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debnix
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 25 janv. 2007 : 15:29:01
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Bonjour,
Tout d'abord merci pour ce forum !
Je vous expose mon probleme.
Je viens de recevoir la convocation pour l'assemblée générale annuelle. Sur celle ci figure un "article" qui va être voté à la majorité 25, et je pense que c'est une erreur ?
Cela concerne des travaux dans le parking pour faciliter l'accès à 3 des copropriétaires. Ils proposent de payer ces travaux selon 3 modalités possibles (toutes voter à la majorité 25) :
1- au tantieme de tous les copropriétaires - si non -> 2
2- 50% à la charge des 3 propriétaires concernés et 50% divisé par le nombre de copropriétaires - si non -> 3
3- 50% à la charge des 3 propriétaires concernés et 50% divisé au tantieme de tous les copropriétaires.
Je pensais que si ils effectuaient ces travaux à leur frais c'etait un vote à la majorité 25.
Mais que si ils demandaient une participation de tous les copropriétaires (50% ou pas) cela devait se voter à la majorité 26......???
Pouvez vous me confirmer cela s'il vous plait ?
Si j'ai raison (erreur sur la majortié) que faut il faire ?
Merci pour votre aide.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 janv. 2007 : 16:30:54
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Comprends pas ! ... Parkings privatifs ou communs ?
- Soit les parkings sont privatifs : il s'agit d'une autorisation donnée à 3 copropriétaires par l'AG pour réaliser "des travaux privatifs sur parties communes", et c'est alors L.art.25b qui s'applique.
Les frais sont totalement à leur charge puisqu'ils sont demandeurs
Mais les travaux ne sont pas ici des travaux du syndicat.
- Soit les parkings sont communs : il s'agit de travaux décidés par le syndicat modifiant des parties communes, ici les parkings : Il s'agirait alors de travaux comportant "transformation ou amélioration", qui imposent la double majorité L.art.26
La répartition se fait alors entre tous.
Sauf dans des cas particuliers et expressément prévus, les travaux sur parties communes décidés par le syndicat relèvent soit de l'entretien, et donc de la maj.L.art.24 (95% des cas), soit de "transformation, amélioration, addition" (4,5% des cas), ici à la double maj.art.26.
Les 0,5% qui restent sont pour les cas particuliers prévus à l'art.25.
Mais dans votre cas, si les parkings sont communs, il ne s'agit manifestement pas de travaux d'entretien (art.24) ni de travaux imposés par les textes ou l'administration (art.25), mais bien de travaux "de confort", donc d'amélioration dans le sens de L.art.26, en particulier s'il y a une emprise de faite sur d'autres parties communes.
Si ce sont des travaux privatifs sur parties communes, aux 3 de s'en débrouiller, sous le controle du syndic. Mais il n'y a pas ici de prise en charge possible par le syndicat s'agissant de travaux privatifs.
Il faut donc voir la nature des travaux envisagés. |
Edité par - gédehem le 25 janv. 2007 16:33:07 |
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debnix
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 25 janv. 2007 : 16:38:36
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Merci pour ta réponse...
Je précise un peu, désolé d'avoir été trop vague.
Les travaux concernent le parking qui est un parking sous l'immeuble avec 7 emplacements privatifs (sur 2 niveaux). Afin de pouvoir se garer "plus facilement" (parking tres exigu) les 3 copropriétaires désirent déplacer des piliers en béton. (Cela ne concerne que l'accès aux 3 places du premier niveau).
J'espere avoir été assez clair...?
Merci encore pour vos réponses. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 janv. 2007 : 16:50:10
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Entre nous, s'il y a des piliers en béton dans un sous-sol, ce n'est certainement pas pour embeter ceux qui y ont des parkings !
Ils doivent au moins servir à soutenir la dalle au dessus plutot que perchoir à oiseaux, non ???
Alors avant de se lancer dans ce genre d'aventure "casse gueule", dans laquelle non seulement le syndicat mais aussi le syndic engagent leurs responsabilités, un dossier technique par l'architecte de l'immeuble et par une boite compétente dans ce domaine est un préalable obligé, impératif !
De plus ce serait bien là des travaux d'amélioration-transformation qui imposeraient alors, s'ils sont techniquement réalisables, la double majorité de L.art.26.
Mais encore une fois, si l'architecte a mis là des piliers béton ce n'est pas pour faire joli mais parce qu'ils sont indispensables à la construction et à la solidité de l'ensemble !!!
Et puis "déplacer" un pilier béton !!! On coupe en haut/en bas et on le pousse un peu ?
Quel est le fou qui a fait un tel projet ???? |
Edité par - gédehem le 25 janv. 2007 16:55:04 |
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debnix
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 25 janv. 2007 : 16:54:24
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Merci pour la rapidité de ta réponse....
Effectivement ils ont fait appel à un architecte et tout le toutim....les plans des travaux et assurances figurent bien dans la convoc de l'AG.
Donc je retiens majorité 26 (2/3 des voix de tous les copropriétaires).
Dernière question, que faut il que je fasse sachant que dans la convoc de l'AG il y a marqué vote à la majortité 25 en face des travaux demandés ?
Dois je attendre l'AG ou faire quelque chose avant ?
Merci !!! |
Edité par - debnix le 25 janv. 2007 16:57:13 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 janv. 2007 : 21:45:03
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si vous nous donniez la liste des documents qui sont joints......
gedehem : ne faut il pas un diagnostic par un ingénieur béton ??? |
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debnix
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 26 janv. 2007 : 11:17:45
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Pourquoi vous avez besoin de la liste des docs nefer ?
Je suis désolé mais etant sur mon lieu de travail je ne peux répondre...
Mais cela change quoi à la majorité requise pour le vote ?
Merci pour vos lumières |
Edité par - debnix le 26 janv. 2007 11:39:26 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 janv. 2007 : 23:20:48
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Bon, et bien si les hommes de l'art ont donné leur bénédiction et que tout est techniquement bordé, pourquoi pas !
C'est qu'ils en assument la responsabilité (ils ont une bonne assurance ?).
Cela ne change rien à la majorité nécessaire pour effectuer ces travaux qui, s'ils sont estimés être "travaux communs", imposent la double majorité art.26 "transformation/amélioration".
Mais comme il s'agirait plutot ici de "travaux privatifs sur parties communes", puisque demandés pour le seul profit de 3 copropriétaires, je vois là une autorisation à donner à ces 3 copropriétaires pour réaliser ces travaux privatifs.
Sur la finalité de ces travaux, il n'y a manifestement pas là un "interet collectif" pour le syndicat.
Il est manifeste que ces travaux sont dans l'interet personnel des 3 copropriétaires demandeurs.
De ce fait, nous serions ici dans le cas de L.art.25b.
Mais alors, s'agissant bien de travaux au profit des seuls 3 copropriétaires, il ne s'agit pas de "travaux communs", pour l'interet collectif du syndicat : que vient faire ici la prise en charge de ces travaux !
Etant les seuls concernés, pour leur seul profit, pour leur confort perso, qu'ils en assument seuls la charge !
Ils ne peuvent non plus mettre en avant un trouble dans les modalités de jouissance de leur lot privatif "parking", puisqu'il n'y a pas eu de modification depuis l'origine et qu'ils ont acquis ces lots "parkings" en pleine connaissance de cause.
Au final, je ne vois ici que des "travaux privatifs sur parties communes", soumis à autorisation préalable de l'AG selon L.art.25b, travaux privatifs que le syndicat n'a pas à assumer, même en partie !
On retrouve ici le copropriétaire qui veut percer le mur porteur "commun" séparant séjour et cuisine pour réaliser une "cuisine américaine".
C'est la même chose : L'autorisation étant donnée par l'AG après avis techniques d'hommes de l'art, le syndicat n'a pas à s'en meler, en particulier pour en supporter la charge et la responsabilité.
Notez qui si le projet était voté tel qu'il vous est proposé, même à la majorité art.25, il pourrait y avoir là selon moins "abus de majorité" :
"Est constitutif d'un abus de majorité la décision de financer, avec les fonds du syndicat, des travaux pour un nombre limité de copropriétaires, dans leur propre interet sans contrepartie pour ceux exclus de cet avantage." (CA Paris, 26 mai 1995 in Loy et Copro 95,495)
Le syndicat ne peut valablement décider de travaux communs que s'ils ont un interet collectif. Si est au seul profit de quelques uns, c'est contestable en tant qu'abus de majorité. |
Edité par - gédehem le 26 janv. 2007 23:44:13 |
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debnix
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 13:42:42
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Un grand merci pour tes réponses gédehem !!!
J'imprime et pars armé pour mon AG ;o) |
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Travaux et majorité (25 ou 26 ?)
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