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Benoic : je viens de relire rapidement les fils que vous avez ouverts.
Ainsi votre lotissement approuvé en 1958 (avec publication des pièces approuvées) avait 17 lots, la voie étant propriété indivise des propriétaires riverains au prorata de la longueur de la façade de leur lot.
Le maintien des règles propres arrêtées en 1958 n'a pas été demandé.
Le POS puis le PLU opposable s'applique.
Les divisions de terrains sont réglementairement possibles.
Elles touchent plusieurs lots de grande superficie originelle.
==>l'ordre public règne: les PC sont légaux
==>le désordre privé se développe : pourquoi?
- les propriétaires deviennent plus nombreux//"lots" multipliés - leur nombre n'est plus cohérent avec les dispositions publiées , d'une part, avec les dispositions statutaires (ASL) d'autre part - chacun s'adapte à la va comme je te pousse, chacun pour soi d'abord
On devine les multiples points d'achoppement qui gênent la gestion des "parties communes" et leur situation juridique.
Comment avez-vous fait pour mettre en conformité "le périmètre syndical"? avez-vous stipulé qu'il était variable? l'avez-vous déconnecté des pièces publiées? comment?
Tous ces problèmes sont rejetés dans la sphère privée par "l'autorité administrative" dont tout le monde perçoit la supériorité supposée...
Car si cette autorité avait voulu assumer sa responsabilité, elle aurait fait un règlement de PLU peu différent des règles propres d'origine pour cette petite zone urbanisée et sans doute construite.
je reviens sur l'idée qui fut la mienne et que j'avais exprimée de manière décousue au fil des posts qe la nécessité d'un arrêté émis par l'autorité compétente modifiant les documents du lotissement, pour en assurer - au moins en faciliter grandement, la publication à la conservation des hypothèques ; et idées que Mout n'a pas contestées, rien nada... Qui ne dit mot...
(Et la modification du CDC non publiée n'est pas opposable, ce que Mout rappelle à raison)
Pourquoi ? En ce que ne sont publiables à la conservation que les actes authentiques –
et sont considérés comme tels, les actes de l'autorité publique… soit nos fameux arrêtés L 315-3 devenus L 422-10
Reste maintenant l'idée que je ne partage pas de la modification possible à l'unanimité des colotis
de deux choses l'une
soit le notaire réussit à réunir tous les colotis sans en oublier un seul et leur fait signer l'acte lui-même, soit un acte authentique en ce que reçu par lui
soit il reçoit un acte sous seing privé avec demande de publication, style PV d'AG ou autres, et il ne pourra le publier qu'avec reconnaissance d'écritures et de signatures,, autrement dit la signature en son étude de tous les colotis sans en oublier un seul - et si un décès est intervenu, une tutelle, une absence… Aieh
si par exemple, il existe dans ce lotissement des parcelles non loties qui ressortent des terrains communs, et qui seraient propriétaires de non colotis ) le lotisseur par exemple – il devra également recueillir leurs accords et signatures
Evidemment , cette difficulté n'existe pas quand l'ensemble des parcelles du lotissement sont propriété d'un seul, le lotisseur
Mazette quelle galère, évidemment illusoire dès qu'on dépasse 20,30 lots et si le notaire doit louer le Zénith pour recueillir les signatures
Et moi qui croyait que je commençais à y voir plus clair... en m'appuyant sur l'article L422-10. Maintenant c'est la brouillard total. Qu'est ce que je fais ? Modif du CdC ou non, et par quelle autorité? Ou bien je laisse faire mais le jour ou je vends mon terrain il me faudra bien expliquer les choses a l'acheteur et lui dire que le terrain est constructible sans l'être vraiment.. Facile çà ?
Emmanuel Wormser, vous qui me semblez à la fois compétent et sage, pourriez vous me résumer votre opinion sans que l'on entre à nouveau dans des querelles sémantiques qui ne font pas avancer les choses ..? Merci d'avance, B
si vous pouvez convaincre l'ensemble -unanimité- des colotis, donc que vous n'êtes pas nombreux , faites une modification unanime devant notaire, s'agissant d'une règle non règlementaire. sinon, il faudra se satisfaire de la majorité qualifiée par L442-10, et c'est tout.
cordialement Emmanuel Wormser
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oui à mon sens puisqu'ils ne pourraient refuser que pour des raisons d'incompatibilité avec les documents d'urbanisme.
cordialement Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 24 janv. 2009 22:54:24
Certes, Popolus.. mais pourtant, en son temps, le Cahier des Charges avait été approuvé par l'autorité administrative (la Préfecture en l'occurrence). Cordialement, Benoic
D'expérience récente je confirme ce que dit popolus. Dans la pratique, et non en droit théorique, le responsable de l'urbanisme, fort de ce que le permis de construire n'a pas à tenir compte du CDC, ne se connaît aucune obligation envers ce dernier. Ce n'est pas son problème. Il n'est pas concerné. La décentralisation de l'autorité préfet -> maire, est trop récente.
Pourquoi semble t'il si difficile de considérer que l'autorité administrative a un pouvoir certain, incontestable mais limité à la sphère administrative et donc ETRANGER à la sphère civile?
Et dernier point ; si cela ne marche pas au service de l'urbanisme, adressez-vous au "juriste" de la mairie, dans les communes moyennes, le secrétaire général.
Juste un point d'information complémentaire: Notre CdC contient un article concernant les modalités de sa modification: il stipule que cette modification peut se faire à la majorité des 2/3. Il ne précise pas si cette modification doit être approuvée par l'autorité adminstrative (ce qui me semble pourtant aller de soi).
Le même article ne fait pas de distinction entre les modalités "réglementaires" (frappées de caducité au niveau de l'urbanisme et non du droit privé...) et les dispositions "conventionnelles" (droit privé). Il semble que tout article du CdC puisse ainsi être modifié avec une majorité des 2/3. Reste le problème de l'approbation des modifications par l'autorité administrative, que, suivant les conseils ci-dessus, je vais discuter avec la Mairie.
"Notre CdC contient un article concernant les modalités de sa modification: il stipule que cette modification peut se faire à la majorité des 2/3"
c'est une aubaine : la phrase doit contenir quelque chose comme :"les co-lotis peuvent modifier le présent cahier des charges à la majorité renforcée ...etc"
"Il ne précise pas si cette modification doit être approuvée par l'autorité adminstrative (ce qui me semble pourtant aller de soi)."
Les modifications portant sur les dispositions réglementaires doivent être compatibles avec le POS opposable : un CU d'information pourrait peut-être encourager le notaire à rédiger l'acte et à le publier.
Car ce que vous recherchez, c'est mettre en harmonie les documents publiés avec le POS opposable
Selon ma compréhension du CU/Dalloz, le L442-10 (= autorisatio délivrée par l'autorité administrative) ne peut être mis en oeuvre que pour modifier un règlement en vigueur.....
avis non partagé sur la dernière phrase, je n'y reviens pas (voir par ailleurs)
cordialement Emmanuel Wormser
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reglement vs cahier des charges
Forum fermé
Posté - 21 janv. 2009 : 18:18:03
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