|
|
|
Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
Page suivante |
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Stéphane
Contributeur vétéran
1101 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 12 janv. 2014 : 17:10:33
|
Bonjour,
Nous allons faire porter la question d'un changement de syndic à notre prochaine assemblée générale.
Un candidat nous propose un contrat sur 3ans.
Son challenger nous propose un contrat sur 1an.
Nous orienterons bien sûr les votes autant que possible.
(LRAR)
"M. le syndic.
Ainsi qu'il est prévu à l'art.8 du décret du 17.03.1967 modifié, je vous demande d'inscrire les question suivante à l'ODJ de notre prochaine AG prévue ce 1er avril 2014 :
- Révocation du présent syndic Z.
- DĂ©signation du nouveau syndic, X ou Y (propositions de mandat jointes).
Projet de résolution pour la révocation du présent syndic :
"L'assemblée décide de ne pas reconduire le mandat de l'actuel Syndic Z en raison de sa carence à préserver les droits et actions du syndicat."
Projet de résolution pour l'élection du nouveau syndic X :
L'assemblée décide d'élir le Syndic X pour la durée du présent mandat qui est fixée à 36 mois à compter de ce jour, 01 avril 2014, pour se terminer au plus tard le 01 avril 2017.
Elle expirera de plein droit à la date de la prochaine assemblée qui appellera à désigner un autre syndic ou, le cas échéant, en vertu de l’article 25-1 de la loi, à la date de la « seconde assemblée » appelée à décider de la désignation d’un autre syndic.
La désignation d’un autre syndic entraînera la cessation du présent mandat et l’entrée en vigueur d’un nouveau mandat à compter de l’une ou l’autre des ces dates.
Projet de résolution pour l'élection du nouveau syndic Y :
La durée du présent mandat est fixée à 14 mois à compter de ce jour, 01 avril 2014, pour se terminer au plus tard le 01 juin 2014.
Elle expirera de plein droit à la date de la prochaine assemblée générale annuelle appelée soit à renouveler le présent mandat, soit à désigner un autre syndic ou, le cas échéant, en vertu de l’article 25-1 de la loi, à la date de la « seconde assemblée » appelée à décider ce renouvellement ou la désignation d’un autre syndic.
Le renouvellement du mandat ou la désignation d’un autre syndic entraînera la cessation du présent mandat et l’entrée en vigueur d’un nouveau mandat à compter de l’une ou l’autre des ces dates.
En cas de non-renouvellement de son mandat, le Cabinet Y renonce d’ores et déjà à toute rémunération pour la période courant de la date de la décision et se terminant à l’échéance maximale du présent mandat.
Avec tous mes remerciements,
Mr Toubrouten"
Cela vous paraît-il correct ?
|
|
|
|
|
|
|
1
Posté - 12 janv. 2014 : 17:56:08
|
Stéphane : ATTENTION !!! vous parlez de révocation et c'est très compliqué !!
Vous proposez un ou plusieurs contrat concurrent, pourqoui lettre en difficulté le SDC enc as de contestation devant le TGI par le syndic,sortant de cette révocation,; elle n'est pas nécessaire pour changer de syndic.
Une révocation du syndic DOIT être motivée très sérieusement ! raison de sa carence à préserver les droits et actions du syndicat." clea ne veut pas dire grand chose et iml sera facile au sortnat de contester ce texte sans aucun argument.
Vous oubliez aussi que le syndic rédige l'OdJet qu'il ne va pas porpose r sa proproe récovation à cette AG annuelle qu'il va lui-même convoquer !!
les résolutions seront les suivnates : l'habiteulle question; renouvellement du syndoc sortnat ET vote sur les contrats concurrents.
stéphane : En cas de non-renouvellement de son mandat, le Cabinet Y renonce d’ores et déjà à toute rémunération pour la période courant de la date de la décision et se terminant à l’échéance maximale du présent mandat.
Inutile, si le syndic sortnat n'est pas renouvelé, son lmadat s'arrête à la seconde de cetted écsion de l'AG. Il n'a aucun droit d'effecteur des actes de gestion pour lme SDC, sauf celui de transférerau nouveau syndic tous les docs et les fodns du SDC.
Stéphane : ce qui compte dans votre souhait de cjhnager de syndic, c'est l'organisation de cette AG pour arriver à " virer " le sortant.
Elir un présidnet de séance sérieux, u secrétaire de séance copropriétaire et non le syndic sortant, et que le rpésident de séance respecte la loi de la copro en gérant correctemeznt ce changement; c'est à dire un votre suer chaque contrat à l'article 25, et pas immédiatement passer à la passerrelle 25.1, si 1/3 des voix se portent sur un contrat.
Stéphane : étes vous au CS ? le CS est il à 100% dans ce changement de syndic ? si ce n'est pas le cas, il vous sera peut-être difficile de controler cette AG ! 
Vous trouverez sur UI la fiche de gedehem sur ce sujet. A suivre dans sa totalité.
En ce qui concerne la durée du mandat, il faut privilégier la durée de 1 année, ET c'est à l'AG de décider. Vous devez confimrer au syndic que seul un contrat d'une année sera certainement adopté par cette AG !
la qualité du syndic ne se juge pas sur la durée du mandat. C'est celui qui vous " semble" le plus sérieux et pro qu'il vous faudra selecteionner, et l'inviter à ne proposer qu'une seule année. Attention au syndics " low-Cost" !
|
|
|
|
Stéphane
Contributeur vétéran
1101 message(s)
Statut:
|
|
 2
 Posté - 12 janv. 2014 : 18:49:51
|
Merci bien Philippe (si vous me permettez cette déformation de pseudo)
RĂ©actions "Ă chaud" :
- Oui pour vos remarques sur la révocation. Le terme le plus adéquat à la situation pourrait être "non renouvellement", ... sauf que le syndic qui a été nommé l'année dernière a une fin de mandat planifiée au 30 juin 2014 sans autre indication. Il serait donc en droit (je pense qu'il ne le fera pas) de réclamer la poursuite jusqu'au 30 juin.... , mais laissez moi lire la fiche UI sur le sujet avant de continuer là -dessus..
- Je vous l'ai déjà dit ;) , je suis au CS , et somme tous d'accord pour le changement maintenant. Il sera facile de convaincre pour changer. Le plus délicat sera de bien préparer notre argumentaire pour orienter vers le syndic de notre choix (6 réunions en tout, 6 contrats examinés, pour 3 syndic consultés depuis septembre dernier... c'est tout un boulot qu'on aimerait pas voir échoir à la décision de la majorité au challenger! (qui sera bien s'en sortir aussi, mais qui présente un risque .... de taille!)
- Ce ne sont pas des low-costs : nous ne sommes (notre SDC) pas assez solides pour prétendre se suffire à des prestations au minimum (et nous sommes quand même 300 lots, à 600k de budget. ...en passant, et pour info, les frais de "gestion documentaire et de correspondances" (comprenant les frais d'une AG) s'élèvent à 4.5k€ pour notre meilleur, et 3.9 pour le challenger. Ce dernier est à 130€/lot principal d'habitation, et le moins cher de nos pré-sélections)
- Il me semble que vous confondez le syndic Y et Z sur votre remarque quant à la date de l'échéance maximale.
- Le secrétariat par un copro, c'est ce qu'il s'était passé lors du dernier changement. Malheureusement, ce copro n'est plus là , et l'humeur des vétérans du groupe est plutôt mauvaise sur le fait qu'on puisse trouver un remplaçant. Je me doute bien que cela ne devrait pas être si compliqué, mais personnelemnt, je ne maîtrise pas du tout l'affaire! .. je n'ai jamais participé au "bureau" d'une AG... nous ferons de notre mieux, et peut-être qu'avec votre aide, je pourrais avoir plus confiance, et gagner aussi celle de mes collègues pour tenir ce poste pendant deux petites résolutions.
- Entendu votre conseil pour ne signer que sur 1 an. Je pense qu'on aura moyen de s'entendre avec le prétendant avant que les convocs ne soient envoyés.
Je vous tiendrais au courant des Ă©volutions si vous le souhaitez,
En attendant , je vais consulter cette fiche!
|
|
|
|
Stéphane
Contributeur vétéran
1101 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 12 janv. 2014 : 19:08:00
|
|
Je ne trouve pas la "fiche" ^^ |
|
|
|
4
Posté - 12 janv. 2014 : 19:14:13
|
éviter la révocation car le syndic actuel pourrait se retourner contre vous et vous demander des dommages et intérêts pour rupture anticipée de contrat.
quant aux deux challengers, il vous faut négocier pour chacun le tarif de 3 ans et de 1 an, sinon vous ne comparez pas sur de bonnes bases.
en général pour un nouveau syndic on choisit 1 an lors de la désignation pour tester sa performance. Si vous vous engagez pour 3 ans sans le connaitre, vous serez pieds et poings liés durant ce laps de temps, c'est long...
en fait lors de la désignation du syndic, vous allez avoir 3 candidats, vous allez disperser les voix au risque de ne pas pouvoir mathématiquement désigner un syndic, ce serait facheux... |
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 12 janv. 2014 : 19:32:18
|
Personne ne pouvant deviner 1 an à l'avance la date de l'AG qui sera appelée (entre autres points) à désigner le syndic, il est de pratique courante de le désigner pour une périiode plus longue que l'année, ou les 2 années du mandat.
Cette date sera à 14, 15, 18 mois (là c'est trop) de la date d'AG l'ayant désigné. (*)
Pour autant, dans la mesure où la question de la désignation d'un syndic est inscrite à l'ODJ d'une AG, la date de tenue de cette AG emporte automatiquement échéance du mandat du syndic sortant.
C'est précisé D.art.46 : si l'AG dument convoquée à cet effet ne parvient pas à désigner le syndic, le syndicat est dépourvu de syndic. Peu importe que le mandat du sortant ait été prévu à échéance 2 ou 3 mois plus tard.
On n'est pas au rugby : pas de prolongations .....
C'est lĂ une disposition couperet.
.Il n'y a donc aucune nécessité de prévoir la révocation du sortant, son mandat en cours prenant fin à la date de l'AG, qu'il soit désigné à nouveau, qu'un autre soit désigné, que persone ne soit désigné..
Par ailleurs, la révocation en cours de mandat du syndic impose de la motiver, et très sérieusement, avec des éléments précis, objectifs, "lourds".
La carence du syndic n'a jamais été motif de révocation (voir L.art.18 dern al.)
Il faut comprendre cette révocation comme un "licenciement pour faute grave", n'ouvrant droit à aucune indemité. Il doit être dument justifié.
(*) cette pratique est impossible pour les mandats de 3 ans, qui sont à proscrire, les 3 ans étant impérativement de date à date sans 1 jour de plus.
Petite fiche :
_ _ _ _ _ _ _ __
" Changement de syndic : propositions multiples
Lorsque la question de la désignation du syndic est inscrite à l'ODJ, c'est que le mandat du syndic sortant est censé se terminer à la date de cette AG.
Il ne s'agit pas pour le sortant d'un "renouvellement", le mandat de syndic étant obligatoirement à durée déterminée, mais de la désignation "à nouveau" de l'ancien syndic, pour un nouveau mandat.
Que ce soit le sortant ou un autre, les 2 propositions concourent à égalité sans qu'il y ait primauté de l'une sur l'autre à la question : "Désignation du syndic".
c'est à l'AG de déterminer quelle candidature elle va examiner en 1er.
Ceci sous entend que l'AG soit préparée avec rigueur par une équipe, un groupe qui sait de quoi il s'agit du déroulement d'une AG, ici particulière s'agissant éventuellement de changer de syndic.
IMPERATIF :
- trouver un Pdt de séance sachant diriger, présider une réunion et ayant quelques connaissance sur l'AG d'un syndicat.
- trouver un secrétaire de séance : c'est capital lorsqu'on change de syndic, le sortant ne devant avoir aucune fonction dans l’assemblée (changement de syndic = syndic JAMAIS secrétaire)
- trouver des scrutateurs (au moins 2) chargés de procéder aux décomptes des voix lors des votes.
Il faudra aux scrutateurs une liste des copropriétaires (ordre alpha) avec leurs tantièmes servant de "feuille de votes" : à préparer à l'avance (type tableau Excel avec x colonnes).
Si impossible, l'établir à partir de la "feuille de présence" (on prend le temps qu'il faut) ou on la complète s'il manque des informations à celle préparée à l'avance. (Un "bon" CS connaît la plupart des noms des copropriétaires, à commencer par ceux résidant sur place).
Ensuite, une fois élu, le président de séance se fait remettre la "feuille de présence" (émargement contrôlé par les présents et le CS). Il ne commence pas l'AG tant qu'il n'a pas vérifié et validé cette pièce indispensable et les mandats annexés.
Il conserve cette pièce pendant toute la durée de la réunion
Ceci fait, le pdt ouvre la séance et passe à l'ODJ.
La 1ère question à aborder est généralement l'approbation des comptes.
Ensuite c'est sans doute la question du "quitus". Chacun sait qu'il ne faut JAMAIS le donner afin de préserver les intérêts du syndicat...
Le quitus étant un acte juridique de décharge de responsabilité du mandataire, il n'est pas appréciation de la gestion de celui-ci.
Ensuite vient tout de suite l'élection du syndic, même si ce n'est pas cet ordre qui est prévu : ici, la pertinence des choses fait que c'est cette question qui doit s'imposer, au pdt de séance d'être ferme là dessus.
Pour l'Ă©lection du syndic, le pdt demande au "sortant", qui n'a pas de fonction dans l'AG si ce n'est celui de "conseil", ...de sortir !
(Il faut rappeler ici que la présence d'un syndic n'ayant aucune fonction officielle dans l'organisation et le déroulement de l'AG n'est pas indispensable à sa tenue ni à la validité des décisions prises.)
L'autre candidat (le nouveau), qui attend dans le couloir, entre pour se présenter et "se vendre" à l'assemblée. (Idem si plusieurs candidats)
Présentation faite il ressort pour papoter avec son "collègue" et l'AG, sous l'animation du PDT, débat et décide par QUI elle va commencer le vote, le candidat A ou le candidat B.
(On peut faire à pile ou face, mais c'est moins démocratique ).
Chacun comprend que le choix de l'ordre des candidatures et le débat sur ces candidatures doit se faire hors la présence des candidats concernés .. donc du "sortant".
C'est la pratique courante de tout jury : les délibérations ne sont jamais faites en présence des candidats.
ATTENTION : En présence de candidatures/propositions multiples (syndic mais aussi travaux), les personnes ayant procédé aux recherches et tractations commerciales (CS, commission ad hoc, ..) doivent donner leur avis, doivent préciser leur préférence en l'expliquant.
Il faut impérativement éviter la dispersion des voix.
C'est le point le plus important, et sans doute le plus difficile, en présence de candidatures multiples. C'est pourquoi l'avis et donc le choix de ceux qui ont fait les recherches est capital.
Le choix étant fait, le pdt de séance fait procéder au vote sur le candidat retenu majoritairement.
Les scrutateurs scrutent sur leurs feuille de vote, donnent le résultat au pdt, lequel l'annonce à l'assemblée, le secrétaire l'enregistre.
Si les choses sont bien faites, c'est ce candidat qui sera Ă©lu Ă la maj.art.25.
On fait un tour dans le couloir, on leur donne le résultat et on invite l'élu à rejoindre l'assemblée.
Eventuellement, on le conseille vivement, le secrétaire de séance démissionne et le pdt propose que le syndic élu assure la fonction de secrétaire.
Hormis les 3 questions qui précèdent (comptes, quitus, élection syndic) c'est lui qui établira le reste du PV et qui procédera plus tard, étant LE syndic, à la notification de ce PV à ceux concernés. "
- - - - - -
On l'aura compris, un changement de syndic (comme le changement d'un prestataire, d'une assurance, etc ...) ne s'improvise pas.
Le préalable obligé : trouver un candidat, un "bon", à qui il faut demander TOUS les renseignements possibles.
Il faut ici s'inscrire dans une démarche "Recrutement".
Il faut s’imaginer PDG d'une entreprise qui recherche son directeur financier, son DRH, fonctions qui nécessitent une relation de confiance privilégiée : Il faut "cuisiner" les candidats pour aller chercher au fond de leur fond ce qu'ils "valent", ce que l'ont peut exiger d'eux, et surtout la plus value qu'ils vont apporter à l’entreprise.
Recruter un syndic, c'est la même chose. On ne se limite pas à sa bonne mine, à la couleur de sa porte d'entrée, au nom de l'enseigne.
Qui est-il, a quel groupe appartient-il, ses filiales ou celles de son groupe, combien d'employés dans sa société/son agence, quelle structure (sce comptable, administratif, juridique...), quel assureur RCP, quel garant financier (pour quel montant), combien de syndicats en portefeuille, combien par gestionnaires et nombre de lots, coordonnées de quelques CS à contacter (attention ici aux CS 'complaisants')....
Cette démarche "recrutement" a lieu au moins 6 mois avant la date d'AG annuelle désignant le syndic.
Un changement de syndic (le recrutement d'un cadre sup) exclue la précipitation.
Bien entendu, la démarche doit être collective pour avoir quelque chance de réussite, par le CS ou à défaut par un groupe de copropriétaires actifs.
|
Édité par - Gédehem le 12 janv. 2014 19:41:16 |
|
|
|
Stéphane
Contributeur vétéran
1101 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 12 janv. 2014 : 20:00:43
|
(Je préviens tout de suite que mon message ci-dessous a été posté avant la modif plutôt conséquente de Gédehem. Je le laisse quand même.... sinon c'est pas marrant)
Je ne comprend plus..... Plusieurs posts sur UI, et la fiche de JPM, font état de la nécessité de rédiger la proposition avec les alinéas qui vont bien, à savoir entre autres, "Elle expirera de plein droit à la date de la prochaine assemblée générale annuelle appelée soit à renouveler le présent mandat, soit à désigner un autre syndic.."
Vous dites maintenant : "Pour autant, dans la mesure où la question de la désignation d'un syndic est inscrite à l'ODJ d'une AG, la date de tenue de cette AG emporte automatiquement échéance du mandat du syndic sortant."
Je veux bien..., d'autant que ça simplifie tout,..
L'actuel syndic est-il en droit d'exiger que la date de fin de mandat du contrat soit appliquée ? oui ou non ?
Par ailleurs, je ne comprend pas non plus (c'est sans doute pour ça que j'ai arrêté l'école assez tôt) cette intervention de Gédehem: "C'est là une disposition couperet. .Il n'y a donc aucune nécessité de prévoir la révocation du sortant, son mandat en cours prenant fin à la date de l'AG, qu'il soit désigné à nouveau, qu'un autre soit désigné, que persone ne soit désigné.."
.. car les D46 & 47 traitent des cas "où le syndicat est dépourvu de syndic", mais vous l'extrapolez aux 2 cas : "qu'il soit désigné à nouveau, qu'un autre soit désigné"....
Je suis perdu (je précise qu'il est exclu (autant que possible!) d'entrer dans une telle procédure, demandant entre autres, une AG supplémentaire)
... Je conçois le moindre mal face à une "révocation" (merci pour l'éclairage!) , .... et comprends toujours (à tord ou non?.. que de doutes!) que les alinéas sur les proposition de résolution concernant les dates de fins des mandats sont là justement pour éviter ce problème..
3ième édit : (curieux) Pourquoi ces alinéas ne peuvent pas s'appliquer sur un contrat de trois ans ?? Alors que ce serait possible sur un pluriannuel de deux ?
(édition : voir premier alinéa)
(2ième édition : Merci pour la fiche Gédehem!) |
Édité par - Stéphane le 12 janv. 2014 20:36:08 |
|
|
|
7
Posté - 12 janv. 2014 : 20:50:58
|
stéphane : Je ne trouve pas la "fiche" ^^
Il suffit de la demander sur UI, gedehem la sort rapidement et elle est à suivre pour réussir votre changement de syndic qui doit se préparer sérieusement.
L'actuel syndic est-il en droit d'exiger que la date de fin de mandat du contrat soit appliquée ? oui ou non ?
NON. son mandat prend fin à la seconde ou son contrat de mandat n'est pas renouvellé par l'AG!!
Vous trouverez sur UI un TRES Long post sur ce sujet, qui va certainement faire débat sur votre demande.
Quand à la révocation : oubliez cela ! c'est impossible sans GROS biscuits ; la vacance n'est pas recevable; il faut aller vers la fraude, ...... et attention alors à ce genre d'accusation.
|
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 12 janv. 2014 : 21:19:35
|
D.art.46
"A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical. (.....)"
Ou Ă©crit/dit autrement :
"Une AG étant convoquée pour désigner le syndic (1), si celle-ci ne le désigne pas (2), le syndicat est dépourvu de syndic (3)...celui-ci ne peut alors être désigné QUE par le pdt du TGI ."
(1) : il y a donc Ă priori un syndic dont le mandat est en cours pour convoquer cette AG.
(2) : que ce soit le sortant ou un autre candidat.
(3) : donc dans tous les cas, le mandat du sortant serait-il encore en cours jusqu'à une date postérieur à la date de l'AG.
Ceci est tout à fait en phase avec le projet de résolution de JPM, qui enfonce le clou pour ceux qui n'auraient pas bien saisi ces subtilités juridiques.Traduction du principe énoncé par D.art.46, elle est précise et met fin à toute contestation.
Comme on dit, "c'est mieux en l'Ă©crivant" ...
D'où la simplicité de la réponse à votre question, que vous ferez vous-même :
"L'actuel syndic est-il en droit d'exiger que la date de fin de mandat du contrat soit appliquée ? "
Sur :
"Pourquoi ces alinéas ne peuvent pas s'appliquer sur un contrat de trois ans ?? Alors que ce serait possible sur un pluriannuel de deux ?
La durée du mandat maxi d'un syndic : 3 ans.
Jurisprudence (qui dit/explicite les textes) : si 3 ans, c'est 3 ans, alors de date Ă date.
Désigné un 25 février, le mandat de 3 ans prendra fin 3 années plus tard ce même 25 février à minuit.
Personne ne maitrise 3 ans à l'avance la date de l'AG qui désignera le syndic.
Personne ne la maitrise même pour l'année suivante. Alors dans 3 ans ....
Pas de problème pour le mandat de 1 ou 2 ans, qui peuvent être de 14 mois pour l'un, de 26 mois pous l'autre, puisqu'on reste dans le créneau maxi des 3 ans..
Mais pas de mandat ferait 37 ou 40 mois pour un mandat de 3 ans.
Conclusion : le mandat de 3 ans est Ă proscrire.
Le mandat sera d'un an. En fait il sera de 14 ou 15 mois par sécurité
Si on part pour 2 ans : mandat de 26 ou 28 mois.
Ma formule pour échéance : date AG désignant le syndic + 1 an + 30 jours fin de mois.
Désigné le 10 avril N, mandat à échéance du 31 mai N+1.
Si on regarde bien, cela laisse 1mois1/2 de plus pour convoquer l'AG annuelle appelée à décigner le syndic. C'est rassurant, 'confortable'. (*)
Date échéance qui devient sans objet si l'AG N+1 est convoquée pour le 25 avril...
NB : ceci s'applique aussi aux membres du CS, dont le mandat ne peut également dépasser 3 années de date à date. La démarche sera donc identique : mandats de 14, 15 mois, .... 26, 27 mois.
(*) Il faut :
- 1 mois pour l'arret des comptes
- 1 mois pour le controle CS et réunion prépa AG/ODJ.
- 1 mois pour convocation AG.
Pour des comptes arretés le 31.12, le syndic qui prétend ne pas avoir la possibilité de convoquer l'AG avant le 15 juin, c'est qu'il n'a pas la structure, les moyens, le personnel, l'organisation, etc ... qui sont nécessaires pour gérer le nombre de syndicats qu'il a en portefeuille.
|
Édité par - Gédehem le 12 janv. 2014 21:58:19 |
|
|
|
Stéphane
Contributeur vétéran
1101 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 13 janv. 2014 : 12:31:47
|
"L'actuel syndic est-il en droit d'exiger que la date de fin de mandat du contrat soit appliquée ?"
Je m'auto répond donc, en reprenant la réponse de Philippe :
"Non, dans le cas où il n'y a pas de désignation de mandat à nouveau."
Dans notre cas, il y en aura probablement un.
(Remarque : sans vouloir trop élaborer, il paraitrait que l'usage voudrait que le sortant (à date d'effet future, au 30 juin dans mon exemple) démissionne à l'instant de la désignation du nouveau... sans obligation légale j'entends bien)
En tous cas, je retire ma première question d'ODJ (de mon premier post), pour n'en laisser qu'une, celle de la désignation d'un syndic à nouveau, et contractuellement pour 1 an seulement.
J'ai aujourd'hui besoin de bien comprendre l'histoire des dispersions des voix pour continuer.
@ bientĂ´t
|
|
|
|
10
Posté - 13 janv. 2014 : 12:48:00
|
Stéphane : Le meansat de votre sydic sortnat est au 30 juin, et par conséquent cette AG est l'AG annuelle qui va approuver elks comptes ET également le renouvellement du syndic.
Ce sont donc 2 résolutions distinctes : renouvellement du syndic sortant ET la proposition d'un contrat concurrent.
Il faut savoir aussi qu'un syndic peut aussi envoyer des convocations le derneir jour de son mandat soit le 30 juin 2014. L'AG se tiendra alors après le 23/24 juillet (délai légal des 21 jours).
Votre SDC sera alors dépourvu de syndic pendant ces 25 jours, le sortant ne pouvant plus gérer votre SDC.
L'AG décide de ne pas renouvelé le mandat du sortant, sa mission s'arrête à cette seconde même. L'AG a chois un nouveau syndic, sa mission commence immédiatement, le changement c'est maintenant !
Si l'AG n'Ă©lit pas de syndic, alors c'est la nomination d'un AJ par le TGI.
|
|
|
|
Stéphane
Contributeur vétéran
1101 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 13 janv. 2014 : 13:28:22
|
Pourquoi 2 résolutions pour un même sujet ? : Nouvelle désignation du syndic (renouvellement ou nouveau cabinet).
...
Pour le reste, je n'arrive pas Ă vous comprendre du tout :
1) "Votre SDC sera alors dépourvu de syndic pendant ces 25 jours, le sortant ne pouvant plus gérer votre SDC."
Cela dépendra des décisions !
2) "L'AG décide de ne pas renouvelé le mandat du sortant, sa mission s'arrête à cette seconde même. L'AG a chois un nouveau syndic, sa mission commence immédiatement, le changement c'est maintenant !"
... Que faites-vous du contrat qui dit que le mandat "se terminera au 30 juin" sans autre alternative (à part une non-désignation à l'AG ; "non-désignation" qui n'aura pas lieu)
) "Il faut savoir aussi qu'un syndic peut aussi envoyer des convocations le derneir jour de son mandat soit le 30 juin 2014. L'AG se tiendra alors après le 23/24 juillet (délai légal des 21 jours). "
Que voulez-vous dire ? ... que le syndic pourra continuer d'exercer sa mission jusqu'au 30 juin ? Si oui, ben je suis d'accord...., mais ça contredit le 2)
...
|
Édité par - Stéphane le 13 janv. 2014 13:29:59 |
|
|
|
12
Posté - 13 janv. 2014 : 14:07:28
|
je ne suis pas d'accord avec philippe : le renouvellement du syndic n'existe pas. Il y a désignation d'un syndic.
Mais supposons que vous ayez 3 candidats, le sortant + 2 autres et que chacun se partage le 1/3 de la salle, soit 33 %. Il y a de fortes chances qu'aucun n'aura le 1/3 de TOUS les copros, donc vous ne pourrez même pas passer à la majorité 24, puisqu'aucun n'aura obtenu cette fameuse limite : au moins le 1/3 des voix de TOUS les copros.
Vous ressortirez SANS syndic !!!
en général, le CS fait un premier tri et propose seulement UN concurrent au syndic actuel... |
|
|
|
13
Posté - 13 janv. 2014 : 14:17:51
|
Stéphane :
1. votre syndic a un mandat qui court jusqu'au 30 juin 2014
2. l'AG se tient le 15 mai, elle " renouvelle " le sortant, son mandat jusqu'au 30 juin 2015. ( ces dates habituellesne valent que pour un excercie comptable du 1er janvier au 31 décembre)
3. L'AG ne renouvelle pas le contrat dui sortant et Ă©lit un nouveau syndic.
4. le sortant n'est plus syndic, et le nouveau est syndic Ă la date de cette AG du 15 mai
5. une résolution sur le mandat du sortant ET une autre sur le nouveau syndic.
Stéphane : ... Que faites-vous du contrat qui dit que le mandat "se terminera au 30 juin" sans autre alternative (à part une non-désignation à l'AG ; "non-désignation" qui n'aura pas lieu)
stéphane : relisez donc votre post de départ et votre proposition de nouveau syndic !! vous avez déjà donné la réponse 
"Pourquoi 2 résolutions pour un même sujet ? : Nouvelle désignation du syndic (renouvellement ou nouveau cabinet).
Vous proposiez également 3 résolutions différentes dont 2 pour 2 contrats concurrents ! "
!
|
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 13 janv. 2014 : 14:22:37
|
LA question à inscrire (question 'générique' ainsi que le rappelle la juridprudence :
- DESIGNATION DU SYNDIC.
Il est indifférent que ce soit par désignation "à nouveau" du sortant renouvelé ou par désignation d'un autre.
Stephane :
"Je m'auto répond donc, en reprenant la réponse de Philippe :
"Non, dans le cas où il n'y a pas de désignation de mandat à nouveau."
Dans notre cas, il y en aura probablement un."
Vous n'avez pas bien suivi ou bien compris.
Il n'est pas question ici d'une habitude dans tel syndicat, d'une pratique dans tel autre, et encore moins de l'humeur supposée de telle personne.
Il est question de la simple application des textes, qui disposent ici (D.art.46) que lorsqu'une AG est appelée à désigner un syndic mais qu'elle n'y parvient pas, le syndicat se retrouve sans syndic.
On se fiche de ce que untel en pense ou en dit !
Il n'y a pas plus de révocation qu'il n'y a de démission : la convocation d'une AG prévoyant à son ODJ la question de la désignation du syndic, entraine automatiquement "de plein droit" (de par la loi) échéance du mandat du syndic sortant.
Qui repart pour un nouveau mandat si l'AG en décide ainsi, qui passe les clés au nouveau syndic désigné si c'est le cas !
Un autre syndic étant désigné, le sortant ne peut se prévaloir de son mandat passé pour poursuivre la gestion (ni les honoraires qui vont avec !)
Ajout, histoire d'enfoncer le clou ...
JPM, que vous citez, va dans le même sens et précise la résolution à adopter en application des textes :
" La durée du présent mandat est fixée à 18 mois à compter de ce jour, 14 avril 2010, pour se terminer au plus tard le 14 octobre 2011.
« Elle expirera de plein droit à la date de la prochaine assemblée générale annuelle appelée soit à renouveler le présent mandat, soit à désigner un autre syndic ou, le cas échéant, en vertu de l’article 25-1 de la loi, à la date de la « seconde assemblée » appelée à décider ce renouvellement ou la désignation d’un autre syndic.
(.....)" (*)
Garde-Ă -vous, fermez le ban, la messe est dite.
(*) je suis en désaccord total sur cette dernière interprétation, contraire à D.art.46 : pas de seconde AG possible, celle-ci n'étant qu'une possibilité dans certains cas, hypothétique.
On peut de plus douter de la diligence du sortant qui sait ou sent qu'il ne sera pas "renouvelé" ...
|
Édité par - Gédehem le 13 janv. 2014 15:38:37 |
|
|
|
15
Posté - 13 janv. 2014 : 15:23:00
|
rambouillet : "le renouvellement du syndic n'existe pas"
OK !!! bien compris, mais relevon aussi et surtout cette mauvaise habitude des syndics d'inscrire Ă l'OdJ : RENOUVELLEMENT du syndic ( le sortant ). |
|
|
|
GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
16
Posté - 13 janv. 2014 : 15:35:31
|
|
"Une habitude, une pratique ne fonde pas ou ne transforme pas une règle ......" |
|
|
|
17
Posté - 13 janv. 2014 : 17:12:22
|
|
les us et coutumes ne sont que des us et coutumes qu'un bon CS doit combattre... IL n'y a rien de plus mauvais que des habitudes surtout si elles sont mauvaises... |
|
|
|
18
Posté - 13 janv. 2014 : 17:46:11
|
Attention !!! les US et Coutumes d'une profession sont pris en compte par les tribunaux !! MAIS je parle de mauvaises habitudes, ce n'est pas tout Ă fait la mĂŞme chose.
Les usages locaux et les usages professionnels existent toujours !!!
L'usage commercial apparaît selon un processus conventionnel. Il naît de la répétition fréquente des mêmes actes, de la généralisation d'une pratique suivie par les professionnels dans une activité ou sur une place déterminée. Il acquiert ainsi valeur de convention tacite. Sa force obligatoire, son autorité ne sont pas différentes de celles d'un contrat.
Selon un décret de la cour de cassation, « Un usage ne peut être reconnu que lorsque les parties ont entendu expressément l'adopter ».
Ne pas mélanger Us et Coutumes et mauvaises habitudes, que j'ai combattu assez vivement im me semble dans notre copropriété ! |
|
|
|
Stéphane
Contributeur vétéran
1101 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 13 janv. 2014 : 19:01:27
|
"de plein droit"
Merci Gédehem pour cette édit°.
Il me semble que JPM préconise d'ajouter cette écriture justement parce que cette idée n'est pas explicitement "de fait" par la loi. Cette clause deviendrait alors de plein droit en faisant partie de la résolution adoptée et parce qu'elle est (me semble) parfaitement pragmatique et légale.
...Par contre, si je parlais de révocation au début (voire même réemployé ce terme, faute de le maîtriser assez pour avoir su l'éviter), j'ai vite compris que c'était un faux problème. De même, j'ai dit "démission" par excès.
je cause je cause, mais sans maîtriser le vocabulaire juridique, je risque beaucoup de non-sens... , m'enfin!
En guise de conclusion à ce stade, ci-dessous mon projet de rédaction de la question et de la proposition :
""M. le syndic.
Ainsi qu'il est prévu à l'art.8 du décret du 17.03.1967 modifié, je vous demande d'inscrire les question suivante à l'ODJ de notre prochaine AG prévue ce 1er avril 2014 :
- DĂ©signation du nouveau syndic, X (le "Ă sortir"), Y ou Z (propositions de mandat jointes).
Projet de résolution pour l'élection du nouveau syndic [...] :
L'assemblée décide d'élir le Syndic [...] pour la durée du présent mandat est fixée à 14 mois à compter de ce jour, 01 avril 2014, pour se terminer au plus tard le 01 juin 2014.
Elle expirera de plein droit à la date de la prochaine assemblée générale annuelle appelée soit à renouveler le présent mandat, soit à désigner un autre syndic ou, le cas échéant, en vertu de l’article 25-1 de la loi, à la date de la « seconde assemblée » appelée à décider ce renouvellement ou la désignation d’un autre syndic.
Le renouvellement du mandat ou la désignation d’un autre syndic entraînera la cessation du présent mandat et l’entrée en vigueur d’un nouveau mandat à compter de l’une ou l’autre des ces dates.
En cas de non-renouvellement de son mandat, le Cabinet Y renonce d’ores et déjà à toute rémunération pour la période courant de la date de la décision et se terminant à l’échéance maximale du présent mandat.
Avec tous mes remerciements,
Mr Milsabord"
@ Rambouillet: J'accepte volontiers l'argument des dispersions pour l'avoir toujours entendu, et donc assumer la pratique (us ou habitude sociale ?) mais je ne comprends pas ou cela comporte un risque.
Exemple :
"Renouvellement" de X : au moins 1/3 vote pour
DĂ©signation de Y : 1/3 "pour"
..... Z : peu importe (tant que c'est pas maj25 si c'est pas le champion du CS !)
On passe Ă maj 24 , on prend soin de changer l'ordre :
DĂ©signation de Y : maj obtenue
stop, merci, au revoir!
.. non ? |
Édité par - Stéphane le 13 janv. 2014 19:06:45 |
|
|
|
20
Posté - 13 janv. 2014 : 19:12:40
|
à propos de la dispersion : tout d'abord rappelons que l'on parle "au moins 1/3 de tous les copros", donc si vous dites le résultat de X est au moins 1/3 de voix POUR, pour Y il y a 1/3 de voix POUR, et Z il y aurait un peu, cela signifie que lors de votre AG, vous avez en séance (présents et représentés) plus de 66 % des voix de TOUS les copros, je dis chapeau, car ce score n'est pas très courant...
bien sur chaque copro présent ne vote que pour un seul syndic.... |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
