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corbard
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Posté - 10 août 2022 :  09:54:38  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Lors de l'installation de l'ascenseur (cela remonte à 1969) non seulement la répartition des charges spécifiques à l'ascenseur ont été définies mais en plus les tantièmes de charges générales ont été revus en précisant que: "aucune modification n'est apportée à la répartition de la quote-part de la propriété du sol et des parties communes, les tantièmes de copropriétés restent inchangés".
Quelle peuvent être la motivation et les implications d'une telle mesure ?
Les actes notariés lors de l'achat indiquent effectivement toujours la quote-part de copropriété, pas celle des charges. Mais, dans la pratique, nous utilisons toujours les tantièmes de charges communes aussi bien pour la répartition des charges que pour le décompte des voix lors des votes en AG. Devrions nous, en principe, utiliser les tantièmes de propriété pour les votes ?
Dans la loi de 1965:
L'article 1 dit: "Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables."
L'article 22 dit: "Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. "

Mais de quelle quote-part parle t'on ? Je me demande si c'est chose courante d'avoir deux types de quotes-parts (ce que semblait dire le notaire) ou bien est-ce une spécificité de notre immeuble qui nécessiterait une remise a plat du cahier des charges/réglement de copropriété . Je me demande quelle pouvait être la motivation a l'époque pour bien préciser que l'on créait une nouvelle quote-part des charges mais sans toucher a la quote part de copropriété.


rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est déconnecté

 1 Posté - 10 août 2022 :  10:16:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il est normal que les actes notariés ne fassent état que des tantièmes de copropriété puisque c'est l'objet de la mutation.

Pour les tantièmes de charges, on se réfère toujours aux règlements de copropriété et leurs modificatifs PUBLIES au SPF. Ce sont ceux-ci qui définissent ces tantièmes de charges générales et spéciales.

Dans chaque syndicat il existe des tantièmes de copropriété (fonds, tréfonds, parties communes) et des tantièmes de charges générales (gestion, assurance, etc...) . Très souvent ceux ci sont égaux, mais il arrive parfois qu'il y ait une différence.
Le nombre de voix en AG est alignée sur les tantièmes de copropriété, donc la quote part de chacun des parties communes.

Pour savoir ce qui s'est passé à l'époque : mystère, il faudrait relire les PVs (ou mieux les convocations) de l'époque.

corbard
Nouveau Membre



France
35 message(s)
Statut: corbard est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 10 août 2022 :  10:32:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci vous confirmez donc mon intuition, nous devrions, en principe, utiliser les tantièmes de copropriété pour les votes. Nous resterons probablement avec notre pratique d'utilisation des tantièmes de charges même pour le vote mais autant le savoir, un jour quelqu'un pourrait contester....

PCS1975
Contributeur actif

145 message(s)
Statut: PCS1975 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 10 août 2022 :  16:45:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par corbard

Nous resterons probablement avec notre pratique d'utilisation des tantièmes de charges même pour le vote mais autant le savoir, un jour quelqu'un pourrait contester....


Si quelqu'un conteste, il faudra qu'il démontre qu'en votant avec les tantièmes de propriété, cela ait changé la décision de l'AG, ce qui est fort peu probable...

corbard
Nouveau Membre



France
35 message(s)
Statut: corbard est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 11 août 2022 :  22:44:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par PCS1975

Si quelqu'un conteste, il faudra qu'il démontre qu'en votant avec les tantièmes de propriété, cela ait changé la décision de l'AG, ce qui est fort peu probable...


Il y a des écarts allant de -9 à +6 voix pour 12 copropriétaires donc peu probable mais pas impossible en cas de vote séré (et donc plus susceptible aussi d'être contesté)

PCS1975
Contributeur actif

145 message(s)
Statut: PCS1975 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 11 août 2022 :  22:56:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par corbard

[quote]Il y a des écarts allant de -9 à +6 voix pour 12 copropriétaires donc peu probable mais pas impossible en cas de vote séré (et donc plus susceptible aussi d'être contesté)


Faudrait essayer sur une résolution serrée et appliquer les tantièmes de propriété pour voir.
Nous aussi, on a 12 lots. Et j'ai remarqué que les votes ne sont jamais très serrés, en tous cas beaucoup moins serrés qu'une copropriété qui a 100 lots.
Plus les parts du gâteau sont petites, plus le vote peut être serré je pense...

Édité par - PCS1975 le 11 août 2022 22:56:38

rambouillet
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Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 12 août 2022 :  07:36:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Si quelqu'un conteste, il faudra qu'il démontre qu'en votant avec les tantièmes de propriété, cela ait changé la décision de l'AG, ce qui est fort peu probable...


Pas sur du tout : si le juge constate que la totalité des résolutions ont été votées sur un système inapproprié et illégitime, il peut tout à fait annuler la totalité de l'AG ; alors si en plus, le copro (son avocat) met en évidence aussi d'autres AGs ......

Perso, je pense qu'il vaudrait mieux revenir à uns situation saine, plutôt que de faire perdurer l'illégalité avec son épée de Damoclès .....

chenkak
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 12 août 2022 :  15:14:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Sauf erreur de ma part, au SPF (Service de publicité foncière) on ne trouve pas tous ces détails de différence entre tantièmes de copropriété et tantièmes de charges. On trouve tout simplement le règlement de copropriété qui ne précise généralement pas la distinction mentionnée.
Alors, quelle est l'utilité de compliquer les choses à faire une distinction entre tantièmes de copropriété et tantième de charges ?
Est-ce bien utile de faire compliqué ???

Gédehem
Pilier de forums

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Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 12 août 2022 :  23:21:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ce n'est pas une question de complication !
La part de propriété de chacun sur l'immeuble en propriété partagée, propriété indivise, est immuable, définissant les voix lors des votes.

Pour les charges d'entretien, de réfection (c'est autre chose), chacun les supporte selon ce qui est défini par convention, charges générales, charges spéciales à certains, charges travaux, selon l'utilité objective de tel équipement ou service pour le lot considéré , etc ...

En AG, chacun vote selon sa part de propriété sur l'immeuble, pas selon telle grille de charges !!
Y compris lors d'un vote particulier de certains propriétaires, seuls concernés par tel équipement, pour telle dépense selon une grille spécifique.


Édité par - Gédehem le 12 août 2022 23:24:58

chenkak
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587 message(s)
Statut: chenkak est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 13 août 2022 :  11:05:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Et cette façon de faire est donc définie par quel article de lois et décrets sur les copropriétés ???


rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 13 août 2022 :  11:40:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
article 22 de la loi : ....
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. ....

donc les tantièmes de copropriété

PCS1975
Contributeur actif

145 message(s)
Statut: PCS1975 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 13 août 2022 :  18:50:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

citation:
Si quelqu'un conteste, il faudra qu'il démontre qu'en votant avec les tantièmes de propriété, cela ait changé la décision de l'AG, ce qui est fort peu probable...


Pas sur du tout : si le juge constate que la totalité des résolutions ont été votées sur un système inapproprié et illégitime, il peut tout à fait annuler la totalité de l'AG ; alors si en plus, le copro (son avocat) met en évidence aussi d'autres AGs ......

Perso, je pense qu'il vaudrait mieux revenir à uns situation saine, plutôt que de faire perdurer l'illégalité avec son épée de Damoclès .....


Ce que je voulais dire, c'est pourquoi quelqu'un irait contester judiciairement si on lui démontre que les votes avec les tantièmes de propriété n'auraient pas changé la décision...?

Bien souvent les tantièmes de copropriété sont les mêmes que les tantièmes des charges communes générales Mais s'il y a une différence, je suis d'accord qu'il faut que le syndic fasse les choses correctement.

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 13 août 2022 :  19:23:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Ce que je voulais dire, c'est pourquoi quelqu'un irait contester judiciairement si on lui démontre que les votes avec les tantièmes de propriété n'auraient pas changé la décision...?


Celui qui veut faire annuler une résolution qui ne lui est pas favorable, trouvera le bon argument, aidé par son avocat.

Copropriétaire33
Contributeur senior

France
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Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 13 août 2022 :  21:11:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par PCS1975

Ce que je voulais dire, c'est pourquoi quelqu'un irait contester judiciairement si on lui démontre que les votes avec les tantièmes de propriété n'auraient pas changé la décision...?



Dans un État de droit, comme la République Française, la forme a plus d’importance que le fond.

Un copropriétaire opposant ou défaillant pourrait se saisir de ce problème de forme, même si au fond, cela ne change pas le résultat, un juge pourrait annuler la résolution litigieuse.
Signature de Copropriétaire33 
Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !

PCS1975
Contributeur actif

145 message(s)
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 13 août 2022 :  23:13:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Copropriétaire33

Dans un État de droit, comme la République Française, la forme a plus d’importance que le fond.

Un copropriétaire opposant ou défaillant pourrait se saisir de ce problème de forme, même si au fond, cela ne change pas le résultat, un juge pourrait annuler la résolution litigieuse.


Je ne dois pas être assez procédurier pour penser à contester une résolution qui ne me plaît pas, alors même qu'on me démontre que le sens de la décision aurait été le même.

Cela dit, la jurisprudence admet que les erreurs matérielles du PV (= erreur de pure forme) notamment celles de la feuille de présence, ne justifie pas l'annulation des décisions.

"Une erreur matérielle affectant la numérotation d’une résolution, la date de l’assemblée générale dans le procès-verbal, l’identité du syndic en exercice, le nombre de mandats détenus par un copropriétaire ou encore le total des tantièmes des copropriétaires présents ou représentés, n’entraîne pas la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’elle n’a pas d’incidence sur le résultat des votes."

Bien entendu, on n'est pas ici avec le même problème que celui de la question posée, mais le bon sens pragmatique peut frapper les magistrats...

Mais bon, je suis globalement d'accord avec vous, mon message est juste pour débattre...

Édité par - PCS1975 le 13 août 2022 23:19:20

JPM
Modérateur

8555 message(s)
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 14 août 2022 :  00:44:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Gedehem :
citation:
En AG, chacun vote selon sa part de propriété sur l'immeuble, pas selon telle grille de charges !!
Y compris lors d'un vote particulier de certains propriétaires, seuls concernés par tel équipement, pour telle dépense selon une grille spécifique.


C'est inexact.

Le dernier paragraphe de l'article 24 est passé dans l'article 10 de la loi. Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entrainées par certains services collectifs ou élément d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent part seuls au vote sur les décisions qui concernent les dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Cela s'applique notamment aux charges d'ascenseur.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

chenkak
Contributeur senior

587 message(s)
Statut: chenkak est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 14 août 2022 :  17:47:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En effet, il était important de rappeler ce "lien" de l'article 24 avec l'article 10, surtout depuis que ce cernier a pris une importance considérable dans les contestations d'AG ces dernières années !
 
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