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On lit pas mal d'avis différents là-dessus, donc quelqu'un pourrait-il svp me dire clairement :
1] Quel évènement décide de la date officielle de début d'activité de loueur en meublé non professionnel ?
Est-ce la date de perception du premier loyer ? Est-ce une autre date ?
2] Concernant les frais d'acquisition des actifs (par exemple les frais de notaire), j'ai pu lire que l'on avait le choix entre :
A - Les déduire des recettes l'année où on les a exposés en tant que charge B - Les ajouter au prix d'acquisition des actifs et les amortir
CHOIX A : Si j'achète un bien en VEFA cette année, et que je touche mon premier loyer à la fin de l'année (par exemple octobre, date à laquelle j'aurai naturellement payé 100% du bien puisque je toucherai les loyers), je n'aurai pas assez de recettes (3 mois de loyers) pour pouvoir déduire tous les frais d'acquisition. Ne vaut-il pas mieux dans ce cas opter pour le choix B ? Ou ai-je mal interprété les propos ?
CHOIX B : Si je gonfle la valeur d'achat de l'appartement en ajoutant les frais d'acquisition (frais de notaire, ...), comment dois-je gérer les amortissements ? Ces derniers sont compartimentés (gros oeuvre, électricité, etc...) avec pour chaque compartiment des durées d'amortissement différentes. Sur quelle durée dois-je donc amortir les frais d'acquisition ?
1/ La date ou vous obtenez l'enregistrement au RCS ou le refus si c'est en cours d'année. Si vous obtenez le RCS longtemsp avant le début d'expoitation, c'est autant de risques pour vous. Si vous demandez l'inscritpion deux mois pares les premierrs loyers, vous risquez un redressement, le CdI risquant de considérer que l'exploitation réelle a commencé AVANT l'inscription et prendra alors cete date comme date témoiN. C'est comme ça que je comprends les choses.
2/ Oui, on exerce une option, mais ce sera la même les années suivantes j'ai appris qu'on ne peut plus changer une fois ce choix fait.
Citation :j'achète un bien en VEFA cette année, et que je touche mon premier loyer à la fin de l'année (par exemple octobre, date à laquelle j'aurai naturellement payé 100% du bien puisque je toucherai les loyers), je n'aurai pas assez de recettes (3 mois de loyers) pour pouvoir déduire tous les frais d'acquisition. Ne vaut-il pas mieux dans ce cas opter pour le choix B ?
Vous êtes LMnP alors en efet ce surplus de déduction n'est pas utilisable, il est reportable six ans, a condition que vous restiez en LMnP les annes suivantes. Si vous deveznez LMP l'année suivante, c'est perdu.
Vous êtes Lmp tout de suite, ce surplus est alors déductible de tous vos autres revenus, c'est l'aspect défiscalisant de la niche fiscale LMP et un gros intérêt annexe. Vosu déduisez en outre 100% de ces frais.
Citation :je gonfle la valeur d'achat de l'appartement en ajoutant les frais d'acquisition (frais de notaire, ...), comment dois-je gérer les amortissements ? Ces derniers sont compartimentés (gros oeuvre, électricité, etc...) avec pour chaque compartiment des durées d'amortissement différentes. Sur quelle durée dois-je donc amortir les frais d'acquisition ?
J'ai compris que si vous avez 10% de frais, vous 'gonflez' tous vos postes de 10%.
En particulier, vous gonflez donc aussi de 10% votre prix de revient du terrain, et il en résulte que vous ne déduisez forcément plus que seulement 85% de vos frais, et non pas 100% comme dans l'option A. La part des frais relatif au gros oeuvre est amortie sur la durée du gros oeuvre, celle de l'électricité comme l'électricité, etc...
LMNP - Début d'activité et frais d'acquisition
Forum fermé
Posté - 01 juil. 2008 : 01:04:01
