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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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 Posté - 24 oct. 2011 : 15:26:16
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Dossier : Les nouvelles dispositions de la loi du 6 juillet 1989
La modification de la loi qui régit les relations entre propriétaires et locataires est actuellement discutée par le Parlement, avec pas moins de 20 mesures. Quelles sont ces mesures ? Comment évoluent les droits des locataires ? Quel est l'impact sur les locations meublées ? LocService fait le point.
La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs est « la » loi qui régit les locations non meublées. Que ce soit le bail, le dépôt de garantie, l'état des lieux ... Des mises à jour et des modifications interviennent ponctuellement dont nous vous faisons part dans nos brèves.
Un projet de loi visant à renforcer les droits, la protection et l'information des consommateurs vient d'être adopté en première lecture par l'assemblée nationale. Ce projet de loi contient plus de 20 mesures dont certaines relèvent de cette loi de 89 et concernent donc directement les locataires et les propriétaires bailleurs. Une mesure concerne également les locations meublées qui ne relèvent pourtant pas de cette loi que le Sénat devrait très probablement adopter « tels quels ».
Inventaire « avant / après » de ces mesures que le Sénat devrait très probablement adopter « telles quelles ».
Montant du dépôt de garantie
Rappelons que les propriétaires bailleurs peuvent demander un dépôt de garantie mais qu'ils ne sont pas dans l'obligation de le faire.
Actuellement, le dépôt de garantie peut représenter au maximum 1 mois de loyer hors charges pour les locations vides qui relèvent du secteur locatif privé ou du parc social conventionné.
Avec le nouveau texte, le montant du dépôt de garantie sera également plafonné à un mois de loyer pour le parc social non conventionné. (220.000 logements concernés par cette harmonisation).
Délai de restitution du dépôt de garantie
Principe :
Actuellement, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de 2 mois à compter de la restitution des clés par le locataire. Déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
La loi modifiée prévoit qu'un bailleur qui ne restituerait pas le dépôt de garantie dans le délai imparti devrait verser une pénalité de 10% du montant du loyer (hors charges) par mois de retard.
Exception :
Comme nous l'indiquions dans notre dossier de novembre-décembre 2010 : les tribunaux estiment assez généralement qu'un bailleur dont le logement se trouve dans un immeuble en copropriété est en droit de conserver 20 % du dépôt de garantie en attendant la régularisation annuelle des charges de copropriété.
La jurisprudence est une nouvelle fois source de loi puisque le texte modifié prévoit que le copropriétaire bailleur devra faire un arrêté de comptes provisoire puis procéder à la régularisation définitive et à la restitution du solde dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.
L'Ă©tat des lieux
Actuellement, l'article 3 de la loi de 89 indique qu'un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. Rappelons aussi que depuis le 22 décembre 2010 l'état des lieux est établi par les parties au contrat de location ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. En cas d'intervention d'un tiers, les honoraires négociés restent à la seule charge du bailleur.
Le texte modifié prévoit une réglementation de l'état des lieux d'entrée et de sortie. Il précise notamment que l'état des lieux dûment signé par les parties devra être remis en main propre au locataire.
Ce qui revient à dire qu'un locataire signataire de l'état des lieux n'est plus présumé en avoir un exemplaire en sa possession. Au contraire, si un exemplaire n'a pas été remis en main propre au locataire, il est présumé ne pas avoir reçu d'exemplaire.
Le texte prévoit également que l'état des lieux sera « standardisé ». Ce point précis de l'élaboration d'un formulaire simple à remplir fera l'objet d'un décret ultérieur (ce qui laisse un peu de temps au législateur pour préparer ce formulaire si le projet de loi est validé par le Sénat). Ce décret devra également recenser toutes les informations qui devront obligatoirement figurer sur l'état des lieux.
DĂ©pĂ´t de garantie et Ă©tat des lieux
Comme nous le rappelions dans notre dossier de novembre-décembre 2010, la restitution du dépôt de garantie (montant et délai) est une source importante de conflits entre propriétaire et locataire à la fin du bail.
L'un des principaux objectifs du futur texte de loi est donc de fixer des cadres stricts et précis pour limiter ces conflits. Que ce soit en fixant des pénalités de retard plus conséquentes que ce qui existe actuellement (les sommes non restituées dans les délais sont majorées d'intérêts calculés sur la base du taux d'intérêt légal fixé à 0,38 % pour 2011). Ou en prévoyant la mise en place d'un état des lieux d'entrée et de sortie sous forme de formulaire qui sera plus difficilement contestable.
Avec la nouvelle loi, il est également prévu qu'un bailleur devra restituer au locataire sortant l'intégralité du dépôt de garantie en l'absence d'état des lieux à l'entrée dans le logement.
Surface habitable : les meublés vont être concernés
Actuellement, l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée » et ne concerne que les locations vides louées en tant que résidence principale.
Il ne prévoit pas de sanction en l'absence de mention et le mode de calcul de la surface est défini dans la loi du 25 mars 2009, dite loi Boutin. Par extension, et depuis cette loi de 2009, on appelle communément la surface habitable à mentionner dans un bail le « métrage Boutin ».
Et depuis cette loi de 2009, il existe une confusion certaine avec le métrage de la loi Carrez qui concerne quant à lui le mode de calcul de la superficie des biens situés dans une copropriété lors de la vente. Confusion qui s'explique facilement si l'on se met à la place d'un particulier qui acquiert un appartement dans une copropriété et qui a obligatoirement été informé de la superficie habitable du bien calculée selon les règles du métrage Carrez. Ce copropriétaire bailleur ne sait pas toujours que s'il met le bien en location, le mesurage de la loi Boutin se substitue au mesurage de la loi Carrez : il achète une superficie et en loue une autre.
Le projet de loi prévoit que la loi Carrez s'appliquera aux logements loués et que l'obligation de préciser la surface habitable dans le bail concerne également les logements meublés. Pour les baux signés après l'entrée en vigueur de la future loi, si la surface n'est pas mentionnée ou s'il s'avère par la suite que la surface est inférieure de plus de 5 % à celle inscrite dans le bail, le locataire sera en droit de demander une diminution du loyer.
RĂ©gularisation des charges
Actuellement, les propriétaires bailleurs peuvent demander le paiement des charges pendant un délai de 5 ans à compter de la fin du bail.
Le projet de loi prévoit que les bailleurs devront obligatoirement effectuer la régularisation annuelle des charges locatives avant la fin de la 2ème année civile (janvier à décembre) d'un nouveau bail (quel que soit le mois de signature du bail) et avant la fin de la 2ème année civile suivant la dernière régularisation pour un bail en cours. A défaut, les bailleurs ne pourront plus demander le paiement des arriérés de charges pour l'année écoulée.
Délai de préavis
Actuellement le délai de préavis classique est de 3 mois pour les locations vides et peut être raccourci à 1 mois sous certaines conditions.
Le nouveau texte prévoit de que ce délai soit réduit à 2 mois dans « les zones, définies par décret, se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande ». Ces zones seraient a priori les zones A bis et A du zonage Scellier.
Travaux d'amélioration et loyer
Actuellement, les propriétaires bailleurs qui ont convenu avec leur locataire de faire exécuter des travaux d'amélioration du logement qui génèrent une réduction des charges locatives et qui ont inscrit dans le bail une clause à cet effet ont aussi dû convenir avec leur locataire du montant de l'augmentation du loyer.
Le texte de loi prévoit que, dans les mêmes conditions, les bailleurs pourront bénéficier d'une majoration de loyer à hauteur de 50 % de cette réduction de charges : ils n'auront plus à obtenir l'accord du locataire sur le montant de l'augmentation.
Colocation et clause de solidarité
Actuellement, la clause de solidarité généralement prévue dans un bail de colocation rend tous les colocataires solidaires du paiement du loyer et des charges jusqu'au terme du bail ou de la période de renouvellement en cours. Ce qui signifie qu'un colocataire qui a quitté un logement en colocation peut être amené à payer des arriérés pour un logement qu'il n'occupe plus.
La nouvelle loi prévoit que cette clause de solidarité cesse dès qu'un colocataire qui a donné son congé et qui a quitté les lieux est remplacé par un nouveau colocataire.
Source : http://newsbailleur.locservice.fr/1...dossier.html
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