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patepat
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 Posté - 17 juil. 2012 : 22:20:59
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Bonjour,
Il y a plusieurs mois, j'ai acquis un studio dans une résidence de tourisme dans le cadre d'un pack (achat en VEFA + bail commercial avec une société de gestion).
Je suis sous le régime LMNP et ai signé un bail commercial assujetti à la TVA.
A la signature du bail, la TVA était de 5,5%.
Je viens de recevoir le règlement de mes premiers loyers TTC avec une TVA à 7%. Cependant le montant TTC n'a pas varié par rapport à ce qui était indiqué dans le bail et, de fait, mon loyer HT a diminué, puisque je reverse la TVA au trésor !
C'est en relisant celui-ci que je viens de découvrir l'article suivant qui m'avait échappé:
5.3 Révision du loyer :
« Une modification des impôts et taxes en vigueur à la signature des actes notariés sera sans incidence sur le montant des loyers TTC versés au BAILLEUR, … ».
Cependant, dans un autre article, le loyer annuel est indiqué « Hors Taxes »:
ARTICLE 5. Montant du loyer annuel
« Le présent bail est consenti moyennant un loyer assujetti à la TVA (au taux actuellement en vigueur), payable en numéraire. »
5.1 Eléments du loyer :
« Un loyer annuel Hors Taxes de #### euros, assujetti à la TVA au taux actuellement en vigueur de 5,5% sur les surfaces d'habitation, soit un loyer TTC de ##### € (somme en toutes lettres). Il se décompose comme suit pour chaque appartement :
NUMERO TYPE SURFACE LOYER ANNUEL H.T.
## ## ## m² ##### ».
Pourriez-vous m'indiquer si un recours est possible sur ce point pour que le montant HT du loyer reste inchangé. D'autant que la société récupère la TVA !
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helene75
Nouveau Membre
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1
 Posté - 09 sept. 2012 : 19:01:28
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Bonjour,
Pourquoi le montant HT a t'il baissé? Un loyer HT reste identique quelque soit le taux de TVA. |
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patepat
Nouveau Membre
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 2
Posté - 10 sept. 2012 : 22:12:12
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citation: Initialement posté par helene75
Bonjour,
Pourquoi le montant HT a t'il baissé? Un loyer HT reste identique quelque soit le taux de TVA.
Bonsoir,
Le montant HT du loyer a baissé en raison de l'article 5.5 du bail. Moyennant quoi, puisque c'est écrit dans le bail, je ne vois pas ce quel recours je peux avoir. |
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helene75
Nouveau Membre
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3
Posté - 11 sept. 2012 : 20:01:49
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Bonsoir,
Je suis surprise de cette pratique, attendons des réponses d'autres membres...
Cordialement. |
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helene75
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4
Posté - 11 sept. 2012 : 20:12:57
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patepat
Nouveau Membre
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5
Posté - 12 sept. 2012 : 07:49:25
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Bonjour,
Excepté la votre, je n'ai pour l'instant eu aucune réponse sur ce forum.
Néanmoins, mon notaire ainsi d'autres sources juridiques m'ont indiqué que cette clause était parfaitement légale et qu'il n'y avait pas grand chose à faire.
Le conseiller clientèle qui m'a vendu le pack, me suggère de contacter les autres co-propriétaires pour mener une action groupée qui aurait peut-être plus de poids.
Mais, à moins de m'appuyer sur une jurisprudence en la matière, je pense passer cela en pertes et profits.
Pour information, j'ai un bien du même type chez un autre gestionnaire qui lui m'a répercuté la hausse de la T.V.A. sur le loyer TTC. Il est vrai qu'il n'y a pas cet article 5.3 dans le bail.
Autrement, sur un tout autre sujet, dans les 2 baux est indiqué que le loyer est révisable tous les 3 ans en fonction de la moyenne annuelle de l'indice IRL plafonné à 2% (je cite de tête, car je n'ai pas les baux en mains).
De ce que j'ai compris, qui m'a été confirmé par mon notaire, mais pas vraiment par mon conseiller, le loyer augmentera au plus de 2% et non de 1,02*1,02*1,02. Autrement dit, je perdrai 2 années d'augmentation.
Si bien qu'au bout de 9 ans par exemple, j'aurai 1,02exp3 au lieu de 1,02exp9.
Confirmez-vous ou avez-vous déjà expérimenté cette analyse ? |
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nefer
Modérateur
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6
Posté - 12 sept. 2012 : 08:11:41
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citation: Initialement posté par patepat
Bonjour,
Excepté la votre, je n'ai pour l'instant eu aucune réponse sur ce forum.
Néanmoins, mon notaire ainsi d'autres sources juridiques m'ont indiqué que cette clause était parfaitement légale et qu'il n'y avait pas grand chose à faire.
Le conseiller clientèle qui m'a vendu le pack, me suggère de contacter les autres co-propriétaires pour mener une action groupée qui aurait peut-être plus de poids.
Mais, à moins de m'appuyer sur une jurisprudence en la matière, je pense passer cela en pertes et profits.
Pour information, j'ai un bien du même type chez un autre gestionnaire qui lui m'a répercuté la hausse de la T.V.A. sur le loyer TTC. Il est vrai qu'il n'y a pas cet article 5.3 dans le bail.
Autrement, sur un tout autre sujet, dans les 2 baux est indiqué que le loyer est révisable tous les 3 ans en fonction de la moyenne annuelle de l'indice IRL plafonné à 2% (je cite de tête, car je n'ai pas les baux en mains).
De ce que j'ai compris, qui m'a été confirmé par mon notaire, mais pas vraiment par mon conseiller, le loyer augmentera au plus de 2% et non de 1,02*1,02*1,02. Autrement dit, je perdrai 2 années d'augmentation.
Si bien qu'au bout de 9 ans par exemple, j'aurai 1,02exp3 au lieu de 1,02exp9.
Confirmez-vous ou avez-vous déjà expérimenté cette analyse ?
pouvez vous recopier la clause d'indexation dans son intégralité? |
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patepat
Nouveau Membre
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7
Posté - 16 sept. 2012 : 10:37:44
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citation: Initialement posté par nefercitation: Initialement posté par patepat
Bonjour,
Excepté la votre, je n'ai pour l'instant eu aucune réponse sur ce forum.
Néanmoins, mon notaire ainsi d'autres sources juridiques m'ont indiqué que cette clause était parfaitement légale et qu'il n'y avait pas grand chose à faire.
Le conseiller clientèle qui m'a vendu le pack, me suggère de contacter les autres co-propriétaires pour mener une action groupée qui aurait peut-être plus de poids.
Mais, à moins de m'appuyer sur une jurisprudence en la matière, je pense passer cela en pertes et profits.
Pour information, j'ai un bien du même type chez un autre gestionnaire qui lui m'a répercuté la hausse de la T.V.A. sur le loyer TTC. Il est vrai qu'il n'y a pas cet article 5.3 dans le bail.
Autrement, sur un tout autre sujet, dans les 2 baux est indiqué que le loyer est révisable tous les 3 ans en fonction de la moyenne annuelle de l'indice IRL plafonné à 2% (je cite de tête, car je n'ai pas les baux en mains).
De ce que j'ai compris, qui m'a été confirmé par mon notaire, mais pas vraiment par mon conseiller, le loyer augmentera au plus de 2% et non de 1,02*1,02*1,02. Autrement dit, je perdrai 2 années d'augmentation.
Si bien qu'au bout de 9 ans par exemple, j'aurai 1,02exp3 au lieu de 1,02exp9.
Confirmez-vous ou avez-vous déjà expérimenté cette analyse ?
pouvez vous recopier la clause d'indexation dans son intégralité?
Bonjour,
Voici l'article concernant la révision du loyer.
citation: 5.3 - REVISION DU LOYER
De convention expresse, le loyer sus-visé sera révisé tous les trois (3) ans, en fonction de la moyenne des trois (3) années de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE plafonnée à 2% par an.
L'indice de base servant à la révision du présent loyer sera le dernier connu par référence à celui de la même période l'année précédente.
En cas de modification ou de remplacement de l'indice, un nouvel indice sera substitué de plein droit à l'ancien dans les conditions et selon les coefficients de raccordement mentionnés par l'INSEE.
Une modification des impôts et taxes en vigueur à la signature des actes notariés sera sans incidence sur le montant des loyers ttc versés au BAILLEUR, lesquels feront l'objet d'une indexation triennale dans les conditions prévues à cet article.
Cependant, s'il intervenait une mesure gouvernementale de blocage des prix, le jeu de l'indexation serait neutralisé pendant toute la durée de la mesure administrative. |
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erci7527
Contributeur actif
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8
Posté - 15 oct. 2012 : 00:31:39
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Bonjour,
le terme utilisé dans la clause révision "en fonction" n est justement pas une fonction mathématique définie;
Je veux dire que n'importe quelle opération peut être éffectuée pour définir votre nouveau loyer; une division ou une soustraction, une multiplication, toutes ces opérations seraient conformes aux termes de votre contrat;
voilà pourquoi dans un bail correctement rédigé il est écrit la formule de révision des loyers;
Dans votre cas, à mon avis, en cas de litige, le tribunal éliminerait toutes autres solutions que vos 2 interprétations, mais le bout de phrase a la fin de la première phrase de la clause révision des loyers "par an" laisse à penser que le rédacteur a réfléchi a une augmentation ou diminution tous les 3 ans "rattrapant" les 3 ans.. mis on mon avis il y aura interprétation opposée également |
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patepat
Nouveau Membre
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9
Posté - 15 oct. 2012 : 19:39:14
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citation: Initialement posté par erci7527
Bonjour,
le terme utilisé dans la clause révision "en fonction" n est justement pas une fonction mathématique définie;
Je veux dire que n'importe quelle opération peut être éffectuée pour définir votre nouveau loyer; une division ou une soustraction, une multiplication, toutes ces opérations seraient conformes aux termes de votre contrat;
voilà pourquoi dans un bail correctement rédigé il est écrit la formule de révision des loyers;
Dans votre cas, à mon avis, en cas de litige, le tribunal éliminerait toutes autres solutions que vos 2 interprétations, mais le bout de phrase a la fin de la première phrase de la clause révision des loyers "par an" laisse à penser que le rédacteur a réfléchi a une augmentation ou diminution tous les 3 ans "rattrapant" les 3 ans.. mis on mon avis il y aura interprétation opposée également
Bonsoir,
Tout d'abord merci de votre réponse.
Toutefois, quand vous dites "n est justement pas une fonction mathématique définie", il me semble qu'au contraire, la moyenne est bien une fonction mathématique.
Reste à savoir, si l'on doit comprendre 2% au plus d'augmentation tous les 3 ans (moyenne annuelle de l'IRL sur 3 ans, plafonné à 2%) ou, dans le meilleur des cas, 1,02*1,02*1,02.
Entre parenthèses, l'accord de l'adjectif "plafonnée" avec la moyenne revient au même, mathématiquement, que s'il l'était avec l'IRL. |
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patepat
Nouveau Membre
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10
Posté - 10 mai 2015 : 12:27:17
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Bonjour,
Je reviens sur le sujet concernant la révision du loyer; en particulier sur l’interprétation de l'extrait suivant de l'article précité :
citation: 5.3 - REVISION DU LOYER
De convention expresse, le loyer sus-visé sera révisé tous les trois (3) ans, en fonction de la moyenne des trois (3) années de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE plafonnée à 2% par an.
Pour rappel, je possède 2 appartements en LMNP gérés par des gestionnaires différents.
Le premier a déjà révisé le loyer selon la formule suivante :
citation: loyer(n-2) * indice_plafonné(n-2) * indice_plafonné(n-1) *indice_plafonné(n).
En revanche, bien que dans un premier temps, le second gestionnaire m'ait proposé d'appliquer la même formule, il me demande à présent mon accord pour revenir dessus et appliquer la formule suivante :
citation: loyer(n-2) * (indice_plafonné(n-2) * indice_plafonné(n-1) *indice_plafonné(n)) / 3.
En ces termes:
citation: Après contrôle de votre bail, nous vous informons que votre loyer doit être indexé sur la base de la moyenne des 3 années, soit 2.97 % / 3 = + 0.99 %, soit un loyer de #### € TTC par trimestre.
Nous vous proposons de régulariser l’indexation des mois de Février et mars avec le paiement de votre prochain loyer au 30/06/15.
Dans l’attente de votre accord à ce sujet,
Je prévois de lui faire la réponse suivante :
citation: Bonjour
Je ne suis pas d’accord avec votre méthode de calcul.
En effet, la moyenne des trois (3) années de l’indice de référence des loyers (IRL), signifie simplement que l’on se base sur la valeur moyenne annuelle de cet indice pour calculer la révision annuelle du loyer tous les trois (3) ans.
J’en veux pour preuve que la fin de la phrase, plafonnée à 2 % par an, se rapporte bien à cette moyenne annuelle.
Du reste, possédant un autre appartement en LMNP avec le même article type de révision du loyer, celui-ci a bien été révisé selon la formule : loyer(n-2) * indice_plafonné(n-2) * indice_plafonné(n-1) *indice_plafonné(n).
Enfin, compte tenu du loyer HT que vous avez diminué, à votre bénéfice, suite aux augmentations du taux de T.V.A., je trouve pour le moins mal venu de tenter de diminuer également le montant de la révision du loyer.
En conséquence, je vous demande de réviser mon loyer exactement dans les termes que vous aviez énoncés dans votre réponse du 23 avril dernier.
Bien Cordialement,
Quel moyen (jurisprudence ?) ai-je d'appuyer ma réponse ? |
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Posté - 10 mai 2015 : 13:49:01
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Bonjour
Je ne suis pas d’accord avec votre méthode de calcul.
En effet, la moyenne des trois (3) années de l’indice de référence des loyers (IRL), signifie simplement que l’on se base sur calcule la valeur moyenne (annuelle non, que vient faire annuelle!!!) de cet indice pour calculer la révision annuelle du loyer tous les trois (3) ans.
J’en veux pour preuve que la fin de la phrase, plafonnée à 2 % par an, se rapporte bien à cette moyenne annuelle.
Du reste, possédant un autre appartement en LMNP avec le même article type de révision du loyer, celui-ci a bien été révisé selon la formule : loyer(n-2) * indice_plafonné(n-2) * indice_plafonné(n-1) *indice_plafonné(n).(Non, un autre contrat ne fait en rien preuve!!!)
Enfin, compte tenu du loyer HT que vous avez diminué, à votre bénéfice, suite aux augmentations du taux de T.V.A., je trouve pour le moins mal venu de tenter de diminuer également le montant de la révision du loyer.
En conséquence, je vous demande de réviser mon loyer exactement dans les termes que vous aviez énoncés dans votre réponse du 23 avril dernier.
La révision doit bien etre effectué selon le calcul précédemment effectué
Bien Cordialement, |
Édité par - ribouldingue le 10 mai 2015 13:52:16 |
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patepat
Nouveau Membre
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12
Posté - 10 mai 2015 : 15:12:02
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Bonjour
Je ne suis pas d’accord avec votre méthode de calcul.
En effet, la moyenne des trois (3) années de l’indice de référence des loyers (IRL), signifie simplement que l’on se base sur calcule la valeur moyenne (annuelle non, que vient faire annuelle!!!) de cet indice pour calculer la révision annuelle du loyer tous les trois (3) ans.
J’en veux pour preuve que la fin de la phrase, plafonnée à 2 % par an, se rapporte bien à cette moyenne annuelle.
Du reste, possédant un autre appartement en LMNP avec le même article type de révision du loyer, celui-ci a bien été révisé selon la formule : loyer(n-2) * indice_plafonné(n-2) * indice_plafonné(n-1) *indice_plafonné(n).(Non, un autre contrat ne fait en rien preuve!!!)
Enfin, compte tenu du loyer HT que vous avez diminué, à votre bénéfice, suite aux augmentations du taux de T.V.A., je trouve pour le moins mal venu de tenter de diminuer également le montant de la révision du loyer.
En conséquence, je vous demande de réviser mon loyer exactement dans les termes que vous aviez énoncés dans votre réponse du 23 avril dernier.
La révision doit bien etre effectué selon le calcul précédemment effectué
Bien Cordialement,
Bonjour,
Tout d'abord merci pour votre réponse rapide.
Toutefois, je ne la comprend pas bien. Quand vous dites que citation: La révision doit bien etre effectué selon le calcul précédemment effectué cela signifie-t-il que vous confirmez, comme moi, le 1er calcul effectué par le gestionnaire ou, son 2ème calcul ?
Quand j'insiste sur la valeur annuelle de la moyenne, c'est pour expliquer qu'une moyenne se réfère toujours à une période (ou une autre échelle), en l'occurrence une année. Mon but est d'expliquer et d'argumenter la méthode de calcul que je considère être la bonne.
Je pense que le gestionnaire est de mauvaise fois et qu'il tente chaque fois de diminuer les sommes qui nous sont dûes.
En voici quelques exemples :
- Il a fallu que j'envoi un mail pour obtenir la révision du loyer, qui autrement n'aurait pas eu lieu.
- Comme stipulé dans le bail, l'augmentation de la T.V.A. a été répercutée sur le montant HT du loyer, plutôt que le montant TTC.
- Comme stipulé dans le bail, la Taxe d'Ordure Ménagères est à la charge du propriétaire.
C'est la raison de la phrase suivante dans ma réponse :
citation: Enfin, compte tenu du loyer HT que vous avez diminué, à votre bénéfice, suite aux augmentations du taux de T.V.A., je trouve pour le moins mal venu de tenter de diminuer également le montant de la révision du loyer.
Je compte d'ailleurs diffuser ma réponse aux autres copropriétaires pour mettre le gestionnaire devant ses obligations.
Bien Cordialement, |
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Posté - 10 mai 2015 : 15:27:51
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En vérifiant, aucune de vos deux formules n'est juste, pouvez vos revérifier: Une moyenne c'est (a+b+c)/3 et on pas a*b*c/3 |
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patepat
Nouveau Membre
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Posté - 12 mai 2015 : 00:06:41
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Bonjour,
J’ai réfléchi à la formule de calcul découlant des termes de l’article de révision du loyer.
Celle-ci se présente ainsi :
Si t=taux_annuel_IRL(n-2), t'=taux_annuel_IRL(n-1), t"=taux_annuel_IRL(n) ;
la moyenne est égale à : M=(t+t'+t")/3 ; et la moyenne plafonnée à : T=min(M ; 2%)
Etant donné qu’il s’agit d’une moyenne plafonnée par an, cela signifie qu’elle s’applique à chaque année de la période de 3 ans.
Autrement dit, le nouveau loyer est égal à : L' = L*(1+T)*(1+T)*(1+T) = L*(1+T)exp3.
Aussi, voici la réponse que je pense envoyer et que je ferai suivre aux autres co-propriétaires, pour mettre le gestionnaire devant ses obligations.
citation: Bonjour
Je ne suis pas d’accord avec votre méthode de calcul.
Effectivement, la moyenne des trois (3) années de l’indice de référence des loyers (IRL), se traduit par M=(t+t'+t")/3 où t=taux_annuel_IRL(n-2), t'=taux_annuel_IRL(n-1) et t"=taux_annuel_IRL(n).
Néanmoins, comme cette moyenne est plafonnée à 2 % par an, cela signifie qu’elle s’applique à chaque année de la période de 3 ans.
Nous aurons donc un loyer révisé égal à : L' = L*(1+T)*(1+T)*(1+T) = L*(1+T)exp3 où T=min(M ; 2%).
Concrètement, en prenant comme base l’indice IRL 2011T4, nous aurons :
M = (1,88% + 0,69% + 0,37%) / 3 = 2,94% / 3 = 0,98%
T = 0,98%
L' = #### * (1+0,98%)exp3 = #### HT ; soit #### TTC
En conséquence, je vous demande de réviser mon loyer exactement dans les termes que vous aviez énoncés dans votre réponse du 23 avril dernier.
Bien Cordialement, |
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patepat
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15
Posté - 26 juin 2015 : 23:36:23
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Bonsoir,
J'ai reçu un courrier du gestionnaire accompagné du chèque de régularisation de mon loyer pour le premier trimestre 2015.
Le montant de celui-ci correspond au tiers du montant dans sa première réponse.
Il n'a donc tenu aucun compte du fait que je n'avais pas donné mon accord à ce sujet et que j'avais démontré que son calcul était erroné.
Selon d’autres copropriétaires contactés, qui n’ont pas eu aussi leur loyer révisé, il semble clair que l'intention du gestionnaire était de ne pas procéder à cette révision, comme il est pourtant stipulé dans le bail.
A présent qu'il y est obligé, il cherche délibérément à en diminuer le montant.
Contacté par téléphone, le gestionnaire m'a dit que mon dossier n'était pas clos et qu'il attendait une réponse de son avocat.
Quel recours puis-je avoir pour obtenir gain de cause ?
Bien Cordialement,
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patepat
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16
Posté - 02 juil. 2015 : 08:22:41
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Bonjour,
Quelqu'un a-t-il une réponse à ma question ?
Nous avons reçu un courrier de l'avocat-conseil du gestionnaire qui confirme bien évidemment sa méthode de calcul.
Pensez-vous qu’il y ait matière à entreprendre une action commune avec les autres copropriétaires pour dénoncer ce bail (problèmes de la révision du loyer, de la réduction du loyer HT avec les hausses de T.V.A); surtout au vu des sommes engagées qui ne sont pas très élevées individuellement ? |
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patepat
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17
Posté - 22 déc. 2015 : 18:31:12
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Bonjour,
Je rebondis sur mon dernier message.
Concernant le calcul de la révision du loyer, j'ai contacté un avocat qui m'a fait la réponse suivante :
citation: Chances de succès dans votre dossier
La clause est relativement obscure (terme de « moyenne », absence d’indice de base …).
Néanmoins, en présence du refus du locataire d’accepter le loyer révisé proposé par le bailleur, celui-ci ne peut faire jouer la clause résolutoire ou délivrer un commandement de payer.
En pratique, il conviendrait de saisir le juge pour lui faire interpréter la clause.
Par-delà la question de l’enjeu financier relativement faible, il est probable que l’interprétation du juge des loyers puisse vous être défavorable.
La lettre envisagée, qui plus est à l'avocat adverse, ne me paraît pas être une bonne solution.
Cordialement,
Et à propos du problème de TVA.
citation: Bonjour,
J'ai travaillé sur votre dossier, lequel pose plusieurs difficultés.
La question de la TVA me paraît compromise, car vous avez accepté de signer un contrat de bail comportant cette clause de paiement "TTC". Le bail commercial est un contrat entre deux "commerçants" au sens juridique, c’est-à -dire que le droit de la consommation ne s'applique pas et que la liberté contractuelle est la règle.
La rédaction différente d'un autre bail commercial avec une autre société ne permet donc pas d'interpréter cette clause, car encore une fois c'est un domaine de liberté contractuelle (en clair le contrat signé vaut loi entre les parties).
Il m'a également fourni nombre de textes de jurisprudence auxquels j'avoue ne pas avoir tout compris.
Bref, il ressort que je n'ai pas vraiment de recours contre le gestionnaire.
Quelqu'un a-t-il un avis sur ce sujet ? |
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Bail commercial assujetti à la TVA et loyers TTC 
