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 Posté - 02 oct. 2013 : 22:00:22
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bonjour,
je vis actuellement dans un lotissement qui était régit par un cahier des charges que l'asl devait faire respecter (objet des statuts)
dans ce cahier, il était en autre préciser qu'une clôture entre chaque propriété ne devait pas dépasser 120 cm de haut.
l'asl a été dissoute en début d'année
le cahier des charges est il toujours applicable? puis-je faire un mur plus haut.
j'ai appelé la mairie qui m'a dit que notre notre zone de résidence, un mur de 200 cm max était autorisé, sous accord préalable d'autorisation de travaux.
merci d'avance de votre retour
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GĂ©dehem
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Posté - 02 oct. 2013 : 23:37:56
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Une ASL a un champ d'action limité à son objet.
Si cet objet disparait et que l'AG est dissoute, il n'y a plus d'ASL.
En revanche, le CdesCh est contrat (une convention) entre propriétaires de parcelles, ASL ou pas !
Cette convention s'applique aussi lomgtemps que les propriétaires parties à la convention n'en ont pas décidé autrement ... unanimement !
Toutefois, les règls d'urbanisme (pas les autres) de ce CdesCh ont une durée de 10 ans si votre commune est couverte par un plan d'urbanisme (PLU). Dans la mesure où les propriétaires n'ont pas prorogé les règles d'urbanisme CdesCh, ce sont celles de votre secteur qui s'appliquent. Si pas de PLU, c'est le CdesCh.
Voyez ce qu'il en est.
Vous pouvez tenter d'avoir l'accord écrit de vos voisins, non sans vérifier préalablement si la cloture est en pleine propriété chez vous (en limite du voisin), en mitoyenneté entre les 2 (à cheval sur la limite), ... ou en pleine propriété chez le voisin (en limite de votre parcelle) ! |
Édité par - Gédehem le 02 oct. 2013 23:45:36 |
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majik
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Posté - 03 oct. 2013 : 09:55:33
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Comme l’écrit Gédehem, l’ASL étant dissoute, ses statuts ont disparu : exit les « droits et obligations » attachés aux immeubles regroupés dans cette ASL disparue.
Le CAHIER DES CHARGES établi par le lotisseur est-il publié au FICHIER IMMOBILIER ?
A quelle date a t’il été publié ?
Est-il mentionné dans les actes de vente ?
Si les réponses à ces 3 questions sont affirmatives, les dispositions du cahier des charges sont immuables et régissent les relations entre les colotis.
Et cela quelles que soient les règles d’urbanismes applicables.
Il faut comprendre que les colotis, en acquérant, ont accepté que la hauteur de « leurs » clôtures soit limitée à 120cm.
Si vous obtenez une autorisation d’édifier une clôture plus haute, les colotis n’auront aucune chance de contester la décision du maire mais ils auront toutes les chances de faire valoir le « contrat » devant les tribunaux civils.
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GĂ©dehem
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3
Posté - 03 oct. 2013 : 11:21:56
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Code de l'urbanisme, Article L442-9
Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'article L. 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement.
Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
Seules les règles spécifiques "urbanismes" sont concernées, d'une durée de vie de 10 ans si la commune est dotée d'un PLU.
Si les colotid veulent proriger leurs règles 'urbanisme' internes, il faut qu'ils en décident selon la majorité prévue, et que l'autorité administrative, ici la commune avec PLU, accepte cette dérogation au droit commun.
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majik
Contributeur senior
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4
Posté - 03 oct. 2013 : 11:52:15
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Les cahiers des charges non approuvés par l'autorité administrative ne contiennent pas de règles d'urbanisme...
Ce sont des documents purement contractuels. |
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Posté - 03 oct. 2013 : 12:21:39
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citation: Initialement posté par majik
Les cahiers des charges non approuvés par l'autorité administrative ne contiennent pas de règles d'urbanisme..
quelle est donc cette nouvelle anerie ?
ils ne contiennent pas de règles de nature règlementaire -au sens administratif du terme-... mais peuvent parfaitement règlementer l'urbanisme.
citation: Initialement posté par Gédehem
Code de l'urbanisme, Article L442-9
Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'article L. 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement.
Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
Seules les règles spécifiques "urbanismes" sont concernées, d'une durée de vie de 10 ans si la commune est dotée d'un PLU.
Si les colotid veulent proriger leurs règles 'urbanisme' internes, il faut qu'ils en décident selon la majorité prévue, et que l'autorité administrative, ici la commune avec PLU, accepte cette dérogation au droit commun.
il faut distinguer, dans les documents approuvés, les CdC qui l'ont été et ce qui n'ont pas pu l'être... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 03 oct. 2013 12:23:57 |
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GĂ©dehem
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Posté - 03 oct. 2013 : 12:28:12
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".... mais peuvent parfaitement règlementer l'urbanisme."
Comme c'est le cas pour les clotures de notre ami Aurélien, clotures dont le CdC précise qu'elles ne doivent dépasser 1,20 m de hauteur ... |
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 Posté - 03 oct. 2013 : 13:43:33
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si donc son CdC n'a pas été approuvé, cette règle d'urbanisme n'est pas caduque |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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hes
Contributeur actif
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Posté - 03 oct. 2013 : 15:16:10
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Bonjour
Je conclurais aussi au caractère contractuel de la hauteur de la clôture fixée par le cahier des charges, donc toujours applicable.
Je m'interroge sur la dissolution de cette ASL alors que l'objet n'avait pas disparu.
Il faudrait vérifier si les statuts ne subordonnaient pas la dissolution à la disparition de l'objet....
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GĂ©dehem
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Posté - 03 oct. 2013 : 18:09:24
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Je m'interroge sur la dissolution de cette ASL alors que l'objet n'avait pas disparu.
Nous n'en savons rien, et ce n'est pas lobjet de la question.
Dans la mesure oĂą il n'y a plus rien de commun, que l'objet ne peut plus ĂŞtre satisfait, l'ASL n'a plus de raison d'ĂŞtre et peut ĂŞtre dissoute.
Ce qui a été fait après que les propriétaires aient constaté la disparition de l'objet.
Se pose alors la question du cahier des charges, contrat entre propriétaires ... |
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Posté - 03 oct. 2013 : 18:27:14
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Si " l'objet" des statuts était de faire respacter le CDC...(.cf présentation du sujet), en quoi aurait-il disparu? |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 03 oct. 2013 18:28:11 |
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Ankou
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Posté - 07 oct. 2013 : 15:17:34
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En ce qui concerne la partie règles d'urbanisme du CdC, ne peut-on dire qu'il y a un avant et un après le décret du 07 juillet 1977 (approbation ou non par l'autorité administrative du CdC)?
Je dirais donc si ASL constituée après, la règle des 10 ans s'applique, y compris pour le CdC, et donc le PLU se substitue de facto au CdC, si non prolongation.
Si avant, le plus contraignant s'applique, et il faut un accord unanime des proprios pour accepter des valeurs différentes de hauteur de clôture.
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Posté - 07 oct. 2013 : 15:31:43
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et non !
c'est -pour l'instant- le contraire ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Ankou
Contributeur vétéran
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Posté - 07 oct. 2013 : 15:49:29
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
et non !
c'est -pour l'instant- le contraire !
Pouvez-vous me dire ce qui est le contraire de quoi.
Les CdC des ASL antérieures au décret précité http://www.lexinter.net/URBANISME/l...ecret%29.htm ne sont pas caducs.
Donc ils s'appliquent même après la dissolution de l'ASL. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 07 oct. 2013 : 16:26:37
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Il faut se demander d'abord si on peut dissoudre une ASL dont le cahier des charges comporte des dispositions institutionnelles importantes sans se préoccuper du sort de ces dispositions.
En l'espèce pourquoi y a-t-il eu dissolution de l'ASL et qui a régularisé cette dissolution et en a effectué la liquidation ?
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majik
Contributeur senior
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Posté - 07 oct. 2013 : 18:22:06
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Soit un lotissement.
Il est réalisé par ce qu’on nomme un lotisseur…
qui a obtenu une autorisation de lotir (<2007) ou un permis d’aménager (> 2007) délivré par l’autorité administrative au regard des règles d’urbanisme applicables au terrain.
Souvent (mais pas toujours > 1977), le lotisseur établit un cahier des charges qu’il publie au fichier immobilier des parcelles concernées pour établir les servitudes applicables aux terrains lotis.
(une servitude est une charge imposée à un immeuble bâti ou non au profit d’un autre immeuble… cf Code civil)
Le cahier des charges du lotisseur règle les rapports entre les colotis.
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Lorsque des parties communes desservent les immeubles colotis, une association syndicale de propriétaires est constituée pour les entretenir, qu’elle en soit ou non propriétaire.
L’acte d’association est soumis aux dispositions législatives (Ord.20040701 et décret 20060503)
L’acte d’association regroupe les immeubles lotis à la fois fonds dominants et fonds servants des servitudes de lotissement établies par le cahier des charges.
L'acte d'association spécifie le but de l'entreprise ; il règle le mode d'administration de la société et fixe les limites du mandat confié aux administrateurs et syndics ; il détermine les voies et moyens pour subvenir à la dépense, ainsi que le mode de recouvrement des cotisations. (article 5 de la loi du 21 juin 1865, abrogée….)
Le nouveau dispositif législatif dit les mêmes choses, autrement...
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Posté - 07 oct. 2013 : 18:58:21
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Quel beau sujet "isentit"?
L'existence d'une Asl ou sa dissolution n'interfère en rien dans la caducité des règles ( et documents) applicables.
La caducité est régie par le L 442-9.
Lorsque ces règles émanent d'un CDC, lesquels ne regissent pas forcément que des servitudes, mais se veulent surtout, conformément à l'article 1134 du code civil, être des conventions tenant lieu de loi entre les parties, il y a lieu de vérifier dans un premier temps si celui-a été ou non approuvé.
Pour mémoire, la date clef est plustot 1958, date à laquelle il ne devait en principe plus être fournis. L'on sait toutefois que l'administration les a approuvé jusqu'en 1976.
Il importe donc de réunir ces informations: date du lotissement et approbation ou pas.
Pour autant, l'histoire ne s'arrete pas lĂ :
Quand bien même celui-ci n'aurait pas été approuvé et en cas de caducité intervenue, il importe de s'assurer s'il peut y avoir contractualisation des règles que l'on peut tenter de prouver par tous moyens.....
Là , dans ce sujet proposé......l'on ne sait......rien......
Date du lotissement
Pos/plu en vigueur au bout des 10 ans
Volonté de conserver ces règles?
Lecture du CDC et de toutes informations sur la preuve de la contractualisation.
Si, on parle de façon superfétatoire de l'éventuelle "dissolution" juridiquement contestable de cette ASL.....hors sujet
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Ankou
Contributeur vétéran
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Posté - 07 oct. 2013 : 20:06:23
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citation: Initialement posté par Jean-Michel Lugherini
Quel beau sujet "isentit"?
L'existence d'une Asl ou sa dissolution n'interfère en rien dans la caducité des règles ( et documents) applicables.
LĂ , je suis d'accord
citation: Initialement posté par Jean-Michel Lugherini
La caducité est régie par le L 442-9.
......... sauf si on est en présence de dispositions contractuelles
Dans ce cas, les règles d'urbanismes continuent de régir les rapports de droit privé
Voir le fameux et néanmoins fumeux 
http://www.juricaf.org/arret/FRANCE...1201-0917117
1958, OK, mais la limite est bien ce décret de 1977
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Posté - 07 oct. 2013 : 20:15:22
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Aurais-je laisser entendre le contraire? |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 07 oct. 2013 : 20:40:36
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y a du nouveau au Conseil d'Etat....ce jour ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Ankou
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Posté - 07 oct. 2013 : 21:07:45
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citation: Initialement posté par Jean-Michel Lugherini
Aurais-je laisser entendre le contraire?
Pas du tout, je ne faisais que confirmer votre position.
Nous sommes bien en phase.
J'avais précisé au cas où, surtout en fonction de la réponse d'Emmanuel que je ne comprenais pas:
"Posté - 07 oct. 2013 : 15:31:43 et non !
c'est -pour l'instant- le contraire !"
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