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 Sujet  |
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SCPC
Contributeur actif
25 réponses |
 Posté - 15 mai 2007 : 21:06:51
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Bonjour
Je me permets de vous soumettre mon problème. En 2005, j'ai acheté une ruine au bout d'une impasse goudronnée, avec accottements aménagés.
J'ai fait démolir la ruine et construire un bâtiment à usage professionnel que je vais occuper au mois de juin.
Le mois dernier, mes voisins m'ont informée qu'ils étaient propriétaires d'une partie de la fin de l'impasse, à savoir, 2 m de largeur et 4 m de longeur alors que l'impasse fait 3m60 de large. Ils garent systématiquemetn leur voitrue dans l'impasse et envisagent de me laisser un accès, mais soumis à horaire, à savoir pas d'accès le soir et pas le week-end. Le maire de la commune m'a obligée à prévoir 2 places de parking qui n'étaient pas initialement sur le permis de construire, du fait d'un manque de parking sur la commune. Le plan d'occupation des sols prévoit un accès de voirie d'au moins 3 m pour rendre un parcelle constructible. La mairie et la DEE n'ont pas vu que le voisin était propriétaire d'une parcelle sur la voie. Quel recours ai-je pour avoir librement accès au bâtiment ?
Merci de vos réponses
Sylvie
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 07 juin 2007 15:18:23 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 mai 2007 : 23:12:58
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C'est très très simple: avec 1,6m. de large pour y accéder, votre fond est enclavé de fait puisque vous ne pouvez pas y parvenir en véhicule.
Vous disposez donc d'un "droit légal de passage" à faire constater par un juge pour qu'il soit enregistré au registre des hypothèques, au titre de cet enclavement. La propriété du voisin va donc être "asservie", soumise à une servitude de passage...sur laquelle le voisin ne pourra bien sur pas se garer. ca vous coutera un peu d'argent.
D'ailleurs, avant d'engager une action, allez vérifier au bureau des hypothèques et cette partie de l'impasse est effectivement propriété du voisin et n'est pas déjà grévée d'un droit de passage au profit de votre parcelle... |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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SCPC
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 15 mai 2007 : 23:23:42
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Merci de votre réponse rapide. J'ai rencontré le maire, il va peut-être régler le problème du stationnement en instaurant une place réservée, mais pas avant un an et il reste le fait que je vais devoir passer chez les voisins et qu'ils m'imposent une contrainte horaire, à savoir pas le soir et les week end en invoquant que je suis une entreprise. Hors, l'administratif est réglé sur ces créneaux horaires (je suis consultante en informatique et donc souvent chez les clients)
Pour les frais, je m'y attends.
merci |
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SCPC
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 15 mai 2007 : 23:29:50
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En fait, j'aimerai un éclaircissement : dans les servitudes de passage que vous invoquez, le propriétaire a t'il le droit de me fixer des heures, en sachant que sa parcelle fait partie intégrante de la rue ( ce qui a fait qu'il n'était pas possible de le voir à l'achat et que les travaux de revêtement ont certainement été faits en même temps que la rue).
De plus, nous avons un mur de séparation, personne ne sait s'il est mitoyen, la mairie non plus. Est-ce qu'un géomètre peut résoudre le problème en sachant que la ruine que j'ai achetée n'était plus habitée depuis + de 20 ans.
Cordialement
Sylvie |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 mai 2007 : 23:32:54
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allez lire la description de votre bien et cele de l'impasse au registre des hypothèques : vous en saurez plus.
quant au passage, il est dû à toute heure une fois acquis et reconnu...donc cherchez un peu ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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SCPC
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 15 mai 2007 : 23:38:54
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merci, je m'en occupe dès demain. Vous me redonnez de l'espoir. La nouvelle a été un vrai coup d'assomoir.
bien à vous
Sylvie |
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SCPC
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 18 mai 2007 : 20:54:21
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Bonjour
Malheureusement le bureau des hypothèques n'a aucune trace. L'ancien propriétaire me dit que l'impasse avait due être frappée d'alignement, mais c'était avant lui. Bref, je vais revoir avec la Mairie, mais je m'oriente plutôt vers la servitude de passage. Je vais faire un courrier à mes voisins. En terme d'indemnités pour nuisance, avez-vous une idée de quel montant on pourait convenir (à l'amiable si possible, mais je n'y crois pas) en sachant que l'impasse a été goudronnée par la mairie.
merci de votre réponse
Sylvie |
Edité par - SCPC le 18 mai 2007 20:55:25 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 mai 2007 : 08:11:47
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| non, pas d'idée |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 19 mai 2007 : 09:50:03
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1)Il FAUT absolument connaître les références cadastrales des parcelles consernées : la votre, celle(s)de l'impasse et celle(s) de vos voisins.
Chaque parcelle de terrain a une référence cadastrale que vous pouvez relever en mairie sur le plan cadastral.
2)Il FAUT absolument connaître le propriétaire de chacune de ces parcelles : la mairie PEUT accepter de vous les indiquer, mais le CADASTRE DEPARTEMENTAL DOIT vous les donner (nom, adresse)contre une participation modique.
3)Après quoi, c'est muni des références parcellaires que le service DES HYPOTHEQUES, sur demande écrite et paiement d'avance, vous transmettra les "renseignements sommaires", c'est-à-dire le nombre de pages renseignant sur CHAQUE PARCELLE : vous y lirez les "FORMALITES" inscrites aux cadres A et B.
Les servitudes instituées sont portées au cadre B
4)Du côté municipal, si la mairie entretient cette impasse, elle sait POURQUOI et DEPUIS QUAND.
Elle sait aussi QUI est propriétaire de la parcelle concernée (dans le cas où la VOIE résulte d'une division parcellaire, avec une référence cadastrale) |
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SCPC
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 20:50:03
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Merci de toutes ces infos.
J'ai une question qui m'inquiètre, le voisin me fait des menaces si je maintiens ma demande de servitude de passage. Dans un premier temps, il m'a dit qu'il me demandera 50% des frais de construction d'un garage chez lui, vu que que je lui enllève une place de stationnement et maintenant, il se dit en droit de demander l'annulation du permis de construire qui m'a été accordé par le Maire, car le POS prévoit 3 m de voirie pour qu'une parcelle soit déclarée constructible. Hors, si j'enlève sa partie, la voie n'est que d'1m20. En a-t-il la possibilité en sachant que le bâtiment est terminé et que je dois le réceptionner. Merci de toutes vos réponses et je crois que je vais aller voir un avocat, car je ne m'en sors pas.
Bien à tous
Sylvie |
Edité par - SCPC le 29 mai 2007 20:52:55 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 23:48:23
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| si le PC a été accordé il y a plus de deux mois et correctement affiché, il est trop tard pour le contester ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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SCPC
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 00:21:17
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Bonjour Emmanuel
Merci pour toutes ces réponses. C'est le cas, le pc a bien été affiché depuis juin 2005.
J'ai besoin d'une confirmation. La parcelle de mon voisin fait partie intégrante de l'impasse, construite depuis plus de 30 ans. Est-ce que le cas d'une prescription acquisitive par la Mairie peut s'appliquer ? Si oui, est-ce que je peux rouler librement dans l'impasse ou est-ce qu'il faut que j'en informe mon voisin par courrier ? Que doit faire le Maire, car il semble un peu perdu. C'est une petite commune.
Quel casse tête. Un pas en avant, deux en arrière. J'ai la chance dans mon malheur que ce soit des bureaux et pas mon habitation, car les rapports de voisinage s'annoncent chauds. Autre question, dans l'acte notarié, l'usage du terrain pour construction de bureaux était noté. Est-ce que le notaire avait un devoir d'information par rapport à l'accès ?
Je ne souhaite pas faire d'ennui aux vendeurs, car c'était une succession difficile (pour info une indivi à 8 propriétaires, dont deux mineurs et un oncle disparu).
Merci
Sylvie |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 07:18:45
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on est typiquement dans le cadre d'une voie privée ouverte à la circulation publique.
il n'existe pas de prescription acquisitive pour les commune (ou rarement....)
dasn la mesure où il s'agit d'une impasse, votre terrain serait-il enclavé si elle était fermée ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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SCPC
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 09:44:14
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Bonjour
La mairie me dit que l'impasse n'a pas de référence cadastrale, car elle fait partie du domaine public. C'est pourquoi le cadastre et le bureau des hypothèques ne peuvent pas me donner d'infos.
Est-ce que celà change qq chose pour la prescription acquisitive ?
Merci
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 09:47:24
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elle ne peut pas à la fois appartenir au domaine public et au domaine privé du voisin... C'est l'un ou bien l'autre !!!
à approfondir donc, en allant consulter le registre des hypothèques. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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SCPC
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 12:28:09
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merci Emmanuel
Je reviens du cadastre et du bureau des hypothèques. La réponse est une réponse de normand. L'impasse fait environ 20 m de long sur 3m60 de large. Au niveau du cadastre l'impasse est référencée dans le domaine public. Par contre la fin se termine en allée piétonne de 1m20 et les voisins sont propriétaires de 2m40 sur 4m. Par contre, la mairie a fait la voirie sur la totalité de la surface. La mairie me dit qu'à l'époque celà avait dû être un arrangement verbal avec le propriétaire. Ils pensent que la procédure n'a pas été finalisée au niveau du POS. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 12:51:39
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ce n'est donc pas une réponse de normand : il y a bien un morceau de parcelle privé de 2,4m*4m actuellement affecté à la circulation publique... comme la voirie interne d'un lotissement qui pourrait être propriété privée des colotis...
l'arrangement verbal n'existe pas en droit de la propriété.
le POS est sans importance : le problème est la propriété du terrain, pas sa destination en terme d'urbanisme.
deux angles d"'attaque" donc :
*aller en mairie les convaincre qu'il faut acquérir, par voie amiable ou éventuellement par le biais d'une déclaration d'utilité publique, la partie de l'impasse actuellement privée;
*acquérir un droit de passage, soit conventionnellement soit par voie de justice..., la deuxième option étant possible si votre terrain est enclavé (accés < 3m. de large) en l'absence d'une telle servitude.
le premier angle ne vous coutera rien... le second nécessitera une indemnité.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 30 mai 2007 12:55:21 |
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SCPC
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 12:58:44
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le terrain a 1m20 d'accès. Le droit de passage peut-il être de l'ordre du financement de 50 % de la construction d'un garage ?
Merci |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 13:03:54
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au fait,
1,2m.+2,4m. = 3,6m. : où sont les 40cm. manquants (ça peut être important ().
Etes vous sur que la petite parcelle des voisins n'était grévée d'aucune servitude ?
Il y a en effet une troisième voie, plus rigolote, qui vous permettrait de ne rien payer au voisin, mais là je vous conseille de ne rien faire seule et de travailler avec un avocat : vous pourriez dire que le passage existe (40cm.)...et que l'assiette de passage (largeur) est acquise par prescription trentenaire...
En effet, une servitude de passage ne s'acquiert pas par prescription trentenaire... son assiette en revanche, si ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 13:10:17
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Citation :
Initialement entré par SCPC
le terrain a 1m20 d'accès. Le droit de passage peut-il être de l'ordre du financement de 50 % de la construction d'un garage ?
Merci
non a priori, mais tout se négocie : le prix du droit de passage se calcule normalement à partir du prix du foncier, ici non constructible car constitué d'une voie privée à usage public ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 13:33:14
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cette JP donne une idée de ce qu'un expert nommé par le juge peut prendre en compte : Cour d'appel de Bordeaux, CT0007, 2006-02-27 : Citation :
Attendu que l'expert K..., après avoir retenu que la servitude aurait pour conséquence l'abattage de divers arbres de la propriété X... - G..., dont certains d'une belle grandeur, a justement proposé que l'indemnité revenant aux consorts X... - G... réparant le dommage occasionné par la création de la servitude en application de l'article 682 du Code Civil soit fixée à 27.345 euros ; que les consorts B..., dont les terrains sont seuls bénéficiaires de la servitude et dont certains sont en indivision seront condamnés in solidum à payer cette somme aux consorts X... - G... ; que pour répondre aux critiques formulées par les parties à l'encontre de cette évaluation la Cour retiendra tout d'abord en ce qui concerne les consorts B... que le préjudice esthétique à hauteur de 3.500 euros est bien justifié du fait de l'abattage d'arbres dont certains de belle grandeur tout comme la dévalorisation de la partie restante à hauteur de 2.200 euros pour les mêmes raisons, que les frais de clôture sont bien justifiés à hauteur de 3.000 euros le long du passage crée et enfin que les inconvénients liés à l'exercice même de la servitude au profit de plusieurs lots constructibles justifie l'allocation d'une somme de 4.400 euros ; que pour leur part les consorts X... - G... ne versent aux débats aucune pièce sur une valeur du terrain de 220 euros le m2 alors que l'expert K... a retenu une valeur de 110 euros le m2 par les éléments de comparaison recueillis dans le voisinage ; qu'alors que la mise en place de la servitude sera ordonnée conformément aux préconisations de l'expert K... il ne saurait y avoir lieu à ordonner l'expertise sollicitée par les consorts B...
Chez vous, pas d'abattage d'arbre à prévoir, pas de cloture à créer, par de préjudice esthétique, pas de servitude à grand trafic (plusieurs lots...), pas de garage à construire (actuellement, le véhicule dort à l'extérieur, non ?)... reste donc le prix du foncier pour les 10m2 non constructibles...
Ca va pas chercher loin. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 30 mai 2007 13:33:32 |
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