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jpc007
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 Posté - 14 juin 2010 : 22:02:45
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bonsoir,
je suis membre du conseil syndical d'une copropriété. Voilà plus d'un an il a été constaté une dégradation importante des deux portes d'entrée qui donne accés à l'immeuble. Un devis a été demandé au syndic pour remplacer les clefs par un système à badge. Une décision devait être prise à l'assemblée générale d'avril mais les documents "financiers" n'ayant pas été fournis, l'AG a été reporté en juin. Or ce jour j'apprends que cette AG ne pourra se tenir car les procédures de convocation n'ont pas été respectées. Outre le fait que je trouve le syndic un peu "léger" quant à la bonne tenue des AG je me pose la question suivante et je vous la pose bien entendu
L'immeuble étant libre d'accès (les portes ne ferment plus) et des squatters venant s'installer régulièrement dans le hall quels recours avons nous contre le syndic qui par le fait de ses "négligences" accentue la dégradation de l'immeuble ??? En effet comme aucune décision ne peut être prise par manque d'AG, la situation reste en l'état
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Posté - 14 juin 2010 : 22:20:06
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il faut prendre en considération deux points dans votre question :
il est de la responsabilité du syndic d'assurer l'entretien et la maintenance du batiment : donc ces portes devraient pouvoir être fermées. Et il doit le faire sans attendre l'AG.
Par contre changer le systeme actuel par un systeme vigik est du ressort de l'AG, donc il faut attendre l'AG + deux mois... |
Édité par - rambouillet le 15 juin 2010 08:17:22 |
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jpc007
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Posté - 15 juin 2010 : 21:03:43
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merci pour la réponse. Le problème est que les portes ont déjà été remplacées, les serrures changées mais le va et vient continuel des résidants et le vandalisme font que les réparations ne durent pas longtemps. Donc les copropriétaires ont demandé l'installation d'un système VIGIK. Mais du fait des retards dans la convocation de l'AG ce n'est pas demain qu'il sera installé |
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Gédehem
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Posté - 15 juin 2010 : 22:02:34
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"Une décision devait être prise à l'assemblée générale d'avril mais les documents "financiers" n'ayant pas été fournis, l'AG a été reportée en juin. Or ce jour j'apprends que cette AG ne pourra se tenir car les procédures de convocation n'ont pas été respectées. "
Qu'est-ce donc que ces "documents financiers" ???????
Qu'est-ce donc que ces "procédures de convocation" ??????
Difficile de dire qu'il y aurait "responsabilité" du syndic dans cette histoire, mais ce qui est certain c'est qu'il s'agit là d'un beau "foutoir" !
Dans l'attente des précisions ci-dessus ....
PS : j'ose espérer qu'en plus le mandat de votre syndic n'était pas à échéance en juin !  |
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 Posté - 11 oct. 2010 : 15:02:28
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Bonjour,
A mon tour d'avoir une question concernant la responsabilité du syndic. Nous avions un employé d'immeuble qui nous a causé quelques soucis ; d'abord en maladie, il a tenté une action aux Prud'hommes (dont le jugement a été rendu en notre faveur) mais au cours de son appel, l'employé a été déclaré invalide.
Le syndic a donc procédé au licenciement de ce salarié pour inaptitude non-professionnelle.
Je suis personnellement un peu dans le métier (comptable), si bien que j'ai tout de suite sensibilisé mon syndic sur le fait que la procédure était assez délicate (surtout pour un salarié ayant une procédure prud'hommale en cours) et que je me tenais à leur disposition s'ils avaient besoin de quoi que ce soit.
On m'a répondu qu'ils connaissaient leur métier, merci.
Or, jugement est rendu en appel : la procédure de reclassement/licenciement n'a pas été respectée si bien que nous avons été condamnés à 30k€ de dommages-intérêts...
A votre avis, la co-pro peut-elle se retourner contre le syndic ? Il était de sa responsabilité de respecter ces procédures et il n'en a pas été capable... Une erreur à 30 0000 euros... les copropriétaires font glups...
Merci de vos réponses !  |
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Posté - 12 oct. 2010 : 09:44:41
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Et l'avocat de la copropriété qu'a-t-il dit? |
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Posté - 12 oct. 2010 : 10:36:23
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Rendez-vous est pris pour voir ce qu'il nous conseille... le seul recours est le pourvoi en cassation, mais j'ai déjà vu de mon côté avec des amis spécialisés en GRH, et il m'ont dit qu'hélas... dès lors que la procédure de licenciement n'avait pas été respectée, le pourvoi en cassation n'arrangerait rien... il risquerait même d'alourdir la douloureuse...
Ma question se situait plutôt dans la responsabilité du syndic... parce qu'il faut dire que nous sommes dans une situation vraiment très critique : nous avons 60% du budget annuel en impayés... la copro est au bord de la faillite. Nous sommes 3 membres au Conseil Syndical à se bagarrer comme des diables pour bouger les fesses de notre syndic, mais impossible d'obtenir des réponses claires à nos questions... quant aux résultats, n'en parlons pas... Je suis vraiment très inquiète quant à l'avenir de ma co-pro et j'avoue que le laxisme et l'immobilisme du syndic me rend dingue ! Je voudrais un peu les mettre au pied du mur tout en ayant peur que les retombées soient pires...
Tous les conseils seront les bienvenus pour tenter de se sortir de cette situation... |
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Gédehem
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Posté - 12 oct. 2010 : 10:45:06
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"A votre avis, la co-pro peut-elle se retourner contre le syndic ? "
Oui, sans aucun doute, lesyndic étant personnelement responsable de la procédure de licenciement engagées ai nom du sydicat condamné.
Sauf qu'il y a une difficulté : représentant légal du syndica, c'est le syndic qui le représente en justice... D'où la difficulté pour le syndicat d'assigner son syndic...
Links pose une bonne question : quid de la position de l'avocat du syndicat ?
Je tente une réponse ..  : il ne dira rien, étant en fait avocat du syndicat (en fait et non en droit).
Si aucune négociation amiable n'est possible, et il n'y en aura pas en raison de la fin de non recvoir de l'assureur RCP du syndic, la seule procédure possible :
- demande de covocation d'une AG par le CS, avec inscription ODJ de questions :
"- Assignation en responsabilité du cabinet X syndic du syndicat."
Décision à prendre pour voir réparer le préjudice de xxxx € subit par le syndicat en raison d'une procédure de licenciement inadaptée.
- Choix de l'avocat amené à nous représenter (proposition jointe".
Bien entendu vous (le CS) aurez pris conseil auprès d'un avocat à même de bien vous représenter, mais sans ménager le syndic ....
Notez que lorsque le litige est important (combien de 0 après le 3 ??? ) cela impose le changement de syndic, soit à son échéance de mandat s'il elle st proche, soit par sa révocation pour faute entrainant préjudice si elle est à 1 ou 2 ans. |
Édité par - Gédehem le 12 oct. 2010 10:47:20 |
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 Posté - 12 oct. 2010 : 11:45:41
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Merci beaucoup de votre réponse. Par quel intermédiaire les frais d'avocat pourraient-ils être pris en charge ? Est-ce qu'il faudrait créer une association de co-pro qui serait indépendante et agirait ainsi en son nom propre ?
Je parle de 30 000 euros de dommages et intérêts en ce qui concerne le licenciement de l'employé d'immeuble, nous en sommes à 70 000 euros d'impayés sur un budget annuel de 125 000 : c'est pour cela que je me demande dans quelle mesure il ne faudrait pas mener une action...
Notre dossier global représente hélas un tel "boulet" que je ne suis pas sûre que l'on trouve un autre syndic qui veuille bien de nous.. :(
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 12 oct. 2010 : 14:10:26
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Le recours au juge du TGI n'étant pas en pareil cas gratuit, il y aura toujours des frais à charge du syndicat. Sans doute pas beaucoup.
Comme le passage par l'AG est obligatoire pour décider de l'action, la création d'une assoce est sans objet (sauf si c'est pour mutualiser des moyens d'information, bien que cette mutualisation puisse exister sans création d'assoce.)
L'autre aspect que vous soulevez : 70.000 € d'impayés sur un budget de 125.000 € : vous êtes donc en quasi cessation de paiement, endetement supérieur à 25% : vous (le syndicat) devez mettre en œuvre la procédure prévue pour ces copropriété "en difficulté", ou encore carence du syndic si c'est le cas.
Vous ne parlez pas du CS : que fait-il ??? |
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Posté - 12 oct. 2010 : 15:12:10
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citation: Initialement posté par Gédehem
L'autre aspect que vous soulevez : 70.000 € d'impayés sur un budget de 125.000 € : vous êtes donc en quasi cessation de paiement, endetement supérieur à 25% : vous (le syndicat) devez mettre en œuvre la procédure prévue pour ces copropriété "en difficulté", ou encore carence du syndic si c'est le cas.
Vous ne parlez pas du CS : que fait-il ???
Ben si je parle du CS... j'en ai même été nommé Présidente la semaine dernière...  Cela fait un an et demi que l'on se bagarre contre le syndic pour avoir un suivi des impayés et des procédures en cours pour le recouvrement des charges, mais ils ont profité du fait qu'il y avait des mésententes au sein du CS pour ne rien faire... Résultat des courses, le bruit à vite couru que l'on pouvait arrêter de payer ses charges en toute impunité, et il n'en a pas fallu plus pour que notre situation (déjà critique) devienne catastrophique (l'ancien syndic nous a détourné de l'argent et a mis la clé sous la porte... nous avons donc été repris par un autre syndic et franchement, je ne sais pas quel est le pire des deux...  )
C'est quoi cette procédure de copro en difficulté ? C'est la nomination d'un mandataire judiciaire ? J'ai cru comprendre que ce n'était pas forcément une bonne chose... c'est une obligation ?
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BANZAI
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Posté - 12 oct. 2010 : 15:54:37
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citation: Initialement posté par Twingueusecitation: Initialement posté par Gédehem
L'autre aspect que vous soulevez : 70.000 € d'impayés sur un budget de 125.000 € : vous êtes donc en quasi cessation de paiement, endetement supérieur à 25% : vous (le syndicat) devez mettre en œuvre la procédure prévue pour ces copropriété "en difficulté", ou encore carence du syndic si c'est le cas.
Vous ne parlez pas du CS : que fait-il ???
C'est quoi cette procédure de copro en difficulté ? C'est la nomination d'un mandataire judiciaire ? J'ai cru comprendre que ce n'était pas forcément une bonne chose... c'est une obligation ?
Lisez les textes de la loi de 65 et du décret de 67....vous comprendrez
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Posté - 13 oct. 2010 : 09:06:38
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