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pat2
Contributeur vétéran
103 réponses |
 Posté - 16 janv. 2004 : 15:35:24
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http://www.alpes-de-haute-provence.equipement.gouv.fr/depart/am_urb/10.pdf
un detachement de parcelle (1000m2)a été fait sur les 4000m2,
un projet de maison de 160m2 sur 1000m2 - libre constructeur
tenu par un pc de construire ( projet 4 terrains 4 maisons)
le cos est 0.2
l urbanisme me dit que , je ne peux pas faire une demande de pc, parce que l unité foncière a été divisé apres la vente.
il aurait fallu diviser l unité foncière avant la vente pour que je puisse demander un nouveau pc et prétendre à mon cos de 0.2..
donc je n ai le droit a rien ..
merci de votre aide
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 11:09:15
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Pouvez-vous préciser ? Quel est votre statut sur ce terrain, copropriétaire, coloti, membre d'ASL ou autre ?
Cordialement
P.F. Barde |
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pat2
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 11:12:48
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bonjour, je vous ecris en ce moment
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pat2
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 11:23:52
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bonjour,
c est peut être bizarre , mais je ne sais pas,
en mars 2002 - le proprio de la parcelle de 4000m2 demande un pc pour le projet de 4 maisons.
en mars 2003 - il fait une donation partage à ses enfants - ils divisent le terrain de 4000m2 en 4 donc 1000m2 chacun.
en juin 2003 - j achete le terrain à un de ses enfants donc 1000m2 avec le projet de maison de 160 m2.
ce n est pas un promoteur - libre choix constructeur
ce n est pas un lotisseur - il n est pas viabilisé
pour simplifier les demarches administratifs et demander un cos + fort - 0.2 donc 200m2
je suis liè par un pc global , à l époque de mars 2002 - 4 projets de maisons - projet A maison de 220M2 - projet B maison de 220M2 - projet C maison avec 200M2 - projet D maison avec 160M2
a l'époque , le terrain n etait pas divisé , et la répartition s est faite comme ça.
j ai acheté le projet D .
l unité foncière a été divisée. apres la vente.
je suis proprio de ma parcelle , mais relié avec ce pc global,
je voudrais déposer un nouveau pc à mon nom .
voià, merci
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 13:59:59
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Les divisions de terrain en vue de construire font l’objet des dispositions du code de l’urbanisme relatives aux lotissements. Une division en quatre terrains à bâtir d’une parcelle contraint à l’obtention d’un permis de lotir, sauf en cas de partage successoral : article 315-1Citation :
Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété. Est également soumise à autorisation de lotir prévue par le présent chapitre l'opération de remembrement menée par une association foncière urbaine libre régie par la loi du 21 juin 1865 et par le titre II du chapitre II du présent livre, lorsque le plan de remembrement délimite plus de deux lots.
L'alinéa précédent s'applique notamment aux divisions en propriété ou en jouissance résultant de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, à l'exclusion toutefois des divisions résultant de partages successoraux ou d'actes assimilés lorsque ces actes n'ont pas pour effet de porter à plus de quatre le nombre des terrains issus de la propriété concernée.
La question est à mon avis de savoir si l’acte de donation-partage s’assimile à un acte de succession. Je pense que oui. En ce cas, vous devriez pouvoir déposer une demande de permis de construire. Un notaire serait de bon conseil pour la qualification à donner à cette donation-partage. Vous pourriez aussi demander un certificat d’urbanisme. Ce document engagerait l’administration sur le statut qu’elle donne à votre terrain. De plus, comme il doit être motivé, vous seriez éclairé sur les raisons de refus qui vous seraient opposées à la réception d’une demande de permis de construire. Si le certificat d’urbanisme vous semble illégal, vous pouvez exercer un recours, d’abord amiable auprès du préfet, puis, en cas d’insuccès, un recours contentieux devant le tribunal administratif.
Cordialement
P.F. Barde |
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pat2
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 14:25:20
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merci pour votre aide ,
c est très clair,
je vais voir ça avec un avocat,
par contre,
s il s agit une donation partage et considerer comme une sucession ,
quel article , je pourrais me référer ...à ça ..
encore merci
a bientot
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 16:25:45
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Quelques éléments sur la donation-partage.
Elle constitue l'une des formes des partages d'ascendant.
Elle a un caractère irrévocable (le testament-partage, en revanche est révocable).
Il s'agit d'une technique hybride qui emprunte à la donation entre vifs et au partage anticipé à cause de mort.
Sans entrer dans la technique, il convient de relever que, au moment de l'ouverture de la succession, joue néanmoins les règles relatives à la réserve (ainsi que le principe de la participation de l'enfant non conçu au moment de l'acte, dans le disponible). De telle sorte que l'on peut légitimement tenir cette technique comme particulièrement colorée par les règles du droit des successions.
En outre, les dispositions que vous indique P.F. Barde : "... à l'exclusion toutefois (...) ou d'actes assimilés ..." permettent de considérer que la donation-partage est exclue du champ d'application des règles relatives ici au lotissement.
Mais, effectivement, pour plus de sécurité, il conviendrait de connaître l'opinion de l'administration sur l'interprétation qu'elle a de cette cette disposition qui met en cause des règles tirées du droit privé. Il peut arriver que l'on ait parfois des surprises !
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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pat2
Contributeur vétéran
103 réponses |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 17:04:42
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Autre chose : je ne comprends pas ce que qu'il faut entendre par division de l’unité foncière après la vente. La vente d’une partie de l’unité foncière initiale de 4000 m² en crée nécessairement une autre, la vôtre, immédiatement distincte de la première.
Il y aurait peut-être lieu de s’interroger sur la validité de ce qu’on vous a annoncé. Si vous avez obtenu réponse verbale d’un fonctionnaire non habilité à statuer à une question mal posée, il ne faut pas s’y arrêter. Il en irait différemment d’une réponse écrite et motivée. Ce sont alors les motifs qu’il faut analyser. Ils sont nécessairement fondés sur la nature de l’acte de mutation d’une part, sur le code de l’urbanisme d’autre part.
Par ailleurs je doute de la validité du permis de construire obtenu pour l'ensemble du terrain initial. Maintenu que vous avez acquis une partie de ce terrain, je ne pense pas que vous puissiez vous prévaloir d'une partie du permis de construire. Vous devriez demander un nouveau permis pour votre terrain exclusivement. Je ne vois que deux possibilités, soit votre terrain ne peut être construit qu'après lotissement, ce qui n'est pas le cas et ce qui vous empêche alors de faire construire pendant dix ans, soit vous pouvez obtenir un permis de construire selon les règles applicables à votre terrain avec le COS défini au POS.
Cordialement
P.F. Barde |
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pat2
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 17:47:35
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oui, effectivement , mon problème c est que l'employé qui s occupe de l urbanisme , change souvent de version.
pour eux , parce qu ils sont 2 dans le bureau.
je ne peux pas déposer un nouveau pc , il faut annuler l ancien pc et demander 4 nouveaux pour les 4 lots divisés. ils me disent qu on nen peut pas , faire une demande de pc , puisqu il y a déjà un pc.
je leur ai expliqué , que maintenant , il n y a plus un terrain de 4000m2 mais 4 terrains de 1000m2 ,puisqu il y a une donation partage.
que ma parcelle est divisé et détaché...et suis indépendant..
l 'employé me dit que si l unité foncière avait été divisé avant la vente , là j aurais pu , demander un nouveau pc
mais là , l unité foncière a été divisé après la vente , donc pas possibilité de demander un nouveau pc.
il me dit , que ça dépasse ces compétences juridiques,mais il maintient ces dires...
voilà, la galère...
merci de votre aide
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 20:01:39
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Je suis maintenant un peu mieux éclairé. Vous avez en face de vous de braves gens face à un cas qu'ils n'ont pas encore rencontré et qu'ils ne savent pas comment traiter. C'est le problème de la méthode du "on a toujours fait comme ça" inapplicable à l'inédit. Mais ces braves gens ont un chef qui est censé savoir et qui de toutes façons est payé pour prendre des décisions qu'il doit motiver par des règles de droit explicitement mentionnées, ce qui lui donnera peut-être l'occasion d'étendre sa culture au droit des personnes. Ce que je vous suggère, c'est de solliciter d'un avocat ou d'un notaire un avis écrit sur la question de l'exclusion de votre terrain du champ d'application des dispositions relatives aux lotissements, avis qui devrait pencher vers la solution que vous souhaitez, puis de déposer une demande de permis de construire appuyée pas cet avis. Les braves gens solliciteront alors leur chef qui devrait être convaincu du bien fondé de vos prétentions et accepter de statuer sur votre demande conformément aux règles locales de l'urbanisme. S'il refusait, vous aviseriez en fonction des motifs qu'il vous opposerait.
Les arguments de vos deux fonctionnaires me semblent bien pauvres. Deux PC pour un même terrain, c'est un de trop et donc du travail inutile demandé à l'administration, certes, mais ce n'est pas un motif juridique permettant de refuser d'instruire la deuxième demande. Quant à la notion de division de l'unité foncière avant ou après la vente, là, vraiment, je ne comprends pas. De ce que je connais du code de l'urbanisme, le cheminement logique à suivre est très simple. Soit le terrain est situé en zone constructible, soit il ne l'est pas. S'il l'est, soit il est soumis à l'obligation de lotir, soit il ne l'est pas. S'il ne l'est pas, on a le droit de faire construire sous réserve du respect des règles locales d'urbanisme, ce respect des règles devant être contrôlé par l'examen d'une demande de permis de construire qui doit obligatoirement aboutir au permis si les règles se révèlent respectées. Le droit de construire étant ainsi établit, il implique le droit de déposer une demande et d'obtenir une réponse. Il est possible que se posent des questions de forme et de procédure, mais de telles questions ne sauraient faire obstacle à l'application des règles de base. Donc, soit la question de la division est un pur produit de l'imagination de deux fonctionnaires au cerveau embrumé, soit il s'agit d'une subtilité technique qui ne concerne que l'administration (faut-il employer le formulaire A22 rose pâle ou r26 bis bleu pastel ?). Mais quelle que soit la qualificaton à donner à cette satanée division, je suis convaincu que vous l'opposer est parfaitement oiseux.
Cordialement
P.F. Barde |
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pat2
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 17 janv. 2004 : 20:59:08
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c est exactement ça ,
j ai demandé à voir l adjoint au maire, il m a contacté après 7 semaines, parce que la secrétaire oubli ou n est pas là.
au téléphone , je lui explique mon cas, il me dit qu il va faire le nécessaire auprés de l urbanisme, il laisse une envellope à leur intention pour qu il contacte un avocat, le lundi.
je laisse passer le mardi , mercredi,
j appelle l urbanisme , jeudi
l employé me repond qu il n a pas eu l autorisation de son chef pour appeler l exterieur.
vendredi,je vais sur place à l'urbanisme, le chef donne l accord d appeler...mais problème , il faut une autorisation écrite et faire une circulaire...
je lui propose mon téléphone portable pour appeler mais il ne connait pas le numero, etc...
vendredi apres midi, je réussis à avoir les coordonnés de l avocat, j ai laissé un message..
réponse lundi ou mardi
donc à suivre...
encore merci
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pat2
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 22 janv. 2004 : 17:32:30
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bonjour,
on est jeudi , et l avocat ne m a toujours pas appelé, malgré les relances..
donc
à suivre
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 22 janv. 2004 : 20:17:23
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Je me demande si au départ, il ne s'agissait pas de ce qu'on appelle un permis de construire groupé, un seul dossier pour 4 maisons avec tracé de contour de parcelle pour chaque maison. Deux solutions, soit ce dossier prévoyait la division (permis de construire valant division donc création de plusieurs n° cadastraux) soit il ne le prévoyait pas (4 "lots batis et délimités" sur une seule parcelle et un seul n° cadastral).
S'il y a eu vente à un tiers (le tiers, c'es pat2), tout prête à croire qu'il devait s'agir d'un permis valant division. Dans l'absolu, pat2 a acheté un terrain avec permis. Il doit respecter le permis. Mais... je crois bien qu'on ne peut interdire à personne de déposer un permis modificatif...
Pour le problème de COS, il faut que pat 2 lise son acte d'achat. Je crains que ce dernier ne précise clairement que la surface hors oeuvre affectée à son terrain ne soit réduite à 160 m² maxi. Il faut qu'il lise également la notice de renseignement d'urbanisme qui est avec son acte d'achat, si son notaire a bien travaillé.
A mon avis, il peut modifier l'aspect de la maison qu'il va construire (demande de permis modificatif), mais il ne peut pas la faire plus grande. Il faut que le chantier soit en cours pour demander un permis modificatif, ce qui sous-entend que la modification reste "légère". On peut contourner la difficulté, le "chantier commencé" peut se limiter aux coups de pelleteuse nécesaires avant de couler les fondations.
Ou bien, hypothèse à vérifier cependant, il peut attendre que la validité du permis qu'il a acheté avec son terrain expire (2 ans on y sera bientôt, semble-t-l) et il en dépose un nouveau, pour une maison à son goût, toujours limitée à 160 m².
Si pat2 a acheté un terrain avec permis, il a le dossier de permis. Ce dossier apporte des renseignements utiles pour répondre à ses questions. Si on ne lui a pas remis de copie de ce dossier, son vendeur est indélicat, son notaire léger... mais il peut consulter ce dossier en mairie...
Cependant, il eut été préférable que pat 2 s'interroge avant d'acheter.
Comme dit plus haut par P.F. BARDE, le meilleur moyen de se faire valider le projet que pat 2 souhaite faire, c'est de demander un certificat d'urbanisme avec la silhouette en plan de masse de la maison de ses rèves, sa durface prévisionnelle, son implantation, sa hauteur... Attention, les services n'ont pas d'obligation de délai pour répondre et ils risquent de le faire attendre, mais si ce certificat lui donne le droit de construire plus de 200 m², pour une maison qui n'a rien a voir avec celle du permis "acheté", il pourra la construire en toute légalité. Attention, depuis les nouvelles dispositions SRU, la réponse d'un CU n'est fiable que si la demande expose précisément le projet. Si la demande est une question vague, le CU n'explique rien et renvoie aux règles locales.. et pat2 continuera à se poser les mêmes questions.
seborga1 |
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pat2
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 24 janv. 2004 : 09:52:52
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merci seborga1 de votre contribution.
les arguments que vous donnez , sont , si c est un permis valant division mais si ce n est pas le cas , que se passe til ??
pour l urbanisme , il n y a pas eu de division , pour eux , c est une parcelle avec 4 projets de maison .
sur l acte de vente , il est marque permis de construire global.avec un projet de maison de 160m2. et s il le cos devait s agrandir , je devrais la difference de divers taxes de lunite fonciere .c est tout.
pour l urbanisme , c est un permis simple.
d apres ce que j ai compris, un pc groupe est donne aux promoteurs, ils construisent , divisent et vente les maisons avec leur parcelle.
ou ils viabilisent les terrains , les divisent et les vendent.
il nest pas viabilise et la maison pas construite..
PAR CONTRE : je me pose une question
le permis de construire est au nom du pere et non a son fils.
comme je vous le rapelle , il y a eu donation partage.
et j ai achete le terrain a son fils ..
mais la ou je me pose des questions ..si ce nest pas un permis valant division ?? il se passe quoi ? si c est un permis simple d apres l urbanisme ..pourtant dans l acte de vente est ecrit permis global MAIS pas de division parcellaire . il n est marque nulle part.
j ai relance l avocat , 3 fois par jour, il finira bien par repondre..
j ai pris RDV avec le notaire pour qu il m explique bien, mais sil a fait une betise, il me le dira pas..
je continue mes recherches et desole
merci a tous
pat 2
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 25 janv. 2004 : 20:15:42
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Laissez tomber l'avocat, ou allez en voir un autre. Attendez les explications du notaire. Il n'a peut-être pas été adroit dans l'affaire, mais cela devrait lui donner une raison de réparer au mieux une éventuelle erreur, même s'il ne l'avoue pas, histoire de ne pas se discréditer.
Cordialement
P.F. Barde |
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pat2
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 26 janv. 2004 : 23:13:48
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merci,
mr barde; j ai RDV mardi 27/01 avec le notaire, et j ai pris RDV avec un autre avocat specialiste d immobilier donc
a suivre
pat2
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pat2
Contributeur vétéran
103 réponses |
Posté - 27 janv. 2004 : 20:18:53
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bonsoir,
d apres le notaire ; on ne peut rien faire ;
on est tenu par le permis groupé,
4 lots lors d une succession echappe a la loi du permis de lotir.
aussi, un des lots a dejà commencé les travaux, il voit mal l'urbanisme annuler le permis et accordé 4 autres.
malgré que je sois détacher des autres parcelles, je depends toujours du pc global.
aussi il faut que j attende la période de 10 ans apres la division pour que je puisse réclamer mon cos.
par contre la nouvelle loi sur la SRU prévoit ce qu il y a en bas mais il ne parle pas des 10 ans ??
Article 18
Après l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme, il est inséré un article L. 123-1-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 123-1-1. - Dans les zones où ont été fixés un ou des coefficients d'occupation des sols, le plan local d'urbanisme peut prévoir que, si une partie a été détachée depuis moins de dix ans d'un terrain dont les droits à construire résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas déjà été utilisés.
« Si le coefficient d'occupation des sols applicable au terrain est augmenté après la division, la minoration des droits à construire résultant de l'application du premier alinéa est calculée en appliquant le coefficient d'occupation des sols existant à la date de la délivrance du permis de construire.
« Si le coefficient d'occupation des sols applicable au terrain est diminué après la division, la minoration éventuelle des droits à construire est calculée en appliquant le coefficient d'occupation des sols existant à la date de la division.
« En cas de division d'une parcelle bâtie située dans une des zones mentionnées au premier alinéa, le vendeur fournit à l'acheteur un certificat attestant la surface hors oeuvre nette des bâtiments existant sur la ou les parcelles concernées. L'acte de vente atteste de l'accomplissement de cette formalité.
« Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains issus d'une division effectuée à une date ou dans une zone où le plan local d'urbanisme ne prévoyait pas la règle prévue au premier alinéa. »
voilà
a bientot et encore merci pour tout
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