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brico_bts
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21
 Posté - 19 mars 2012 : 19:01:40
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Des entreprises se sont spécialisées dans la sous-traitance du vote, et notamment dans le vote en ligne (Exemple www.jevoteenligne.com ).
Le mieux serait d'une part de voter en ligne et surtout d'avoir une retranscription par webcam pour suivre en direct ! Quand je vois que les AG ont lieu en plein après-midi, certains ne pensent pas que nous travaillons à côté...! |
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TANRON
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 22
 Posté - 22 mars 2012 : 16:03:52
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[quote]Initialement posté par juillet11
Tanron:
"Comment envisager une modification de la loi pour que les syndics,,,,"
Je tournerais autrement:
Comment envisager une modification de la loi SUR les syndics.
Je crois que le syndic cumule 2 fonctions: comptable et legiste immpbilier.
On est peut être habitués mais ce n'est, ni fonctionnel, ni démocratique.
Surtout, c'est la porte ouverte au détournement de la loi de 65 par des
hommes d'affaires. De quoi on s'étonne.
Donc, la solution, c'est, comme toujours, séparation des pouvoirs.
1) Ramener le syndic à des fonctions comptables et de chef de travaux et entretien. Un super concierge, mais rien d'autre. Payé pour ça au tarif de marché. On donne en passant accès à la concurrence : experts-comptables, BEP de comptabilité... De quoi faire baisser le prix, quoi.
2) Introduire la figure séparée du légiste immobilier dans la loi.
En plus des notaires pour les actes de vente, on aurait des legistes pour les copropriétés. Et on donne aussi accès à la concurrence: avocats, BTS de droit immobilier... Et on fait baisser (un peu) les honoraires, quoi.
Reste à inscrire dans la loi les différences de fonction.
Mais le principe est clair, et tout devient plus facile à comprendre :
Le Legiste pour les assemblées. On peut aussi lui donner des pouvoirs minimum de conciliation/médiation pour désengorger les tribunaux des litiges entre copropriétaires. Pas de contrat fixe: ou seulement pour l'année. Il est payé à l'ACTE et c'est tout. Toute recette injustifiée provenant du SDC signifie délit de collusion, lourdement condamné, perte de droits civiques, etc.
Il répond directement devant le TGI ou le Procureur (sur le modèle du Conciliateur). Ses décisions de droit peuvent être contestées devant les tribunaux par l'assemblée ou même un autre propriétaire (il suffit d'aller chercher un autre légiste pour porter plainte contre le précédent)
Le Syndic pour les dépenses et la direction des travaux. Il répond devant le Legiste. Contrat fixe de trois ans, OK, mais sans pouvoir juridique. L'essentiel c'est qu'un syndic soit responsable devant un tribunal pénal ou commercial, comme n'importe quelle entreprise. Que la Loi de 65 ne lui serve plus de couverture à ses malfaçons.
Voilà . On élimine le problème par la racine. On crève l'abcès, Si les syndics posent tant de problèmes ce n'est pas tant leur faute, que le fait qu'ils cumulent 2 fonctions contradictoires. Imaginez que vous donnez à votre concierge le pouvoir de décider qu'est ce que parties communes et parties privatives. Ben voilà . Étonnez-vous après qu'un concierge précipite des coprops dans la m*.
En somme si la fonction de syndic ne marche pas, c'est que la Loi de 65 est mal conçue. Ou plutôt périmée.
Bonjour Juillet 11
désolée de répondre si tardivement . Il faut en effet rendre aux copropriétaires le droit de gérer leur bien et non donner des pouvoirs ahurissants à des syndics qui ne sont préoccupés que par le fonctionnement financier d'une entreprise à laquelle ils appartiennent.
les intérêts directs des copropriétaires et des syndics sont aux antipodes.
La loi de 65 mérite certainement des aménagements pour éviter la lourdeur imposée par des syndics se prenant pour des juristes, voire plus, énonçant des affirmations sans vérification juridique, les faisant passer pour des vérités auprès d'une majorité ; au seul motif de faire passer les résolutions dont ils sont les auteurs.
la méthode de fonctionnement des syndic est constituée d'empêchements pour les copropriétaires raisonnables à faire valoir leur droit en les privant notamment d'informations exactes (non réponse quasi habituelle et régulière à tout courrier) ; un travers causant des préjudices sérieux à ces copropriétaires raisonnables, ne faisant pas la majorité, laquelle sait se tirer des balles dans les pieds, car en mal de reconnaissance auprès des syndics sachant bien utiliser leur faiblesse démocratique.
C'est pourquoi je pense nécessaire de modifier la façon de déterminer une majorité requise par la loi pour parvenir à une décision et de revoir la législation sur les fonctions syndics qui doivent être strictement encadrées.
A ce jour, un syndic, n'est ni un sachant des lois, ni un technicien, ni un ingénieur, c'est peut être un administratif et certains font bien leur travail avec élégance et courtoisie.
la "loi" concernant les syndics est à ce jour quasi bloquée. On se demande pourquoi ...,,???? à peine modifiée et en difficulté de modifications!!! Pourquoi à nouveau.
La réponse est question de pouvoir !!!
Elle est et reste en tout état de cause préjudiciable à tout copropriétaire/citoyen /contribuable sensé.
Merci pour votre réponse ne manquant pas d'à propos; |
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juillet11
Contributeur actif
140 message(s)
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23
Posté - 26 mars 2012 : 13:08:11
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Bonjour Tanron
citation:
la "loi" concernant les syndics est à ce jour quasi bloquée. On se demande pourquoi ...,,????
à peine modifiée et en difficulté de modifications!!! Pourquoi à nouveau.
La réponse est question de pouvoir !!!
Je me pose souvent la question (à cause de mes propres déboires), et même si mon analyse est forcément déformée, je crois qu'il faut aller chercher la réponse du côté de la "bulle immobilière".
En plus des proprios classiques, qui achètent un appartement comme on achète une voiture (par besoin ou plaisir personnel), on a vu se développer pendant 20 ans une génération de proprios qui conçoivent l'immobilier comme un investissement (locatifs, revente spéculative). Avec l'encouragement des pouvoirs publics (lois scellier etc.)
Ce genre de pseudo-économie, qui consiste à pomper l'argent des autres dans une activité qui ne produit pas de richesse (car c'est bien une bulle) ne tient debout que dans la mesure où tout le monde est complice, où tout le monde se fait arroser : que ce soit directement ou indirectement, que ce soit par dessus ou par dessous la table. Dans ce système, tout le monde y gagne : pouvoirs publics, notaires, agents immobiliers, bien sûr, mais aussi indirectement, les syndics, les notables, les organisations professionnelles et l'appareil de la justice ou des professions apparentées.
Or, pour que l'arnaque dure longtemps, il faut éduquer tout le monde dans l'exploitation des recoins disponibles dans la Loi de 65. Cela prend du temps, et surtout, c'est toute une vie professionnelle qui va dépendre de bien savoir profiter des vides laissés par la législation. Donc, une fois qu'on a monté tout le système de "siphonnage", la derniere chose que l'on veut, c'est modifier son architecture !
Au contraire, plutôt que modifier le système dans le sens d'une rationnalisation (ce qui est en somme l'objet de ce débat), les parties intéressées vont s'assurer de perenniser leur mode de vie. Mais c'est le modèle non-productif sur lequel ils vivent qui est pervers
Dans le cas des agents du "privé", le blocage intéressé à une rationnalisation de la Loi de 65 se fait à travers des organismes professionnels : par exemple, les syndics, agents immobiliers, notaires, experts judiciaires ou autres, se retrouvent tous dans la même organisation professionnelle, que ce soit directement ou par société interposée (cas typique des notaires ou des experts qui possèdent à leur tour des sociétés de gestion immobilière).
Ensuite, il faut aussi ajouter les organismes ou associations obligatoires, je pense en particulier au Barreaux à compétence territoriale, ou aux inscriptions sur les listes d'experts qui rendent impossible de responsabiliser les professionnels de la justice devant leurs propres erreurs ou, par extension, les autres professionnels du droit ou au service des tribunaux (ou les magistrats eux-mêmes). En France, notons que la prévarication n'existe même pas. Non plus que le principe de sécurité juridique. Alors vous pensez, le parcours que peut avoir l'intime conviction...
Enfin, dans le cas des services publics, on trouve la manne financière des impôts, et celui des influences. Mais c'est la partie émergée de l'iceberg que tout le monde connaît, car on la retrouve dans les journaux.
Moins connu, c'est l'appareil de Justice, à travers l'accès de facto privilégié aux saisies immobilières qui se décident dans les Palais : vous avez des experts qui expertisent, des avocats qui conseillent -- avec une fâcheuse tendance à décider à la place de -- leur client , un juge qui tranche selon son "intime conviction" (!). La justice est humaine, et dans les palais, tout le monde se connaît. Personne n'est à l'abri de voir son jugement s'égarer quand un bien immobilier saisi peut permettre à son repreneur de multiplier par 0.30 à 0.80 la mise quelques années plus tard ! -- Et ce n'est PAS illégal : ils sont bien placés pour le savoir, c'est leur boulot de vous le faire savoir ! :-) Bref, quand un litige immobilier doit passer par le TGI; mais que les magistrats experts avocats organisations professionnelles -- tout le monde ! --- sont directement juge et parties dans les affaires immobilières, c'est que le problème n'est plus simplement technique : il est de civilisation.
Bref, chez tout le monde, (sans exclure les proprios qui "investissent" dans le travail des autres) on commence par penser -- Où est le mal ? (et on se répond à soi-même : -- ben, c'est à moi de le dire !). Puis on continue ainsi par lire de travers la Loi de 65. Au fur et à mesure que la jurisprudence s'accumule, cela devient une _règle_ de lecture obligatoire.
À côté, on se rassure en cotisant à des organisation de lobbying qui s'assurent que tout le monde va interpréter la Loi de 65 dans le sens qu'on veut lui donner. Et au bout, on attaque ou détruit tout un chacun qui ne rentre pas dans le rang : propriétaire utilisateur ou simple locataire. La perversion est à son comble quand on coopère à l'expulsion des entreprises productrices de richesse ou les gens qui doivent se loger pour aller travailler, en leur appliquant une part de charges immobilières injustifiable.
Résultat, la réforme de la Loi de 65, elle suppose de s'atteler à tout un pan du système économique en général et des professions de la justice en particulier. Avec la crise énomique, c'est la moitié du travail qui est fait. Mais qui va s'atteler à réformer en profondeur l'administration de la Justice. Par exemple, en retirant aux magistrats les affaires de droit immobilier, pour les confier aux tribunaux du commerce ou mieux encore -- aux tribunaux du TRAVAIL ?
Par exemple, faisons en sorte que les même juges des affaires commerciales ou sociales (type prud'hommes) deviennent compétents en matière immobilière, et je suis sûr :
1) que les syndic et autres professionnels auront tôt fait de rentrer dans le rang
2) que la jurisprudence s'appuiera sur une lecture correcte et efficiente de la Loi de 65
3) que les pouvoir publics auront tôt fait de rectifer les aberrations qu'on y trouve encore. Comme le cumul de fonctions juridiques et comptables chez le syndic. Ou comme le 2e alinéa de la l'art.42, un incroyable attrappe piège-à -cons dont on se demande comment ça se fait que personne n'a entrepris de l'abroger.
En résumé, dans ce système, je pense que le syndic n'est pas le moteur du système, mais la roue. Ce n'est qu'une marionnette manipulée par l'ensemble des autres professionnels. Un peu comme le garde-chiourme des propriétaires regroupés en "syndicats". En pratique, vous observerez que les syndics les plus emm..rdants sont ceux encadrés par des organisations professionnelles, elles-mêmes entre les mains des véritables interessés. Les syndics indépendants sont plus exposés aux aléas de la libre-concurrence.
Dernier exemple que les syndics ne jouent aucun rôle mais subissent plutôt le système, c'est leur obsession à associer leur nom à l'enseigne de la FNAIM, par exemple. L'enseigne FNAIM est plus visible que leur nom propre. Mais le degré d'asservissement de ces syndics à ces organisations est tel que, en cas de litige, c'est le syndic qui se fait condamner, .... la FNAIM n'est jamais responsable subsidiaire !
-- Avouez qu'elle est bonne, quand même, et que cela donne une assez bonne idée de la stature professionnelle de ces syndics qui se font taper dessus de face par les proprios et .... par derrière !
A mon avis on perdrait du temps à essayer de lutter contre les syndic si nous voulions vraiment faire avancer les choses
Salut !
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TANRON
Nouveau Membre
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24
Posté - 29 mars 2012 : 16:22:34
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EXCELLENT JUILLET 11
C'est la faute à la loi, à la justice, mais pas le lobbying des syndics.
Je ne suis pas d'accord avec vous. La loi ne comporte pas de vide, seule l'application qui en est faite par les syndics et les pouvoirs publics pour faire plaisir aux syndics sont réellement en cause dans un premier temps.
Faire des tribunaux un genre de prud'homme de l'immobilier ne servira que les lobbying de l'immobilier tout comme les prudhommes servent les patrons qui prennent les pouvoirs dans les tribunaux et jouent de leurs pouvoir précisément pour les augmenter.
Une réforme de simplification et d'information des copropriétaires, de loi strictes destinées à la protection des copropriétaires est à mon sens à envisager pour éviter les déboires de tous les gens raisonnables.
Le fait de placer ses économies dans l'immobiliter n'a rien de honteux.. Cela ne veut pas dire non plus que ceux le faisant dans un souci de diversification, envisage seulement les profits.
A ce jour, j'aimerai bien que vous me citiez les profits réalisés par les propriétaires depuis par exemple 2008.
Neant, ils y sont de leur poche, entre les frais pour le bien être des locataires, peu soucieux de correction vis à vis des propriétaires, des impositions, des taxes, des obligations ne belldiverses et variées, travaux sous la responsabilité des syndics, une belle mane, et pour qui ???
Bientôt, plus aucun intérêt à placer ses économies dans l'immobilier et là que se passera t il donc, sans les investisseurs.... les acquéreurs... ????
Je me suis bien amusée à la lecture de votre défense des intérêts des syndics en focalisant les torts sur toutes les autres professions de l'immobilier et de la justice. Vous ne me convaincrez pas de cette manière.
Bonne soirée. Tanron |
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Jpp13
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25
Posté - 03 avr. 2014 : 08:28:22
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Ne serait-il pas opportun de ré-ouvrir le débat (ou d'en créer un autre) suite au vote définitif de la loi ALUR ? |
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| Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille] |
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Édité par - Jpp13 le 03 avr. 2014 08:29:26 |
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TANRON
Nouveau Membre
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26
Posté - 03 avr. 2014 : 15:01:27
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citation: Initialement posté par Jpp13
Ne serait-il pas opportun de ré-ouvrir le débat (ou d'en créer un autre) suite au vote définitif de la loi ALUR ?
Que modifie le vote définitif de la loi ALUR ?
Qui s'est opposé vraiment aux nouvelles dispositions (défavorables) à l'immobilier ?
Qui a pris en compte les intérêts légitimes des investisseurs... ?
Quelles harmonies sont développées par cette loi entre les différentes parties concernées...?
Résultats à constater de prime abord ; Dégâts de l'immobilier, (constructions, gestion, acquisitions, vente, ETC) qui est épargné ?
peut être les assureurs, les primes viennent d'augmenter de plus de 20% ???
Ne sommes nous pas dans un pays devenu dément ??
Bonnes réflexions. ??? 
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JPM
Modérateur
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27
Posté - 18 avr. 2014 : 12:00:15
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Je fais un petit tour par ici. C'est rare
Je tombe sur l'indication de Tanron :citation: Je crois que le syndic cumule 2 fonctions: comptable et légiste immobilier.
Surprenant 
Le syndic, professionnel ou pas, est le représentant légal de la personne morale qu'est le syndicat et son administrateur. Par ailleurs il gère l'immeuble . Tout cela dans les conditions fixées par la loi de 1965 et le décret.
Syndic comptable ? certainement. Légiste ? Disons juriste ? Il doit au moins connaître les dispositions du statut un brin de jurisprudence. Il est bien certain qu'un syndic professionnel devrait avoir une bonne formation juridique. Ce n'est pas le cas présentement.
Il doit aussi avoir une bonne formation technique sans être nécessairement architecte. Mais il y a des architectes syndics.
Bref : bon syndic professionnel ? C'est au niveau des professions libérales traditionnelles : avocat, notaire, etc .... Est-ce le cas actuellement ? Il y en a . Et il y a des gestionnaires salariés d'un excellent niveau. Le problème c'est l'organisation générale de la profession polluée par la commercialisation abusive.
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28
Posté - 18 avr. 2014 : 15:01:05
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légiste... parfois  pour les copro moribondes !! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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29
Posté - 18 avr. 2014 : 17:57:29
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L',on savait que l'immobilier était en crise, mais on le pensait encore ......de ce monde |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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TANRON
Nouveau Membre
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Posté - 18 avr. 2014 : 19:28:52
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UN BON SYNDIC, j'en cherche encore et malheureusement j'ai quelques années derrière moi.
JML prétend que "c'est au niveau des professions traditionnelles libérales....."
certains voudraient bien le faire croire ....sont- ils précisément les bons ???
Un syndic n'est pas une profession libérale, ni un notaire ni un avocat (sauf à obtenir par une nouvelle "loi taubira", le mariage pour tous..... dans le genre de ces professionnels.....!!!!!!!) mais un commerçant jouant aux uns et aux autres...avec des objectifs commerciaux bien définis et certainement pas régulièrement dans le sens des copropriétés et des copropriétaires..... à de très rares exceptions occasionnelles près..
Certes , à force de présenter des ignorances ou méconnaissances en droit comme en technique comme des vérités, un certain nombre finit par leur donner valeurs.... !!! quelle dommage. |
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TANRON
Nouveau Membre
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31
Posté - 18 avr. 2014 : 19:34:17
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citation: Initialement posté par TANRON
UN BON SYNDIC, j'en cherche encore et malheureusement j'ai quelques années derrière moi.
JML prétend que "c'est au niveau des professions traditionnelles libérales....."
certains voudraient bien le faire croire ....sont- ils précisément les bons ???
Un syndic n'est pas une profession libérale, ni un notaire ni un avocat (sauf à obtenir par une nouvelle "loi taubira", le mariage pour tous..... dans le genre de ces professionnels.....!!!!!!!) mais un commerçant jouant aux uns et aux autres...avec des objectifs commerciaux bien définis et certainement pas régulièrement dans le sens des copropriétés et des copropriétaires..... à de très rares exceptions occasionnelles près..
Certes , à force de présenter des ignorances ou méconnaissances en droit comme en technique comme des vérités, un certain nombre finit par leur donner valeurs.... !!! quelle dommage.
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TANRON
Nouveau Membre
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Posté - 18 avr. 2014 : 19:35:53
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citation: Initialement posté par TANRONcitation: Initialement posté par TANRON
UN BON SYNDIC, j'en cherche encore et malheureusement j'ai quelques années derrière moi.
JML prétend que "c'est au niveau des professions traditionnelles libérales....."
certains voudraient bien le faire croire ....sont- ils précisément les bons ???
Un syndic n'est pas une profession libérale, ni un notaire ni un avocat (sauf à obtenir par une nouvelle "loi taubira", le mariage pour tous..... dans le genre de ces professionnels.....!!!!!!!) mais un commerçant jouant aux uns et aux autres...avec des objectifs commerciaux bien définis et certainement pas régulièrement dans le sens des copropriétés et des copropriétaires..... à de très rares exceptions occasionnelles près..
Certes , à force de présenter des ignorances ou méconnaissances en droit comme en technique comme des vérités, un certain nombre finit par leur donner valeurs.... !!! quelle dommage.
QUEL DOMMAGE et non ce qui précède Merci |
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Posté - 18 avr. 2014 : 19:45:19
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TANRON
Nouveau Membre
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34
Posté - 18 avr. 2014 : 19:47:53
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citation: Initialement posté par Jean-Michel Lugherinicitation: JML prétend que "c'est au niveau des professions traditionnelles libérales....." J'ai dit tout ça moi? Bon sang ALUR me perturbe!!! Ou alors, il y a un autre "JML". Ça se réglera en justice!  Bonnes Pâques à tous. |
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TANRON
Nouveau Membre
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35
Posté - 18 avr. 2014 : 19:52:28
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JLM n'a pas dit tout cela, exact... JPM l'a écrit . Bonnes Pâques à tous
également |
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36
Posté - 18 avr. 2014 : 19:58:27
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Bien envie de créer un site JPM copro alors! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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JPM
Modérateur
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Posté - 17 avr. 2018 : 10:46:54
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Il existe www.jpm-copro.com
En sommeil depuis quelques mois mais le réveil est pour bientôt,
avec peut être un projet de réécriture de la loi de 1965.
En fait retour à la loi d'origine, assorti de tout ce qu'il y a eu de bien depuis lors. Un langage simple :
Art. nn : Le syndicat est pourvu d'un compte bancaire nominativement immatriculé.
Cela suffit pour le compte séparé. Pas besoin du baratin de l'article 18. |
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
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38
Posté - 18 avr. 2019 : 20:56:49
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VOTONS POUR JPM ...
J'ai lu ce topic, je me croyais dans la cour de récré, on peut toujours rêver ... |
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