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mespres
Contributeur vétéran
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 Posté - 01 nov. 2013 : 09:12:20
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Le contrat de notre assurance prévoit le versement de 10% de l'indemnisation du sinistre, au titre de "pertes indirectes".
citation: Les pertes indirectes couvrent les frais du syndic, dont son temps passé dans la gestion des sinistres. Il s’agit donc d’une rémunération parfaitement légale du syndic versée par l’assureur de la copropriété. Pour cela, cette garantie doit être insérée dans le contrat d’assurances ou son intercalaire tiré de http://www.projection-immo.fr/bon-a...-copropriete
Notre syndic applique à la lettre ce que mentionne le lien : il encaisse cette somme. Le GL mentionne cette opération : le chèque de l'assurance étant encaissé sur le compte du syndicat.
Le contrat de syndic n'Ă©voque pas ce point.
cette clause de pertes indirectes 10% est elle habituelle ?
est il recevable que le syndic soit muet sur son utilisation, dans son contrat ?
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mfld
Contributeur actif
France
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 Posté - 06 nov. 2013 : 21:38:55
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Bonjour mespres,
De manière générale, il ne me semble pas que le syndic soit fondé à percevoir cette indemnisation complémentaire à titre de rémunération (= honoraires) si cette dernière n'est pas prévu au contrat.
Dans le cas particulier des honoraires relatifs au sinistre, l'arrêté dit Novelli dispose dans son annexe que les prestations suivantes entre dans le cadre de la gestion courante:
IV-1. Souscription des polices d'assurance au nom du syndicat et avec l'accord préalable du syndicat.
IV-2. DĂ©claration des sinistres concernant :
? les parties communes ;
? les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes.
IV-3. Règlement des indemnités aux bénéficiaires.
A vous lire, cela m'apparait comme une "combine" pour toucher systématiquement le maximum de 10% du montant des indemnités de façon détournée, apparemment sans douleur car non payé directement par le syndicat, mais en réalité qui lui porte tord car cela contribuera à faire augmenter la cotisation d'assurance.
Sur la question du pourcentage, je connais un syndic pro qui prélève 10% directement sur les indemnités versées aux copropriétaires, sans passer par le syndicat (et la case 713). Un copropriétaire s'est rebiffé et j'attends avec impatience le résultat d'un délibéré :)
Ceci dit, si la gestion d'un sinistre conséquent a demandé des diligences particulières de la part du syndic, il me parait normal qu'il soit rémunéré pour le temps supplémentaire passé sur le dossier. Mais rémunération au cas par cas, à la vacation, et non pas au pourcentage.
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 07 nov. 2013 : 09:43:25
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Observons le silence sur ce post. De mon coté, j'ai regardé deux contrats d'assurance, issus d'une consultation : ils prévoient tous les deux une indemnisation de 10% pour pertes indirectes. Le courtier m'a confirmé dernièrement que tous ses contrats incluaient cette clause.
Je suis très tenté d'affirmer ceci, sans aucuns moyens de le prouver :
citation: la très grande majorité des syndics touchent systématiquement 10% de l'indemnité des assurances, selon une clause prévue par le contrat d'assurance. Le fait que le syndic perçoive cette somme ne figure pas dans le contrat de syndic.
Nous sommes devant un système très tordu : il est facile de justifier que ce point ne soit pas dans le contrat de syndic, du fait que la somme n'est pas débitée sur le compte du syndicat. Mon syndic m'a affirmé que c'était transparent pour nous, cela était juste un modus vivendi entre les assurances et les syndics. Bien sûr c'est faux, puisque ces 10% renchérissent la sinistralité de l'immeuble.
Par ailleurs le contrat de mon syndic prévoit 70 € TTC pour la déclaration d'un sinistre d'origine privative, rien pour les parties communes. Il est évident que la rémunération telle que ne convient pas : par exemple, un incendie du parking déclenché par un défaut électrique des parties communes ne génère aucune rémunération contractuelle pour le syndic. Le syndic va consommer du temps pour traiter ce sinistre : il sera financé par les pertes indirectes versées par l'assurance.
Procédé à améliorer, en terme de transparence.
On parle beaucoup des intérêts perçus par les syndics du fait de l'absence de comptes séparés, je ne serais pas étonné que ces pertes indirectes constituent une rémunération autrement plus conséquente ...
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Posté - 07 nov. 2013 : 10:24:45
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mespres : nous avions déjà débattu sur une autre fil, changer de fil ne changera rien aux réponses déjà obtenues.
Votre courtier vous roule un peu dans la farine au sujet de ces 10 % !!!
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 08 nov. 2013 : 14:03:13
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Suis je un roulé dans la farine isolé ? tout me porte à penser le contraire. A vrai dire j'aimerais bien connaitre l'avis de JPM et de sparte, syndics. Sparte m'a bien fait comprendre dans http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=16369 que j'étais hors sujet. Dont acte. |
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Posté - 08 nov. 2013 : 14:09:13
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mespres : "Suis je un roulé dans la farine isolé ?"
Certainement pas !  |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 08 nov. 2013 : 21:54:25
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http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=10902
Je crois même que la plupart des copros sont assujeties au même régime ...
Deux questions aux UInautes :
Q1 : le contrat d'assurance de votre copro comporte-t-il une clause sur les pertes indirectes 10% ?
Q2 : Si oui, votre contrat de syndic explicite l'usage de ces PI 10%, à savoir rémunération du syndic par l'assurance ? JPM explique avec raison que ces 10% doivent transiter par le compte du syndicat. C'est le cas de mon syndicat, rien n'est cependant sur le contrat de syndic. |
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 08 nov. 2013 : 23:22:13
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Pour être très franc, en ma qualité de syndic pro, je n'ai pas de réponse précise à donner.
Ce qui est sûr c'est que l'importante société pour laquelle je travaille et où j'exerce des fonctions d'encadrement n'utilise pas ce genre de pratiques qui me paraissent douteuses et vraiment "limites".
On ne récupère jamais ces fameux 10%!
Si nous avons un sinistre à gérer, conformément au contrat nous facturons ET C'EST LOIN D'ÊTRE SYSTEMATIQUE des vacations.
Nous pouvons, le cas échéant de façon exceptionnelle lors de sinistres importants, gestion d'un incendie par exemple demander à l'assureur de nous indemniser pour nos diligences qui sont nombreuses dans ce type de dossier.
Dans cette hypothèse assez rare, la somme apparaît clairement dans les comptes.
Je n'ai pas eu le temps de me pencher sur cette question (sorry Mespres), manque de temps et beaucoup de boulot.
Je tacherai d'ici 15 jours de faire une lecture attentive de notre contrat qu'on qualifiera de "groupe" et de voir ce qu'il en est.
Je verrai les personnes "qualifiées" en cas de besoin.
Ces observations de notre ami Mespres "m'interpellent".
Soit ceux qui ont de telles pratiques sont "border line"pour peser mes mots.
Soit je suis un mauvais si je ne facture pas à bon droit des honoraires auxquels nous aurions droit de manière tout à fait légale.
J'ai le sentiment d'avoir déjà la réponse, mais j'aime bien les certitudes
Je reviendrai sur ce fil d'ici quelques temps. |
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Posté - 09 nov. 2013 : 13:50:08
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mespres : "Je crois même que la plupart des copros sont assujeties au même régime ..."
Non, pas du tout.
Le grand L...Y ne le fait pas. J'ai eu pas mal de contrat en mai de petits syndics, une minorité propose 10% des indemnités sur les sinistres PREVUES dans leur contrat! ce n'est pas non plus votre histoire d'indemnisation des syndics par les assurances.
Nous avons un contrat d'un courtier spécialiste copro, qui prévoit le remboursement des honraires d'expert, et des vacations supplémentaires du syndic.
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assurance : pertes indirectes 
