7 janvier 1983 art. 75 I 6 Journal Officiel du 9 janvier 1983)
(Loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 4 Journal Officiel du 14 décembre 2000 en vigueur le 1er avril 2001)
(loi nº 2003-590 du 2 juillet 2003 art. 34 I Journal Officiel du 3 juillet 2003)
(Loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 art. 4 III Journal Officiel du 16 juillet 2006)

Dans les zones urbaines ou à urbaniser, le plan local d'urbanisme peut instituer des servitudes consistant :
a) A interdire, sous réserve d'une justification particulière, dans un périmètre qu'il délimite et pour une durée au plus de cinq ans dans l'attente de l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global, les constructions ou installations d'une superficie supérieure à un seuil défini par le règlement ; les travaux ayant pour objet l'adaptation, le changement de destination, la réfection ou l'extension limitée des constructions existantes sont toutefois autorisés

là , vous n'allez pas me dire que PLU et POS ce n'est pas la même chose ???

Votre problème ne se situe pas là du tout.

La loi ou les réglements locaux autorisent certes les extensions des constructions existantes, mais que celles respectant les règles d'urbanisme !

Le droit qui vous est constesté ici, ce n'est pas de pouvoir faire une extension, c'est de pouvoir faire une extension telle que vous la souhaitez !

Si les règles d'urbanisme demande un recul de 8m, il faut un recul de 8m, point !

Vous avez le droit de faire une extension mais pas celle que vous voulez.

Après, je ne sais pas être plus clair...

Auteur Réponse : lucille
Répondu le : 31 oct. 2007 16:04:23
Message :

ça , va , vous êtes clairs , mais bon , j'ai du mal à comprendre certaines choses , surtout quand un projet serait plus agréable pour tout le monde que celui que je vais être obligée d'adopter !!
les lois , si elles ne laissent pas place à l'adaptation sont pires que la plus implacable des barrières et les barbelés qu'elles posent , participent à la déchirure

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 31 oct. 2007 16:15:05
Message :

Citation :
Initialement entré par lucille

ça , va , vous êtes clairs , mais bon , j'ai du mal à comprendre certaines choses , surtout quand un projet serait plus agréable pour tout le monde que celui que je vais être obligée d'adopter !!
les lois , si elles ne laissent pas place à l'adaptation sont pires que la plus implacable des barrières et les barbelés qu'elles posent , participent à la déchirure

elles ont un avantage : elles sont les mêmes pour tout le monde.... et si on ne peut pas les contourner ou les détourner, on peut les contester ... ou ne pas réélire leurs rédacteurs, voire se proposer à l'élection pour être le prochain rédacteur : pensez-y !
les municipales sont dans 6 mois

Auteur Réponse : lucille
Répondu le : 31 oct. 2007 16:57:14
Message :

je ferai cela quand je serai à la retraite , dans quelques temps , mais pour le moment pas assez de disponibilités pour cela !!
mais j'avoue que Mairesse , ça m'irait bien !! surtout si l'on y ajoute un T (rire)

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 31 oct. 2007 17:09:00
Message :

Citation :
Initialement entré par lucille

je ferai cela quand je serai à la retraite , dans quelques temps , mais pour le moment pas assez de disponibilités pour cela !!
mais j'avoue que Mairesse , ça m'irait bien !! surtout si l'on y ajoute un T (rire)

Auteur Réponse : cri13
Répondu le : 06 nov. 2007 16:20:06
Message :

Bonjour à tous,

Nous ne sommes pas faits pour vivre ensemble... et encore moins pour supporter nos voisins.

J'aurais souhaité l'avis de nos éminents spécialistes sur les joies de la mitoyenneté d'un mur de soutènement.

Voici mon "problème".

Je suis propriétaire d'un fonds supérieur séparé de mon voisin propriétaire d'un fonds inférieur par un mur de soutènement ancestral de près d'1,20 m de haut par rapport au fonds inférieur mais n'excède pas de plus 40 cm de mon fonds (il est même au ras du sol).

Ce cher ami, n'a rien trouvé de mieux que venir planter sa clôture 30 cm à l'intérieur de ma propriété arguant ne pas vouloir être le seul individu du département à avoir une clôture au pied d'un mur de soutènement.

Après 4 ans de procédure et un bornage judiciaire, il a été condamné à enlever sa clôture et le tribunal a confirmé le bornage qui notamment fixait sa propriété au pied de ce mur.

Nous saurons dans quelques jours si le jugement est définitif.

Quoi qu'il en soit, ce cher ami m'a écrit en invoquant l'article 661 du Code Civil demandant d'acquérir la mitoyenneté de ce mur.

Il me précise toutefois, que cette transaction ne pourra avoir lieu par-devant notaire "qu'une fois qu'il aura été établi de façon irrévocable" qu'il ne pouvait pas mettre cette clôture sur le mur.

De toute évidence, il entend par cette demande faire échec au jugement en laissant ses clôture où elles se trouvent.

Pendant un moment, j'ai pensé chercher un tueur à gage sur e-bay mais passé le coup de la colère et réflexion faite, je demeure confiant en nos institutions et notre justice.

J'ai relevé dans les écrits de larocaille, que dans la mesure où ce mur n'excédait pas 40 cm le sol du fonds le plus haut, mon voisin ne peut revendiquer la mitoyenneté de ce mur. J'ai recherché de la jurisprudence sur légifrance mais sans succés. Idem en ce qui concerne l'arrêt de la 1ère ch. de la Cour de MONTPELLIER. Notre vaillant larocaille ou un autre internaute averti aurait-il plus de sources, je l'en remercie par avance

Cordialement.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 06 nov. 2007 17:36:02
Message :

Citation :
Initialement entré par cri13

Bonjour à tous,

(...)

Pendant un moment, j'ai pensé chercher un tueur à gage sur e-bay mais passé le coup de la colère et réflexion faite, je demeure confiant en nos institutions et notre justice.

J'ai relevé dans les écrits de larocaille, que dans la mesure où ce mur n'excédait pas 40 cm le sol du fonds le plus haut, mon voisin ne peut revendiquer la mitoyenneté de ce mur. J'ai recherché de la jurisprudence sur légifrance mais sans succés. Idem en ce qui concerne l'arrêt de la 1ère ch. de la Cour de MONTPELLIER. Notre vaillant larocaille ou un autre internaute averti aurait-il plus de sources, je l'en remercie par avance

Cordialement.

Trois arrêts dans le même sens que je soumets à votre réflexion, le premier étant publié au recueil :

Cour de Cassation, Chambre civile 3, 2004-12-08, 03-15541 : lisez bien le premier attendu...tout y est dit.
Cour de Cassation, Chambre civile 3, 2003-10-22, 02-13699
Cour de Cassation, Chambre civile 3, 2002-05-07, 00-21470

la question posée au juge n'est pas tout à fait celle qui vous intéresse, puisqu'il s'agit là de déterminer à qui appartient un mur en fonction de ses caractéristiques...

dans votre cas, la question des marques de non mitoyenneté n'est pas directement utilisable, le juge ayant indiqué où est la limite divisoire..., au pied du mur.

mais la réponse est utile car le voisin ne pourra réclamer la mitoyenneté d'un ouvrage qui ne forme pas cloture...pour vous !

et, surtout, je ne comprends pas l'intérêt du voisin à réclamer cette mitoyenneté

sinon qu'elle va lui couter cher (terrain plus maçonnerie) pour gagner quoi ?!!!

en outre, votre mur est-il vertical le long de la limite divisoire (respect parfait de la limite de propriété) ou légèrement penché vers chez vous, s'éloignant du plan de la limite ?
si tel est le cas, le voisin ne "joint le mur", au titre du 661 du code civil qu'à son pied, pas plus haut !!!!

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 06 nov. 2007 20:22:30
Message :

Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER

et, surtout, je ne comprends pas l'intérêt du voisin à réclamer cette mitoyenneté

Le monsieur ne veut pas planter sa clôture au pied du mur !

Citation :

sinon qu'elle va lui couter cher (terrain plus maçonnerie) pour gagner quoi ?!!!

En faisant ça, rien, puisqu'il va perdre.
Le juge ne pourra pas lui donner la mitoyenneté d'un mur de soutènement.

Citation :

en outre, votre mur est-il vertical le long de la limite divisoire (respect parfait de la limite de propriété) ou légèrement penché vers chez vous, s'éloignant du plan de la limite ?
si tel est le cas, le voisin ne "joint le mur", au titre du 661 du code civil qu'à son pied, pas plus haut !!!!

Si les terrains ne sont ni en ville ni en faubourg, le voisin va devoir faire une croix sur ce qui lui tient tant à coeur : avoir une clôture pour le protéger des méchants voleurs...

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 06 nov. 2007 20:48:14
Message :

Je confirme en tous points les avis de Laurent et Emmanuel.

Un mur de soutènement n'est pas un ouvrage susceptible de requête en mitoyenneté (tant qu'il ne constitue pas une clôture - d'où la règle des 40cm). En fait, il fait partie intégrante du terrain qu'il soutient. Requérir sa mitoyenneté reviendrait à vous imposer de céder un morceau de votre terrain.

Auteur Réponse : cri13
Répondu le : 07 nov. 2007 11:40:51
Message :

Bonjour et merci pour vos réponses.

Effectivement le 1er attendu de l'arrêt du 12.08.2004 répond à ma question.

J'aurais dû porter plus d'attention à l'article 653 du Code Civil et notamment à la jurisprudence qui l'illustre : "un mur de soutènement n'est pas un mur de clôture et, ne peut par être considéré comme un mur mitoyen" Civ 3ème - 15.06.1994.

Plus intéressante (pour moi, mais que tout le monde en profite) la décision de la Cour de NANCY du 27 mai 2002, concernant la présomption de mitoyenneté, qui déclare que "Le fait qu'un mur de soutènement qui sert à contenir les terres d'un des fonds contigus, serve également de clôture et présente une utilité pour les deux fonds est inopérant dès lors que la fonction de soutènement prévaut sur le caractère accesoire de clôture."

En complément de mon post, je vous précise que le mur est vertical le long de la limite divisoire (art. 654 du Code Civil : marque de non mitoyenneté). Il s'agit d'un muret en pierres sèches comme on les trouve fréquemment dans nos campagnes du Sud de la FRANCE.

En outre, les limites sont fixées par le bornage excluant par conséquent ce mur.

Mais en réalité mon inquiétude portait sur la faculté de rendre mitoyen ce mur de soutènnement, par le biais de la loi et notamment de l'article 661 du Code Civil ou comme l'a résumé larocaille, "imposer de céder un morceau de terrain". Dans l'affirmative, il s'agirait, modestement je pense, d'une violation de l'article 17 de la Déclaration des Droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789 : "La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité" et du Protocole additionnel à la Convention de Sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés Fondamentales du 20 mars 1952 sur la protection de la propriété.

Merci à vous.

Cordialement.

Auteur Réponse : jeffviolas
Répondu le : 07 nov. 2007 14:41:13
Message :

bonjour, j'ai bien lu vos post et j'aimerais avoir plus deprécision quand à la lettre sous seing privé que l'on doit rédiger lorsque la mitoyenneté est né de la volonté communne? y à t il un endroit ou je pourrais trouver un exemple type?

j'explique quand même mon cas ici: nous et notre voisin sommes en pleine construction de nos maisons respectives nous avons décidé d'édifier un mur mitoyen. c'est mon mari qui va le construire et nous partagerons les frais.

pour être sûr qu'il n'y ai pas de problème quand à l'argent nous aimerions également rédiger une lettre mais que doit-elle stipuler?

j'en demande beaucoup mais je ne suis pas très doué pour ces choses là et j'aimerais vraiment ne pas avoir de rpoblème dans l'avenir avec ces vois à ce sujet.

merci d'avance

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 07 nov. 2007 21:35:36
Message :

Bonjour jeffviolas,

Un mur mitoyen est un ouvrage qui reste, même si les propriétaires changent. Il faut donc penser au présent (la construction du mur) mais aussi à l'avenir.

Pour les modalités de la construction du mur, un acte sous seing privé est suffisant. Vous lui donnerez le titre de "Convention privée pour l'édification d'un mur mitoyen". La rédaction est assez simple, vous commencez par identifier les parties sous la forme:

Citation :
Entre,

Mr X demeurant ...., propriétaire de ....

Et,

Mme Y demeurant ..., propriétaire de ....

Il a été convenu ce qui suit:

Puis il faut décrire l'objet et les modalités:

Citation :
En accord des signataires, un mur mitoyen sera construit sur la limite séparant leurs propriétés de Mr X et Mme Y.
Afin de répartir équitablement les frais de la construction,
Mr X construira le mur après avoir procédé aux affouillements et en apportant les matériaux.
Mme Y, en contre-partie de cette construction indemnisera Mr X de la somme de ....

Vous pouvez ajouter des clauses de type:

Citation :
Mr X s'engage à terminer la construction dans les 6 mois suivant la date de signature de cette convention.
Mme Y s'engage à payer 50% de l'indemnité sur présentation de la facture d'achat des matériaux par Mr X et le solde dans les 8 jours qui suivent l'achèvement du mur.

Ne compliquez pas les choses avec des futilités, mettez juste ce qui est essentiel.
Vous terminez par les termes:

Citation :
Pour valloir ce que de droit.
Fait à ... le ....

Mr X Mme Y

Chacun signe avec la mention manuscrite "lu et approuvé"

Voilà, vous avez une convention qui vous permet de construire le mur en vous répartissant les frais. Pour le présent, c'est suffisant.
Maintenant, il faut penser à l'avenir, et pour cela il n'y a pas mieux que le notaire. Il n'y a pas de droits à acquiter et l'acte notarié vous coûtera les honoraires du notaire et les frais d'enregistrement aux hypothèques. Le but de l'acte notarié est de rendre la mitoyenneté du mur incontestable, mais aussi de définir les modalités de la "vie du mur".
Les clauses importantes qui constitueront cet acte concernent la "vie du mur". Voici des exemples de clauses qui éviteront bien des procès:

Citation :
Chaque propriétaire mitoyen assurera à ses frais l'entretien de la façade du mur donnant sur sa propriété sans avoir à en référer aux autres

Chaque propriétaire peut, sans en référer aux autres, adosser au mur des ouvrages. Ces ouvrages peuvent avoir un ancrage au plus égal au tiers de l'épaisseur du mur et leur force d'appui ne peut excéder le poids du mur considéré sur la longueur par laquelle l'ouvrage s'appuie.

Lorsqu'un propriétaire exhausse le mur, la partie exhaussée est de fait mitoyenne et aucune indemnité n'est due par les autres propriétaires.

Ce sont juste quelques exemples, pour illustrer le fait qu'il est possible de tout convenir à l'avance pour éviter qu'un juge ait un jour à statuer en appliquant seulement le Code Civil, faute d'une convention étable entre les propriétaires.

Auteur Réponse : laurier
Répondu le : 17 nov. 2007 16:16:17
Message :

Bonjour. Je suis d'accord avec mon voisin pour la construction d'un mur mitoyen (1,85 m de hauteur mais soumis à déclaration dans notre commune) entre nos deux jardins et pour partager les frais. Ma question : qui doit déposer en mairie la déclaration de clôture (cerfa n° 1007*01) ? Un déclarant suffit-il avec une pièce jointe exposant la demande. Merci d'avance de m'éclairer.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 17 nov. 2007 16:17:45
Message :

en mitoyenneté, le mur sera implanté sur les deux propriétés : faites une seule déclaration sous double signature !

Auteur Réponse : laurier
Répondu le : 18 nov. 2007 09:28:00
Message :

Je vous remercie.

Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER

en mitoyenneté, le mur sera implanté sur les deux propriétés : faites une seule déclaration sous double signature !

Auteur Réponse : grosmorne
Répondu le : 28 nov. 2007 10:19:14
Message :

Bonjour. Je voudrais poser une question relative à la mitoyenneté. Nous avons, avec mon ancien voisin réalisé une clôture mitoyenne à frais commun. Or, mon constructeur s'est trompé en implantant la clôture, il l'a mise chez nous (12cm) et non à cheval sur la limite. Quels sont les éventuelles difficultés que nous pouvons avoir avec le nouveau voisin (le terrain a été revendu)? Peut il nous obliger à faire remettre cette clôture sur la limite divisoire? Nous sommes prêts à le faire, mais est-ce une obligation?

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 28 nov. 2007 10:25:40
Message :

Citation :
Initialement entré par grosmorne

Bonjour. Je voudrais poser une question relative à la mitoyenneté. Nous avons, avec mon ancien voisin réalisé une clôture mitoyenne à frais commun. Or, mon constructeur s'est trompé en implantant la clôture, il l'a mise chez nous (12cm) et non à cheval sur la limite. Quels sont les éventuelles difficultés que nous pouvons avoir avec le nouveau voisin (le terrain a été revendu)? Peut il nous obliger à faire remettre cette clôture sur la limite divisoire? Nous sommes prêts à le faire, mais est-ce une obligation?

non seulement il n'est pas obligé de le faire, mais il a intérêt à ne rien faire : cette cloture ayant été implantée avec votre accord, l'empiètement a été paisible... il sera donc aisé au voisin de réclamer la propriété de la bande de terre vous appartenant dans 30 ans par prescription acquisitive...

à vous de voir !

Auteur Réponse : grosmorne
Répondu le : 28 nov. 2007 12:59:49
Message :

Nous lui avons proposé de lui donner (par acte notarié)la bande de terrain concernée par cette erreur, mais j'ai cru comprendre qu'il voulait absolument que la clôture soit implantée sur la limite. Il est vrai que le gain de terrain serait minime. Donc devons nous nous exécuter et dans quel délai? J'oubliais de dire que nous sommes dans un lotissement où les mplantations des clôtures sont sur limites.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 28 nov. 2007 13:52:36
Message :

Citation :
Initialement entré par grosmorne

Nous lui avons proposé de lui donner (par acte notarié)la bande de terrain concernée par cette erreur, mais j'ai cru comprendre qu'il voulait absolument que la clôture soit implantée sur la limite. Il est vrai que le gain de terrain serait minime. Donc devons nous nous exécuter et dans quel délai? J'oubliais de dire que nous sommes dans un lotissement où les mplantations des clôtures sont sur limites.

il en veut pas ?
alors tant pis.
il a raison, votre cloture est irrégulière dans la mesure où elle n'est pas conforme aux règles.
il aura cependant beaucoup de mal, s'il souhaite porter l'affaire en justice, à prouver un préjudice puisque ça ne l'empêche pas lui même de se clore.... il y a donc de fortes chances pour qu'il soit débouté de ses prétentions, sauf cas particulier d'une mention expresse de cette règle dans le cahier des charges du lotissement (pas le règlement simplement).

cependant, si vous voulez avoir la paix à moindre coût (la justice coute cher... même quand on gagne !) , démontez la cloture et n'en remontez pas une : il va en faire une lui même qui fera parfaitement l'affaire, non ?

Auteur Réponse : grosmorne
Répondu le : 29 nov. 2007 09:51:58
Message :

Bonjour. Je vous remercie de votre réponse. Nous avons pris le parti de faire remettre la clôture à sa véritable place, c'est à dire en mitoyenneté. Notre constructeur reconnait son erreur. Toutefois s'agissant d'une clôture mitoyenne, mon constructeur nous dit que le grillage sera en continuité du mur de la maison du voisin (qui vient d'être construit sur limite séparative)mais que le soubassement de la clôture sera lui à cheval sur les deux terrains.pour assurer l'assise de l'ensemble. J'avoue que ceci me semble sensé, mais ayant vu le type de réaction de notre voisin, je voudrais savoir si celà est exact et si nous pouovns nous appuyer sur un texte quelconque pour ne pas avoir de discussions sans fin. Merci.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 29 nov. 2007 09:59:40
Message :

sans accord écrit du voisin, il est absolument inconcevable d'envisager d'empiéter sur sa propriété pour implanter les plots de fondation de votre cloture.

vous avez le droit de vous clore en limite de votre propriété, pas chez lui , à moins que le cahier des charges du lotissement ne prévoit ce dispositif... ou qu'il ne soit d'accord.

un professionnel doit savoir poser une cloture en limite, c'est à dire le long de la limite sans la franchir.

Auteur Réponse : grosmorne
Répondu le : 29 nov. 2007 10:47:01
Message :

Merci de la réponse. Nous avons demandé à notre voisin de nous rencontrer pour connaître ses intentions. R/V est pris pour demain,notre constructeur sera présent.

Auteur Réponse : aie mac
Répondu le : 01 déc. 2007 14:56:31
Message :

bonjour
je suis confronté à un cas de figure qui me paraissait simple à traiter, mais qui se complique un peu plus à chaque fois que je creuse la chose. j'aimerais connaitre votre avis.
soient donc 2 fonds contigus P et R, situés sur une combe. R est "au dessus" de P.
il y a 15 ans, R a bati un mur de cloture entre les 2 fonds, à cheval sur la limite de propriétés; cette limite présentant une pente, le mur arasé horizontalement est donc plus haut à une extrémité qu'à l'autre. le mur fait 1,40m sur le point haut du terrain, et 2,00m sur le point bas.
R avait l'accord verbal de Q, prédécesseur de P.
Q, malgré l'accord donné, n'aurait jamais payé la moitié du mur (information à titre subsidiaire).
le mur en question est lié à 2 autres, en retour d'équerre à chacune de ses extrémités, en mitoyenneté avec 2 autres voisins. (il est la partie horizontale d'un U).
il y a 2 barbacanes en pied de mur sur sa partie la plus haute (sur la partie où le terrain a l'altitude la plus faible).
R a remblayé tout son terrain contre ces murs pour constituer une plateforme relativement horizontale, jusqu'à 35cm (et pas 40) de l'arase supérieure du mur.
le mur est revètu d'un enduit ciment sur la partie apparente côté P, et d'un revêtement bitumineux côté R.
une cloture piquets + grillage est implantée dans l'axe du mur.
postérieurement, Q a procédé à un important terrassement de son terrain pour constituer une plateforme, ménageant alors un talus dont le haut vient au pied du mur en question (25cm au dessus, en fait; et le talus a une pente de 1 pour 2)
ma question est: à qui appartient le mur? à R ou aux 2 voisins?
pour ma part, je pensais que s'agissant manifestement d'un soutènement dont seul R tire bénéfice, il en est seul propriétaire. subsidiairement, il crée une servitude de vue et un empiètement sur le fond P, mais ce n'est pas (encore) le problème.
mais cet arrêt du CE, cité sur UI, m'a quelque peu surpris:
"En revanche, ne constitue pas un mur de soutènement mais un mur de clôture le mur qui n'a pas pour objet de corriger les inconvénients résultant de la configuration naturelle du terrain mais qui a pour but de permettre au propriétaire de niveler sa propriété après apport de remblais (CE, 18 novembre 1992, no 97363, Cne de Fuveau). " (ici)
qui correspondrait mot pour mot à mon cas de figure.
mais encore corrigé par le paragraphe suivant du même article:
"Le mur de soutènement peut être surmonté d'une clôture qui est soumise au régime des clôtures.
Dans ce cas, il est la propriété exclusive du "fonds le plus élevé, puisque ce fonds seul en tire profit (Cass. 3e civ., 15 juin 1994, no 92-13.487, Raizon c/ Brossard). "
qui correspond aussi au cas évoqué.
je pense que ce double smach "redonne" la propriété du mur à R (mais pas vraiment pour la raison que je supposais...)
votre avis

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 01 déc. 2007 15:12:24
Message :

Citation :
Initialement entré par aie mac

bonjour
je suis confronté à un cas de figure qui me paraissait simple à traiter, mais qui se complique un peu plus à chaque fois que je creuse la chose. j'aimerais connaitre votre avis.
soient donc 2 fonds contigus P et R, situés sur une combe. R est "au dessus" de P.
il y a 15 ans, R a bati un mur de cloture entre les 2 fonds, à cheval sur la limite de propriétés; cette limite présentant une pente, le mur arasé horizontalement est donc plus haut à une extrémité qu'à l'autre. le mur fait 1,40m sur le point haut du terrain, et 2,00m sur le point bas.
R avait l'accord verbal de Q, prédécesseur de P.

autant dire rien

Citation :

Q, malgré l'accord donné, n'aurait jamais payé la moitié du mur (information à titre subsidiaire).

pourquoi l'aurait-il fait ? l'accord verbal n'existe pas !

Citation :

le mur en question est lié à 2 autres, en retour d'équerre à chacune de ses extrémités, en mitoyenneté avec 2 autres voisins. (il est la partie horizontale d'un U).
il y a 2 barbacanes en pied de mur sur sa partie la plus haute (sur la partie où le terrain a l'altitude la plus faible).
R a remblayé tout son terrain contre ces murs pour constituer une plateforme relativement horizontale, jusqu'à 35cm (et pas 40) de l'arase supérieure du mur.
le mur est revètu d'un enduit ciment sur la partie apparente côté P, et d'un revêtement bitumineux côté R.
une cloture piquets + grillage est implantée dans l'axe du mur.
postérieurement, Q a procédé à un important terrassement de son terrain pour constituer une plateforme, ménageant alors un talus dont le haut vient au pied du mur en question (25cm au dessus, en fait; et le talus a une pente de 1 pour 2)
ma question est: à qui appartient le mur? à R ou aux 2 voisins?

R, qui a tout fait et même trop !

Citation :
(...) mais cet arrêt du CE, cité sur UI, m'a quelque peu surpris:
"En revanche, ne constitue pas un mur de soutènement mais un mur de clôture le mur qui n'a pas pour objet de corriger les inconvénients résultant de la configuration naturelle du terrain mais qui a pour but de permettre au propriétaire de niveler sa propriété après apport de remblais (CE, 18 novembre 1992, no 97363, Cne de Fuveau). " (ici)
qui correspondrait mot pour mot à mon cas de figure.
mais encore corrigé par le paragraphe suivant du même article:
"Le mur de soutènement peut être surmonté d'une clôture qui est soumise au régime des clôtures.
Dans ce cas, il est la propriété exclusive du "fonds le plus élevé, puisque ce fonds seul en tire profit (Cass. 3e civ., 15 juin 1994, no 92-13.487, Raizon c/ Brossard). "
qui correspond aussi au cas évoqué.
je pense que ce double smach "redonne" la propriété du mur à R (mais pas vraiment pour la raison que je supposais...)
votre avis

ne mélangez pas les deux jugements qui n'ont pas la même finalité : dans le premier, on cherche si une autorisation préalable à la construction était due dans le cadre de la législation de l'urbanisme, dans le second on cherche le propriétaire et l'étendue de sa responsabilité au regard des règles du droit civil...

Auteur Réponse : aie mac
Répondu le : 01 déc. 2007 15:27:20
Message :

Citation :
R, qui a tout fait et même trop !

merci de cet avis (qui rejoint le mien

)
j'ai été très surpris par l'arrêt du CE, tel que présenté.

Citation :
ne mélangez pas les deux jugements qui n'ont pas la même finalité : dans le premier, on cherche si une autorisation préalable à la construction était due dans le cadre de la législation de l'urbanisme,

auriez-vous un lien, SVP, pour que je puisse comprendre cet arrêt dans son contexte?
merci encore.
am

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 01 déc. 2007 15:44:13
Message :

CE, 18 novembre 1992, no 97363, Cne de Fuveau
(en fait, il ne s'agit pas de savoir si une autorisation d'urbanisme était nécessaire mais quelle mention du règlement de POS était applicable...)

et

Cass. 3e civ., 15 juin 1994, no 92-13.487, Raizon c/ Brossard

Auteur Réponse : aie mac
Répondu le : 02 déc. 2007 16:57:07
Message :

merci Emmanuel.

Auteur Réponse : jeffviolas
Répondu le : 11 déc. 2007 14:31:48
Message :

merci un million de fois pour votre aide sa me facilite drôlement la vie et je suis rassuré quand à cette future mitoyenneté merci merci
heureusement qu'il y à des forums comme celui ci!!
merci dominique

Auteur Réponse : calicab
Répondu le : 09 janv. 2008 11:26:57
Message :

Bonjour, j'espere franchement pouvoir avoir de l'aide a se sujet... je vais essayer de m'exprimer au mieux possible!
J'ai acheté un terrain, dans lequel je veux consruire une maison. le geometre qui est venu mesurer mon terrain avant l'achat m'donné les mesures que j'ai utilisé pour faire mon permis de construire, qui vient d'etre accepté.
Mon probléme: un des voisins dit avoir un mur mitoyen entre les deux terrains, un mur fait en blocs, qui doit y avoir une vingtaine d'années,si pas plus, avec 10 cms d'hauteur a parir du sol (au sous sol je connait pas sa profondeur pour le moment) et avec 20 cms d'épaisseur. y en a aussi un grillage,avec 1,20m de hauteur; étant que partiellement sur ce mur dit mitoyen, soit disant qu'au début du terrain elle est au milieux de ce mur et a la fin elle est du cote du voisin. Sur mon acte notarial il n'a pas de précision sur l'existance ou pas dur mur mitoyen. Premiere question, est-ce muret mitoyen ou pas? est-ce qu'il doit y avoir une hauteur précise pour etre considere mitoyen? j'ai lu sur un site qu'il fallait avoir un metre d'hauteur au moins pour que ce soit considere mitoyen, alors, peut etre que le grillage peut faire la mitoyennete??
J'ai si de soucis car le projet de la maison etant approuvé pour etre construite jusqu'a la limite de propriete; mon voisin m'interdisant de toucher au dit mur mitoyen, et les mesures qui ont été faites pour le terrain incluent le muret, si ce muret est bien mitoyen ça change les mesures du terrain... donc, les mesures de la future maison...
Il me fallait le muret pour que les mesures correspondent, est-ce que le voisin peut m'interdire vraiment de le toucher juste en disant par voix que le muret est bien mitoyen, est-ce q'il doit me montrer des preuves pour ce fait?

Une autre question que ça n'a rien a voir avec votre sujet, mais peut etre que vous pouvez m'aider... si ce mur est bien mitoyen, est-ce que je peux faire les modifications du plan des mesures de la future maison apprés la construction?ou dois-je les présenter avant? doit-je attendre encore 6 mois (depuis l'achat du terrain ça fait un an que les papier tournent et tounent...), refaire tous les plans avec l'architecte et les renvoyer a la mairie?

Je vous remercie pour toutes vos réponses, j'espere que vous pouvez m'aider au plus vite...
cordialemment,
Cristina Alves

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 09 janv. 2008 11:39:35
Message :

si vous avez un désaccord sur la propriété du mur, il faut commencer par déterminer à uqi il appartient et donc où est la limite de propriété.

pour cela, un bornage contradictoire par géomètre-expert et à frais partagés est incontournable : proposez le au voisin.

pour les questions de construction dans ou a coté d'un mur mitoyen, relisez ce fil pour commencer.

Auteur Réponse : calicab
Répondu le : 09 janv. 2008 11:47:06
Message :

Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER

si vous avez un désaccord sur la propriété du mur, il faut commencer par déterminer à uqi il appartient et donc où est la limite de propriété.

pour cela, un bornage contradictoire par géomètre-expert et à frais partagés est incontournable : proposez le au voisin.

pour les questions de construction dans ou a coté d'un mur mitoyen, relisez ce fil pour commencer.

y en a pas, donc, des mesures qui puissent dire qu'il est pas mitoyen? le geometre va revenir, pour tracer le terrain, il va tout analyser, encore une fois. il a dit qu'en tracent le terrain, ce qui est a moi est moi, et je peux y construire, meme si le dit mur mitoyen est mitoyen, soit disant, il dit qu'on peut couper notre partie du mur, ou alors la monter, meme avec l'interdiction du voisin, je peux dire, avec tout ce que j'ai lu sur le forum que ce que le geometre a dit est faux? il a aussi dit que si on appelle un huissier, il prend des photos, on paie, au cas ou le voisin pose encore des problemes et on va au tribunal... est-ce que vous pouvez me dire un peu plus sur ça s'il vous plait? merci pour votre réponse rapide!

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 09 janv. 2008 11:49:24
Message :

le g"omètre a t il borné le terrain ou existe t il un bornage antérieur permettant de déterminer dès à présent avec certitude la position de la limite de propriété ?

commencez par être sure de cette limite.

Auteur Réponse : calicab
Répondu le : 09 janv. 2008 11:53:13
Message :

Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER

le g"omètre a t il borné le terrain ou existe t il un bornage antérieur permettant de déterminer dès à présent avec certitude la position de la limite de propriété ?

commencez par être sure de cette limite.

le geometre a borné le terrain lui meme, il s'est basé sur le plan cadatral (je suis allée au cadastre pour voir les cotes, et y en a pas de cotes), et, apparement sur les voisins aussi, a qui il a demandé comment il devrait mesurer et qui ont signé... je comprend pas pourquoi si tant de problemes de la part d'un des voisins...
j'aimerais bien savoir la limite,mais le bornage faite par le geometre c'est toutes les mesures qu'on a... sauf s'il s'est trompé?

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 09 janv. 2008 12:39:39
Message :

si il y a signature du voisin et bornage, vous savez où est la limite donc à qui est le mur.
présentez au voisin l'acte de bornage et la limite incontestée qui démontre que le mur n'est pas mitoyen et le sujet est clos.

Auteur Réponse : calicab
Répondu le : 09 janv. 2008 12:43:50
Message :

Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER

si il y a signature du voisin et bornage, vous savez où est la limite donc à qui est le mur.
présentez au voisin l'acte de bornage et la limite incontestée qui démontre que le mur n'est pas mitoyen et le sujet est clos.

je vous remercie beaucoup pour toute votre aide! on va attendre la revenue du geometre...j'espere qu'il va revenir au plus vite!!
merci encore!

Auteur Réponse : calicab
Répondu le : 10 janv. 2008 09:15:46
Message :

Bonjour!
J'ai encore une question a vous poser, j'espere que vous puissiez m'aider!
Je suis retourné au terrain que j'ai acheté (c'est le jardin d'une maison qui m'a ete vendu) et a partir du crépis, j'ai vu que le mur que le voisin dit etre mitoyen est, dans sa totalite, dans mon terrain, en limite de terrain. est-ce qu'il peut quand meme etre considere un mur mitoyen u pas?

En vous remerciant d'avance, mes salutations,
Cristina Alves

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 10 janv. 2008 09:20:35
Message :

non : si la borne a été fixée avec accord du voisin de l'autre coté du mur, le mur vous appartient intégralement puisque positionné "en limite" et pas "à cheval sur la limite".

le voisin a en revanche la possibilité d'obtenir l'acquisition forcée du mur placé en limite, par voie de justice, mais vous l'aurez démoli d'ici là !

Auteur Réponse : krys
Répondu le : 14 janv. 2008 20:34:57
Message :

bonjour
un petit problème de mitoyenneté (hé, hé). je viens d'acheter une maison dont un mur donne sur une allée (privatisée par mon voisin) qui mène chez lui. souhaitant faire installer une chaudière à condensation, nous devons installer une ventouse dans ce mur. ce qui implique un trou et la pose d'un élément qui dépasse de 3 centimètres du mur à une hauteur de plus de 2m. ce mur est-il mitoyen? doit-on demander l'accord du voisin? (je précise que des aérations de cave avaient déjà été installées autrefois sur ce mur, en partie basse).

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 14 janv. 2008 20:38:20
Message :

Citation :
Initialement posté par krys

bonjour
un petit problème de mitoyenneté (hé, hé). je viens d'acheter une maison dont un mur donne sur une allée (privatisée par mon voisin) qui mène chez lui. souhaitant faire installer une chaudière à condensation, nous devons installer une ventouse dans ce mur. ce qui implique un trou et la pose d'un élément qui dépasse de 3 centimètres du mur à une hauteur de plus de 2m. ce mur est-il mitoyen? doit-on demander l'accord du voisin? (je précise que des aérations de cave avaient déjà été installées autrefois sur ce mur, en partie basse).

à qui est l'allée ?

Auteur Réponse : krys
Répondu le : 14 janv. 2008 21:04:49
Message :

à priori aux voisins.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 14 janv. 2008 21:11:55
Message :

Citation :
Initialement posté par krys

à priori aux voisins.

alors l'élément de 3 centimètre formera lui même emprise irrégulière sur la propriété du voisin... il n'est même pas utile de s'interroger sur la propriété du mur !!!

Auteur Réponse : krys
Répondu le : 14 janv. 2008 21:15:40
Message :

en fait la question de la propriété du mur m'intéresse quand même mais pour une autre raison: notre mur est en brique et est recouvert de lierres (je ne sais pas s'il a été planté par le voisin): notre mur est de ce fait en train de devenir friable. Que puis-je faire?

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 14 janv. 2008 21:26:40
Message :

avez-vous lu les éléments d'analyse apportés par Dominique (larocaille) dans ce même fil ou nous devisons gentiment ?

il est vraisemblable que ce mur vous appartient, votre maison étant construite en limite de propriété ...

si tel est le cas (mais lisez les info de Larocaille pour disposer de plus d'éléments), vous pouvez nettoyer votre mur des végétaux qui s'y sont installés, en passant par chez le voisin grace à votre droit d'échelage... mais avec son accord bien sur.

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 14 janv. 2008 21:36:00
Message :

Citation :
Initialement posté par krys

à priori aux voisins.

Alors il vous est strictement interdit de rejeter vos gaz d'échappement sur le terrain de votre voisin !

Bref, la chaudière à ventouse, c'est sur un autre mur qu'il faut l'installer.
Ou alors prévoir un conduit de fumée vertical.

Auteur Réponse : calicab
Répondu le : 14 janv. 2008 22:55:43
Message :

Bonsoir!
J'au vu tout au début de ce forum qu'il est possible de construire une maison en limite de propriete au ras du mur mitoyen. Le soucis, je ne trouve pas l'article qu'il me faut sur internet, est-ce que quelqu'un peut me dire ou je peux le trouver s'il vous plait? Je vous parle, normalment, de l'article 111-19 du code de l'urbanisme.
merci

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 14 janv. 2008 22:56:28
Message :

tout dépend des règles du POS/PLU de votre secteur dans votre commune.

Auteur Réponse : calicab
Répondu le : 14 janv. 2008 22:57:45
Message :

Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER

tout dépend des règles du POS/PLU de votre secteur dans votre commune.

le POS que j'ai de la commune datte de septembre/2000 et il n'a rien qui parle sur le mur mitoyen.

Auteur Réponse : calicab
Répondu le : 14 janv. 2008 23:03:59
Message :

Sinon, est-ce possible de trouver les POS/PLU de la commune de Florange (code postal 57190 a moselle) sur internet? est-ce que vous pouvez l'avoir peut etre??? ça aurait ete super!!!!

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 14 janv. 2008 23:05:41
Message :

Citation :
Initialement posté par calicab

le POS que j'ai de la commune datte de septembre/2000 et il n'a rien qui parle sur le mur mitoyen.

évidemment : la mitoyenneté est un pb d'ordre purement privé.
la construction en limite signifie sans mitoyenneté (mitoyenneté = à cheval sur la limite).

votre POS prévoit des règles régissant les constructions nouvelles; parmi elles, celles relatives aux distances à respecter entre construction et distance à la limite de propriété.

dans votre cas, si j'ai bien compris, le mur existe depuis longtemps, avant 2000... donc le POS/PLU n'existait pas !

que cherchez vous précisément ?

Auteur Réponse : calicab
Répondu le : 14 janv. 2008 23:10:37
Message :

Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER

Citation :
Initialement posté par calicab

le POS que j'ai de la commune datte de septembre/2000 et il n'a rien qui parle sur le mur mitoyen.
évidemment : la mitoyenneté est un pb d'ordre purement privé.
la construction en limite signifie sans mitoyenneté (mitoyenneté = à cheval sur la limite).

votre POS prévoit des règles régissant les constructions nouvelles; parmi elles, celles relatives aux distances à respecter entre construction et distance à la limite de propriété.

dans votre cas, si j'ai bien compris, le mur existe depuis longtemps, avant 2000... donc le POS/PLU n'existait pas !

que cherchez vous précisément ?

je voudrais savoir s'il est possible de construire une habitation a raz du mur mitoyen et y a t'il une loi m'autorisant la construction.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 15 janv. 2008 07:35:14
Message :

une loi, non : votre POS/PLU peut-être.

qu'indique t il dans ses règles de prospect ?

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 30 janv. 2008 15:04:37
Message :

sur la question régulière du calcul de hauteur de cloture en cas de soutènement, quelques JP à garder sous le coude que j'intègre au fil "stické" :

Cour administrative d'appel de Nancycy, 1e chambre, du 23 avril 1998, 97NC02034

ou celle ci : Conseil d'Etat, 3 / 5 SSR, du 10 février 1997, 119441...

mais a contrario Conseil d'Etat, 3 / 5 SSR, du 18 novembre 1992, 97363 dans la mesure où il ne s'agit pas de soutenir un terrain naturel mais un remblai artificiel...

dont l'effet est clairement et heureusement amoindri par celle-ci quand tout est fait "dans l'ordre" : Conseil d'Etat, 5 / 3 SSR, du 16 octobre 1987, 56132, notamment vu le mode de calcul retenu pour les hauteurs...

et j'ajoute celle ci d'une juridiction civile, citée par Dominique : Cour d'appel de Bastia, 22 novembre 2007, 04/105.

Auteur Réponse : ThierryP
Répondu le : 08 févr. 2008 10:01:47
Message :

Bonjour et bravo pour toutes les informations dispensées si gentiment.

Je suis nouveau sur ce forum et ai évidemment un problème de mitoyenneté ; je souhaiterais connaitre vos avis sur le cas suivant :

Entre mon terrain et celui de ma voisine, il y a un mur d'environ deux mètres de hauteur sur environ 20 mètres de longueur. Ce mur, qui retient des terres, sert à la fois à ma voisine située en contrebas et à moi situé plus haut. Au moment de l'achat de ma propriété (je suis le troisième propriétaire), j'ai signé l'acte de vente auquel est toujours joint le cahier des charges du lotissement. Sur le cahier des charges, il est spécifié que les bornages entre lots étaient approximatifs et qu'il appartenait à chaque propriétaire de vérifier son bornage au moment de la réception des lots. Ceci n'a pas été fait à l'époque et il n'y a nulle part de traces écrites précisant les conditions de construction du mur qui a donc été construit approximativement entre les deux lots. Le cahier des charges précise que les murs de clôtures seront implantés obligatoirement mitoyens.

Le mur s'écroulant (en allant vers ma voisine), j'ai tenté de faire participer ma voisine à la réfection du mur. Devant l'impossibilité de discuter, j'ai du saisir la justice en m'appuyant sur le cahier des charges et sur un acte notarié précisant la nature mitoyenne du mur. Suite à un rapport d'expert judiciaire, le mur est sur ma propriété. Dans son jugement, le juge me dit donc que j'ai tous les tords et que je dois refaire le mur seul et fournir des dommages et intérêts pour les ennuis causés à ma voisine. Là où je suis outré, c'est que ma voisine se sert de ce mur pour adossé une grosse jardinière, pour encastrer un mur de soutien de ses terres et avait laisser courir un vigne vierge sur le mur. De plus, malgré son décaissement évident par rapport au niveau naturel entre nos deux propriétés, elle n'a pas construit de mur profitant de celui existant. Ma voisine s'est aménagée une allée goudronnée longeant le mur et celle-ci n'aurait pu exister en l'absence du mur.

Le mur a été construit plusieurs années après la construction des maisons et n'était donc pas strictement nécessaire à celles-ci. Je pense donc qu'on pourrait peut-être considérer le mur comme un mur de clôture, le rapport d'expert parlant de remblais importants dans mon cas et de décaissement pour ma voisine.

Je souhaite maintenant reconstruire le mur sur la limité séparative (car le mur sert au deux propriétaires) mais, évidemment ma voisine s'y opposera car le juge a décrété que le cahier des charges n'était plus applicable, que le mur était un mur de soutènement et non un mur de clôture et donc que le mur n'avait pas à être obligatoirement mitoyen. Cependant le mur servira encore une fois à ma voisine du fait de son décaissement. Autre option : j'enlève le mur mais dans ce cas, si ma voisine n'a pas obligation à faire un mur qui puis-je faire ? Je suis un peu dans l'impasse et aimerais vraiment avoir votre sentiment rapidement sur cette affaire pour m'aider à prendre une décision (faire appel de la décision de justice ou non). Précision supplémentaire (utile ?), la maison de ma voisine n'est pas à la distance minimale des trois mètres de la limite séparative imposée par le POS ...

Merci beaucoup par avance.

Thierry

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 08 févr. 2008 10:10:01
Message :

si l'expert a parlé de décaissement, pourquoi le juge a t il écarté l'intérêt de la voisine à la réfection du mur ?

Auteur Réponse : ThierryP
Répondu le : 08 févr. 2008 10:18:05
Message :

Merci pour votre rapidité.

L'expert dit clairement que : "le mur soutient incontestablement les terres" de ma propriété et qu'il est bâti chez moi. Il rajoute cependant que si le mur est considéré mitoyen, il est normal de partager à parts égales le cout de reconstruction du mur car ce mur résulte des travaux non autorisés (car non prévus au cahier des charges) effectués par les deux propriétaires de l'époque (ma voisine et le premier propriétaire de ma maison) : remblais pour ma propriété et aménagements pour ma voisine.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 08 févr. 2008 10:23:01
Message :

aucune de ces phrases ne présente le mot "décaissement" : quand a t il été employé par l'expert ?

Auteur Réponse : ThierryP
Répondu le : 08 févr. 2008 10:29:23
Message :

Voilà ce qu'écrit l'expert « l’entrée aménagée par les consorts **** (alias ma voisine) n’était pas autorisée… » Il indique par ailleurs « Ces travaux ont nécessité l’exécution de terrassements en déblais importants. ». Il parle ici de l'allée goudronnée.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 08 févr. 2008 10:38:47
Message :

ce qui manque, c'est que l'expert n'a pas écrit que le déblais a déstabilisé votre terrain, donnant à l'ouvrage un caractère d'intérêt partagé.

honnêtement, ça ne sera pas simple.

il vous faut un bon avocat pour défendre ça.

Auteur Réponse : ThierryP
Répondu le : 08 févr. 2008 10:45:42
Message :

En fait, le déblais proprement dit date de la construction de la maison de ma voisine et celle-ci n'a pas remis la terre comme il était prévu à l'origine. Elle a visiblement attendu la construction du mur pour s'installer comme bon lui semblait. Mais sans ce mur, ses aménagement sont impossibles.

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 08 févr. 2008 20:01:02
Message :

Il y a cinq éléments importants dans votre récit qui méritent quelques explications:

En premier lieu, vous avez produit devant le juge un acte notarié mentionnant le caractère mitoyen du mur. De plus, le chahier des charges (nous y reviendrons) impose que les clôtures soient mitoyennes. Certes, le rapport d'expert établit que le mur est chez vous, mais l'acte de vente établit le caractère incertain des limites séparatives. Certes le mur soutient vos terres, mais l'expert a établi clairement que votre voisine en tirait un profit. Dans ces conditions contradictoires le juge se devait de rechercher l'intention des parties. Et si il l'avait fait, il aurait retenu l'acte notarié comme preuve de la volonté que ce mur fut mitoyen.

En second lieu, le juge estime que l'obligation faite par le cahier des charges de construire des clôture mitoyennes n'est pas opposable car le cahier des charges serait caduque. Il y a là une faute de droit car le juge ne pouvait pas contester que cette obligation faite aux co-lotis constitue une preuve dans le sens où les co-lotis n'avaient d'autre choix que de s'y soumettre.

En troisième lieu, le juge considère que le mur résulte de travaux non autorisés au prétexte qu'ils ne sont pas prévus par le cahier des charges. C'est là encore une faute de droit puisque le juge tire des conclusions inadaptées, étant donné que ce n'est pas parce que ce type de travaux ne figuraient pas au cahier des charges que ce dernier en faisait interdiction.

En quatrième lieu, malgré le rapport exposé par l'expert judiciaire, le juge n'a pas procédé aux recherches auxquelles il était invité en vue d'établir si votre voisine tirait ou non un profit de ce mur, ce qui est aussi une faute.

En cinquième lieu, le juge se réfère au cahier des charges pour estimer un prétendu caractère non autorisé des travaux, alors qu'il refuse de s'y référer en tant que preuve de mitoyenneté. Il y a donc là une certaine contradiction, pour ne pas dire plus.

Cela fait beaucoup de choses pas claires et pour aller plus avant, il faut que vous nous exposiez ce qui s'est dit lors des plaidoiries des avocats.
De même, il va falloir bien relire les conclusions déposées par les avocats avant le procès.
Il faudra aussi analyser plus finement les propos du juge qui figurent dans les attendus afin de comprendre de quelle manière il a appréhendé les différents sujets évoqués.

Lorsqu'on perd une bataille, il faut impérativement comprendre pourquoi on a perdu avant d'engager une seconde bataille.
Votre avocat vous a-t-il invité à effectuer ce genre de débriefing afin d'analyser l'opportunité de faire appel ?

Auteur Réponse : ThierryP
Répondu le : 09 févr. 2008 09:25:18
Message :

Je vais voir mon avocat lundi pour avoir plus d'informations. Je vous réponds très rapidement sur la plaidoirie : il n'y en a pas eu à cause des grèves des juges ! Cela s'appelle avoir de la chance ... Je suis aller au tribunal et les avocats ont simplement déposé les dossiers ... Tout s'est fait, parait-il (mais j'espère avoir des informations lundi auprès de mon avocat), entre trois juges ...

En tout cas, vous me redonnez un peu le moral ... merci. J'en saurai plus bientôt ...

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 09 févr. 2008 12:01:34
Message :

Citation :
Initialement posté par ThierryP

la plaidoirie : il n'y en a pas eu à cause des grèves des juges ! Cela s'appelle avoir de la chance ...

Ca explique effectivement quelque peu les choses.

Auteur Réponse : Benoic
Répondu le : 18 févr. 2008 20:25:07
Message :

Je viens de lire tous les messages précédents et j'avoue etre perplexe. Je possède un terrain en limie de mon lotissement, contigu d'un terrain d'un lotissement vosin nouevellement créé.
Je dois clore mon terrain et me pose la question sur les avantages et inconvénients d'établir une cloture mitoyenne.
Quel est a votre avis le meilleur choix et quelles sont les conséquences .. ?
Merci

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 19 févr. 2008 08:10:25
Message :

Benoic,

Vous avez donc lu tous les problèmes que pouvaient impliquer la mitoyenneté.
Néanmoins, il y a un avantage indéniable à la mitoyenneté qui est celui de partager avec son voisin le coût de la construction et de son entretien futur.
C'est sur cet avantage que nos anciens ont fondé nombre des murs mitoyens, selon une logique d'utilité mutuelle.
Notre société moderne met en avant l'individualité, mais on peut tous, et tous les jours, constater que la logique de nos anciens avait du bon.

Puisque vous sollicitez une aide au choix de la mitoyenneté, voici une sorte de grille d'évaluation:
1) Votre voisin a autant besoin que vous du mur. --> Mitoyen
2) Votre voisin a beaucoup plus besoin que vous du mur (ex: soutènement). --> non mitoyen
3) Il existe déjà des constructions non mitoyennes en limite séparative. --> non mitoyen
4) Vous et votre voisin avez chacun un projet qui bénéficierait de ce mur. --> mitoyen
5) Vous êtes soumis à un réglement local imposant que le mur soit mitoyen. --> mitoyen

Vous devez ensuite considérer qu'une fois construit, le mur mitoyen sera géré selon un régime de copropriété. Il faut donc rester méfiant si le nombre de copropriétaires est supérieur à deux ou trois afin d'éviter une situation de blocage lorsqu'il faudra prendre des décisions.

Du côté pratique, l'auto-construction n'est pas interdite mais elle vous prive de la garantie d'un constructeur et ne permet pas de donner une valeur commerciale certaine au mur.

Enfin, l'idéal pour gérer un mur mitoyen c'est d'établir noir sur blanc les droits et devoirs de chacun. Pour cela une convention établie devant notaire est indispensable.

Auteur Réponse : Benoic
Répondu le : 19 févr. 2008 10:27:58
Message :

Merci beaucoup larocaille de ces informations et conseils. Mon problème est un peu compliqué et je vais tenter de vous l'expliquer sans dessin (pas facile mais je ne sais pas comment insérer un dessin...)

J'ai un terrain non bâti et non clos en limite de mon lotissement. Il jouxte un terrain non encore bâti d'un lotissement nouveau. Simple ... mais là où ça se complique c'est que lors de l'achat de mon terrain on a laissé à mon vendeur la propriété d'une petite bande de 80 cm de large, tout le long du terrain entre ce terrain et le terrain du lotissement voisin. Ceci pour prévoir la pose de canalisations.
La géométrie de l'ensemble est donc, d'Est en Ouest:

mon terrain - une bande de terrain de 80 cm de large - le terrain du lotissement voisin.

Je ne sais pas si le propriétaire de la bande de terrain serait d'accord pour établir un mur mitoyen sur la limite de mon terrain et du sien, et ensuite d'avoir un autre mur mitoyen avec le terrain du lotissement voisin... Devrait-il choisir de "mitoyenner" avec moi ou l'autre terrain?

Il me semble un peu idiot d'envisager des murs de séparation de chaque côté de la petite bande. Mais alors comment choisir ? Si on ne fait qu'un mur, la bande de 80 cm sera physiquement intégrée soit à mon terrain, soit à celui du voisin, même si légalement elle sera propriété d'un tiers.

Peut être devrait-on proposer que soit moi, soit le voisin rachète la bande de terrain pour l'incorporer à sa parcelle, en gardant une servitude pour les canalisations? Mais alors je me demande pourquoi cela n'a pas été fait lorsque j'ai acheté mon terrain et que le lotissement voisin a été établi. Il doit y avoir une raison mais je l'ignore. En effet il aurait été logique que j'achète cette bande qui a été en fait séparée de mon terrain tout en gardant simplement une servitude sue cette parcelle.

Sincèrement je ne sais pas trop quoi faire ni comment négocier. Evidemment il serait simple (et onéreux) de construire mon mur en limite sur ma parcelle et de laisser les autres se débrouiller, mais est-ce la seule solution?

Merci de vos conseils.
Benoic

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 19 févr. 2008 20:15:26
Message :

OK, je comprend votre situation.
Construire deux murs serait du gaspillage.

Voici trois solutions qui me viennent à l'esprit:

1) Vous construisez votre mur bien à vous en limite de propriété et vous laissez les deux autres voisins se débrouiller entre eux. C'est pas très sympa, mais au moins vous n'avez rien à demander à personne.

2) Vous vous réunissez avec les deux autres voisins afin d'établir une convention qui va vous lier selon les modalités suivantes:
- Le propriétaire de la bande de 80cm vous consent la jouissance privative de cette bande et vous autorise à en utiliser une partie pour l'édification d'un mur mitoyen.
- En échange de ce morceau de terrain dont vous récupérez la jouissance (ce qui n'est pas la propriété), vous vous engagez à entretenir cette bande et à permettre sans délai un accès pour effectuer des réparations sur les réseaux.
- Avec le dernier voisin, vous convenez de la construction à frais partagés du mur mitoyen que le propriétaire de la bande a autorisé sur son terrain.

3) Vous achetez à vil prix la bande de terrain. Le prix bas sera justifié par le fait qu'en même temps vous accordez une servitude de tréfonds pour les réseaux existants sur une largeur de 60 ou 70cm (vous gardez les 10 ou 20cm en future limite de propriété pour implanter le mur). A partir de là, vous pouvez soit construire en limite de propriété, soit construire un mur mitoyen avec l'accord du dernier voisin.

Auteur Réponse : duch14
Répondu le : 22 févr. 2008 05:21:39
Message :

Bonjour
Ma situation est un peu differente : j'ai acheté une maison il ya peu. Je viens de decouvrir que mon voisin avait deposé un permis de construire d'un mur en limite de propriété : il s'agit en fait de la construction d'un garage + mur (le tout d'une hauteur de maison) sur une longueur de 20 m environ en limite de proprieté.
Il a deposé sont permis (accepté) avant que je ne signe l'acte de vente, et pendant que la maison etait "sans proprietaire", du fait d'une liquidation judiciaire. Je viens juste d'apprendre (pas par mon voisin) l'enormité de construction qui va se faire devant ma terrasse. Bien entendu, je n'ai donné aucun consentement, je n'ai donné aucun avis, et je n'ai eu pour l'heure aucune explication. Que puis je faire, ai je mon mot a dire, mon voisin doit il refaire son permis de construire, etc etc dois je accepter sans rien dire... Help !!!

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 22 févr. 2008 07:45:52
Message :

Bonjour,

Je ne vois rien qui relève de la mitoyenneté. Construire chacun chez soi ne crée pas de mitoyenneté.
Ce que chacun peut faire chez lui est régit par les règles générales d'urbanisme (le Code de l'Urbanisme) et les règles locales d'urbanisme (le POS ou PLU de la commune). A ces règles d'urbanisme, il faut ajouter les règles civiles qui définissent les servitudes qui peuvent ou non s'exercer d'une propriété sur une autre.
La manière et la chronologie selon lesquelles votre voisin a mené son projet n'ont pas d'influence car la légalité du projet dépend uniquement du respect des règles énumérées ci-dessus. Ce sont ces règles, imposées à toute la communauté, qui définissent là où commencent et s'arrêtent les droits des uns et des autres. Bref, pour réaliser un projet il faut respecter les règles et ces règles ne prévoient aucunement de consulter les voisins.

Et bien sur, chacun a le droit de vérifier que le projet du voisin respecte les règles. C'est ce que vous allez faire.
Commencez par vous rendre à la mairie pour consulter le PC déposé par le voisin et faire des copies des plans de masse et d'implantation. Notez les dates de dépot et d'acceptation.
Demandez aussi une copie du POS / PLU qui régit votre quartier.

Maintenant que vous avez de la lecture, vous vérifiez point par point que le projet respecte les règles du POS/PLU.

Auteur Réponse : Benoic
Répondu le : 22 févr. 2008 09:40:01
Message :

Merci Larocaille pour vos conseils très clairs. En fait la meilleure solution est sûrement pour moi de construire en limite. Je me vois assez mal négocier pour obtenir la moitié du prix de la construction de la clôture avec le propriétaire de la mince bande de terrain. Il me semble que la mitoyenneté ne peut pas être imposée, n'est ce pas ? mais seulement négociée.. Reste bien sûr, s'il le veut bien, l'achat de cette bande de terrain.
Par ailleurs faut-il obtenir un Permis de Construire pour une clôture (mur de 50 cm surmonté d'un grillage, nomes de notre cahier des charges de lotissement) ?
Merci encore

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 22 févr. 2008 19:36:32
Message :

L'achat de la bande de terrain est effectivement à envisager car elle constitue une augmentation de votre surface de terrain qui est porteuse de SHON.
Pour que cet achat soit rentable, il faut que le prix soit très bas car nous ne pourrez rien construire ni planter (sauf des petits arbustes) sur cette bande.
Le bénéfice en jouissance que vous en tirerez est donc à priori faible.
Mais votre voisin peut avoir intérêt à vous la céder pour ne plus avoir à l'entretenir.
Si vous voyez que cette cession est problèmatique, ne vous cassez pas la tête et contruisez chez vous en limite de propriété.

Le Code Civil prévoit que les voisins puissent être contraints à la mitoyenneté:

Citation :
Article 663
Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites villes et faubourgs : la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus et, à défaut d'usages et de règlements, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l'avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres dans les autres.

C'est donc un argument de plus pour que votre voisin vous cède sa bande de terrain car vous êtes en droit de lui réclamer 50% des frais.

Pour l'autorisation administrative, le nouveau Code de l'Urbanisme prévoit qu'elle n'est nécessaire que si le POS/PLU de la commune la requière expressément. Appelez votre mairie, ils vous renseigneront.

Auteur Réponse : 2y2
Répondu le : 23 févr. 2008 08:39:45
Message :

Bonjour

Je suis une fidele lectrice de ce forum et je vous remercie pour toutes les informations et les conseils que vous donnez.

Je sollicite votre avis

Soit 2 batis ancien A ET B contigus (dans un village), ces 2 batiments une maison et une grange sont mitoyenne par un mur C.
Le toit de A appui sur toute la longeur de C .

Ce mur peut il etre en partie mitoyen (separation 2 batis), puis sur 2 metre devenir privé a la grange car sur 2 metre il donne sur un bout de terrasse de A; Je precise que la mitoyennete est mentionnée dans le titre de propriete.

Merci d'avance pour aide

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 23 févr. 2008 13:18:25
Message :

Bonjour,

Sous réserve que j'ai bien compris la situation, il s'agirait donc d'un pignon mitoyen avec l'un des deux bâtiments partageant ce pignon qui est plus petit. Ainsi, il y a une partie du pignon qui est commun aux deux bâtiments et une autre partie qui ne profite qu'au bâtiment le plus grand.

Vous avez mentionné que la mitoyenneté n'était pas contestable car actée.
Etant donné qu'il est quasi impobable que la limite séparative soit en zig zag, c'est donc le pignon du bâtiment le plus grand qui est mitoyen.

Pour éviter une méprise, il faut tout de même vérifier que le mur mitoyen ne présente pas de sur-épaisseur à l'endroit d'implantation du bâtiment le plus petit. Si il n'y a aucune sur-épaisseur notable, le mur est mitoyen dans son ensemble.

Une fois qu'il est établi que rien ne s'oppose à ce que le mur soit mitoyen dans son ensemble, le seul moyen pour qu'une partie du mur soit privative, c'est que le propriétaire du petit bâtiment renonce à la mitoyenneté de la partie du mur qui ne profite pas à son bâtiment. Cela peut être financièrement intéressant (afin de ne pas participer aux frais d'entretien), mais le propriétaire du petit bâtiment se priverait alors de pouvoir appuyer une extension de son bâtiment contre le mur.

Auteur Réponse : duch14
Répondu le : 24 févr. 2008 02:55:42
Message :

Merci de votre réponse !!
Je vais de ce pas faire ces démarches.
Ce qui m'inquiète un peu par contre, c'est que a priori, le mur en question devrait faire 3.50m de haut, il est composé d'un garage de la hauteur de la maison (car en prolongement) + un mur de plusieurs mètres de long, de part et d'autre de ce garage.( de 3.50m de haut. )De plus en Marie, pas de limites sur ces questions données, ils sont incapables de me donner des détails sur les hauteurs autorisées, et sur les longueurs autorisées. De plus la seule réponse de la DDE, "si j'ai donné autorisation, c'est que c'était bon"!!! Bref un peu seul le garçon....

Citation :
Initialement posté par larocaille

Bonjour,

Je ne vois rien qui relève de la mitoyenneté. Construire chacun chez soi ne crée pas de mitoyenneté.
Ce que chacun peut faire chez lui est régit par les règles générales d'urbanisme (le Code de l'Urbanisme) et les règles locales d'urbanisme (le POS ou PLU de la commune). A ces règles d'urbanisme, il faut ajouter les règles civiles qui définissent les servitudes qui peuvent ou non s'exercer d'une propriété sur une autre.
La manière et la chronologie selon lesquelles votre voisin a mené son projet n'ont pas d'influence car la légalité du projet dépend uniquement du respect des règles énumérées ci-dessus. Ce sont ces règles, imposées à toute la communauté, qui définissent là où commencent et s'arrêtent les droits des uns et des autres. Bref, pour réaliser un projet il faut respecter les règles et ces règles ne prévoient aucunement de consulter les voisins.

Et bien sur, chacun a le droit de vérifier que le projet du voisin respecte les règles. C'est ce que vous allez faire.
Commencez par vous rendre à la mairie pour consulter le PC déposé par le voisin et faire des copies des plans de masse et d'implantation. Notez les dates de dépot et d'acceptation.
Demandez aussi une copie du POS / PLU qui régit votre quartier.

Maintenant que vous avez de la lecture, vous vérifiez point par point que le projet respecte les règles du POS/PLU.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 24 févr. 2008 09:35:32
Message :

Citation :
Initialement posté par duch14

Merci de votre réponse !!
Je vais de ce pas faire ces démarches.
Ce qui m'inquiète un peu par contre, c'est que a priori, le mur en question devrait faire 3.50m de haut, il est composé d'un garage de la hauteur de la maison (car en prolongement) + un mur de plusieurs mètres de long, de part et d'autre de ce garage.( de 3.50m de haut. )De plus en Marie, pas de limites sur ces questions données, ils sont incapables de me donner des détails sur les hauteurs autorisées, et sur les longueurs autorisées. De plus la seule réponse de la DDE, "si j'ai donné autorisation, c'est que c'était bon"!!! Bref un peu seul le garçon....

votre commune est-elle dotée d'un document règlementant l'urbanisme (POS/PLU) ?

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 24 févr. 2008 10:00:02
Message :

Il y a un truc à explorer:
Le mur étant vraisemblablement très ancien, l'administration prend acte de son existence qu'elle ne peut contester.
Le truc auquel je pense est le sivant:
Supposons que le PLU impose une hauteur maxi de 3m en limite séparative.
L'existence d'un mur ancien de 3,50m en limite permet-elle d'y adosser un bâtiment de 3,50m ou faut-il se limiter à 3m?

Perso, je dirais 3,50m car le mur ancien a instauré de fait une construction en limite et la règle du PLU n'a plus d'intérêt puisque quoi qu'il arrive la hauteur de 3,50m en limite subsistera.

Néanmoins, le terrain me parait un peu mou. Tu en penses quoi, Emmanuel?

Auteur Réponse : 2y2
Répondu le : 24 févr. 2008 11:00:02
Message :

Citation :
Initialement posté par larocaille

Bonjour,

Sous réserve que j'ai bien compris la situation, il s'agirait donc d'un pignon mitoyen avec l'un des deux bâtiments partageant ce pignon qui est plus petit. Ainsi, il y a une partie du pignon qui est commun aux deux bâtiments et une autre partie qui ne profite qu'au bâtiment le plus grand.

Vous avez mentionné que la mitoyenneté n'était pas contestable car actée.
Etant donné qu'il est quasi impobable que la limite séparative soit en zig zag, c'est donc le pignon du bâtiment le plus grand qui est mitoyen.

Pour éviter une méprise, il faut tout de même vérifier que le mur mitoyen ne présente pas de sur-épaisseur à l'endroit d'implantation du bâtiment le plus petit. Si il n'y a aucune sur-épaisseur notable, le mur est mitoyen dans son ensemble.

Une fois qu'il est établi que rien ne s'oppose à ce que le mur soit mitoyen dans son ensemble, le seul moyen pour qu'une partie du mur soit privative, c'est que le propriétaire du petit bâtiment renonce à la mitoyenneté de la partie du mur qui ne profite pas à son bâtiment. Cela peut être financièrement intéressant (afin de ne pas participer aux frais d'entretien), mais le propriétaire du petit bâtiment se priverait alors de pouvoir appuyer une extension de son bâtiment contre le mur.

Auteur Réponse : 2y2
Répondu le : 24 févr. 2008 11:04:36
Message :

merci a Larocaille pour sa reponse mais ma demande devait etre mal formulée.

UN SCHEMA SERAIT PLUS EXPLICITE;
Pouvez vous m'indiquer la methode

merci

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 24 févr. 2008 16:22:58
Message :

pour insérer une image , suivez ce mod'op

Auteur Réponse : 2y2
Répondu le : 24 févr. 2008 17:00:39
Message :

voici un schema explicatif
A VOTRE AVIS LA PARTIE DE MUR AVEC LE POINT ?,est elle mitoyenne
Merci

**modération**
intégration d'image

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 24 févr. 2008 17:25:04
Message :

Là c'est clair au moins.

Le toit de A allant jusqu'au bout du bâtiment B, pour moi, pas d'ambiguïté : le mur est mitoyen sur toute sa longueur.

Auteur Réponse : 2y2
Répondu le : 24 févr. 2008 17:34:19
Message :

Eh bien c'est ce que nous pensions.
Mais un geometre expert, pretend que non
le fait que sur cette petite partie de mur, il y ait une vielle porte de cave appartenant a B (bien sur) ,change t il qq chose.
Merci

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 24 févr. 2008 17:42:58
Message :

Arf, oui ça change la donne.

Ca change complètement la donne même...

Je pense comme le géomètre maintenant...

Auteur Réponse : 2y2
Répondu le : 24 févr. 2008 17:51:51
Message :

mais moi je ne comprend pas, car c'est bien un seul mur et notre toit s'appiue dessus.

Auteur Réponse : 2y2
Répondu le : 24 févr. 2008 18:27:06
Message :

si cela ne vous derange pas trop de m'expliquer le pourquoi du changement de statut de ce mur.

Je vous remercie beaucoup

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 24 févr. 2008 19:15:13
Message :

La porte de cave crée efficivement une situation troublante dans le sens où il est peu usuel qu'un propriétaire ait à traverser un ouvrage mitoyen pour entrer chez lui. A priori, on ne rentre pas chez soi en passant par chez le voisin, tout du moins tant qu'on n'est pas enclavé.
La seule explication que je vois, c'est que votre propriété et celle de votre voisin n'en faisaient initialement qu'une.
C'est donc dans l'acte initial de division qu'il faut rechercher la vérité.
Si dans cet acte que le maître des lieux a entendu céder une partie de sa propriété en rendant mitoyen le mur, alors le mur est mitoyen et la porte de cave n'y changera rien car c'était la sienne et il en disposait selon son vouloir.

Auteur Réponse : 2y2
Répondu le : 24 févr. 2008 19:29:19
Message :

Merci beaucoup pour vos reponses rapides.
Effectivement la situation est compliquée et les actes muets.
Cette porte etant litigieuse, le voisin accedant a sa cave par d'autres entrées.et n'ayant aucun droit réel de passage juridiquement declaré.
Donc nous considererons cette partie de mur privatf en limite de notre parcelle, c'est bien cela?

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 24 févr. 2008 20:30:54
Message :

Non, non, si le voisin n'utilse pas la porte de cave, vous pouvez soutenir qu'elle a été définitivement mise hors d'état d'usage lors de la division.
La mitoyenneté du mur n'est alors pas mise en cause.
A vous de voir si ce qui vous arrange c'est de soutenir que le mur est mitoyen ou non.

Auteur Réponse : 2y2
Répondu le : 25 févr. 2008 08:22:57
Message :

Merci beaucoup

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 25 févr. 2008 09:06:43
Message :

Citation :
Initialement posté par 2y2

mais moi je ne comprend pas, car c'est bien un seul mur et notre toit s'appiue dessus.

Ouaip, et c'est une porte à lui qui donne dans une de ces pièces...

2 manières de voir :
-le mur lui appartient et il vous cède une servitude pour appuyer votre mur.
-le mur vous appartient et vous lui cédez un droit de passage.

Ouarf, ce matin, je suis partagé.

Je pencherais pour la seconde vision...

Il faudrait chercher dans les jurisprudences.

Auteur Réponse : Laurent CAMPEDEL
Répondu le : 25 févr. 2008 09:09:09
Message :

Je vois que vous rajoutez qu'il n'y a pas d'état d'enclave pour l'accès à la cave.

C'est bien, mais ceci ne change rien quant à une éventuelle servitude par destination de père de famille...

Maintenant, dites-nous qui conteste quoi dans l'histoire.

Auteur Réponse : 2y2
Répondu le : 25 févr. 2008 12:18:11
Message :

effectivement le statut du mur n'ai qu'une parenthese.
L'objet du litige est bien cette porte.
B a perdu 2 refere car aucun titre de servitude

Auteur Réponse : duch14
Répondu le : 27 févr. 2008 11:26:08
Message :

Bonjour, je suis passé en mairie et été reçu par le maire, avec bien entendu deux autres conseillers, que je connaissais déjà car ami du dit voisin... Bref, je découvre ce monde un peu particulier...
Dans un premier temps, il ne trouvait pas de demande de permis de construire, qu'il a enfin trouvé au bout d'1/2 heure à force d'insister. je n'ai pour l'heure pas eu de réponse si oui ou non il existait un PLU, mais oui, il faut le croire, pas de réponse formelle !!!
Bref, une fois de plus, j'ai quand même vu les plans de ce mur :
Il s'agit en fait d'une construction en limite de propriété composée d'un garage de 2.79 de haut et 3.74 au faîtage sur une longueur de 19 m envions. Ce garage se prolonge avec un mur de la même hauteur, venant me boucher une partie de la vue que j'ai actuellement. Cela se fini par (a priori on aime le béton...) un muret de 60cm de haut surmonté d'un grillage jusqu'à la rue (15m).
Première question : comment obtenir le détail du plu (sans forcement passer par la maire car j'ai sincèrement des doutes, dde comprise...)
Deuxième question, si le mur est construit en limite de propriété comment vont se faire les évacuations d'eau ? Car la pente du toit est prévu tombante sur mon terrain, et si le mur est en limite je pense que le chenaux dépassera sur mon terrain, est ce légal ? Doit il me demander une autorisation pour dépasser le chenaux a l’aplomb sur mon terrain ? Avoir mon autorisation avant la construction ? Et si je ne suis pas d’accord ?

Encore merci pour tout ce temps passer à répondre à tous ces gens !!!

Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER

Citation :
Initialement posté par duch14

Merci de votre réponse !!
Je vais de ce pas faire ces démarches.
Ce qui m'inquiète un peu par contre, c'est que a priori, le mur en question devrait faire 3.50m de haut, il est composé d'un garage de la hauteur de la maison (car en prolongement) + un mur de plusieurs mètres de long, de part et d'autre de ce garage.( de 3.50m de haut. )De plus en Marie, pas de limites sur ces questions données, ils sont incapables de me donner des détails sur les hauteurs autorisées, et sur les longueurs autorisées. De plus la seule réponse de la DDE, "si j'ai donné autorisation, c'est que c'était bon"!!! Bref un peu seul le garçon....

votre commune est-elle dotée d'un document règlementant l'urbanisme (POS/PLU) ?

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 27 févr. 2008 12:29:22
Message :

Citation :
Initialement posté par duch14

Bonjour, je suis passé en mairie et été reçu par le maire, avec bien entendu deux autres conseillers, que je connaissais déjà car ami du dit voisin... Bref, je découvre ce monde un peu particulier...
Dans un premier temps, il ne trouvait pas de demande de permis de construire, qu'il a enfin trouvé au bout d'1/2 heure à force d'insister. je n'ai pour l'heure pas eu de réponse si oui ou non il existait un PLU, mais oui, il faut le croire, pas de réponse formelle !!!
Bref, une fois de plus, j'ai quand même vu les plans de ce mur :
Il s'agit en fait d'une construction en limite de propriété composée d'un garage de 2.79 de haut et 3.74 au faîtage sur une longueur de 19 m envions. Ce garage se prolonge avec un mur de la même hauteur, venant me boucher une partie de la vue que j'ai actuellement. Cela se fini par (a priori on aime le béton...) un muret de 60cm de haut surmonté d'un grillage jusqu'à la rue (15m).
Première question : comment obtenir le détail du plu (sans forcement passer par la maire car j'ai sincèrement des doutes, dde comprise...)

c'est un document éminemment public, consultable et communicable. vous devez le demander à l'accueil de la mairie et on doit vous l'apporter : ne demandez pas les règles ou un extrait mais le document lui même.

Citation :

Deuxième question, si le mur est construit en limite de propriété comment vont se faire les évacuations d'eau ?

recopiez nous les règles sur les ocnstructions en limite de propriété et sur les distances aux limites à respecter prévues dans le règlement de POS

Citation :
Car la pente du toit est prévu tombante sur mon terrain, et si le mur est en limite je pense que le chenaux dépassera sur mon terrain, est ce légal ?

non : cela constituerait un empiètement sur votre propriété

Citation :
Doit il me demander une autorisation pour dépasser le chenaux a l’aplomb sur mon terrain ? Avoir mon autorisation avant la construction ? Et si je ne suis pas d’accord ?

il doit démolir le cheneau qui empiète sur votre propriété et se débrouiller autrement pour gérer ses écoulements de toiture qui ne doivent bien sur pas tomber chez vous.

mieux, il est possible que les toits en pente vers chez le voisin soient interdits par le PLU d'où la nécessité de nous recopier la règle.

le PC accordé a t il été affiché sur le terrain ?

si non, faites témoigner par écrit un voisin.

Citation :

Encore merci pour tout ce temps passer à répondre à tous ces gens !!!

Auteur Réponse : Paulinne
Répondu le : 11 mars 2008 12:05:02
Message :

Bonjour,

Après avoir lu avec plus ou moins d'attention (je dois l'avouer)les 14 pages du sujet, je n'ai pas trouvé ma réponse. Alors je me permets de rajouter encore quelques lignes !

J'envisage d'acheter un pavillon de 1970 construit en limite de propriété (des deux côtés). un muret d'environ 50 cm + grillage nous sépare de chacun des voisins. Je n'ai aucune connaissance du statut du muret (copropriété ou non). Ils sont construits à 2 mm de notre crépi.

A gauche, le muret est collé à notre garage. Il n'y a donc pas de soucis particulier.

A droite, il donne sur les 2 chambres de la maison et doit être à priori côté vent. En effet, l'eau s'est infiltré dans la fente et a causé des dégâts dans les chambres (murs humides sur 50 cm de haut et même les fondations sont marquées). La maison est inhabitée depuis au moins 6 mois, je pense que l'infiltration n'a pas été détectée très tôt.

La meilleure solution technique pour éviter que ça ne se reproduise serait de supprimer le muret et de la remplacer par un simple grillage, le long de la maison.
Autre possibilité : le détruire et le décaler de 2 cm afin que l'air circule entre les 2.
troisième solution : gratter notre mur pour le mettre à nu et construire un joint étanche. A condition que l'interstice soit séché.
bref, c'est du technique.

Mes questions sont donc les suivantes :
- Qui doit payer les travaux (si c'est le voisin qui a construit le muret, il fait des dégâts chez nous, c'est donc une nuisance de voisinage) ?
- Peut-on l'obliger à intervenir quelque soit la solution envisagée ?
- Peut-on avoir recours à l'assurance de notre voisin puisqu'il est responsable de dégât des eaux même si la propriété n'était pas à nous ? Est-ce les successeurs des anciens propriétaires qui doivent porter plainte ? (il faut quand même refaire toute l'isolation du mur à l'intérieur et revoir les branchements électriques endommagés)

Je sais bien que la première chose à faire est de dialoguer mais nous ne connaissons pas les voisins et ne voulons prendre de risque. En effet, nous sommes dans une situation particulière puisque nous ENVISAGEONS d'acheter la maison et que ce "problème" pèse assez lourd dans notre balance.

Je vous remercie de votre aide !

Et félicitation pour ce forum toujours source d'infos précises et justes !

Pauline

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 11 mars 2008 18:41:55
Message :

Citation :
Initialement posté par Paulinne

Bonjour,

La meilleure solution technique pour éviter que ça ne se reproduise serait de supprimer le muret et de la remplacer par un simple grillage, le long de la maison.
Autre possibilité : le détruire et le décaler de 2 cm afin que l'air circule entre les 2.
troisième solution : gratter notre mur pour le mettre à nu et construire un joint étanche. A condition que l'interstice soit séché.
bref, c'est du technique.

Mes questions sont donc les suivantes :
- Qui doit payer les travaux (si c'est le voisin qui a construit le muret, il fait des dégâts chez nous, c'est donc une nuisance de voisinage) ?
- Peut-on l'obliger à intervenir quelque soit la solution envisagée ?
- Peut-on avoir recours à l'assurance de notre voisin puisqu'il est responsable de dégât des eaux même si la propriété n'était pas à nous ? Est-ce les successeurs des anciens propriétaires qui doivent porter plainte ? (il faut quand même refaire toute l'isolation du mur à l'intérieur et revoir les branchements électriques endommagés)

il faudra commencer par savoir qui de la maison ou du muret a été construit en dernier...

Auteur Réponse : Paulinne
Répondu le : 13 mars 2008 23:41:04
Message :

Bonsoir,

le muret a été construit après "notre" maison.
L'agent immobilier nous a même dit "un joint a été rajouté ensuite à cause des dégâts d'infiltration provoqués" chez "nous".

D'un point de vue professionnel, ce joint ne suffit pas pour stopper les infiltrations (techniquement : il a été fait contre le crépi et n'est donc pas rigoureusement étanche). Dans l'état, le problème n'est donc pas réglé définitivement, il est juste "atténué".

Un architecte m'a indiqué qu'il fallait que les anciens propriétaires (leur successeur aujourd'hui) se retournent contre leur voisin pour faire jouer leur assurance. Et d'inscrire ce point en tant que "clause d'annulation" de promesse d'achat.
Mais est-ce possible dans le cas d'une succession (les anciens propriétaire occupants sont décédés)?

Nous, notre soucis est surtout de faire reconnaître la "malfaçon" du muret pour être sûrs qu'une solution sera envisagée après notre achat.

En vous remerciant.

Pauline

Auteur Réponse : fredo08
Répondu le : 15 mars 2008 08:41:27
Message :

bonjour ayant un souci sur un mur mitoyen mon voisin sous tutelle ne veut pas en entendre parler , le mur est en trais de s'écrouler , je précise par ailleurs que j'avais entamé une procédure de rachat d'une partie du terrain derriére ce mur me permettant par la suite la construction d'un garage , aprés la venue du géométre il s'avére que ledit mur empiéte sur ma propriété et qu'une partie de mon terrain est chez mon voisin le mur sur le cadastre est décalé c'est assez flagrant !!, une procédure de rétrocession était en cours ensuite le tuteur s'est rétracté !
j'ai fais venir un huissier pour constater les dégats du mur , mon notaire à envoyer un ar au tuteur mais celui-ci ne répond pas , de plus hier la personne s'occupant de mon voisin lui à conseiller de ne pas me vendre de terrain sachant qu'il voudrait vendre sa maison !
1er souci dois je entamer un bornage contradictoire ?
quelles sont mes recours pour inciter le tuteur à effectuer les réparations en commun du mur ? si toutefois il n'accepte pas la vente du terrain derriére ce mur ? mur datant d'avant guerre !!
d'autre part il devient urgent car cela est trés dangereux pour ma clientéle !!
merci pour vos réponses j'avoue étre perdu !!

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 15 mars 2008 09:08:39
Message :

Citation :
Initialement posté par fredo08

bonjour ayant un souci sur un mur mitoyen mon voisin sous tutelle ne veut pas en entendre parler , le mur est en trais de s'écrouler , je précise par ailleurs que j'avais entamé une procédure de rachat d'une partie du terrain derriére ce mur me permettant par la suite la construction d'un garage , aprés la venue du géométre il s'avére que ledit mur empiéte sur ma propriété et qu'une partie de mon terrain est chez mon voisin le mur sur le cadastre est décalé c'est assez flagrant !!, une procédure de rétrocession était en cours ensuite le tuteur s'est rétracté !
j'ai fais venir un huissier pour constater les dégats du mur , mon notaire à envoyer un ar au tuteur mais celui-ci ne répond pas , de plus hier la personne s'occupant de mon voisin lui à conseiller de ne pas me vendre de terrain sachant qu'il voudrait vendre sa maison !
1er souci dois je entamer un bornage contradictoire ?
quelles sont mes recours pour inciter le tuteur à effectuer les réparations en commun du mur ? si toutefois il n'accepte pas la vente du terrain derriére ce mur ? mur datant d'avant guerre !!
d'autre part il devient urgent car cela est trés dangereux pour ma clientéle !!
merci pour vos réponses j'avoue étre perdu !!

**modération**
pour garder une cohérence à vos interventions, merci de reporter vos questions dans le fil que vous avez déjà ouvert à cette adresse

Auteur Réponse : Frutchy
Répondu le : 15 mars 2008 21:25:03
Message :

Mur de soutènement ou clôture ?

Bonjour,

C'est avec beaucoup d'intérêt que j'ai lu les explications sur les différents cas de mur de soutènement. Je suis dans le Cas 4:
Le mur est construit par le voisin du bas et dépasse de plus de 40cm.

Si j’ai bien compris, le simple fait que le mur dépasse actuellement de plus de 40 cm le niveau de ma terre ferait en sorte que le mur ne soit plus considéré comme un mur de soutènement mais un mur de clôture ? (Cf. le cas cité de la Cour d’Appel de Montpellier 1ère chambre 18 mars 1992 Labit c/Lagarrigue).

Au moment où le voisin du bas a construit son mur, en limite de son terrain, mon terrain n'était pas encore bâti.

Comme le terrain est en forte pente, on présume que mon voisin en aval a dû construire ce mur à l'époque (1950) pour se protéger contre des éboulements de terre en provenance du terrain en friche en amont, mon jardin actuel donc.

Si je parle de soutènement, c'est parce que lorsque l'on est dans le jardin de mon voisin, le mur doit faire plus de 2,50 m de haut. De mon côté, le mur doit faire quelques 60 centimes, il y a donc un dénivellement d'à peu près 2 m. Je suppose qu'il n'y avait pas une telle différence à l'époque de la construction du mur. Nos constructions étant toutes en flanc de colline, je pense que chacun a, au fil du temps, créé des "remparts" et apporté des terres de remblai afin de disposer de terrains plats.

Je suis le 3e propriétaire de cette maison et n'a personnellement effectué aucun remblai. La situation existait telle quelle au moment où j'ai acheté, il y a 13 ans, et il y a fort a parier que ce remblai a été effectué il y a plus de 30 ou 40 ans, par le premier propriétaire.

Si je vous écris aujourd'hui, c'est parce que le voisin en question vient de décéder et que ses héritiers ont fait appel à un géomètre pour établir un plan de bornage.

Je me pose des questions au sujet des conséquences juridiques si je renvoie pour accord le plan que le géomètre m'a soumis.

Si mon accord avec ce plan de bornage proposé fixe de façon univoque la propriété du mur au profit du propriétaire en aval – ce qui ne me gène pas en soi, étant donné que c’est la réalité, même si cela semble exceptionnel, au lire des diverses discussions – cela soulève la question des responsabilités de part et d’autre.

1. Je ne connais pas la définition technique d’un mur de soutènement (épaisseur minimale, matériau employé, etc.), mais, par exemple, est-ce que les héritiers peuvent prétendre qu’il ne s’agit pas d’un mur de soutènement mais d’un simple mur de clôture et m’obliger à enlever les remblais - et donc détruire mon jardin -, présents depuis plus de 30 ans ?

2. J’ai pu constater que le mur commence à se dégrader. Il consiste en un soubassement, d’une épaisseur d’environ 30 cm et d’une hauteur d’environ 1 m, surmonté de 3 plaques standard en béton préfabriqués superposées, insérées dans des fentes sur les côtés de poteaux standards en béton scellés dans ce soubassement à des intervalles d’environ 2 m.

Sur certains poteaux le ferraillage est devenu apparent, une partie du béton manque. A un endroit, les 3 plaques superposées présentent des fissures de haut en bas. Cet endroit correspond à l’angle de mon jardin, où le mur appartenant à un autre voisin, lui aussi en amont par rapport à ce voisin décédé, rejoint ce fameux mur de soutènement.

Puis-je demander aux héritiers qu’ils fassent les travaux nécessaires pour garantir la pérennité du mur ?

3. Si les héritiers décident de remplacer le mur par un autre ou par une construction, quels sont mes droits ? Puis-je exiger que le nouveau mur ou la nouvelle construction ait la même hauteur que le mur actuel, ni plus, ni moins ?

4. Ai-je éventuellement intérêt à proposer un achat de mitoyenneté par rapport à ce mur, histoire d’avoir un meilleur droit de regard sur son destin ?

5. Il n’est pas exclu que les héritiers vendent et que la maison sera démolie, au profit de 2 constructions neuves (car le terrain est composé de 2 lots du lotissement d’origine).

Afin de régler une fois pour toutes les droits et responsabilités de chacun, est-il possible de demander à ce que certaines obligations du propriétaire en aval par rapport à ce mur soutenant mon jardin soient fixées sous forme d’une servitude dans l’acte de vente, afin que ces droits et obligations soient liés au bien et non au propriétaire ?

6. Enfin, les cotes relevées par le géomètre concernant mes limites de propriété avec ce voisin en aval sont toutes différentes de celles figurant sur mon plan de propriété, avec des écarts de plus de 20 cm (tout de même) sur une longueur totale de 10 m. Est-ce que cela a un impact sur la valeur de ma maison en cas de vente si ces différences amènent à une superficie réelle différente de celle indiquée dans les actes notariés et dans le cadastre ?

J’ai cru lire quelque part que les informations cadastrales ne font pas foi. Que seul un plan de bornage établi par un géomètre définit avec exactitude la superficie d’un terrain. Mais doit-on, dans le cas de différences constatées, faire modifier l’acte de propriété qui serait donc fausse quant à la description du bien ?

Je vous remercie de m’avoir lu jusqu’à ici et j’ai hâte de lire vos réactions !

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 16 mars 2008 08:58:26
Message :

Citation :
Initialement posté par Frutchy

(...)Si j’ai bien compris, le simple fait que le mur dépasse actuellement de plus de 40 cm le niveau de ma terre ferait en sorte que le mur ne soit plus considéré comme un mur de soutènement mais un mur de clôture ? (Cf. le cas cité de la Cour d’Appel de Montpellier 1ère chambre 18 mars 1992 Labit c/Lagarrigue).

pour cette partie au dessus du terrain soutenu, donc les 40cm.

Citation :

(...)Si mon accord avec ce plan de bornage proposé fixe de façon univoque la propriété du mur au profit du propriétaire en aval – ce qui ne me gène pas en soi, étant donné que c’est la réalité, même si cela semble exceptionnel, au lire des diverses discussions – cela soulève la question des responsabilités de part et d’autre.

1. Je ne connais pas la définition technique d’un mur de soutènement (épaisseur minimale, matériau employé, etc.), mais, par exemple, est-ce que les héritiers peuvent prétendre qu’il ne s’agit pas d’un mur de soutènement mais d’un simple mur de clôture et m’obliger à enlever les remblais - et donc détruire mon jardin -, présents depuis plus de 30 ans ?

2. J’ai pu constater que le mur commence à se dégrader. Il consiste en un soubassement, d’une épaisseur d’environ 30 cm et d’une hauteur d’environ 1 m, surmonté de 3 plaques standard en béton préfabriqués superposées, insérées dans des fentes sur les côtés de poteaux standards en béton scellés dans ce soubassement à des intervalles d’environ 2 m.

Sur certains poteaux le ferraillage est devenu apparent, une partie du béton manque. A un endroit, les 3 plaques superposées présentent des fissures de haut en bas. Cet endroit correspond à l’angle de mon jardin, où le mur appartenant à un autre voisin, lui aussi en amont par rapport à ce voisin décédé, rejoint ce fameux mur de soutènement.

Puis-je demander aux héritiers qu’ils fassent les travaux nécessaires pour garantir la pérennité du mur ?

3. Si les héritiers décident de remplacer le mur par un autre ou par une construction, quels sont mes droits ? Puis-je exiger que le nouveau mur ou la nouvelle construction ait la même hauteur que le mur actuel, ni plus, ni moins ?

4. Ai-je éventuellement intérêt à proposer un achat de mitoyenneté par rapport à ce mur, histoire d’avoir un meilleur droit de regard sur son destin ?

5. Il n’est pas exclu que les héritiers vendent et que la maison sera démolie, au profit de 2 constructions neuves (car le terrain est composé de 2 lots du lotissement d’origine).

Afin de régler une fois pour toutes les droits et responsabilités de chacun, est-il possible de demander à ce que certaines obligations du propriétaire en aval par rapport à ce mur soutenant mon jardin soient fixées sous forme d’une servitude dans l’acte de vente, afin que ces droits et obligations soient liés au bien et non au propriétaire ?

si vous obteniez la mention que le mur de soutènement, propriété du fonds inférieur, est construit au profit du fonds inférieur et donc entièrement à sa charge, votre responsabilité serait nulle donc votre situation très confortable !

Citation :

6. Enfin, les cotes relevées par le géomètre concernant mes limites de propriété avec ce voisin en aval sont toutes différentes de celles figurant sur mon plan de propriété, avec des écarts de plus de 20 cm (tout de même) sur une longueur totale de 10 m. Est-ce que cela a un impact sur la valeur de ma maison en cas de vente si ces différences amènent à une superficie réelle différente de celle indiquée dans les actes notariés et dans le cadastre ?

ce n'est pas la contenance cadastrale qui compte mais la contenance du titre de propriété telle qu'elle ressort du resgistre des hypothèques, à partir d'un bornage antérieur par exemple.

si les limites tracées par le géomètre ne sont pas les bonnes, faites les corriger : les m2 sont chers, notamment parce q'uils ouvrent souvent droit à construire au titre du COS prévu dans les documnets d'urbanisme

Citation :

J’ai cru lire quelque part que les informations cadastrales ne font pas foi. Que seul un plan de bornage établi par un géomètre définit avec exactitude la superficie d’un terrain. Mais doit-on, dans le cas de différences constatées, faire modifier l’acte de propriété qui serait donc fausse quant à la description du bien ?

Je vous remercie de m’avoir lu jusqu’à ici et j’ai hâte de lire vos réactions !

Auteur Réponse : grosmorne
Répondu le : 05 avr. 2008 20:00:49
Message :

Bonjour.Juste une petite question sur la mitoyenneté d'une clôture. Nous sommes en lotissement où le réglement prévoit que les clôtures seront réalisées sur limite séparative. Mon voisin a fait édifier un mur de clôture constitué d'un muret de 0,40cm et 0,80cm de grillage. conforme au cahier des charges. Lorsque nous avons commencé à construire, il nous a demandé si nous serions d'accord à partager les frais de cette clôture, ce que ous avons accepté sans problème. Donc cette clôture est devenue mitoyenne. Or, sans nous demander notre avis, il a peint de son coté, jusqu'au milieu du mur le soubassement. Mon épouse lui a demandé pourquoi il ne nous a pas demandé de peindre l'ensemble pour faire une unité, étant entendu que nous partagerions les frais. Surprise de la réponse:" Je fais ce que je veux de mon coté car ce je suis propriétaire du coté de chez moi". Je voudrais avoir une certitude, même si celà ne vaut pas le coup de se fâcher avec ce monsieur: En mitoyenneté, on ne peut rien faire sans accord du voisin? Je me trompe? merci

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 05 avr. 2008 21:15:55
Message :

oui, vus avez raison : la mitoyenneté est une copropriété indivise.

mais vous n'obtiendrez rien devant un tribunal pour un coup de peinture.

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 05 avr. 2008 21:24:40
Message :

Effectivement, rien à attendre du tribunal pour un coup de peinture.

Il serait cependant utile de rappeler à votre voisin qu'un mur mitoyen n'est pas un cake dont chacun dispose d'une tranche mais que chacun est copropriétaire avec l'autre de la totalité du mur.
Ainsi, le moindre grain de sable du mur situé de son côté vous appartient pour moitié.

Auteur Réponse : grosmorne
Répondu le : 06 avr. 2008 11:22:19
Message :

Merci de me conforter dans mon jugement; nous n'avons nullement l'intention d'aller en justice pour cette broutille, mais ce monsieur ne cesse de se répandre en propos peu amènes nous concernant. En effet nous avons du intervenir auprès de lui, une première fois, pour lui demander de remettre son terrain au niveau naturel car il l'avait surélevé de 0,90cm avec la terre issue du trou laissé par son sous-sol et nous avions des écoulements d'eau de notre côté alors que la pente naturelle était inverse. Ayant vérifié auprès des services administratifs la véracité de notre demande, ceux-ci lui ont fortement recommandé de remettre en l'état et de respecter le règlement du lotissement et un arrêté municipal (que nous ignorions nous mêmes). Depuis nous avons droit à des regards assassins et des propos du type que je vous ait cité.
Il est même intervenu récemment auprès d'un voisin qui construit sur une autre limite de notre propriété, (nous avons cinq voisins, espèrons qu'ils ne sont pas tous du même acabit?)lui donnant de faux renseignements sur la mitoyenneté. Heureusement, je vous avais consulté à l'époque sur les obligations des uns et des autres lors de l'édification d'une maison en limite séparative. Merci à nouveau, je garde au chaud ces informations, avec ce genre de personne il vaut mieux être paré...le fait de ne peindre que la moitié du mur n'est à nos yeux qu'une mesquinerie qui classe son auteur, mais si d'autres propos venaient à se faire jour une bonne argumentation serait la bienvenue.

Auteur Réponse : polo5
Répondu le : 14 avr. 2008 18:20:18
Message :

Bonjour, j'ai lu avec beaucoup d'intérêt votre post sur les murs mitoyens, j'ai lu qu'une des deux façons pour un voisin de dire que le mur mitoyen qui sépare nos 2 propriétés (mur avec ma cuisine, et sa véranda) serait d'avoir un titre ou une marque du contraire (acte de vente, jugement, ou seing privé).
Dans mon cas je suis dans la période des 7 jours de retractation suite à la signature d'un compromis de vente et je recherche des infos par rapport à un voisin qui revendique la propriété du mur de ma future cuisine pour y appuyer un étage supplémentaire; ce qui implique de démolir ce mur de 25 et de le reconstruire en 35 avec des fondations plus solides pour soutenir le poids total de l'édifice.
Que se passe t'il si :
- Les anciens propriétaires ont donné leur accord il y a un mois par un acte sous seing privé, est ce que cela m'engage
- Je découvre qu'ils ont accepté dans un acte de vente antérieur que ce mur soit non mitoyen, est ce que cela m'engage également ? Comment le savoir à l'avance car je ne le saurais qu'au moment de passer chez le notaire, or je ne pourrais plus me retracter

Par avance merci pour les éclaircissements que vous pourrez m'apporter à ce sujet.

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 14 avr. 2008 18:47:02
Message :

Vos interrogations tournent autour d'une éventuelle dissimulation de la part de votre vendeur.
Une telle dissimulation constituerait une faute de votre vendeur contre laquelle vous seriez fondé à exiger la résiliation de la vente ou une indemnité.

Ceci étant dit, vous pouvez exiger que l'acte de vente précise que le mur est mitoyen si il vous a été présenté comme tel lors du compromis.

Quant à utiliser un mur ancien pour y appuyer une construction, ce n'est pas forcément la solution la plus économique et la plus sure pour une construction nouvelle.
Néanmoins, si votre futur voisin est propriétaire du mur et que vous voulez construire en limite de ce mur, il faudra faire attention à ne pas le déstabiliser. Mais les solutions techniques existent et sont fiables.

Enfin, vous pouvez aussi envisager, d'un commun accord avec votre futur voisin, de démolir le mur existant et d'en construire un plus résistant permettant de supporter les bâtiments de chacun.

Auteur Réponse : polo5
Répondu le : 15 avr. 2008 09:36:18
Message :

Merci pour votre réponse, en fait je crains de découvrir un tel document le jour de la signature chez le notaire, quand celui ci aura effectué des recherches sur les actes de propriétés. Je crains d'être dans l'impasse ce jour et de ne pas pouvoir annuler sans perdre de l'argent. A priori seul le fait de ne pas avoir le prêt permet de se désengager sans y laisser d'argent.

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 16 avr. 2008 20:04:11
Message :

La dissimulation d'une convention grévant la valeur du bien lors du compromis rend ce dernier nul.
Si une telle convention était dévoilée au moment de la vente, vous auriez alors le choix entre: la remise en cause du compromis (et donc de votre engagement d'achat), une négociation visant à établir une nouvelle valeur du bien intégrant la moins value induite par la convention ou l'exigence que la vente soit conclue selon les termes du compromis (ce qui peut amener le vendeur à rompre son engagement de vente à ses frais).
Dissimuler une convention est donc très risqué pour le vendeur et le notaire.

Si une telle chose arrivait et qu'aucune transaction amiable ne soit possible, faites immédiatement appel à un avocat afin qu'il exige la restitution sans délai des fonds que vous avez consignés. Dans la foulée, il envisagera peut-être des poursuites afin de vous voir reconnaître des dommages et intérêts.

La seule chose que vous risquez est donc d'avoir à payer un avocat...

Auteur Réponse : grosmorne
Répondu le : 20 avr. 2008 22:43:53
Message :

Bonsoir. Une petite question. Avec un précédent voisin, nous avons fait édifier une clôture à frais communs en mitoyenneté. Depuis ce voisin a vendu son terrain. Le nouveau propriétaire (avec qui j'ai des relations plus que difficiles) me dit qu'il ne veut plus de la mitoyenneté, ce qui est son droit à condition de le faire dans les formes de la loi. Mais où je comprends moins c'est qu'il nous demande de le rembourser du montant de la cote part qu'il a payé au propriétaire précédent. J'aurais cru que celà aurait dû être le contraire. Qu'en pensez vous?

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 20 avr. 2008 22:53:45
Message :

Citation :
Initialement posté par grosmorne

Bonsoir. Une petite question. Avec un précédent voisin, nous avons fait édifier une clôture à frais communs en mitoyenneté. Depuis ce voisin a vendu son terrain. Le nouveau propriétaire (avec qui j'ai des relations plus que difficiles) me dit qu'il ne veut plus de la mitoyenneté, ce qui est son droit à condition de le faire dans les formes de la loi. Mais où je comprends moins c'est qu'il nous demande de le rembourser du montant de la cote part qu'il a payé au propriétaire précédent. J'aurais cru que celà aurait dû être le contraire. Qu'en pensez vous?

il faut qu'il arrête de mettre des substances illicites dans ses cibiches, le garçon.

le code civil parle, à l'article 656, d'abandon de mitoyenneté. un abandon n'ouvre pas droit à indemnité, que je sache...

et même, le juge a déjà condamné à versement d'indemnités... celui qui abandonnait la mitoyenneté pour éviter des frais d'entretien qui lui revenaient, alors qu'un tel abandon n'est possible qu'après remise en état...

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 21 avr. 2008 07:06:47
Message :

Je confirme en tous points.

Aucun "remboursement" n'est exigible en cas de sortie de mitoyenneté, le Code Civil ne prévoyant que l'abandon.
Le seul cas de "remboursement" est celui où un voisin achète à l'autre sa part de mitoyenneté. Cela ne peut se faire qu'à l'initiative de celui qui veut acheter et avec le consentement de celui qui cède.

L'article 656 interdit l'abandon de la mitoyenneté à celui qui en tire intérêt. Ainsi cet abandon ne peut avoir lieu que si tous les ouvrages de celui qui abandonne ont été désolidarisés du mur. L'abandon d'un mur mitoyen soutenant des terres ne peut avoir lieu qu'au profit du propriétaire des terres soutenues, ou après qu'un nouveau mur de soutènement ait été édifié.

J'en profite pour traiter d'une question souvent posée:
"Le refus d'entretien est-il constitutif d'un acte d'abandon?"
La réponse n'est oui que si il existe un acte qui en dispose ainsi, et ce dès l'origine de l'ouvrage mitoyen.
En l'absence d'une telle clause, ou en l'absence d'acte, le refus d'entretien ne fait pas perdre le bénéfice de la mitoyenneté. Pour bien comprendre il faut considérer que la mitoyenneté fait partie des servitudes établies par la loi. Les servitudes établies par la loi ont la particularité d'exister légalement dès lors que les choses sont en état. Hors mis le cas précédement cité où une convention est établie dans l'objectif de construire le mur, il faut considérer qu'il existe un acte légal qui a pris naissance à la construction du mur, éventuellement complété d'un acte conventionnel qui régit la "vie" du mur.
Le refus d'entretien ne constiue une infraction que dans le cadre de l'acte conventionnel. Si il n'y a pas d'acte conventionnel formel, celui-ci est remplacé par l'article 655 du Code Civil, ce qui revient à instaurer un tel acte à minima.
Tout ceci pour conclure que le refus d'entretien ne peut être sanctionné que par une indemnité, et non une perte de la mitoyenneté.

Auteur Réponse : grosmorne
Répondu le : 21 avr. 2008 09:05:50
Message :

Bonjour et merci de vos réponses. Le 2ème paragraphe de Larocaille m'interpelle. Ce nouveau voisin, ayant construit contre la clôture mitoyenne un mur pignon de 24m (sur 37m de clôture mitoyenne)peut-il réellement faire abandon de la mitoyenneté ou celle ci peut-elle être "saucisonnée"? Nous n'avons pas été sollicités pour donner un quelconque accord pour ces travaux, toutefois lui ayant donné des autorisations de passage(jamais respectées hélas)ces dernières doivent sans doute valoir accord implicite?

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 21 avr. 2008 09:13:09
Message :

pas d'accord implicite... mais cet accord aurait nécessairement été accordé.

je ne pense pas qu'il puisse découper le mur, en distinguant la partie mitoyenne sur laquelle il s'appuie et la partie libre d'appui dont il souhaite abandonner la mitoyenneté : comment gérer en effet la limite ????

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 21 avr. 2008 11:15:50
Message :

Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER

pas d'accord implicite... mais cet accord aurait nécessairement été accordé.

je ne pense pas qu'il découper le mur, en distinguant la partie mitoyenne sur laquelle il s'appuie et la partie libre d'appui dont il souhaite abandonner la mitoyenneté : comment gérer en effet la limite ????

Malheureusement, l'abandon partiel de la mitoyenneté me semble tout à fait possible.
On pourrait même considérer une certaine logique dans le sens où si le mur mitoyen ne peut être exhaussé ou servir d'appui (faute de solidité ou d'accord du voisin), le ras du mur mitoyen peut alors être utilisé comme limite séparative. Ainsi, celui qui a construit au ras du mur mitoyen pourrait abandonner la mitoyenneté, qui lui est maintenant inutile, au droit de sa nouvelle construction.

Je n'ose pas dire que cela constituerait une juste réciprocité, mais il faut bien reconnaître que le Code Civil autorise une acquisition de mitoyenneté partielle d'un mur situé en limite.

Auteur Réponse : grosmorne
Répondu le : 21 avr. 2008 16:21:34
Message :

Si mon voisin veut abandonner la mitoyenneté, même partielle, libre à lui, mais il s'agit bien d'abandon, sans aucune ristourne financière de notre part. Si ce monsieur va trop loin, je garde une arme à titre d'argumentaire, son mur dévie depuis le milieu pour atteindre + de 10cm au point le plus éloigné.C'est lui qui a tout à perdre.

Auteur Réponse : Poun
Répondu le : 06 mai 2008 14:14:37
Message :

Bonjour et bravo pour ce forum découvert grace à un lien dans un autre forum sur la construction...
Je vous expose mon soucis
Nous avons édifié un petit muret mitoyen en agglo (avec l'accord de la voisine qui en a d'ailleurs payé la moitié). Ce muret fait 80 cm de haut conformément au réglement du lotissement.
Il a fallu décaisser un peu pour monter ce mur (des fondations béton et des poteaux béton tous les deux mètres). ce qui a occasionné du remblai de notre côté... De plus,notre terrain étant surélevé et en pente par rapport à celui de notre voisine, nous avons naturellement comblé le long du mur pour mettre notre terrain à l'horizontal sur une bande de quelques mètres pour afin d'y planter une haie. Donc, la terre de notre côté arrive presque en haut du muret, alors que de son côté, le niveau de son jardin est en bas du mur.
Je précise que nous avons comblé en partie avec des cailloux pour drainer les eaux de pluie et que le mur a été fait assez solide pour retenir cette terre, mais elle nous fait un scandale et veut nous obliger a enlever la terre de notre côté du mur....
Elle soutien qu'il s'agit d'un muret séparatif, moi je lui dit qu'il s'agit d'un mur de soutainement. Il va être trés difficile pour l'un ou l'autre de prouver qu'avant les constructions respectives, cette bute de terre existait ou pas... Toujours est-il qu'elle ne veut rien savoir et veut que j'enlève cette terre pour amenener le niveau de mon terrain le long du mur, au même niveau que le sien.
Quelles sont les suites possibles à votre avis ?

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 06 mai 2008 15:20:27
Message :

Citation :
Initialement posté par Poun

Bonjour et bravo pour ce forum découvert grace à un lien dans un autre forum sur la construction...
Je vous expose mon soucis
Nous avons édifié un petit muret mitoyen en agglo (avec l'accord de la voisine qui en a d'ailleurs payé la moitié). Ce muret fait 80 cm de haut conformément au réglement du lotissement.
Il a fallu décaisser un peu pour monter ce mur (des fondations béton et des poteaux béton tous les deux mètres). ce qui a occasionné du remblai de notre côté... De plus,notre terrain étant surélevé et en pente par rapport à celui de notre voisine, nous avons naturellement comblé le long du mur pour mettre notre terrain à l'horizontal sur une bande de quelques mètres pour afin d'y planter une haie. Donc, la terre de notre côté arrive presque en haut du muret, alors que de son côté, le niveau de son jardin est en bas du mur.
Je précise que nous avons comblé en partie avec des cailloux pour drainer les eaux de pluie et que le mur a été fait assez solide pour retenir cette terre, mais elle nous fait un scandale et veut nous obliger a enlever la terre de notre côté du mur....
Elle soutien qu'il s'agit d'un muret séparatif, moi je lui dit qu'il s'agit d'un mur de soutainement. Il va être trés difficile pour l'un ou l'autre de prouver qu'avant les constructions respectives, cette bute de terre existait ou pas... Toujours est-il qu'elle ne veut rien savoir et veut que j'enlève cette terre pour amenener le niveau de mon terrain le long du mur, au même niveau que le sien.
Quelles sont les suites possibles à votre avis ?

vous dites vous même que vous avez remblayé...

les suites sont la suppression du remblai au titre de la création d'une vue irrégulière à moins d'1,9m. de la limite, les règles du lotissement ne vous autorisant surement pas à installer une paroi opaque en limite pour mettre fin à cette vue.

Auteur Réponse : Poun
Répondu le : 06 mai 2008 18:13:12
Message :

Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
vous dites vous même que vous avez remblayé...
les suites sont la suppression du remblai au titre de la création d'une vue irrégulière à moins d'1,9m. de la limite, les règles du lotissement ne vous autorisant surement pas à installer une paroi opaque en limite pour mettre fin à cette vue.

Je ne comprends pas... Le remblai n'est pas vraiment le problème (il est caché par le muret nous l'avons seulement étalé). Notre terrain est situé en hauteur et en pente par rapport à celui de la voisine, ce qui fait que pour moi cette clôture sert de soutainement... De plus s'il y a création de paroi opaque, c'est du fait de la création du petit muret, pas de la terre qu'il y a derrière ce mur...Et d'autre part la création de ce mur de 0.80 est autorisée comme clôture, je ne vois pas bien où est le problème.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 06 mai 2008 19:22:58
Message :

Citation :
Initialement posté par Poun

Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
vous dites vous même que vous avez remblayé...
les suites sont la suppression du remblai au titre de la création d'une vue irrégulière à moins d'1,9m. de la limite, les règles du lotissement ne vous autorisant surement pas à installer une paroi opaque en limite pour mettre fin à cette vue.

Je ne comprends pas... Le remblai n'est pas vraiment le problème (il est caché par le muret nous l'avons seulement étalé). Notre terrain est situé en hauteur et en pente par rapport à celui de la voisine, ce qui fait que pour moi cette clôture sert de soutainement... De plus s'il y a création de paroi opaque, c'est du fait de la création du petit muret, pas de la terre qu'il y a derrière ce mur...Et d'autre part la création de ce mur de 0.80 est autorisée comme clôture, je ne vois pas bien où est le problème.

l'exhaussement de terrain aggravé la vue dont vous disposiez naturellement sur le terrain du voisin puisque'elle est devenue plongeante.

la vue est à ce titre irrégulière.

donc, pour régulariser l'irrégularité, soit vous reculez l'exhaussement, soit vous élevez un pare-vue de 1,9m. de haut comptés à partir du niveau du sol exhaussé, ce que le règlement de lotissement interdit certainement.

Auteur Réponse : Poun
Répondu le : 07 mai 2008 11:26:02
Message :

Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
....l'exhaussement de terrain aggravé la vue dont vous disposiez naturellement sur le terrain du voisin puisque'elle est devenue plongeante.

la vue est à ce titre irrégulière.

donc, pour régulariser l'irrégularité, soit vous reculez l'exhaussement, soit vous élevez un pare-vue de 1,9m. de haut comptés à partir du niveau du sol exhaussé, ce que le règlement de lotissement interdit certainement.

Oui, je comprends mieux ce que vous voulez dire...
Mais on parle d'un muret et d'un exhaussement de 0.80 qui n'a en rien modifié la vue puisque mon terrain en pente surplombant celui de la voisine, plus je recule du muret, plus je m'élève et plus la vue est haute...
Est ce que vous pensez que ce genre d'argument puisse jouer en sa faveur ?
Pour moi, il s'agit d'un mur de soutainement (même si j'y ai ajouté un peu de remblai) mais comment puis-je le prouver ? Aucun plan ne donne les côtes comparées de son terrain et du mien

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 07 mai 2008 14:13:21
Message :

dès lors que vous parlez soutènement d'un remblai réalisé en limite, vous êtes en tort, je ne peux pas le dire différemment.

Auteur Réponse : Poun
Répondu le : 08 mai 2008 00:52:41
Message :

Merci pour toutes ces précisions

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 08 mai 2008 09:19:51
Message :

Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER

dès lors que vous parlez soutènement d'un remblai réalisé en limite, vous êtes en tort, je ne peux pas le dire différemment.

e précise : "sans pare-vue".

Auteur Réponse : grosmorne
Répondu le : 12 mai 2008 15:57:36
Message :

Bonjour. Ainsi que je l'ai dit sur le post " construire en limite de propriété" nous avons demandé à passer devant un conciliateur de justice avec le voisin qui a édifié sa construction en limite séparative. Il n'a respecté aucun des engagements prévus dans les conventions passées pour lui permettre de faire les travaux de sa maison. Parmi les engagements qu'il devait observer, celui de fermer la clôture mitoyenne à chaque bout de son mur en était un. En effet, il a absolument voulu couper la clôture mitoyenne sur toute la longueur de son mur en limite, soi-disant parce que celà génerait les travaux. Nous avons donné notre accord sous la réserve précédente. Que me conseillez vous de demander devant le conciliateur puisque les conventions n'ont pas été suivies par lui, donc caduques?: qu'il ferme les deux parties de la clôture restante ou qu'il la remette en totalité comme elle était à l'origine? Avantages et inconvénients des deux choix?

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 12 mai 2008 17:15:20
Message :

Citation :
Initialement posté par grosmorne

Bonjour. Ainsi que je l'ai dit sur le post " construire en limite de propriété" nous avons demandé à passer devant un conciliateur de justice avec le voisin qui a édifié sa construction en limite séparative. Il n'a respecté aucun des engagements prévus dans les conventions passées pour lui permettre de faire les travaux de sa maison. Parmi les engagements qu'il devait observer, celui de fermer la clôture mitoyenne à chaque bout de son mur en était un. En effet, il a absolument voulu couper la clôture mitoyenne sur toute la longueur de son mur en limite, soi-disant parce que celà génerait les travaux. Nous avons donné notre accord sous la réserve précédente. Que me conseillez vous de demander devant le conciliateur puisque les conventions n'ont pas été suivies par lui, donc caduques?: qu'il ferme les deux parties de la clôture restante ou qu'il la remette en totalité comme elle était à l'origine? Avantages et inconvénients des deux choix?

**modération**
afin d'éviter une dilution de la qualité des répnses, merci de ne pas disperser vos questions dans plusieurs fils.
choisissez en un et gardez le.
merci.

Auteur Réponse : azpil
Répondu le : 29 mai 2008 12:53:29
Message :

Bonjour,

Il existe un mur séparatif entre notre proprièté et notre voisin qui sépare nos deux parcelles depuis des dizaines d'années sans aucun doute possible. La partie supérieure de ce mur d'une hauteur de 2m20 environ est bien avec un écoulement de l'eau sur notre parcelle pour ce qui est de la moitié de l'épaisseur de ce mur, l'autre moitié (toujours au niveau de son épaisseur) verse vers la parcelle du voisin. J'ai bien compris que le mur était une forme de copropriété mais le fait est que sur la moitié de son épaisseur ce mur mitoyen est surélevé de 3 mètre (du coté de notre parcelle). L'aplomb de ce nouveau mur passe donc par l'axe longitudinal du mur mitoyen. Ce "nouveau mur" sert pour l'édification de notre toiture terrasse qui surplombe ainsi le jardin de notre voisin. Ce mur continue au delà de cette toiture terrasse pour constituer un muret. Ce muret est accessible uniquement depuis notre terrasse ( de l'autre coté c'est le vide..). Ce muret porte une marque de non mitoyenneté (écoulement des eaux vers nous du à sa pente sur son épaisseur). On peut aussi noter des jardinières béton ancré dans ce mur, qui bien sur ne peuvent être accessible que depuis notre terrasse. Je précise également que ce muret dans son épaisseur comporte des poteaux, qui sont eux même surplombé par une poutre servant de support à des poutres perpendiculaires à la mitoyenneté, tout cela constituant une pergola béton fort moche au demeurant. Notre voisin, car nous projetons de fermer cette véranda pour créer de la SHON, nous menace en nous indiquant que ce mur est mitoyen..compte tenu des éléments objectifs de marque de non mitoyenneté, pensez vous qu'il existe un risque si nous nous servons de ce mur sur notre terrasse pour que l'on puisse juger que ce mur était en fait mitoyen?

Auteur Réponse : azpil
Répondu le : 29 mai 2008 12:57:15
Message :

Note : j'ai changé de fil car mes questions précédentes portaient sur la notion de servitude de vue, et j'ai pensé que c'était mieux de poser la question dans la "bonne case". Mea culpa si c'était pas ce qu'il fallait faire !!

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 29 mai 2008 13:02:34
Message :

en cas de doute, faites faire un bornage... après avoir mis en demeure le voisin de produire des moyens lui permettant d'affirmer la mitoyenneté de l'ouvrage.

Auteur Réponse : azpil
Répondu le : 29 mai 2008 14:16:16
Message :

Merci, le hic c'est que le bornage amiable, il ne le signera pas (il nous l'a dit), et que le bornage judiciaire prend du temps. Ce qui implique que le pouvoir de nuisance sans fondement est plus fort que l'évidence que tout un chacun peut constater. En posant la question differement, dans la mesure ou nous avons l'article 654 pour nous et qu'a la suite de notre mise en demeure il ne peut fournir aucun élément d'affirmation de la mitoyenneté, pensez vous que nous "courons un risque" ? Au passage merci pour vos précédents conseils, je suis allé voir la mairie qui nous autorise pour un brise vue de 1.90m..

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 29 mai 2008 16:07:45
Message :

pourquoi ne pas courir le risque ?
si le mur est mitoyen, tout au plus serez vous condamné à ... payer une expertise démontrant que le mur est assez solide pour supporter vos travaux !!! (cf articles 657, 658 et 659 du CC)

mais JE NE SUIS PAS A votre place : l'arbitrage ne revient donc qu'à vous.

Auteur Réponse : azpil
Répondu le : 29 mai 2008 16:20:05
Message :

Merci, je suis inquiet par l'article 662 qui dit en clair que l'on ne peut rien faire sans l'accord de notre voisin sur un mur mitoyen...me semble t'il. C'est du moins ce que j'ai compris en lisant vos explications sur ce site. Le sens de ma question n'est pas de vous demander une réponse que seul un juge pourra fournir à la fin..mais plutot d'analyser la probabilité qu'un mur soit donner comme mitoyen alors que on fera constater par huissier que l'écoulement des eaux se fait sur notre parcelle, que le mur est au dessus de "l'héberge" etc etc. La difficulté pour le profane est d'apprécier le poids respectif de chaque article du CC et aussi de ne pas avoir de retour d'expérience sur la jurisprudence.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 29 mai 2008 16:56:40
Message :

pas mieux à vous proposer.

Auteur Réponse : azpil
Répondu le : 29 mai 2008 17:06:24
Message :

Merci, dans tous les cas. Je lisais une réponse de Larocaille, qui explique que le mur mitoyen décrit un volume qui s'étend à l'infini. Donc ce nouveau mur serait bien à l'intérieur de ce volume et serait bien mitoyen quand bien même il y aurait une marque de non mitoyenneté du à l'écoulement des eaux de notre côté. Savez vous d'ou vient cette notion de volume au dessus de la mitoyenneté qui ferait que tout à l'intérieur de ce volume serait mitoyen?

Auteur Réponse : Emilie59850
Répondu le : 25 juin 2008 16:05:59
Message :

Bonjour,
Nous avons également un problème de mitoyenneté chez nous.
Nous souhaitons faire une extension au dessus de notre garage qui est mitoyen avec notre voisin.
Notre voisin a déjà fait construire au dessus de son garage et n'a pas respecté les limites cadastrales et à construit un double mur. Un mur lui servant d'appui pour sa construction et un mur pour l'isolation soi-disant. Ce double mur est fictif et ne constitue qu'un seul et unique mur. Il est simplement double par son épaisseur.
Nous avons donc dans l'idée de construuire une pièce au dessus de notre garage.
Après avoir fait passer des artisans, et fait plusieurs devis, les artisans du métier, nous explique tous la même chose. Ils ne veulent pas s'appuyer sur le mur du voisin car ils ne savent pas si la construction a été faite avec de bopns matériaux et ne veulent aps appuyer une charpente sur un mur qui n'est pas construit par eux.
Que dois-je faire ?
J'en ai parlé légèrement à mon voisin qui me répond que si je m'appuie sur "son mur" je dois lui payais 1 indemnité.
Je ne veux pas me facher avec mes voisins.
Je vous rappelle que ce mur est situé au cadastre, sur ma propriété.
Si je fais comme l'entendent les artisans, je dois reconstruire 1 mur + 1 isolation et donc perdre 20 cm sur tout le long.....
Quelqu'un peut-il m'aider ?
D'avance Merci.
Cordialement.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 25 juin 2008 16:13:20
Message :

ce n'est pas le cadastre qui doit guider cette afirmation mais le registre des hypothèques et un bornage.

s'il est confirmé que le mur du voisin est chez vous et pas en limite de propriété, vous pouvez tout simplement lui proposer un choix entre démolition à ses frais pour empiètement et cession gratuite de la mitoyenneté en réparation de l'emprise irrégulière, les frais d'acte de notaire restant à sa charge...

ça fera moins rire...

mais, avant tout, vérifiez bien la position de la limite.

Auteur Réponse : Emilie59850
Répondu le : 25 juin 2008 16:15:59
Message :

Tout d'abord Mercipour ta réponse rapide
Tu me proposes donc de faire appel à un géomètre pour faire établir un bornage de notre propriété ?.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 25 juin 2008 16:18:47
Message :

avant cela, de vérifier qu'elle n'a pas été déjà bornée !

Auteur Réponse : Emilie59850
Répondu le : 25 juin 2008 16:21:13
Message :

non je ne pense pas car il s'agit d'un pavillon en lotissemrnt des années 80.
Je vais telephoner au géomètre le plus proche de chez nous et connaitre le prix d'un bornage.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 25 juin 2008 16:23:50
Message :

dans un lotissement au contraire, il est probable que le bornage ait été réalisé au moment de l'opération de lotissement, justement.

faites comme Thomas, le saint : cessez de croire sans avoir vu.

Auteur Réponse : Emilie59850
Répondu le : 25 juin 2008 16:38:00
Message :

Je viens de téléphoner au géomètre.
Il m'a donc confirmé que le mur était mitoyen.
Donc soit je m'appuie dessus et je dois lui payer une indemnité correspondant à la moitié du cout des briques.
Soit je reconstruit un mur à mes frais et qui rétrécit ma surface habitable.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 25 juin 2008 16:41:33
Message :

cela signifie que le mur est à cheval sur la limite ?
donc vous savez où est la limite ?
le géomètre aussi, sans se déplacer ?
et vous avez donné l'autorisation -ou votre prédécesseur- pour que ce mur soit construit dans votre propriété ?

Auteur Réponse : Emilie59850
Répondu le : 25 juin 2008 16:51:54
Message :

$
Oh la la, je m'embrouille
Le mur est à cheval sur notre propriété.
Une partie de son côté et une partie de notre côté.
Le voisin à fait construire ce mur à ses frais pour y ériger une chambre.
Maintenant, nous avons le même projet que lui....
Si seulement, je savais faire 1 dessin sur l'ordi pour vous expliquer.....
J'espère que vous comprenez ce que je voudrais vous expliquer....
Le mur sera-t-il mitoyen ? Dois-je l'indemnité à mon voisin ? Dois-je faire une convention pour les propriétaires successifs pour ne pas démolir ce mur ?

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 25 juin 2008 16:56:22
Message :

donc je recommence : vous ou votre prédécesseur, avez vous donné votre accord pour cette construction qui est en partie installée sur votre propriété ?
si non, elle constitue une emprise irrégulière et vous pouvez présenter le choix sus-mentionné au voisin.

si vous n'êtes pas sure de la limite, vous ne pouvez rien faire.

pour insérer une image , suivez ce mod'op

Auteur Réponse : Emilie59850
Répondu le : 25 juin 2008 17:00:02
Message :

Non aucun accord n'a évidemment été donnée par nous ou notre ancien occupant.
Je vais essayé de le joindre (notre ancien propriétaire) dans les prochains jours pour éclaircir le problème ....

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 25 juin 2008 20:35:07
Message :

Quelques pistes:
La première chose à faire c'est de vérifier que le mur mitoyen initial n'est pas tout bonnement constitué de deux murs accolés. Si c'était le cas, vous ne seriez pas dans une situation de mitoyenneté.

Le voisin peut tout à fait exhausser le mur mitoyen sur la totalité de sa largeur mais il ne doit pas porter atteinte à vos droits futurs ni détourner la mitoyenneté à son seul profit. Ainsi, exhausser en dur sur la moitié de l'épaisseur du mur et utiliser l'autre demi-épaisseur pour des matériaux isolants est une faute puisque cela détourne le mur mitoyen de son usage et le rend inutilisable pour le voisin.

Il est possible de s'appuyer sur l'article 662 du Code Civil, qui prévoit un accord de votre part, pour renforcer l'argumentaire d'une action visant à dénoncer une volonté délibérée du voisin de tourner la mitoyenneté à son seul profit.

Le recours à un constat d'expert ou d'huissier serait utile afin qu'il soit établi que le mur n'est pas homogène en solidité sur toute son épaisseur.

A noter que ce cas est de plus en plus fréquent dans les lotissements "économiques". Evolution du PLU aidant (augmentation du COS), les propriétaires entreprennent une extension de leur habitation et exhausser ce garage qui jouxste celui du voisin est la solution la plus simple.
Face à ce phénomène, la question de légiférer est posée. Pour y répondre, il y a bien sur la voie législative qui consisterait à rendre l'article 658 du CC plus précis. Mais il y a aussi la voie jurisprudencielle forte qui viendrait d'un arrêt du Conseil d'Etat rappelant le sens de la loi, comme il a su le faire pour les constructions en limite de propriété en présence d'un mur mitoyen.
D'ailleurs, ce fameux arrêt peut servir dans votre cas puisque le principe de base énaoncé par le CE est que le mur mitoyen n'a pas pour objet d'entraver le droit du voisin à construire en limite de propriété.

Auteur Réponse : azpil
Répondu le : 27 juin 2008 11:32:01
Message :

Bonjour,
Je reviens vers vous pour peut etre une ultime précision. J'ai bien lu le fil sur la mitoyenneté et le fait que l'article 662 " l'emporte" sur l'article 658 qui permet d'exhausser un mur mitoyen. Notre mur porte des marques de non mitoyenneté mais nous souhaitons le rehausser d'un mètre. Dans le cas ou il serait définit comme étant mitoyen à la suite d'une décision judiciaire. Existe t'il une précision, jurisprudence ou autre sur les termes de l'article 662, lorsqu'on parle "d'appuyer" ou "appliquer" sur un mur mitoyen?.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 27 juin 2008 12:01:51
Message :

on s'appuie quand ce qu'on a construit tombe si on supprime l'ouvrage sur lequel on s'est appuyé.

cette précision suffit-elle ?

Auteur Réponse : azpil
Répondu le : 27 juin 2008 16:30:50
Message :

oui elle suffit merci

Auteur Réponse : azpil
Répondu le : 27 juin 2008 16:32:17
Message :

on se demande bien quel est l'interet de l'article 658 !!!!

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 27 juin 2008 17:10:32
Message :

faites un petit tour dans légifrance, dans la jursiprudence des juridictions judiciaires...
vous serez surpris par le nombre de contentieux fondés sur la méconnaissance de cet article !

je vous donne les plus évidentes :

1) Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 12 mars 2002, 00-17.552, Inédit
2) Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 13 juillet 1994, 92-18.021, Publié au bulletin
3) Cour de cassation, Chambre civile 3, du 7 janvier 1987, 85-14.802, Inédit
4) Cour de cassation, Chambre civile 3, du 9 octobre 1985, 84-10.202, Publié au bulletin
5) Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 3 juillet 1973, 72-10.877, Publié au bulletin
6) Cour de cassation, Chambre civile 1, du 18 juillet 1967, Publié au bulletin
7) Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 1 février 1965, Publié au bulletin
8) COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 2, du 3 décembre 1964, Publié au bulletin

celle sur laquelle j'ai inséré un lien est amusante : elle indique que les couts pris en charge par celui qui veut exhausser ne concernent pas seulement le mur mitoyen, mais également les cheminées du voisin...

Auteur Réponse : azpil
Répondu le : 27 juin 2008 17:57:12
Message :

Oui, un monde nouveau...rien n'est simple comme disait l'autre...ceci dit c'est assez logique que les conséquences directes à l'exhaussement du mur soient pris en charge par celui qui avait un intérêt à exhausser le mur en question !

Je suis ingénieur en génie civil de formation initiale et même si ce n'est plus mon activité depuis longtemps je peux affirmer qu'il est impossible sérieusement de dire si un exhaussement de mur est acceptable en terme de contrainte admissible sur le sol. Sur du neuf, les hypothéses de calcul sont définit (résistance BA, type ancrage etc). Une étude de sol et voilà. Comment prouver les longueurs d'ancrage des aciers sur de l'existant etc etc..Donc, on ne peut pas prouver que l'exhaussement sera problèmatique, mais on ne peut pas prouver non plus qu'il ne le sera pas...je parle d'un point de vue théorique.

Dans notre cas personnel , on projete de placer de la maçonnerie de remplissage de briques de 10cm sur un metre de hauteur au dessus du mur qui pourrait éventuellement être déclaré mitoyen, evidemment il n'y aura aucun désordre...

Savez vous comment cela se passe, en clair doit on fournir des notes de calculs par défaut si le voisin le demande, ou doit il y avoir un désordre apparent pour que l'on soit condamner à prouver que l'exhaussement est responsable ou pas. ?

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 27 juin 2008 19:33:33
Message :

L'ambiguîté entre l'article 658 et l'article 662 tombe d'elle-même lorsque l'une des parties commet un abus.

Comme déjà indiqué dans d'autres fils, la réalisation d'un exhaussement basée sur l'article 658, nécessite deux précautions:
1) Une précaution juridique par laquelle vous obtiendrez l'accord du voisin ou éventuellement l'absence de son opposition formelle. Au cas où le voisin s'opposerait, vous pourriez attaquer son refus si il n'est basé sur aucun préjudice.
2) Une précaution technique dans la réalisation de l'exhaussement.
A cet égard, une expertise peut établir la capacité du mur existant à supporter l'exhaussement.
A priori, il vaut toujours mieux exhausser en utilisant la même technique de construction que celle du mur existant.
Si ce n'est pas possible (par ex, si l'expert a préconisé des matériaux légers), il faut en informer le voisin afin qu'il ne puisse invoquer un préjudice, comme par exemple une résistance insuffisante pour appuyer un second exhaussement après rachat de la mitoyenneté du premier exhaussement.

Une approche saine de l'exhaussement consiste à évaluer si dans quelques mois, après vous avoir racheté la mitoyenneté, le voisin pourra construire exactement comme vous. Si la réponse est non, c'est que l'exhaussement déséquilibre la mitoyenneté et que le voisin aura un motif sérieux de se plaindre.

Auteur Réponse : azpil
Répondu le : 27 juin 2008 20:59:15
Message :

Merci pour votre aide, oui on rehausse à l'identique, et oui il pourrait faire de meme dans quelques temps. Puur ce qui est de son accord, le mur en question a une pente d'écoulement vers notre fond, il est donc présumé nous appartenir et je ne vais pas implicitement reconnaitre la mitoyenneté en lui demandant quoi que ce soit sachant qu'il nous promet une "guerre totale"..! j'aurai ce lundi le résultat de ma demande aux service des hypothèques pour voir si il y a quelque chose de sioux indiqué, le cadastre ne dit rien..bref je veux juste me prémunir de problème et bien border l'ensemble.

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 27 juin 2008 21:30:29
Message :

OK.
Il faut récupérer le maximum d'infos pour éviter de découvrir "la pièce qui tue" lors d'une procédure.

Pour l'instant, ça se présente plutôt bien. Vous avez une preuve de non mitoyenneté en votre faveur et même si la mitoyenneté était reconnue après l'exhaussement, ce dernier ne constituerait pas un préjudice pour le voisin.

Juste un point: Existe-t-il déjà une construction adossée contre ce mur de votre côté?

Auteur Réponse : azpil
Répondu le : 27 juin 2008 21:57:07
Message :

oui en fait le mur en question est en limite d'une toiture terrasse qui nous appartient, et effectivement ce mur est surmonte d'une poutre qui reprend une pergola béton qui est sur notre toiture terrasse. Donc la situation semble limpide pour l'huissier a qui nous avons fait constater la situation. De plus ce mur a ete bati en hauteur sur un mur qui presente toute les marques de mitoyennete. Le mur fait 40 cm de large, 20cm ont une pente de notre cote, 20cm ont une pente du cote du voisin. Le mur en question qui surplombe ce mur mitoyen a ete bati sur l'emprise de NOS 20cm. De notre cote donc et ce mur a une pente vers notre fond et est surmonte par une structure beton qui est sur notre terrasse. Je pense qu'il n'y a pas trop de doute, mais notre voisin est un ancien huissier a la retraite et passe ses journées à voir comment il pourrait nous em.erder....

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 27 juin 2008 22:24:00
Message :

Comme quoi les précisions ne sont pas inutiles...

Pour moi, la situation est incontestablement la suivante:

1)Il y a un mur mitoyen (celui à double pente)
2)Sur ce mur mitoyen, un exhaussement a été réalisé sur la moitié de l'épaisseur du mur mitoyen. Cet exhaussement ne peut être mitoyen que si votre voisin peut produire un acte authentique le prouvant.
Si cet acte existe, vous le trouverez à la conservation des hypothèques. Mais je parierais volontier qu'il n'existe pas.
3)Vous voulez exhausser au-dessus du premier exhaussement qui vous appartient. Rien, ni personne, ne peut vous en empêcher. Le seul risque c'est que des désordres apparaissent sur le mur mitoyen qui supporte le tout. Vous seriez alors tenu de réparer et/ou de renforcer le mur mitoyen de votre côté. étant donné que vous avez laissé la moitié de l'épaisseur du mur mitoyen pour qu'il puisse lui aussi faire comme vous, il ne peut vous reprocher d'utiliser les matériaux de votre choix.

Néanmoins, le recours à un mur de refend pour soulager l'exhaussement serait préférable.

Auteur Réponse : azpil
Répondu le : 27 juin 2008 22:40:59
Message :

oui, je comprends..c'est vrai que l'exhaussement sur l'exhaussement repose sur le mur mitoyen...je me suis polarisé sur la nature de ce mur qui certes est probablement privatif mais qui repose initialement sur le mur mitoyen...mais pour moi la discussion est juridique pas technique..techniquement, rehausser en parpaing de 10 sur 1 m de hauteur un mur c'est zéro en terme de désordre potentiel. on prevoit de "fermer" cette pergola beton, la structire primaire de la construction projete ne posera pas sur ce mur, elle reposera sur 2 murs de refends, en revanche oui ne pas se servir de ce mur très très probablement privatif nous fait perdre 20 cm de largeur. Le probleme est plus sioux car on projete aussi de batir un pare vue dans le prolongement de ce mur. Si on se décale, alors on considere que le mur est mitoyen et on batit le pare vue "décalé" aussi..mais si le mur nous appartient alors on aura bati le pare vue pas du tout en limite de propriete..peut etre que ce n'est pas grave mais il s'engouffrera pour de nouveau un recours, sans compter l'inevitable "trouble anormal de voisinage" qui sera aussi invoque un peu plus tard...

Auteur Réponse : azpil
Répondu le : 27 juin 2008 22:43:15
Message :

donc on est obligé "d'intuiter" ou est la limite de propriete puis de rester coherent dans toutes nos demarches, bien sur le bornage..amiable il dit non judiciaire..on perd des mois c'est ce qu'il veut ..ona deja un recours au TA avec des affirmations de non respect de PLU etc..etaye par aucun argument mais en attendant le recours est la..

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 27 juin 2008 22:44:55
Message :

le recours n'empêche pas les travaux.

il trouvera toujours une procédure à engager.
et puis il s'essouflera... parce qu'à chaque fois les frais seront pour sa pomme.

Auteur Réponse : azpil
Répondu le : 27 juin 2008 22:52:04
Message :

oui de toute façon, on a decide de faire les travaux..même si il fait un recours "referre" la procédure qui va bien, dans un mois le temps que le juge statue, les travaux seront effectué et notre avocate nous a dit que du coup elle plaiderait le caractere non urgent, les travaux seraient deja fait..on a decide de ne pas trop donner de pouvoir au pouvoir de nuisance..celui qui est le plus facile a obtenir..

Auteur Réponse : ducinaltum
Répondu le : 30 juin 2008 22:20:02
Message :

Bonjour,

Je ne sais pas si je poste au bon endroit, merci de me le signaler ...

J'ai acheté une maison il y a maintenant 3 ans dont la partie garage/grange me semble mitoyenne avec mon voisin puisque les pannes de la charpente sont enchâssées d'un côté dans ma maison et de l'autre dans le mur partagé avec la maison de mon voisin.

La charpente de ma maison ayant été mal conçue, mon toit commence à s'affaisser et il faudrait rajouter des pannes intermédiaires.

J'en ai touché un mot à mon voisin qui semble réticent, m'affirmant que le mur n'est pas mitoyen mais lui appartient.
Ce mur aurait été construit à l'époque de ses parents, sur leur parcelle, et non à cheval sur la limite de séparation des parcelles.

Ma question est la suivante:
J'ai acheté cette maison avec le toit déjà enchâssé dans ce mur que je supposais mitoyen, mon acte de vente ainsi que mon certificat d'urbanisme ne font pas mention de mitoyenneté particulière, quelles sont mes possibilités de faire consolider ma toiture ? Est-ce que je dois la laisser s'effondrer ?
Par ailleurs, j'avais en projet d'aménager cette partie de l'habitation (l'arrivée d'eau et l'évacuation étant déjà installées) : est ce que je dois renoncer à mes projets ?

Merci d'avance pour vos réponses.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 30 juin 2008 22:26:52
Message :

il y a mitoyenneté si le mur est à cheval sur la limite.

savez vous où est précisément la limite ?

si oui, vous savez répondre.
si non, il faut faire un bornage.

si il s'avère que le mur n'est effecitvement pas mitoyen, soit vous construisez un mur en limite qui double l'existant de votre coté, soit vous demandez l'acquisition forcée de la mitoyenneté de l'ouvrage.

Auteur Réponse : ducinaltum
Répondu le : 01 juil. 2008 00:32:00
Message :

Merci pour la rapidité de votre réponse.

Le mur semble effectivement de son côté, maintenant comment est-il possible que ma charpente soit enchâssée dans son mur sans que le mur soit mitoyen au moins jusqu'au niveau de ma charpente ?

L'acquisition forcée peut elle m'être refusée ?

Auteur Réponse : ratatouille
Répondu le : 28 août 2008 10:13:03
Message :

Bonjour,
Voilà ma question.
Ma voisine veut faire repeindre le pignon Est de sa maison qui est en limite de propriété. Elle me demande pour cela l'accès à mon jardin pour que le facadier puisse travailler.
Jusque là tout va bien. Ce mur étant un ouvrage dont elle a une impérieuse nécessité je crois savoir qu'il est considéré comme privatif même s'il donne sur mon jardin.
Plusieurs questions :
1) Ais-je le droit pour ses travaux de peinture de refuser une teinte qui ne me plairait sur ce pignon en limite de propriété, car sur ma terrasse est au pied de ce mur et je ne me vois pas accepter n'importe quelle teinte (qui a dit rose fluo ?? ;-))
2) Elle me demande de rédiger un courrier attestant que je laisserai le facadier acceder à mon jardin pour les travaux. Puis-je limiter cet accès dans le temps (je ne veux pas non plus que le facadier passe 2 mois à repeindre la facade en travaillant 1 jour sur 4...) ?
Puis-je exiger d'être présent à chaque fois que le facadier aura à travailler depuis chez moi ?
3) J'ai une treille en fer forgé sur ma facade. Entre la treille et le pignon il doit y avoir 50cm, impossible pour le facadier de poser un échafaudage. Peut-on exiger de moi de déposer cette treille pendant la durée des travaux ? Sachant qu'elle est fixée sur ma facade et que de la vigne vierge qui a plusieurs dizaine d'année s'y appui.

Plus que des longs mots voici un schéma (en rouge le pignon à repeindre, moi j'ai la maison B, ma voisine la A). En pointillé devant la facade, ma treille qui limite également la terrasse devant la maison.

Auteur Réponse : ratatouille
Répondu le : 28 août 2008 11:28:38
Message :

Et j'oubliais la plus élémentaire des courtoisies :
Merci d'avance pour vos éclairages.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 28 août 2008 11:59:18
Message :

Citation :
Initialement posté par ratatouille

Bonjour,
Voilà ma question.
Ma voisine veut faire repeindre le pignon Est de sa maison qui est en limite de propriété. Elle me demande pour cela l'accès à mon jardin pour que le facadier puisse travailler.
Jusque là tout va bien. Ce mur étant un ouvrage dont elle a une impérieuse nécessité je crois savoir qu'il est considéré comme privatif même s'il donne sur mon jardin.
Plusieurs questions :
1) Ais-je le droit pour ses travaux de peinture de refuser une teinte qui ne me plairait sur ce pignon en limite de propriété, car sur ma terrasse est au pied de ce mur et je ne me vois pas accepter n'importe quelle teinte (qui a dit rose fluo ?? ;-))

la couleur doit être conforme au règlement d'urbanisme local (voir POS/PLU en mairie, règlement de lotissement ou cahier des charges de lotissement)

Citation :
2) Elle me demande de rédiger un courrier attestant que je laisserai le facadier acceder à mon jardin pour les travaux. Puis-je limiter cet accès dans le temps (je ne veux pas non plus que le facadier passe 2 mois à repeindre la facade en travaillant 1 jour sur 4...) ?

demandez lui en retour avant accord la durée de l'intervention, les dates et heures prévues, la réalisation d'un état des lieux avant et après par expert à ses frais, l'engagement de prise en charge des réparations des dégradations occasionnées

Citation :

Puis-je exiger d'être présent à chaque fois que le facadier aura à travailler depuis chez moi ?

c'est plus difficile et, surtout, sans intér^^et si vous avez tout mis par écrit avant

Citation :

3) J'ai une treille en fer forgé sur ma facade. Entre la treille et le pignon il doit y avoir 50cm, impossible pour le facadier de poser un échafaudage. Peut-on exiger de moi de déposer cette treille pendant la durée des travaux ?

non, ça c'est son problème, pas le votre...

Citation :
Sachant qu'elle est fixée sur ma facade et que de la vigne vierge qui a plusieurs dizaine d'année s'y appui.

Plus que des longs mots voici un schéma (en rouge le pignon à repeindre, moi j'ai la maison B, ma voisine la A). En pointillé devant la facade, ma treille qui limite également la terrasse devant la maison.

Auteur Réponse : ratatouille
Répondu le : 28 août 2008 12:16:34
Message :

Citation :

3) J'ai une treille en fer forgé sur ma facade. Entre la treille et le pignon il doit y avoir 50cm, impossible pour le facadier de poser un échafaudage. Peut-on exiger de moi de déposer cette treille pendant la durée des travaux ?

Citation :
non, ça c'est son problème, pas le votre...

Merci pour ces réponses rapides.
Concernant la treille, point qui me gene le plus car je vois vraiment pas comment ils vont pouvoir travailler sans y toucher :
Quand vous dites c'est son problème, est-ce à dire qu'elle peut la faire démonter puis réassembler à ses frais ou n'a t-elle aucun droit d'y toucher sans mon accord.
Concernant la vigne vierge qui sera forcément abimée est-ce qu'un végétal peut être compris dans un état des lieux avant et après intervention et donc soumise a d'eventuelles obligation de "réparations" ?

Merci encore

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 28 août 2008 12:38:43
Message :

bien sur qu'il faudra réparer.
envisagez un montant d'indemnisation en cas de détérioration du végétal.

Auteur Réponse : ratatouille
Répondu le : 28 août 2008 13:43:21
Message :

Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER

bien sur qu'il faudra réparer.
envisagez un montant d'indemnisation en cas de détérioration du végétal.

OK, merci.
Et concernant la treille peut-elle m'imposer de la démonter et remonter (à ses frais) pour permettre la bonne marche de ses travaux ?

En ce qui concerne l'expertise, pour ne pas paraitre trop procédurier car j'ai de bon rapport avec mon voisinage, un document avec photos fait par nos soins et signés des deux parties peut-il faire valoir de preuve ?

Merci encore.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 28 août 2008 13:46:01
Message :

elle ne peut rien imposer : le droit de tour d'échelle, purement jurisprudentiel, donne le droit de passer et travailler, pas de modifier.

à vous de voir ce que vous êtes prête à céder.

pour un constat sans huissier, faites au moins venir un tiers ..

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 02 sept. 2008 07:20:05
Message :

quand le poulailler appuyé sur le mur de soutènement rend celui ci mitoyen...

une petite trouvaille de Christophe Buffet sur son blog : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 janvier 1995, 92-19.818, Publié au bulletin

Auteur Réponse : ratatouille
Répondu le : 02 sept. 2008 09:47:59
Message :

Bonjour,
Tout se passe bien avec ma voisine, elle a même acceptée de modifier la couleur prévue initialement pour son pignon.
Une dernière question : Elle va donc faire repeindre son pignon et a également demandé au facadier de réparer et repeindre (des 2 côtés) les murs de séparations de nos jardins pour éviter des infiltrations de son côté. Ces travaux sur ce qui est pour moi des murs mitoyens, sont entièrement à sa charge (elle ne nous demande pas de participation). Y-a-t-il un risque qu'elle demande après coup que ces murs soient considérés comme privatifs car elle y a entrepris seule des travaux de remise en état ?

Merci d'avance

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 02 sept. 2008 10:42:55
Message :

Citation :
Initialement posté par ratatouille

Bonjour,
Tout se passe bien avec ma voisine, elle a même acceptée de modifier la couleur prévue initialement pour son pignon.
Une dernière question : Elle va donc faire repeindre son pignon et a également demandé au facadier de réparer et repeindre (des 2 côtés) les murs de séparations de nos jardins pour éviter des infiltrations de son côté. Ces travaux sur ce qui est pour moi des murs mitoyens, sont entièrement à sa charge (elle ne nous demande pas de participation). Y-a-t-il un risque qu'elle demande après coup que ces murs soient considérés comme privatifs car elle y a entrepris seule des travaux de remise en état ?

Merci d'avance

pourquoi ne pas l'inclure à l'accord écrit que vous passez, avec une phrase genre : "la prise en charge par Mme X de la réfection sur deux faces du mur de séparation des propriétés n'emporte expressément pas abandon de la mitoyenneté par Mme Ratatouille..."

Auteur Réponse : caliedu85
Répondu le : 02 sept. 2008 14:50:45
Message :

bonjour j'espere que je me trompe pas d'endroit pour poster ma demande sinon dites le moi et j'effacerai ce message

voila mon probleme on a emmenagé dans notre nouvelle maison il y a maintenant 9 mois depuis 6 mois on a des nouveaux voisins qui ont voullu construire un mur mitoyen donc on a accepté , on a payé une 1ere facture en juillet (ne sachant pas qu'il y en aurait une autre cette semaine ) et la la voisine est venue pour se faire payer une 2eme facture on lui a donc dit qu'on comprenait pas pourquoi qu'on avait deja payé ... vu que sur la facture n°1 c'etait ecrit facture pour un mur de 30 m .... du coup au lieu de venir parler tranquillement ,notre cher voisin a preferé venir avec son frere et frappé mon mari! et nous faire des menaces devant mes filles de 2 et 4 ans (et moi enceinte de 6 mois) j'ai donc appelé la gendarmerie qui est resté 10 minutes en nous disant en gros qu'il fallait nous debrouillé ( on a appris par la suite que le frere du voisin etait encien flic) du coup on a refait les facture ensemble payer moins cher que ce qu'ils nous demandait !mais maintenant j'aimerai faire signer un papier indiquand que c'est un mur mitoyen qui a etait payé par les 2 couples et que plus personne ne doit d'argent !
mais je ne trouve nulle part de lettre type pour me montrer comment tourner cette lettre
quelqu'un pourrait il m'aider en me disant ou je peux trouver ce genre de lettre ou alors me dire ce que je dois ecrire?
merci par avance

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 02 sept. 2008 15:01:14
Message :

faites le avec votre notaire : pour quelques euros de plus, vous aurez un document solidement rédigé, et surtout opposable car enregistré au registre des hypothèques.

Auteur Réponse : caliedu85
Répondu le : 02 sept. 2008 15:21:43
Message :

merci pour votre reponse

Auteur Réponse : scyrille
Répondu le : 03 sept. 2008 09:49:31
Message :

Bonjour, j'ai une question sur l'épaisseur du ravalement sur un mur donnant sur une avenue privative. Je n'ai pas réussi à trouver de réponse à cette question peut être que quelqu'un pourrait m'éclairer :

Je suis en train de faire le ravalement de mon pavillon. Le mur est de ce pavillon est situé sur une avenue privée (large de 2m environ). Ma maison est construite en limite de cette avenue et il y a un "sous bassement" d'environ 40 cm de hauteur qui supporte le mur de la maison.
Au lieu de peindre ce sous bassement le ravaleur pour des raisons esthétiques à décidé de projeter également de l'enduit dessus. L'épaisseur de l'enduit est d'environ 1.5cm. Un de mes voisins me menace de me faire un procès car je lui ait "volé 3 cm sur son avenue" . Le dialogue étant impossible je voulais savoir si il avait raison. Quels sont les règles d'épaisseur maximum d'un ravalement donnant sur une avenue privée ?

Merci d'avance pour votre aide.
Cyrille

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 03 sept. 2008 09:59:38
Message :

la règle est simple : rien ne doit dépasser de votre propriété...

retrouvez quand même le statut de cette voie...

Auteur Réponse : scyrille
Répondu le : 03 sept. 2008 10:03:57
Message :

Bonjour Emmanuel et merci pour cette réponse rapide. Quels sont les risques si je laisse le ravalement comme ça ?

Merci
Cyrille

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 03 sept. 2008 10:11:40
Message :

remise en état initial.
il n'y aura sans doute pas d'indemnisation du voisin puisqu'aucun préjudice mesurable !

Auteur Réponse : scyrille
Répondu le : 03 sept. 2008 10:15:33
Message :

Merci Emmanuel

Auteur Réponse : Isa-belle
Répondu le : 06 sept. 2008 00:15:38
Message :

Bonjour

Mon jardin est séparé de celui de mon voisin par une limite séparative constitué d’un mur d’une hauteur de 2 mètres (environ sur une longueur de 10m) et d’un mur d’une hauteur de 2.7m (sur une longueur de 22m) Ce mur de 2.7m constitue un mur porteur pour son garage jouxtant mon jardin.
Depuis des années et malgré mes plaintes, mon voisin s’est arrogé le droit de couper voir d’arracher tous les végétaux qui poussent le long ou sur les murs jusqu’à une profondeur de 50cm chez moi
Pour justifier ces actes, il prétend avoir la propriété exclusive des murs en arguant que ces constructions ont été montées par lui dans sa limite privative il y a très longtemps et que par conséquent je suis en particulier dans l’obligation d’aligner tous mes végétaux à une distance de 50 cm des murs avec une hauteur maxi de 2m
N’ayant aucune preuve à me présenter justifiant la propriété exclusive des murs je me défends en prétendant à la mitoyenneté de tous les murs pour laisser pousser la végétation sur le mur jusqu’à une hauteur dépassant parfois sa crête.
Suis je dans mon droit et le cas échéant que puis je faire pour me défendre sans engager des procédures coûteuses
Je vous remercie d’avance pour tous vos conseils éclairés et la qualité de ce forum

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 13 sept. 2008 20:50:14
Message :

sur la question de l'accord du voisin pour exhausser le mur mitoyen, Marieke nous a trouvé une JP sympa !
Cour d'appel de Toulouse, du 12 février 2001, 2000/00296, Publié par le Service de documentation et d'études de la Cour de Cassation

Citation :
en vertu de l'article 658 tout copropriétaire peut faire exhausser un mur mitoyen sans obtenir l'accord du propriétaire voisin

à commenter bien sur !

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 14 sept. 2008 11:10:35
Message :

Il y a effectivement un flou sur ce point, les juges pouvant considérer que l'article 658 se suffit à lui-même.
Cette vision me semble restrictive car pour respecter une loi il faut en respecter toutes les dispositions. Ainsi, il n'est écrit nulle part que l'article 658 déroge aux dispositions de l'article 662. Je ne vois donc pas pourquoi l'article 662 serait éludé par l'article 658. De surplus, l'article 662 n'ouvre pas droit de véto vis à vis de la facilité consentie par l'article 658 puisque qu'il est prévu que le désaccord puisse être levé par voie d'expert.

Dans ce que j'ai pu trouver sur le sujet, il semble bien que cette interprétation dérogatoire soit récente et plus ou moins liée à la modification de l'article 658 introduite en 1960.
Pour se faire une idée de l'incidence, voici un parallèle entre les deux versions

Citation :
Article 658 extrait de l'édition de 1810 du Code Civil:

Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen; mais il doit payer seul la dépense de l'exhaussement, les réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune, et en outre l'indemnité de la charge, en raison de l'exhaussement et suivant la valeur.

Citation :
Article 658 dans sa version en vigueur:

Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de l'exhaussement et les réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune ; il doit en outre payer seul les frais d'entretien de la partie commune du mur dus à l'exhaussement et rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par l'exhaussement.

On constate que "l'indemnité de la charge" initialement prévue a été remplacée par une obligation d'entretien ou de remboursement des conséquences de l'exhausement.
Cette nouvelle formulation a considérablement allégé le coût de l'exhaussement car dans le passé, l'exhausseur, en sus de ses travaux devait acquitter à l'autre copropriétaire cette indemnité calculée par les architectes selon le principe des tantièmes.
Financièrement, le système était donc beaucoup plus juste qu'actuellement puisque l'exhausseur se voyait contribuer plus à la partie commune du fait que celle-ci supportait son exhaussement. Il est vraisemblable que ce système ait, comme l'ancien article 664, été dévoyé, ce qui a conduit à sa modification.

Pour en revenir à la question de base, il faut aussi noter que cette modification a rendu facultative l'entente préalable qui était incontournable pour régler les modalités financières.

Perso, je reste sur une position puriste qui veut, qu'en l'absence de dérogation explicite, l'on doive satisfaire à toutes les exigences de la loi.

J'espère avoir apporté les éléments qui permettront à chacun de se faire son idée.

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 14 sept. 2008 11:52:27
Message :

Un petit complément d'analyse sur l'exhaussement sans consentement, au regard de l'entrée en vigueur de la loi SRU.

La nouvelle loi favorise la densification et du coup nombre d'ensembles immobiliers, qui se trouvaient "figés" par une occupation du sol au taquet, peuvent maintenant évoluer. Ces ensembles, construits dans les 30 dernières années, ont, par économie mis largement en oeuvre la mitoyenneté (maisons jumelées, etc).

Comme cela commence a apparaître sur ce forum, les problèmes de mitoyennté sur ces constructions sont en expansion.
Et comme par hazard, c'est quasi systématiquement l'application dérogatoire de l'article 658 qui est à l'origine des problèmes.
Les cas que nous avons traité ont tous pour point commun un exhaussement réalisé sans concertation et qui se révèle être un véritable piège pour le copropriétaire qui se trouve face au fait accompli. On peut même parler de spoliation puisque les situations les plus graves se concrétisent par une impossibilité de réaliser une opération identique à celle du copropriétaire qui vient d'exhausser.

Les exemples que j'ai retenu sont basés sur le fait que celui qui vient d'exhausser "interdit" à l'autre copropriétaire d'utiliser son exhaussement au motif qu'il n'a pas été conçu pour supporter d'autres éléments de construction que ceux déjà réalisés.
On peut même envisager des cas où l'interdit serait technique comme par exemple si l'exhausseur a utilisé la moitié de l'épaisseur du mur mitoyen pour construire la partie porteuse de son extension et la seconde moitié pour réaliser une isolation extérieure.

Il est vraisemblable que les différents judiciaires se multiplient dans les années avenir. Le processus de défense contre ces abus va essentiellement tourner autour du manque de consentement qui a conduit à l'abus. On pourrait donc voir les juges revenir à une apllication plus stricte de la loi en n'éludant plus l'article 662 dans les situations d'exhaussement.

Auteur Réponse : marieke
Répondu le : 15 sept. 2008 15:24:59
Message :

Je pense aussi qu'il faut bien distinguer les deux cas :
-exhaussement du mur mitoyen seul qui peut se faire sans accord (cf la jurisprudence)lorsqu'il s'agit d'un mur de clôture par exemple, mur de plus en bon état et que cela ne prête donc pas à conséquence (en principe )
-exhaussement du mur mitoyen avec appui d'une construction qui nécessite l'accord du voisin justement en fonction de l'article 662 et qui peut en effet avoir des répercutions ultérieures

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 15 sept. 2008 15:54:24
Message :

oui, Marieke, sauf que le code ne distingue pas explicitement ces deux situations... donc que j'aurais tendance à conseiller la plus grande prudence en la matière et à conseiller aux UInautes l'accord systématique du voisin quand le cas se présente.

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 16 sept. 2008 19:11:31
Message :

Sur ce terrain, où les litiges vont se multiplier, il est possible de s'appuyer aussi sur l'article 638 du Code Civil:

Citation :
Article 638
Créé par Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804

La servitude n'établit aucune prééminence d'un héritage sur l'autre.

La mitoyenneté figurant dans le Code Civil au titre des servitudes, cet article est parfaitement opposable en termes de mitoyenneté.
Cette classification de la mitoyenneté dans les servitudes permet aussi de la considérer comme des servitudes réciproques, ce qui autorise le requérant de se positionner soit en qualité de fonds dominant, soit de fonds servant, soit les deux à la fois.

Contre un abus d'exhaussement empêchant la réciprocité d'appui, je verrais bien une attaque sur la base de l'article 638 en invoquant que l'exhaussement induit une prééminence en faveur de celui qui a exhaussé le premier, en reforçant l'attaque par l'article 662, qui n'a pas à être éludé par le 658, et dont l'application était rendue expressément nécessaire par le risque que le projet ne satisfasse pas au 638.

Auteur Réponse : marieke
Répondu le : 20 sept. 2008 10:30:04
Message :

Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER

oui, Marieke, sauf que le code ne distingue pas explicitement ces deux situations... donc que j'aurais tendance à conseiller la plus grande prudence en la matière et à conseiller aux UInautes l'accord systématique du voisin quand le cas se présente.

Tout à fait d'accord aussi là-dessus !

Auteur Réponse : caldhera
Répondu le : 15 oct. 2008 10:34:31
Message :

Bonjour,
Lors de travaux de terrassement réalisés le long du mur mitoyen,mes voisins ont endommagé le grillage et mis à nu les fondations du mur mitoyen, de leur côté. Lors de l’édification du mur, les terrains de part et d’autre du mur étaient de même niveau, ou très légèrement inclinés. La pente naturelle du terrain, avant travaux de construction des maisons, est inverse : le voisin est plus haut que moi.... maintenant il est plus bas.
Le décaissement de leur terrain le long du mur mitoyen remet fortement en cause sa stabilité. Son assise sera d’autant mise à mal qu'ils ont décaissé leur terrain pour y faire ruisseler leurs eaux pluviales jusqu’au ruisseau, ce qui ne respecte pas le cahier des charges du lotissement.
Voilà ce que ça donne en image :

Si le mur s'effondre, je ne veux pas être responsable de la bétise de mes voisins d'avoir excaver jusqu'aux niveaux bas des fondations.... d'autant que ces fondations sont plus que légères et le mur n'a pas été prévu pour soutenir des terres. C'est juste un mur de cloture, de séparation.
Que puis-je faire ? Comment me protéger ?
Merci d'avance pour votre aide.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 15 oct. 2008 10:56:47
Message :

faites une lettre RAR au voisin indiquant ce que vous venez d'expliquer, notamment que
*la contravention au cahier des charges du lotissement est une infraction civile susceptible de recours pendant 30 ans
*qu'au titre des articles 544 et 1382 du code civil, sa responsabilité sera engagée en cas de détérioration du mur mitoyen de cloture, celui-ci n'ayant pas été conçu pour soutenir des terres, fonction qui lui est désormais dévolue après les travaux de déblaiement qu'il a réalisés et qui ont mis à nu les fondations de son coté...
*que vous le mettez le en demeure de vous indiquer sous un mois ce qu'il compte faire pour prévenir tout dommage, et que son silence pourra entrainer des poursuites devant les juridicitions compétentes fondées notamment sur le non-respect des dispositions du cahier des charges.

vous verrez bien ce que ça donne !

Auteur Réponse : caldhera
Répondu le : 15 oct. 2008 12:02:34
Message :

Merci beaucoup pour votre aide : je prépare le courrier !

Auteur Réponse : uatu2000
Répondu le : 05 déc. 2008 00:25:36
Message :

Bonsoir,

Une question faisant suite à un autre post que j ai mis ailleurs.

Je suis particulier et titulaire d´un permis de construire pour l´ensemble d´un immeuble, pour rennovation et rehaussement d´immeuble.
Concernant la rennovation, il y a 100 m2 qui ne m appartiennent pas, par contre il y a un niveau qui m appartient. (50 m2)

Conformement à ce qui a été prévu, la "dalle" de cette surface a été detruite, pour etre refaites (il s agissait d´un plafond en bois, qu on va transformer en "dalle dur" de maniere à avoir un support pour rehausser l´immeuble et ammenager les combles obtenues)

Le promoteur qui m a vendu le projet est aussi celui qui gère le chantier, gratuitement. (il gère son chantier à lui sur 100 m2, et gère le mien en meme temps).

Ma question:
La semaine dernière, lorsque les artisans ont voulu mettre en place la dalle definitive, ils ont percer les murs mitoyen avec la copro adjacente pour y fixer la dalle. Bien sur, la copro est intervenu pour faire arreter les travaux.
Ni l´artisan, ni le promotteur ne m´ont informé de cette manoeuvre avant de la réaliser, et surtout ils n´ont pas demandé l´autorisation de la copropriété voisine.
Suis je responsable?

Merci

Sylvain

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 05 déc. 2008 07:52:17
Message :

oui, en tant que maitre d'ouvrage.

Auteur Réponse : uatu2000
Répondu le : 07 déc. 2008 15:33:29
Message :

Bonjour

Merci pour votre reponse, qui m amene forcément une autre question:
- Si je suis donc responsable, alors les voisins peuvent me demander des dommages pour avoir percer le mur mitoyen sans autorisation? Mais, vu qu il y a d autres poutres centenaires qui percent le mur aussi, est ce qu il n ' y a pas un espece de prescription ?

- J ai acheté mon bien a une société. Les plans d archi initiaux ne montraient pas la coupe montrant qu on allait percer les murs, ni meme les plans inclus dans le permis de construire, qu on m a transmis depuis. Lorsqu on m a soumis les devis pour le macon, je viens de realiser que cela incluait le percage des murs mitoyens. Moi j' ai signé ces devis partant sur le principe de confiance avec le promotteur. Est ce que le promotteur, avant de faire la vente, n aurait pas du contacter les copro mitoyenne pour avoir les autorisations necessaires? Ou meme plusloin: Est ce qu il n aurait pas du faire employer un ingenieur structure pour verfier l operation?

- Avant de continuer les travaux, je dois donc poursuivre mes negociations avec les voisins. Quels seraient les "arguments" dont je pourrais utiliser pour les convaincres?

Merci

Sylvain

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 07 déc. 2008 17:19:39
Message :

à votre place, je me retournerais contre le promoteur... et je n'irai pas seul...

Auteur Réponse : fred84300
Répondu le : 25 déc. 2008 12:30:05
Message :

Bonjour, Votre analyse sur l'évolution et l'aménagement du mur mitoyen est très clair tout comme votre conclusion stipulant que "l'article 658 ne vaut que si les exigences de l'article 662 sont satisfaites". En l'espèce je me pose une question que je vous soumets :

Une servitude ancienne me permet d'appuyer ma construction (qui a obtenu un permis de construire) sur un mur mitoyen. Mais celui-ci est trop faible pour supporter cette nouvelle construction. Je pense donc invoquer l'article 659 pour le demollir et le reconstruire (à mes frais bien sur). La convention de servitude sera-t-elle considérée comme l'autorisation réclamée par l'article 662 ? Je suis hésitante car la servitude me donne l'autorisatin de construire mais pas de démollir. Faut-il considérer que l'article 659 m'autorise à démollir sans l'autorisation ?

Merci pour votre éclairage.

Pour l'évolution du mur mitoyen et son amménagement, ce sont les articles 657 à 662 qui en définissent les modalités:
<blockquote id="quote">Citation :<hr height="1" noshade id="quote">Article 657

Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près, sans préjudice du droit qu'a le voisin de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée.

Article 658

(Loi du 19 mars 1804 promulguée le 29 mars 1804))

(Loi nº 60-464 du 17 mai 1960 art. 1 Journal Officiel du 18 mai 1960)

Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de l'exhaussement et les réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune ; il doit en outre payer seul les frais d'entretien de la partie commune du mur dus à l'exhaussement et rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par l'exhaussement.

Article 659

Si le mur mitoyen n'est pas en état de supporter l'exhaussement, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais, et l'excédent d'épaisseur doit se prendre de son côté.

Article 660

(Loi nº 60-464 du 17 mai 1960 art. 1 Journal Officiel du 18 mai 1960)

Le voisin qui n'a pas contribué à l'exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu'il a coûté et la valeur de la moitié du sol fourni pour l'excédent d'épaisseur, s'il y en a. La dépense que l'exhaussement a coûté est estimée à la date de l'acquisition, compte tenu de l'état dans lequel se trouve la partie exhaussée du mur.

Article 661

(Loi nº 60-464 du 17 mai 1960 art. 1 Journal Officiel du 18 mai 1960)

Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu'il a coûté, ou la moitié de la dépense qu'a coûté la portion du mur qu'il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. La dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l'acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve.

Article 662

L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre.[/quote]

L'article 657 est purement technique puisqu'il décrit la manière dont poutres et solives peuvent être ancrées dans le mur mitoyen.
L'article 658 indique que chaque "copropriétaire" du mur peut l'exhausser à ses frais exclusifs.
L'article 659 est aussi technique et concerne le renforcement de la structure.
Les articles 660 et 661 décrivent les modalités financières selon lesquelles un propriétaire peut établir ou rétablir son droit à la mitoyenneté.
L'article 662 , à son début, peut sembler anodin (car technique) mais il constitue en fait l'essence de la mitoyenneté en stipulant qu'en la matière, rien ne peut être fait par l'un sans l'accord de l'autre et que le désaccord sera réglé par voie d'expert afin de ne pas nuire . Dans ces conditions, on peut s'interroger sur la portée réelle de l'article 658 parlequel chacun peut exhausser à ses frais.
Si on relit bien l'article 658, il est écrit que "tout propriétaire peut faire exhausser...", ce qui ne prévaut pas sur l'exigeance de consentement imposée par l'article 662. L'article 658, ne contient aucune disposition permettant de s'affranchir de l'accord du voisin, contrairement à ce que l'on peut lire en divers endroits.
La conclusion sur ce point est donc simple, l'article 658 ne vaut que si les exigeances de l'article 662 sont satisfaites.

6 - Les batiments mitoyens
Les batiments mitoyens ont la particularité d'avoir un mur en commun. Ce mur est donc mitoyen et ce qui a été exposé prédédement s'applique aux batiments mitoyens.

Il est cependant admis que:
"Lorsqu'un mur sépare deux bâtiments de hauteurs inégales, le mur est considéré mitoyen jusqu'à la hauteur du bâtiment le moins élevé."

Les travaux normalement tolérés dans un mur en limite de propriété sont alors soumis à accord des voisins comme le précise l'article 675:
<blockquote id="quote">Citation :<hr height="1" noshade id="quote">Article 675

L'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant.[/quote]

Lorsque des équipements particuliers sont implantés à proximité du mur mitoyen, l'article 674, précise que cette implantation doit être faite en respectant la réglementation propre à ces équipements en considérant le mur mitoyen comme la propriété voisine:
<blockquote id="quote">Citation :<hr height="1" noshade id="quote">Article 674

Celui qui fait creuser un puits ou une fosse d'aisance près d'un mur mitoyen ou non,
Celui qui veut y construire cheminée ou âtre, forge, four ou fourneau,
Y adosser une étable,
Ou établir contre ce mur un magasin de sel ou amas de matières corrosives,
Est obligé à laisser la distance prescrite par les règlements et usages particuliers sur ces objets, ou à faire les ouvrages prescrits par les mêmes règlements et usages, pour éviter de nuire au voisin.[/quote]

A compléter...

[/quote]

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 27 déc. 2008 08:34:28
Message :

Si vous disposez d'une servitude conventionnelle d'appui sur le mur mitoyen, c'est que votre voisin a définitivement accepté cet appui. Il en résulte que le consentement requis par l'article 662 vous est acquis.

Concernant l'exhaussement du mur mitoyen que vous projetez et qui nécessiterait une démolition/reconstruction, il faut considérer que l'article 659 est un "article technique" qui donne la manière de procéder lorsque cela est nécessaire. Pour ce qui est de l'autorisation proprement dite, il faut se référer aux autres articles et la réponse à votre première question est tout aussi valable dans ce cas.

A priori, rien ne s'oppose à votre projet.

Néanmoins, j'attire votre attention sur une petite subtilité de l'article 659 qui selon ses termes vous oblige à "le faire reconstruire en entier". Cela peut paraître absurde mais votre voisin pourrait exiger que vous reconstruisiez la totalité du mur, même en ses parties ne supportant pas l'exhaussement. Les juges admettent volontier que la démolition/reconstruction ne porte que sur la partie à exhausser, mais si le voisin prouve que vos travaux pourraient à terme rendre les autres parties du mur moins stables, ils pourraient aller dans son sens.
On voit que l'homogénéité du mur après l'opération est importante en matière de stabilité générale du mur mais cela peut s'étendre aussi à l'esthétique si par exemple pour démolissez un mur en meulières pour le remplacer par un mur en béton coulé.

Pour ces raisons, dans la mesure du possible, il est préférable ne pas démolir le mur mitoyen existant, mais de construire un nouveau mur porteur au ras du mur mitoyen.
Dans un arrêt que vous avez certainement lu dans ce fil, le Conseil d'Etat a édicté la règle selon laquelle "en présence d'un mur mitoyen, la limite séparative peut être située au ras du mur mitoyen". Il en résulte qu'en construisant au ras de ce mur, vous respectez les règles d'urbanisme se rapportant à la construction en limite de propriété.

A moins qu'il n'existe des impossibilités techniques, vous verrez, en faisant quelques calculs, que la solution d'un mur porteur indépendant est loin d'être plus onéreuse que la démolition/reconstruction. L'autre avantage, c'est que vous ne touchez pas au mur mitoyen, ce qui vous évite toute discussion avec le voisin.

Auteur Réponse : fred84300
Répondu le : 27 déc. 2008 15:51:23
Message :

Bonjour et merci pour votre réponse trés complète et très argumentée.

Dans mon cas, il est important que ma construction puisse récupérer la largeur du mur qui sera reconstruit.

Vos contributions sur le site constitue une ressource remarquable. Merci encore pour vos conseils et votre disponibilité.

Frédérique.

Citation :
Initialement posté par larocaille

Si vous disposez d'une servitude conventionnelle d'appui sur le mur mitoyen, c'est que votre voisin a définitivement accepté cet appui. Il en résulte que le consentement requis par l'article 662 vous est acquis.

Concernant l'exhaussement du mur mitoyen que vous projetez et qui nécessiterait une démolition/reconstruction, il faut considérer que l'article 659 est un "article technique" qui donne la manière de procéder lorsque cela est nécessaire. Pour ce qui est de l'autorisation proprement dite, il faut se référer aux autres articles et la réponse à votre première question est tout aussi valable dans ce cas.

A priori, rien ne s'oppose à votre projet.

Néanmoins, j'attire votre attention sur une petite subtilité de l'article 659 qui selon ses termes vous oblige à "le faire reconstruire en entier". Cela peut paraître absurde mais votre voisin pourrait exiger que vous reconstruisiez la totalité du mur, même en ses parties ne supportant pas l'exhaussement. Les juges admettent volontier que la démolition/reconstruction ne porte que sur la partie à exhausser, mais si le voisin prouve que vos travaux pourraient à terme rendre les autres parties du mur moins stables, ils pourraient aller dans son sens.
On voit que l'homogénéité du mur après l'opération est importante en matière de stabilité générale du mur mais cela peut s'étendre aussi à l'esthétique si par exemple pour démolissez un mur en meulières pour le remplacer par un mur en béton coulé.

Pour ces raisons, dans la mesure du possible, il est préférable ne pas démolir le mur mitoyen existant, mais de construire un nouveau mur porteur au ras du mur mitoyen.
Dans un arrêt que vous avez certainement lu dans ce fil, le Conseil d'Etat a édicté la règle selon laquelle "en présence d'un mur mitoyen, la limite séparative peut être située au ras du mur mitoyen". Il en résulte qu'en construisant au ras de ce mur, vous respectez les règles d'urbanisme se rapportant à la construction en limite de propriété.

A moins qu'il n'existe des impossibilités techniques, vous verrez, en faisant quelques calculs, que la solution d'un mur porteur indépendant est loin d'être plus onéreuse que la démolition/reconstruction. L'autre avantage, c'est que vous ne touchez pas au mur mitoyen, ce qui vous évite toute discussion avec le voisin.

Auteur Réponse : Poun
Répondu le : 31 déc. 2008 11:56:55
Message :

Bonjour et merci pour vos précieux conseils.
Il y a un petit muret mitoyen entre ma propriété et celle de ma voisine. Les terrains étant naturellement en pente et ma parcelle plus haute que la sienne, nous avons édifié ensemble un muret de séparation de 50 cm. Ceci étant fait, j'ai mis à niveau de mon côté et la terre vient presque à hauteur du muret.Par contre ma voisine qui a fait de même de son côté (mettre à niveau) a légèrement décaissé et les fondations sont maintenant à nu de son côté, la différence de niveau entre nos deux terrains est donc augmentée.
Ma voisine vient de me faire parvenir un recommandé me mettant en demeure d'enlever la terre qui est contre le mur mitoyen et je n'arrive pas à lui faire entendre raison...
J'ai donc envie d'élever un muret parallèle au premier et un peu plus haut, mais sur ma propriété et à quelques cm du mur mitoyen pour pouvoir appuyer la terre sur mon mur. Pensez vous qu'elle puisse m'en empêcher et y a t-il une distance minimum à respecter pour une construction de ce genre ?

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 31 déc. 2008 12:27:14
Message :

voyez les règles relatives aux clotures dans le règlement de POS/PLU.

si vous exhaussez le terrain, vous aggravez la vue sur le terrain voisin : il faut donc prévoir un pare-vue que le POS/PLU interdit peut-être.

Auteur Réponse : Poun
Répondu le : 02 janv. 2009 09:52:40
Message :

Merci. Je vais donc me renseigner auprés de la mairie concernant le POS/PLU.. A priori seul le réglement du lotissement prévoit une hauteur de 80cm maxi pour ce genre de construction. Donc, si j'ai bien compris, rien n'empêche la construction d'un muret parallèle au premier et contre celui-ci (ou au plus près)pour y appuyer ma terre ?

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 02 janv. 2009 11:21:17
Message :

s'il ne contrevient pas aux règlements d'urbanisme (POS/PLU, et lotissement effectivement) ou aux règles civiles (cahier des charges du lotissement) ... et aggravation de la vue opposables.

Auteur Réponse : marieke
Répondu le : 17 janv. 2009 11:22:58
Message :

je viens de voir celui-là qui devrait vous intéresser sur les exhaussements et leurs problèmes
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000017910663&fastReqId=2012207717&fastPos=1
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 19 septembre 2007
N° de pourvoi: 06-16384
Publié au bulletin Cassation

M. Weber, président
M. Foulquié, conseiller rapporteur
M. Bruntz, avocat général
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boulloche, SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat(s)

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sur le moyen unique :

Vu les articles 545 et 661 du code civil ;

Attendu que nul ne peut être contraint de céder sa propriété ; que tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu'il a coûté, ou la moitié de la dépense qu'a coûté la portion du mur qu'il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti ; que la dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l'acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 30 mars 2006), que les époux X... , dont la maison d'habitation s'adosse à celle des époux Y... , ont fait procéder par M.Z..., architecte, à un exhaussement de leur construction qui repose sur le mur de ces derniers ; que les époux Y... ont assigné les époux X... en vue de la destruction de la surélévation et en paiement de dommages-intérêts ; que les époux X... ont invoqué l'acquisition par prescription de la mitoyenneté du mur jusqu'à l'héberge et demandé le bénéfice de la cession forcée de mitoyenneté pour la partie du mur située au dessus ;

Attendu que pour constater la cession forcée de mitoyenneté de la partie du mur sur laquelle s'adosse la surélévation, au delà de l'héberge, l'arrêt retient que les époux X... ont acquis par usucapion la mitoyenneté du mur séparatif jusqu'à l'héberge, que la portion supérieure de ce mur est restée privative et donc propriété exclusive des époux Y..., que la surélévation du pavillon des époux X... constitue un empiétement fautif sur la propriété Y... et que les époux X... sont fondés à se prévaloir des dispositions de l'article 661 du code civil, la faculté reconnue par cet article étant absolue et discrétionnaire, que l'atteinte, faite antérieurement à la volonté exprimée de son auteur de rendre le mur mitoyen à la propriété voisine, n'est pas un obstacle au droit d'acquérir la mitoyenneté ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'un empiétement fait obstacle à l'acquisition de la mitoyenneté, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 mars 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne, ensemble, les époux X..., M. Z... et la MAF aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette les demandes des époux X... et de M.Z... et de la MAF ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille sept.

Publication : Bulletin 2007, III, N° 147

Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles du 30 mars 2006

Titrages et résumés : PROPRIETE - Mitoyenneté - Mur - Acquisition - Mur contre lequel une construction a été adossée - Construction empiétant sur l'héritage voisin - Possibilité (non)
Un empiétement fait obstacle à l'acquisition de la mitoyenneté

PROPRIETE - Droit de propriété - Atteinte - Applications diverses - Construction empiétant sur l'héritage voisin - Effets - Obstacle à l'acquisition de la mitoyenneté

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 18 janv. 2009 12:41:16
Message :

C'est assez tordu comme histoire.
L'article 661 donne effectivement un pouvoir discrétionnaire d'acquérir la mitoyenneté, ce qui veut dire acquérir la moitié du sol supportant le mur. Il y a alors contradiction avec l'article 545 qui réfute un tel pouvoir.

Néanmoins, l'acquisition de la mitoyenneté ne constitue pas une captation de la propriété d'autrui puisqu'il n'en est pas privé. Là où les choses se compliquent c'est effectivement lorsque cette acquisition de mitoyenneté n'est pas effective (car non actée ou jugée telle) et que le prétendu voisin mitoyen exhausse, cet exhaussement prenant alors la forme d'un empiétiement.

A mon avis, celui qui revendique de rendre le mur mitoyen doit appliquer l'article 661 dans son intégralité, c'est à dire signifier formellement son intention, mais en plus satisfaire à l'obligation que lui impose cet article de rembourser la moitié de l'ouvrage, même si le maître du mur refuse.

Sur le formalisme, il faut donc que celui qui revendique la mitoyenneté, et après silence ou refus du maître du mur, fasse procéder par voie d'expert à une estimation du prix de la mitoyenneté, puis qu'il fasse établir un acte authentique par lequel il déclare prendre possession de la mitoyenneté et en verser le prix au notaire qui en assurera le dépot. Normalement, à partir de là toutes les exigences de l'article 661 sont remplies et la mitoyenneté est acquise.
Outre une vraisemblable réticence du notaire à enregistrer un acte unilatéral, on peut imaginer une éventuelle contestation du prix, ce qui est un moindre mal puisque cette contestation permettrait de solliciter le tribunal et donc de faire entériner la mitoyenneté par voie judiciaire.

Dans le jugement cité, la défense invoque une usucapion de la mitoyenneté.
Cette vision des choses ne me semble pas réaliste car, même si on peut (et doit) considérer l'ouvrage mitoyen comme relevant de l'indivision, l'usucapion suppose une possession totale, ce qui, par essence, n'est jamais le cas d'un ouvrage mitoyen.
Le fait d'avoir signifié son intention d'acquérir la mitoyenneté dans le silence du maître du mur ne peut donc déboucher sur l'usucaption de mitoyenneté.

Auteur Réponse : fred84300
Répondu le : 18 janv. 2009 19:51:36
Message :

Effectivement, mais dans mon cas, la mitoyenneté est acquise. c'est l'exhaussement du mur de la nouvelle construction qui pose problème car il me faut l'autorisation expresse de mon voisin puisque le mur lui appartient aussi.

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 19 janv. 2009 22:04:23
Message :

Citation :
Initialement posté par fred84300

Effectivement, mais dans mon cas, la mitoyenneté est acquise. c'est l'exhaussement du mur de la nouvelle construction qui pose problème car il me faut l'autorisation expresse de mon voisin puisque le mur lui appartient aussi.

Vous êtes donc dans le cas vicieux qui oppose le droit d'exhausser consacré par l'article 658 avec l'obligation de consentement imposée par l'article 662.
La rédaction de l'article 662 permet, avec un peu de formalisation dans le processus, de se positinner pour éviter que le silence du voisin ne constitue un obstacle.
Pour cela, il faut mettre le voisin en demeure de donner son accord, en précisant que faute de cet accord son refus fera l'objet d'une expertise selon les termes de l'article 662.

Auteur Réponse : fred84300
Répondu le : 19 janv. 2009 23:16:56
Message :

Citation :
Initialement posté par larocaille

Citation :
Initialement posté par fred84300

Effectivement, mais dans mon cas, la mitoyenneté est acquise. c'est l'exhaussement du mur de la nouvelle construction qui pose problème car il me faut l'autorisation expresse de mon voisin puisque le mur lui appartient aussi.

Vous êtes donc dans le cas vicieux qui oppose le droit d'exhausser consacré par l'article 658 avec l'obligation de consentement imposée par l'article 662.
La rédaction de l'article 662 permet, avec un peu de formalisation dans le processus, de se positinner pour éviter que le silence du voisin ne constitue un obstacle.
Pour cela, il faut mettre le voisin en demeure de donner son accord, en précisant que faute de cet accord son refus fera l'objet d'une expertise selon les termes de l'article 662.

Merci pour cette précieuse information. Juste pour en avoir le coeur net, les frais de l'expertise sont à ma charge je suppose ?

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 20 janv. 2009 08:33:23
Message :

Je ne vois pas de possibilité de partager les frais car l'expertise visera à démontrer que le mur mitoyen est assez solide pour supporter votre exhaussement. Au mieux, vous pourrez réintégrer ces frais pour un calcul du coût de l'exhaussement si votre voisin décidait, par la suite, de vous en acheter la mitoyenneté.

Il faut noter que l'article 662 fait obligation de "régler par experts" en cas de refus du voisin. Faute d'un accord formel, c'est ce refus dont vous devez "forcer" la signification pour justifier que le recours à l'expert vous aura libéré de vos obligations.
L'article 662 ne prévoit pas que l'expertise soit diligentée dans le cadre d'une action judiciaire, ce qui vous évitera des frais de justice. Néanmoins, prévoyez que votre voisin puisse engager ce type d'action, mais dans ce cas c'est lui qui devra supporter le coût d'une éventuelle expertise judiciaire.

Auteur Réponse : Ben090582
Répondu le : 25 janv. 2009 17:45:22
Message :

Bonjour et merci pour toutes vos infos.
Je suis dans le cas d'un mur mitoyen qui ne peut pas supporter la construction de ma maison. Comme vous le précisez, j'ai le droit de m'implanter au raz du mur.
Mon maçon me réclame un document prouvant qu'il peut implanter la maison au raz du mur. En effet nous avons le permis de construire pour une implantation en limite. Si le maçon demande au géomètre d'implanter la maison,la géomètre va indiquer la limite au milieu du mur. Il faut donc un document officiel en plus.
J'espère avoir été clair...
Merci d'avance
Benoit de Bretagne.

Auteur Réponse : Ben090582
Répondu le : 25 janv. 2009 17:47:38
Message :

j'ai oublié la question ....
Qui est susceptible de me délivrer ce document pour l'implantation au pied du mur?
Merci

Auteur Réponse : Vincentius
Répondu le : 25 janv. 2009 19:38:04
Message :

J'ai déjà été confronté à un problème semblable au votre: Voir ce fil.

Auteur Réponse : rimini
Répondu le : 05 févr. 2009 21:03:09
Message :

bonjour ,j ai achete ma villa il y a environ dix ans d occasion.La separation avec ma voisine s effectue par une cloture que je penses etre mitoyenne composé d un bloc surmonté d un grillage et a l arriere de ce muret un autre mur d un metre quatre vingt qui se trouve donc chez elle .Il y a cinq ans j ai fait construire une piscine et une plage tout autour,pour faire cette plage j ai remblayer le sol ,fais une dalle et coller du carrelage .Cette plage arrive jusqu au bloc en beton de la premiere cloture et de ce fait a recouvert celui ci sur sa moitié (rehaussement global du terrain par rapport a l origine d environ vingt cms).Ma voisine porte plainte aujourd hui et demande la suppression de vue ,elle affirme egalement que le premier petit muret et grillage lui appartiennent et me demande de tout remettre en etat :qu en pensez vous ;que dois je faire ;qu est ce que je risque.Merci .PS lorsque je mesure mon terrain (par rapport au plan que l ancien proprietaire m a donné)il me semble que la longueur tombe juste au milieu de la premiere cloture PS2 : je mesure 1m 78 et je ne peux voir son terrain de chez moi sans me mettre sur la pointe des pieds et encore.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 05 févr. 2009 22:04:21
Message :

si le POS/PLU local l'autorise, vous pouvbez supprimer la vue en installant un pare-vue de 1,9m. de haut en limite du terrain.

Auteur Réponse : rimini
Répondu le : 05 févr. 2009 23:25:57
Message :

merci pour votre reponse , je vais demander cette possibilité a la mairie ce qui est navrant c est que se sera la troisieme cloture entre nous !!!!!!!

Auteur Réponse : laval
Répondu le : 09 févr. 2009 00:05:34
Message :

Bonjour,

Je me pose différentes questions sur le mur mitoyen et le mur de soutènement.

Je fais construire ma maison dans un lotissement. Le garage sera en limite de propriété avec un décaissement d'environ 80 cm par rapport au terrain naturel et reculé de 10 m de la rue.

Donc, si j'ai bien suivi l'éclairage sur le mur mitoyen (cas n°3), je dois faire un mur de soutènement de 80 cm à 120 cm de haut sur 10 m en limite de propriété.

Mon voisin situé en amont veut exhausser d'un mètre environ son remblai par rapport au terrain naturel pour atteindre le niveau d'une terrasse situé à 4-5 m de la limite de propriété. Il me propose de faire un mur de clôture mitoyen de 2 m (1 m exhaussement + 1 m sans terre).

Je lui propose alors de faire un mur mitoyen de 2.8 m pour satisfaire tout le monde.

1- Ma proposition est-elle correcte ?
2- Où doit se situer ce mur ?
- à cheval sur les deux terrains
- en limite de mon terrain (comme mon garage)

En fait mon maçon me préconise la deuxième solution pour des raisons techniques (le mur sera lié au garage) et des raisons esthétiques (pas de décrochement entre mur mitoyen et mur de garage.
Pourtant au début du fil "LE MUR DE SOUTENEMENT ET LA MITOYENNETE" dans l'étude du cas n°1 il est préconisé de faire ce mur à cheval sur les deux terrains.

Quelles sont donc les avantages et inconvénients de ces 2 solutions ?

Merci d'avance pour vos réponses éclairées...

Auteur Réponse : laval
Répondu le : 11 févr. 2009 23:10:46
Message :

Bonjour,

Personne pour me répondre ?

Faut-il que je crée un nouveau sujet ?

J'avais l'impression que ma question correspondait à ce fil.

Bon en attendant que la lumière revienne...

A bientôt.

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 13 févr. 2009 00:21:06
Message :

Ne vous inquiétez pas, nous répondons à toutes les questions pour peu qu'elles soient intelligibles. Vos interlocuteurs sont à 100% bénévoles et prennent connaissance de vos questions lorsque leurs obligations professionnelles le leur permettent.
En ce moment, le Forum UI doit faire face à quelques difficultés qui rendent le Eclairages assez peu lisibles, mais cela va rentrer dans l'ordre très rapidement.

Revenons à votre question.

Le mur de soutènement doit être construit sur le terrain de celui (et par celui) qui y a intérêt.
Celui qui décaisse doit construire chez lui un mur de soutènement pour stabiliser les terres de son voisin que son décaissement déstabilise.
Celui qui remblaie doit construire chez lui un mur de soutènement destiné à éviter l'écroulement de son remblai.

Le mur de soutènement fait partie intégrante du terrain de celui qui l'édifie. C'est en quelque sorte la manière pour le propriétaire du terrain de rendre ce dernier apte a supporter les conséquences de ses travaux.

La question de la mitoyenneté du mur de soutènement se pose essentiellement lorsqu'on ne sait pas qui l'a construit. Il faut alors rechercher qui y avait le plus intérêt et pourquoi.
Les règles d'acquisition de la mitoyenneté imposées par le Code Civil ne sont pas applicables au mur de soutènement tant que celui-ci ne remplit pas d'autre rôle que le soutènement puisque qu'il n'est autre que le terrain qu'il soutient.

Pour un nouveau mur de soutènement, la question de la mitoyenneté ne peut tenir qu'à un rôle de soutènement de ce mur commun aux deux voisins qui sous-entend que l'un décaisse et que l'autre remplaie. Il y a alors un véritable intérêt commun qui justifie que le mur de soutènement soit mitoyen.

Le mur de soutènement n'a pour rôle que de soutenir, ce qui implique que son dépassement du sol (au delà de 40cm) n'est plus du domaine du soutènement mais de celui de la clôture.

Dans votre cas, il y a trois points à regarder.
1) Vous décaissez votre terrain de 80cm, ce qui est parfaitement votre droit et vous oblige à édifier un mur de soutènement de même hauteur apte à remplacer le soutien que constituait les terres que vous avez retiré.
2) Votre voisin veut remblayer son terrain sur 1 m de hauteur. Pour cela il doit soutenir son remblai. Le fait que votre mur de soutènement soit assez solide pour supporter le remblai de votre voisin n'est pas de votre responsabilité, c'est à votre voisin de construire son mur de telle sorte qu'il respecte la stabilité de votre terrain dont votre mur de soutènement fait partie intégrante.
3) Le remblai de votre voisin crée une vue sur votre propriété au sens de l'article 678 du Code Civil, ce qui l'oblige à prolonger son mur de soutènement d'un mur de clôture d'une hauteur minimale de 1,90m par rapport à son terrain exhaussé en limite de propriété.

En synthèse, il y aura donc votre mur de soutènement de 80cm, puis le mur de soutènement du voisin de 1m, puis le mur de clôture du voisin de 1,90m. Soit au total 3,70m de mur.
Votre voisin, au sens du Code de l'Urbanisme (qui considère la hauteur des ouvrages par rapport au terrain naturel) doit donc édifier un mur de clôture de 2,90m de hauteur. Vous devez vérifier si le POS/PLU de votre commune autorise une telle hauteur pour un mur de clôture.

Votre projet de décaissement remplacé par un mur de soutènement de 80cm ne pose aucun problème particulier. En revanche, il n'est pas évident que le projet de votre voisin soit conforme.
Si le projet de votre voisin est conforme, vous pouvez envisager de regrouper les deux murs de soutènement et le mur de clôture dans un unique ouvrage mitoyen. Les règles de répartition des coûts d'investissement et des charges d'entretien découlent directement de ce qui précède. Sont à votre charge, la construction et l'entretien du mur de soutènement de 80cm dimensionné pour ce seul soutien (hors le soutien du remblai du voisin). Le renforcement de votre mur de soutènement pour supporter la charge du remblai et les autres parties de l'ouvrage global sont à la charge de votre voisin.

Bon, nous avons regardé les choses d'un point de vue purement légal avec ses conséquences. Un ouvrage mitoyen est soumis à une convention privée où chaque partie est libre de son consentement, ce qui signifie qu'il vous appartient de négocier les termes de l'accord qui régira cet ouvrage mitoyen.

Auteur Réponse : Vincentius
Répondu le : 13 févr. 2009 11:19:25
Message :

Citation :
Initialement posté par larocaille
Votre voisin, au sens du Code de l'Urbanisme (qui considère la hauteur des ouvrages par rapport au terrain naturel) doit donc édifier un mur de clôture de 2,90m de hauteur. Vous devez vérifier si le POS/PLU de votre commune autorise une telle hauteur pour un mur de clôture.

Il me semblait que la hauteur des clôtures s'appréciait par rapport au terrain naturel ou à un exhaussement régulier.
Imaginons le cas ou un règlement d'urbanisme local permette des exhaussements d'un mètre et des clôtures d'un mètre, il serait donc impossible de clore sur un exhaussement d'un mètre?

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 13 févr. 2009 23:24:02
Message :

Citation :
Initialement posté par Vincentius

Citation :
Initialement posté par larocaille
Votre voisin, au sens du Code de l'Urbanisme (qui considère la hauteur des ouvrages par rapport au terrain naturel) doit donc édifier un mur de clôture de 2,90m de hauteur. Vous devez vérifier si le POS/PLU de votre commune autorise une telle hauteur pour un mur de clôture.
Il me semblait que la hauteur des clôtures s'appréciait par rapport au terrain naturel ou à un exhaussement régulier.
Imaginons le cas ou un règlement d'urbanisme local permette des exhaussements d'un mètre et des clôtures d'un mètre, il serait donc impossible de clore sur un exhaussement d'un mètre?

J'ai un peu de mal à suivre votre raisonnement.
Un réglement d'urbanisme ne peut pas autoriser un exhaussement en limite de propriété car ce réglement serait alors en contradiction avec l'article 678 du Code Civil, ce qui le rendrait nul et non avenu.
Le seul moyen légal d'exhausser en limite de propriété consite à construire un mur pour y appuyer un remblai. Ce mur, même si il soutien le remblai ne constitue pas au sens légal un mur de soutènement si il dépasse de plus de 40cm du terrain naturel. Il s'agit donc forcément d'un mur de clôture.
Ainsi l'opération qui consisterait à édifier un "mur de soutènement" de 1m pour pouvoir remblayer, puis après remblai d'édifier un mur de clôture de 2m au-dessus du "mur de soutènement" doit être regardée comme la construction d'un mur de clôture de 3m.

Dans les réglements d'urbanisme, les remblais autorisés sont généralement assimilables à des constructions et doivent respecter les règles de ces dernières tant pour les hauteurs que pour les prospects. Toute formulation différente serait sujette à caution car un POS/PLU doit imposer des règles communes incontournables.
Le vais chercher un peu dans les JP, mais il me semble bien avoir lu que le nivellement d'un terrain préalablement à un programme de construction, ne dispense pas le constructeur de respecter une hauteur de construction basée sur le niveau du terrain naturel tel qu'il existait avant nivellement.

A titre d'exemple, je citerais le cas d'une société qui a fait l'acquisition d'un terrain de 15ha pour y déposer des gravas et surplus de terre issus de différents chantiers. Suite aux recours de riverains, la hauteur de remblai a été limitée à 9m, le PLU n'autorisant pas de construction de hauteur supérieure. La "butte" a été végétalisée pour être aménagée en golf. La nouvelle société propriétaire du terrain a déposé un PC afin de construire différents bâtiments nécessaires à l'exploitation du golf. Le PC a été annulé par le tribunal car leur hauteur ajoutée à celle de la butte dépassait les 9m. Aujourd'hui, le propriétaire du golf est en train de faire déblayer une partie de la butte pour pouvoir y construire ses bâtiments.

Auteur Réponse : laval
Répondu le : 14 févr. 2009 10:00:19
Message :

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre réponse Larocaille, je m'excuse de mon impatience malvenue quand je vois les services que vous nous apportez.

Pour revenir à ma question, si j'ai bien compris l'intérêt commun de la mitoyenneté pour la construction du mur de soutenement + le mur de clôture, cette construction mitoyenne peut-elle se faire en limite de mon terrain comme me le propose mon constructeur?

Merci d'avance pour vos réponses éclairantes...

A bientôt

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 15 févr. 2009 10:02:04
Message :

Citation :
Initialement posté par laval

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre réponse Larocaille, je m'excuse de mon impatience malvenue quand je vois les services que vous nous apportez.

Pour revenir à ma question, si j'ai bien compris l'intérêt commun de la mitoyenneté pour la construction du mur de soutenement + le mur de clôture, cette construction mitoyenne peut-elle se faire en limite de mon terrain comme me le propose mon constructeur?

Merci d'avance pour vos réponses éclairantes...

A bientôt

Un mur mitoyen se construit à cheval sur la limite séparative, chacun apportant une bande de terrain identique, de même que chacun participera financièrement à la construction du mur. Le fait que l'apport en terrain soit à parts égales (la loi ne prévoit pas de faire autrement) n'interdit pas de moduler les parts financières en fonction de l'intérêt que chacun a à l'édification du mur. Ainsi, si le mur sert à la fois de soutènement et de clôture, la partie soutènement peut être à la charge d'un seul des voisins alors que la partie servant de clôture sera financée à parts égales.
Même si les niveaux de participation de chaque voisin à la construction peuvent être différents, le partage des frais d'entretien se fait généralement à égalité.

Je vous recommande vivement de formaliser la mitoyenneté par un acte notarié. Outre le fait que les choses seront définitivement claires pour tous, cela permet quelques facilités par rapport à une application stricte du Code Civil. Vous pouvez par exemple convenir que le mur mitoyen ne sera pas construit à cheval, mais en limite chez vous. Le prix de la bande de terrain que vous consacrez en plus pourra venir en déduction du coût de la construction. Néanmoins, je vous déconseille les montages qui ne correspondent à aucun intérêt clairement identifié et nécessaire.

Auteur Réponse : Vincentius
Répondu le : 15 févr. 2009 14:43:28
Message :

Je résonne ci-dessous d'un point de vue administratif seulement, je vous fait pleinement confiance pour ce qui est du civil.

Citation :
Initialement posté par larocaille

J'ai un peu de mal à suivre votre raisonnement.
Un réglement d'urbanisme ne peut pas autoriser un exhaussement en limite de propriété car ce réglement serait alors en contradiction avec l'article 678 du Code Civil, ce qui le rendrait nul et non avenu.

L'administration ne se préoccupe pas du civil. De plus, civilement, il peut très bien être créé une vue sur un fond voisin pour peu qu'il y ai une convention ou prescription.

Citation :
Le seul moyen légal d'exhausser en limite de propriété consite à construire un mur pour y appuyer un remblai. Ce mur, même si il soutien le remblai ne constitue pas au sens légal un mur de soutènement si il dépasse de plus de 40cm du terrain naturel. Il s'agit donc forcément d'un mur de clôture.

ça, c'est du civil, pas de l'administratif.

Citation :
Ainsi l'opération qui consisterait à édifier un "mur de soutènement" de 1m pour pouvoir remblayer, puis après remblai d'édifier un mur de clôture de 2m au-dessus du "mur de soutènement" doit être regardée comme la construction d'un mur de clôture de 3m.

Les clôtures ne sont pas des constructions. Leur hauteurs ne s'apprécient donc pas forcément par rapport au terrain naturel.

Citation :
Dans les réglements d'urbanisme, les remblais autorisés sont généralement assimilables à des constructions et doivent respecter les règles de ces dernières tant pour les hauteurs que pour les prospects.

Les exhaussements ne sont pas non plus, je crois, des constructions.

Citation :
Toute formulation différente serait sujette à caution car un POS/PLU doit imposer des règles communes incontournables.
Le vais chercher un peu dans les JP, mais il me semble bien avoir lu que le nivellement d'un terrain préalablement à un programme de construction, ne dispense pas le constructeur de respecter une hauteur de construction basée sur le niveau du terrain naturel tel qu'il existait avant nivellement.

Nous sommes bien d'accord, pour les véritables constructions seulement.

Citation :
A titre d'exemple, je citerais le cas d'une société qui a fait l'acquisition d'un terrain de 15ha pour y déposer des gravas et surplus de terre issus de différents chantiers. Suite aux recours de riverains, la hauteur de remblai a été limitée à 9m, le PLU n'autorisant pas de construction de hauteur supérieure.

Bon, peut-être que les exhaussents de terrain ne doivent tout de même pas dépasser la hauteur permise pour les constructions...

Citation :
La "butte" a été végétalisée pour être aménagée en golf. La nouvelle société propriétaire du terrain a déposé un PC afin de construire différents bâtiments nécessaires à l'exploitation du golf. Le PC a été annulé par le tribunal car leur hauteur ajoutée à celle de la butte dépassait les 9m.

Tout à fait d'accord puisque c'est une construction.

Citation :
Aujourd'hui, le propriétaire du golf est en train de faire déblayer une partie de la butte pour pouvoir y construire ses bâtiments.

Auteur Réponse : laval
Répondu le : 15 févr. 2009 22:27:36
Message :

Merci Larocaille.
Je ne sais pas si mon voisin voudra faire un acte notarié pour la construction du mur mitoyen. Et quel coût supplémentaire cela induit ?

Au départ, je pensais faire mon mur de soutènement tout seul, en même temps que la construction de la maison. Après avoir consulté mon voisin pour connaître ses souhaits, j'ai compris que la construction du mur ne serait pas si simple.
La lecture des différentes rubriques du forum m'a éclairé sur les droits et les devoirs de chacun. Mais maintenant je ne sais pas si mon voisin va faire cette démarche (ou à quel moment) pour comprendre l'intérêt commun. Et surtout je n'arrive pas à me faire à l'idée de passer devant le notaire pour "simplement" construire un mur entre voisin.
Si nous suivions tous vos conseils, quels seraient les risques de faire le mur à l'amiable entre "bon voisin" sans acte notarié?

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 17 févr. 2009 08:01:39
Message :

J'ai l'impression que vous confondez mur mitoyen et mur en limite de propriété.
La mitoyenneté c'est le fait de partager le mur dans son emplacement, sa construction et son entretien.
Si votre voisin est réticent, construisez le mur chez vous en limite de propriété. Vous n'aurez ainsi pas à vous soucier des problèmes de mitoyenneté, sauf si votre voisin venait à vouloir rendre mitoyen votre mur moyennant une indemnité de la moitié du coût du mur.

Vous pouvez vous appuyer sur l'article 663 pour contraindre votre voisin à participer aux frais d'édification d'un mur mitoyen mais la partie soutènement ne sera pas mitoyenne et vous devrez saisir le TGI si votre voisin refuse la mitoyenneté.

Si vous concluez un accord avec votre voisin, et que cet accord déroge aux strictes dispositions du Code Civil, l'enregistrement devant notaire de cet accord est indispensable pour prouver dans le futur que la dérogation résulte d'une convention privée. Il n'y a pas de tarif pré-établi pour l'acte notarié car c'est une convention privée. Le notaire vous facturera le travail que l'acte nécessitera (il doit vérifier que la convention n'enfreint pas les lois), ce qui n'ira pas au-delà de quelques centaines d'Euro.

Auteur Réponse : vincent.mondeteguy
Répondu le : 17 févr. 2009 19:16:00
Message :

J'ai parcouru à peu près toutes ces discutions sur la mitoyenneté et je n'ai vu nulle part que pour construire en mitoyenneté, il fallait l'autorisation du voisin!! Vrai? Faux?
L'avocat conseil de notre voisine nous a dit que cette obligation était toute récente. Intox ou réalité?

Dans notre règlement de lotissement Art. 7 "Lorsqu'une construction ne jouxtera pas une limite séparative, un recul de 3 mètres sera imposé par rapport à cette limite etc..."
Or, dans son permis de construire, notre voisine à écrit que son extension jouxtera en mitoyenneté (!!!!) et sur son simili plan de masse il est bien écrit "mur mitoyen" avec nous, son PC lui a été accordé. Elle a donc construit un mur mitoyen. La Mairie a-t-elle fait une bévue?

Sur vos discutions, vous parlez de rachat de mitoyenneté, mais jamais refus de mitoyenneté.
En vertu de quelle loi ou règle peut-on s'oppser à ce que votre voisine construise en mitoyenneté sans même vous en avoir parlé et que nous n'en voulons pas?

merci

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 17 févr. 2009 19:21:20
Message :

en mitoyenneté, c'est à cheval sur la limite et en copropriété, donc aussi chez le voisin donc il faut un accord.

en limite, ce n'est pas en mitoyenneté puisque pas chez le voisin donc pas d'autorisation requise du voisin.

Auteur Réponse : vincent.mondeteguy
Répondu le : 17 févr. 2009 20:11:26
Message :

J'ai tout à fait compris.
Mais dans les art. 661 et 666 (mouture1992-93) il n'est question que de la possibilité de racheter une parie d'un mur mitoyen.

Nous ne voulons absolument pas d'un mur mitoyen avec la voisine.

Pitié, où puis-je trouver et prouver qu'on doit avoir l'autorisation des voisins pour construire en mitoyenneté?!!!!!

Si vous y arrivez, gros bisous.

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 17 févr. 2009 20:14:26
Message :

Citation :
Initialement posté par vincent.mondeteguy

J'ai parcouru à peu près toutes ces discutions sur la mitoyenneté et je n'ai vu nulle part que pour construire en mitoyenneté, il fallait l'autorisation du voisin!! Vrai? Faux?
L'avocat conseil de notre voisine nous a dit que cette obligation était toute récente. Intox ou réalité?

Dans notre règlement de lotissement Art. 7 "Lorsqu'une construction ne jouxtera pas une limite séparative, un recul de 3 mètres sera imposé par rapport à cette limite etc..."
Or, dans son permis de construire, notre voisine à écrit que son extension jouxtera en mitoyenneté (!!!!) et sur son simili plan de masse il est bien écrit "mur mitoyen" avec nous, son PC lui a été accordé. Elle a donc construit un mur mitoyen. La Mairie a-t-elle fait une bévue?

Sur vos discutions, vous parlez de rachat de mitoyenneté, mais jamais refus de mitoyenneté.
En vertu de quelle loi ou règle peut-on s'oppser à ce que votre voisine construise en mitoyenneté sans même vous en avoir parlé et que nous n'en voulons pas?

merci

Encore une fois, il ne faut pas confondre un mur mitoyen et un mur construit en limite de propriété. L'erreur de ce type commise par votre voisine n'a pas d'incidence, sa construction est bel et bien en limite de propriété et respecte donc les dispositions du PLU.

Ce que l'on appelle la "mitoyenneté forcée" est le résultat de l'application des articles 661 et 663 du Code Civil. Ces articles permettent à un voisin de forcer l'autre à la situation de mitoyenneté. Hors des cas explicitement prévus par ces articles, vous ne pouvez contraindre votre voisin à la mitoyenneté.
Le refus de mitoyenneté consiste à s'opposer à celle-ci au motif que les conditions imposées par ces articles du Code Civil ne sont pas remplies, comme par exemple opposer que l'article 663 n'est pas applicable en campagne.

Sans un accord explicite des parties concernées, il existe un risque important à construire un mur selon les règles de la mitoyenneté, car si un juge acceptait le refus de mitoyenneté, le mur s'en trouverait illégal pour cause d'empiétement.
C'est pour cela que l'accord du voisin est incontournable. Et pour que cet accord soit gravé dans le marbre, il n'y a rien de mieux qu'un acte notarié.

J'espère avoir été assez clair pour que vous puissiez comprendre le fondement de nos réponses précédentes.

Auteur Réponse : vincent.mondeteguy
Répondu le : 17 févr. 2009 22:54:05
Message :

Non seulement la voisine empiètait déjà chez nous et le savait avant de construire, la Mairie aussi, mais, en plus elle construit en mitoyenneté . Donc maintenant elle empiète encore plus avec son mur mitoyen.
Il ne nous reste plus qu'à contester son 1er PC lui aussi illégal, comme son PC modif retiré pour la même illégalité. Sa DAT ne lui toujours pas été delivrée.Je vais regarder la péremption pour ce faire.

Merci pour toutes vos lumières. L'entraide est appréciable, ce n'est pas comme pour la tempête du mois dernier !!!!!!

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 17 févr. 2009 23:17:24
Message :

les questions de mitoyenneté sont civiles : la mairie n'en aura cure.
il faut contester les empiètements au TGI et ça n'a aucun rapport avec la légalité du PC.

Auteur Réponse : albertine
Répondu le : 23 févr. 2009 13:07:12
Message :

Bonjour à tous,
Malgré la lecture assidue (si, si) de vos discussions, je n'ai pas trouvé la réponse à mon problème, que voici :
Nous avons acheté, en 1996, une maison de village dont l'arrière-cour A a un mur mitoyen avec la remise B du voisin, avec qui nous n'avons jamais eu contact. La cour avait déjà une bordure de plantes, nous avons rénové la dalle et fait un écoulement (qui sort sur notre terrain), et rénové les murs (pierres apparentes).

En juin 2008, la remise B a été vendue et la nouvelle propriétaire s'est plainte récemment d'infiltrations d'eau venant de notre terrain. Il semblerait en effet qu'elle veuille transformer cette remise en habitation. Elle nous demande donc de pouvoir accéder à notre cour pour pouvoir évaluer les travaux à effectuer et les responsabilités. Précision : le mur mitoyen est vieux d'au moins 200 ans, la remise a été faite ultérieurement (le mur rouge est en parpaing) et existe en l'état depuis au moins 40 ans. Voici mes questions :
Peut-on invoquer la prescription au vu du temps écoulé sans réclamation ?
Si non, sommes-nous responsable et devons-nous prendre en charge les travaux, ou pourrons-nous partager les frais?
Si techniquement il existe plusieurs possibilités, avons-nous un droit de regard (pour choisir la moins coûteuse…)?
Si le mur en question n'est pas UN mur, mais DEUX murs distincts, est-ce que ça change quelque chose ?
MERCI pour vos explications et le travail que vous faites !

**modération**
correction de balises image

Auteur Réponse : albertine
Répondu le : 23 févr. 2009 13:13:56
Message :

C'est encore moi...
J'ai essayé d'insérer des dessins explicatifs, mais sans succès... bien que j'aie suivi les explications données dans ce forum !! Je suis débutante, vous l'aurez compris... Quelqu'un peut-il m'aider ? mille mercis !!

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 23 févr. 2009 13:21:16
Message :

le mur est "mitoyen" ou en pleine propriété de la voisine et placé en limite ?
vous avez remis les pierres apparentes d'une construction à vous ou d'un mur n'appartenant qu'à la voisine ?

Auteur Réponse : albertine
Répondu le : 23 févr. 2009 19:09:08
Message :

Merci pour votre rapidité, ça m'épate ! (de lapin...)

Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER

le mur est "mitoyen" ou en pleine propriété de la voisine et placé en limite ?
vous avez remis les pierres apparentes d'une construction à vous ou d'un mur n'appartenant qu'à la voisine ?

Soit il y a UN mur mitoyen, soit il y a un mur de son côté ET un du nôtre.(à vérifier)
On a assaini en enlevant le vieux crépis et en rejointoyant les pierres du mur, de notre côté.

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 23 févr. 2009 19:41:57
Message :

Si vous pouviez modifier votre dessin pour que le "mur rouge en parpaings" soit visible, ça nous aiderait.

Auteur Réponse : Emmanuel WORMSER
Répondu le : 23 févr. 2009 19:42:09
Message :

NON, non, et non !

le mur peut être unique et en pleine propriété de la voisine... ou de vous.
si vous avez "assaini" comme vous le décrivez alors que le mur n'est pas mitoyen mais entièrement à la voisine, vous avez tout simplement porté atteinte à sa propriété !

mitoyen, cela signifie à cheval sur la limite de propriété et en copropriété.

un mur placé en limite de propriété n'est donc pas mitoyen a priori : il appartient à celui sur la propriété duquel et aux frais duquel il a été bati.
on peut en acquérir la co-propriété -on parle d'acquisition de mitoyenneté- contre monnaie sonnante et trébuchante, en rachetant la moitié du terrain qu'il couvre et en payant la moitié des frais de son édification.

Auteur Réponse : albertine
Répondu le : 23 févr. 2009 20:11:54
Message :

Désolé, Dominique, pour mon dessin, j'ai un problème, je ne le vois pas affiché sur mon écran... et vous ?

Emmanuel, j'ai bien compris ce qu'était un mur mitoyen, mais je me suis mal exprimée. Dans mon cas, je ne sais pas exactement où se situe la limite. Je pars donc du principe qu'il est mitoyen puisque la sommité du mur présente un plan incliné de chaque côté.
Mais je peux aussi supposer que le mur donnant sur notre cour est en limite de propriété, donc à nous, et qu'un second mur a été construit en limite de la propriété du voisin, donc à lui.
Mais le problème pour moi est surtout de comprendre la question des infiltrations d'eau qui viennent de notre terrain qui est plus haut d'environ 1m50 de celui de la voisine.

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 23 févr. 2009 20:38:17
Message :

Si je comprend bien, il y aurait donc un mur mitoyen (ou non) doublé du mur du bâtiment de la voisine.
La mitoyenneté éventuelle du mur ne change pas grand chose à l'affaire dans la mesure où le mur prétendu mitoyen est indépendant de la construction voisine qui dispose de ses propres murs.
Il appartenait au constructeur de ce bâtiment de prendre les précautions nécessaires pour éviter les infiltrations.

Si je prend le problème dans l'autre sens, je ne vois pas en quoi l'accès à votre cour pourrait permettre à votre voisine de résoudre son problème, si ce n'est tenter de vous impliquer dans son problème qui n'est pas le votre.

Auteur Réponse : albertine
Répondu le : 23 févr. 2009 20:47:03
Message :

Justement ! je ne suis pas sûre que le mur soit doublé. De plus le toit repose sur ce (ou ces) mur(s). Admettons que ce mur soit mitoyen et partie intégrante de la construction voisine, qu'en est-il de la responsabilité des infiltrations ?

Auteur Réponse : larocaille
Répondu le : 23 févr. 2009 21:16:46
Message :

Citation :
Initialement posté par albertine

Justement ! je ne suis pas sûre que le mur soit doublé. De plus le toit repose sur ce (ou ces) mur(s). Admettons que ce mur soit mitoyen et partie intégrante de la construction voisine, qu'en est-il de la responsabilité des infiltrations ?

Sauf a prouver que vous ayez procédé à des aménagements sur votre terrain qui accentuent un écoulement des eaux vers la bâtiment voisin, votre responsabilité ne saurait être engagée.

Auteur Réponse : albertine
Répondu le : 23 févr. 2009 21:45:24
Message :

Merci infiniment, Dominique, voilà une réponse que je n'attendais pas mais qui me comble d'aise !
Je me sens plus confortable pour répondre à la voisine.
Merci encore et bonne nuit.

Auteur Réponse : fabrice1313
Répondu le : 23 avr. 2009 16:32:04
Message :

D'abord merci pour ce forum et ses participants, qui montrent bien la complexité des mitoyennetés!
Mais suite aux différents problèmes avec mon voisin qui construit, j'ai une question importante concernant la mitoyenneté: (je crains d'avoir fait une grosse bêtise)

Au départ il y avait comme séparation des deux terrains un muret de 95 cm de haut et 14 cm d'épaisseur et un grillage fixé au dessus jusqu'à une hauteur d'1m90 environ sur 10m de long.

Ce muret était mitoyen.

Le voisin m'a demandé si il pouvait le détruire pour le remplacer par un mur de 2 m de haut et 24cm d'épaisseur.
( le muret existant n'étant pas assez solide pour le monter à 2m).
J'ai accepté pensant que ce mur construit sur la limite des parcelles resterait mitoyen.
Et que ce serait mieux que de lui demander de construire en limite de propriété!

J'ai lu l'article 659 du code civil qui dit:
Article 659
Si le mur mitoyen n'est pas en état de supporter l'exhaussement, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en
entier à ses frais, et l'excédent d'épaisseur doit se prendre de son côté.

La fondation ainsi que la première rangée de parpaings ont été posés à la place exacte de l'ancien muret;
C'est à dire que les 7 premiers cm de l'épaisseur du mur sont chez moi (comme l'était l' ancien muret)
et le reste de l'épaisseur du nouveau mur (soit environ 17 cm) sont chez le voisin.

Le voisin va utiliser ce nouveau mur pour y adosser sa construction.

Questions:
- Le nouveau mur est-il encore mitoyen?
(ai-je encore des droits sur ce mur qu'il a entièrement reconstruit?)

ou bien ce mur lui appartient-il en totalité et j'en ai perdu la mitoyenneté malgré le fait qu'il soit à cheval sur nos deux parcelles?

- Ai-je perdu définitivement un petit bout de terrain? (son mur empiète chez moi! )

Je ne veux pas engager des frais pour lui racheter une éventuelle mitoyenneté comme semble le laisser entendre
les Articles 660 et Article 661

Que puis-je éventuellement faire? Ou est-ce bien trop tard?

Merci beaucoup

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