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brennec
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 Posté - 24 janv. 2023 : 07:35:00
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Oula ! que voilà une bonne question !
et je me rends compte que , bien que l'extranet de ce nouveau syndic soit très bien tenu (ça change des autres), il n'y a pas la fiche synthétique de l'immeuble.
Edit Je viens de consulter l'annuaire des copropriétés : ça ne précise pas grand chose, sinon qu'il n'y a plus qu'un seul syndicat (je note juste une erreur sur la date du RDC ) |
Édité par - brennec le 24 janv. 2023 08:10:50 |
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Gédehem
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 22
Posté - 24 janv. 2023 : 11:24:25
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Il y a plein de choses qui ne collent pas dans votre exposé, dans votre compréhension de ces choses.
Sans doute parce vous en restez à votre "vieux" RDC d'avant la scission.
" ça ne précise pas grand chose, sinon qu'il n'y a plus qu'un seul syndicat.."
Cela fait 15 ans qu'il y a un nouveau syndicat, comptant 44 lots pour un total de 8600 tantièmes, il faudrait vous en convaincre.
Depuis 2007, les syndics ont dans leurs logiciels de gestion (compta, etc ...) les tantièmes des 44 lots, dont le total ressort à 8600.
La répartition des charges est faite sur 8600/8600 èmes, et pas autre chose.
Il ne fait pas de doute qu'en 2007, une AG de ce syndicat de 44 lots s'est tenue, AG qui a adopté le nouveau RDC, avec les grilles de charges correspondantes. Qui ne peuvent en aucun cas être basées sur 10.000, le total des tantièmes des lots comptabilisés étant de 8600.
Même chose pour les ventes : le syndicat étant réparti en 8600 parts, les lots vendus avec les tantièmes attachés le sont sur ces 8600.
Il faut que vous creusiez votre affaire en oubliant votre "vieux" RDC datant d'avant la scission. |
Édité par - Gédehem le 24 janv. 2023 11:25:31 |
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brennec
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23
Posté - 24 janv. 2023 : 11:55:45
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citation: Il ne fait pas de doute qu'en 2007, une AG de ce syndicat de 44 lots s'est tenue, AG qui a adopté le nouveau RDC, avec les grilles de charges correspondantes. l'AG qui s'est tenue à l'époque a entériné la scission : sur cet acte il n'y avait pas de nouveau RDC, juste la mention globale que les tantièmes de propriété seraient désormais de 8600 pour le bâtiment B. Et je vois que le syndic était mandaté pour effectuer "toutes les formalités subséquentes".
Et depuis la scission les syndics continuent à appeler les charges conformément à l'ancienne grille : laquelle distinguait une colonne de charges générales communes à A et B (1400 pour A et 8600 pour B), et une colonne de charges particulières par bâtiment, colonne qui pour le bâtiment B excluait les jardins à jouissance privative dont l'entretien se trouvait dans l'autre colonne.
Cette colonne de charges particulières (dont le total était aussi de 8600 mais répartis un peu différemment) n'a plus lieu d'être prise en compte, ni pour les charges, ni pour les votes, et elle aurait dû être remplacée par la colonne des charges générales limitées aux lots correspondant aux 8600èmes de propriété, ce qui n'a pas été le cas.
Il y a bien un problème de répartition des votes et des charges actuels.
Donc je pense avoir compris grâce à vous le problème, et je crois que notre syndic actuel vient de le comprendre.
je voudrais rajouter que c'est parce que notre nouveau syndic donne sur son extranet les informations sur les lots, tantièmes de propriété et de charges que le CS a pu (enfin) voir le problème. Et ce n'est pas très juste, je le reconnais , que ce soit lui qui se trouve en charge de la réparation des erreurs de ses prédécesseurs. |
Édité par - brennec le 24 janv. 2023 12:33:00 |
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brennec
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24
Posté - 25 janv. 2023 : 10:22:14
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J'ai retrouvé les documents envoyés par le Service de Publicité Foncière que j'avais sollicité pour un autre problème : je peux donc confirmer qu'il n'y a pas ni dans l'acte de scission enregistré, ni plus tard, de modificatif du RDC pour le nouveau syndicat. Depuis ce temps les charges et les votes sont répartis par les syndics selon une colonne devenue caduque, celle des charges particulières. (Merci Gédéhem de ne pas taper sur des conseillers syndicaux débutants qui croyaient encore aveuglément en leur syndic :D)
Concernant ce nouvel état descriptif de division qu'il faudra enfin publier, je repose ma question :
Faut-il vraiment un géomètre pour recopier le tableau récapitulatif des tantièmes des parties communes générales en remplaçant seulement 1 fois : quote part en
10000ème par quote part en 8600ième ?
Ou bien la mention de l'acte de scission du fait que le syndic est mandaté pour les "formalités subséquentes" signifie-t-elle que le syndic peut lui-même recopier ce tableau et passer par un notaire pour le faire enregistrer ?
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Édité par - brennec le 25 janv. 2023 10:46:51 |
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Gédehem
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25
Posté - 25 janv. 2023 : 10:41:57
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Il ne s'agit pas de "taper" sur des conseillers syndicaux, débutants ou pas !
Le CS de 2007 (c'était un syndicat secondaire), devait se renseigner un peu !
Et depuis 15 ans, certains ne sont plus débutants depuis longtemps.
Sans parler d'autres propriétaires ..... : la preuve, vous même ... 
C'est vers les syndics, dont celui lors de la scission, qu'il faut se tourner ......
Il est évident que la scission d'un immeuble en copropriété entraine refondation des RDC pour ces nouveaux syndicats, refondation qui peut se limiter à la révision des grilles de répartition des charges. On le voit bien ici.
C'est du B A BA pour tout syndic !
Votre syndic peut entreprendre ce travail de révision, de réécriture des grilles et tableau, en association avec le CS. A priori il n'y a rien à recalculer, simplement à faire du 'toilettage', à supprimer les tableaux antérieurs à 2007, sans objet.
Les QP de PC des lots ne changent pas, la répartition des charges basée sur ces QP non plus, à priori.
Les nouveaux tableaux et les articles correspondant du RDC seront soumis à une AG, qui les adoptent à la maj.art25, puis direction notaire, pour acte de publication.
Prévoir le budget correspondant.
Ce qui est "amusant" : L.28, III al.3 "La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial."
Autrement dit, depuis 15 ans , rien ne serait définitif ...... 
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Édité par - Gédehem le 25 janv. 2023 10:47:00 |
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26
Posté - 25 janv. 2023 : 11:02:00
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attention car cette scission va faire passer d'un syndicat "les colibris 1" à un autre syndicat "les colibris 2", d'où la possibilité de confusions. Suite cette scission, le SPF ne va pas transformer les colibris 1 pour x raisons : le terrain cadastral d'assiette qui a du être découpé ( ), entre autres ..... (il est possible que les employés du SPF vous demandent soit de changer le nom, soit de changer les numérotations de lots. Donc à mon avis, il faudrait se rapprocher soit d'un notaire, soit d'un géomètre, voire avant toutes modifications de prendre RDV avec le SPF pour leur expliquer votre cas .... (perso c'est ce que je ferai, car vous risquez de vous voir retoquer par ce service et donc nouvelle AG, etc...) |
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brennec
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27
Posté - 25 janv. 2023 : 11:13:38
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Merci à Universimmo et à ses contributeurs d'exister !
PS le changement d'assiette se trouve déjà sur le document actant la scission
Faut-il vraiment changer les numéros des lots ? :calim:
Rambouillet, vous me faites de la peine ! |
Édité par - brennec le 25 janv. 2023 11:24:30 |
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Gédehem
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28
Posté - 25 janv. 2023 : 11:51:17
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Tout passe par un notaire, une fois "l'acte" décidé par l'AG. Le SPF enregistre.
La division cadastrale ayant eu lieu, la création de 2 nouveaux syndicats, ne reste que la mise en adéquation du RDC avec celui-ci. (on suppose que pour l'autre s'est déja, fait, mais c'est leur affaire.)
Pas de changement de n° de lots, ceux-ci étant parfaitement identifiés, ancien ou nouveau syndicat.
Il faut mettre en phase EDD/RDC, sur les seuls 44 lots restants, et revoir en conséquence les grilles et tableaux pour la répartition des charges, là aussi sur les seuls 44 lots du syndicat.
Syndic-CS-notaire sont à même de monter l'affaire. |
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Posté - 25 janv. 2023 : 12:33:01
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Ok pour la scission cadastrale
perso, je passerai un coup de fil aux employés du SPF, car leur logique n'est pas forcément la nôtre, vous, moi, gedehem, etc.... et scission, ce n'est pas une opération très courante que notaire et géomètre ne connaissent pas toujours .... (mais c'est à vous de voir)   |
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brennec
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30
Posté - 25 janv. 2023 : 13:01:43
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J'ai la confirmation que l'on ne trouve dans un document (surtout administratif) que ce que l'on y cherche.
Grâce à vous Rambouillet j'ai donc relu pour la nième fois l'acte de scission, qui comprend la division cadastrale, un nouveau nom pour notre syndicat, les numéros de lots à conserver, et le total des tantièmes généraux :
il ne manque donc que la publication avec l'EDD détaillé (44 lots d'habitation mais avec les caves et parkings un total de 151 lots ) avec la suppression de la colonne caduque sur laquelle nos charges sont appelées depuis 13 ans.
Merci encore |
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brennec
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Posté - 26 janv. 2023 : 11:12:11
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Malédiction !
Le syndic vient de me faire parvenir une lettre du notaire chargé de la scission , lettre qui précise qu'il n'y a pas lieu de faire un état descriptif détaillé de division pour le batiment B, rien n'ayant changé.
Or c'est bien là que réside le problème actuel puisque nous avons toujours les 2 colonnes d'avant la scission, une pour les charges générales, une pour les charges bâtiment.
le syndic actuel me soutient que ce qui doit disparaître c'est la colonne charges générales, et que la colonne charges batiment est la seule valable désormais pour les votes (donc elle devient tantièmes de propriété ???) et les charges. |
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Sunbird
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 Posté - 26 janv. 2023 : 12:15:13
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Pouvez vous mettre sur le site la copie des grilles de l'immeuble (A+B), et la copie de la grille du bâtiment B ?
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brennec
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Posté - 26 janv. 2023 : 16:34:19
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C'est un peu long car il y avait 176 lots en comptant caves et parkings, mais pour ces derniers lots aucune différence entre les charges générales A + B et les charges par bâtiment. je n'ai pas tout copié, mais j'ai mis la fin pour que les tantièmes totaux soient visibles
https://ibb.co/ZmHZpq2
J'ajoute que dans la description des lots les tantièmes de parties communes sont égaux aux tantièmes de charges générales de A+B. C'est pour ça que quand le syndic me dit que maintenant ( c a d après la scission) c'est uniquement la colonne des charges bâtiment qui sert pour les charges et pour les votes de B, je ne comprends plus rien, je ne vois pas à quoi servent les tantièmes des parties communes indiquées dans la description de chaque lot. |
Édité par - brennec le 26 janv. 2023 17:03:58 |
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Gédehem
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Posté - 26 janv. 2023 : 16:47:51
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L'affaire ne tient pas debout !! Notaire comme syndic me semblent un peu à coté de la plaque !
Le droit de vote est toujours fonction des QP de parties communes (de la fraction de propriété partagée, selon son lot), en aucun cas à une grille de charges ou autres ...
L.art.22 al. 2 "« Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. »"
Ici, pour le droit de vote en AG, il ne peut en être autrement.
Avancer ici autre chose n'est pas possible !
Reste votre histoire de charges, de la répartition.
Ce que l'on comprend de votre exposé plus haut : il existait avant scission des modalités de répartition de charges, pour chacun des 2 syndicats secondaires A et B, mais aussi pour le 'syndicat principal' (?), puisqu'il existait une grille global A+B (exposé initial : "Or je viens de remarquer que la possession de jardins en jouissance privative était comptée initialement parmi les charges générales de l'ensemble A+B.
En passant à la grille spécifique au Bâtiment B, la possession de jardins a tout simplement été oubliée, puisqu'il n'y a eu aucune modification des tantièmes de B. "
Du fait de la scission, il ne peut plus y avoir de répartition A+B., Syndicat-bâtiment A et syndicat-bâtiment B n'ayant plus d'existence.
Cette répartition globale d'un syndicat comptant 10.000 tantièmes disparait automatiquement, comme disparaissent le syndicat principal et ses 2 syndicats secondaires.
Ne restent que les QP de PC attachées aux lots, QP immuables, déterminant le droit de vote.
Et ici pour la répartition des charges des "lots principaux". (il faut faire le total des QP de PC de tous les lots "habitation'.
On a depuis 2007 un nouveau syndicat C d'une part, divisé en 1400 tantièmes, et un autre nouveau syndicat D, divisé en 8600 tantièmes, toute répartition ou grille commune ancienne (type A+B) ayant disparue pour ces nouveaux syndicats.
Comme celle de "bâtiment", qui plus est B, disparu. Il n'y a plus qu'une seule emprise en copropriété bâtie ou non pour l'ex syndicat secondaire B (idem ex A).
La scission étant quasiment terminée, sauf le toilettage sur ce point de l'EDD/RDC pour le nouveau syndicat, de la répartition des charges spécifique au nouveau syndicat. Enfin "nouveau" : 15 ans déjà .....
Aux copropriétaires de se saisir de la question et de prendre les décisions, non sans secouer un peu le syndic.. |
Édité par - Gédehem le 26 janv. 2023 17:04:04 |
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brennec
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Posté - 26 janv. 2023 : 17:16:34
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Pourtant le notaire, aujourd'hui retraité, a dit 1 an après la scission qu'il n'y avait pas lieu de faire un nouvel EDD pour l'ex batiment B, "rien n'ayant changé", à part pour les charges de parking dont la modification à été enregistrée ; pour tout le reste c'est comme avant sauf que la colonne 2 (charges a+B )n'est plus utilisée et que ça vote en AG selon les tantièmes de charges de la colonne 4.
Le syndic dit que pour modifier cette répartition (l'utilisation de la colonne 4 pour les charges et les votes en AG) il faudrait un géomètre pour tout recalculer, et l'unanimité... et je ne sais plus quoi faire. |
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Gédehem
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36
Posté - 26 janv. 2023 : 18:58:53
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Laissez le notaire retraité à sa retraite !!
Pour les votes en AG il n'y a rien à changer : il suffit d'appliquer les textes qui s'imposent, ici L 65 art.22, que votre syndic devrait relire.
Concernant les charges, il n'y a plus d'ex syndicat ni d'ex bâtiment.
Il y a une emprise foncière en copropriété divisée par lots.
Lots qui comportent une QP de PC.
Qui donne un droit de vote à son propriétaire, qui sert de répartion des charges s'il n'y a rien d'autre de particulier.
Ce qui semble être le cas ici.
Le problème : l'ex notaire retraité n'a manifestement pas fait son boulot en 2007 lors de la scission, certainement pas aidé par le syndic d'alors, aux abonné absent. (je saute le CS ....)
Il n' a rien à "recalculer" !!! Que recalculer ???
Chaque lot comporte une QP de parties communes. C'est là la base de répartition.
Il peut y avoir des parties communes spéciales à certains lots (voir RDC) Dans ce cas, seuls les lots concernés en supportent les charges selon leurs QP de PC.
S'il s'agit de parkings pour les voies de circulation et parkings, classés PC spéciales seuls les lots "Parkings participent, selon leurs tantièmes PC.
S'il y a un bâtiment distinct à usage de garages privatifs, même chose : "Batiment garages partie commune spéciale aux seuls garages.
C'est tout simple, oubliez vos grille passées, sans objet !. Et voyez un autre notaire .... |
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Sunbird
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Posté - 26 janv. 2023 : 21:04:40
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Merci pour la copie des grilles.
Je doute sérieusement qu'on puisse appliquer uniquement la grille du bâtiment B suite à la scission.
En fait ce n'est pas parce que le notaire dit que c'est bon que c'est bon.
Dans ce type de dossier il faut tout reprendre et pas uniquement derrière un écran, il faut étudier et se déplacer. |
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Posté - 27 janv. 2023 : 08:07:59
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perso dans les grilles je ne comprends pas tout : certains lots augmentent et d'autres diminuent. Or vous ne nous avez parlé que des lots avec jardins qui perdaient les tantièmes dus aux jouissances... cela n'explique pas pour quoi d'autres augmentent .... si ce n'est pour retrouver 8600, mais alors c'est du "triturage" pour que justement les lots qui ont des jardins ne perdent pas leur jouissance : quels sont ces numéros de lots et pouvez vous nous donner un exemple, pour un de ces lots, de leur description dans l'EDD.
Perso, je ne suis pas sur que ces lots n'aient plus leurs jouissances dans les tantièmes bat B. |
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brennec
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Posté - 27 janv. 2023 : 09:35:10
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Oui il y a baisse pour les lots avec jardin (j'ai vérifié), et augmentations pour les autres lots d'habitation par ce qui pour moi est effectivement un "triturage" pour que le total soit toujours de 8600.
Mais dans un cas il s'agit de 8600 tantièmes de propriété des parties communes (dites générales du temps où il y avait 2 syndicats secondaires), dans l'autre de 8600 tantièmes de charges (particulières à l'un des syndicats secondaires), cette colonne 4 excluant les lots avec jardin censés payer leurs charges liées aux jardins avec la colonne 2.
Maintenant, en l'absence d'un nouvel EDD après la scission , c'est la colonne 4 qui est par les syndics utilisée exclusivement pour les charges et pour les votes, ce qui me semble anormal : en effet maintenant les copropriétaires ne votent plus en fonction des tantièmes qui se trouvent dans la description de leur lot , mais en fonction des tantièmes de charges de l'ex batiment B. (j'ai vérifié la façon dont étaient comptés les votes)
Je joins un exemple de https://ibb.co/k3PwxsM
PS je pense avoir compris l'origine du problème causé par les jardins ; le créateur du RDC pensait que les jardins étaient des parties communes à jouissance privative, appartenant nécessairement comme le sol à l'ensemble A+B. (même si dans les faits à part 1 seul jardin tous les autres sont suspendus).
Mais avec la scission et la division des sols, le problème n'existe plus, je crois |
Édité par - brennec le 27 janv. 2023 09:56:55 |
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Gédehem
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Posté - 27 janv. 2023 : 10:47:54
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Le problème c'est que toutce qui concerne l'ex-syndicat n'existe plus, et qu'il est indispensable de mettre en conformité l'EDD/RDC avec ce nouveau syndicat.
Indispensable puisque obligation légale de présenter le projet d'EDD/RDC nouveau à une AG lors de la scission.
A l'évidence, cette obligation n'a pas été respectée en 2007.
Pour le RDC, ce n'est pas compliqué : prenez le vôtre et voyez son préambule. Qui peut être de style :
"Article Un - Désignation
Le présent état descriptif de division concerne un ensemble immobilier édifié à Trifouillis les Oies, rue des Pinsons, numéro dix sept , sur un terrain d'une superficie de xxxxx mètres carrés soixante cinq (4156,65), figurant au plan cadastral de la commune de Trifouillis les Oies, section des Volatiles, sous les numéros 760p section D, des propriétés bâties, et sous le numéro 760p, section D, des propriétés non bâties.
Que cette désignation correspond à l'ancien syndicat supprimé, tout le monde doit comprendre que ce RDC n'est pas dans les clous.
Ce n'est qu'un exemple sur le simple article "description". .Si vous prenez les articles portant sur le descriptif, la désignation des lots, et que sont encore mentionnés les 70 lots principaux habitation, alors que votre syndicat actuel n'en compte que 44, ceux qui n'ont pas suivis le premier épisode comprendrons enfin, qu'il faut revoir l'affaire. !!
l'EDD/RDC n'est pas en conformité, les tableaux récapitulatifs non plus.
C'est prévu L.art.28, version 2007 :
L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.
Précisant même :
"La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial.
Si l'on s'en tient aux règles imposées, votre scission n'est pas formellement terminée faute d'avoir présenté à l'AG TOUT ce qui est imposé (par les textes) par la disparition de la personne morale initiale, d'où émerge ici 2 autres personnes morales totalement distinctes et autonomes, à la mise en conformité de l'EDD/RDC.
Une des obligations du syndic 2007 étant la présentation du projet de mise en conformité de l'EDD/RDC.
Opération qui reste à faire, et sans attendre. Votre CS doit s'en saisir activement.
Ajout sur votre descriptif des lots.
La QP de PC attachée à chaque lot correspond à la fraction de propriété de toues les choses communes, bâties ou non, de l'ensemble immobilier.
Pour tel lot (exemple) 180 parts, tel autre 200.
Ces parts sont immuables. Elles qui doivent être mentionnées sur la feuilles de présence aux AG, cette QP de PC déterminant le droit de vote du propriétaire du lot.
C'est la règle partout selon la loi de 65, immuable.
Que votre syndic prétende autre chose relève de la bêtise, de la faute professionnelle !!
Concernant les 10.000, 8.600 ou 99.860, cumuls des QP de PC de tous les lots, ils sont le résultat de leur addition pour le nouveau syndicat.
Cumul des QP de PC qui était de 10.000 dans le syndicat initial, qui passe à 8.600 dans ce nouveau syndicat né de la scission.
Sur le descriptif des lots, certains inclus le droit de jouissance d'un jardin. Les tantièmes PC affectés inclus ce droit (d'où droit de vote,etc ...)
L. art.5 :
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
L.10 al 2 :
"Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
On ne peut donc pas payer ses charges plus ou moins que selon sa QP de PC.
Il faut mettre toute cette affaire à plat, et laisser l'ex-notaire à sa retraite.
Syndic comme CS vont avoir du boulot. |
Édité par - Gédehem le 27 janv. 2023 11:36:19 |
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effets d'une scission : un râté à rattraper ? 
