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marco3030
Nouveau Membre
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 Posté - 25 juil. 2011 : 20:26:54
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quelle haine!!!
Visiblement votre propre expérience trouble quelque peut votre jugement.
NON tous les CS ne suivent pas les dossiers de procédure le votre peut être.
Je voulais simplement dire et de façon appaisée que le syndic est avant tout une personne et que le fait de collaborer ensemble est meilleur pour le bien de tous et de l'intérêt commun.
A quant un quitus pour le CS |
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ALH14U
Contributeur senior
571 message(s)
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Posté - 25 juil. 2011 : 21:40:23
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Intéressants échanges !
Théoriquement et pratiquement,
Quelques soient les professions, quelques soit les secteurs,
On ne peut remplacer un professionnel par des non professionnels,
(... Ă moins que ???)
A moins que la profession de gestionnaire d'immeuble, soit différentes des autres professions,
A moins que le secteur de l'immobilier, soit un secteur différent des autres,.....
On peut se le demander, je ne sais si certains copropriétaires sur leur lieux de travail devenus qui policier, qui infirmier, qui coiffeur, chauffeur, assistent comme celà dans leurs demarches pour la société leurs directeurs ou leurs chefs, c'est touchant,.... et il faut avoir le temps ou bien aucune confiance,....
Il y a les commissions had hoc ou réunions pour se concerter et des conversations spontannées, ou journaux d'information, qui effectivement sont les bases des relations humaines. Laissant chacun à sa vie déjà généralement surtout pour les parisiens, en activité, bien remplie.
C'est perso et j'arrête sur le sujet. Car comme indiqué par un des participant la Loi demande aux membres du conseil syndical d'assister le syndic.
Les discusions autour de ce sujet montrent bien qu'il faudrait :
1 / Soit préciser les contours de "l'assistant" par les membres du conseil syndical.
2 / Soit s'il s'agit de véritables professionnels souhaités pour la gestion restreindre le rôle des membres du conseil syndical à un rôlr déjà "super important" de contrôle de gestion, qu'il faudrait à mon avis élargir et éclairer en méthode et en réglementation....
On y arrivera tĂ´t ou tard,
Rassurez vous pour certains notamment je suis en congé trois semaines en août, sinon reprise travail et Présidence du CS,... pas simple, nombreux problèmes, c'est pour celà que je fréquente le site !
Bon été.
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23
Posté - 25 juil. 2011 : 22:45:20
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ALH14U
Contributeur senior
571 message(s)
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24
Posté - 27 juil. 2011 : 22:05:30
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La question initiale posée est très importante venant de plus d’un membre de conseil syndical.
Le rĂ´le des membres du conseil syndical
Il faut effectivement lire ce qu’a prévu la Loi :
Et ne pas raconter de blagues, ou induire en erreur !
CONCERNANT L’ASSISTANCE AU SYNDIC CE QUI EST PREVU PAR LA LOI
Il s’agit d’une assistance et non d’une collaboration (nom sinistre, signifiant travailler avec,…)
Article 21 Modifié par la Loi n° 209-526 du 12 mai 209 – art.7
Dans tout les syndicats de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion(Il peut se saisir lui-même des questions… !)
Le terme assistance comme je l’ai dit est un terme ambigu entraînant des erreurs manifestes d’appréciation et surtout de gestions du syndicat de copropriétés et des abus d’autorité certains de la part de membres des conseils syndicaux.
Si j’étais gestionnaire de copropriété, je mettrais à la porte les personnes du conseil voulant toujours s’immiscer, cela pour le bien de tous les copropriétaires.
Depuis 11 ans je vois entre les AG (par oral, par courrier, par lettres recommandés,..) les démarches abusives et pressions des simples copropriétaires et des membres des conseils syndicaux successifs sur les professionnels de l’immobilier. Et quand je dis pression, il y a des explications admissibles : altruisme mais souvent conflits d’intérêts, idées saugrenues, demandes diverses hors légalité….
Sans oublier malheureusement des gens parfois de plus en plus agressifs ou violents !
Infernal, si les membres du conseil syndical peuvent s’emparer de tout, il faut une patience et une ténacité à tout épreuve devant certains phénomènes de copropriétaires dans ces conditions pour gérer un immeuble et surtout une collectivité de copropriétaires (en souhaitant que ce ne soit pas le fils, l’ex femme divorcée, le gendre, le locataire, qui interviennent …. Au nom du mandataire et parfois pour les membres du conseil syndical) avec efficience.
Je dois dire par ailleurs qu’il n’est pas facile dans ce contexte d’assistance au syndic non plus d’être Président du Conseil Syndical ou membre du CS, certains copropriétaires, mandataires exerçant parfois des pressions (courriers nombreux ou recommandés « bien intentionnés » au syndic et aux membres du conseil ou au Président exclusivement, ne voulant parfois pas dire grand chose !). C’est avis personnellement parfaitement anormal et contreproductif au niveau du contrôle augmentant la complicité éventuelleavec le syndic en cas de délits, préjudices réels, qui ne peuvent être réparés facilement et immédiatement .
Alors arrêtons là , tous ensembles, cette loi, nos immeubles doivent être gérés par des pros, sans assistance ou collaboration !
Quel (autre) professionnel d'un autre secteurs devrait ou doit être assisté constamment ?
CONCERNANT LE CONTROLE CE QUI EST PREVU PAR LA LOI
Actuel : Les contrôles de gestions actuels effectués par les membres du conseil syndical ayant le plus souvent approuvés les comptes et votés le quitus ne peuvent être sauf exceptions que des contrôles pipeaux ou montrant des dysfonctionnements sans déboucher sur des prises de décisions car il y a eu le plus souvent trop de compromissions (quitus, accord, expert,…).
L’article 26 Modifié par Décret n° 2010 du 20 avril 2010 _ art. 12, précise que le conseil syndical contrôle également les conditions dans lesquelles sont passées et exécutés les marchés et tous autres contrats,…
Ce qui permet sans immixtion dans le quotidien de la gestion du syndic de contrôler l’efficience certes a posteriori, mais sans problème d’influence et de conflits d’intérêt des membres du syndicat appartenant au CS avec un ou des copropriétaires non membres du CS,….
Les membres du conseil syndical ayant pour certains fortement et parfois laborieusement participés pendant l’année à la gestion de l’immeuble,…. Le contrôle de gestion sera inexistant aveugle !
On voit ce que donne le système actuel de contrôle financier en bout de course mélangeant les rôles et intérets dans les grandes entreprises et dans la gestion des pays !
C’est en réformant la Loi actuelle apportant des interprétations différentes source de conflits d’intérêt (bien souvent), voire de complicité forcée, de connivence de certains membres du CS parfois divisés sur la question, d’assister ou d’avoir assister + ou – des gestionnaires d’immeubles parfois très indélicats ou plus ou moins virtuels entre deux AG annuelles.
Cette réforme, pour laquelle je "milite" du rôle des membres du conseil syndical s’impose également pour obtenir (forcément) des gestionnaires d’immeuble compétents (alors actuels rares), en qui l’on a confiance (aujourd’hui quasi brocardée), et apportant la sécurité (parfois non assurée) et l’efficience 24 h sur 24 entre 2 AG.
L’extrême l’idéal serait d’avoir des contrôles de gestion effectués également avec ou par d’autres membres d’autres copropriétés, il y aurait de grosses surprises !
Alors chiche.
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LES CONSEILLERS DU CONSEIL SYNDICAL OU DU SYNDIC ?
Ce qui est parfois abusif également dans certaines copropriétés c’est également le fait que les membres du conseil syndical puissent pour l’exécution de leurs missions, prendre conseil auprès de toute personne de son choix (prévu dans la Loi).
Définition trop large, est ce un expert (qu’est ce qu’un expert ?) choisi par le conseil syndical, avec quelles compétences, quelle autorité vis-à -vis du gestionnaire d’immeuble ? Combien de fois, quel rapport de mission ?
Bref une description insuffisante permettant toute interprétation et toute dérive s'il n'y a pas de "timonier", et de professionnel compétent dans l'agence.
Des questions sérieuses se posent, sur cet excès. Dans certaines copropriété les membres du conseil syndical demandent systématiquement sans passer par décision d'AG l’accompagnement ou les conseils d’un architecte, voir d’un juriste, avocat pour le personnel. Et les apports de chacun ne sont pas appréciés et articulés !
Par expérience personnelle il peut de ce fait y avoir rétribution de plusieurs personnes avec efficacité nulle sur le suivi de la mission, pour plusieurs raisons difficiles à expliquer, donc une efficience désastreuse dans la gestion. Lors de préjudices constatés il n'est pas évident de faire la part des responsabilités !
(Voir livre de Christian Morel, Les décisions absurdes dont plusieurs chapitres sont consacrées à la coproprité, Folio, pas cher et assez amusant !)
Dans de nombreux cas, ce phénomène de décision ensuite absurdes voire suicidaires du syndicat est habituel, avec des préjudices se succédant et aboutissant par exemple à une administration judiciaire principalement principalement parce que le, les gestionnaires se désintéressaient parfois totalement de la gestion des immeubles ou était même inexistants physiquement dans l'agence entre deux AG (vécu ++).
Ce qui donne des factures de prestataires pharamineuses pour tout le monde, voire des conflits d’intérêt entre copropriétaires car les prestataires associés rendent parfois d'autres services à certains !
Problème de la copropriété, Le les risques, dysfonctionnements et problèmes de copropriété sont liés aux mauvaises relations avec le syndic mais le plus souvent ils existent également entre copropriétaires indécis, crédules ou trop impliqués. Un des aspects inquiétant étant à ce titre d’aveuglement pervers le plus souvent le soutient inconditionnel de certains membres du conseil syndical au gestionnaire ou à l’expert choisi.
Un bon gestionnaire d’immeuble devrait éviter ce type de recours excessif, mais cela est sans doute très rare.
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CASSATION : LE CS N’EST PAS UN PROFESSIONNEL
Se rappeller que le SDC et à priori de conseil est une personne morale qui n’a pas la qualité et les prérogatives d’un professionnel « intitu personnae »[/b]
Et n’a pas a prendre de décision dans la gestion du syndicat (sauf accord prévu en AG), lui permettant de se substituer au mandataire de l'ensemble DES copropriétaires :
http://www.courdecassation.fr/juris...3_20435.html
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[b]Pour cela il faut une réforme sérieuse des règlements de copropriété et une limitation du rôle des membres du conseil syndical et notamment la législation actuelle concernant le rôle des membres du conseil syndical, encore une fois à mon avis inadaptée pour régler facilement les problèmes matéeiels de gestion d'immeuble ou de suivi des travaux observés le plus souvent entre AG.
L’idée d’associer assistance et contrôle dans la gestion était un progrès à l’époque d’expansion il y a plusieurs décennies.
A ce jour il y a le plus souvent et quelques soit les secteurs l’obligation de gestion financière rigoureuse à moindre coût dans les projets ET de contrôle visant à réduire les dépenses.
Dans tous les secteurs, comme je vous le disais surtout qu’il s’agissait de cellule interne, il y a eu dysfonctionnements et même faillites de ce système qui doit être changé, aux profits également de contrôles externes élargis par des personnes indépendantes.
L’avantage de cet allégement du rôle des membres du conseil syndical serait aussi à mon avis d’attirer des personnes (les postes de membres étant peu attractifs dans certaines copropriétés !) ne souhaitant pas justement s’investir comme assistant voire collaborateur (vouh !) du syndic mais plus et ce qui est logique s’investir dans le contrôle de gestion.
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