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 Sujet  |
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sonia75
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 Posté - 04 nov. 2011 : 10:16:42
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Bonjour à tous,
Dans la série "mon syndic m'a tuer", je vous fais part d'un nouveau souci rencontré avec mon syndic actuel qui est je crois le pire que je n'ai jamais rencontré...
Le principe est simple : ils estiment ne pas avoir à répondre aux demandes du conseil syndical (et encore moins des copros qui oseraient les joindre !).
L'assistante ne veut être jointe ni par tél ni par e-mail et le responsable n'est jamais disponible.
A force d'inonder la boite e-mail générale j'ai réussi à avoir une réponse de l'assistante qui me dit en substance qu'il ne faut pas la déranger et que le responsable répondra à mes questions à l'AG.
HUM...
Bref, no comment.
J'ai l'intention de leur envoyer un courrier carabiné et souhaiterais avoir qques pistes juridiques sur lesquelles m'appuyer pour leur faire valoir leurs obligations en terme de communication et de suivi de dossier vis à vis du conseil syndical qui ne doit pas se limiter à l'AG (car sinon comment gérer la copro tout au long de l'année avec le syndic ?!).
Il me semble qu'ils ont aussi un devoir de conseil et d'information (mais quel est l'article de loi correspondant... ?)
J'ai trouvé qques éléments ds leur contrat "Conseil syndical, obligations administratives", mais rien en ce qui concerne leur obligation de répondre au tél par ex (ça parait fou mais ils estiment qu'ils n'y sont pas obligés !).
Autre chose : le syndic est-il tenu de rendre compte de ses actions et de sa gestion des dossiers au fil de l'eau au CS ou est-ce réservé uniquement à la fin de l'année pour l'AG comme ils le prétendent ?
Cela me parait de bon sens de tenir informé le CS au fil de l'eau mais pas d'après mon syndic qui estime ne pas avoir à être dérangé en cours d'année et qu'il faut que l'on attende sagement l'AG pour daigner ns informer de ce qu'il a fait et comment... (bref quand on ne peut plus rien contester ou modifier... une hérésie !).
D'autre part, leur contrat prévoit 4 visites ds l'année à l'immeuble, ce qui n'a jamais été fait...
Enfin dernière question, au vue de la mauvaise volonté du syndic et de leur absence totale de suivi (qui fait pourtant partie de leur mission de gestion courante), quelles st nos possibilités de contester une partie de leurs honoraires (et de se faire rembourser) à votre avis ?
La prochaine AG devrait avoir lieu en fév 2012 (la recherche d'un nouveau syndic est en cours, comme vous vous en douterez !)
Merci de vos avis et conseils,
Bonne journée !
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JB22
Pilier de forums
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4457 message(s)
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1
Posté - 04 nov. 2011 : 10:55:48
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C'est l' article 21 de la loi du 10 juilllet 1965 qui fixe les droits du Conseil syndical:
"Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale à l'administration de la copropriété.
Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat."
Cette mission est permanente.
Dans votre cas, étant donné l'attitude de votre syndic, il n'y a que la solution d'un changement de syndic.
Vous devez rechercher un nouveau syndic et demander à votre syndic actuel l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine A.G. de la désignation de ce syndic en joignant son contrat.
D'autre part vous devez préparer cette A.G., en particulier en informant les autres copropriétaires de la nécessité de ce changement. Voir sur le site les recommnndations concernant la préparation d'un changement de syndic. |
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
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 2
Posté - 04 nov. 2011 : 11:14:07
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En complément de ma réponse, voir l' article 26 du décret du 17 mars 1967 qui précise les droits du conseil syndical, et en particulier le dernier paragraphe qui indique:
"L'ordre du jour de l' assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical." |
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sonia75
Contributeur vétéran
1770 message(s)
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3
 Posté - 04 nov. 2011 : 11:51:43
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Merci beaucoup JB22 pour votre rapidité, effectivement le changement de syndic s'impose, c'est en cours même si pas évident...
enfin en attendant il va falloir finir le mandat avec celui-ci donc je vais rajouter les articles de loi que vous m'indiquez et qui me seront fort utiles.
Je constate après coup que les termes de leur contrat (très "bon élève" sur le papier) reprend mot pour mot celui de l'arrêté Novelli sauf que dans les faits ils ne les respectent pas !
Mais comment prouver qu'un syndic fait de la résistance à l'information et à la communication des pièces utiles à la gestion courante...
Pas évident.
Et que pensez-vous de l'éventuelle possibilité de leur réclamer un remboursement d'une partie de leurs honoraires ?
(ou tout au moins de les en menacer dans mon courrier avec une formule légale qui va bien...)
Merci encore de vos réponses, |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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4
Posté - 04 nov. 2011 : 12:05:44
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Sur cette question, il est nécessaire de fixer des modalités de communication CS/syndic, au risque d'avoir des situations comme celle de Sonia.
Il faut tout de même bien comprendre qu'un gestionnaire, qui plus est "surbooké" en raison du trop grand nombre de syndicats dans son 'portefeuille'(80, 100, plus ?), ne peut passer ses journées au téléphone ou (en même temps ?) sur l'écran de son PC pour répondre aux mails.
D'autre part, il faut distinguer les communications émanant du CS en tant quye tel de celles de tel conseiller ou de copropriétaires.
Ceci étant posé, les demandes de documents doivent être concentrées, concises. La copie du contrat d'assurance, du contrat de travail des employés, de tel prestataire, cela ce fait en une fois, sur une même demande neutre, "administrative".
Rappel (non exhaustif) :
Les documents qu'un CS doit détenir pour exercer la mission
prévue par les textes :
Copies à demander au syndic (L.art.21)
- RDC et plans annexés (VRD, etc ....)
- contrat de mandat du syndic.
- attestation RCP syndic + coordonnées et montants couverts par garant
financier.
- liste des copropriétaires à jour (et à tenir à jour !) Liste selon CNIL norme n°21-2003
- contrat de travail des employés.
- contrat(s) d'assurance(s) du syndicat.
- contrats des différents prestataires permanents du syndicat (chaufferie,
ascenseurs, espaces verts, entretien ...etc )
- Carnet d’entretien de l’immeuble.
- DTA : Document technique amiante
- éventuellement, si le syndicat a des employés, DUERSST : Document
Unique d'Evaluation des Risques pour la Santé et la Sécurité des
Travailleurs. (DUER dans le langage courant)
- (liste non exhaustive)..
A prévoir :
- loi de 1965 et décret de 1967 (à jour)
- code de la copropriété (Litec, dalloz …..
- Le manuel du CS (ARC..)
- autres docs juridique ou technique (selon besoins)
- les PV des AG
- le RFCS ! (Règlement d’organisation et de fonctionnement du CS).
- le régistre des PV de réunions du CS.
- ….."
Pour les pièces à demander au syndic, documents qui sont le "fond de commerce" de tout CS, pas besoin de le "harceler" 50 fois. Une demande avec la liste suffit. Sans réponse c'est un rappel en LRAR ..... qu sans effet est suivi d'une "injonction de faire" s'agissant pour le syndic de satisfaire à une obligation légale.
Ensuite, pour le courant, il faut aussi se concerter pour le suivi de tel dossier, les impayés (chaque trimestre). Même chose pour la vérification des factures, le controle trimestriel facilitant le controle annuel final du CS (ne pas oublier le tampon "Vu le CS : date ......" sur toute pièce vérifiée)
Pour tous ces points, pas besoin d'inondation de mails ou de courriers carabinés.....
Autrement dit, sans nier les problèmes effectivement rencontrés, ce sont les modalités de concertation avec le gestionnaire qui sont à définir, ici plus particulièrement de communication de documents, à définir, à préciser, avant de sortir l'artillerie lourde.
Et s'il faut tout de même la sortir au bout du compte, il faut le faire en AG, par exemple par un abattementr/sanction sur les honoraires de gestion courante pour "non exécution de dispositions légales et contractuelles".(*), non sans l'avoir préalablement prévenu par LRAR.
(*) point à aborder lors de l'approbation des comptes, ici des honoraires du syndic. Bien entendu, le quitus de gestion n'est pas donné.
AJOUT : ".... donc je vais rajouter les articles de loi que vous m'indiquez et qui me seront fort utiles."
C'est du B A BA : une demande "administrative doit faire référence aux régles qui s'appliquent !
"Syndicat de ......
Le CS
M. le syndic,
Ainsi qu'il est prévu en l'art.21 de la loi du 10.07.1965 modifiée, vous voudrez bien nous faire parvenir copie des documents suivants qui concernent le syndicat :
- Contrat de ......
- - ..etc etc ...
- .....
Pour plus de facilité, nous pouvons retirer ces pièces en vos bureaux aux jours et heures qui vous conviendront
Avec tous nos remerciements.
Pour le CS : Sonia." |
Édité par - Gédehem le 04 nov. 2011 12:13:46 |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 04 nov. 2011 : 12:50:41
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Merci de ces précisions Gedehem sauf que dans le cas de figure il s'agit des dossiers et/ou des problèmes en cours à gérer.
Les questions portent notamment sur la nécessité de savoir si le syndic a bien fait ce qui a été demandé :
Exemple : mettre en concurrence notre contrat d'assurance comme voté en AG, obtenir un devis, puis y souscrire si ça nous convient (pr ces 3 étapes, il a fallu 6 moins de relances et finalement faire le boulot moi même)
En l'occurence récemment il s'agissait du suivi d'un sinistre (les demandes portaient alors sur la coordination des interventions de l'enreprise, l'obtention du devis, des modifications sur le devis etc)
et là je demandais à l'assistante si elle avait fait la déclaration à notre assurance du sinistre (ce sur quoi elle m'a répondu, au bout de 3 semaines, que je n'étais pas "concernée" alors que je suis membre du CS et que c'est une dépense de copro...)
S'il faut lister tous les cas de figure (et on risque forcément d'en oublier) sur lesquels le syndic doit nous tenir informés et répondre à nos questions, je crois que ça devient l'usine à gaz
c'est une question de bon sens, de répondre aux questions du CS relatives à la gestion des dossiers en cours enfin il me semble ! |
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sybarite
Contributeur actif
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6
Posté - 06 nov. 2011 : 17:05:52
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Vous êtes pdt du CS ?
Copropriétaire ?
Membre du CS ? |
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sonia75
Contributeur vétéran
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7
Posté - 06 nov. 2011 : 17:55:06
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Voir mon message ci-dessus : Membre du CS (ns sommes 3 et il n'y a pas de psdt) |
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Gédehem
Pilier de forums
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8
Posté - 06 nov. 2011 : 22:09:12
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La désignation d'un pdt du CS est obligatoire, de même que l'adoption d'un RFCS (qui fait quoi et comment) si le RDC n'en fixe pas ou peu.
C'est dans L.art.21 que tous conseiller doit connaître par cœur, et D.art.22.
On comprend que votre syndic/gestionnaire fasse peu de cas d'un CS pas structuré, pas organisé..... |
Édité par - Gédehem le 06 nov. 2011 22:10:35 |
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sonia75
Contributeur vétéran
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9
Posté - 07 nov. 2011 : 12:02:35
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Oui vous avez raison, c'est parfaitement normal qu'ils n'écoutent pas les requêtes du CS (d'autant que c'est le syndic lui-même qui a organisé l'élection du CS et rédigé le PV !) et ne fasse pas le travail qu'on lui demande alors qu'il est payé pour.
Quelle sotte je suis ! |
Édité par - sonia75 le 07 nov. 2011 12:06:02 |
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Louis92
Contributeur vétéran
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2795 message(s)
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10
Posté - 07 nov. 2011 : 12:18:09
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sonia75, non, vous n'êtes pas une sotte. Vos 2 collègues, n'ayant pas été candidats à la présidence du CS, devraient voter pour vous si vous vous proposez comme présidente.
Alors, allez-y. Ca va débloquer les choses au niveau du syndic. Voyez quelles sont les priorités de votre copropriété. Le RFCS est très utile mais dans votre cas, ce n'est sans doute pas la tâche prioritaire.
Cdlt. Louis92. |
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sonia75
Contributeur vétéran
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11
Posté - 07 nov. 2011 : 13:07:30
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merci Louis, mais au point où on en est, tout le monde a baissé les bras et ne veut plus se fatiguer à s'adresser à un mur qui n'en a rien à faire de nos demandes et juste attendre la prochaine AG pour élire un autre syndic. c'est pas facile... mais bon |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 07 nov. 2011 : 14:39:50
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Si tout le monde a baissé les bras, y compris les membres du CS, pas étonnant que le syndic/gestionnaire se soit engouffré dans la breche ....
Il ne fait pas réver : si votre CS n'est pas organisé, structuré, avec pour commencer un pdt désigné dont l'élection est rapportée dans un PV de réunion du CS rédigé par le CS, votre éventuel futut syndic aura tôt fait de saisir le sens du vent pour, lui aussi, à plus ou moins long terme, vous rouler dans la farine.
Votre position n'a rien à voir avec la sottise mais avec la réalité d'un marché, celui de la gestion immobilière.
"..... et ne fasse pas le travail qu'on lui demande alors qu'il est payé pour."
Il faut comprendre qu'un syndic (pas tous), certes rémunéré pour faire son travail, aura vite fait de ne servir que le strict minimum (voire moins) afin de faire grimper ses marges.
Tout particulièrement si tout le monde baisse les bras et/ou que le CS n'est pas organisé avec des régles et un président.
Passer du temps à répondre au CS, lui faire copie de documents, etc etc, cela a un coût sont on se passerait bien.
Moins on en passe à vous répondre (c'est en thérorie compris dans les honoraires de gestion courante), plus on marge puisqu'il y a moins de coût pour vous (votre syndicat).
Si vous ne voyez le syndic/gerstionnaire qu'une fois pas an pour l'AG, c'est la machine à sous qui a marché plein pot à son seul profit.
Il faut donc sortir de la théotie et retomber dans la vraie vie avec ses crocodiles afin d'être mieux armé pour les contrer ..... |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 07 nov. 2011 : 17:30:20
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Ecoutez j'ai bien compris que vous trouviez cette situation parfaitement normale.
Je remercie JB22 qui m'a permis de rédiger la énième lettre au syndic pr tenter qu'il fasse leur boulot jusqu'à la fin du mandat.
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