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badidonc
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 Posté - 08 nov. 2011 : 18:45:19
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Bonjour,
J'ai encore besoin de vos excellents conseils concernant un conflit que rencontre mon cousin avec un syndic  ...
J'expose rapidement la situation:
Mon cousin vend un emplacement de parking  15000€... Malgré mes avertissements, lors de la signature, le notaire réclame 750€ de frais de syndic ... La mauvaise surprise !!!Â
Le conseil que je lui avais donne était de refuser de payer au notaire ces frais et de les régler directement au syndic, afin d'obtenir justificatifs de tous les frais exigés, et éventuellement de pouvoir en contester une partie ou demander justificatifs .
Détail de la facture:
- appel de fonds de 2008 concernant des travaux votes en AG: 150€
-appel de fond de 2009 pour des travaux votes en AG: 30€
- frais de tirage, affranchissements 60€
- frais de clôture de compte: 120€
- état daté: 400€Â
Forcement, plusieurs points interpellent...
1/ Pourquoi réclamés des appel de fond de 2008 et 2009 maintenant ? Ils n'ont jamais été réclamé, ni relancé, et il est difficile pour mon cousin de retrouver trace de ces AG. Est ce que ça pourrait etre des appels effectués pour des travaux votés non réalisés?
Pour ces points, comment peut il obtenir des justificatifs et peut il les contester?
2/ les frais de tirage et d'affranchissement: a ce tarif, qu'ont t'ils imprimé et sont ils en droit de réclamer ces frais? Au prix de l'état date, toutes photocopies ou affranchissements ne sont ils pas inclus? Pour moi, c'est totalement abusif voir illégalÂ
3/clôture de compte: illégal ...Â
4/état date: encore une fois, on voit que le prix de  cet acte est prohibitif et completement abusif. Le syndic peut pratiquer le tarif qu'il souhaite! Toutefois, a t'il des obligations d'informations et d'affichage ?Â
Merci pour vos avis et conseilsÂ
Â
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Posté - 08 nov. 2011 : 18:52:38
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pour répondre à toutes ces questions, il vous faut parvenir à récupérer les documents suivants (ou au moins les infos...) :
* la mandat en cours du syndic : qu'est ce que l'AG lui a autorisé et à quel cout ?
* les PV d'AG de 2008 et de 2009, pour savoir les dates d'exigibilité des travaux qui auraient été votés.
le principe est le suivant :
* le vendeur doit payer tout ce qui a été décidé exigible, par une AG, à une date antèrieure à la vente
* 'acuquéreur doit payer tout ce qui a été dédidé exigible, par une AG, à une date postérieure à une vente.
* le vendeur ne peut payer au syndicat (pour payer le syndic) que ce qu'une AG a décidé par la signatur de son contrat tout ce qui devait lui être payé, mais pas plus
* l'acquéreur n'a aucun frais à payer au syndicat (pour le syndic) car il n'y a pas de contrat entre eux avant l'achat. |
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etc
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 2
Posté - 08 nov. 2011 : 20:58:48
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On savait déjà que les syndics pratiquaient des prix prohibitifs concernant l'état daté, ici 400 €.
Dans ce cas-ci, ça montre bien qu'ils ne font même pas de différence entre un appart et un emplacement de parking.
Les détracteurs me diront que c'est le même travail qui est demandé pour un appart comme pour un parking (oui, un travail d'une heure!).
ça montre bien que ces 400 € correspondent plus à une commission sur la vente qu'à une réelle prestation: *********!
le syndic, sur une vente à 15000€ a bien pris un bon 2.66% et il s'en tape bien de ce que le vendeur en pense puisqu'il ne le reverra plus.
Quel beau cadeau d'au revoir!
Il aurait fallu effectivement ne pas régler les 400€ au notaire, dire au syndic "je vous paie une vacation d'une heure, disons 60€", et le laisser prendre ses responsabilités en faisant opposition sur la vente.
Si vous vendez une cave à 4000€, en gros il prend 10%...
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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etc
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Posté - 08 nov. 2011 : 21:00:26
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Les *********, c'était pour le mot E.C.O.E.U.R.A.N.T !!!
Bizarre que ce mot soit automatiquement censuré... |
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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nefer
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 Posté - 08 nov. 2011 : 22:18:51
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et pourquoi un copropriétaire ne se "réveille" sur les prestations et frais du syndic qu'au moment de la vente?
pourquoi n' a t il pas conservé les PV d'AG ....alors que l'acheteur était en droit de les lui demander ?
a t il gardé ses appels de fonds pour vérifier si les écritures réclamées figurent sur les documents en sa possession?
ou est ce des écritures qui viennent d'apparaitre?
a t il demandé la copie de l'état daté? |
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badidonc
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Posté - 09 nov. 2011 : 08:34:17
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Merci pour vos reponses:
Toutefois, mes questions en amènent d'autres.
Concernant les appels de fonds :citation: le principe est le suivant :
* le vendeur doit payer tout ce qui a été décidé exigible, par une AG, à une date antèrieure à la vente
* l'acquéreur doit payer tout ce qui a été décidé exigible, par une AG, à une date postérieure à une vente.
Est ce un principe ou la loi? le syndic reclame les fonds au moment de l'exigibilite au coproprietaire proprietaire le jour de l'exigibilité? Pour le reste, il s'en fout.
Maintenant, si des travaux ont ete votés et finalement annulés pour une raison X ou Y, l'exigibilité reste en vigeur? Il est etonnant que certains travaux soient appelés 3 ans plus tard, sans savoir si les tavaux ont ete realisés.
citation: a t il gardé ses appels de fonds pour vérifier si les écritures réclamées figurent sur les documents en sa possession?
ou est ce des écritures qui viennent d'apparaitre?
Elles n'apparaissent apparemment que sur la facture lors de la vente, ce qui laisse penser que ces appels n'ont jamais ete appelé. A verifier!
Concernant les frais (etat date, photocop, frais de clotures)citation: le vendeur ne peut payer au syndicat (pour payer le syndic) que ce qu'une AG a décidé par la signatur de son contrat tout ce qui devait lui être payé, mais pas plus
citation: l2 mandat en cours du syndic : qu'est ce que l'AG lui a autorisé et à quel cout ?
Sur ce point, sauf erreur de ma part, seul l'etat daté est facturable. La loi ENL est clair sur ce point.
L'AG peut voter ce qu'elle veut, les frais privatifs ne sont ils pas opposables aux coproprietaires pris individuellement?
Extrait :
Article 1165 du code civile : « Les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers »
La Cour de Cassation casse le jugement du Tribunal d’Instance et répond (le 11 octobre 2005, pourvoir n° 04 -14178) : « Les frais de mutation ne sont pas dus, car le contrat de syndic concerne le syndicat des copropriétaires et non les copropriétaires pris individuellement ».
de plus, les frais de tirages ou de cloture sont t'ils legalement justifiés, comme l'est l'etat daté?
Merci pour vos conseils...Je pense que bcp sont victimes de ce genre de pratique, et malgré les lois, rien est clair!!!
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nefer
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Posté - 09 nov. 2011 : 08:53:14
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je répète:pourquoi les vendeurs ne demandent ils pas la copie de l'état daté AVANT de se rendre chez le notaire pour la signature ? |
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badidonc
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Posté - 09 nov. 2011 : 09:14:22
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Je suis d'accord... Pourquoi?
Prce qu"'ils ne le savent pas, parce que pour certains, vendre un bien, c'est une fois dans leur vie !!!
Pourquoi ont fait des erreurs par meconnaissance?
De plus, en ayant l'etat daté, qu'est ce que cela aurait changé?
Et pour le cote legal des frais demandés, vous en pensez quoi? |
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Posté - 09 nov. 2011 : 09:22:32
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citation: Concernant les appels de fonds :
citation:
le principe est le suivant :
* le vendeur doit payer tout ce qui a été décidé exigible, par une AG, à une date antèrieure à la vente
* l'acquéreur doit payer tout ce qui a été décidé exigible, par une AG, à une date postérieure à une vente.
Est ce un principe ou la loi? le syndic reclame les fonds au moment de l'exigibilite au coproprietaire proprietaire le jour de l'exigibilité? Pour le reste, il s'en fout.
C'est la loi ! je me suis peut-être ma exprimé : "l'acquéreur doit payer tout ce qui a été décidé exigible par une AG antérieure à la vente , par une AG, et exigible à une date postérieure à une vente.
Mais vous avez bien résumé : "l'exigibilite au coproprietaire proprietaire le jour de l'exigibilité"
En ce qui concerne les frais divers, ne sont exigibles par le syndicat (pour le compte du syndic) que ce qui a été voté dans son contrat.
Attention le vendeur peut éventuellement "subir" des frais du syndic comme la copie du réglement de copropriété, si le vendeur refuse de céder le sien... si le notaire est obligé de demander une copie, mais dans ce cas c'est le notaire qui demande le paiemnt des frais que lui aura facturé le syndic. |
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badidonc
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Posté - 09 nov. 2011 : 09:42:03
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citation: "l'acquéreur doit payer tout ce qui a été décidé exigible par une AG antérieure à la vente , par une AG, et exigible à une date postérieure à une vente.
Sauf si dans le compromis, une clause prevoit le contraire, comme j'ai fait pour la remise au norme de l'ascenceur lors de l'achat de mon appart!
Par contre, confirmez vous que la cloture du compte est illegal?
Pour les frais annexe de photocopies, la remise du reglement ou autres documents doit se faire en accord avec le vendeur?
Et d'apres les infos que j'ai, la relation entre le vendeur et l'acquereur etait directe, sans intermediaire, donc si l'acquereur voulait un document, je doute qu'il en aurait fait la demande au notaire.
N'ont ils pas fait une vente forcée? |
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Posté - 09 nov. 2011 : 12:56:09
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citation: Sauf si dans le compromis, une clause prevoit le contraire, comme j'ai fait pour la remise au norme de l'ascenceur lors de l'achat de mon appart!
OK, mais votre syndic n'a que faire de cette clause ....  elle ne lui est pas opposable, c'est une affaire entre vendeur et acquéreur, via le notaire.
si la cloture du compte est prévue au contrat voté par l'AG, elle est légale. Vérifiez ce contrat.
le notaire est obligé de signifier dans l'acte de mutation que le vendeur est en possession du règlement de copropriété et cet acte de mutation est signé par vendeur et acquéreur. Mais pour cela, il faut qu'il soit en la possession du notaire à ce moment :
* soit donné par le vendeur
* soit remis, moyennant finances, par le syndic (et cela n'a pas à être inscrit dans son contrat  ) qui aura fait un travail adminsitratif et de photocopies demandé par le notaire et donc facturé à celui ci.
vente forcée de quoi ? |
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JPM
Modérateur
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Posté - 09 nov. 2011 : 23:24:59
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En ce qui concerne l'état daté, l'article 10-1 de la loi est applicable.
L'état daté est facturé au syndicat.
La facture est enregistrée et immédiatement basculée au débit du compte du vendeur avec la qualité d'une charge de copropriété immédiatement exigible.
Le syndicat paie le syndic.
Le notaire paie le syndicat et non pas le syndic.
L'observation relative à l'inopposabilité du contrat de syndic au vendeur est désormais irrecevable. L'article 10-1 a eu pour objet de remédier à cette difficulté qui n'aurait jamais dû exister puisque le décret Hoguet interdit depuis quarante ans aux syndics de recevoir des honoraires d'une autre personne que son mandant qui est le syndicat.
Reste donc le montant de l'honoraire réclamé, souvent excessif. Il appartient au conseil syndical et aux copropriétaires réunis en assemblée de discuter tout montant excessif.
L'expérience montre que les uns et les autres s'en contremoquent dès lors qu'ils n'ont pas l'intention de vendre.
Il est suggéré de préciser que l'honoraire en question couvre l'intégralité des prestations minimales générées par une vente ; état dat, questionnaire du notaire, traitement des notifications diverses et apurement des comptes du vendeur (clôture) et de l'acquéreur (ouverture) ainsi que les mouvements financiers correspondants.
Cela ne paraît intéresser personne 
Mais on se régale à prétendre que le syndic n'est pas tenu à remplir le questionnaire du notaire, ce qui est absurde et contraire à l'intention du législateur.
Observation ultime : les prestations à fournir par le syndic sont identiques pour la vente d'un 6 pièces ou celle d'une cave. Il est donc normal que la rémunération soit identique.
Elles sont également identiques qu'il s'agisse d'un immeuble modeste ou d'un immeuble cossu.
Pour remédier à cette situation, il faudrait admettre l'insertion dans les contrats de syndic d'un coefficient de standing de l'immeuble ! Dans le passé, ce système a existé mais seulement pour l'honoraire forfaitaire de gestion courante. A cette époque les honoraires étaient taxés.
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etc
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Posté - 10 nov. 2011 : 12:02:25
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etc :
citation: Les détracteurs me diront que c'est le même travail qui est demandé pour un appart comme pour un parking (oui, un travail d'une heure!).
JPM :
citation: Observation ultime : les prestations à fournir par le syndic sont identiques pour la vente d'un 6 pièces ou celle d'une cave. Il est donc normal que la rémunération soit identique.
Je m’en doutais bien quelqu’un la sortirait celle-là …
Réponse (par exemple) :
Une partie des émoluments des notaires est, elle, bien proportionnelle…
Quand vous vendez un bien via une agence, le pourcentage de la commission change bien par tranche.
(Sauf que pour ces exemples, c’est vrai, c’est dégressif et non progressif…).
Pour les impôts sur le revenu, en revanche, c’est progressif… comme quoi y’a quand même une justice dans ce monde. 
Conclusion :
Un tarif progressif fixé par décret serait plus que bienvenu pour éviter les abus et mettre les requins au régime.
Article à méditer (et que je reprends bien entendu à mon propre compte) :
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/...abus2505.htm
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Posté - 10 nov. 2011 : 13:50:25
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jacques Domergue a souhaité faire plaisir à ses électeurs sans engagement.... Ou est le projet de loi correspondant ? |
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JPM
Modérateur
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Posté - 10 nov. 2011 : 14:09:27
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Monsieur le Député Domergue devrait lire la loi avant de rédiger ses questions : citation: Au regard de ces abus manifestes, visiblement répandus et de plus en plus décriés, Jacques Domergue suggère que la fixation du montant des honoraires de l'état daté puisse faire l'objet d'une délibération et d'un vote spécifiques lors des assemblées générales de copropriétaires.
En l'état actuel la fixation de ces honoraires ne fait-elle pas " l'objet d'une délibération et d'un vote spécifiques lors des assemblées générales de copropriétaires " ?
Bien sur que si ! Mais il ne le sait pas. Il a recopié un topo qui lui a été fait par je ne sais qui.
La Ministre du logement Mme Boutin nous a sorti déjà qu'un syndicat de copropriétaires n'a pas vocation à détenir des fonds et qu'en conséquence il n'y avait pas lieu de rétablir à son profit le livret A.
Il est vrai qu'au même moment d'autres prétendaient que le livret A n'avait pas été supprimé
M. Domergue devrait aussi relire les discussions de l'époque 1980 / 1982 à propos de la taxation des honoraires et de son principal méfait : plafonnement = plancher commun à tous les syndics.
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Édité par - JPM le 10 nov. 2011 14:10:37 |
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badidonc
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Posté - 11 nov. 2011 : 11:13:20
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Sujet intéressant... on voit que l'abus sur l'état daté est un sujet d'actualité, qui mérite s'être mieux cadré pour éviter de se retrouver face a des aberrations.
Personnellement, je suis plutôt favorable a un tarif unique. En effet, qu'il s'agisse d'un box ou d'un appart de 120m2, le travail reste le même.
Mais il faut que le tarif pratiqué soit plus proche de la valeur du travail réalisé.
La comparaison avec les honoraires des agences immobilières montre finalement que la logique voudrait que ca soit le cas pour eux aussi, mais la, c'est un autre sujet.
Je me permets quand même de revenir sur les frais de clôture de compte. Sur ce point, je n'ai pas obtenu de réponse clair. Pour moi, ca fait partie de sa gestion courante, et ne peut être facturé au vendeur. Quand pensez vous?
Dernier point:
JPM
citation: L'observation relative à l'inopposabilité du contrat de syndic au vendeur est désormais irrecevable. L'article 10-1 a eu pour objet de remédier à cette difficulté qui n'aurait jamais dû exister puisque le décret Hoguet interdit depuis quarante ans aux syndics de recevoir des honoraires d'une autre personne que son mandant qui est le syndicat.
Concretement, le syndic doit facturer son travail au syndicat, qui le facture au vendeur. Étonnant mais jamais appliqué.
En gros, si le syndic facture l'état daté au vendeur, le vendeur peut il refuser, arguant la loi Hoguet?
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Posté - 11 nov. 2011 : 11:43:58
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citation: Je me permets quand même de revenir sur les frais de clôture de compte. Sur ce point, je n'ai pas obtenu de réponse clair. Pour moi, ca fait partie de sa gestion courante, et ne peut être facturé au vendeur. Quand pensez vous?
si cette prestation a été votée par l'AG, elle est dûe... sauf à faire dire (peut-être) par un tribunal, qu'elle est illicite.... |
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Gédehem
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Posté - 11 nov. 2011 : 11:57:12
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Il ne me semble pas utile de se lancer dans de longs bavardages.
JPM a précisé ce qu'il en était :
"L'observation relative à l'inopposabilité du contrat de syndic au vendeur est désormais irrecevable. L'article 10-1 a eu pour objet de remédier à cette difficulté qui n'aurait jamais dû exister puisque le décret Hoguet interdit depuis quarante ans aux syndics de recevoir des honoraires d'une autre personne que son mandant qui est le syndicat.
Reste donc le montant de l'honoraire réclamé, souvent excessif.
Il appartient au conseil syndical et aux copropriétaires réunis en assemblée de discuter tout montant excessif.
L'expérience montre que les uns et les autres s'en contremoquent dès lors qu'ils n'ont pas l'intention de vendre.
Il est suggéré de préciser que l'honoraire en question couvre l'intégralité des prestations minimales générées par une vente ; état dat, questionnaire du notaire, traitement des notifications diverses et apurement des comptes du vendeur (clôture) et de l'acquéreur (ouverture) ainsi que les mouvements financiers correspondants.
Cela ne paraît intéresser personne
Mais on se régale à prétendre que le syndic n'est pas tenu à remplir le questionnaire du notaire, ce qui est absurde et contraire à l'intention du législateur."
TOUT EST DIT !
Le jour où les syndicats n'accepteront plus béatement les yeux fermés les propositions de rémunérations des syndics, les choses changeront.
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JPM
Modérateur
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Posté - 11 nov. 2011 : 12:19:36
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Explication simple et claire : le décret Hoguet est peu connu.
De hautes autorités prétendent encore que le contrat de syndic est obligatoire en vertu du régime Hoguet !!! Or l'article 64 du décret Hoguet du 20 juillet 1972 dispense clairement le syndic de copropriété de tout mandat écrit.
L'article 66 du même décret indique que " le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées ".
Depuis 40 ans, c'est illégalement que les syndics ont demandé directement aux vendeurs le paiement d'un honoraire (par ailleurs légitime).
Il était donc inutile d'alléguer l'absence de lien juridique entre le syndic (mandataire du syndicat) et le copropriétaire vendeur pour contester cette pratique. Il suffisait de faire référence à l'article 64 du décret Hoguet.
Des avocats ont guerroyé jusque devant la Cour de cassation à ce propos de manière couteuse et inefficace.
La procédure de facturation et de paiement évoquée permet de respecter la prescription du décret Hoguet.
Sur ce point le manque de clairvoyance s'est retourné contre les " consommateurs " puisque l'article 10-1 de la loi de 1965 se présente comme un couperet. Le vendeur ne peut discuter ni le principe ni le montant de l'honoraire figurant dans le contrat adopté par l'assemblée.
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badidonc
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Posté - 11 nov. 2011 : 14:03:05
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Je suis d'accord sur le fait que c'est au CS, et aux copropriétaires de faire attention a ce que l'on vote, et je prépare déjà l'offensive contre notre syndic !!!
Par contre, je reste sceptique concernant la clôture du compte. L'article 10-1 modifié en 2010 fait référence uniquement a l'état daté. Si d'autres clauses sont voté en AG, elles ne peuvent être opposable au vendeur.
De plus, la clôture d'un compte ne fait elle pas partie de la gestion d'un compte, prévu dans la gestion courante, et rappelé dans l'arrêté novelli? |
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JPM
Modérateur
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Posté - 11 nov. 2011 : 14:27:50
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Je n'avais pas eu le message de Gedehem avant mon dernier envoi.
Je ne peux évidemment que l'approuver et surtout le remercier de faire le relais.
J'enfonce le clou à propos des honoraires sur travaux exceptionnels.
La pratique très ancienne était de faire figurer dans le contrat de syndic les taux à prendre en considération selon qu'il y avait ou non un maître d'oeuvre + les modalités de calcul (par exemple 2% ht sur le montant ht des travaux). Cela n'interdisait pas au conseil syndical de négocier pour un chantier très important.
Après la promulgation de l'article 18-1-A qui iinterdit de prévoir à l'avance cette rémunération avec effet impératif j'ai fait remarquer :
- que la solution nouvelle est contraire aux principes généraux du droit des contrats qui impose la détermination préalable du prix dans une vente, du loyer dans une location, du salaire lors d'une embauche, etc ...
- qu'elle est également contraire au droit de la consommation qui impose l'information préalable du client par affichage ou autre méthode
- qu'elle prive les copropriétaires du bénéfice du plafonnement connu à l'avance des prétentions du syndic.
Sur ce dernier point les "consommateurs " subissent un préjudice certain. L'expérience montre que tel syndic qui demandait auparavant 2 % démarre maintenant à 3 % qu'il obtient dans 50 % des cas ou transige à 2,5 % et ce pour les seules prestations administratives et financières.
La hausse est plus forte encore en l'absence de maître d'oeuvre pour la surveillance et la réception des travaux avec la qualité juridique de simple père de famille avisé (ce qui est évident et normal). On arrive alors souvent à 5 et 6 % au total 
Je lis occasionnellement un communiqué triomphal annonçant que pour tel chantier l'assemblée a obtenu 3,75 % au lieu de 5 réclamé par le syndic. C'est possible. Mais depuis six mois j'ai vu 12 PV dans lesquels les syndics ont obtenu des taux supérieurs à ceux pratiqués avant 2009.
Conclusion : une mesure juridiquement très contestable et qui pratiquement est un flop manifeste.
D'où ma suggestion de laisser le syndic 1) rappeler dans son contrat les dispositions de l'article 18-1-A et la nécessit d'un vote distinct 2) indiquer les taux qu'il proposera.
Il est alors possible au conseil syndical de négocier les voeux du syndic qui, après discussion, présenteront les avantages d'un plafonnement.
Comme la loi, même mauvaise, est la loi, il restera possible à un ou plusieurs copropriétaires de présenter une proposition inférieure. L'assemblée votera come l'entendra.
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