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 Sujet  |
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mozartissimo
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 01 juin 2007 : 20:47:42
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Bonsoir,
Je découvre votre forum que je trouve très complet et précis ds les réponses apportées... Merci à tous pr ce boulot!
J'ai un petit souci concernant un bien immobilier que je souhaite acquérir.
Il s'agit d'une maison de ville en copropriété de sol construite en 2002 lors d'un programme immobilier comportant 3 appartements et 2 maisons de ville.
C'est un particulier qui vend ce bien et, comme plusieurs points me semblent sinon litigieux au moins douteux, je me tourne vers vous.
A l'issue de la construction du programme, le promoteur a mis la clef sous la porte sans finir les travaux et donc, l'architecte n'a pas voulu signer la DAT. De là découle l'absence de certificat de conformité pour la construction (la demande n'a pas été effectuée...)
Suite à cela, les copropriétaires ont fait constater l'achèvement des travaux par huissier en 2006.
Grâce à ce document, ils ont pu demander aux pompiers de passer. Les pompiers viennent de rendre leur avis: non conforme.
Bon, il y a qqs aménagements à prévoir pr que cela soit conforme au niveau sécurité, mais ce n'est pas cela qui m'ennuie. Peut-on acheter un bien qui n'a pas obtenu de certificat de conformité? Est-ce risqué? Cela risque-t-il d'être génant à la revente?
Deuxième problème, et là je suis plus inquiète... Les vendeurs ont acheté cette maison qui comportait 2 niveaux + des combles pour une surface de 74 m2 (Carrez). Entre temps, ils ont effectué des travaux afin de rendre les combles habitables et ils revendent donc cette maison comme un bien comportant 3 niveaux et 90 m2 (Carrez) ou 110 m2 (surface utile). Le problème est que, pour effectuer ces aménagements (pose de vélux et aménagements intérieurs), ils n'ont demandé aucun permis de construire...
Là, comme ils revendent, ils ont voulu régulariser la situation. Ils sont allés voir l'architecte qui leur a dit que le COS était complet pour la parcelle. Donc, impossible de régulariser...
Est-ce risqué pour moi d'acheter ce bien en l'état? Quel est le risque encouru (fermeture des vélux, dommages et intérets...)?
D'autre part, ils n'ont évidemment pas déclaré cette nouvele surface habitable aux impôts et ils payent donc la taxe foncière pour 74 m2... Je souhaite régulariser la situation au niveau des impôts. Puis-je être redressée pour les années d'impayés de mes vendeurs?
Les travaux ont été effectués il y a 3 ans. Il me semble donc que je ne suis plus responsable au niveau pénal... Il reste un risque au niveau civil pendant 7 ans, c'est bien cela?
D'autre part, j'ai cru comprendre qu'avec la nouvelle loi d'urbanisme à paraître en octobre 2007, l'aménagement des combles déjà existants ne compterait plus ds le COS. Pourrai-je à ce moment-là régulariser ma situation?
Je suis bien consciente d'avoir écrit un pavé très embrouillé, mais, soyez indulgents, la semaine dernière je n'avais jamais entendu parler de COS ou de DAT!...
Merci par avance pour vos réponses.
Cécile.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 juin 2007 : 00:07:21
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Citation :
Initialement entré par mozartissimo
Bonsoir,
Je découvre votre forum que je trouve très complet et précis ds les réponses apportées... Merci à tous pr ce boulot!
J'ai un petit souci concernant un bien immobilier que je souhaite acquérir.
Il s'agit d'une maison de ville en copropriété de sol construite en 2002 lors d'un programme immobilier comportant 3 appartements et 2 maisons de ville.
C'est un particulier qui vend ce bien et, comme plusieurs points me semblent sinon litigieux au moins douteux, je me tourne vers vous.
A l'issue de la construction du programme, le promoteur a mis la clef sous la porte sans finir les travaux et donc, l'architecte n'a pas voulu signer la DAT. De là découle l'absence de certificat de conformité pour la construction (la demande n'a pas été effectuée...)
Suite à cela, les copropriétaires ont fait constater l'achèvement des travaux par huissier en 2006.
Grâce à ce document, ils ont pu demander aux pompiers de passer. Les pompiers viennent de rendre leur avis: non conforme.
Bon, il y a qqs aménagements à prévoir pr que cela soit conforme au niveau sécurité, mais ce n'est pas cela qui m'ennuie. Peut-on acheter un bien qui n'a pas obtenu de certificat de conformité?
oui : ma maison a plus de 300 ans et n'a jamais eu de certificat de conformitéCitation :
Est-ce risqué? Cela risque-t-il d'être génant à la revente?
ça peut puisque l'acheteur se posera exactement les mêmes questions que vous et essaiera de tirer avantage de la situationCitation :
Deuxième problème, et là je suis plus inquiète... Les vendeurs ont acheté cette maison qui comportait 2 niveaux + des combles pour une surface de 74 m2 (Carrez). Entre temps, ils ont effectué des travaux afin de rendre les combles habitables
quel type de travaux ? s'il ne s'agissait que de travaux d'aménagement d'une surface aménageable, ça n'était osumis à aucune autorisation...
lisez ce fil de LaurentCitation :
et ils revendent donc cette maison comme un bien comportant 3 niveaux et 90 m2 (Carrez) ou 110 m2 (surface utile). Le problème est que, pour effectuer ces aménagements (pose de vélux et aménagements intérieurs), ils n'ont demandé aucun permis de construire...
les aménagements, en l'absence de création de surface, n'étaient soumis à aucune autorisation. Pour les vélux, il fallait une DT.Citation :
Là, comme ils revendent, ils ont voulu régulariser la situation. Ils sont allés voir l'architecte qui leur a dit que le COS était complet pour la parcelle. Donc, impossible de régulariser...
qu'ils consultent le PC initial : si le plancher des combles apparaissait, la surface était aménageable donc constituait déjà de la SHONCitation :
Est-ce risqué pour moi d'acheter ce bien en l'état? Quel est le risque encouru (fermeture des vélux, dommages et intérets...)?
si les travaux ont plus de trois ans, l'action pénale en démolition ou remise en état initiale est prescrite. En revanche, vous ne pourrez faire aucun travaux qui n'améliore pas la situation.Citation :
D'autre part, ils n'ont évidemment pas déclaré cette nouvele surface habitable aux impôts et ils payent donc la taxe foncière pour 74 m2... Je souhaite régulariser la situation au niveau des impôts. Puis-je être redressée pour les années d'impayés de mes vendeurs?
non... Eux peuvent l'être mais c'est rare sur plus d'un anCitation :
Les travaux ont été effectués il y a 3 ans. Il me semble donc que je ne suis plus responsable au niveau pénal... Il reste un risque au niveau civil pendant 7 ans, c'est bien cela?
le risque civil est trentenaire ! mais quel risque craignez vous ?Citation :
D'autre part, j'ai cru comprendre qu'avec la nouvelle loi d'urbanisme à paraître en octobre 2007, l'aménagement des combles déjà existants ne compterait plus ds le COS.
fauxCitation :
Pourrai-je à ce moment-là régulariser ma situation?
avant de vouloir régulariser, vérifiez que c'est irrégulier (hors les vélux, facilement régularisables a prioriCitation :
Je suis bien consciente d'avoir écrit un pavé très embrouillé, mais, soyez indulgents, la semaine dernière je n'avais jamais entendu parler de COS ou de DAT!...
Merci par avance pour vos réponses.
Cécile.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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mozartissimo
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 02 juin 2007 : 12:26:28
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Bonjour,
Merci beaucoup pour votre réponse détaillée et précise!
A propos du certificat de conformité, je ne suis plus trop inquiète... Une fois les travaux de sécurité necessaires effectués, je me dis que l'on sera à peu près en règle et que, pour revendre, il me suffira de bien expliquer à l'acheteur... Mais peut-être que je me trompe???
A propos des combles, je n'ai pas encore eu le temps de me rendre à la mairie pour consulter le PC et donc de voir si le plancher était prévu. Mais la vendeuse, jointe au téléphone ce matin, m'a bien dit que ces combles n'étaient pas aménageables lorsqu'ils ont acheté. Ils ont acheté en 2002 une maison sur 2 niveaux avec une "surface de combles". Selon elle, il n'était pas prévu de les aménager "légalement", sinon ils auraient été comptabilisés ds le COS.
Sachant cela, je me demande si ces combles aménagés illégalement seront régularisables un jour...(dans 27 ans? une fois le risque civil écarté? avant cela? jamais?)
Est-ce bien raisonnable de signer un compromis pour cette maison? Le risque n'est-il pas d'acheter 74 m2 pour le prix de 90 m2 et de ne jamais posséder légalement le 3 ème étage de cette maison
Merci pour votre réponse. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 juin 2007 : 12:45:07
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Citation :
Initialement entré par mozartissimo
Bonjour,
Merci beaucoup pour votre réponse détaillée et précise!
A propos du certificat de conformité, je ne suis plus trop inquiète... Une fois les travaux de sécurité necessaires effectués, je me dis que l'on sera à peu près en règle et que, pour revendre, il me suffira de bien expliquer à l'acheteur... Mais peut-être que je me trompe???
A propos des combles, je n'ai pas encore eu le temps de me rendre à la mairie pour consulter le PC et donc de voir si le plancher était prévu. Mais la vendeuse, jointe au téléphone ce matin, m'a bien dit que ces combles n'étaient pas aménageables lorsqu'ils ont acheté. Ils ont acheté en 2002 une maison sur 2 niveaux avec une "surface de combles". Selon elle, il n'était pas prévu de les aménager "légalement", sinon ils auraient été comptabilisés ds le COS.
si le plancher de combles apparait sur les plans du PC initial, il constitue dès le départ de la SHOB/SHON et de la surface aménageable : il appartenait au service instructeur du PC de l'inclure dans le calcul du COS et de refuser, le casd échéant, le PC pour dépassement de COS ; ils ne peuvent pas vous reprocher leur propre avanie !
Ne faites pas comme de nombreux services instructeurs qui confondent création de surface aménageable (soumis à autorisation) et aménagement de surfaces aménageables pré-existantes (non soumis à autorisation)!Citation :
Sachant cela, je me demande si ces combles aménagés illégalement seront régularisables un jour...(dans 27 ans? une fois le risque civil écarté? avant cela? jamais?)
non, ça n'a aucun rapport : la règle de COS est une règle administrative, pas civile.
Civilement en revanche, il faudrait recalculer les tantièmes et modifier l'état descriptif de division éventuel pour le calcul des charges de copropriété... Sachant que ça augmentera a priori votre part, je ne pense pas que l'AG de la copropriété s'y oppose !Citation :
Est-ce bien raisonnable de signer un compromis pour cette maison? Le risque n'est-il pas d'acheter 74 m2 pour le prix de 90 m2 et de ne jamais posséder légalement le 3 ème étage de cette maison
Merci pour votre réponse.
Je ne suis pas à votre place : le "raisonnable" n'est pas de mon ressort ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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