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dan69
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333 message(s)
Statut: dan69 est déconnecté

PostĂ© - 01 juin 2022 :  16:51:50  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Lors de la prochaine AG, il va nous être proposé une résolution visant à utiliser les fonds travaux pour financer des travaux complémentaires à une opération de ravalement. Il me semble que ce recours aux fonds travaux est possible lorsqu'il y a "urgence" mais, en l'occurrence, ce n'est pas le cas.
1/ Que penser de cette autorisation a posteriori ?
2/ Quelle majorité pour la résolution?
Merci pour vos réponses.

PCS1975
Contributeur actif

127 message(s)
Statut: PCS1975 est déconnecté

 1 PostĂ© - 01 juin 2022 :  17:21:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Le fonds de travaux ALUR n'est pas réservé aux travaux urgents et sert justement à aider un financement.
En revanche, pour les travaux urgents, le syndic peut utiliser le fonds travaux de sa propre initiative avant que la résolution ne soit soumise au vote. Il faut donc poser la question à votre syndic pour savoir pourquoi il a utilisé le fonds travaux avant un vote de l'AG si ces travaux n'étaient pas urgents.
Pour voter l'utilisation de ce fonds de travaux, la majorité requise est celle de l'article 25 (majorité absolue).

Édité par - PCS1975 le 01 juin 2022 17:25:04

rambouillet
Pilier de forums

17633 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 01 juin 2022 :  18:14:02  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le syndic peut engager des travaux de sauvegarde urgents, ce n'est pas pour cela qu'il doit "débloquer" des fonds de sa propre initiative ....

Une AG urgente se fait en 8 jours et les paiements de facture peuvent se faire sur 30 jours !!!!

Édité par - rambouillet le 01 juin 2022 18:14:49

GĂ©dehem
Pilier de forums

15420 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 01 juin 2022 :  18:46:05  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il faut être clair : les travaux dits "urgents" sont définis en gros comme ceux "mettant en péril la demeure, les biens ou les personnes", ceux "portant atteinte à la destination de l'immeuble".
Jurisprudence : "D'une manière générale, répondent à la notion de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ceux indispensables au maintien de la sécurité des personnes et des biens, ceux touchant à la salubrité ou la solidité de l'immeuble et qu'il y a urgence à entreprendre.

Dans la pratique, c'est la canalisation d'adduction d'eau qui saute un samedi matin, celle d'ECS le dimanche soir , le toit qui s'envole en partie u jour d'orage, le balcon qui s'effondre.
L'urgence est alors caractérisée. Ce qui impose alors au syndic de convoquer sans délai une AG "en urgence" ( sans délai = 2 ou 3 jours, selon délai de notification/ de la poste). AG qui peut être amenée alors à ratifier les travaux 'urgents' que le syndic a fait engager (on n'attend pas pour réparer la canalisation d'eau qui a sauté !)

A priori, "des travaux complémentaires à une opération de ravalement." ne rentrent pas du tout dans cette case.Il n'y a aucune urgence, s'agissant peut être d'un oubli, ou de travaux complémentaires détectés lors du chantier.

Il n'y a pas péril, pas d'atteinte à la sauvegarde de l'immeuble, aux biens ou aux personnes.
Il n'y a aucune 'urgence'.

On a ici le cas classique d'un syndic qui, croyant sans doute bien faire, à engagé des travaux sans autorisation de l'AG, sans budget.
Faute professionnelle Ă©vidente


Copropriétaire33
Contributeur senior

France
796 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 01 juin 2022 :  20:41:39  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

Entièrement d’accord !
Signature de CopropriĂ©taire33 

Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

GĂ©dehem
Pilier de forums

15420 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 02 juin 2022 :  10:47:40  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il faut sans doute compléter la réponse.

Les copropriétaires, comme certains syndics, méconnaissent le fait que le syndicat n'a pas de ressource ou trésorerie propre.
Il ne dispose pour agir que des fonds que lui avance les propriétaires de lots, que ce soit pour répondre aux dépenses communes courantes annuelles, ou ponctuellement pour des dépenses "extraordinaires", hors ce budget courant.

Ce qui pour traduction pratique que le syndic ne peut en aucun cas engager le syndicat dans des dépenses si celles ci n'ont pas été préalablement décidées par une AG (nature de la dépense), sur proposition chiffrée (devis), donc avec le budget correspondant.
Il ne peut passer commande/contrat s'il ne dispose pas de l'intégralité des fonds nécessaires.

SAUF, mais c'est l'exception, dans le cas de travaux "urgents" (voir post au dessus), selon la procédure 'urgence' prévue, en utilisant si besoin la trésorerie disponible d'un autre budget. Qu'il faudra renflouer après décision de l'AG 'urgente'.

Tout le reste est obligatoirement décidé par une AG, passation marché, commande travaux, budget nécessaire.

Dans l'affaire de Dan69, le syndic est en faute s'il a commandé des travaux supplémentaires sans décision d'AG et surtout sans le budget correspondant.
Ceci sans appréciation sur la nécessité ou pas de ces 'travaux complémentaires au ravalement", qui peuvent être nécessaires.
Mais ce n'est pas au syndic d'en décider, de mettre les copropriétaires devant le fait accompli.

GĂ©dehem
Pilier de forums

15420 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 02 juin 2022 :  12:13:58  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
" ...... des fonds que lui avancent les propriétaires de lots ...."
Chacun aura rectifié .....

rambouillet
Pilier de forums

17633 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 02 juin 2022 :  17:07:48  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
dans le cas présent, il semble que le syndic confonde :
une décision urgente à prendre pour des travaux supplémentaires à des travaux en cours, avec des travaux urgents de SAUVEGARDE !!!!

dan69
Contributeur actif

333 message(s)
Statut: dan69 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 02 juin 2022 :  18:08:02  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je ne sais pas si dans cette affaire, le syndic est le premier à mettre en cause car souvent, il ne fait qu'appliquer les recommandations qui lui sont prescrites par le maître d'oeuvre et les demandes faites par les membres du CS qui suivent les travaux.
Dans le cas visé, certains travaux sont justifiés (par exemple, reprise d'étanchéité) d'autres sont plus sujet à débat comme par exemple l'encastrement d'une gaine électrique que quelques personnes trouvaient inesthétiques.
De toute façon quand les travaux sont réalisés, il faut bien les payer et la meilleure façon n'est-elle pas de puiser dans la "réserve" ? 9a ressemble à du passage en force.

GĂ©dehem
Pilier de forums

15420 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 02 juin 2022 :  18:29:58  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il faut ouvrir les yeux !
Si on vous dit "il faut faire si, il faut faire ça", mais que vous n'avez pas un sou devant vous pour financer, et qu'en plus vous n'avez pas pouvoir de décider, que faites vous ??

L'autre aspect : l'étude du chantier n'a pas été bien faite s'il s'avère qu'en cours de route des travaux importants sont à réaliser.
La plupart du temps, les entreprise prévoient "plus" même si au final elles ont fait "moins".
Il y aurait donc là sans doute une mauvaise appréciation, une étude approximative "à minima".

Ce qui ne change rien au fond de l'affaire : des travaux supplémentaires et le budget correspondant sont du seul pouvoir de l'AG. Ce que tout syndic devrait savoir, tout CS également.
La réserve travaux n'est certainement pas destinée à combler des trous, ici à une bévue du syndic.
Il propose de la ponctionner, parce qu'il sait sans doute qu'une demande de fonds supplémentaire pour ces travaux non prévus l'expose aux plus vives critiques.
Voire à un refus de les approuver rétroactivement.

Dans ce type d'affaire, il faut négocier le surplus avec l'entreprise, qui a mal évalué l'affaire, avec le syndic, qui a engagé le syndicat sans pouvoir de le faire.

universimmo
Admin du forum



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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 03 juin 2022 :  14:26:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de universimmo
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universimmo
Admin du forum



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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 03 juin 2022 :  14:29:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de universimmo
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