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william1977
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 11 août 2007 : 17:17:09
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J'ai un terrain de 26m x 15m soit 390 m2 environ sur lequel est édifié une maison mitoyenne d'un coté de 7m de large par 9 m de profondeur et des dépendances (Studio + Garage + local) en fond de parcelle (77 m2 au total).
J'ai une emprise au sol autorisée de 40% soit 156 m2 et j'ai 140 m2 d'utilisés donc 16 m2 résiduels. J'envisage deux possibilités pour "rentabiliser" au maximum ce terrain.
Soit construire une emprise de 16 m2 en extension de la maison sur l'arrière (profondeur constructible de 17 m) et créer une deuxième propriété vide de toute occupation en divisant la parcelle (8m de large par 18 mètres de profondeur soit 144 m2) mais avec l'inconvenient de créer une servitude de passage (3m de large) pour acceder au garage en fond de parcelle. Avec l'emprise au sol de 40% soit 57.6 m2 sur 3 niveaux, je peux créer 2 T2 en R+1 et R+2 et entrée + parking partiel au RDC + passage voiture pour accès au garage de la parcelle d'origine).
Soit démolir l'une des dépendances en fond de parcelle (26 m2) pour agrandir la maison en emprise en profondeur et en largeur (3m) et créer une seconde parcelle de 5m de large par 18 m de profondeur soit 90 m2 avec une possibilité d'emprise de 40% soit 36 m2 sur 3 niveaux pour une petite maison sans aucune servitude.
La première solution permettrait de "rentabiliser au maximum le terrain" mais avec création d'une servitude de passage.
La seconde solution est beaucoup plus simple.
Mes questions sont les suivantes :
1°/ Y a-t-il des règles particulières concernant les divisions parcellaires par rapport aux bâtiments existants ? Je m'explique pour "optimiser les 40% d'emprise" de ma parcelle créée, il me faut une certaine profondeur de parcelle et la limite arrière serait à 2 mètres des bâtiments existants en fond de parcelle. Le code civil qui prévoit 1m90 de distance horizontale prévaut-il sur les 4 mètres demandés lors d'un permis de construire par rapport à une limite de propriété ?
2°/ LE PLU dit que pour les parcelles existantes de moins de 17m de profondeur, l'emprise autorisée est de 100%. J'ai entendu dire qu'au bout de 10 ans une parcelle issu d'une division était considérée comme "existante". Est ce Vrai ?
3°/ quel est la démarche à suivre pour déposer un ou des permis de construire ? Dois je d'abord déposer un permis pour l'extension de la maison puis effectuer la division parcellaire et déposer le deuxième permis de construire (enfin mon frère) ? ou puis je tout déposer en même temps et faire un permis de construire valant division ... ?
Merci d'avance pour vos éclaircissements.
P.S.: Le PLU ne prévoit de taille minimale de parcelle et ne prévoit pas de contrôle de l'emprise à ma connaissance.
La maison est actuellement en indivision avec mon frère et la division parcellaire serait tout a fait justifiée.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 août 2007 : 18:30:53
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| avez aussi regardé dans le PLU si rien n'était prévu pour la constructibilité des parcelles nues issues de division d'une parcelle batie ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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william1977
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 12 août 2007 : 16:11:23
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| S'il existe quelquechose dans quel article cela peut il se trouver ? l'article 5 ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 août 2007 : 16:48:48
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c'est si long que ça à lire ?
c'est près de l'article parlant du COS... |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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william1977
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 12 août 2007 : 16:50:13
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| JE n'ai rien trouvé dans le PLU concernant la constructibilité des parcelles nues issues de propriétés bâtis. |
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william1977
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 12 août 2007 : 16:54:07
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| Dans le PLU de la Communauté Urbaine de Bordeaux on ne parle pas du COS mais d'emprise au sol. |
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william1977
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 12 août 2007 : 16:56:21
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Voila ce que dit l'article 9:
ARTICLE 9. EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
L’emprise au sol des constructions doit respecter les dispositions du chapitre 1 « règles et définitions
communes à toutes les zones ».
A. Dispositions générales
Les pourcentages maximum d’emprise au sol des constructions sont fi xés comme suit :
En secteur UPc (C'est mon cas)
#56256;#56351;40 % de la superficie totale du terrain dans le cas général,
#56256;#56351;70 % de la superficie totale du terrain pour les constructions et installations nécessaires aux services
publics ou d’intérêt collectif,
#56256;#56351;100 % de la superficie totale des terrains existants de profondeur inférieure ou égale à 17 m.
En secteur UPm
#56256;#56351;25 % de la superficie totale du terrain dans le cas général,
#56256;#56351;40 % de la superficie totale du terrain pour les constructions et installations nécessaires aux services
publics ou d’intérêt collectif,
#56256;#56351;100 % de la superficie totale des terrains existants de profondeur inférieure ou égale à 17 m.
En secteur UPl
#56256;#56351;8 % de la superficie totale du terrain.
Toutefois, lorsqu’un pourcentage d’emprise au sol ES fi gure au plan de zonage, il se substitue au
pourcentage fi xé ci-dessus.
B. Dispositions particulières
Dans tous les secteurs
Dans les périmètres de majoration des règles de constructibilité repérés au plan de zonage, les
pourcentages maximum d’emprise au sol fi xés au paragraphe A.1. sont majorés de 10 %. |
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william1977
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 12 août 2007 : 16:58:11
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Et voici l'artcile concernant les règles applicables à toutes les zones :
ARTICLE 9. EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTION
L’emprise au sol des constructions correspond à leur projection verticale au sol, exception faite des
éléments de modénature ou architecturaux inférieurs ou égaux à 50 cm de débord (oriels, balcons,
débords de toiture...) ainsi que des constructions ou parties de constructions enterrées ou partiellement
enterrées ne dépassant pas de plus de 60 cm le sol existant avant travaux.
Les pourcentages d’emprise au sol ne sont pas applicables aux travaux de réhabilitation et surélévation
des constructions existantes à la date d’approbation du PLU ayant une emprise au sol supérieure à celle
défi nie. |
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william1977
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 12 août 2007 : 17:04:16
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Article 5 applicable à toutes les zones:
ARTICLE 5. SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Pour les constructions nouvelles, dans le cas de réalisation d’un dispositif d’assainissement non collectif,
le terrain doit présenter une superfi cie minimale de 400 m²/équivalent logement réservée à la seule
réalisation dudit dispositif, augmentée de la superfi cie nécessaire à la réalisation des constructions
(assiette bâtie et éventuelles marges de recul et de retrait).
Et applicable à la zone de la maison :
ARTICLE 5. SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES
Dans les secteurs d’assainissement non collectif, la taille minimale des terrains constructibles doit être
conforme aux dispositions du chapitre 1 «règles et définitions communes à toutes les zones».
Toutefois, lorsqu’une taille minimale de terrain (TMT) fi gure au plan de zonage, les terrains, pour être
constructibles, doivent respecter les dispositions fixées au document graphique.
Voila je crois qu'il n y a rien de particulier dans le règlement.
Donc mes questions sont les suivantes:
1°/ Puis je effectuer une division parcellaire qui met un bâtiment existant avec des ouvertures à 2m de la nouvelle limite de propriété ?
2°/ LE PLU dit que pour les parcelles existantes de moins de 17m de profondeur, l'emprise autorisée est de 100%. J'ai entendu dire qu'au bout de 10 ans une parcelle issu d'une division était considérée comme "existante". Est ce Vrai ?
La j'ai ma réponse en regardant le vocabulaire du PLU au terme existant:
Existant (terrain, construction, installation):
Existant à la date d’approbation du P.L.U.
3°/ quel est la démarche à suivre pour déposer un ou des permis de construire ? Dois je d'abord déposer un permis pour l'extension de la maison puis effectuer la division parcellaire et déposer le deuxième permis de construire (enfin mon frère) ? ou puis je tout déposer en même temps et faire un permis de construire valant division ... ?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 août 2007 : 17:19:10
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rien en effet dans ce que vous avez transmis relatif aux parcelles issues de division.
a priori, vous devriez pouvoir vous lancer dans un PC valant division (attention, le régime de cette procédure évolue fortement le 1/10/7 à l'occasion de la réforme des autorisations d'urbanisme) a condition que tous les propriétaires signent la demande (ou un seul muni d'un accord des co-indivisaires).
je ne comprends absolument pas cette règle des 10 ans en dehors du cas particulier des lotissements. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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william1977
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 12 août 2007 : 20:47:10
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LA règle des dix ans est une erreur de ma part j'ai bien lu le règlement et rien ne correspond à cette idée préconcu.
Par contre pour le permis de construire valant division j'ai une interrogation :
Le permis valant division considère qu'il n'y a qu'une seul propriété donc dans mon cas, une emprise de 40% pour l'ensemble de la propriété.
Moi ce que je veux faire c'est occuper 40% sur une partie du terrain puis diviser et occuper ensuite 40% de la partie divisée. Le permis valant division tient il compte de ce paramètre ?
ET du coup j'ai une autre question si on fait un permis pour un seul projet, la SHON va dépasser les 170 m2 je dois passer par un architecte tandis que si je fais deux permis décalés sur des propriétés distinctes je n'en ai pas besoin (160 m2 pour la maison principale)et 110 m2 environ pour la maison sur la parcelle issue de la division (pour celui la c'est mon frère qui le déposerait).
MErci de bien vouloir m'eclaircir sur cette interrogation. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 août 2007 : 20:51:55
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c'est Vincent qui est "notre" spécialiste de ces opérations : je crains qu'il ne soit en vacances...
attendez le : ses avis sont... éclairants ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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william1977
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 14 août 2007 : 11:50:25
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ARTICLE 3. CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES
PUBLIQUES OU PRIVÉES
Les occupations et utilisations du sol doivent être desservies dans les conditions prévues au chapitre 1
«règles et définitions communes à toutes les zones».
Les nouvelles bandes d’accès ou servitudes de passage pour les constructions nouvelles sont autorisées
dans les secteurs repérés au plan de zonage.
La profondeur de ces nouvelles bandes ou servitudes à compter de la voie de desserte ne peut excéder 60 m, leur largeur doit être comprise entre 4 et 8 m (les 60 m sont mesurés à partir de la voie de desserte jusqu’à l’emprise constructible du terrain).
Elles ne peuvent desservir que deux terrains au maximum.
Voila ce que dit l'article 3 concernant les bandes d'accès ou servitudes de passage.
Ma situation est différente, au moment de la division parcellaire je souhaite créer une servitude de passage pour accèder à un garage existant.
Cette servitude est elle autorisée ?
En tout cas dans le règlement elle n'est pas interdite.
Ensuite je souhaiterais qu'elle ne soit que de 3 mètres pour éviter de trop epiéter sur la construuctibilité au RDC. Le règlement dit qu'il faut entre 4 et 8 m pour acceder à des constructions nouvelles, mais moi c'est pour accéder à une construction existante puis je jouer la dessus ?
Une division parcellaire peut elle m'être refusé si je ne respecte pas les pourcentages d'espaces libres resultants de cette division ?
Voial pas mal d'interrogations auxquelles j'aimerais quelques éclaircissments je fais un schéma poour le courant de la semaine pour être plus clair dans mes propos. |
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