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 Sujet  |
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ricardo
Nouveau Membre
2 message(s)
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 Posté - 16 mars 2011 : 22:36:14
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Voila j'envisage mon premier achat locatif dans une grande ville de province où j'habite. Etant néophyte, j'aimerai avoir vos conseils avisés :)
Voici les données :
C'est un lot de 3 garages. Avec les frais de notaire de 3500€, je peux espérer les avoir pour 35000€
Pour la location, disons 3x70€=210€ par mois soit 2520€
Le rendement brut est donc de 7,2%
Pour le net, je prend en compte :
- un taux d'occupation de 90% (pessimiste ?)
- Frais de copro annuel de 150€
- Taxe foncière de 250€
- Intérêt d'emprunt de 1100€ par an au début (hypothèse d'un prêt de 31500€ sur 10ans à 3,6%)
- Impot : 180 € (CSG=83€ + IR au régime réelle=96€)
Cela me donne un revenu foncier NET d'impot de 1600€ environ par an, soit un rendement 4,5% environ, inférieur au 6% que j'ai vu passé ici ou là ... Par contre, le revenu foncier net par mois (130€) couvre bien les intérêt d'emprunt.
Cela vous semble t-il intéressant sachant que cela représente un effort d’épargne de 180€ par mois. Cela me semble beaucoup pour un bien de seulement 30K€
Je me demande si je ne devrais pas passer sur 15ans...Dans ce cas (taux a 3,8%), mon effort d’épargne passe à 100€. C'est mieux... Je me dit que cela me permettrai de reproduire l'opération si l'occasion se présente...Mais cela a t-il un sens d'emprunter une somme modeste sur 15ans ?
Pour finir, j'ai essayer de comparer ce que cela donnerai de placer mon effort d’épargne (100€/mois) + mon apport de 3500€ sur un placement sans risque. J'ai pris un taux de 2,5% & une inflation à 1%. Je trouve que le placement immobilier commence à être plus intéressant après 8ans...
Bref, c'est un peu confus tout çà et vos avis sont les bienvenus.
Merci
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kenavo
Contributeur actif
173 message(s)
Statut:
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1
 Posté - 31 mars 2011 : 14:34:37
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au vu du rendement, je ne trouve pas ça très interressant
pour les placement sans risque je ne sais pas du quel vous parlez avec un rendement Ă 2,5...mon assurance vie est par exemple Ă 4,5 !
...je crois qu'il faut encore Ă©tudier la question?! |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
Statut:
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 2
 Posté - 31 mars 2011 : 15:48:35
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Bonjour,
Je vais faire plusieurs remarques Ricardo :
- Un investiseement immobilier ne doit "rien" vous couter par mois sinon vous vous bloquez pour d'autres investissements et mĂŞme vous vous bloquez un achat immobilier pour vous.
- Les garages , c'est surement bien mais j'ai des doutes sur le fait d'ĂŞtre toujours payer car il n'y a pas l'effet CAF....
- Vous indiquez que cela vous coutera 180 par mois , c'est beaucoup car si ensuite vous devez gerer des non locations ou des impayés cela va augmenter la note ( je ne connais la loi sur les impayes des garages surement plus simple que pour les logements )
Ne serais t'il pas plus interessant d'acheter un studio dont la rentabilité pourrait être meilleure en meuble avec la fiscalité LMNP ?
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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ricardo
Nouveau Membre
2 message(s)
Statut:
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3
Posté - 31 mars 2011 : 18:09:46
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Merci pour vos retours.
Bon finalement, je vais pas les prendre... car déja vendu !
C'est pas facile de trouver des placements immo dont les loyers couvrent tout les frais ! |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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4
Posté - 31 mars 2011 : 18:48:01
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Bonjour,
Premièrement vous investissez dans un bien immobilier , pour éviter la plus value à la revente prenez minimum 15 ans de crédit et ensuite en fonction du loyer et des mensualités il faut prendre un peu plus de 16 à 20 ans.
D'accord le bien vous revient cher car il y a beaucoup d'intérêt mais c'est le locataire qui paye le loyer et vous vous gagnez un peu tous les mois.
Sur un base de 30 euros de gain mensuel cela fais 360 euros en fin d'année.
Ensuite vous multipliez par de nombreux achat locatifs et cela vous permet presque d'ĂŞtre rentier avant l'age de la retraite ( avant 65 ans au mieux ... )
Vous faites de la location meublé afin de déduire un maximum de frais et de faire aussi l'amortissement du bien , vous déduisez les intérêts d'emprunts et cela vous permet en déclarant au régime réel de ne presque pas payer d'impôt sur les loyers perçus
Philippe |
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Investisseur immobilier
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