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Philsan
Nouveau Membre
France
3 message(s)
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 Posté - 17 nov. 2024 : 23:16:20
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Bonjour,
En 2023, un souplex a été vendu. Dans le RCP et l'EDD, ce souplex est toujours désigné en tant que "atelier et 3 caves" (dans l'acte de vente également). Les travaux sont anciens:
- il y a plus de 30 ans, une trémie a été creusée afin de relier l'atelier du RDC aux caves. Les caves ont été réunies en une seule cave;
- en 2004, le vendeur a fait des travaux dans la cave du sous sol afin de la rendre habitable et de changer l'affectation de son lot.
Ces travaux n'ont jamais fait l'objet d'une autorisation préalable auprès de l'AG, ni d'une régularisation avant la vente.
Les acheteurs, nouveaux copropriétaires, souhaitent désormais régulariser leur situation dans le RCP et l'EDD. Personne dans la copropriété n'y est opposé. A la dernière AG, ils nous ont demandé un accord de principe pour régulariser leur bien et entamer les démarches en ce sens. La résolution indique seulement que "des travaux ont été fait il y a des années pour transformer la cave en habitation et n'ont pas fait l'objet d'une autorisation de l'AG". Nous avons voté l'accord de principe.
Que vaut cet accord de principe ?
En parallèle, ils se plaignent d'infiltrations dans leur pièce au sous-sol. Un sinistre est en cours. Ils demandent au syndic et à la copro des devis pour des expertises et des travaux d'étanchéité.
Le syndic dit que s'ils veulent des travaux, ce doit être à la charge car la copropriété ne leur doit pas l'imperméabilité de leur cave transformée en habitation, ce n'est pas un usage régulier. Pour les caves, l'étanchéité doit être relative. Le syndic rajoute qu'il est indiqué dans leur acte de vente: "le vendeur déclare: "qu'une partie des travaux ont été réalisés en contravention avec le permis de construire n° XXXX accordé par la mairie de XXXX et les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble qui interdisaient l’aménagement de la cave en habitation pour cause de bien situé en zone inondable." Le syndic dit que les infiltrations et l'humidité dans les caves c'est parce qu'on est en zone inondable (et il n'a pas du tout vérifié cette info car perso je ne vois RIEN dans le RCP qui indique qu'on est en zone inondable et que changer une cave en habitation c'est interdit. J'ai demandé à la Mairie si notre terrain est situé en zone inondable, j'attends leur réponse).
Je ne suis que partiellement d'accord avec l'analyse du syndic. Ma question concerne la régularisation du souplex: que peut-on faire/écrire comme résolution en AG pour partager les responsabilités ?
Il me semble que s'il y a des infiltrations dans les caves provenant d'un manque d'entretien dans les parties communes, c'est à la charge de la copropriété. Mais si les infiltrations proviennent du manque d'étanchéité lors de la construction du souplex, c'est à leur charge.
Merci de m'avoir lu !
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Édité par - Philsan le 17 nov. 2024 23:16:52 |
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 Posté - 17 nov. 2024 : 23:39:25
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Quel est exactement l’accord de principe, comment est il rédigé ?
Si les infiltrations proviennent d’un défaut d’entretien des parties communes, la copropriété doit intervenir.
Si elles proviennent des travaux privés réalisés sans autorisation, c’est au propriétaire de les prendre en charge.
L'assemblée générale décide :
I)Concernant la régularisation du souplex :
De valider la modification d’affectation du lot [numéro du lot] (caves) en habitation, sous réserve des autorisations administratives nécessaires.
De modifier le règlement de copropriété et l’état descriptif de division en conséquence, les frais étant à la charge exclusive des propriétaires du lot concerné.
II) Concernant les infiltrations :
De mandater un expert indépendant pour déterminer l’origine des infiltrations affectant le lot [numéro du lot].
De prendre en charge, au titre des parties communes, les travaux nécessaires si l’expertise établit que les infiltrations proviennent d’un défaut d’entretien des parties communes.
De préciser que les travaux correctifs imputables à des modifications privées non conformes seront à la charge exclusive du propriétaire du lot concerné."
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Philsan
Nouveau Membre
France
3 message(s)
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Posté - 18 nov. 2024 : 00:24:19
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Merci pour votre réponse qui est déjà très claire.
Voici la résolution de l'accord de principe, déjà voté à la dernière AG à l'article 25 :
(les fautes de grammaire sont d'origine...)
"RESOLUTION XX: A la demande de M. et Mme X - Demande d'accord de principe pour régulariser la question de leur souplex
Le syndic informe que M et Mme X ont acheté leur bien dont des travaux de transformation de leur cave afin d'en faire un souplex. Des travaux ont eu lieu des années et n'ont pas fait l'objet d'une autorisation préalable de l'AG.
De plus, aucune régularisation n'a a été faite sur le plan juridique.
Afin d'entériner la situation du souplex, M et Mme X souhaitent obtenir un accord de principe qui lui permettra de régulariser et d'entamer les démarches administratives pour être en accord avec la copropriété. Ils s'engagent à fournir lors de la prochaine AG un projet de modificatif au règlement de copropriété pour lui permettre d'attribuer des millièmes supplémentaires à la cave transformée en habitation.
L'assemblée générale après avoir pris connaissance de l'avis du conseil syndical ; et déliberé, décide d'autoriser M. et Mme X à régulariser la situation de leur bien."
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Édité par - Philsan le 18 nov. 2024 00:26:21 |
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Régularisation cave en habitation 
