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df06
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 Posté - 16 févr. 2013 : 14:00:33
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Bonjour,
Un copropriétaire demande l'autorisation à effectuer des travaux dans ses lots privatifs avec une modification dans l'usage et ce en mettant fin au bail du locataire
Actuellement, un miroitier utilise les locaux qui sont définis :
lot a en Rdc: magasin et bureau
lot b en Rdc: magasin et atelier
Le futur locataire sera une alimentation/boucherie
Des travaux de transformations sur la façade vont être faits
-porte du garage de l'atelier par des portes automatiques
-Porte et baie vitrée en porte automatique
Des travaux d'aménagement
-climatisation (sans savoir oĂą seront les compresseurs)
-ventilation du local (sans savoir oĂą passera le tuyau d'Ă©vacuation)
-démolition dans sa cours privative d'un WC
-construction dans sa cours d'un autre WC
Aucun détail descriptif nous a été communiqué, ni une étude sur les nuisances sonores et olfactives
L'immeuble est d'une construction de 1930, le RDC autorise une destination mixte mais un article précise que seul les magasins pourront être loués pour des commerces de même nature.
Je précise également que mon lot est au dessus de ces locaux qu'à ce jour je ne subis pas de nuisances et que ma terrasse à jouissance privative fait toit au lot b et plus précisément à l'atelier. La ventilation de ce lot se fait par une verrière vitrée posée sur ma terrasse sur laquelle a été constatée des infiltrations.
Je me suis opposée à l'autorisation à donner pour effectuer les travaux mais la majorité a été atteinte.
Lors de l'AGO, j'ai acté :
-Qu'aucun mur porteur ne sera démoli
-Qu'aucun ravalement ne sera effectué (non nécessaire pour l'instant)
-Que les lots ne seront pas réunis
Mes questions :
1) le changement de nature provoquera-t-il des nuisances (bruits et odeurs) et atteinte à l'équilibre antérieur ?
2) pouvons nous considérer que seuls les magasins sont à usage commercial et les le reste à usage industriel de ce fait la destination n'est pas respectée ?
3) est-il nécessaire d'avoir une copie du bail ?
4) qui doit prendre en charge les frais de réparation de la verrière vitrée qui sert uniquement lot 5 ?
Enfin, des irrégularités sont présentes concernant cette AGO
1) une lettre du demandeur est annexée à la convocation pour demander une AG spéciale
2) le syndic nous communique une date ferme et sans consultation pour des questions supplémentaires à rajouter
3) que le pv manuscrit et signé à la fin de l'AG ne correspond pas à celui reçu sur une résolution
4) que sur la feuille de présence, le demandeur était absent et que son père le représentait mais il n'est pas indiqué comme mandataire
J'ai besoin de vos avis éclairés pour connaître si une action judiciaire au TGI me serait favorable, à ce jour j'ai juste envoyé une lettre recommandée AR au syndic
Dans l'attente de vos commentaires
Cordialement
Dominique
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Édité par - df06 le 16 févr. 2013 14:41:58 |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 16 févr. 2013 : 22:11:59
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Voir ici :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=14758
Vous indiquez :
"Aucun détail descriptif nous a été communiqué, ni une étude sur les nuisances sonores et olfactives "
Sur quels éléments les copropriétaires ont-ils eu à se prononcer, s'agissant de réaliser des travaux qui, peu ou prou, vont affecter les parties communes ?
En résumé, que contenait le dossier joint à la convocation ?
Pour le lot B il est précisé : magasin et atelier.
Ce qui laisse entendre que votre copropriété est à usage mixte, habitation, commerce, industrie. Que précise d'autre le RDC ?
Pour ce qui concerne l'AG et son PV, il vous faut demander copie de l'original enregistré dans les archives du syndicat, demande selon D.art.33, sans oublier de demander copie de la feuille de présence et des mandats annexés à celle-ci, le tout étant "annexe du PV".
Sur ce que vous indiquez, une actien serait recevable d'un opposant :
- vice sur la feuille de présence pour un mandataire ... qui ne l'était pas ! (il faudra le prouver au besoin par des témoignages).
- défaut d'information des copropriétaires qui n'ont pu statuer en pleine connaissance de cause.
Cela se plaide ! Etre sur d'obtenir gain de cause, c'est une autre affaire !
Avoir quelque chance de "gagner" dépend des éléments avancés.
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df06
Nouveau Membre
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 2
Posté - 18 févr. 2013 : 00:32:28
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Bonsoir Gedehem,
Je vous remercie vivement pour votre intervention et afin de mieux comprendre, vous trouverez ci-dessous, des éléments complémentaires et les réponses à vos questions :
Compléments :
1) l'immeuble comprend : 5 copropriétaires dont le demandeur du rez-de-chaussée représente 40%, moi 30% et les trois autres 3x10%.
2) que depuis la construction les locaux du rez-de-chaussée ont été loués uniquement à des miroitiers.
3) que les plans ont été faits par un architecte d'intérieur et non diplômé bâtiment.
4) que l'immeuble a une ventilation naturelle (vn) et pas mécanique (vmc)
RĂ©ponses :
1) la résolution était : l'assemblée générale décide d'autoriser M.X à effectuer les travaux demandés dans les courriers des 17, 18 et 28/12/2012 (3 lettres du bailleur) et du descriptif, des plans de l'architecte, sous les réserves suivantes :
-transmettre au syndic toute les autorisations administratives nécessaires,
-transmettre les assurances du maitre d'ouvrage et d’œuvre,
-prendre en charge la totalité des travaux en respectant les règles de l'art,
-procéder à un état des lieux contradictoires des parties privatives et communes,
-prendre en charge les éventuelles dégradations des parties privatives et communes.
2) le seul descriptif => DESCRIPTIF & TRAVAUX D'AMENAGEMENT DU LOCAL
Après démolition des agencements existants,
Contrôle de l'absence d'amiante dans les locaux par le Bureau d'Etudes spécialisé.
L'ensemble des travaux se fera sous la Direction d'un Architecte Diplômé pour les lots suivants:
- Insonorisation
- Sécurité du bâtiment
Les travaux d'aménagement se feront également sous la Direction d'un Architecte d'Intérieur pour le
lots:
- Electricité
- Climatisation
- Ventilation
Ces lots seront soumis au contrĂ´le d'un Bureau de ContrĂ´le type: QUALICONSULT ou APAVE.
L'ensemble des locaux sera aménagé avec une insonorisation composée de doublage des cloisons e
plafonds avec des
matériaux acoustiques selon les normes en vigueur.
L'ensemble des ventilations sera réalisé par une Entreprise spécialisée.
1/ sera notifié sur les devis, les performances de chaque appareil concernant l'acoustique et les nuisance
olfactives.
Le Bureau de Contrôle aura l'obligation de certifier que l'ensemble des installations soit réalisé au
Normes Européennes en vigueur.
Les locaux du Personnel et les sanitaires recevant du Public seront conformes aux Normes relatives Ă
l'accès pour les personnes à mobilité réduite.
3) 5 plans dont 4 de la façade donnant sur rue. 2 de face (avant et après) et deux en perspective (avant et après) et un plan des WC dans la cour arrière. Sur ces plans des annotations manuscrites des modifications et améliorations :
Sur le plan de la cour est noté :
- Bâtiment insalubre à démolir (WC)
- Autorisation de procéder à la remise en état du conduit d'évacuation et ventilation (actuellement ce conduit ne sert qu'au WC).
- Ventilation sous astreinte pour éviter toute nuisance sonores et odeur, le local sera ventilé mécaniquement.
C'est là qu'un flou artistique demeure : l'architecte prévoit de reprendre le passage de l'ancien tuyau pour ventiler et évacuer l'ensemble des locaux mais nul part un descriptif détaillé n'a été communiqué.
4) RDC :
- lot a : comprenant un local magasin et bureau
- lot b : comprenant un local atelier et magasin
Il ne pourra être exploité dans les magasins que des commerces ne causant aucun trouble par le bruit et odeur aux autres copropriétaires. Les lots a et b devront être loués pour des commerces de même nature.
Le changement de nature de commerce, à preuve du contraire, va entrainer une atteinte à l'équilibre antérieur, de part des bruits des moteurs de bacs réfrigérants, des compresseurs des climatiseurs, de la ventilation (vmc), de l'évacuation des odeurs, des livraisons...
Oui la destination est mixte mais peut-on faire du commerce dans un usage industriel sans démontrer qu'il n'y aura pas atteinte aux droits des copropriétaires ?
Enfin, j'ai récupéré le pv signé et la feuille de présence sans pouvoirs annexés
Sur la feuille de présence, le représentant du bailleur n'est pas mentionné comme mandataire et sur le pv signé ne correspond pas au pv reçu par la poste sur une résolution sans importance.
Le fait, que le mandataire (40%) ne soit pas indiqué sur la feuille de présence pourrait permettre l'annulation de l'AG car aucune majorité n'est atteinte
Vous remerciant par avance de prendre sur votre temps précieux pour analyser cette affaire qui me bouleverse car je suis persécutée de part et d'autre et par le propriétaire des locaux qui me menace d'une action judiciaire concernant les infiltrations de la verrière
Cordialement,
Dominique |
Édité par - df06 le 18 févr. 2013 00:38:33 |
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df06
Nouveau Membre
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3
Posté - 18 févr. 2013 : 14:41:12
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Bonjour,
Ci-dessous copie d'une partie de la lettre recommandée + AR envoyée au syndic
A vous lire
Cordialement
Dominique
c/c
2) Résolution n°XX voté à l’article 25 :
a) Réponses et présentation :
- Qu’aucun ravalement d’amélioration (embellissement) de la façade ne sera effectué. Il est vrai que cette nature de travaux n’est pas nécessaire et auquel cas ferait l’objet d’une majorité à l’article 26 c,
- Qu’aucun mur porteur ne sera démoli dans la partie privative des lots concernés et que les travaux n’empiéteront pas les parties communes,
- Que les deux lots ne feront pas l’objet d’une réunion,
- Que l’architecte a dit qu’il n’était pas nécessaire de faire une demande de permis de démolition et de construire pour le WC et annexes dans la cour,
- Que dans la présentation par l’architecte du plan d’aménagement intérieur, ne figurait aucun plot à découper la viande, j’en déduis qu’aucune découpe sera faite sur place,
- Que toutes les viandes seront livrées surgelées.
b) Notes et constatations :
- Qu’aucun détail descriptif par nature de travaux n’était présent,
- Qu’aucune étude n’a été faite par un architecte diplômé en bâtiment et aucun rapport de l’urbanisme,
- Qu’aucune démarche administrative et demande de travaux n’ont été faites,
- Qu’aucune autorisation n’a été attribuée concernant le passage et l’arrivée d’un nouveau tuyau d’évacuation 30x30. Que seul, le tuyau actuel en amiante serait remplacé (voir plan 5),
- Qu’aucun renseignement technique n’a été communiqué sur la ventilation du local et de ces éventuelles nuisances sonores,
- Que le changement de nature du commerce provoquera des nuisances sonores 24h/24h (compresseurs, moteurs des bacs réfrigérés, ouvertures des portes, livraisons…) et de ce fait, il y a atteinte à l’équilibre antérieur,
- Que cette résolution ne respecte pas le règlement de copropriété dans l’usage des lots eu égard de l’état descriptif de division. Effectivement, seuls les magasins des lots a et b sont à usage commercial, le bureau et l’atelier sont à usage industriel,
- Que le bail n’était pas présent dans les documents mis à disposition malgré le courrier de Monsieur "le copropriétaire demandeur et bailleur" du 19 décembre 2012 mentionnant que « le projet du bail sera présenté lors de l’AG spéciale »,
- Que les portes de garage et les rideaux métalliques seront remplacés par des ouvertures automatiques.
Il est à déplorer cette réelle volonté de dissimuler les informations nécessaires pour une bonne compréhension des travaux à réaliser afin de pouvoir statuer sereinement en connaissance de cause.
3) Que vous avez répondu à Monsieur "le copropriétaire demandeur" que le changement du règlement de copropriété n’était pas obligatoire et plus précisément qu’il pouvait utiliser ses lots pour ce projet de boucherie malgré l’état descriptif de division actuel,
4) Vous avez dit, que la terrasse en jouissance exclusive ainsi que la verrière faisant toit au local étaient considérées comme « partie commune » par manque de clarté dans le règlement de copropriété et ces propos ont été confirmés après la lecture d’un texte de jurisprudence. Il serait souhaitable d’éclaircir ce point, il est vrai également que la verrière sert uniquement à la ventilation du local du rez-de-chaussée donc cette partie vitrée concerne plus particulièrement le lot couvert.
B-RELEVE DES IRREGULARITES
1) Les lettres annexées et échangées parlent plus particulièrement d’une AG
Extraordinaire (spéciale). Il est vrai que j’ai eu le sentiment depuis le début que l’orientation était telle car votre démarche de convocation ne correspondait pas à la précédente AGO. Effectivement, vous nous avez fixé une date ferme et à aucun moment vous nous avez demandé de compléter l’ordre du jour. Pourquoi annexer une lettre de demande d’AG spéciale à la convocation d’une AG ordinaire ?
2) Vous maintenez une réunion sur la terrasse avec l’architecte une heure avant l’AG et ce dernier ne s’est pas présenté,
3) Une pré réunion s’est tenue en vos bureaux avant l’AG sans que j’en sois invitée,
4) Le PV signé à la fin de l’AG, ne correspond pas à celui que vous nous avez envoyé par courrier,
5) Sur la fiche de présence, Monsieur "représentant du copropriétaire demandeur" n’est pas marqué comme mandataire de ce fait ses voix n’ont aucune valeur et, par conséquent, aucune majorité n’est atteinte.
La préparation de cette AG a été essentiellement bâtie autour de la résolution n°xx et qu’aucun autre avis pour des demandes de résolutions ordinaires concernant le fonctionnement et l’entretien de la copropriété, n’a été demandé aux autres copropriétaires comme vous avez pu le faire lors de la précédente convocation. D’autre part, vous êtes mandaté pour préserver l’intérêt général de la copropriété et de faire respecter le règlement de copropriété.
Ceci étant dit et au vu de tous les points évoqués ci-dessus, je me réserve le droit d’assigner le syndicat des copropriétaires et de saisir le TGI de xxx pour contester et demander l’annulation de l’AG voire de la résolution xx ou de faire valoir un préjudice à la suite de l’exécution des travaux en raison d’une diminution définitive de la valeur de mon lot et ce conformément à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Étant entendu que ces modifications profondes portent atteintes aux droits des copropriétaires, à l’harmonie de l’immeuble et à l’équilibre antérieur.
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Édité par - df06 le 18 févr. 2013 15:03:52 |
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GĂ©dehem
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Posté - 18 févr. 2013 : 19:19:55
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Il n'est pas possible ici, sur UI, de vous donner un avis précis.
L'impression générale est qu'il sera difficile d'avancer un vice sur l'autorisation de travaux pour ces locaux.
Reste la question du défaut d'émargement du propriétaire X qui aurait été représenté par son père (il y avait un mandat ?)
Ce défaut peut être porté devant un juge.
Pour le reste, il ne semble pas y avoir de vice fondamental pouvant entrainer l'annulation de la décision ou même de l'AG. Il vous faut consulter en ayant les documents sous les yeux.
Pour votre dalle constituant toiture-terrasse comme la verrière elles sont certainement "parties communes". Ce que doit préciser le RDC. |
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df06
Nouveau Membre
France
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5
Posté - 18 févr. 2013 : 20:06:49
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Merci GĂ©dehem !
Il me semble effectivement que la résolution sera difficile à attaquer mais un changement dans l'usage des locaux, atteinte à l'équilibre antérieur (bruits et odeurs), un manque d'éléments techniques pour statuer en connaissance de cause et la feuille de présence restent les seules chances d'attaque...
Je n'ai pas vu le mandat car la feuille était déjà signée dans la colonne "présence", par contre lors de l'arrivée d'un copropriétaire en retard, il avait un pouvoir et son nom a été inscrit dans la colonne "mandat" et il a signé dans la colonne "présence" pour la personne qu'il représentait.
Je reviendrai vers vous pour vous informer des démarches et résultats !
Encore merci pour votre aide
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Posté - 19 févr. 2013 : 08:38:34
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citation: 5) Sur la fiche de présence, Monsieur "représentant du copropriétaire demandeur" n’est pas marqué comme mandataire de ce fait ses voix n’ont aucune valeur et, par conséquent, aucune majorité n’est atteinte.
il y a fort à parier que ceci est maintenant corrigé....  si vous n'avez pas demandé une copie avant envoi de votre LRAR... |
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df06
Nouveau Membre
France
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Posté - 19 févr. 2013 : 08:56:11
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Bonjour et merci
J'ai une copie de la feuille de présence sur laquelle ne figure pas la personne mandatée mais je n'ai pas le pouvoir, si pouvoir a été donné
Bonne journée
Dominique |
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