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Antésite
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 Posté - 10 juil. 2011 : 13:05:00
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Bonjour,
J'ai un cas complexe à vous soumettre:
J'ai rénové un petit immeuble acheté en 2006. Je l'ai loué une fois les travaux faits, en 2008.
Donc si je vends mes appartements, je devrai payer la plus value (presque 30% il me semble), sachant qu'ayant fait moi même la majorité des travaux, je ne peux les déduire.
Donc en gros sur 5 appartements, ça revient presque à en "donner" deux au fisc en cas de revente aujourd'hui.
Pour des raisons d'éloignement (plus de 150 kms entre cet immeuble et mon domicile), je souhaite me séparer de cet immeuble, pour en acheter un plus près.
J'ai fait la connaissance d'un autre propriétaire bailleur qui possède un immeuble quasiment similaire au mien, mais à 2 rues de chez moi !
Il est , lui, intéressé par mon immeuble car il habite lui même à 500 mètres de mon immeuble, et pour les mêmes raisons d'éloignement il souhaite faire comme moi, c'est à dire vendre pour racheter plus près.
Incroyable comme coïncidence, non?
ce propriétaire détient son bien depuis 1995, il n'a donc pas de plus value à payer.
Moi je le détiens depuis 2006, donc je suis pleinement assujetti à cet impots sur la plus value.
Ma question est: est il possible de faire un "échange", des deux bâtiments, qui ont été évalués à la même valeur?
Et dans l'affirmative, suis je tenu de payer une plue value, car dans cette affaire, il n'y aura pas d'argent versé par aucune des parties, les biens étant de même valeur, seuls les frais d'acte seront déboursés 50/50.
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| "De la discussion jaillit la lumière!" |
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yarol
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Posté - 10 juil. 2011 : 13:44:26
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Le troc n'est pas légal en France. Votre échange n'a donc pas d'existence légale. |
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| amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_- |
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Antésite
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 2
 Posté - 10 juil. 2011 : 13:57:03
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D'accord, mais alors comment faire dans ce cas?
Et est-ce vraiment du troc?
Je précise qu'il s'agirait de passer devant un notaire, comme pour une vente "classique", c'est à dire avec versement du prix de vente du bien que l'on souhaite acquérir, sauf que là, le prix est payé directement par le bien immobilier.
En fait, il y a paiement du prix de vente grâce à l'immeuble "physique". |
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| "De la discussion jaillit la lumière!" |
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Édité par - Antésite le 10 juil. 2011 14:00:28 |
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kenavo
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3
Posté - 10 juil. 2011 : 15:54:01
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un bien qui n'est pas payé en numéraire, c'est bien du troc
comme quand j'échange une salade à mon voisin contre des carottes
la question est interressante...
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yarol
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4
Posté - 10 juil. 2011 : 16:02:53
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Antésite
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5
Posté - 10 juil. 2011 : 20:04:47
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Merci pour vos réponses, cependant sur Internet j'ai trouvé ceci:
lien : http://www.twimmo.com/Echange-defin...obilier.html
"Unique en France, le site nouveau site Internet www.echangimmo.net propose à tous les propriétaires d’un bien immobilier (appartement, maison, bureau, terrain, parking…) de découvrir une nouvelle méthode performante et économique de recherche de nouveaux biens immobiliers basée sur le principe de ” l’échange “. ECHANGIMMO est né d’une idée simple : étendre à tous les biens immobiliers le contrat d’échange (avec ou sans soulte) traditionnellement utilisé pour échanger des biens immobiliers ruraux.
Le succès ne se fait pas attendre déjà plus de 150 000 visites depuis sa création uniquement par le bouche à oreille.
Les principaux avantages de cette nouvelle méthode de recherche sont :
// Financiers //
Signé chez un notaire, le contrat d’échange avec ou sans soulte a des frais d’enregistrement et des frais notariés réduits par rapport à une promesse de vente classique. Tous les frais, droits et honoraires seront supportés par les coéchangistes chacun pour moitié.
Pas besoin de payer les intérêts d’un prêt relais et de monter un dossier compliqué
Possibilité de demander un prêt immobilier pour l’unique versement de la soulte (compensation numéraire sur la différence de valeur entre les biens échangés)
Réservé aux particuliers, aucune commission sur la transaction et aucun intermédiaire à payer
// Pratiques //
La transaction se fait en une seule fois chez le notaire (1 seule opération dans la journée, 1 seul contrat).
Un déménagement en toute tranquillité (pas de risque de promesse de vente cassée et de biens immobiliers non libérés à temps).
Moins de temps passé et de démarches à faire dans les recherches de biens et de prêts bancaires.
// Elargissement du choix sur un marché saturé //
Une méthode efficace pour trouver un bien de qualité et redynamiser le marché de l’offre et la demande (favorise le turnover).
Si l’échange ne se réalise pas obligatoirement, la méthode permet le plus souvent aux propriétaires d’être les premiers sur des affaires immobilières.
La soulte : somme d’argent qu’une personne paye pour compenser l’excédent de valeur du ou des biens qu’il reçoit à l’occasion d’un échange.
L’échange : s’analyse en une double vente, chacune des parties ayant successivement la position de vendeur et celle d’acheteur. Dans le cas où il existe une différence de valeur entre les biens échangés, la somme versée en compensation de cette différence se dénomme une “soulte”. L’échange d’immeubles (avec ou sans soulte) doit obligatoirement faire l’objet d’un acte reçu par notaire aux fins de publicité foncière impérative auprès de la Conservation des Hypothèques
www.echangimmo.net
1er site d’annonces d’echange definitif de biens immobiliers"
et aussi: lien: http://www.lavieimmo.com/guide-immo...ente-47.html
"Vendre votre logement en procédant à un échange de biens
Pour vendre votre bien immobilier, vous pouvez non seulement choisir la vente classique mais aussi vendre votre logement en viager, passer par une vente aux enchères ou encore procéder à un échange de biens.
Échange de biens : un contrat de vente...spécial
Le principe de l'échange de biens est simple : chaque partie donne à l'autre son bien immobilier. L'échange de biens se fait par contrat d'échange (avec ou sans soulte) signé devant le notaire : un seul contrat en une seule fois. Les deux biens peuvent être de même valeur ou bien de valeur inégale.
Échange de biens : gain de temps et moins de frais
L'échange de biens présente l'intérêt de réduire considérablement les frais de vente :
Au lieu de procéder à deux ventes, il n'y en a qu'une !
Tous les frais sont divisés par deux
Pas de dossier à monter, de prêt à demander ou d'intérêts de prêt à payer
Pas d'agent immobilier à rémunérer
Deux possibilités : avec ou sans soulte ?
Les biens sont de valeur identique : tous les frais sont divisés par deux entre les coéchangistes :
Les droits de mutation (la taxe de publicité foncière de 5,09% est calculée sur le prix de vente du bien le moins cher)
Les honoraires du notaire
Les frais divers
Les biens sont de valeur inégale :
Les frais sont divisés par deux
Mais celui qui reçoit le bien immobilier le plus coûteux paie en plus une soulte pour compenser l'excédent de valeur vénale: il doit s'acquitter de la taxe foncière sur la différence entre le prix de vente de l'autre bien et le sien"
Qu'en pensez-vous? D'après ce que je comprends, il ne serait utile de vendre puis de racheter l'immeuble qui m'intéresse, mais bien "seulement" d'échanger".
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yarol
Contributeur actif
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Posté - 11 juil. 2011 : 00:07:32
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Je pense que vous poursuivez une chimère.
Vous remarquerez qu'il n'y a rien de précisé concernant la plus value. Et pour cause, ça ne change rien de ce coté là.
Je trouve certaines formulation habilement marketées. En lisant rapidement, on pourrait croire que "Tous les frais sont divisés par deux" signifie "il y a 2 fois moins de frais de notaire que si on avait fait 2 ventes" alors que ça veut simplement dire "les frais sont partagés : sommés puis divisés par 2 ; chacun paye sa moitié". |
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philippe30
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Posté - 11 juil. 2011 : 06:43:16
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Bonjour,
Votre demande reviendrait juridiquement et fiscalement à faire une donation , vous donnez à votre voisin et inversement MAIS cela n'empêche pas de payer ce que l'on nomme les frais de mutations et dans le cas d'une donation sans lien de parentés vous seriez bien obligé de payer des sommes énormes pour cette donation réciproque.
Comme cela vous a été indiqué , le troc immobilier n'existe pas , la manne pour l'état est trop importante pour ce pas prendre ds frais sur les ventes.
Pour reprendre , la partie plus value , c'est 30 % de la différence entre l'achat et la vente comme cela fait 3 ans aucune ristourne possible par contre au bout de 5 ans j'ai lu que l'on pouvait déduire forfaitairement 15 % de travaux.
Modalité de calcul des plus value sur
http://www.fiscalonline.com/Plus-va...ux,2058.html
citation: Dans le cadre du calcul des plus-values immobilières, il est possible d’apporter certaines corrections (Art. 150 VB-II du CGI). au prix d’acquisition afin de diminuer voire supprimer totalement le gain taxable.
Ainsi est il possible de majorer le prix d’acquisition :
- des frais afférents à l’acquisition (que cette dernière ait eu lieu a titre gratuit ou à titre onéreux). Ces frais sont limitativement énumérés aux articles 41 duovicies I-1° et 41 duovicies I-2° de l’annexe III au CGI.
Ces frais peuvent être retenus pour leur montant réel (sur justifications) ou, (sauf pour les immeubles acquis à titre gratuit) forfaitairement (7,5% du prix d’acquisition).
- des charges augmentatives du prix : « il s’agit de toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant à quelque titre que ce soit : (montant des remboursements mis à la charge des acquéreurs, obligation pour l’acquéreur de construire sur sa parcelle un mur séparatif de la parcelle dans l’intérêt du vendeur, clause d’indexation du prix de cession consentie en contrepartie de la faculté accordée à l’acquéreur de différer le règlement d’une partie du prix, indemnité d’éviction versée au locataire par l’acquéreur pour le compte du vendeur). Les charges ainsi visées ne s’entendent que de celles que le contrat impose à l’acquéreur à la décharge du vendeur » (Instruction fiscale du 14 janvier 2004, BOI 8 M-1-04, §39).
- des dépenses des travaux.
Concernant cette majoration du prix d’acquisition pour travaux il convient d’opérer une distinction selon que lesdits travaux sont réalisés après l’achèvement de l’immeuble ou avant l’achèvement de l’immeuble.
I. Travaux réalisés après l’achèvement de l’immeuble
Définition Selon une jurisprudence constante du Conseil d’Etat, un logement est considéré comme achevé lorsque l’état d’avancement des travaux en permet une utilisation effective, c’est-à-dire lorsque les locaux sont habitables. Tel est le cas, notamment, lorsque le gros-oeuvre, la maçonnerie, la couverture, les sols et les plâtres intérieurs sont terminés et les portes extérieures et fenêtres posées, alors même que certains aménagements d’importance secondaire et ne faisant pas obstacle à l’installation de l’occupant resteraient à effectuer (exemple : pose de papiers peints ou de moquette).
Viennent en majoration du prix d’acquisition, lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’IR et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives, les dépenses :
- de construction,
- de reconstruction,
- d’agrandissement,
- ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure (Art. 150 VB-II 4° du CGI).
1° Dépenses de reconstruction et d’agrandissement
Ces travaux s’entendent normalement de ceux qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants, des travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants .
2° Dépenses d’amélioration
Elles ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble (Installation d’un ascenseur, du chauffage central ou d’une climatisation dans un immeuble qui en était dépourvu, de la réalisation de travaux d’isolation, du traitement de l’immeuble contre les insectes xylophages)
3° Dépenses d’entretien et de réparation
Les dépenses d’entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value.
Elles s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial
En effet, les dépenses qui ont le caractère de réparations locatives au sens de la législation sur les rapports locatifs ne peuvent venir en majoration du prix d’acquisition.
4° Les dépenses doivent avoir été réalisées par une entreprise
Ne peuvent donc venir en majoration du prix d’acquisition :
- les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise (ex : main d’œuvre salariée) ;
- le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise. Les dépenses liées à l’installation des matériaux facturées par l’entreprise sont en revanche prises en compte en majoration du prix d’acquisition, toutes conditions étant par ailleurs remplies.
Dès lors que les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise, la justification de la dépense résulte nécessairement de la présentation des factures des entreprises qui doivent notamment comporter les mentions obligatoires.
II. Travaux réalisés avant l’achèvement de l’immeuble : le cas de la construction occasionnelle
En cas de construction réalisée par le cédant sur un terrain dont il était antérieurement propriétaire, il n’ y a pas "stricto sensu" de majoration du prix d’acquisition.
Dans cette situation, le prix d’acquisition à retenir est constitué par :
- le coût des travaux de construction, d’une part.
Ces travaux s’entendent notamment des frais d’architecte, des taxes et participations liées à la construction, et des factures et mémoires des entrepreneurs de tous les corps d’état.
Si les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, ils s’entendent du prix d’achat des matériaux pour la construction, et le cas échéant, du coût de la main d’œuvre employée (salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes).
En revanche, le travail personnellement effectué par le contribuable n’est pas pris en compte.
- le prix d’acquisition du terrain, d’autre part.
L’administration précise que « la fraction de la plus-value afférente au terrain est déterminée en tenant compte de la date d’acquisition du terrain indépendamment de la date du début d’exécution des travaux de construction (n° 10 de la fiche 6 du BOI 8 M-1-04) ». (BOI 8 M-1-05)
Le forfait de 15%
Lorsque le contribuable, qui cède un bien plus de cinq ans après son acquisition, n’est pas en état d’apporter la justification des dépenses de travaux, une majoration égale à 15 % du prix d’acquisition est pratiquée (Art. 150 VB-II 4°du CGI).
La prise en compte des travaux en majoration du prix d’acquisition pour un montant forfaitaire est une simple faculté pour le contribuable qui détient son logement depuis plus de cinq ans.
Le forfait de 15% s’applique tant aux travaux réalisés après l’achèvement de l’immeuble qu’aux constructions occasionnelles.
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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yarol
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Posté - 11 juil. 2011 : 10:01:39
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Luc Standon
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Posté - 11 juil. 2011 : 11:39:40
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maoyann
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Posté - 11 juil. 2011 : 20:04:21
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***Modération : Yarol, j'apprécie d'habitude beaucoup vos interventions et la précision de vos réponses. J'apprécie aussi le plus souvent les interventions de Philippe30. Votre dernier message est très désobligeant vis à vis de lui ; ça ne vous ressemble pas. Peut-être répond-il à un message (lui aussi désobligeant) qu'il vous a adressé. Dans tous les cas, on ne peut empêcher les gens de participer à des discussions et de donner des éléments de réponse, fussent-ils imprécis ou inexacts. Merci de respecter la bonne habitude de ce forum qui est de corriger les informations données qui seraient erronées en respectant la courtoisie, comme le stipule le règlement de ce forum. *** |
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Posté - 11 juil. 2011 : 20:50:56
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La réponse est dans le dértail de votre tract publicitaire, l'échange s'analyse comme deux ventes.
Donc tout est dit, vous n'économisez ni sur les plus-values ni sur les drois de mutation, mais juste sur quelques rares a coté parce que il y a que un seul notaire qui intervient pour deux biens a la fois.
Je soupconne que si vous prenez deux notaires, il n'y aura aucune économie....
Je suis d'accord avec Yarol et Philippe30
de plus ce tract est manifestement erroné et induit en erreur:
citation: Tous les frais sont divisés par deux.../...
Les droits de mutation (la taxe de publicité foncière de 5,09% est calculée sur le prix de vente du bien le moins cher)
Je ne vois pas que les droits de mutation soient divisés en deux, ils sont absolument identiques, et comme ils préserntent a eux seul la majorité absolu des frais, le total ne peut pas etre divisé en deux.
*** modération rectification de balises *** |
Édité par - quelboulot le 11 juil. 2011 21:05:44 |
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yarol
Contributeur actif
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12
Posté - 11 juil. 2011 : 22:15:23
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*** modération ***
Propos désobligeants supprimés, car totalement inutiles |
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| amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_- |
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Édité par - quelboulot le 11 juil. 2011 22:38:17 |
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Antésite
Contributeur actif
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Posté - 11 juil. 2011 : 22:50:13
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Bonsoir tout le monde!
Merci pour vos réponses.
Ne vous fâchez pas entre vous, je souhaite juste obtenir quelques infos, pas susciter de polémique.
Pour revenir à ma question, j'aimerais savoir si je suis assujetti ou non à la plus value, non pas en cas de revente, ce qui est automatiquement le cas, mais en cas "d'échange" (qui est manifestement possible).
Car comme indiqué dans le lien que je vous ai donné, et comme le souligne Ribouldingue, la transaction s'assimile à deux ventes. C'est logique, chacun vend son bien à l'autre, mais du fait même qu'il n'y a pas d'argent sonnant et trébuchant mis en oeuvre pour réaliser l'opération, à part les frais de notaire bien sur,; cela m'exonère t il de la plus value?
En d'autres termes: si je vends "classiquement", c'est à dire contre une somme d'argent, je paie la plus-value.
Mais étant donné que dans mon cas je ne perçois pas d'argent puisque c'est un échange contre un bien de même valeur, peut on dire qu'il n'y a pas de plus value?
Désolé d’être aussi insistant voire embêtant, mais il est vrai que je soulève un point précis.
A+ |
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Posté - 11 juil. 2011 : 23:05:42
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Antésite, je ne connais strictement rien sur ce sujet mais avez-vous pensé à interroger sous forme de rescrit fiscal, et dans un premier temps par email, les services de la DGI du lieu de votre immeuble ?
i
Sinon, mais vraiment sans garantie de fiabilité il y a ceci
citation: http://droit-finances.commentcamarc...changes.php3Echanges Les échanges de biens sont normalement soumis aux droits d'enregistrement de droit commun. Ces droits s'appliquent sur la valeur du bien le plus important. Exemple : X échange avec Y un fonds de commerce d'une valeur de 100 contre un fonds de commerce d'une valeur de 90. Les droits seront calculés sur 100. Immeubles Un régime spécifique s'applique toutefois aux échanges d'immeubles. Quand l'échange est pur et simple, sans versement de soulte ou constatation de plus-value, l'administration applique un droit de 5,00% sur la valeur d'un des lots. Les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés à leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration estimative des parties. Quand l'échange donne lieu à soulte ou plus-value, cette soulte ou cette plus-value est soumise aux droits d'enregistrement normaux (droit départemental, taxes additionnelles locales, etc.). Et le droit spécifique de 5,00% est appliqué au lot le plus faible.
Ou encore ceci
citation: http://www.lavieimmo.com/guide-immo...ente-47.htmlÉchange de biens : un contrat de vente...spécial Le principe de l'échange de biens est simple : chaque partie donne à l'autre son bien immobilier. L'échange de biens se fait par contrat d'échange (avec ou sans soulte) signé devant le notaire : un seul contrat en une seule fois. Les deux biens peuvent être de même valeur ou bien de valeur inégale. Échange de biens : gain de temps et moins de frais L'échange de biens présente l'intérêt de réduire considérablement les frais de vente : Au lieu de procéder à deux ventes, il n'y en a qu'une ! Tous les frais sont divisés par deux Pas de dossier à monter, de prêt à demander ou d'intérêts de prêt à payer Pas d'agent immobilier à rémunérer Deux possibilités : avec ou sans soulte ? Les biens sont de valeur identique : tous les frais sont divisés par deux entre les coéchangistes : ¦Les droits de mutation (la taxe de publicité foncière de 5,09% est calculée sur le prix de vente du bien le moins cher) ¦Les honoraires du notaire ¦Les frais divers Les biens sont de valeur inégale : ¦Les frais sont divisés par deux ¦Mais celui qui reçoit le bien immobilier le plus coûteux paie en plus une soulte pour compenser l'excédent de valeur vénale: il doit s'acquitter de la taxe foncière sur la différence entre le prix de vente de l'autre bien et le sien
Mais pour ma part, je vous conseillerai une réponse bien plus fiable du fisc...
Que vous disent les notaires que vous n'avez pas du manquer de contacter avant de venir sur UI... 
Quant à la plus value...il ne me semble pas que vous y échappiez !!!
citation: http://www.ccfg.fr/Service-Public/voir/F10864Contenu Principe Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui payé pour l'acquérir, vous réalisez une plus-value. La plus-value immobilière est imposable sur le revenu, mais vous pouvez bénéficier d'exonérations dans certaines situations. Opérations concernées
La fiscalité des plus-values immobilières s'applique aux cessions à titre onéreux suivantes à titre onéreux • vente d'un bien immobilier, bâti ou non (appartement, maison, terrain), • vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple), • vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI) • échange de biens, partage ou apport en société.
Et enfin un site qui ne "pardonne pas" l'approximation et qui confirme ce qu'indique le site précédemment communiqué !!!
citation: http://vosdroits.service-public.fr/...xhtml#N10116Plus-value immobilière
Mis à jour le 10.02.2011 par Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre) Principe Opérations concernées Calcul de la plus-value Exonérations Fiscalité Principe Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui payé pour l'acquérir, vous réalisez une plus-value. La plus-value immobilière est imposable sur le revenu, mais vous pouvez bénéficier d'exonérations dans certaines situations. Opérations concernées La fiscalité des plus-values immobilières s'applique aux cessions à titre onéreux suivantes : vente d'un bien immobilier, bâti ou non (appartement, maison, terrain), vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple), vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI) échange de biens, partage ou apport en société. Calcul de la plus-value Prix de vente Le prix de vente (ou cession) est le prix indiqué dans l'acte. Ce prix peut être augmenté de certaines charges en capital et indemnités bénéficiant au vendeur (exemple : montant du remboursement d'un reliquat d'emprunt contracté par le vendeur, mis à à la charge de l'acquéreur dans l'acte de vente). Ce prix est réduit du montant des frais de vente supportés par le vendeur (par exemple certifications et diagnostics obligatoires). Prix d'acquisition L'estimation du prix diffère selon le type d'acquisition : en cas d'acquisition à titre onéreux, le prix d'acquisition correspond au prix effectivement versé lors de l'achat du bien, augmenté des charges et indemnités bénéficiant au vendeur. en cas d'acquisition par succession ou donation, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour la détermination des droits de succession ou de donation. Le prix d'acquisition est augmenté des frais suivants : frais d'acquisition (par exemple honoraires de notaire, frais de timbre...), retenus pour leur montant réel et justifié. En cas d'acquisition à titre onéreux, ils peuvent être évalués forfaitairement à 7,5% du prix d'achat. dépenses de travaux Le coût de certains travaux réalisés par une entreprise s'ajoute au prix d'acquisition sauf si la dépense a déjà été prise en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu. Il doit s'agir de travaux relativement importants : construction, agrandissement, amélioration... En revanche, les dépenses dites "locatives" (comme le papier peint ou la moquette) ne sont pas concernées. Si vous vendez un bien immobilier plus de 5 ans après l'avoir acheté, vous pouvez évaluer les travaux à 15% du prix d'acquisition, sans avoir à fournir de justificatifs. Si la vente est plus récente, des justificatifs (factures) peuvent vous être réclamés. frais de voirie, réseaux et distribution Ces frais s'ajoutent au prix d'acquisition des terrains à bâtir (par exemple, frais d'aménagement et de viabilisation d'un terrain). Abattement pour durée de détention La plus-value est réduite d'un abattement de 10 % par année de possession du bien immobilier (bâti ou non bâti) au-delà de la 5ème. Exemple : si vous vendez un immeuble le 1er mars 2011, il est exonéré d'impôt si vous l'avez acquis avant le 1er mars 1996. Abattement fixe La plus-value est également diminuée d'un abattement fixe de 1.000 €. En cas des moins-value Si, lors d'une opération immobilière, vous réalisez une moins-value (c'est à dire une perte), il n'est pas possible de la déduire de votre revenu global ni d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien. Exonérations Les plus-values réalisées dans les situations suivantes ne sont pas imposables. Résidence principale La plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale est exonérée d'impôt, ainsi que ses dépendances (garages, aires de stationnement, cours..). Vente ne dépassant pas 15.000 € Toute vente dont le montant ne dépasse pas 15.000 €est exonérée d'impôt. En cas de vente d'un bien détenu en indivision, ce plafond s'applique sur chaque quote-part indivise. Retraités ou invalides de condition modeste Si vous êtes titulaire d'une pension de vieillesse ou de réversion ou d'une carte d'invalidité (de 2ème ou 3ème catégorie), vos plus-values immobilières sont exonérées d'impôt à la double condition suivante : ne pas être soumis à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre de l'avant dernière année précédant celle de la vente, le revenu fiscal de référence de l'avant dernière année précédant celle de la vente doit être inférieur à un certain montant (pour une vente en 2011, votre revenu fiscal de référence de 2009 doit être inférieur à 9.876 €pour la 1ère part de quotient familial, majorée de 2.637 €pour chaque demi-part supplémentaire). Autres cas d'exonérations Une exonération d'impôt s'applique également dans les situations suivantes : en cas d'expropriation (assimilée à une vente) pour cause d'utilité publique, l'indemnité perçue est exonérée sous réserve d'être réemployée à hauteur de 90 % dans les 12 mois, en de revente d'un bien immobilier sinistré (incendie, inondation,...), l'indemnité d'assurance perçue n'est pas prise en compte dans le calcul de la plus-value, dans le cadre de certains remembrements urbains ou ruraux, la plus-value d'échange réalisée est exonérée, en cas de vente de l'habitation située en France de personnes non-résidentes, sous réserve de remplir certaines conditions, en cas de vente d'un bien immobilier, réalisée avant le 31 décembre 2011, au profit d'organismes gérant des logements sociaux (ou en cas de vente du bien à des collectivités locales en vue de sa rétrocession à un bailleur social). Fiscalité Calcul de l'impôt La plus-value est en principe taxée à la date de l'acte notarié constatant la vente. Le taux global d'imposition s'élève à 31,3 % (19% au titre de l'impôt sur le revenu + 12,3 % au titre des prélèvements sociaux). Déclaration et paiement En pratique, c'est généralement le notaire chargé de la vente qui effectue la déclaration (formulaire n°2048-IMM cerfa n°12359*09) et le paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès de la conservation des hypothèques du lieu du bien vendu.
Adieu donc veaux vaches cochons.... |
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Édité par - quelboulot le 11 juil. 2011 23:14:27 |
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Posté - 11 juil. 2011 : 23:07:04
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non, ça n'exonère rien. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 11 juil. 2011 : 23:17:49
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Vous avez également ce projet d'instruiction qui sera éventuellement applicable avant vote opération immobilière
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Posté - 12 juil. 2011 : 06:28:43
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Le fait que l'argent ne sorte pas en forme de laisse de billets de cinq cent euros ne change rien à l'affaire. Vous êtes entièrement redevable de l'impot sur la plus-value.
Ne croyez pas ce genre de bonimenteur.
Si il y avait eu un quelconque avantage en terme d'imposition sur la plus-value, ne pensez-vous pas qu'il aurait mis cela sur sa liste en gros, et peut-etre même en prmeier? |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 12 juil. 2011 : 07:49:25
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Merci Maoyann pour votre commentaire sur l'intervention de Yarol qui lorsque je relis l'ensemble de ses réponses non pas apporté grand chose de constructif à la demande de Antésite.
J'ai évoqué dans mon post sous une forme pour la compréhension de Antésite que cela revenait à faire une donation entre les deux propriétaires et que même en cas de donations des frais éxistaient , je n'ai jamais bien conseillé de faire une telle opération , encore faut il lire complètement ce qui est écrit afin de comprendre en non pas répondre des phrases courtes sans sens.
J'ai aussi indiqué qu'il existait dans le CGI la possibilité d'une éxonération de 15 % de la plus après 5 ans de détention par le biais de travaux sans justificatif.
J'ai noté que certains propos de yarol ont été modéré , il ne s'agit surement pas de conseils dont il a la maitrise mais d'autres propos destinés à blesser.
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 12 juil. 2011 : 07:56:48
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Bonjour,
Je me demandais si fiscalement , il serait possible de monter une société pour laquelle chacun des propriétaires ferait un apport de son immeuble à cette société.
Suite à une exploitation commune pendant 2 ou 3 ans , ensuite les propriétaires d'un commun accord radie la société et se réattribuent l'immeuble de l'autre propriétaire.
Il faut que les immeubles est les mêmes valeurs lors de la constitution et lors de la radiation
Si une clause est inséré dans les statuts , il n'est pas nécessaire que chacun reprenne son bien.
C'est une idée qui n'a pas été évoqué
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Posté - 12 juil. 2011 : 08:37:39
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Je suppose que l'objet social de la société est clairement identifié, mais j'imagine que le fisc va se demander bigrement pourquoi les deux 'actionnaires' ont monté une société.
Le problème est quand même que lors de la mise en société ils vont payer des frais d'apport, même s'ils sont faible, et des frais de mise en constitution. Si il y a des emprunts, la, les frais d'apport des emprunts vont être carrément importants .
Pour qu'ils ne payent pas d'impot sur les plus-value, il faudrait que cette société soit transparente fiscalement, et entre associés ou actionnaires non parents, cela va être délicat.
Quelle forme de société?
Il me semble que pour économiser quelques milliers d'euros, on prend rdes risques, on paye des frais et on risque l'abus de droit par création d'une société sans réel objet social.
Il faut aussi que les deux actionnaires ou associés acceptent les risques intrinsèques à la mise en société. Par exemple les arrêts de paiements de l'un des deux, ou la mort de l'un des deux avec remplacement de un associé par cinq ou dix ou vingt héritiers. |
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