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Initialement posté par ribouldingue

Avant, votre déficit LMnP n'était pas imputable sur vos autres revenus.

A dater de 2009, si la proprosition de loi est votée, ils seront imputables a hauteur de 10 700 euros. C'est ca la différence.

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Je préfère imputer les déficits lmnp sur l'activité du meublé,

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Initialement posté par ribouldingue

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Je préfère imputer les déficits lmnp sur l'activité du meublé,

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Désolé, mais je ne comprends pas:
Vous faites un déficit sur l 'activité meublé et vous voulez l'imputer sur les bénéfices du meublé, mais puisque vous êtes en déficit...
On tourne en rond.

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Initialement posté par ribouldingue

Vous l'avez dit: En n'étant pas rentable du tout. Mais c'est le savoir faire des intervenants que de vendre des programmes pas vraiemnt rentables.
Pour pouvoir faire du déficit sur plus de deux années, il faut mettre en route de facon échelonnée plusieurs logements, chaque année de nouveaux investissements permettant de déduire. Ce serait très risqué.

Le fait de faire de nouveaux travaux ne changerait rien, car ceux-ci ne sont pas déductiobles, mais amortissables.

Je dis que c'est une nouvelle niche fiscale, mais en effet elle est cantonnée a la première ou aux deux ou mieux trois premières années.
Pour celui qui fait du LMnP cela reste cependant mieux que ce qui existait jusqu'en 2008.

Si on compare avec d'autres défiscs, c'est assez souvent que la défiscalisation permet de déduire sur un ou deux ans, pas plus (SOFICA, FIP, FCPI, Malraux, ..)

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Mais, pour l'essentiel, l'intérêt du meublé pour les petits contribuables* est préservé : le mécanisme des amortissements permettant de louer de nombreuses années sans imposition des loyers (et donc sans CSG et autres prélèvements sociaux)

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Initialement posté par pilou40

Chez moi c'est un peu théorique (je n'ai pas de biens en location, je m'interroge sur un éventuel placement immobilier).

Si j'ai bien compris le mécanisme, l'amortissement du local s'opère sur 25 ans et "mange" 3,4 points de rentabilité annuelle (4% de 85% de la valeur du bien).

On ajoute à cela quelques charges d'emprunt (sans délirer quand même...) et le tour est joué : sur une rentabilité nette de 5% (difficile de faire mieux en achetant aujourd'hui), pas d'impôts pendant un bon bout de temps.

Maintenant comme je n'ai pas la pratique, je me plante peut-être sur toute la ligne

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L'amortissement ne représentant que 2,5% de l'immobilisation

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Ceci dit comment faites vous pour obtenir de nouveaux prêts quand vous présentez à la banque des résultats en rouge?

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Initialement posté par ribouldingue

Fanette44, je suis en déficit sur les quatre premières années du fait des frais de première année suivcant un achat, mais je fais plusieuus achats étalés sur trois années , puis des travaux (les petits inférieurs à 500 euros non amortissables), des voyages pour aller sur place, des annonces pour trouver les locataires.

Sur ces quatre premières années, je n'aurais pas touché a mon stock d'amortissement qui va donc être utilisable a partir de l'année 5.

Citation :

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L'amortissement ne représentant que 2,5% de l'immobilisation

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Pas vgraiment. Après 25 ans, il fera plutot 1,5 %, mais au sébut, si on décompose en composant, n'oubliez pas que les meubles s'amortissent en 6 ans par exemple. Dans les premières années, c'est plutot le double, ca doit faire les 5%, quoiqu'il faudrait que je vérifie.

Citation :

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Ceci dit comment faites vous pour obtenir de nouveaux prêts quand vous présentez à la banque des résultats en rouge?

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Aujopurd'hui je n'emprunte plus quand j'achète, et je ne pourrais plus.

Mais la banque ne regarde pas le résultat fiscal au titre des bic, il regarde la (mensualité -loyer*12 *0,80) et le rajoute a vos revenus si il est gentil (c'est fini, mais c'était vrai jusque mi-2007) ou bien salaire + 0,80 des loyers qui doit faire trois fois la somme des mensualité.

De toute facon, même en étant en déficit, je suis deja équilibré et bientot positif en trésorerie.


Quand on n'a plus de prêt, si la modif passe, en efet, le LMP ne va plus être très favorable. Pour ma part, c'est un sujet qui me préoccupera d'ici uen petite dizaine d'années, contrairement a sgnu.

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Initialement posté par cane67

mais toutes les entreprises, les commercants, artisans, ayant adopté le micro bic, sont-ils soumis eux aussi à ces éventuels changements.
( abattement de 50 au lieu de 71, et la réduction du c.a. pour etre au micro) ou ca concerne uniquement les loueurs en meublés ?

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Initialement posté par ninethangel00

Bonjour,

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Avec la réforme, je comprends que l'on imputerait ses déficits immédiatement sur ses autres revenus. Je ne suis pas sûr que ce soit un avantage.

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Pour ma part je suis déficitaire chaque année (LMNP au RSI), même sans reporter mes déficits antérieurs.
Si je peux déduire en totalité ou partie mes 6000€ de déficits annuels sur mes IR, bah moi je vois ou est l'intérêt!!!

Citation :

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Que Moglog12 soit rassuré, d'après mes calculs, il n'y a guère que la première année qu'une exploitation en meublé pourra dégager un déficit.

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Pour ma part, mes acquisitions sont autofinancées, je suis déficitaire depuis 4 ans et compte bien le rester pendant au moins une dizaine d'années...

Tout comme la première citation, cela dépend du mode de gestion utilisé et du but recherché!

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