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 Sujet  |
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immomo
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 03 août 2007 : 15:28:34
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Bonjour,
Un copropriétaire a voté lors d'une AG en utilisant des pouvoirs qui lui ont été donnés. Mais le total de ses voix + voix des pouvoirs dépasse le seuil maximum de 5% fixé par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965.
Comment le syndic doit-il rédiger le procès verbal de l'AG???
Hypothèse 1 : lui compter toutes ses voix, au risque que l'AG soit contestée et annulée
Hypothèse 2 : lui compter un maximum de voix, mais dans la limite de 5%. Cela semble la solution la plus logique. Mais le syndic peut-il se permettre de faire cela???
Merci de vos réponses.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 août 2007 : 16:28:27
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| c'est le président de l'AG et les scrutateurs qui sont responsables du controle des pouvoirs............... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 03 août 2007 : 16:33:16
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Bonjour,
Le syndic doit établir le procès verbal des décisions de l'assemblée générale qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs, conformément à l’article 17 du décret du 17 mars 1967.
A partir de là, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale, conformément à l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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Edité par - ETASPAK le 03 août 2007 16:36:47 |
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immomo
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 03 août 2007 : 16:57:28
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Merci pour vos indications, Nefer et Etaspak.
Nous connaissons déjà cette réglementation très théorique. Mais dans la pratique de terrain, les choses sont très différentes. Si bien que malheureusement cette théorie ne résout pas nos interrogations très pragmatiques.
Explications : malgré le rappel des textes (art. 22) fait par le syndic au copropriétaire dépassant les 5%, celui-ci a voulu voter avec tous ses pouvoirs (en tout : 9% des voix). L'assemblée s'étant tenue très tard, et pour réfléchir à la façon dont les voix de ce copropriétaire allaient être comptées, il a été décidé unanimement de reporter de quelques jours la rédaction du PV.
Maintenant, comment devons-nous compter son vote?
Soit lui compter tous ses pouvoirs et rédiger un PV d'AG entièrement annulable (car cela fait 9% des voix)?
Soit lui compter un maximum de pouvoirs, dans la limite de 5% des voix?
Merci. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 03 août 2007 : 17:35:04
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hello,
Malheureusement il faut lui compter tout ses pouvoirs !
De jurisprudence constante, la décision est nulle et ce sans même rechercher si les voies du mandant étaient ou non indispensables pour obtenir la majorité requise !
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 03 août 2007 : 17:45:40
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immomo,
La copropriété est une organisation juridique du droit de la propriété ; cette organisation se désigne par l’expression de « statut de la copropriété des immeubles bâtis ».
Le statut est fixé par :
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Le décret 67-223 du 17 mars 1967 pour l’application de la loi du 10 juillet 1965.
Où voyez-vous dans le Code de la Copropriété une réglementation très théorique.
Ce sont vos pratiques sur le terrain, qui rendent les choses très théoriques ou différentes.
Si bien que malheureusement, votre théorie ou votre différence ne peut pas résoudre vos interrogations, qui sont très loin d’être pragmatiques.
La preuve, vous demandez à votre syndic de rédiger un faux procès verbal.
Le copropriétaire qui ne respecte pas le Code de la Copropriété au même titre qu’un syndic qui ne respecte pas le Code de la Copropriété.
Doit être sanctionné, un point c’est tout.
Voyez ces liens :
Définition de la copropriété :
http://www.logement.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=849
L'assemblée générale : procès verbal et contestations.
Le procès verbal une preuve matérielle.
Etabli par le secrétaire de l'assemblée générale, qui est généralement le syndic, le procès verbal avalise le contenu des délibérations et le résultat du vote.
Il est possible de contester une décision d'assemblée générale.
Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent demander l'annulation d'une ou plusieurs décisions, voire de l'assemblée elle-même.
L'action doit être intentée devant le tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble.
http://www.mon-immeuble.com/Dossiers/dos02/dossierAGapres.htm
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Edité par - ETASPAK le 03 août 2007 17:46:34 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 août 2007 : 18:04:43
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immomo: ce copropriétaire n'avait pas à voter avec ses............9%, car si à l'entrée de la salle et à la signature de la feuille de présence le responsable avait "fait son travail"....ce copropriétaire n'aurait du émarger que pour : soit 3 pouvoirs soit 5% des tantièmes
il faut réagir quand la personne se présente avec ses pouvoirs: on sort la calculette et on explique
je suppose que ce copropriétaire n'a pas fait un "hold up" pour "braquer" la feuille de présence et signer!!!!
ensuite: vous n'êtes pas sans ignorer que le PV DOIT être signé à la fin de l'AG
qu'a donc fait ce président de séance ?????? |
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immomo
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 06 août 2007 : 09:41:42
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Bonjour,
Nefer : il se trouve que justement le président de séance était la personne qui a voté avec ses 9% de pouvoirs. Les autres personnes en présence n'étaient malheureusement pas assez "pointues" en droit de la copropriété pour réagir. Et le syndic fut bloqué : il a rappelé la loi, mais c'est le président de séance qui décide du déroulement de la séance!!!
Certes l'AG est nulle, mais personne n'osera la contester de façon judiciaire.
Qu'en est-il si personne ne la conteste en justice dans les 2 mois : les décisions sont elles valables ou non???
Merci. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 août 2007 : 09:49:33
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en l'absence de jugement prononçant la nullité d'une résolution ou d'une AG...les résolutions votées sont donc exécutables!!!!
c'est surement le syndic qui a procédé à l'émargement es copropriétaires AVANT l'ouverture de lAG et donc le vote du président de séance: POURQUOI a t il accepté de laisser émarger ce copropriétaire ???
il aurait suffit à ce copropriétaire de faire mettre le nom d'un "ami" sur les 4% en trop....et il n'y aurait eu aucun problème |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 06 août 2007 : 10:34:34
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Bonjour,
Pourquoi avoir élu ce copropriétaire président de séance, d’autant plus que vous précisez :
« Nous connaissons déjà cette réglementation très théorique ».
Pour en revenir à vos deux hypothèses :
Pour la première hypothèse, vous aviez déjà la réponse.
« Lui compter toutes ses voix, au risque que l'AG soit contestée et annulée ».
En ce qui concerne la deuxième hypothèse, vous précisez :
« Lui compter un maximum de voix, mais dans la limite de 5%. Cela semble la solution la plus logique. Mais le syndic peut-il se permettre de faire cela ? »
Que voulez-vous dire exactement, que votre syndic est d’accord à faire cela.
Votre syndic est-il professionnel ou bénévole ?
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LeFredo
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 17:21:18
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Je ne suis pas sûr de bien comprendre ...
L'article 22 dit ceci :
" Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat."
Je comprends (peut être mal...) qu'un copropriétaire peut recevoir au maximum 3 mandats. Dans le cas où il respecte cette limite, je ne vois pas où intervient cette notion de 5 % ??
Si sa voix + ses 3 mandats représentent 9%, je ne vois pas le problème par rapport à l'article 22...
Par contre, s'il a 9% avec sa voix + 4 mandats (ou plus), dans ce cas ce n'est pas valable car il ne peut avoir + de 3 mandats que si leur cumul avec ses propres voix n'excède pas 5%. C'est ce que je lis (encore une fois, peut être mal!)
Merci de vos précisions sur mon interprétation peut être erronée de ce texte. |
Edité par - LeFredo le 03 sept. 2007 17:22:41 |
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malain
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 18:04:51
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Il n'est pas interdit au Syndic qui est le professionnel dans cette affaire et qui pourrait être rendu pour responsable en cas de préjudice, de réitérer ce qu'il a dit en assemblée quant au dépassement des voix prévu par l'article 22 de la loi et les incidences sur certains votes de résolutions.
Mais cela semble bien folklorique, un procès verbal qui n'est pas signé en fin de séance, un Syndic qui ne fait pas valoir après signature de la feuille de présence qu'un des Copropriétaires et ses pouvoirs (au delà de trois) dépasse les 5 % des voix du Syndicat, un président de séance qui fait fi de ces observations, des Copropriétaires restant les bras ballants sans tenir compte des observations du Syndic, les scrutateurs qui ne connaissent pas les attributions liées à cette fonction.
Bref, un imbroglio de premier ordre pour lequel nous devrions trouver une solution.... à l'impossible nul n'est tenu. |
Edité par - malain le 03 sept. 2007 18:07:19 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 18:09:16
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Il me semble tout à fait exact que rien, dans la question, ne fait apparaître une irrégularité.
Un copropriétaire a voté lors d'une AG en utilisant des pouvoirs qui lui ont été donnés. Mais le total de ses voix + voix des pouvoirs dépasse le seuil maximum de 5% fixé par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965.
S'il n'a que trois pouvoirs, c'est tout a fait régulier.
La limite de 5 % ne jour que pour un nombre de pouvoirs supérieur à 3.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 21:08:50
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Comme le précise JPM, il ne faut pas faire un décompte sur les voix portées par un mandataite...mais sur le nombre de mandats détenus !
Dans la mesure où un mandataire n'est porteur que de 3 mandats, il peut voter avec (mettons) 80 % des voix du syndicat !
Les textes ne fixent aucune limite de voix pour ces 3 mandats, y compris si ce mandataire détient en plus des voix à titre personnel ....
C'est idiot, mais c'est ainsi ! 
La limite des 5 % ne s'applique QUE pour 4 mandats et plus, que ce mandataire soit copropriétaire ou non ! |
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malain
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 04 sept. 2007 : 07:47:15
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immomo a dit :
malgré le rappel des textes (art. 22) fait par le syndic au copropriétaire dépassant les 5%, celui-ci a voulu voter avec tous ses pouvoirs (en tout : 9% des voix).
Cela voudrait dire d'après JPM et gédehem que le Copropriétaires avait bien que 3 mandats, j'en doute, pourquoi le Syndic se serait-il interposé en faisant valoir la limite de l'article 22, pour confirmer que le Copropriétaire détenteur des 9 % était dans son bon droit (seulement 3 pouvoirs) ou pour s'opposer à un état de fait (plus de 3 pouvoirs et dépassement des 5 %)??
Je demande donc à immomo de bien vouloir combler ce vide en nous précisant si le président de séance était détenteur de plus de trois pouvoirs. |
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Pouvoirs : dépassement 5%
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