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_Empire
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 Posté - 02 déc. 2006 : 16:23:21
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Bonjour,
Je voulais savoir comment est basé le fond de réserve.
Notre résidence possède actuellement un fond de réserve de 9600€. Il n'est pas prévu de gros travaux pour le moment.
L'AG étant prévu dans 15 jours, certains propriétaires et moi même voudriont baissé l'approvisionnement du fond de réserve.
Est-ce réalisable, ou est-ce que c'est calculé sur un pourcentage fixe non modifiable?
Merci de vos réponses.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 02 déc. 2006 : 21:09:31
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Si vous parlez bien de la réserve de trésorerie, ex fonds de roulement, le plafond est 1/6 du montant du budget prévisionnel. votre réserve correspondrait donc à un budget prévisionnel de 57 600 euros.
Si vous parlez d'une provision sur travaux futurs, il n'y a pas de plafond légal. C'est l'assemblée qui fixe le montant et les appels à effectuer pour l'atteindre.
Comme vous parlez de l'approvisionnement du fonds de réserve, je pense qu'il s'agit plutôt de ce dernier cas. Baisser l'approvisionnement ? Tout dépend de savoir quels sont les travaux envisagés et la date de leur réalisation. Et il faut également savoir s'il est placé.
Une provision pour travaux futurs doit être employée dans les trois ans de sa création. Ceci étant, quand elle existe, il est préférable de la conserver même si les travaux ont un peut de retard. Mais un peu ... n'est pas beaucoup.
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 02 déc. 2006 : 23:06:02
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je serais plus nuancé que JPM,car je n'ai encore lu nul part que,légalement, ces fonds devaient être employés dans les 3 ans.
En effet pour des travaux importants tels que ravalement des façades ou encore réfection complète d'une toiture terrasse ou similaire vous n'avez,semble t-il ,que 2 possibilités pour que soit accepter en AG la mise en place de ce fonds;après estimation de la dépense:
- avoir des versements trimestriels "raisonnables" et donc acceptables par une majorité de copropriétaire
- avoir un temps plus long de versement que les 3 ans
ce problème de limiter,éventuellement,à trois ans et peut être l'explication que de gros travaux (façades)souhaitables mais non impératifs ou urgents soient différés d'année en année
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Edité par - felix1930 le 02 déc. 2006 23:06:40 |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 00:01:16
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Je fais les mêmes reserves que felix1930.
L'article 18 de la loi dit que le syndic doit "soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale..."
La loi de fait pas obligation de constituer des provisions pour travaux, elle n'en fixe d'ailleurs pas le montant, elle n'oblige pas non plus à faire des travaux dans un délai de trois ans. Il est question de travaux "susceptibles d'être nécessaires". Seulement tous les trois ans le syndic doit soumettre la question en A.G. laquelle peut décider librement du sort de la provision (comme elle était libre de la constituer ou non): affectation à la couverture de travaux votés ou reconduction de la provision, avec obligation de voter à nouveau dans un délai de trois ans. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 00:57:15
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Il est jugé que passé trois ans, et faute de décision d'exécuter des travaux avec emploi des fonds, tout copropriétaire peut demander le remboursement des fonds qu'il a versés à ce titre. La solution est implicite en fonction de la rédaction du texte. Il n'y a aucun doute sur ce point. Preuve en est que la solution est d'ouvrir des fonds différents affectés à des travaux différents.
Comme d'habitude, si personne ne bouge et si tous les copropriétaires, le fonds peut être poursuivi pendant dix ans et plus.
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 13:43:59
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Copropriété Fiche Info logement n°CO004 :
Le syndic peut exiger :
1) le versement d'une réserve (ancienne " avance de trésorerie permanente) fixée au règlement de copropriété ou par l'assemblée générale à la majorité en nombre des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des tantièmes ;
Il s'agit d'une sorte de fonds de prévoyance qui est restitué si il n'est pas utilisé, en cas de vente, après imputation des sommes dues.
Le montant de la réserve ne peut dépasser 1/6 du budget prévisionnel.
2) le versement de provisions égales au quart du budget voté destinées à couvrir les dépenses prévues au budget prévisionnel. Ces provisions sont exigibles à compter du premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l'assemblée générale.
En effet, l'assemblée peut décider d'un périodicité et/ ou d'une quotité différente (exemple : périodicité semestrielle pour les copropriétés avec de faibles charges)
A compter du 1.9.04, le syndic adressera à chaque copropriétaire, préalablement à la date d'exigibilité de la provision par lettre simple, un avis indiquant le montant de la provision exigible.
Par ailleurs, à défaut du versement à sa date d'exigibilité de l'une des provisions du budget prévisionnel voté et après une mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de plus de trente jours (ce délai de trente jours commence à courir le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire), le copropriétaire défaillant peut être contraint de payer les autres provisions non échues.
3) le versement, de provisions pour les dépenses de travaux ne relevant pas du budget prévisionnel. (C’est l'assemblée générale qui fixe le montant de la dépense et la date d'exigibilité des provisions correspondantes).
Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles relatives :
-aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble , autres que ceux de maintenance ;
-aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs , autres que ceux de maintenance ;
-aux travaux d'amélioration , tels que la transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux , l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
-aux études techniques telles que les diagnostics et consultations ;
-et , d'une manière générale aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble ;.
Comme pour le paiement des provisions, avant la date d'exigibilité déterminée par l'assemblée, le syndic adressera à chaque copropriétaire par lettre simple un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense.
4) le versement, d'avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux prévu par l'assemblée générale.
5) le versement de provisions spéciales pour travaux d'entretien ou de conservation des parties communes ou des éléments d'équipement communs susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à venir mais non encore décidées
Le syndic doit soumettre lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans au vote de l'assemblée générale la décision de constituer ces provisions spéciales.
L'assemblée décide à la majorité absolue.
A compter du 1.9.04 ces provisions constituent des avances qui peuvent le cas échéant être remboursables.
Jusqu'à cette date et en l'état actuel de la jurisprudence, elles sont également remboursables si elles ne sont pas utilisées.
6) le versement d'une provision pour les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble Cette provision ne peut excéder le tiers du montant estimatif des travaux.
L'assemblée générale convient du mode de placement des fonds recueillis et de l'affectation (article 35-1 du décret de 1967).
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Edité par - ETASPAK le 03 déc. 2006 13:45:05 |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 16:55:08
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De JPM*
"Il est jugé que passé trois ans, et faute de décision d'exécuter des travaux avec emploi des fonds, tout copropriétaire peut demander le remboursement des fonds qu'il a versés à ce titre."
Comme pour toute infraction aux dispositions légales, le copropriétaire lésé peut intenter une action pour faire valoir ses droits s'il n'obtient pas satisfaction amiable.
" Preuve en est que la solution est d'ouvrir des fonds différents affectés à des travaux différents."
La loi n'impose pas la création de "fonds de travaux" différents ou spécifiques, il suffit que les travaux soient "susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à venir mais non encore décidées
On peut estimer que dans une résidence neuve il ne soit pas possible de faire une provision pour "travaux de ravallement" ceux-ci n'étant pas susceptibles d'être nécessaires dans un délai de trois ans (C'est en général de l'ordre de 10 ans).
Il en est de même pour une provision pour "travaux de clôture" de la résidence, qui n'ont pas le caractère de travaux "nécessaires"
Par ailleurs une copropriété qui aurait fait une provision pour des travaux spécifiques peut toujours revenir sur sa décision (en A.G.évidemment).
Le fait que l'on puisse aller dans la lune n'apporte pas la "preuve" que l'on soit obligé d'y aller!
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Edité par - JB22 le 03 déc. 2006 17:00:54 |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 19:36:37
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JPM il est jugé que passé trois ans....tout copropriétaire peut demander le remboursement des fonds qu'il a versé à ce titre
jugé où et par qui???
La seule différence par rapport à "l'avant décret de mai 2004" c'est que ce fonds est classé "avance" donc remboursable et reconstituable alors qu'au préalable il était jugé ou plus exactement, convenu, que cette réserve était rattachée au lot:
1 exemple et une question:
Nous avons ce type de fonds;il a pu être accepté car les appels étaitent raisonnables,sinon la majorité des copropriétaires aurait votée contre(il nous a permis il y a 6 ans de régler une grosse partie de la réfection complète de l'étanchéité de notre toiture-terrasse.
En mars 2005 il a été présenté une résolution pour le ravalement des façades (130.000€) ;résolution refusée alors que notre "réserve",renouvelée, nous permettait de payer près de la moitié des travaux
Nous faisons quoi???? nous rendons les fonds aux copropriétaires (donc jamais de ravalement)ou nous augmentons nos appels de fonds (mars 2005 était la période butoir des 3 ans) c'est la 2ème solution qui a été adoptée (nous n'avons, il est vrai, jamais proposer de "rendre"les €) |
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_Empire
Contributeur actif
30 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 10:17:02
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Le régime des provisions sur travaux futurs n'a pas inspiré beaucoup les auteurse t les pouvoirs publics n'ont pas fait grand chose pour valoriser ce mécanisme.
S'agissant d'un vendeur, il a été jugé qu'il pouvait obtenir le remboursement pur et simple de provisions non utilisées (Cass 17/06/1999). Une décision plus récente a prescrit le remboursement à un copropriétaire non vendeur mais il faut que je la retrouve.
Quoiqu'il en soit le décret de 2004 a modifié la donne et la situation est assez floue à ce jour.
On peut noter les opinions suivantes, à propos d'une décision de création d'un " fonds de réserve "
Après expiration du délai de trois ans, le syndic ne peut plus effectuer d'appels, même si par ailleurs le placement de la provision constituée est maintenue
En cas de vente après trois année sans emploi de la provision, le vendeur peut obtenir le remboursement mais il y a controverse sur la possibilité de demande à l'acquéreur la reconstitution de la réserve
Il y a également controverse sur la possibilité qu'aurait l'assemblée de " renouveler " ou proroger la décision
La vérité est que le problème du compte séparé vrai pollue cette question. Les associations de défense n'ont pas encouragé les provisions sur travaux futurs parce qu'elles y voyaient un moyen pour les syndics professionnels de renforcer le montant des fonds déposés sur le compte unique. L'expérience montre que maints syndicats ont accepté un " placement maison " . Il faut ajouter que maints syndics prélèvent des " frais de gestion de la provision sur travaux futurs " qui sont souvent très élevés.
Ici encore, la solution radicale ne pourrait être que l'application impérative de la gestion par vrai compte séparé.
L'opportunité de constituer des provisions sur travaux futurs n'est pas contestable.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 11:01:49
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De JPM:
"Ici encore, la solution radicale ne pourrait être que l'application impérative de la gestion par vrai compte séparé."
Exact, mais à condition que:
-La gestion par compte séparé,
-La gestion des fonds de réserves et de provisions,
fassent parties des tâches de "gestion courante" et qu'il ne soit plus possible de demander des honoraires supplémentaires.
"Le régime des provisions sur travaux futurs n'a pas inspiré beaucoup les auteurse t les pouvoirs publics n'ont pas fait grand chose pour valoriser ce mécanisme."
Le but, non avoué, des pouvoirs publics c'est la relance de l'économie en poussant les syndicats à faire des travaux, sans le dire vraiement, d'où cette rédaction ambigüe. Sinon quel intérêt ce délai de trois ans.
Même but, sous couvert de "sécurité" des travaux imposés concernant les ascenseurs, créant une véritable rente pour les ascensoristes qui usent et abusent de la situation.(Voir la rubrique de l'ARC).
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 11:38:20
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JPM, pas tout à fait d'accord avec vous lorsque vous indiquez que les associations de défense n'ont pas encouragé les provisions de travaux futurs....
en effet l'ARC a demandé et demande toujours que soit rendu obligatoire la mise en place de fonds travaux avec un produit d'épargne et une fiscalité adaptés (ce qui existe je crois au Canada) |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 13:35:15
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C'est exactement cela : une sorte de "fonds d'amortissement", obligatoire.
Mais JPM ne pensait sans doute paS à l'ARC, qui n'est pas une association de "Défense" des copropriétaires ..... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 14:13:12
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Pour Felix 1930
On crève de dispositions obligatoires dont la plupart ne sont pas respectées 
La loi de 1994 a répondu aux attentes manifestées à l'époque : rendre opposable à tous les copropriétaires la création d'une fonds de prévoyance pour travaux. Apprécions déjà ce qui a été fait de positif et exploitons cette possibilité. Les copropriétaires devraient être assez grands pour prendre seuls des décisions à cet égard.
JB 22 nous dit que la loi de 1994 a été faite pour pousser les copropriétaires à faire des travaux !!! Je suis bien placé pour vous dire que ce n'est pas vrai et que la vraie raison est celle indiquée ci dessus. Si l'hypothèse de JB 22 avait été exacte, la mesure aurait été entourée d'un luxe d'incitations. Celà n'a pas été le cas.
Pour les associations je n'ai pas songé à l'ARC particulièrement et je pensais à des temps plus anciens. Certaines brochures fulminaient contre " les fonds qui dorment pour le plus grand profit des syndics."
Et pour JB 22 qui écrit Citation :
Exact, mais à condition que:
-La gestion par compte séparé,
-La gestion des fonds de réserves et de provisions,
fassent parties des tâches de "gestion courante" et qu'il ne soit plus possible de demander des honoraires supplémentaires.
Il y a une sorte de délire de la gestion courante.
Vous désignez un syndic avec les conditions suivantes :
Gestion des fonds par compte séparé
Montant des honoraires de gestion courante : 2 200 € ht soit nn € ttc
Liste des prestations exceptionnelles :
- Etat daté et note en cas de vente : nn €
- Recouvrement des charges (avec un détail)
- Vacations horaires nnn€
- etc.
Toutes les prestations ne figurant pas dans la liste des exceptionnelles sont couvertes par les honoraires de gestion courante. N i Ni , terminé
JB 22 et d'autres : comprendrez vous un jour qu'il n'y a pas d'honoraires à envisager pour la gestion par compte séparé ????
Quand un syndic qui a géré par compte unique vous demande une augmentation de ses honoraires de gestion courante quand vous demandez de revenir au compte séparé, il se borne à revenir à un montant normal d'honoraires. Il avait, dans le passé, minoré ses honoraires parce qu'il savait qu'il allait percevoir la rémunération de vos fonds déposés. A l'époque, vous l'avez choisi parce qu'il était moins cher qu'un autre qui, lui, gérant déjà tous ses immeubles par compte séparé.
Avec le compte séparé il ne percevra plus rien. Il lui faut bien retomber sur ses pieds. Il est plus sain pour tout le monde de rémunérer le syndic convenablement et de laisser tomber une pratique hypocritement admise de rémnération occulte par des voies détournées.
L'an prochain, vous n'aurez plus de majoration pour compte séparé. Le syndic vous proposera le meintien des honoraires ou une augmentation de n % Je signale que cette année, l'augmentation des frais de documentation dépasse 15 % (multiplication des réformes oblige !)
En sus, il n'y aura plus de mises en concurrence fausées avec la complicité du Législateur
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 16:47:32
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De JPM
"JB 22 et d'autres : comprendrez vous un jour qu'il n'y a pas d'honoraires à envisager pour la gestion par compte séparé ????"
Vous avez mal interprété mon intervention.
Je dis que le problème subsistera tant que les syndics pourront proposer des réductions d'honoraires pour abandon de la gestion par compte séparé. C'est la raison pour laquelle les honoraires doivent inclure cette tâche en gestion courante.
Il est évident que les syndics tiendront compte de ces tâches pour fixer leurs honoraires. Ainsi la juste concurrence sera établi, comme vous le souhaitez à juste titre, la situation étant la même pour tous les syndics. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 déc. 2006 : 17:38:52
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Ok ! alors on est d'accord 
Le passage au compte séparé obligatoire est, dans l'intérêt commun, la clef d'une amélioration du climat des copropriétés.
Néanmoins je continue à penser que les avantages pratiques des sous-comptes individualisés pourraient être conservés si le compte unique était indépendant du syndic, ce qui me parait possible si l'on veut prendre la peine de se pencher sur la question.
Ce système permettrait une meilleure rémunération au profit des syndicats et une meilleure utilisation des moyens électroniques.
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pepe
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 23 déc. 2006 : 18:25:50
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Question aux personnes qui ont l'expérience des provisions pour futurs gros travaux :
Compte tenu que dans une copropriété il y a plusieurs types de travaux:
1- ceux rémunérés aux millièmes copropriété par exemple les voiries
2- ceux rémunérés aux millièmes bâtiments , par exemple les terrasses, les ravallements
3- ceux rémunérés par cage d'escalier ascenseurs , peinture de cage
et pour chaque rubrique chacun des copropriétaires à des millièmes différents les appels de fonds pour les réserves ne devraient pouvoir être faits que pour un marché désigné , avec un devis prévisionnel,et avec des appels pour chacun en fonction des millièmes concernés?
s'il y a plusieurs gros travaux chaque propriétaire peut avoir plusieurs comptes ?
je ne suis pas certain que tous les syndics acceptent de faire cela gratuitement?
MERCI
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 23 déc. 2006 : 21:41:59
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A pepe
Dites-nous quand les travaux seront "rémunérés aux millièmes " ?
Les provisions pour travaux sont prévus pour préfinancer "des travaux "susceptibles" d'être néessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'Assemblée générale."
Qui dit "prévus" ne "dit pas obligatoires"
"Non encore décidés" donc il ne peut y avoir qu'un mode de constitution: les tantièmes généraux.
Il n'y a aucune obligation de définir les travaux "susceptibles" d'être nécessares en encore moins de fournir un ou des devis.
Inutile de chercher des contraintes supplémentaires, il y a a déja assez.
BONNES FETES DE NOEL ET DE FIN D'ANNEE A TOUS. |
Edité par - JB22 le 23 déc. 2006 21:43:55 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 23 déc. 2006 : 22:32:25
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Citation :
Initialement entré par JB22
"Non encore décidés" donc il ne peut y avoir qu'un mode de constitution: les tantièmes généraux.
Absolument en désaccord, on peut décider de faire des provisions pour tel ou tel type de travaux, impliquant tel ou tel type de charges !!!! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 déc. 2006 : 23:30:27
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Yaume a bien entendu raison. Rien n'interdit de constituer une provision dont les appels sont efectués en fonction des tantièmes de chauffage.
Felix 1930 écrit : Citation :
en effet l'ARC a demandé et demande toujours que soit rendu obligatoire la mise en place de fonds travaux avec un produit d'épargne et une fiscalité adaptés (ce qui existe je crois au Canada)
Actuellement le livret A est défiscalisé jusqu'à 76 500 €, ce qui n'est quand même déjà pas mal. Mais ce n'est pas l'ARC qui a obtenu de mettre un terme aux contradictions internes du Ministère des Finances à ce sujet, que je sache.
Sur le principe même du texte, il n'est pas difficile d'aller revoir les travaux parlementaires de 1994. Ces travaux parlementaires ne sont pas suffisamment utilisés pour l'interprétation des textes. Pourtant ils sont beaucoup plus facilement accessibles de nos jours, grâce à Internet.
Quand Me Lafond, dans le Code de la copropriété, écrit que " le syndic est invité par ce texte à faire de la gestion prévisionnelle en matière de travaux puisqu'il lui faudra doénavant apprécier quels sont les travaux d'entretien et de conservation dont la nécessité s'imposera à la copropriété ". Il a parfaitement raison. On peut ajouter que le syndic ne doit pas rester seul dans cette mission. Un technicien est souvent indispensable et le conseil syndical doit être appelé à participer.
Mais ici encore, on néglige, dans les forums que le système fonctionne parfaitement bien dans nombre de syndicats, et qu'il fonctionnait fort bien avant 1994 dans les syndicats non affectés par un contestataire refusant de contribuer à la constitution de la provision.
Le système du Québec est le plus logique. La provision est obligatoire. A ma connaissance, aucune organisation n'a présenté de projet à ce sujet à la suite des études de Jacques Robine qui allaient dans ce sens.
Notons enfin que l'administration fiscale a fortement mis des bâtons dans les roues en exigeant pendant des années des formalités déclaratives particulièrement lourdes pour des montants souvent modestes. La rumeur a fait état de situations anormales dans le Midi, sans qu'on sache jamais de quoi il s'agissait exactement.
Il ne faut pas être un grand économiste pour prévoir de grandes difficultés dans un proche avenir pour l'exécution des travaux d'entretien et de conservation. On parle beaucoup des grandes opérations à propos des syndicats en difficulté. On ne dit rien des petits immeubles et surtout des moyens.
Rappel à cette occasion des dispositions récentes relatives au financement par la commune des travaux de remise en état des immeubles en copropriété dont les syndicats sont confrontés à des impayés de charges Elle est gentille la commune 
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pepe
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 24 déc. 2006 : 09:32:54
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merci de vos réponses , excusez mon erreur il fallait lire répartis et non rémunéré.
Je renouvelle ma question , en supposant que la décision se fasse pour un fond de réserves pour travaux , y a t'il des exemples de gestion de fond de reserve pour des travaux désignés , et en tenanr compte des millièmes de répartition ?
A l'inverse y a t'il des exemples d'appels de fonds qui ne tiennent pas compte des millièmes et de la nature des travaux.
merci |
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