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rambouillet
Pilier de forums

17805 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

 41 Posté - 24 janv. 2022 :  09:56:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Vote d' un appel de fonds travaux à un taux plus élevé que celui utilisé l' exercice précédent.


on peut aussi voter en sus du % annuelle déjà voté (par ex.), une provision exceptionnelle du même montant que le solde gestion courante de l'exercice approuvé.... après, le "systeme" rendra des débiteurs gestion courante encore plus débiteurs et d'autres déjà créditeurs en gestion courant, encore plus créditeurs, sur leurs compte copropriétaires individuels...

JPM
Modérateur

8557 message(s)
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Revenir en haut de la page 42 Posté - 24 janv. 2022 :  10:43:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Juste observation de Rambouillet ! Il faut faire payer les débiteurs.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

PCS1975
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 43 Posté - 24 janv. 2022 :  11:24:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Bonus" était entre guillemets...

Il est un fait que c'est assez simple (et sûrement plus propre) de faire un appel de cet excédent sur les tantièmes généraux, quitte à comme le suggère rambouillet, de le cumuler au fonds de travaux de l'exercice suivant en ajustant le pourcentage à la hausse.

Mais même dans ce cas, les copropriétaires déjà débiteurs, risquent de voter contre. Bien entendu, c'est parfaitement leur droit et nous voilà revenu au point de départ avec un exécdent qui finira par être remboursé sans que le fonds de travaux soit alimenté par ledit excédent.

C'es dommage que cet excédent ne puisse pas être transféré uniquement depuis les comptes créditeurs.

Mais on peut imaginer que ceux qui veulent vraiment mettre leur excédent sur le fonds de travaux, alors que la résolution a été rejetée, le fassent de manière libre, comme suggéré par JPM (message #43).

Édité par - PCS1975 le 24 janv. 2022 11:25:09

Gédehem
Pilier de forums

15732 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 44 Posté - 24 janv. 2022 :  11:50:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il est un fait que c'est assez simple (et sûrement plus propre) de faire un appel de cet excédent sur les tantièmes généraux, ....
(....)
C'est dommage que cet excédent ne puisse pas être transféré uniquement depuis les comptes créditeurs.


Pourquoi cette fixation sur un ou des versements supplémentaires basés sur des tantièmes ???
Pourquoi ce versement supplémentaire ne pourrait-il pas concerner uniquement des comptes créditeurs ? (crédit alors indépendant de tout tantième : c'est un montant)

Question : Parce que je le veux ainsi, je fais passer au syndic un chèque de 1500 €, montant à imputer sur la réserve travaux de mon lot : c'est impossible, ce serait interdit ?

Et d'une façon générale, en quoi la réserve travaux de chaque lot devrait-elle être uniforme (à tantièmes égaux), en particulier pour des versements autres que la cotisation annuelle obligatoire ?

Merci d'expliquer tout cela.

Édité par - Gédehem le 24 janv. 2022 11:53:44

JPM
Modérateur

8557 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 45 Posté - 24 janv. 2022 :  12:00:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Un premier problème : la saisissabilité du comptes travaux. Les 1500 € fileraient à un créancier du syndicat sans aucune ventilation possible.

Il y a moult autres obstacles.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

PCS1975
Contributeur actif

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Statut: PCS1975 est déconnecté

Revenir en haut de la page 46 Posté - 24 janv. 2022 :  12:15:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
A Gédéhem : je pense qu'on ne se comprend pas...

L'exercice comptable montre un excédent de trésorerie et il est proposé de le verser sur le fonds de travaux.

Au départ, j'avais pensé que seuls les comptes créditeurs pouvaient alimenter ce fonds de travaux, mais visiblement c'est contraire à la loi dixit JPM.
OK, j'en prends note (bien que je ne sache toujours pas en quoi c'est contraire à la loi), et je trouve que c'est dommage qu'on ne puisse pas le faire.

La seule façon légale de faire cela, serait alors de rembourser l'excédent de chaque compte créditeur comme d'habitude, et ensuite, libre aux copropriétaires qui le souhaitent de verser cet excédent (tout ou partie) sur son fonds de travaux. Pas besoin de résolution en AG.

JPM, dans un souci de faire simple et de ne pas faire d'usine à gaz, propose de faire un appel selon les tantièmes généraux, non pas sur un pourcentage, mais sur le montant de l'excédent. Enfin, si j'ai bien tout suivi. Et naturellement de faire voter cela en AG.
Dans ce cas, je dis simplement que les copropriétaires déjà débiteurs se verraient imputer en sus le fonds de travaux, et si ces copropriétaires-là représentent plus de 50% des voix du syndicat et qu'ils votent CONTRE, la résolution ne passera pas. On en revient donc au point de départ avec cet exécdent "sur les bras" qui, au final, sera réparti comme d'habitude.

Pour ma part, je n'ai jamais parlé de tantièmes égaux, ni d'uniformité, surtout si cet argent vient en plus du % voté en AG.
Et je trouvais logique que seuls les comptes créditeurs fassent l'objet d'un appel pour le fonds de travaux, non pas sur leur tantièmes, mais bien sur le solde créditeur de leur compte (donc sur un montant en valeur absolue).
Mais JPM me dit que c'est illégal de procéder ainsi.

Je ne vois pas quoi ajouter d'autre comme explications...

Édité par - PCS1975 le 24 janv. 2022 12:17:04

JPM
Modérateur

8557 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 47 Posté - 24 janv. 2022 :  14:42:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Si vous voulez remettre le solde créditeur d'un compte sur le compte travaux, il faut le faire pour tout le monde, y compris les débiteurs, au prorata des tantièmes.

Cela c'est possible ! Cela ne changera pas grand chose à la situation.

En réalité vous vous refusez à faire ce qu'il faut : faire payer les débiteurs.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

JB22
Pilier de forums

4401 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 48 Posté - 24 janv. 2022 :  16:01:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
" il faut le faire pour tout le monde"

Et pour cela c' est simple, il faut faire un appel de Fonds travaux suivant la clé de charges générales

PCS1975
Contributeur actif

177 message(s)
Statut: PCS1975 est déconnecté

Revenir en haut de la page 49 Posté - 24 janv. 2022 :  16:07:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


En réalité vous vous refusez à faire ce qu'il faut : faire payer les débiteurs.


En réalité je ne refuse rien du tout, merci de ne pas penser à ma place.

Il faut juste nuancer un peu les phrases de chacun : ce que je SOUHAITE me paraît logique et préférable, ça ne veut pas dire que je REFUSE de faire autrement.

Et si une telle situation se présentait dans mon immeuble, je demanderai à ce que le syndic m'explique en quoi ma proposition est contraire à la loi et n'est pas dans l'intérêt du SDC, puisque jusqu'à présent, je n'ai eu aucune explication (quels textes?)

Et si je sais pourquoi ma proposition est illégale, alors il est évident que je me conformerai à ce qui est légal. C'est juste que j'aime bien comprendre le pourquoi des choses.

Par ailleurs ce n'est pas moi qui ai écrit ceci :

citation:
Initialement posté par Gédehem

Ne pas confondre la cotisation obligatoire, comme prévue par les textes, avec l'affectation volontaire de soldes positifs ( ou versements volontaires supplémentaires), que rien n'interdit.

citation:
Initialement posté par Gédehem

"Pourquoi compliquer une chose toute simple ?" (Question posée à un français par n'importe quel étranger ....)

Par contre il faut bien préciser dans la résolution sur quelle base cette provision est faite (tantièmes généraux)


On se moque totalement de la base de calcul, tantièmes ou autre !!
Que la question se pose pour un ou des appels de fonds destinés à abonder la réserve travaux, cela peut se comprendre, s'agissant de répartition. C'est la généralité, comme le sont les 5%. Ce taux étant très insuffisant, on le sait.

Mais sur le fond de l'affaire, cela n'a aucune importance ! Que l'on verse 250 € basés sur des tantièmes ou que ces 250 € soient définis à la louche, forfaitairement, on s'en moque. Il s'agit d'abonder une réserve qui sera affectée au lot, la base de calcul étant accessoire, et sur le fond sans grand intérêt.

Idem pour l'affectation du reliquat d'un exercice, 258 € ici, 75 € là !
Le compte individuel de tel lot sera augmenté de 258 €, cet autre de 75 €, point barre !
Sur ces versements/affectations volontaires, les tantièmes sont totalement indifférents.

Où serait leur nécessité ???
Qui plus est sachant que cette réserve peut être utilisée pour n'importe quel travaux, sur n'importe quelle base de calcul, de répartition, selon ce qu'en décide l'AG.
Que tel lot soit à 1250 € de réserve, tel autre à 832. Il s'agit d'une capacité de préfinancement pour chacun des lots (de leur propriétaire), rien de plus.
Au pire, si l'on veut verser de sa propre initiative 1500 € d'un coup un beau matin sur le compte de son lot, rien ne l'empêche ....

Gédehem
Pilier de forums

15732 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 50 Posté - 24 janv. 2022 :  16:28:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pardon, mais comme souvent cela part dans tous les sens .....

Ici sans répondre à des questions toutes simples !!!!

"Au départ, j'avais pensé que seuls les comptes créditeurs pouvaient alimenter ce fonds de travaux, mais visiblement c'est contraire à la loi dixit JPM."
Sauf erreur de lecture de ma part, rien dans les propos de JPM ne laisse entendre que ce serait "contraire à la loi" .
De quelle 'loi' s'agirait-il, de quelle "interdiction" ????

Il est un fait incontournable : la réserve travaux est attachée au lot, ce qui impose une identification lot par lot.

Qu'il s'agit d'un montant dont la source d'approvisionnement est indifférente ramené "au lot", peu importe que la source principale (souvent unique) soit la cotisation annuelle obligatoire.
Cotisation annuelle définie selon les tantièmes généraux.
Mais rien n'interdit d'autres sources pour abonder cette réserve permanente. Que ce soit par exemple par des versements individuels volontaires, le versement de comptes créditeurs en fin d'exercice, ou les loyers des antennes relais sur la toiture, la location de panneaux publicitaires, etc etc ......
Encore une fois, pourquoi (pour quoi, quel motif, quelle disposition) faudrait-il que tous versent exactement la même chose, la même somme, un même montant, s'agissant de sommes supplémentaires à la cotisation annuelle obligatoire ?

Pas d'interdiction pour mon chèque de 1500 € destiné à la réserve de mon lot "parce que j'ai gagné au PMU et que je le veux bien ainsi.

Rappel : nous débattions ici sur une question posée par André, à propos d'une réponse donnée sur un site de conseil aux syndics non pro.
Réponse en conformité avec les textes.

PCS1975
Contributeur actif

177 message(s)
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Revenir en haut de la page 51 Posté - 24 janv. 2022 :  16:48:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est vrai que ça part dans tous les sens, on ne sait plus qui parle à qui, et qui répond à quoi...

J'ai l'impression que vous et moi (vous étant Gédéhem) sommes d'accord, mais encore faut-il en être sûr!

citation:
Initialement posté par Gédehem


"Au départ, j'avais pensé que seuls les comptes créditeurs pouvaient alimenter ce fonds de travaux, mais visiblement c'est contraire à la loi dixit JPM."
Sauf erreur de lecture de ma part, rien dans les propos de JPM ne laisse entendre que ce serait "contraire à la loi" .
De quelle 'loi' s'agirait-il, de quelle "interdiction" ????


C'est à JPM qu'il faut poser cette question : relire ma proposition au message 35, et sa réponse au message 36.

citation:
Initialement posté par PCS1975
MESSAGE 35
[...] j'avais pensé que cet excédent soit versé sur le fonds de travaux, non pas en fonction des tantièmes de tous, mais en fonction du solde de chacun des comptes : les soldes positifs sont versés sur le fonds travaux au lieu d'être remboursés, tandis que les soldes négatifs restent en l'état et restent redevables pour répondre aux dépenses réalisées du budget courant.
Sur le plan comptabilité, je peux comprendre que c'est compliqué, mais rien ne l'interdit sur le plan légal.


citation:
Initialement posté par JPM

MESSAGE 36
Vos propositions sont pleinement contraires à la loi, aux pratiques comptables et aux intérets bien compris du syndicat.

Primo : un copropriétaire ne doit pas 50 € au titre de l'appel de fonds pour le budget prévisionnel et 25 € au titre du compte travaux. Il doit 75 € au syndicat

La ventilation ne peut jouer que dans le cadre d'un recouvrement judiciaire et lorsque le débiteur verse un acompte seulement. Il a le droit de l'imputer sur le poste qui présente le plus d'intérêt pour lui. C'est un règle du Code civil.

Secundo : Il faut faire simple et pas trop tordu


La loi elle même a besoin de moult élagages.



Édité par - PCS1975 le 24 janv. 2022 16:49:12

JPM
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Revenir en haut de la page 52 Posté - 24 janv. 2022 :  17:19:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il n'est pas question de voir Gedehem ou JPM aller donner un chèque au syndic en lui disant mettez donc "cela sur mon compte travaux"

Le syndic ne peut accepter un chèque que lorsque celui ci est la suite d'un appel de fonds collectif

Plus simplement on a suffisamment de bazar dans les comptabilités pour ne pas envisager une situation de ce genre.

Pour moi cela "résume" un sujet qui n'en a pas vraiment besoin.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

PCS1975
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Revenir en haut de la page 53 Posté - 24 janv. 2022 :  17:33:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Cette conversation est schizophrène...



citation:
Initialement posté par JPM

Il n'est pas question de voir Gedehem ou JPM aller donner un chèque au syndic en lui disant mettez donc "cela sur mon compte travaux"


citation:
Initialement posté par Gédehem

Pas d'interdiction pour mon chèque de 1500 € destiné à la réserve de mon lot "parce que j'ai gagné au PMU et que je le veux bien ainsi.

Gédehem
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Revenir en haut de la page 54 Posté - 24 janv. 2022 :  17:44:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
A l'évidence ........;

https://www.copriciel.com/affectati...s-de-travaux

Quant à vouloir verser 1500 € sur la réserve travaux affectée à mon lot, sans doute folie .... .,
Sauf que rien ne l'interdit (*), pas plus que d'affecter les soldes d'un exercice à la réserve travaux, comme l'expose la réponse donnée.

(*) Il n'est pas interdit de verser plus que le montant d'un appel de fonds décidé par une AG, plus que ce que demande le syndic. (par ex. anticipation augmentation conso chauffage collectif individualisé, conso ECS ....)
Qui ne peut refuser mes versements.

Édité par - Gédehem le 24 janv. 2022 17:54:10

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 55 Posté - 24 janv. 2022 :  18:20:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Affecter le solde de l'exercice au compte travaux ? Bien sur, mais il y faut une décision de l'assemblée. Vous connaissez la jurisprudence aussi bien que moi.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

PCS1975
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Revenir en haut de la page 56 Posté - 24 janv. 2022 :  18:36:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
On ne va pas rester 150 ans sur ce sujet, même s'il soulève des questions techniques intéressantes.

"IL FAUT FAIRE PAYER LES DEBITEURS", c'est bien joli, mais si les débiteurs sont majoritaires en voix et qu'ils votent contre, la résolution qui fait payer tout le syndicat ne passera pas.

Je suis désolé, mais j'ai l'impression de radoter : devant cette impasse, n'alimenter le fonds de travaux que par les lots créditeurs me parraissait une bonne alternative (en dehors de tout versement voté sur le % du budget prévisionnel bien sûr). Résolution à voter en AG aussi, même les créditeurs peuvent aussi voter contre, ce serait leur droit le plus strict.

Maintenant, si un versement sur le compte du syndicat est interdit en dehors de tout appel collectif, eh bien je me coucherai moins bête ce soir. Il est certain que ce serait une pratique fort rare, mais j'aimerais bien savoir de quel texte il s'agit.

Ce que je savais, c'est que le syndic ne peut recevoir d'argent pour le compte du syndicat que par les copropriétaires, les assurances ou les prestataires (avoirs par exemple) et toute somme d'argent relative à une décision administrative suite à un jugement.

Les articles 14-1 et 14-2 indiquent que les charges sont payées sur décision de l'AG qui en définit le montant, la fréquence et la répartition applicable, mais rien ne prévoit un versement volontaire supplémentaire en dehors de tout appel...
Ce qui ne veut pas dire que c'est interdit.

Édité par - PCS1975 le 24 janv. 2022 18:55:14

Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 57 Posté - 24 janv. 2022 :  18:43:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Comme pour la cotisation annuelle obligatoire, il s'agit là des versements obligatoires. Mais rien n'interdit un ou des versements supplémentaires, ou volontaires.

Pour l'AG, c'est très exactement ce qui est exposé sur la site indiqué par André :

"Nous avions décidé en AG à l’unanimité de garder ces fonds pour les reverser sur notre autre compte “fonds Alur” (sur lequel nous versons 5 % de notre budget global chaque année). "

Ceci pour ce qui concerne le syndicat.
Eventuellement décision d'AG qui ne concernerait que certains, les comptes créditeurs. ("... sont autorisés à ....")
Ce qui n'interdit en rien d'autres versements supplémentaires, versements volontaires en sus de ce qu'en a décidé l'AG, à part de ce qu'en a décidé une AG.
Comme il peut en être pour les charges de copropriété, s'agissant de versements supplémentaires à ce qu'en décide le syndicat.

Il n'y a pas lieu sur ce point d'en mettre 3 pages ....

Édité par - Gédehem le 24 janv. 2022 18:56:57
Page: de 3 
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