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Citation :Initialement posté par fanette44 Cette décision remet elle en cause l'article de la loi ENL ?
Vous auriez lu la jurisprudence en question, vous n'auriez jamais posé cette question naîve.
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mercredi 30 janvier 2008 N° de pourvoi : 07-10750 Publié au bulletin Rejet
M. Weber (président), président Me Odent, SCP Parmentier et Didier, avocat(s)
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Paris 9e, 3 octobre 2006), rendu en dernier ressort, que M. X... a vendu son appartement le 24 avril 2006 et que pour la réalisation de cette vente son notaire a sollicité du syndic, la société cabinet Vassiliadès, "l'état daté" en cas de mutation à titre onéreux d'un lot ; que ce dernier lui a répondu qu'il le ferait à condition que le vendeur s'acquitte de ses frais et honoraires ; que M. X... ayant été contraint de payer ces frais pour réaliser la vente, a saisi la juridiction de proximité en remboursement de la somme par lui réglée à ce titre ;
Attendu que la société Cabinet Vassiliadès fait grief au jugement d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, que la loi nouvelle est d'application immédiate aux instances en cours ; que la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national sur le logement, aux termes de laquelle sont imputables aux seuls copropriétaires concernés les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, devait recevoir application à la date à laquelle la juridiction de proximité statuait, soit le 3 octobre 2006 ; qu'en décidant le contraire, cette juridiction a violé l'article 2 du code civil, ensemble l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 tel que modifié par l'article 90 de la loi du 13 juillet 2006 ;
Mais attendu qu'ayant à bon droit relevé que la proposition de contrat établie jusqu'au 30 juin 2006 entre le syndic et le syndicat des copropriétaires ne pouvait produire effet qu'entre ses signataires et était sans incidence sur les droits de chacun des copropriétaires, la juridiction de proximité a exactement déduit, de ces seuls motifs, que le syndic ne pouvait revendiquer à l'encontre d'un copropriétaire, à l'occasion de la cession de son lot, le bénéfice d'une clause du contrat relative à sa rémunération ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Vassiliadès aux dépens ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne la société Vassiliadès à payer la somme de 340 euros à M. X... et la somme de 1 600 euros à Me Odent ; rejette la demande de la société Vassiliadès ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille huit.
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).
Citation :Initialement posté par fanette44 Cette décision remet elle en cause l'article de la loi ENL ?
Vous auriez lu la jurisprudence en question, vous n'auriez jamais posé cette question naîve.
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mercredi 30 janvier 2008 N° de pourvoi : 07-10750 Publié au bulletin Rejet
M. Weber (président), président Me Odent, SCP Parmentier et Didier, avocat(s)
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Paris 9e, 3 octobre 2006), rendu en dernier ressort, que M. X... a vendu son appartement le 24 avril 2006 et que pour la réalisation de cette vente son notaire a sollicité du syndic, la société cabinet Vassiliadès, "l'état daté" en cas de mutation à titre onéreux d'un lot ; que ce dernier lui a répondu qu'il le ferait à condition que le vendeur s'acquitte de ses frais et honoraires ; que M. X... ayant été contraint de payer ces frais pour réaliser la vente, a saisi la juridiction de proximité en remboursement de la somme par lui réglée à ce titre ;
Attendu que la société Cabinet Vassiliadès fait grief au jugement d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, que la loi nouvelle est d'application immédiate aux instances en cours ; que la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national sur le logement, aux termes de laquelle sont imputables aux seuls copropriétaires concernés les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, devait recevoir application à la date à laquelle la juridiction de proximité statuait, soit le 3 octobre 2006 ; qu'en décidant le contraire, cette juridiction a violé l'article 2 du code civil, ensemble l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 tel que modifié par l'article 90 de la loi du 13 juillet 2006 ;
Mais attendu qu'ayant à bon droit relevé que la proposition de contrat établie jusqu'au 30 juin 2006 entre le syndic et le syndicat des copropriétaires ne pouvait produire effet qu'entre ses signataires et était sans incidence sur les droits de chacun des copropriétaires, la juridiction de proximité a exactement déduit, de ces seuls motifs, que le syndic ne pouvait revendiquer à l'encontre d'un copropriétaire, à l'occasion de la cession de son lot, le bénéfice d'une clause du contrat relative à sa rémunération ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Vassiliadès aux dépens ;
Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne la société Vassiliadès à payer la somme de 340 euros à M. X... et la somme de 1 600 euros à Me Odent ; rejette la demande de la société Vassiliadès ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille huit.
Ma question ne devait pas être aussi idiote que vous le laissez entendre puisqu'entre temps des réactions ont eu lieu sur le site de jurisprudentes et une réponse apportée :
JURISPRUDENTES
Citation :Réagir à cet article -------------------------------------------------------------------------------- Plusieurs réactions nous signalant l’incompatibilité de cette décision avec le nouvel article 10-1 du statut de la copropriété :
Il convient déjà de rappeler cet article :Article 10-1.
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : ... b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. ...
La Cour de cassation ne méconnaît pas ce texte, mais dit que les frais de l’état daté et d’autres frais afférentes aux renseignements fournis, s’il existe une convention à ce titre entre le syndicat et le syndic, ne peuvent pas être recouvrés par le syndic sur le copropriétaire concerné ; ces frais sont à la charge du syndicat qui peut les répercuter sur le copropriétaire
Ma question ne devait pas être aussi idiote que vous le laissez entendre puisqu'entre temps des réactions ont eu lieu sur le site de jurisprudentes et une réponse apportée :
Vous ne faites que des copiés/collés. Lisez bien l'arrêt et retravaillez le chapitre concernant les effets relatifs des contrats. Le copropriétaire concerné n'est pas signataire du contrat entre le syndicat et le syndic. A titre personnel on ne peut rien lui imputer. Là dessus rien de nouveau. Surtout depuis 2005. Encore une fois, le législateur a pondu un article de loi qui ne sert absolument à rien. Mais on en a l'habitude depuis 2002. Que des effets d'annonce.
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).
Mais il les paiera au syndicat, qui aura payé le syndic.
Je me demande sur la base de quoi quand l'attendu de la cour de cassation est très clair.
Mais attendu qu'ayant à bon droit relevé que la proposition de contrat établie jusqu'au 30 juin 2006 entre le syndic et le syndicat des copropriétaires ne pouvait produire effet qu'entre ses signataires et était sans incidence sur les droits de chacun des copropriétaires, la juridiction de proximité a exactement déduit, de ces seuls motifs, que le syndic ne pouvait revendiquer à l'encontre d'un copropriétaire, à l'occasion de la cession de son lot, le bénéfice d'une clause du contrat relative à sa rémunération ;
La seule solution que je vois, c'est que ces frais, indépendemmant du coût souvent excessif, ne pourront être payés que par le syndicat, c'est à dire l'ensemble des copropriétaires. Point.
Quant à la répercussion du coût sur le copropriétaire, je ne vois pas vraiment pas la base légale. Je ne parle pas de l'article 10-1, mais de l'opposabilité du contrat de syndic sur le copropriétaire concerné. J'écarte le véritable contournement de procédure que vous proposez.
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).
Le contrat d'entretien du chauffage est passé entre le syndicat et la société Machin. Est-il opposable aux copropriétaires ? Oui bien sur puisqu'ils paient les factures, chacun pour sa quote-part.
L'astuce ? Le paiement de la facture est une dépense du syndicat. Quand les comptes ont été approuvés, elle devient une charge du syndicat. Or les copropriétaires contribuent aux charges
Idem pour le syndic ! Ses factures au titre de la gestion courante ne sont jamais remises en cause, si elles sont conformes au montant contractuel. Pourquoi ?
Ses factures au titre des honoraires travaux ne sont jamais contestées, si elles sont conformes au calcul contractuel. Pourquoi ?
Pourquoi contesterait-on une facture au titre de l'établissement d'un état daté, si elle est conforme au montant contractuel ?
Qui pourrait nier que c'est une charge individuelle ? et qu'en cette qualité elle n'est pas soumise à l'approbation des comptes pour devenir immédiatement une charge ? Personne.
Cette procédure devrait être suivie depuis cinquante ans.
Ses factures au titre des honoraires travaux ne sont jamais contestées, si elles sont conformes au calcul contractuel. Pourquoi ?
Parce qu'elle concerne le syndicat et que la charge n'est pas imputée individuellement à un copropriétaire pris en tant que tel. Tout simplement et que la répartition a sa base légale dans le RDC. Point.
Citation :Pourquoi contesterait-on une facture au titre de l'établissement d'un état daté, si elle est conforme au montant contractuel ?
Parce que le copropriétaire pris individuellement n'a jamais signé un tel contrat.
Citation :Qui pourrait nier que c'est une charge individuelle ? et qu'en cette qualité elle n'est pas soumise à l'approbation des comptes pour devenir immédiatement une charge ? Personne.
Vous pourrez contorsionner à l'extrême, il vous manque un élément important pour que le syndic puisse légalement percevoir : LE CONTRAT entre le syndic et le copropriétaire pris individuellement. Il y a déjà deux arrêts de Cour de Cass qui l'affirment. Un en 2005, et celui qui fait l'objet du fil.
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).
Extrait de la réponse ministérielle (Consommation et du Tourisme) JO AN du 12.02.2008 page 1187 :
L'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 autorise les syndics, à titre dérogatoire, à imputer au seul copropriétaire concerné un certain nombre de dépenses. Il s'agit, d'une part, de certains frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement et l'encaissement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire (frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, émoluments des actes des huissiers, etc.), d'autre part, des honoraires d'établissement de l'état daté, ce dernier point ayant été ajouté par voie d'amendement parlementaire dans le cadre de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. Toutes les autres dépenses exécutées par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires et autorisées par ce dernier doivent être réparties selon les modalités prévues au règlement de copropriété m/Lois/RM/jurisRM9066.12.02.08.htm
Il y a vraiment un décalage entre cette réponse (qui n'engage que le ministère concerné......et encore) et la décision citée.........non?
79/140. Le vendeur ne doit pas les frais de mutation du syndic vendredi 22 février 2008.
La question posée à la Cour de cassation était relative aux "frais de mutation d’un lot" (article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), en particulier les frais et honoraires du syndic pour l’état daté et la note de renseignements remis au notaire de l’acte de vente.
Les frais de ces prestations ne peuvent être exigés par le syndic du vendeur (ou de l’acquéreur) et, s’ils sont été perçus, ils doivent être remboursés.
La Cour de cassation dit en effet qu’à bon droit le juge de proximité a relevé que la "proposition" ( ?) de contrat entre le syndic et le syndicat des copropriétaires ne pouvait produire effet qu’entre ses signataires et était sans incidence sur les droits de chacun des copropriétaires. Aussi la juridiction de proximité a exactement déduit, de ces seuls motifs, que le syndic de la copropriété ne pouvait revendiquer à l’encontre d’un copropriétaire, à l’occasion de la cession de son lot, le bénéfice d’une clause du contrat relative à sa rémunération.
On sait que le syndic ne peut percevoir une rémunération dans la mesure où elle serait prévue par le règlement de copropriété ou une décision particulière de l’assemblée générale. Si une rémunération à ce titre a été prévue dans le contrat de syndic, le copropriétaire qui vend son lot peut faire valoir que ce contrat, auquel il n’est pas directement partie, ne lui est pas opposable. Cela avait déjà été jugé par la même juridiction le 11 octobre 2005.
P. Redoutey, avocat
- Cour de cassation, 3e Chambre civ., 30 janvier 2008 (pourvoi n° 07-10.750), rejet
- Réagir à cet article Plusieurs réactions nous signalant l’incompatibilité de cette décision avec le nouvel article 10-1 du statut de la copropriété :
Il convient déjà de rappeler cet article :
Article 10-1.
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : ... b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. ...
La Cour de cassation ne méconnaît pas ce texte, mais dit que les frais de l’état daté et d’autres frais afférentes aux renseignements fournis, s’il existe une convention à ce titre entre le syndicat et le syndic, ne peuvent pas être recouvrés par le syndic sur le copropriétaire concerné ; ces frais sont à la charge du syndicat qui peut les répercuter sur le copropriétaire.
Citation :...ces frais sont à la charge du syndicat qui peut les répercuter sur le copropriétaire.
Et qui représente le syndicat si ce n'est le syndic ?
Après avoir bien évidemment fait voter lors de la prochaine AG la résolution idoine qui lui permettra de le faire !
Donc, une fois de plus, on secoue le bocal sans vraiment en changer l'eau et les copropriétaires sont et resteront toujours à la recherche de la "bouteille d'O2" qui leur permettra de se sortir de se bourbier.
Dernièrement, et avant une AG pou le syndic actuel sera "remis en question", nous avons eu des propositions de syndics "PRO" et les états datés oscillaient entre 100 et 380 €...
Cherchez l'erreur.
Concernant le % sur les travaux, c'est quasiment le pompon pour certains syndics, au delà de 25 000 € on hésite... à peine... entre 3,58 % et 1 % sur le montant TTC des travaux !
Une question se pose : ==> la décision de la Cour de Cassation est-elle rétroactive pour toutes les ventes ayant eu lieu depuis la loi ENL ?
Perso je pense que oui, la CdC interprétant le droit et si ma mémoire est bonne produisant des effets rétroactifs.
Autre point : ne mélangeont pas frais de mutation et frais pour l'établissement de l'état daté. Les frais de mutation sont illégaux. Et avant l'arrêt du 30/01/2008, les frais pour l'état daté, non.
En conséquence, et en tout état de cause, vous pouvez demander remboursement de tous les frais dit "de mutation" en déduisant l'état daté, comme je l'ai fait avec un syndic qui me facturait 358 euros de frais de mutation ; j'ai calculé moi-même les frais d'état daté sur la base d'une heure de travail d'une secrétaire, et j'ai réclamé 304 euros avec succès. Maintenant me reste plus qu'à réclamer les 50+ euros manquants.
Effectivement, le syndic pourra les imputer via le syndicat au seul copropriétaire concerné... mais comme je ne suis plus copropriétaire depuis plus d'un an, je vois mal comment...
frais de mutation 200€ = pas de facturation légale possible!
frais (honoraires) état daté 200€ = facturation légale possible, mais à qui?????
ce n'est qu'une question de rédaction du contrat,voire celle de la résolution concernant "Désignation,approbation du contrat et acceptation des honoraires" ,par le syndic........encore faut il trouver la bonne
Citation :LeNabot -------------------------------------------------------------------------------- Initialement posté par fanette44 Cette décision remet elle en cause l'article de la loi ENL ?
Sur ces problèmes très simples de la rémunération du syndic pour les renseignements à fournir au syndic, tout le monde se plait à compliquer les choses.
A quoi est tenu le syndicat en cas de vente d'un lot ? 1- établissement de l'état daté (prévu par le statut) 2- compléter une note de renseignements (non prévue par le statut mais absolument nécessaire dans la pratique car le syndic seul peut informer sur certains points)
Qui fait le travail ? Le syndic bien sur, ès qualité de mandataire social du syndicat, et non pas en son nom personnel. Quand la loi dit " le syndic fait ceci ou celà ", c'est toujours le mandataire social du syndicat qui est concerné, et non M. Dupont ou la SARL Machin.
Cette prestation mérite-t-elle une rémunération ? Oui, pas de contestation sur ce point depuis toujours.
Cette prestation relève-t-elle de la gestion courante ? Non, pas de contestation sur ce point depuis toujours. Cf les arrêtés préfectoraux du temps de la taxation, les accords successifs depuis 1982 et l'accord CNC de 1997.
Comment est fixée la rémunération ? Par le barème des honoraires adopté par l'assemblée, dans le passé, et par le contrat de syndic de nos jours, également adopté par l'assemblée. Il appartient donc aux copropriétaires d'écarter les prétentions abusives du syndic professionel.
Quelle est la procédure de rémunération ?
1- La pratique courante est que le syndic facture directement au vendeur. Cette pratique vient de l'ancien temps de la taxation. Les demandes de renseignements faites par les notaires y faisaient clairement référence et il en était de même pour l'établissement de compte prorata temporis, désormais supprimé. Cette pratique doit être maintenant prohibée.
2- Cette pratique est remise en cause. La Cour de cassation fait valoir que le contrat de syndic est inopposable au vendeur. Contestable mais on laisse tomber ici la controverse.
3- Le syndic fait une prestation au nom et pour le compte du syndicat. Il facture donc au syndicat comme il le fait pour des honoraires sur travaux. Le syndicat paie le syndic et passe la charge au vendeur.
4- Est-il équitable d'imputer cette charge au vendeur ? Oui. C'est un service lié à la gestion de son patrimoine propre. Il peut convenir d'un partage avec l'acquéreur. Cette convention sera étrangère au syndicat.
5- Est-il licite d'imputer cette charge au vendeur ? De nos jours sans aucun doute (art. 10-1) mais cet article ne fait que codifier une solution antérieure.
Comme les pouvoirs publics eux mêmes contribuent à la discordance des avis (cf la récente réponse ministérielle) il faut agir pour le reconnaissance officielle de la solution 3.
Dans un premier temps il faut obtenir cette reconnaissance par la DGCCRF et/ou par le CNC, réserve faite de la position éventuelle de la Cour de cassation.
Dans un second temps, pour éviter une intervention contraire de la Cour de cassation, il faut obtenir un texte réglementaire clair, et même de préférence un texte législatif. Ceci étant, on peut penser que la Cour de cassation approuverait la solution 3.
Au travail
Quant aux montants ? Souvent excessifs mais je ne m'occupe pas de cette question. Il faut faire comme pour les yaourts.
Citation :Sur ces problèmes très simples de la rémunération du syndic pour les renseignements à fournir au syndic, tout le monde se plait à compliquer les choses.
faute de frappe je pense,à fournir....... au notaire
Dans le "projet" de contrat de "notre" syndic (AG 13.03.2008)il est indiqué dans les prestations particulières : Honoraires lors de la mutation à titre onéreux d'un lot ou fraction de lot * Etat daté,certificat article 20......... 200,00€
sans que soit spécifié à qui sera imputé ces 200€;le redevable en dernier ressort étant,pour nous ,le vendeur en fonction de l'article 10-1
Cette rédaction a eu l'accord du CS sous réserve de l'accord de l'AG (CR de la réunion du CS)
A votre point de vue cette rédaction peut elle prèter à interprétation (nous avons 3 logements/30 qui sont à vendre)?
3- Le syndic fait une prestation au nom et pour le compte du syndicat. Il facture donc au syndicat comme il le fait pour des honoraires sur travaux. Le syndicat paie le syndic et passe la charge au vendeur.
Il manque une chose importante : c'est le contrat passé entre le syndic (ou le syndicat) et le copropriétaire pris individuellement. Je crains pour vous que la réponse de la Cour de Cassation soit la même.
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain).
Etat daté jurisprudence
Forum fermé
Posté - 23 févr. 2008 : 13:37:32
comme je le souhaite 
. Les copropriétaires devront lire les projets de contrat de syndic.
