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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
 Posté - 30 mars 2008 : 22:20:54
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J'ai posté d'abord dans achat avant de me rendre compte de mon erreur et d'une rubrique viager,je m'excuse de re-poster ici, mais c'est plus approprié, donc ci joint un copier-collé de mon message; sur lequel j'ajoute néanmoins les 2 achats que j'ai en vue:
Bonjour,
Je souhaite investir, j'ai plusieurs placements différents et assez surs.
Comme il ne me reste pas de grosses sommes a placer, j'ai pensé a du viager.Je ne m'étais jamais trop penché sur le cas auparavant.
Alors, j'ai pas mal de question.
Prenons deux exemples en vue, pour que vos réponses soient plus précises;
1_ un achat viager occupé dame 60 ans marseille , 8éme arrondissemnt ,bouquet 12000€ et rente 250€/mois pour 45 metre carré.Valeur du bien estimé à 170000€ selon l'agence.
2_ Lourdes, viager occupé dame 60 ans 3 pièces 79 metres carré 4eme etage+ balcon, cave , parking ; valeur libre 135 000€ bouquet 10 000€ et rente 166€/mois
Comment sont calculés les frais de notaire? Peut on "tricher" sur la valeur estimée (la faire baisser) pour faire baisser les frais de notaire s'ils sont bien comme je pense sur valeur estimée?
Impots et charges? (le foncier pour moi, habitation pour la dame , et répartition des charges comme avec locataire? Grosse réparation à ma charge, ravalement,...)
Si la dame doit quitter le logement plus tard (maison de retraite), je récupère ou je dois attendre son décès?
Si la dame décède au bout de 5 ans et que je revends, impots plus values sur la base de la différence entre revente et prix du bouquet???Faut il attendre 15 ans pour etre exonéré plus values?
Si elle décède dans 15ans (ou 16 ans,lol), suis je exonéré?
Comment savoir (je vis banlieue paris) si la dame ne l'habite plus (maison de retraite ou si elle décède?); n'y a t il pas un risque que l'on ne me dise rien et que des enfants (ou autre) l'habite discretement apres deces?
Quel est votre avis sur le prix de l'exemple cité? Pas de recherche de gain immédiat, bien sur, mais plutot placement diversifié a petit prix.Les négociations sur ce genre d'achat se font elles aussi malgré les petits prix?
Quelles sont les autres choses a savoir?
Si je décède avant elle, et pas ma femme, est ce que ca change qqechose? Si ma femme et moi décédons, mes enfants peuvent ils prendre le relais ou la dame redevient proprio et les fonds versés sont perdus?
Si je divorce?
Si je veux revendre alors que la dame à 10 ans de plus mais encore vivante, c'est possible? Si oui, comment sont calculés les impots plus values?Et surtout, j'imagine que je ne peux modifier la rente, donc en cas de revente dans 10 ans, je dois revente bouquet plus chers sans modifier rente?
Merci d'avance pour vos réponses, ca a l'air sympa de diversifier sur des petits montants comme ca, si elle décède vite, bons gains, sinon si elle vit encore 30 ans (j'en ai 34), ca fait un petit complément de retraite, si elle fait du jeanne calmant, c'est elle qui gagne ;-)
Je suis a votre écoute, n'hesitez pas mais soyez precis SVP, je n'ai pas bcp de renseignements sur viager pour l'instant,les francais semblent s'en désintéresser,c'est assez marginal, sauf sur universimmo.
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isa-cat
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 18 mai 2008 : 18:38:32
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Bonjour,
Vous posez des questions très pertinentes auxquelles je ne sais pas répondre (sorry !)
En revanche je peux vous apporter un élément important afin de vous assurer une bonne affaire, et là est l'essentiel.
Vous avez raison, les français semblent se désinteresser de la question, et c'est bien dommage pour eux !
Vous pouvez me contacter en direct : isa-cat@live.fr
A bientôt |
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lesterlin
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 19 mai 2008 : 11:44:11
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A savoir qu'il existe des tables spécifiques pour calculer les rentes viagères. Les éditions du Puits fleuri ont même créé un CD-Rom pour calculer les rentes, avec des modèles de clauses. prenez le livre sur le viager et vous aurez tous les renseignements voulus
Concernant le bien n°1 à Marseille: Les tables donne une espérance de vie de 27 ans, donc faite le calcul du coût de revient, sachant que les rentes sont révisées chaque années.
Pour les frais de notaire, ils sont les mêmes qu'à achat immobilier simple, environ 7% |
Edité par - lesterlin le 19 mai 2008 11:44:39 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 23:18:16
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une dame de 60 ans ?? c'est vraiment trop tôt - d'où le prix faible de la rente. Attention, vous devenez propriétaire avec tout ce que cela comporte
Avez-vous bien étudié l'immeuble ? travaux futurs, électricité des communs, ascenseur et charges augmentant sans cesse.
je me lance envers dame pas avant 85 ans -espérance de vie 10,12 ans et homme pas avant 75 ans environ.
P.S. le pourcentage de l'augmentation des rentes a flambé cette année (comme un peu tout d'ailleurs). Car les rivières finissent par faire de petit fleuve et de grandes cascades.... |
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Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 501 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 11:08:57
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Merci de vos opinions.
Oui, Insacorhn, je me doute qu'à 60 ans, elle a une bonne espérance de vie.
D'où l'interrogation, est il préférable d'acheter sur des femmes de 85 ans (par exemple) avec une espérence de vie basse mais un prix proche du prix réel ou une vrai grosse décote (comme mes exemples) mais en attendant effectivement longtemps?
Ceci dit, il est vrai qu'il y a aussi tout ce qui vient se greffer dessus (foncier, entretien,hausse de la rente...) |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 14:07:33
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Citation :
Comment sont calculés les frais de notaire? Peut on "tricher" sur la valeur estimée (la faire baisser) pour faire baisser les frais de notaire s'ils sont bien comme je pense sur valeur estimée?
Jepense qu'un bon achat ne se joue pas sur les frais de mutation ni sur les frais de notaire.
Achater un viager de ce genre resseùmb le plus a un billet de loterie qu'a autre chose, vu le faible âge du vendeur.
Vous semblez attiré par le faible paiement mensuel, mais avez-vous réellement calculé la valeur a l'aide des tables indiquées plus haut, et estimé le risque que vous ayez a surpayer le logement? |
Festina lente |
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nilso
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 11:26:38
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Bonjour,
effectivement vous avez de nombreuses questions.
Essayons de les prendre dans l'ordre:
les frais de notaire sont calculés sur la base de ce que vous achetez, c'est à dire la nue-propriété, c'est à dire pour 60 ans, un peu plus du tiers de la valeur vénale. Imaginons alors une valeur de nue-propriété autour de 62 000 €, vous vous rendrez compte que les frais de notaire ne sont pas si importants que cela. Cela ne vaut pas la peine de baisser la valeur de le nue propriété ce qui fera automatiquement baisser la valeur libre et pourra faire dire au notaire de la venderesse qu'elle ne vend pas assez cher.
Pour les impôts et charges, c'est exactement comme vous l'avez écrit. Vous pouvez néanmoins récupérer sur la taxe foncière la taxe d'ordures ménagères dont elle va continuer à profiter.
Normalement si la dame quitte son logement pour une maison de retraite, alors le viager devient libre mais vous aurez à revaloriser votre rente d'un certain pourcentage défini au moment de l'acte de vente. Vous pourrez alors l'habiter ou le louer.
Pour la plus value, vous retiendrez le prix de vente moins la valeur sur laquelle a été calculée la nue propriété au moment su prix d'acquisition. Donc si vous le vendez 200 000 €, on retiendra comme prix d'acquisition 170 000 € + abattements.
Vous devenez au moment de l'acquisition propriétaire, donc vous serez exonéré de plus values à partir de 15 ans. Si elle décède au bout de 5 ans, le mieux est de le louer pendant les 10 ans restants.
Normalement très rapidement après son décès vos virements bancaires ne seront plus acceptés par la banque, cela vous donnera un bon indice. Si elle s'en va, elle sera je crois assez désireuse de profiter de la revalorisation de sa rente pour vous en faire part.
Si vous décédez avant elle, vos héritiers seront tenus de continuer le versement de la rente. Néanmoins, on peut toujours revendre un viager occupé tant que les termes initiaux du contrat sont respectés, à savoir la rente, son indéxation, sa revalorisation en cas de départ, et la répartition des charges et travaux.
Espérant ainsi avoir répondu à vos questions, je tiens juste à préciser que l'achat de viagers occupés est un très bon moyen d'investir sans les contraintes de la gestion locative.
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 21 juin 2008 : 16:18:41
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Merci, il ne s'agit pas de loterie (bien que je comprenne tout a fait cette comparaison), il s'agit d'un investissement qui est léger (au regard de mes revenus) et donc (malgré l'age de la personne ou grace à cet age)une possibilité de placement indolore pour moi.
Ensuite, peu connaisseur de ce placement, j'ai mis ces 2 exemples particuliers justement car ils sortent du classique "mémé de 85 ans" auquel j'ai facilement les réponses en faisant des recherches sur ce site.
Merci pour vos réponses, ca m'a bcp apporté, vous pouvez aussi vous positionner sur ces 2 exemples précis, trouvez vous ca bien , le lieu , le prix, feriez-vous vous même l'un de ces 2 investissements si vous aviez 200 ou 300€ qui ne vous soit pas "utiles" à la fin du mois (sachant que je place déjà sur d'autres comptes chaque année de bonnes sommes(PEE,...))? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 21 juin 2008 : 20:49:10
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Si, c'est de la loterie, au sens que vous ave un calcul basé sur une espérance mathématique (ce qui est bien la matérialisation d'un phénomène aléatoire, ce qu'on appelle en français courant un événement imprévisible, la mort du vendeur) et que vous espérez que sa durée de vie soit inférieure à son espérance mathématique.
Il s'agit bien d'une loterie, car vous n'avez aucun atout en main, et vous dépendez entièrement d'un événement sur lequel vous pariez.
Je ne veux pas en faire une question de morale, ce n'est pas le point de cette discussion, mais je veux simplement dire que au dénouement, il se peut que vous soyez gagnant ou perdant.
Nilso vous explique cela très bien.
Je remémore le cas de Jeanne Calmant, doyenne des français qui avait de crois dépasssé 120 ans, et qui avait vendu son logement en viager, a quelqu'un qui est forcément mort bien avant elle.
Donc un viager se calcule, et pour le reste, on attend que 'ca' vienne, ca étant la mort du vendeur. Il est du coup difficile de donner un conseil, le meilleur est bien de calculer avec la table statistique car le reste vous échappe. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 21 juin 2008 20:50:52 |
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labas75
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 07 juil. 2008 : 21:37:44
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| ***moderation: suppression d'un lien publicitaire**** |
Edité par - nefer le 08 juil. 2008 00:56:55 |
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