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savart
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 31 oct. 2005 : 15:20:49
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Bonjour,
petit nouveau dans le forum, j'ai été impressionné par la qualité des intervenants et de leurs réponses, malheureusement, après avoir épluché les différents thèmes , je n'ai pas trouvé de réponses à mon problème ou plutôt mes problèmes.
Je suis locataire d'un immeuble ancien, bien que les parties communes soient vétustes, voire dans un état lamentable (moquette murale couverte de poussière, qui se décolle, peinture murale qui se craquèle et qui tombe sur le sol sur un simple mouvement d'air), les locataires avaient pour habitude passer un coup de balai et coup de cire régulièrement à leur étage.
Il y a 4 à 5 mois est arrivée une jeune demoiselle au premier étage qui, malgré une demande sympa de notre part, ne faisait jamais quoi que ce soit pour contribuer à ce nettoyage, de plus elle dispose d'un chien qui laisse des traces régulières de boue sur les escaliers.
Nous avons fait part de ça à l'agence qui gére l'immeuble.
L'agence a envoyé un courrier à cette jeune fille qui n'en n'a jamais tenu compte.
De ce fait nous avons relancé l'agence, insistant sur le fait que les parties communes étaient vétustes, impossibles à nettoyer et qu'en plus les escaliers menant au premier étage étaient constamment sales due à la voisine du premier. Nous leur demandions s'ils envisageaient de faire quelque chose au sujet des moquettes murales et des peintures qui ont aujourd'hui : 29 ans.
La réponse est arrivée avec notre quittance de loyer :
"Suite à un récent passage dans votre immeuble et aux plaintes de plusieurs locataires, je vous informe que j'ai fait appel à une société de nettoyage,qui viendra nettoyer l'immeuble à titre exceptionnel. cConformément à la loi, le montant de cette intervention est réparti entre les locataires. Veuillez agréer ...."
Un peu subjugué , nous avons constaté que figurait un montant de 39.95 Euros pour ce nettoyage qui n'a pas été encore fait et dont nous ne savons pas la teneur.
Mes questions sont donc les suivantes :
- 1) Ont-ils le droit d'employer de telles mesures ?
- 2) Devons-nous payer à l'avance et devons nous payer tout court ?
- 3) Pouvons nous obliger l'agence à refaire les parties communes ?
- 4) que feriez-vous à notre place ?
Pour vous situer la mentalité de l'agence, ils doivent faire remplacer depuis deux mois les sonnettes qui ont été arrachées et que rien ne se passe + la voisine du dessus à signalé une fuite dans le toit et l'agence reste muette.
Merci par avance pour vos réponses et suggestions.
JEFF
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 oct. 2005 : 15:39:48
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si l'immeuble est en mono propriété, c'est le propriétaire qui décide des travaux d'entretien ou de réfection.
c'est le décret de 87 sur les charges récupérables qui s'applique aux locataires et la régularisation n'a lieu qu'à postériori (tous les ans)
Merci de nous préciser si dans votre bail il est prévu une provision sur charges???
Pour le ménage des parties communes, un propriétaire ne peut pas imposer à un locataire d'effectuer ce travail. |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 31 oct. 2005 : 20:30:57
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Bonsoir savart,
Songez-vous à déménager ?... Non, je plaisante... Encore que...
Pour la vétusté, elle est surtout reconnue, me semble t’il, lorsque l’état d’un élément de la chose louée est tellement dégradé que l’on ne peut plus en avoir un usage normal (exemple récent de boites aux lettres qui étaient tombées du mur. On ne sait pas très bien, mais il semblait que la gravitation avait vaincu . Ce peut être également votre voisine du dessus qui subit une sorte de dégât des eaux. Et là, je connais pour l’avoir vécu, l’inertie du bailleur à réaliser les travaux qui s’imposent peut devenir un véritable calvaire . D'autant que c'est encore plus incompréhensible que c'est l'investissement de celui-ci fond comme neige au soleil.)
Il me semble aussi qu’elle peut être établie lorsque cet état devient dangereux pour les personnes. Pour la peinture de 30 ans qui vole au vent, j’inviterais bien les services de la DASS à venir voir s’il n’y a pas de danger toxicologique...
Dans mon esprit, le reste s’apparenterait plus à une volonté « d’embellissement » ou de « rafraîchissement », volonté qu’un locataire ne peut effectivement pas imposer à son bailleur, ou en tout cas à ses propres frais.
Pour les sonnettes, il s’agit d’un acte de vandalisme dont votre bailleur doit faire son affaire (il doit avoir une assurance pour cela.) Il doit le faire dans un délai « raisonnable » (laissez lui le temps, mais il ne faut pas que ça s’éternise non plus quoi...), dans la mesure où il s’est engagé à vous louer un bien avec certaines caractéristiques qui n’existent plus aujourd’hui et il doit vous les restituer (faire en sorte que vos hôtes puissent effectivement vous signaler qu’ils font le pied de grue en bas sous la pluie et qu’il serait temps que vous sortiez de la douche pour leur ouvrir ! )
Pour la prestation de ménage, trois choses me font réagir :
¤ Comme le dit nefer, l’agence n’aurait disposé d’aucun pouvoir pour imposer à un locataire de faire le ménage dans les communs. (Heu... tout comme un locataire ne pourrait pas non-plus imposer à son bailleur de venir balayer devant sa porte... )
¤ Pour l’intervention d’un prestataire, de mon point de vue, le décret du 26/08/87 qui fixe les charges récupérables n’envisage que le service global d’entretien de propreté et, de façon cumulative, l’entretien et la sortie des poubelles par le personnel (le même qui fait le ménage, ou un autre prestataire.) Je pense que si un seul de ces services est rendu, alors cette charge perd son caractère récupérable.
Mais ce point de vue n’engage que moi. D’autres personnes sur le forum le décrient et estiment au contraire que ces deux services sont indépendants et que si un seul est assuré, alors il a le caractère récupérable au titre du décret de 87.
Cette position est donc encore discutée, donc discutable. Mon point de vue ne vaut aucunement mieux qu’un autre, je vous laisse donc le soin de vous faire votre propre idée.
¤ Par contre, et là je pose une question aussi : la situation de savart est assez particulière dans la mesure où il s’agit d’une nouvelle charge (on met de côté le point ci-dessus, puisqu'il est discutable, et on prend le cas général d’un service quelconque qui est indiscutablement récupérable au titre du décret.)
Lorsque savart et son bailleur ont contractualisé le bail, ils ont aussi contractualisé les services assurés et, par-là même, ce qui était récupérable ou pas.
Ne peut-on pas estimer qu’il y a un changement dans l’exécution du contrat et que donc, si un bailleur souhaite ajouter un service récupérable, il doive nécessairement recueillir, de nouveau, le consentement de son locataire ? Fusse par la signature d’un avenant au contrat principal...
Moi il me semble que oui, il devrait le faire et pas imposer... (???)
(Je ne parle pas d’une prestation de réparation locative qui, par définition, est ponctuelle et nécessaire à l’instant « T » et qui peut, bien entendu, être déclenchée unilatéralement par le proprio et à la charge du locataire)
¤ Que dit votre contrat de bail au sujet des services assurés par le bailleur et qui sont récupérables ?
¤ Disposez vous d'une liste des services assurés par le bailleur qui vous sont récupérables ?
¤ ou encore, d'un précédent document fourni par votre bailleur suite à une régularisation annuelle des charges qui ferait apparaitre ces services ?
¤ Vous provisionnez le bailleur tous les mois pour vos charges ?
¤ Votre état des lieux d’entrée envisage t’il l’état global des communs ?
(Remarque : La régularisation des charges impayées sur justificatifs pour celles et ceux qui les demandent, et la réévaluation du montant des provisions pour charges a lieu « au moins » tous les ans. Elle peut donc avoir lieu avant, comme le lendemain de l’entrée dans les lieux... C'est juste un truc que je place comme ça, histoire de signaler aux bailleurs tentés par des baux TCC que ça leur retire aussi cette possibilité. Autre ineptie « du texte » mais qui ne présente aucun intérêt, pour eux non-plus, à être abandonnée, puisqu'ils ne disposent d'aucune liberté dans la réévaluation du montant des loyers [indice INSEE]...)
sbx |
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savart
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 11:40:20
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Tout d'abord merci à nefer et sbx pour leurs interventions pertinentes.
pour répondre à vos questions je viens d'éplucher mon bail,
Question de NEFER :"Merci de nous préciser si dans votre bail il est prévu une provision sur charges???
voilà la seule clause qui concerne les provisions:
Article 2.8.1 : en même temps et de la même façon que le loyer principal, le locataire s'oblige à acquitter par provision :
- Les charges et prestations récupérables mises à sa charge et découlant de la legislation en vigueur et du présent bail au prorata des millèmes de copropriété s'il existe un réglement de copropriété de l'immeuble dans lequel se trouvent les locaux loués, ou selon les modalités définies par un réglement interieur dudit immeuble, ou tout autre état de répartition ; (il n'existe pas de réglement intérieur de l'immeuble, ni état de répartition)
- Le droit de bail (c'est quoi ?)
" Les charges locatives peuvent donner lieu aux versements de provisions et doivent, dans ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Ces demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire, le décompte par nature de charge ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à disposition du locataire, au domicile du bailleur ou de son mandataire à ses jours et heures de réception."'
A noter que l'immeuble appartient à un seul propriétaire.
Je vous avoue que je ne comprends pas tout.
Suis-je en droit de demander un justificatif (du type, copie de la facture) dans ce cas , comment le bailleur pourrait-il la mettre à ma disposition sachant que rien n'a encore été fait en terme de nettoyage dans les parties communes ? Posséderait-il une facture de travaux qui n'ont pas encore été réalisés ? c'est fort !!!
Suis-je également en droit de demander la répartition du montant entre les locataires ?
En fin de compte dois-je payer des charges pour des travaux qui ne sont pas réalisés ?
De plus les travaux de nettoyage envisagés ne consisteraient pas en un simple nettoyage des sols mais à un nettoyage de fond des moquettes murales (dumoins de ce qu'il en reste) ainsi que des peintures. Dans ce cas, est-ce assimilé à des charges récupérables ?
Voilà ce qui apparait sur mon avis d"'échéance :
LOYER PRINCIPAL : 744.15
AVIS D'ECHEANCE : 0.80
MINUTERIE : 5.59
ENTRETIEN PC : 38.87 (le fameux !!)
Pour SBX :
Que dit votre contrat de bail au sujet des services assurés par le bailleur et qui sont récupérables ?
Le bail contient 3 pages sur les obligations du locataire et un entrefilet pour le Bailleur :
Voici la partie BAILLEUR :
"CONTRAT DE LOCATIOn: loi N° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi N° 94-624 du 21 Juillet 1994, (J.O. 24/07/94)
....."De son coté le bailleur est obligé :
- de délivrer au locataire les locaux loués en bon état d'usage et de réparation et les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement
- D'assurer au locataire la jouissance paisible des locaux loués sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux,auraient fait l'objet d'une convention sur travaux (ce n'est pas le cas)
- D'entretenir les locaux loués en l'état de servir à l'usage prévu par le contrat de location et d'y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien des locaux loués.
- De ne pas s'opposer aux aménagements réalisées par le locataire dés lors qu'ils ne constituent pas une transformation de la chose louée.
C'est TOUT.
Il n'est mentionné nulle part les services assurés par le bailleur et qui sont récupérables (à l'exception de ce que j'ai noté auparavant)
SBX : ¤ Disposez vous d'une liste des services assurés par le bailleur qui vous sont récupérables ?
Non rien de tout cela.
SBX : ou encore, d'un précédent document fourni par votre bailleur suite à une régularisation annuelle des charges qui ferait apparaitre ces services ?
Non plus !!
SBX : ¤ Vous provisionnez le bailleur tous les mois pour vos charges ?
Non, je viens de reprendre les quittances depuis le début de notre location et à l'exception du loyer et de l'avis d'échéance rein n'apparait à part l'entretien annuel de la chaudiére et trimestriel de l'eau (ce montant étant le montant réel suite à un relevé que je transmets chaque mois et payé lorsque le bailleur reçoit la facture et effectue la répartition entre les locataires)
D'ailleurs, pour vous montrer la mentalité du bailleur, voici une ancedote qui va vous faire sourire et probablement grincer les dents :
'- A mon arrivée dans l'immeuble, le rez-de-chaussé était occupé par un antiquaire et la facture d'eau était répartie au prorata du nombre de personnes.
quelques temps plus tard, ce magasin a été remplacé par un salon de coiffure, Lors de la réception de la facture d'eau suivante, le montant de l'eau a explosé littéralement, j'ai demandé aux autres locataires qui m'ont dit avoir été choqué par la différence. J'ai contacté le bailleur en lui disant le coté anormal du montant, il m'a rétorqué qu'il avait tenu compte du nouveau commerce et que la part qui lui était attribué était largement au-delà de sa consommation.
J'ai demandé une copie de la facture d'eau et en faisant un bref calcul, je me suis rendu compte que je payais 30 % de plus que ma conso réelle.
Je lui ai dit que je n'acceptais pas ce systéme et que, comme je disposais d'un compteur individuel, je voulais que le montant que je devais régler devait correspondre au montant que j'avais réellement consommé, basé sur le compteur.
je me suis vu ma proposition refusée au départ, c'est en insistant lourdement qu'ils ont fini par accepter, néanmoins ils ont fait venir un plombier à l'appart (à leur frais) pour vérifier d'une part qu'il n'y avait aucune fuite dans l'immeuble,( je ne sais pas vraiment pourquoi)et pour d'autre part, vérifier que tous mes points d'eau passaient bien par le compteur.
A présent je régle bien le montant que j'ai effectivement consommé.
LE PLUS COCASSE ARRIVE : Lorsque je me suis rendu chez le bailleur pour transmettre mon premier relevé, il m'a été dit que c'était un privilège que l'on m'accordait et qu'il était préférable que je n'en fasse pas état aux autres locataires
trouvant la situation anormale, j'en ai parlé à mes voisins, l'un d'entre eux à demandé à obtenir le même droit qui lui été refusé, et n'a même pas eu le droit d'obtenir copie de la facture d'eau.
Au vu de cela, les voisins se sont résignés, étant peu au fait de ces méandres administratives.
Je trouve ça dégueu....
excusez moi pour la parenthèse.
SBX : ¤ Votre état des lieux d’entrée envisage t’il l’état global des communs ?
Non, il est uniquement mentionné dans le bail :
ELEMENTS D'EQUIPEMENTS COMMUNS :
"Minuterie, parties communes
Ainsi que le tout existe sans aucune exception ni réserve, le preneur déclare parfaitement connaitre les lieux pour les avoir visités en vue du présent bail"
(Pour la sonnette, je laisse tomber , j'en ai acheté une à brico-dépot sans fil à 5 euros que j'ai installé moi même)
Voilà les compléments d'infos que vous m'avez demandé, j'avoue que je suis un peu paumé dans tout cela, en plus ma femme attend un bébé et j'aimerais me consacrer pleinement à sa venue, sans pour autant me laisser faire au niveau de l'appartement.
A SBX : oui effectivement je songe à changer d'appartement, mais avec l'événement évoqué précédemment, ce serait trop d'un coup pour ma femme.
Votre aide m'est précieuse.
JF |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 23:31:12
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Bonsoir savart,
Heu... J’ai un doute à relire tout ça...
Quand vous nous parlez d’une prestation d’entretien des communs, c’est juste une intervention ponctuelle d’une société de nettoyage (nettoyage de fond et rafraîchissement général, puis tout reprend son cours normal et chacun se remet à nettoyer son étage) ?
Et on vous demanderait ponctuellement 40€ pour cela ?
Ou il s’agit d’une société de nettoyage qui va, à présent, venir régulièrement faire le nettoyage dans les parties communes (X fois par mois par exemple, en lieu et place de ce que vous faisiez avant vous même)
Et alors on vous demanderait à compter de maintenant 40€ par mois pour ce faire ?
(PS 1 : Toutes mes félicitations pour l’heureux événement à venir.)
(PS 2 : vos voisins se font avoir, le bailleur ne peut récupérer l’eau que sur leurs consommations réelles constatées sur chacun de leurs compteurs individuelles.
Il vous faisait payer la consommation d’un commerce au RDC ??? Heureusement que ce n’était pas un Lavomatic !!!
Si de votre côté cette situation a duré un certain temps avant de vous y opposer, vous avez les moyens de demander une régularisation de ce qu’il vous a récupéré indûment sur l’eau sur une période de 5 ans... Ce qui vaut également pour vos voisins.)
sbx |
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savart
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 04 nov. 2005 : 08:13:27
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Merci SBX, j'ai hâte d'être en janvier.
Je vous confirme bien que c'est une intervention ponctuelle à 40 euros par locataire, éponges en or massif, brosses en platine etc...
Je vais exiger de ne payer dés lors que j'aurai copie de la facture et que les travaux seront réalisés. Suis-je dans ce cas dans la légalité ?
Je suis arrivé légérement à saturation à présent , je suis en train de leur concocter un courrier leur expliquant mes mécontentements et je vais en profiter pour leur réclamer l'ensemble des frais d'envoi des quittances qu'ils me comptent et dont j'ai découvert l'illégalité dans ce site.
Je vous mettrai la lettre dans la journée et si vous pouvez me dire ce que vous en pensez avant que je l'envoie.
Bonne journée |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 04 nov. 2005 : 13:37:27
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Bonjour savart,
Bon... reprenons un peu du début, si vous me permettez :
J’avais compris qu’il s’agissait d’une prestation de nettoyage qui allait s’installer dans la durée (dans la mesure où vous aviez indiqué à votre bailleur que la maîtresse du chien refusait de faire sa part du boulot, je pensais qu’il passerait par un prestataire pour ne plus en entendre parler)
Ma position est dans votre cas, beaucoup plus nuancée :
¤ Au titre du décret de 87, font partie des charges récupérables les dépenses relatives à l’exploitation, l’entretien courant et menues réparations des parties communes.
¤ Au titre de la Loi de 89, (art. 7-d), vous y êtes tenu sauf si c’est occasionné par vétusté, malfaçon, vice de construction [...]
Dans votre cas, c’est difficile de juger de la situation réelle en passant par un forum.
Il semble que vu l’age des murs, la vétusté ait fait son œuvre.
Pour autant, il me semble aussi que la somme qui vous est réclamée est tout à fait raisonnable (même si ça reste 40€ à débourser). Je ne connais pas vos relations avec votre bailleur, mais vous risquez de dépenser plus d’énergie à essayer de contester cette somme auprès de votre bailleur qu'à la lui payer (en contrepartie de ne plus respirer de poussière dans l’escalier, rappelons le). Vu ce qu’il a été capable de faire pour l’eau, il pourrait prendre la mouche pour 40€ est tenter d’autres moyens pour vous réclamer d’autres charges...
Dans votre situation, je ne contesterais donc pas. Encore une fois, c’est peut être le prix d’une cage d’escalier avec moins de poussière et plus hygiénique (important pour un bébé ça.)
Pour le reste, il a pu vous réclamer déjà les 40€ (comme aux autres locataires) en se basant sur un devis de la société, pour qu’il puisse lui-même la payer une fois la prestation réalisée.
A terme, si vous le lui demandez, il devra en effet vous présenter la facture finale avec le mode de répartition entre les locataires.
Si vraiment vous ne tenez pas à lui régler ces 40€ (je ne connais pas l’état de vos rapports), vous pouvez toujours lui opposer la vétusté des parties communes.
Cordialement,
sbx |
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