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allegro_fr
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 Posté - 16 déc. 2013 : 10:24:39
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Bonjour,
Pour combler une partie de mon manque de connaissance, je voudrais avoir un avis sur quelques points.
1) concernant la désignation du président de séance
Que faut-il conclure d'une élection "Pour" de la totalité des votants alors qu'un copropriétaire étant en retard n'a pas pu s'exprimer sur ce vote.
2) concernant une résolution qui n'a pas été votée l'an dernier.
cette résolution est remise à l'ordre du jour, mais amputée d'un paragraphe qui lèse une partie des copropriétaires. Lors des débats j'ai demandé de rétablir la proposition et j'ai donné au président de séance et au secrétaire le texte initial de la proposition. Dans le brouhaha le syndic à indiqué qu'il faisait un ajout, il l'a plus ou moins lu mais pas de manière claire et toujours dans ce même brouhaha la résolution a été votée à l'unanimité, même par moi qui était contre autrement.
Qu'elle n'est pas ma surprise en recevant le PV pour signature (je suis scrutateur) de voir la résolution avec un ajout qui n'a rien à voir avec la réalité. J'en informe le syndic qui me dit qu'autrement elle n'aurait pas été votée, je lui ai demandé s'il travaillait pour une partie des copropriétaires ou pour toute la copropriété.
Pour info nous avons eu une AG avec un président de séance (qui est le président du conseil syndical) totalement silencieux, qui a laissé le syndic (secrétaire de séance) mener l'AG pour tout et qui n'a pas fait régner l'ordre dans l'assemblée.
A suivre...
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Posté - 16 déc. 2013 : 10:45:50
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citation: 1) concernant la désignation du président de séance
Que faut-il conclure d'une élection "Pour" de la totalité des votants alors qu'un copropriétaire étant en retard n'a pas pu s'exprimer sur ce vote.
le président de séance est valablement désigné s'il a obtenu la majorité de POUR sa désignation par les présents et représentés valablement exprimés au moment du vote.
Rappel : le PV doit faire apparaître les heures d'apparition des copros en retard et en même temps l'évolution des tantièmes présents et représentés suite à ces arrivées.
citation: Qu'elle n'est pas ma surprise en recevant le PV pour signature (je suis scrutateur) de voir la résolution avec un ajout qui n'a rien à voir avec la réalité. J'en informe le syndic qui me dit qu'autrement elle n'aurait pas été votée, je lui ai demandé s'il travaillait pour une partie des copropriétaires ou pour toute la copropriété.
Pour info nous avons eu une AG avec un président de séance (qui est le président du conseil syndical) totalement silencieux, qui a laissé le syndic (secrétaire de séance) mener l'AG pour tout et qui n'a pas fait régner l'ordre dans l'assemblée.
certes le président n'a pas bien jouer son rôle : il aurait du lire à l'assemblée la résolution soumise au vote et lors de la signature du PV il aurait du faire attention.
Prenez contact avec le président de séance, lui seul est habilité à modifier le texte du PV. S'il accepte de reprendre le texte, il le signe et le syndic renvoie A TOUS LES COPROS le nouveau PV.
S'il ne veut pas, vous ne pouvez à rien faire puisque vous n'etes pas opposant à la résolution 
Si vous avez plusieurs témoins, vous pouvez assigner président de séance sur une autre juridiction pour falsification de résolutions ... (faites lui peut-être cette menace SI VOUS AVEZ DES TÉMOINS PRÊTS A VOUS SUIVRE !!!) |
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GĂ©dehem
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 2
Posté - 16 déc. 2013 : 10:48:42
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Pour info nous avons eu une AG avec un président de séance (qui est le président du conseil syndical) totalement silencieux, qui a laissé le syndic (secrétaire de séance) mener l'AG pour tout et qui n'a pas fait régner l'ordre dans l'assemblée.
On a les potiches que l'on mérite, celles désignées par l'assemblée (pdt de séance, membres CS, ...syndic) !
Les copropriétaires sont collectivement responsables de cette situation.
1) étant scritateur, vous avez du noter les voix présentes lors des votes, en particulier celle qui se sont ajoutées au fur et à mesure des arrivées, de l'émargement de la feuille de présence.
C'est un grand classique de touver dans un PV la mention après tel point (mettons point 4)
"Mme X et M Y rejoingent l'assemblée qui compte maintenant 6478/10.000 de voix présentes ou représentées"
Ce que vous auriez du noter en qualité de scrutateur pour en faire part au pdt de séance serait-il potiche comme au serétaire-syndic.
Sauf que vous ne deviez pas avoir de feuille de vote et que personne d'autre que le syndic-secrétaire n'a fait le calcul des présents en début de séance, et ajouté ensuite ceux arrivés en cours de réunion.
Dans la mesure où vous avez des preuves formelles, tant pour la question soumise aux voix que pour ces retardataires, il faut les nortfier au pdt de séance et secrétaire pour rectification matérielle du PV.
Pour le point qui lèserait certains copropriétaires (?), il est peu probable qu'il l'aient accepté sans btoncher sauf à ce que ce soit très ambigue. Voyez avec eux pour là aussi faire rectifier ce qui doit l'être.
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allegro_fr
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3
Posté - 16 déc. 2013 : 11:28:50
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Gédéhem je ne suis pas tout à fait d'accord avec vous lorsque vous dîtes que l'on a "les potiches que l'on mérite" vous savez que "tout n'est pas si simple" !
Sauf que vous ne deviez pas avoir de feuille de vote et que personne d'autre que le syndic-secrétaire n'a fait le calcul des présents en début de séance, et ajouté ensuite ceux arrivés en cours de réunion.
C'est exact ...mais c'est facile à contrôler par tout le monte, nous n'étions que 13 présents + 11 représentés , donc 24 votants pour cette résolution
Ce qui est certain c'est que "je suis arrivée en retard" et que je figure dans les 13 présents, javais aussi un pouvoir qui figure dans les 11 représentés.
Donc je peux demander la rectification ?
Pour l'autre question, c'était très ambiguë puisque personnellement je me suis faite piégée.
J'ai demandé au syndic de rectifier, j'ai du brandir "le bâton" pour cela, et dans la 1/2 heure qui à suivi j'avais une autre rédaction.
Mais depuis "silence radio" l'autre bord ou il y avait un 2ème scrutateur n'a pas du accepter et j'imagine que le syndic est dans l'impasse.
j'attends la suite des évènements ...
Si un scrutateur ne signe pas le PV, il n'y a pas d'incidence ?
Et pour aller jusqu'au bout du bout.
Je suis allée réviser les comptes avec un membre du CS , il y avait plusieurs erreurs d'imputations que nous avons signalées et que le syndic a rectifié. Cependant lors de l'approbation des comptes il est revenu sur l'une d'entre elle pour la passer en charges communes générales.( J'ai voté contre l'approbation des comptes) Le membre du CS s'est rapproché de l'entreprise qui confirme l'imputation que nous avions effectuée, l'entrepreneur se propose de venir expliquer la configuration du réseau des eaux usées
qui démontre, en l’occurrence, à qui correspond la réparation.
Il s'agit d'une somme de 1500 € environ, c'est d'abord une question de principe et de légalité plutôt que d'argent.
Je fais quoi ?
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Édité par - allegro_fr le 16 déc. 2013 12:10:08 |
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allegro_fr
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4
Posté - 19 déc. 2013 : 10:19:02
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Gedehem,
Visiblement votre site s"est trouvé en panne qq jours.
je voudrais avoir une réponse à ma dernière question, est-ce possible ?
1) après contrôle du RC, comme pour d'autres charges, il nous apparait que si les réparations sont bien identifiées cela doit être réparti dans les charges communes générales, mais par escalier. Comme souvent, tout est une question d'interprétation et nous avons dit au syndic qu'il mélangeait tout, ce qui est son habitude pour se sortir d'une impasse.
2) pour le reste c'est réglé.
Merci d'avance |
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Posté - 19 déc. 2013 : 10:40:03
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citation: après contrôle du RC, comme pour d'autres charges, il nous apparait que si les réparations sont bien identifiées cela doit être réparti dans les charges communes générales, mais par escalier.
je n'ai pas bien compris votre phrase : si ce sont des charges communes générales, elles ne peuvent être par escalier....
Pour répartir des charges par escalier, il faut qu'il y ait une clé de répartition par escalier bien identifiée dans le RdC et dans ce cas ce ne sont plus des charges générales communes, mais des charges spéciales par escalier.
citation: C'est exact ...mais c'est facile à contrôler par tout le monte, nous n'étions que 13 présents + 11 représentés , donc 24 votants pour cette résolution
Ce qui est certain c'est que "je suis arrivée en retard" et que je figure dans les 13 présents, javais aussi un pouvoir qui figure dans les 11 représentés.
Donc je peux demander la rectification ? si vous etes arrivée après ce vote, effectivement vous pouvez faire rectifier en demandant au président de séance cette rectification 'et non au syndic). S'il refuse irez vous au TGI. Affaire de principe quand tu nous tiens... 
citation: Si un scrutateur ne signe pas le PV, il n'y a pas d'incidence ?
Tout d'abord, s'il n'y a aucune assignation, que le PV soit signé ou non est légalement sans importance. pour ma part, je préfère que dans tous les cas il soit signé et EMARGE sur chaque page. Seule la signature du président est minimum nécessaire, si tout le bureau de séance signe c'est mieux. 
citation: Je suis allée réviser les comptes avec un membre du CS , il y avait plusieurs erreurs d'imputations que nous avons signalées et que le syndic a rectifié. Cependant lors de l'approbation des comptes il est revenu sur l'une d'entre elle pour la passer en charges communes générales.( J'ai voté contre l'approbation des comptes) Le membre du CS s'est rapproché de l'entreprise qui confirme l'imputation que nous avions effectuée, l'entrepreneur se propose de venir expliquer la configuration du réseau des eaux usées
qui démontre, en l’occurrence, à qui correspond la réparation.
Il s'agit d'une somme de 1500 € environ, c'est d'abord une question de principe et de légalité plutôt que d'argent.
Je fais quoi ? si vous etes minoritaire, vous ne pouvez rien faire... sauf Ă saisir le TGI pour faire quoi ?...
citation: Le membre du CS s'est rapproché de l'entreprise qui confirme l'imputation que nous avions effectuée, l'entrepreneur se propose de venir expliquer la configuration du réseau des eaux usées
qui démontre, en l’occurrence, à qui correspond la réparation. je suppose que ce n'est pas lui qui a confirmé l'imputation (sinon, il est très fort), mais plutôt que le membre du CS au vu des explications de l'entreprise, est conforté dans l'imputation qu'il pensait, mais maintenant les comptes sont approuvés, le solde va être soit redistribué soit demandé... c'est trop tard, soit éventuellemnt à refaire lors de l'AG annuelle prochaine, une résolution qui réimpute la dépense considérée de l'exercice N-2 ...  , pourquoi pas.... mais est ce que le jeu en vaut la chandelle (à part sur le principe  .
Il vaut mieux en tirer la leçon que CS et président de séance doivent faire plus attention aux actes du syndic et de son comptable la prochaine fois... |
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allegro_fr
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Posté - 23 déc. 2013 : 11:52:49
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@rambouillet, je reviens vers vous car j'attendais des informations. Depuis l'origine la répartition des charges définies à l'article 32 est effectuée par escalier lorsque cela est possible.
voir cette note d'un membre du CS , je cite :
J'ai bien vu et lu ces différents articles du règlement de copropriété et vous redemande alors pourquoi lors de l'incendie de notre local poubelle, cette canalisation d'eaux usées a-t-elle été affectée aux seuls frais des copropriétaires du n°5
Au paragraphe 6 de l'article 31 il est précisé : "Les réparations .... dès lors que la cause ne pourra être exactement déterminée" . Je vous rappelle que la cause de ces bouchages était parfaitement déterminée : Les lingettes jetées dans les toilettes par un ou plusieurs copropriétaires du n°9 et par aucun autre copropriétaire de la résidence des n°3 et 5 Cf. différents rapports d'entretien de la Sté ISS.
Un paragraphe répartition stipule :
Néanmoins les copropriétaires qui aggraveraient les charges générales par leur fait, celui des personnes à leur service, ou de leurs locataires, supporteraient seuls l'intégralité des dépenses ainsi occasionnées.
La répartition en charges communes ne donne pas un coût élevé par pers. pour l'escalier c'est environ 1/10éme de 1500 €.
C'est Ă la fois une question de principe et de justice. Pourquoi 2 poids, 2 mesures ?
Pour les votes du président de séance, le syndic a rectifié mon retard. J'ai insisté car son élection (il a été le seul à se présenter) était un coup monté par 2 escaliers qui avaient à eux seuls le maximum de pouvoirs. Cette personne à 85 ans, n'entends plus, incapable de suivre une conversation, c'est pourquoi nous avons eu un président complètement silencieux et c'est le syndic qui a mené tous les débats.
Ou on ne lâche rien, ou on s’aplatit
Joyeux Noël à vous tous...
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GĂ©dehem
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Posté - 23 déc. 2013 : 12:56:55
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Votre expsé n'est as plus clair ... Art.31 et 32 : de votre RDC ?
Si exoste ce qu'on appelle "spécialisation des charges", par exemple par bâtiment s'il y en a plusieurs, ou pour d'autres par escalier parce que seule telle cage est concerné, il faut une clause qui le précise expressément, une grille de répartition.
"Néanmoins les copropriétaires qui aggraveraient les charges générales par leur fait, celui des personnes à leur service, ou de leurs locataires, supporteraient seuls l'intégralité des dépenses ainsi occasionnées."
Chacun sait qu'une telle clause n'est pas applicable : le syndicat n'est pas compétent pour relever une faute et juge de la sanction à appliquer.
Ainsi, le débouchage du conduit VO ne peut être imputé à tel ou tel sans qu'un juge ne soit sollicité pour constater une faute, l'imputer à un auteur précis et le sanctionner !
Faute de cette démarche, c'est la collectivité qui supporte la réparation (idem que pour des tag ou incivilité sur le domaine public : c'est la commune qui en supporte la réparation, donc nous tous, comme le font les membres dun syndicat lorsque le syndicat est concerné.)
Pour le "coup monté" : il faut le 'démonter', en faisant du porte à porte ou, en séance, apostropher le pdt potiche pour lui demander ce qu'il préside !
Il faut savoir constituer une équipe et mettre en cause les personnes qui portent préjudice, sans haine et sans hargne. |
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allegro_fr
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Posté - 23 déc. 2013 : 15:16:28
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oui gédéhem mais je ne vais pas vous apprendre comment "peut" fonctionner une copropriété.
Si dans le RDC une clause n'est pas applicable, elle sert Ă quoi ?
Ici nous avons 3 cages d'escaliers avec chacun son local poubelle, sa canalisation des réseaux usées, son hall, sa porte d'entrée, ses boites aux lettres, ses escaliers avec ses nez de marches etc... tout est réparti par escalier sauf les charges communes générales
Dans les charges nous avons :
- charges d'escalier n° 1 ou 2 ou 3 pouvant comprendre le débouchage d'une canalisation, le dépannage de l'éclairage, la désinfection du vide-ordure etc... l'entretien de l'escalier en général
- charges d'ascenseur : entretien, Edf, électricité par escalier
- charges des garages sous-sol et RC par niveau - dire que nous en avons qui veulent passer certaines charges en tantièmes même s'ils n'ont pas de garage, c'est n'importe quoi !
- enfin les charges communes générales.
Ici il y a les charges communes générales et les charges générales.
Il faut peut-ĂŞtre essayer de comprendre ...
Pour la constitution d'équipe je préfère ne pas m'étendre sur le sujet....
OK pour une copropriété importante, ce n'est pas le cas ici .
Au niveau de la justice ce que je peux faire, c'est uniquement d'aller voir un conciliateur, je ne vais pas engager des frais d'avocat en allant au TGI, je sais que cela ne va pas mener Ă grand chose, mais c'est au moins faire quelque chose, mais qui connait cela ici...personne !
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Posté - 23 déc. 2013 : 16:41:08
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citation: - charges d'escalier n° 1 ou 2 ou 3 pouvant comprendre le débouchage d'une canalisation, le dépannage de l'éclairage, la désinfection du vide-ordure etc... l'entretien de l'escalier en général
- charges d'ascenseur : entretien, Edf, électricité par escalier
- charges des garages sous-sol et RC par niveau - dire que nous en avons qui veulent passer certaines charges en tantièmes même s'ils n'ont pas de garage, c'est n'importe quoi !
et donc pour chacune de ces charges, vous avez une clé de répartition explicitement exprimées dans le RdC ?
citation: Au niveau de la justice ce que je peux faire, c'est uniquement d'aller voir un conciliateur, je ne vais pas engager des frais d'avocat en allant au TGI, je sais que cela ne va pas mener Ă grand chose, mais c'est au moins faire quelque chose, mais qui connait cela ici...personne !
vous pouvez toujours essayer le conciliateur, mais je pense que vous allez tomber sur un bec : le conciliateur a de grandes chances de se déclarer incompétent dans les litiges entre le copropriétaire et le syndicat, via le syndic, car le RdC doit s'appliquer et il n'y a pas à concilier quoi que ce soit.
Si vous voulez faire appliquer le RdC et ceci est la normalité, il n'y a qu'un juge pour dire "le RdC est à appliquer de telle ou telle façon pour le litige qui l'est rapporté". C'est dommage mais c'est ainsi. |
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allegro_fr
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10
Posté - 23 déc. 2013 : 18:52:03
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citation: [i]et donc pour chacune de ces charges, vous avez une clé de répartition explicitement exprimées dans le RdC ?
Ce n'est pas très explicite sur le RC car je ne retrouve pas le total des millièmes par escalier, sur mon décompte et pour mon escalier la répartition se fait sur 3153 alors que pour les charges communes générales c'est sur 9980. Cela ne fait pas tout à fait le 1/3 mais il y a aussi des bricoles pour les garages et les caves. Pour moi les répartitions sont bonnes c'est seulement un problème d'imputation.
citation: [i]vous pouvez toujours essayer le conciliateur, mais je pense que vous allez tomber sur un bec : le conciliateur a de grandes chances de se déclarer incompétent dans les litiges entre le copropriétaire et le syndicat, via le syndic, car le RdC doit s'appliquer et il n'y a pas à concilier quoi que ce soit.
Pour aller voir un conciliateur il faut bien préparer et connaitre son dossier et cela ne me pose pas de problème pour avancer les arguments. Je n'ai pas l'intention de remettre le RDC en cause pour quoi que ce soit.
Mon ami est conciliateur de justice dans un département voisin et je sais comment se passe une conciliation, si une des parties ne veut pas concilier il n'y a pas grand chose à faire, sauf aller en justice si cela en vaut la peine.
Pour moi la conciliation ne peut fonctionner que si les personnes ne connaissent pas le rĂ´le du conciliateur et pense "justice" tout de suite, Ă ce moment lĂ cela peut marcher.
Je suis d'accord avec vous, un conciliateur aura du mal à gérer un problème de copropriété, ils sont davantage dans les problèmes de voisinage. j'en attends pas des miracles mais je suis assez pugnace pour aller au bout de mes convictions.
Merci rambouillet de m'avoir répondu "raisonnablement" Gédéhem est parfois un peu tranchant dans ses réponses.
Je ne suis pas une novice mais être confrontée à la mauvaise foi est toujours compliquée, surtout lorsqu'on cherche à étayer la vérité |
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pimco
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 Posté - 24 déc. 2013 : 08:36:56
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J'ai une question accessoire concernant la tenue de l'AG, la présence physique du syndic ou de l'un de ses représentants est elle obligatoire (réglementation actuelle) pendant l'AG?
Merci pour votre réponse |
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Posté - 24 déc. 2013 : 09:33:02
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pimco : la présence du syndoic n'est pas obigatoire.
Mais le syndic est le mandataire du SDC; il est généralement élu secrétaire de séance et il rédigera le pV, qui devra être signé en fin d'AG ( obligation )
Pour se passer de syndic, il fuat donc élir un copor. secrétaire de séance.
L'AG est le lieu des débats, ou toutes les questions peuvent être posées au syndic et au CS.
Le syndic doit rendre des comptes de sa gestion et sur la comptabilité !
MAIS le syndic ne dirige pas l'AG ! il répond aux questions quand le président de séance élu lui donne la parole. |
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JPM
Modérateur
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13
Posté - 24 déc. 2013 : 10:07:39
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Il faut se méfier de certaines clauses des RC anciens. Elles sont de nos jours réputées non écrites.
Pourquoi n'a t'on rien fait pour remédier à cette situation ? C'est le syndicat qui en porte la responsabilité car la loi de 1965 comporte un art. 49 qui traite de cette situation. Si l'adaptation n'a pas été effectuée, vous avez un RC peu fiable.
Sic en particulier pour les répartitions par escaliers. Pour des travaux importants, ils doivent souvent être répartis en fonction des tantièmes s'il n'y a pas de parties communes spéciales constituées dans le RC.
Pour un VO : les charges pour le conduit sont réparties entre les utilisateurs, mais celles pour la gaine sont réparties en fonction des tantièmes
Pour les descentes EU EV les frais des chutes sont répartis entre les lots desservis par chaque chute. Mais les frais du collecteur horizontal entre tous les lots.
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Posté - 24 déc. 2013 : 10:22:16
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pimco, les textes n'imposent pas la présence du syndic à l'AG, mais son absence soulève un certain nombre de problèmes :
* récupération de la feuille de présence
* désignation d'un copro comme secrétaire
* rédiger le PV
* avoir un président de séance qui tient la route
* absence d'explications de la part du syndic en cas de questions des copros
* .....
est ce votre syndic qui ne veut pas venir ou vous qui ne voulez pas le voir ? |
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allegro_fr
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Posté - 24 déc. 2013 : 11:21:56
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citation: [i]Sic en particulier pour les répartitions par escaliers. Pour des travaux importants, ils doivent souvent être répartis en fonction des tantièmes s'il n'y a pas de parties communes spéciales constituées dans le RC.
Je ne sais pas comment c'est ailleurs mais j'ai les mêmes tantièmes soit x : 9980 pour les charges communes générales et x: 3353 pour les escaliers. seulement il n'y a pas dans le RC un tableau listant les charges des escaliers.
Dans l'article des règles de répartition des charges il y a 2 rubriques :
I Charges communes Ă l'ensemble de l'immeuble : charges de conservation, d'entretien et d'administration.
Enumération : ces charges comprennent notamment, sans que cette énonciation soit limitative.
Il est vrai que dans ces 11 points il y a de tout. (communes et par escalier)
II Charges afférentes aux services collectifs et éléments d'équipements communs
- chauffage ( grille dans RC)
- eau chaude (compteur individuel)
- eau froide (sur tantièmes 9980)
- ascenseurs (grille dans le RC)
Mais ce qui n’importe c'est l'individualisation comme celle-ci
Contact avec ISS
L’évacuation des eaux usées de la résidence est assurée par 2 colonnes d’évacuation distinctes : L’une assurant l’évacuation des eaux usées vers l’égout situé au 9 rue D., l’autre vers l’égout situé au 3 et au 5 rue T
- Une colonne verticale correspondant aux appartements et commerces situés au n°9 rue D se trouve sous le commerce Y. Elle traverse transversalement le sous-sol vers le siphon situé dans le garage n°46 qui rejoint l’égout du 9 rue D
- L’autre colonne regroupe les eaux usées des appartements et commerces situés au n°5 et au n°3 rue T . Le siphon d’évacuation est situé dans le garage n°11 et rejoint l’égout situé au 3 et au 5.rue T
Mr X peut se rendre sur place pour expliquer cette configuration.
A signaler qu'à ce jour, tous les frais d'entretien et débouchage ont été réparti par escalier.
Voili...voilou - ce n'est pas toujours simple.
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pimco
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16
Posté - 29 déc. 2013 : 18:02:07
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réponse à Rambouillet
désolé pour cette réponse tardive, la copropriété est très éloignée du cabinet du syndic
sous réserve des points mentionnés dans votre réponse, l'objectif est de négocier une baisse substantielle des honoraires du syndic en contrepartie de sa non participation physique à l'AG, CS...
le CS est déjà très actif et supplée à son absence au quotidien! nous sommes dans un schémas "collaboratif" dont certaines organisations parlent sur leur site, schémas qui à mon avis devrait un jour avoir un vrai statut légal!Qu'en pensez-vous? |
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Posté - 29 déc. 2013 : 18:06:55
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dans ce cas, pimco, renseignez vous sur ces syndics low-cost qui commencent à fleurir et dont l'action est purement administrative (comptabilité, gestion et AG) et non que très peu d'actions sur le terrain et ne participe pas aux assemblées.
Vous pouvez aussi passer en syndicat coopératif et rémunérer en temps partiel un autoentrepreneur qui ferait pour le syndicat les taches administratives et comptables.
l'autre solution est peut-ĂŞtre de changer de syndic et d'en trouver un efficace plus proche (si c'est possible...) |
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