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merlin
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 Posté - 23 sept. 2011 : 22:36:11
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Bonjour
merci de me dire avec argumentation, si le president de l'AG, peut :
*1* modifier l'ordre des resolutions inscrites dans la convocation
*2 modifier la resolution pour la designation du syndic pour faire une resolution ou on voterait sucessivement pour la designation du syndic actuel et la designation eventuelle d'un syndic benevole .
merci pour vos reponses
merlin brun
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Posté - 24 sept. 2011 : 09:20:52
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le président préside et dans ce cadre, il peut tout à fait modifier l'ordre de l'ordre du jour. Si quelqu'un s"y oppose, il doit procéder à un vote majorité 24.
On ne fait pas deux résolutions pour la désignation du syndic, mais une seule : désignation du syndic. Ensuite le président demande qui vote pour mr X, syndic professionnel et qui vote pour mr Y, syndic non professionnel. Celui qui a le plus grand nombre de voix l'emporte sous réserve qu'il ait la majorité des voix. Dans le cas contraire, si les deux ont plus d'un tiers des voix on recommence à la majorité 24.
La résolution sera du type : "Mr X obtient .... voix, Mr Y obtient .... voiX. Mr X est désigné comme syndic du syndicat. Son mandat s'achèvera le ../../.....". |
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moumoune
Contributeur actif
236 message(s)
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 2
Posté - 24 sept. 2011 : 15:03:37
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Bonjour ,
"[i][/i]si quelqu'un s'y oppose , il doit doit procéder à un vote majorité 24 "
peut on connaitre à partir de quel texte s'appuie cette réponse ?
merci.
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Gédehem
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3
Posté - 24 sept. 2011 : 15:22:57
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Loi 65 art.24, ainsi qu'il en est chaque fois qu'une AG doit décider de ce genre de chose. |
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andre78fr
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4
Posté - 24 sept. 2011 : 21:04:40
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Bonsoir,
Je viens de relire l'article 24 mais je ne vois pas du tout à quel endroit les modalités du vote sont précisées et le fait qu'on procède au choix du syndic comme une élection "politique".
Pour moi, un vote répond à une question précise avec 3 choix ; Pour, Contre, Abstention et j'étais persuadé qu'il fallait voter les différentes candidatures à la suite...
(cette question m'intéresse d'autant plus que je travaille sur un logiciel supposé gérer les votes en AG).
Pourriez vous préciser et citer le texte précis qui organise ainsi le vote et le choix du syndic ???
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Posté - 25 sept. 2011 : 09:04:15
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citation: Article 25
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24 ;
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
l'erreur vient souvent de ce que l'on met deux résolutions :
1- renouvellement du syndic
2- élection d'un syndic pro
alors qu'il n'y a qu'une résolution à faire : "désignation du syndic " majorité article 25.
Effectivement, c'est souvent POUR, CONTRE et abstention, mais dans le cas de 2 candidats pour un poste c'est POUR l'un et POUR l'autre. C'est la même manière que pour choisir entre 2 devis de travaux.... Dans ce cas, on choisit entre deux projets de syndic.
La majorité 24 est à utiliser dans tous les cas, où l'AG doit prendre une décision, SAUF dans les cas énumérés aux articles 25 et 26.
Ainsi le choix de l'ordre de l'ordre du jour, n'st pas écit dans les articles 25 et 26, donc la décision se prend au cas général, l'article 24. CQFD  |
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Gédehem
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6
Posté - 25 sept. 2011 : 12:31:27
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En complément des précisions de Rambouillet, petite fiche conseil en présence de propositions multiples (syndic - travaux).
" Changement de syndic : propositions multiples
Lorsque la question de la désignation du syndic est inscrite à l'ODJ, c'est que le mandat du syndic sortant est censé se terminer à la date et à l'heure de cette AG.
Il ne s'agit pas pour le sortant d'un "renouvellement", le mandat de syndic étant obligatoirement à durée déterminée, mais de la désignation "à nouveau" de l'ancien syndic, pour un nouveau mandat.
Que ce soit le sortant ou un autre, les 2 propositions concourent à égalité sans qu'il y ait primauté de l'une sur l'autre à la question : "Désignation du syndic".
c'est à l'AG de déterminer quelle candidature elle va examiner en 1er.
Ceci sous entend que l'AG soit préparée avec rigueur par une équipe, un groupe qui sait de quoi il s'agit du déroulement d'une AG, ici particulière s'agissant éventuellement de changer de syndic.
IMPERATIF :
- trouver un Pdt de séance sachant diriger, présider une réunion et ayant quelques connaissance sur l'AG d'un syndicat.
- trouver un secrétaire de séance : c'est capital lorsqu'on change de syndic, le sortant ne devant avoir aucune fonction dans l’assemblée.
- trouver des scrutateurs (au moins 2) chargés de procéder aux décomptes des voix lors des votes.
Il faudra aux scrutateurs une liste des copropriétaires (ordre alpha) avec leurs tantièmes servant de "feuille de votes" : à préparer à l'avance (type tableau Excel avec x colonnes).
Si impossible, l'établir à partir de la "feuille de présence" (on prend le temps qu'il faut) ou on la complète s'il manque des informations à celle préparée à l'avance. (Un "bon" CS connaît la plupart des noms des copropriétaires, à commencer par ceux résidant sur place).
Ensuite, une fois élu, le président de séance se fait remettre la "feuille de présence" (émargement contrôlé par les présents et le CS). Il ne commence pas l'AG tant qu'il n'a pas vérifié et validé cette pièce indispensable et les mandats annexés.
Ceci fait, le pdt ouvre la séance et passe à l'ODJ.
La 1ère question à aborder est généralement l'approbation des comptes.
Ensuite c'est sans doute la question du "quitus". Chacun sait qu'il ne faut JAMAIS le donner afin de préserver les intérêts du syndic...
Le quitus étant un acte juridique de décharge de responsabilité du mandataire, il n'est pas appréciation de la gestion de celui-ci.
Ensuite vient tout de suite l'élection du syndic, même si ce n'est pas cet ordre qui est prévu : ici, la pertinence des choses fait que c'est cette question qui doit s'imposer, au pdt de séance d'être ferme là dessus.
Pour l'élection du syndic, le pdt demande au "sortant", qui n'a pas de fonction dans l'AG si ce n'est celui de "conseil", ...de sortir !
(Il faut rappeler ici que la présence d'un syndic n'ayant aucune fonction officielle dans l'organisation et le déroulement de l'AG n'est pas indispensable à sa tenue ni à la validité des décisions prises.)
L'autre candidat (le nouveau), qui attend dans le couloir, entre pour se présenter et "se vendre" à l'assemblée. (Idem si plusieurs candidats)
Présentation faite il ressort pour papoter avec son "collègue" et l'AG, sous l'animation du PDT, débat et décide par QUI elle va commencer le vote, le candidat A ou le candidat B.
(On peut faire à pile ou face, mais c'est moins démocratique ).
Chacun comprend que le choix de l'ordre des candidatures et le débat sur ces candidatures doit se faire hors la présence des candidats concernés .. donc du "sortant".
C'est la pratique courante de tout jury : les délibérations ne sont jamais faites en présence des candidats.
ATTENTION : En présence de candidatures/propositions multiples (syndic mais aussi travaux), les personnes ayant procédé aux recherches et tractations commerciales (CS, commission ad hoc, ..) doivent donner leur avis, doivent préciser leur préférence en l'expliquant.
Il faut impérativement éviter la dispersion des voix.
C'est le point le plus important, et sans doute le plus difficile, en présence de candidatures multiples. C'est pourquoi l'avis et donc le choix de ceux qui ont fait les recherches est capital.
Le choix étant fait, le pdt de séance fait procéder au vote sur le candidat retenu majoritairement.
Les scrutateurs scrutent sur leurs feuille de vote, donnent le résultat au pdt, lequel l'annonce à l'assemblée, le secrétaire l'enregistre.
Si les choses sont bien faites, c'est ce candidat qui sera élu à la maj.art.25.
On fait un tour dans le couloir, on leur donne le résultat et on invite l'élu à rejoindre l'assemblée.
Eventuellement, mais je le conseille vivement, le secrétaire de séance démissionne et le pdt propose la candidature du syndic élu à la fonction de secrétaire.
Hormis les 3 questions qui précèdent (comptes, quitus, élection syndic) c'est lui qui établira le reste du PV et qui procédera plus tard, étant LE syndic, à la notification de ce PV à ceux concernés. "
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andre78fr
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7
Posté - 25 sept. 2011 : 16:07:32
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Bonjour,
Merci pour ces précisions et ce détail de "comment dégager" son syndic mais sur la question précise des modalités de vote je n'ai pas la réponse à ma question, au contraire.
Rambouillet vous dites : citation: On ne fait pas deux résolutions pour la désignation du syndic, mais une seule : désignation du syndic. Ensuite le président demande qui vote pour mr X, syndic professionnel et qui vote pour mr Y, syndic non professionnel. Celui qui a le plus grand nombre de voix l'emporte sous réserve qu'il ait la majorité des voix.
Mais l'article 25 ne dit pas ça, il dit juste que la désignation est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Et Gédehem dit citation: Le choix étant fait, le pdt de séance fait procéder au vote sur le candidat retenu majoritairement.
Ce qui implique un vote par syndic...
L'idée de voter pour le syndic comme on le ferait à un premier tour d'élection présidentielle (primaires...) avec 2, 3 (plus ???) candidats me semble vraiment curieuse... Mais si vous avez d'autres textes et références juridiques je reste preneur !
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Posté - 25 sept. 2011 : 16:33:49
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mais justement, l'article 25 ne dit pas qu'il doit être procéder au vote par syndic, sauf à ne pas bien nous comprendre dans nos échanges.
Le vote se fait pour "la désignation du syndic" et le président demande qui vote pour Mr X, qui vote pour Mr Y, qui s'abstient et ensuite on procède au décompte des votes, c'est donc identique à un vote civil au suffrage uninominal, sauf que ce n'est pas à bulletin secret.
Ensuite, les majorités s'appliquent...
Ne faites pas dire à l'article 25 plus qu'il n'est écrit.
Comment procédéz vous pour choisir un devis parmi 2 ou 3 pour des travaux ? article 25 aussi citation: e) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ;
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sybarite
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9
Posté - 25 sept. 2011 : 16:38:34
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Bonsoir.
Tout d'abord, il faut voir comment est rédigée la question.
Si la rédaction consiste en "renouvellement ou désignation à nouveau", alors ce n'est que sur ce point ou vous pouvez voter, c'est à dire soit vous maintenez le syndic en place soit.... Administrateur.
Si la question est désignation du Syndic, mais qu'il y a qu'une offre, vous avez 2 options, soit maintenir le syndic en place, soit syndic bénévole.
Sinon, si la question est désignation du Syndic et qu'il y a pluralité d'offre, alors il faut voter d'abord à 25 sur toutes les offres, puis éventuellement dans les conditions prévues par l'article 25-1 de nouveau sur toutes les offres. (il y a cependant une jurisprudence sur le fait que, si l'une des proposition recueille la majorité requise, on puisse se passer des autres votes.)
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10
Posté - 25 sept. 2011 : 16:44:44
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"renouvellemnt du syndic ou désignation à nouveau" n'est pas légal, il appartient au président de séance de modifier la question et éventuellement de regrouper les 2 : "désignation du syndic".
Un syndic n'est pas renouvelé, il est DESIGNE, même s'il n'y a qu'un seul candidat, le sortant... |
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sybarite
Contributeur actif
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11
Posté - 25 sept. 2011 : 16:53:54
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rédaction tout à fait licite car prévue par l'article 28 du décret.
"Le syndic peut être de nouveau désigné par l'assemblée générale pour les durées prévues à l'alinéa précédent."
Donc la rédaction : désignation à nouveau parfaitement légale.
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Gédehem
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12
Posté - 25 sept. 2011 : 22:28:23
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"Renouvellement " ou " désignation à nouveau", entre nous, c'est du pareil au même !!! 
Sur le fond de la question, en présence d'une pluralité de propositions, chacune concoure à égalité, que ce soit pour désigner le syndic ou choisir l'entreprise pour un ravalement :
par QUI commencer le vote ????
Ceci est d'autant plus vrai pour la désignation du syndic, puisque la majorité à obtenir est celle de l'art.25 (le ravalement c'est art.24), mais surtout qu'il faudra impérativement que l'AG désigne un syndic.
S'il faut effectivement se prononcer sur chaque proposition, les modalités de vote posent question !
Modalité 1 : l'AG vote sur la candidature A, qui obtient la majorité requise.
Question : doit-on poursuivre pour le candidat B et éventuellempent C ?
A mon sens non, pour une raison très simple : les voix ne sont pas divisibles, reportables.
Ex : je vote (avec d'autres) pour le candidat A, A étant celui que je veux/préfère, lequel obtient la majorité art.25.
Il est évident que mes voix (et celles des autres s'énts portées sur A majoritairement) ne vont pas lors d'une autre vore se porter sur B (ou C) dont nouys ne voulons pas !
S'agissant de voter sur la question "Désignation du syndic" .. ou "Choix de l'entreprise pour les travaux), j'ai épuisé mon droit de vote en portant mes voix sur A.
Si l'on veut adopter la procédure de vote par bulletin nominatif (ce qui devarit être la régle), j'ai mis un bulletin "A" dans l'urne, sans possibilité ensute d'en glisser un second avec B (ou C) lors du 1er tour.
J'insiste : si à l'issue de ce 1er tour le candidat A obtient la majorité requise, il est évident que B ou C ne peuvent l'obtenir. (*)
Pas la peine de perdre son temps à voter sur d'autres propositions qui n'ont aucune chance.
S'où l'importance, pour des travaux mais plus encore pour désigner le syndic, de décider sur QUI l'AG va commencer à voter.
(*) Si A n'obtient pas la maj.art.25, il se peut que B y arrive !
Si aucun des candidats n'obtient cette maj.art.25 à l'issue de ce "1er tour", il faut analyser les résultats au regars de la "passerelle" art.25-1 afin de statuer lors d'un second vote à la maj.art.24 .... avec comme seule préoccupation : peu importe lequel, il FAUT désigner un syndic. |
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JB22
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Posté - 26 sept. 2011 : 11:16:36
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"Le vote se fait pour "la désignation du syndic" et le président demande qui vote pour Mr X, qui vote pour Mr Y, qui s'abstient et ensuite on procède au décompte des votes, c'est donc identique à un vote civil au suffrage uninominal, sauf que ce n'est pas à bulletin secret."
NON, il faut voter, POUR, CONTRE ou S'ABSTENIR.
L'article 17 du décret, 2e paragraphe précise:
"Le procès verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix."
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Gédehem
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14
Posté - 26 sept. 2011 : 11:32:39
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JB, il n'y a aucune contradiction entre ce que vous écrivez et ce qu'expose Rambouillet !
Dans la mesure où vous votez pour la proposition A, que ce soit en levant la main ou par bulletin nominatif, c'est que vous votez contre les propositions B et C.
Voter à la suite "pour" A ..puis "pour" B ...et à y être "Pour" C, relève des hopitaux !
Un syndicat comptant 10.000/10.000° ne peut voter que pour 10000/10000°
Si vous en détenez 250, à la question "Désignation du syndic" ou "réalisation de tels travaux", votre droit de vote est limité à ces 250/10000 utilisables une fois, pour, contre ..ou abstention.
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JB22
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15
Posté - 26 sept. 2011 : 16:35:38
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"Dans la mesure où vous votez pour la proposition A, que ce soit en levant la main ou par bulletin nominatif, c'est que vous votez contre les propositions B et C."
Dans la mesure où il n'y a que deux candidats il est certain que si vous votez pour A c'est que vous êtes CONTRE B, par compte s'il y a trois candidats si vous votez pour A vous ne votez pas nécessairement CONTRE B, mais par ordre de préférence pour éviter le candidat C (ou vis et versa).
Voter successivement pour A, B et C, n'a rien d'anormal tant qu'un syndic n'est pas élu.
A partir du moment où il y a à l'ordre du jour la question "Election du syndic", l' A.G. a obligation d'élire un syndic pour éviter de se retrouver sans syndic. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 27 sept. 2011 : 15:08:20
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Il y a trois candidats.
J'ai voté pour A. Il n'est pas désigné.
Au scrutin sur B je peux voter POUR, CONTRE ou m'abstenir.
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Gédehem
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17
Posté - 27 sept. 2011 : 16:02:44
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Pourquoi pas, c'est une précaution !
Toute la question est de déterminer par qui commence le vote, A, B ou C.
Mais en présence de propositions multiples, qui plus est pour changer de syndic, la procédure à adopter est celle du bulletion nominatif (à préparer à l'avance).
"
- Candidat A : ¦
- Candidat B : ¦
- Candidat C : ¦
(mettre une croix en face de votre choix)
Une question (désignation du syndic), un choix, une réponse. |
Édité par - Gédehem le 27 sept. 2011 16:19:11 |
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andre78fr
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18
Posté - 27 sept. 2011 : 16:48:17
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Je veux bien comprendre que ce soit plus pratique et de bon sens mais je ne crois pas que ce soit dans l'esprit de la loi.
Chaque projet est une question à laquelle on répond par Pour, Contre ou Abstention et avec une tel système je ne vois pas comment vous respectez l'article 25 ("la majorité des voix de tous les copropriétaires") ni comment vous gérez le passage à un second vote à la majorité 24 (uniquement si une des propositions atteint le tiers de tous les copropriétaires ???).
Enfin je ne pense pas non plus qu'une contestation aboutisse pour ça mais je ne suis toujours pas convaincu (et j'ai pas vu de texte officiel sur l'organisation et les modalités de vote pour appuyer votre propos...).
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Gédehem
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19
Posté - 27 sept. 2011 : 18:59:46
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Vous n'en avez pas lu pour la raison toute simple qu'il n'y en a pas !
Tout n'est pas dans les textes, fort heureusement.
Si les textes énoncent un certaons nombres de points au formalisme incontournable, ils sont silencieux sur bien d'autres.
Comme par exemple pour tout ce qui précède la désignation du pdt de séance (émargement feuille de présence, appel à candidature, décompte des voix et vérification), points pourtant très importants.
Si l'on comprend que scrutateurs ou au moins le pdt de séance peuvent vérifier le décompte des voix lors des votes (c'est leur travail), rien n'est prévu pour ce qui concerne la désignation du pdt de séance et le décompte des voix le concernant (en particulier s'il y a pluralité de candidats) !
S'il est de pratique courante que ce soit le syndic assurant la fonction de "secrétaire provisoire" (!!! appellation incontrolée inventée faute de mieux les textes étant silencieux) qui procède au décompte, aucun texte ne le précise alors qu'il s'agit là d'un point très important, en particulier pour controler la conformité du vote et du décompte des voix..
D'où l'importance du CS, chargé de controler le (bon) fonctionnement du syndicat, son implication pratique dans ce décompte, la mission des consseillers ne s'arretant pas aux portes de la salle de réunion.
"avec une tel système je ne vois pas comment vous respectez l'article 25 ("la majorité des voix de tous les copropriétaires") "
Il n'y a aucun problème : les art.24, 25 et 26 précisent une majorité à atteindre pour adopter telle proposition (*).
Quelle que soit la majorité requise, c'est le nombre de voix obtenue par la proposition qui est déterminant, pas les modalités de vote.
S'il faut obtenir la maj.art.25, par bulletins, à mains levées, avec code-barre (machine à voter dans les grosses copro), en agitant un mouchoir blanc ou autres, il faut au moins la moitie des voix du syndicat.
S'il faut 5001/10.000°, il faut 5001/10.000, bulletins, mouchoirs ou mains !
Si le candidat A ne les obtient pas mais que le candidat B arrive à 5235/10.000°, il est élu.
".... ni comment vous gérez le passage à un second vote à la majorité 24 (uniquement si une des propositions atteint le tiers de tous les copropriétaires ???)."
Même chose pour l'application de la passerelle art.25-1 : le candidat A obtient (mettons) 4270/10.000. Les autres obtenant moins de 3333 voix sont éliminés.
Le pdt d'AG organise un second vote, peu importe la modalité (bulletins, mains levées ...) : le syndicat devant impérativement désigner un syndic, ce candidat A obtiendra quasi toutes les voix.
PS : il ne faut pas se méprendre sur ces histoires de majorités.
Mettons un syndicat comptant 10.000/10.000° dont l'AG compte 6000 voix présentes ou représentées.
Une résolution soumise à la maj.art.24 (approbation des comptes) obtenant 5270 voix est adoptée à cette majorité.
Une autre résolution soumise à la maj.art.25 (syndic) obtenant également 5270 voix est aussi adoptée à cette majorité.
Dans l'un ou l'autre cas, c'est le nombre de voix obtenues qui importe, que l'on vote par bulletins nominatifs, à mains levées ou autres modalités, lesquelles n'ont aucune influence sur le résultat du vote lui même, sur les voix obtenues par la proposition !
(le vote par bulletins est plus "anonyme" : on ne se dévoile pas devant les autres, on ne se fait pas remarquer).
(*) ces majorités sont fonction de la nature du point abordé, de son importance pour la collectivité "syndicat". Elles sont indépendantes des modalités de vote.
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Édité par - Gédehem le 27 sept. 2011 19:18:52 |
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andre78fr
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Posté - 27 sept. 2011 : 20:26:41
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Vous prenez un exemple où ça marche mais il en mettant ainsi côte à côte plusieurs propositions il y a forcément un effet de dilution des voix plus grand...
Supposons que sur 10 000 voix, 60 000 sont présentes et qu'il n'y a pas 3 mais 4 propositions, quelle est alors la probabilité pour avoir 50 000 voix sur l'une d'elle ? et la probabilité pour que l'une d'elle atteigne 33 334 ?
Comme il faut quand même voter on va donc revoter pour le premier afin d'atteindre les 50% mais c'est un peu comme si vous prenez le candidat qui arrive en tête du premier tour pour en faire le candidat unique du second... Bon j'exagère un peu mais sur le fond, l'organisation et la modalité du vote peu malgré tout avoir une incidence sur son résultat.
De plus je vois pas en quoi face à plusieurs propositions de contrats un copropriétaire ne pourrait pas être en faveur de plusieurs... "le A sinon le B mais pas le C" et là vous le privez de cette nuance je trouve.
Sommes-nous malgré tout d'accord sur le fait que voter chaque proposition à la suite n'est pas irrégulier ?
En tout cas, pour en revenir à ma problématique très personnelle d'éditeur de logiciel, je suis un peu obligé techniquement parlant de conserver mes trois gros boutons, "Pour", "Contre" et "Abstention" ! |
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