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 Sujet  |
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luna879
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 27 avr. 2009 : 15:01:50
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Bonjour,
Je viens vous poser la question puisque je ne trouve pas la réponse aprés plusieurs recherches.
Nous sommes propriétaires d'une maison que nous avons fait construire en 2006. Depuis 2008, elle est en location suite à la mutation professionnelle de mon conjoint. Actuellement nous sommes locataires dans notre nouveau département et remboursons un crédit sur la maison que nous louons. Elle ne nous rapporte pas d'argent ou trés trés peu.
Comment doit-on la déclarer ? Réel, micro-foncier ?
Merci par avance de vos réponses.
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 27 avr. 2009 : 15:28:53
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Bonjour,
Comment est loué ta maison ??
Quel contient ton bail ??
Est-ce qu'il s'agit d'une location :
1°) meublé ?? alors regime BIC ( 76.300 euros plafond avant le régime
réel ou sur option pour les revenus 2008 sinon micro bic pour 2009
c'est passé à 32.000 en plafond avant le réel )
2°) non meublé alors quel est le montant des revenus foncier ( au dessus de 15.000 e c'est du réel )
Philippe |
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luna879
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 27 avr. 2009 : 15:44:17
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Les loyers nous rapportent moins de 15000 € par an et la maison n'est pas meublée.
Mon problème est surtout de savoir si on va payer des impôts sur cette maison qui ne nous rapporte pas d'argent et que nous louons par la force des choses. |
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 27 avr. 2009 : 16:25:33
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Bonjour,
Cette maison louée te rapporte toujours que si elle n'était pas loué déjà parce que tu perçois les loyers et ensuite tu ne payes pas la taxe d'habitation ...
Pour ce qui est des impôts , je crois me souvenir que pour le micro foncier ( non meublé et moins de 15.000 €) tu déduit 30 % des revenus locatifs , c'est à dire que tu déclares 70 % des revenus perçus.
A toi de voir si tu veux prendre l'option du réel ou tu déduis les charges ( foncier et autres .. sur une maison je ne vois pas trop ce qui est déductible )
L'option micro foncier ou réel est à prendre avant le 1 février de l'année pour la déclaration donc pour les revenus de 2008 je pense que tu seras de fait au micro foncier et pour les revenus de 2009 c'est trop tard pour changer
Il faut attendre 2 ou 3 ans ( a confirmer ) pour pouvoir passer d'un régime à l'autre
Philippe |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 27 avr. 2009 : 16:40:10
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Citation :
Il faut attendre 2 ou 3 ans ( a confirmer ) pour pouvoir passer d'un régime à l'autre
Seul le choix du "réel" impose de rester trois ans de façon irrrévocable et par la suite c'est renouvelable annuellement... Vous pouvez donc passer du micro au réel sans délai...
Avez- vous demandé à bénéficier de la minoration de 10% supplémentaires pour mutation professionnelle pendant les trois années qui suivent la mise en location (ou plutôt jusqu'au 31 décembre de la troisième année). Ces 10 % s'ajoutent aussi bien en cas de micro que de réel... mais bien vérifier si vous pouvez en bénéficier... voir les conditions assez restrictives (mutation a + de 200 km ect...)
Vous pouvez également déduire les intérêts de vos prêts si vous passez en réel...
Faites le calcul de ce qui est pour vous le + avantageux - micro ou réel - quoi qu'en réel vous ne pourrez pas défiscaliser beaucoup de revenus des loyers en travaux si la maison est neuve... |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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yarol
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 27 avr. 2009 : 17:04:11
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Citation :
Mon problème est surtout de savoir si on va payer des impôts sur cette maison qui ne nous rapporte pas d'argent et que nous louons par la force des choses.
Ne confondriez vous pas "revenus imposables" et "liquidité" ?
J'explique ma question :
Vous louez votre maison que vous continuez de financer par un emprunt. Si le montant du loyer est voisin de la mensualité du crédit, votre maison ne vous rapporte pas de liquidité.
Mais la mensualité de l'emprunt comprend une part de capital et une part d'intérêt. Seul l'intérêt est déductible fiscalement. La part de capital est une somme d'argent que vous récupérerez à la vente. Ce n'est pas une charge fiscale (en gros, c'est une somme bloquée tant que vous ne vendez pas mais c'est une somme d'argent qui est à vous).
Au cas où, je ne serai pas clair, voici un exemple :
Vous remboursez 1000 € par mois. Vous êtes à un stade du remboursement où ces 1000 correspondent à environ 700 € d'intérêt et 300 € de capital (l'équilibre varie à chaque mensualité : les intérêts baissent chaque mois).
Vous louez votre maison 1000 €.
-> en terme de liquidité, vous ne gagnez rien
-> fiscalement, vous avez une revenu foncier de 3600 €
Mon exemple est volontairement simplifié. Les calculs sont plus compliqués. Je veux juste faire la différence entre liquidité et revenus foncier.
Quand vous aurez déterminé votre revenu foncier, n'oubliez pas qu'en plus de l'impôt sur le revenu, vous devrez payer les taxes "annexes" (CSG, ....) en novembre. |
amateur de foncier, mes propos n'engage que moi :p |
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luna879
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 27 avr. 2009 : 17:16:29
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| Merci pour vos réponses, je crois que je vais aller au centre des împots parce que tout cela me parait bien compliqué. |
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yarol
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 27 avr. 2009 : 17:35:07
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La déclaration 2044 est plus facile à remplir pour une maison que si vous avez un appartement en copropriété.
Quant au choix micro-foncier ou foncier réel, compte tenu du fait que vous remboursez un crédit, il y a peu de chance que le micro foncier soit intéressant pour vous.
Attention :
- au prorata : n'oubliez pas de proratiser les charges en fonction de votre départ et de la location effective
- à la taxe foncière : ne déduisez pas la taxe pour enlèvement des ordures ménagères |
amateur de foncier, mes propos n'engage que moi :p |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 28 avr. 2009 : 21:59:10
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Elle ne nous rapporte pas d'argent ou trés trés peu.
<== Elle vous rapporte 15 000 euros, ce qui est énorme. Ce n'est donc pas comme ca qu'il faut prendre le problème.
Si vous parlez de très peu,c'est que vous payez bcp d'intérêts d'dmeprunt et de TF je suppose, donc il faut délcarer au réel. |
Festina lente |
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revenus location : imposition
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