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 Posté - 31 janv. 2014 : 10:36:25
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Bonjour,
Un autre post http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=16920 a dérivé vers une intéressante question :
conséquence de la nullité du mandat du syndic pour défaut d'ouverture de compte séparé, impossibilité d'agir en nullité une fois le compte ouvert (même hors délai) et conséquence de cette nullité sur les AG ultérieures.
Je pense qu'il vaut mieux en ouvrir un nouveau sur ce sujet.
Je cite Philippe 388 :
pETHERtHEmoON :
"J'ai bien une solution, mais c'est du violent : le syndic qui a été nommé en 2012 n'a pas ouvert le compte séparé à temps... il est possible de faire tomber l'AG 2013 avec ce seul argument... le syndic tombe avec... il faut alors un administrateur provisoire..."
Le syndic a 3 mois pour ouvrir le compte séparé. C'est après ces 3 mois qu'il fallait courrir au TGI pour faire nommer cet AJ et changer ce syndic.
Mais il est trop tard pour cela, si ce compte séparé a été ouvert !
Que voulez vous dire par faire tomber l'AG 2013 ??? Ne pas ouvrir le compte séparé dans les 3 mois, c'est la nullité du mandat de syndic ! alors sans syndic c'est la case AJ ! Rien à voir avace une quelconque annulation d'AG.
Ce compte séparé est il ouvert ? et est-ce bien un compte séparé ?? Avez vous le RIB au nom du SDC ? établissez vous vos chèques de charges à l'ordre du Syndicat machin ou au nom du syndic ?
Si ce compte n'ets pas encore ouvert, alors foncez au TGI pour demander un AJ avec les preuves que ce compte n'existe pas. Les frais que vous engagerez seront remboursés par le SDC. Sous 2/3 semaines vous serez débarassé de ce syndic, mais il faudra aussi changer de CS et d'attitude en AG.
Je me cite :
Sur la nullité du mandat du syndic pour défaut d'ouverture de compte séparé dans les temps, je ne partage pas l'opinion de philippe388 : l'ouverture du compte séparé ne couvre pas la nullité qui demeure et peut-être invoqué pendant 5 ans (CA Versailles, 26 nov. 2012, n° 11/00269 : JurisData n° 2012-027584 ; Loyers et copr. 2013, comm. 154) :
"Qu'en application de l'article 18 précité (« la méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation »), le mandat de syndic de la société Cabinet Richard est nul de plein droit 3 mois après l'assemblée du 17 février 2004 qui l'a désigné en qualité de syndic, soit le 17 mai 2004 (l'assignation aux fins de constater la nullité de plein droit du mandat de syndic a été délivrée à la SARL Cabinet Chrétien à la requête de la SCI Septième du Sept le 11 février 2009, soit dans le délai de droit commun de 5 ans de l'article 2224 du Code civil) ;
[...]
Considérant que la SCI Septième du Sept, plus au fait que le syndic, pourtant professionnel, de l'instauration par la loi du 13 décembre 2000 du principe du compte séparé, a toujours voté pour l'ouverture d'un tel compte ; que la société Cabinet Chrétien, par la rédaction ambiguë des projets de résolution et sa carence à ouvrir un compte séparé, obligatoire à partir du 31 décembre 2002 et au surplus voté lors d'assemblée générale du 17 février 2004, a manqué à son obligation légale et à ses obligations contractuelles de diligence et de loyauté envers ce copropriétaire ; qu'il convient en effet d'observer que les textes des résolutions intitulées « maintien d'un compte séparé » adoptées lors des assemblées générales de 2005, 2006 et 2007 sont tout aussi biaisés que celui de la résolution n° 6 de l'assemblée du 17 février 2004 puisque, sous le couvert du « maintien du compte séparé », le syndic a en réalité fait adopter par les copropriétaires, le maintien de son compte propre utilisé depuis 1996, à savoir le sous-compte intitulé Cabinet Chrétien 1 Minard alors qu'il ne pouvait ignorer qu'un compte séparé, c'est-à -dire un compte ouvert au seul nom du syndicat, ne devait en aucun cas mentionner le syndic ;
Que la SCI Septième du Sept a donc dû pour pallier la carence du syndic effectuer toutes les diligences nécessaires durant plusieurs années pour aboutir, le 22 mai 2008, à l'ouverture d'un compte séparé de celui de la SARL Cabinet Chrétien ; que la SCI subit un préjudice qui doit être réparé par l'allocation d'une somme de 3 000 euros de dommages-intérêts ; que le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a débouté la SCI de sa demande de ce chef ; (...)"
philippe388, vous remarquerez que l'assignation a été délivrée le 11 février 2009 et que le compte séparé a été ouvert avant le 22 mai 2008.
Avez-vous une jurisprudence ou un référence quelconque qui permette de soutenir que la nullité du mandat du syndic n'est plus possible après l'ouverture du compte séparé ?
En revanche, je partage votre opinion sur un point : la nullité du mandat du syndic n'entraîne pas automatiquement la nullité de l'AG convoqué par ce syndic. Encore faut-il, agir contre cet AG au motif qu'elle a été convoqué par un syndic dont le mandat est nul. En effet, la jurisprudence des nullités en cascade ne s'applique plus : il faut assigner pour chaque AG dans les 2 mois, à défaut l'AG devient définitive...
Par contre, je ne partage par votre opinion sur la procédure à suivre : il faut agir en nullité et demander en conséquence de la nullité prononcée la désignation d'un administrateur judiciaire.
Si vous souhaitez discuter de cette question, philippe388, je vous propose d'ouvrir un autre sujet auquel je participerai.
Je cite rambouillet :
euh... petherthemoon, vous nous avez cité les moyens ou les attendus ? car on ne lit pas la décision de la chambre d'appel...
J'enchaîne en reproduisant l'arrêt en intégral :
CA Versailles, 26 nov. 2012, n° 11/00269, SCI Septième du Sept c/ SARL Cabinet Chrétien : JurisData n° 2012-027584
(...)
Considérant que l'article 18, alinéa 1er, 6e tiret de la loi du 10 juillet 1965, en sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 applicable en l'espèce à compter du 31 décembre 2002, dispose que le syndic est chargé d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1, lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi du n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement de fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ;
Que l'article 18 précité pose le principe que le syndic doit, obligatoirement et de manière automatique, ouvrir un compte séparé au nom du syndicat, sans qu'il y ait lieu de faire délibérer l'assemblée à ce propos ; que, bien que l'assemblée générale des copropriétaires du 27 février 1996, antérieure à la loi du 13 décembre 2000, ait décidé de ne pas ouvrir un compte bancaire séparé, la société Cabinet Chrétien, en sa qualité de syndic, avait l'obligation, en application de la nouvelle rédaction de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, d'ouvrir un compte séparé à partir du 31 décembre 2002, qui est la date d'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 pour les mandats de syndic en cours à la date de promulgation de la loi ; que la société Cabinet Chrétien devait solliciter ensuite de l'assemblée générale de 2003 une dispense puisqu'elle est un syndic professionnel soumis à la loi du 2 janvier 1970 et qu'elle peut donc bénéficier de cette dispense ; qu'il est acquis aux débats que le syndic n'a pas ouvert de compte séparé à partir du 31 décembre 2002, qu'il n'a sollicité aucune dispense à l'occasion de l'assemblée du 11 juin 2003 et que l'ensemble des fonds et valeurs reçus par le syndicat des copropriétaires a continué à être versé dans les comptes « gestion clients » bancaire ouvert par le Cabinet Chrétien dans sa comptabilité ; qu'il n'y a donc eu aucun compte bancaire ou postal ouvert au nom du syndicat ;
Que la résolution n° 6, intitulée « ouverture ou non d'un compte séparé », votée à l'unanimité par l'assemblée du 17 février 2004, est ainsi libellée :
L'assemblée, informée des conditions dans lesquelles est tenue la comptabilité et conformément à la loi du 31 décembre 1985, décide que l'ensemble des fonds et valeurs reçus par le syndicat des copropriétaires sera versé dans les comptes gestion clients, bancaire ou postal, ouverts par le Cabinet Chrétien dans sa comptabilité.
Décide l'ouverture d'un compte séparé ;
Que le texte de cette résolution est antinomique puisque dans la première phrase l'assemblée dispense le syndic d'ouvrir un compté séparé et dans la seconde phrase, l'assemblée décide de l'ouverture d'un compte séparé ; que l'assemblée ne peut à la fois dispenser le syndic d'ouvrir un compte séparé et décider de l'ouverture d'un tel compte qui aurait d'ailleurs dû être ouvert automatiquement par le syndic au plus tard dans les premiers jours de l'année 2003 ; que conformément au principe posé par l'article 18 précité qui instaure la règle de l'ouverture du compté séparé, la seule décision de l'assemblée qui doit être prise en considération est celle de l'ouverture d'un compte séparé, c'est-à -dire d'un compte bancaire ou postal ouvert au seul nom du syndicat et non pas d'un sous compte du compte bancaire ou postal ouvert au nom du syndic ; que tel n'a pas été le cas puisque le compté séparé n'a été ouvert que le 22 mai 2008 et que jusqu'à cette date les sous comptes intitulés Cabinet Chrétien 1 Minard ouvert auprès de la Banque de Baecque Beau puis auprès de la banque HSBC ont continué à recevoir les fonds versés au nom et pour le compte du syndicat et à fonctionner sous la seule signature du syndic ; que la société Cabinet Richard, syndic professionnel comme il a été dit et qui, en cette qualité, connaissait la nouvelle règle applicable à compter du 31 décembre 2002, est responsable de la rédaction ambiguë de la résolution litigieuse et elle a manqué à son obligation légale d'ouvrir un compté séparé au nom du syndicat ;
Qu'en application de l'article 18 précité (« la méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation »), le mandat de syndic de la société Cabinet Richard est nul de plein droit 3 mois après l'assemblée du 17 février 2004 qui l'a désigné en qualité de syndic, soit le 17 mai 2004 (l'assignation aux fins de constater la nullité de plein droit du mandat de syndic a été délivrée à la SARL Cabinet Chrétien à la requête de la SCI Septième du Sept le 11 février 2009, soit dans le délai de droit commun de 5 ans de l'article 2224 du Code civil) ;
Que la nullité de plein droit du mandat de syndic de la SARL Cabinet Chrétien à partir du 17 mai 2004 doit donc être constatée ; que le jugement déféré doit donc être infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de ce chef de la SCI Septième du Sept ;
Sur les demandes de condamnation pécuniaire
Sur les demandes de la SCI Septième du Sept
Considérant que la SCI Septième du Sept, plus au fait que le syndic, pourtant professionnel, de l'instauration par la loi du 13 décembre 2000 du principe du compte séparé, a toujours voté pour l'ouverture d'un tel compte ; que la société Cabinet Chrétien, par la rédaction ambiguë des projets de résolution et sa carence à ouvrir un compte séparé, obligatoire à partir du 31 décembre 2002 et au surplus voté lors d'assemblée générale du 17 février 2004, a manqué à son obligation légale et à ses obligations contractuelles de diligence et de loyauté envers ce copropriétaire ; qu'il convient en effet d'observer que les textes des résolutions intitulées « maintien d'un compte séparé » adoptées lors des assemblées générales de 2005, 2006 et 2007 sont tout aussi biaisés que celui de la résolution n° 6 de l'assemblée du 17 février 2004 puisque, sous le couvert du « maintien du compte séparé », le syndic a en réalité fait adopter par les copropriétaires, le maintien de son compte propre utilisé depuis 1996, à savoir le sous-compte intitulé Cabinet Chrétien 1 Minard alors qu'il ne pouvait ignorer qu'un compte séparé, c'est-à -dire un compte ouvert au seul nom du syndicat, ne devait en aucun cas mentionner le syndic ;
Que la SCI Septième du Sept a donc dû pour pallier la carence du syndic effectuer toutes les diligences nécessaires durant plusieurs années pour aboutir, le 22 mai 2008, à l'ouverture d'un compte séparé de celui de la SARL Cabinet Chrétien ; que la SCI subit un préjudice qui doit être réparé par l'allocation d'une somme de 3 000 euros de dommages-intérêts ; que le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a débouté la SCI de sa demande de ce chef ; (...)
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Posté - 31 janv. 2014 : 11:15:56
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PetherTheMoon : répondez déjà à la question : le syndic a t'il ouvert le compte séparé ?? a quelle date ??
"Encore faut-il, agir contre cet AG au motif qu'elle a été convoqué par un syndic dont le mandat est nul."
Le nullité de droit du mandat de syndic est entrainé par une faute du syndic, l'AG a été régulièrement convoquée, et elle a régulièrement élu ce syndic.
Cette AG et ses décisions sont valables, MAIS le SDC est dépourvu de syndic faute d'avoir exécuter la décision de cette AG sur le rejet de la dérogation.
L'AG a t'elle rejetté la dérogation ?? Et à quelle date ? La loi OBLIGE l'ouverture d'un compte séparé. la bonne résolution est le rejet de la dérogation. C'est ce que dit votre exemple. Attention aux textes " biaisés" de certians syndic !! 
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Posté - 31 janv. 2014 : 11:17:49
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il semblerait que la décision soit dans les ... de la fin
ce que vous citez sont les arguments de l'avocat. |
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 Posté - 31 janv. 2014 : 11:44:46
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Rambouillet a raison dans le principe.
Dans l'interprétation d'une décision de justice, il ne faut pas confondre l'exposé de l'opinion des parties et la décision du juge.
Pour moi, il s'agit ici de la décision du juge.
C'est aussi l'opinion du Guy VIGNERON (l'auteur du Jurisclasseur Copropriété) dans la revue Loyers et copropriété :
"L'arrêt de la cour de Versailles n'est sans doute pas novateur à propos de l'obligation du syndic d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat et des querelles qui s'en sont suivies depuis des années. Malgré tout, il ne paraît pas inutile de rappeler encore le principe affirmé par les tribunaux : sauf décision formelle contraire de l'assemblée générale, le syndic doit impérativement ouvrir un compte séparé dans le délai de trois mois de nomination, faute de quoi son mandat est nul.
[...]
Le mandat du syndic étant alors déclaré nul, l'action devant la constater doit, depuis la loi du 17 juin 2008 (C. civ., art. 2224) être exercée dans le délai de cinq ans à compter de la date de nomination du syndic". |
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Posté - 31 janv. 2014 : 11:47:14
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PetherTheMoon : pourquoi ne répondez vous pas aux questions !!
les textes que vous citez sont interressants, mais peut être sans rapport avec la situation de votre SDC. |
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Posté - 31 janv. 2014 : 11:57:28
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Philippe388, je vais aller dans l'autre post pour prendre connaissance précisément de vos questions et y répondre.
Pour l'objet du présent post et pour permettre une discussion efficace, vous trouverez ci-dessous l'arrêt in extenso...
COUR D'APPEL DE VERSAILLES
Code nac : 71D
4ème chambre
ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 26 NOVEMBRE 2012
R.G. N° 11/00269
AFFAIRE : SCI SEPTIEME DU SEPT C/ S.A.R.L. CABINET CHRETIEN
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Décembre 2010 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° chambre : 8ème
N° RG : 09/02370
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies délivrées le :
à :
Me Pierre GUTTIN
Me Monique TARDY
Me Emmanuel JULLIEN
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE DOUZE,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SCI SEPTIEME DU SEPT
Ayant son siège [...]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Maître Pierre GUTTIN avocat postulant du barreau de VERSAILLES - N° du dossier 11000030
ayant pour avocat plaidant Maître Michel LAURET du barreau de PARIS -E 1232-
APPELANTE
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S.A.R.L. CABINET CHRETIEN
Ayant son siège [...]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Maître Monique TARDY de la ASS AARPI AVOCALYS avocat postulant du barreau de VERSAILLES - N° du dossier 310077
ayant pour avocat plaidant Maître COULON du barreau de NANTERRE -PN 190-
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [...] représenté par son syndic la société MT Habitat
Ayant son siège [...]
elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représenté par Maître Emmanuel JULLIEN de la AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS avocat postulant du barreau de VERSAILLES - N° du dossier 20110296
ayant pour avocat plaidant Maître Jean-Luc DURAND du barreau de PARIS
INTIMES
*************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Octobre 2012, Madame Marie-Josèphe JACOMET, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Marie-Josèphe JACOMET, président,
Monsieur Jean-Loup CARRIERE, conseiller,
Madame Anna MANES, conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Sylvia RIDOUX
************
FAITS ET PROCÉDURE
Du 27 février 1996 au mois d'avril 2009, la S.A.R.L. CABINET CHRÉTIEN a été nommée en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] dans lequel la SCI SEPTIÈME DU SEPT est propriétaire d'un appartement.
L'assemblée générale des copropriétaires du 27 février 1996 a décidé dans sa 4ème résolution 'ouverture ou non d'un compte bancaire séparé' que 'l'ensemble des fonds et valeurs reçus par le syndicat des copropriétaires sera versé dans les comptes gestion clients, bancaire ou postal, ouverts par le cabinet CHRÉTIEN dans sa comptabilité'.
L'assemblée générale du 11 juin 2003 n'a pas été appelée à se prononcer sur l'ouverture ou non d'un compte séparé.
L'assemblée générale du 17 février 2004 a adopté la 6ème résolution 'ouverture ou non d'un compte séparé' :
'L'assemblée, informée des conditions dans lesquelles est tenue la comptabilité et conformément à la loi du 31 décembre 1985 , décide que l'ensemble des fonds et valeurs reçus par le syndicat des copropriétaires sera versé dans les comptes gestion clients, bancaire ou postal, ouverts par le cabinet CHRÉTIEN dans sa comptabilité .
Décide l'ouverture d'un compte séparé.
Cette résolution mise aux voix est adoptée à l'unanimité.
Cette résolution est valable un an'.
L'assemblée du 22 février 2005 a voté la 6ème résolution 'maintien d'un compte séparé (article 25)' :
'L'assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de maintenir le compte bancaire individualisé tel qu'il existe, il est demandé au syndic de faire modifier la dénomination du compte et faire apparaître sur l'intitulé SDC MINARD.
Cette résolution, mise aux voix, est adoptée à la majorité.
Abstention : Mlle GUERNALEC 36 /1019.
Cette résolution est valable un an'.
L'assemblée générale du 22 février 2006 a adopté à la majorité en seconde lecture de l' article 25 de la loi du 10 juillet 1965 la 6ème résolution 'maintien d'un compte séparé':
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions d'organisation comptable du syndic, mais souhaitant individualiser les opérations propres au syndicat des copropriétaires, décide de maintenir le sous-compte n° 12016H2005 intitulé CABINET CHRÉTIEN 1 MINARD ouvert auprès de la BANQUE DE BAECQUE BEAU, lequel fonctionnera sous la seule signature du syndic garantie par la FAIM....
Cette résolution est valable 1 an'.
L'assemblée générale du 5 mars 2007 a adopté la 6ème résolution 'maintien d'un compte séparé (article 25)' :
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions d'organisation comptable du syndic, mais souhaitant individualiser les opérations propres au syndicat des copropriétaires, décide de maintenir le sous-compte n° 12016H2005 intitulé CABINET CHRÉTIEN 1 MINARD ouvert auprès de la BANQUE DE BAECQUE BEAU, lequel fonctionnera sous la seule signature du syndic garantie par la FNAIM.
Cette résolution, mise aux voix, est adoptée à la majorité.
Contre : Mlle GUERNALEC 36 /1019.
Cette résolution est valable un an'.
A l'assemblée des copropriétaires du 4 février 2008, a été adoptée à l'unanimité la résolution n° 6 'maintien d'un compte séparé (article 25)' :
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions d'organisation comptable du syndic, mais souhaitant individualiser les opérations propres au syndicat des copropriétaires, décide de maintenir le sous-compte n° 12016H 2005 intitulé CABINET CHRÉTIEN 1 MINARD, ouvert auprès de la HSBC, lequel fonctionnera sous la seule signature du syndic, garantie par la FNAIM »
Cette résolution mise aux voix, est adoptée à l'unanimité.
Cette résolution est valable un an'.
L'assemblée générale du 10 avril 2008 a adopté à la majorité les deux résolutions suivantes :
- n° 3 : 'après en avoir délibéré, les copropriétaires décident d'exiger le remboursement des frais de tenue de compte indûment facturés depuis son ouverture en 2004',
- n° 5 : 'maintien ou non d'un compte bancaire séparé' :
L'assemblée générale, après en avoir délibéré, donne mandat à M. SIEGEMUND pour faire ouvrir un compte bancaire séparé dans un établissement bancaire différent de celui du cabinet CHRÉTIEN'.
Enfin, l'assemblée des copropriétaires qui s'est tenue le 29 avril 2009, a désigné la société SCORSIM en qualité de syndic, une précédente assemblée, celle du 1er avril 2009, ayant décidé de ne pas renouveler le mandat de la S.A.R.L. CABINET CHRÉTIEN. Par jugement du 21 octobre 2010 le tribunal de grande instance de Nanterre a annulé l'assemblée générale du 29 avril 2009 et désigné un administrateur provisoire de la copropriété.
Par acte du 11 février 2009 la SCI SEPTIÈME DU SEPT a assigné le syndicat des copropriétaires et la S.A.R.L. CABINET CHRÉTIEN aux fins de voir juger que le mandat de syndic donné à la S.A.R.L. CABINET CHRÉTIEN est nul de plein droit depuis le 17 mai 2004, en application de l' article 18 de la loi du 10 juillet 1965 .
Le syndicat des copropriétaires s'est rapporté à justice sur la demande de nullité du mandat de syndic et si la nullité devait être prononcée, il a sollicité la condamnation de la société CABINET CHRÉTIEN à lui payer la somme de 10.000 euro de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de la violation de ses obligations contractuelles.
La S.A.R.L. CABINET CHRÉTIEN s'est opposée à ces demandes.
Par jugement du 16 décembre 2010 le tribunal de grande instance de Nanterre a :
- débouté la SCI SEPTIÈME DU SEPT de toutes ses demandes,
- condamné la SCI SEPTIÈME DU SEPT aux dépens, ainsi qu'à payer à la S.A.R.L. CABINET CHRÉTIEN et au syndicat des copropriétaires, à chacun, la somme de 2.000 euro par application de l' article 700 du code de procédure civile .
La SCI SEPTIÈME DU SEPT a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 janvier 2011.
Par arrêt du 10 avril 2012 cette cour a ordonné la réouverture des débats et enjoint aux parties de conclure sur la recevabilité de l'action de la SCI SEPTIÈME du SEPT.
La procédure devant la cour a été clôturé le 2 octobre 2012.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 28 septembre 2012 par lesquelles la SCI SEPTIÈME DU SEPT, appelante, invite la cour, au visa de l' article 18 de la loi du 10 juillet 1965 , a :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- dire que le mandat de syndic donné à la société Cabinet CHRÉTIEN est nul de plein droit depuis le 17 février 2004,
- condamner le Cabinet CHRÉTIEN à lui payer la somme de 15.000 euro à titre de dommages et intérêts, et celle de 6.000 euro pour frais irrépétibles de première instance et d'appel,
- débouter le Cabinet CHRÉTIEN de toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,
- condamner la société Cabinet CHRÉTIEN en tous les dépens de première instance et d'appel ;
Vu les conclusions en date du 28 septembre 2012 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [...], intimé, invite la cour à :
- déclarer l'appel de la SCI 7ème du Sept recevable,
- faire droit à ses demandes, les dires recevables et bien fondées,
- en conséquence, infirmer le jugement entrepris,
- condamner le CABINET CHRÉTIEN à lui restituer les honoraires qui lui ont été versés depuis 2003 ou à défaut 2004,
- condamner le CABINET CHRÉTIEN à lui restituer les frais de gestion liés à l'ouverture et au suivi d'un compte séparé,
- condamner le CABINET CHRÉTIEN à réparer son préjudice moral et par voie de conséquence, à lui payer la somme de 15.000 euro,
- condamner le CABINET CHRÉTIEN à lui payer la somme de 10.000 euro par application de l' article 700 du code de procédure civile ,
- condamner le CABINET CHRÉTIEN aux entiers dépens de l'instance de premier et de second degrés ;
Vu les conclusions en date du 14 septembre 2012 par lesquelles la S.A.R.L. CABINET CHRÉTIEN, intimée, demande à la cour de :
- déclarer la SCI SEPTIÈME DU SEPT irrecevable en ses demandes au visa de l' article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ,
- au visa de l' article 564 du code de procédure civile , dire irrecevable le syndicat des copropriétaires en ses nouvelles demandes qui constituent un appel provoqué non admissible,
- dire cet appel provoqué comme ne répondant pas à la demande de la cour telle que celle ci est adressée aux parties de la cause dans son arrêt avant dire droit du 10 avril 2012,
- débouter en conséquence la SCI SEPTIÈME DU SEPT de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes nouvelles et conclusions, en disant celles ci irrecevables et subsidiairement mal fondées,
- dire que la SCI SEPTIÈME DU SEPT et le syndicat des copropriétaires ne justifient d'aucun préjudice et surtout pas moral pour le syndicat des copropriétaires,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- y ajoutant, condamner la SCI SEPTIÈME DU SEPT à lui verser la somme de 8.000 euro de dommages-intérêts en réparation de son préjudice lié au caractère manifestement abusif de l'appel interjeté et aux poursuites judiciaires malveillantes de la SCI SEPTIÈME DU SEPT depuis plus de 3 ans,
- condamner la SCI SEPTIÈME DU SEPT à lui payer la somme de 5.000 euro par application de l' article 700 du code de procédure civile ,
- condamner la SCI SEPTIÈME DU SEPT aux dépens de première instance et d'appel ;
SUR CE ,
Considérant que la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
Sur la recevabilité
Considérant que l'action de la SCI SEPTIEME du SEPT n'a pas pour objet de contester des décisions d'assemblées générales qu'elle a votées, mais de fixer le sens et la portée de plusieurs résolutions votées lors des assemblées générales et d'en tirer les conséquences, en application de l' article 18 de la loi du 10 juillet 1965 , au regard de la situation juridique du syndic ; que cette action est donc recevable ;
Considérant qu'en première instance le syndicat des copropriétaires s'est rapporté à justice sur la demande de la SCI SEPTIÈME DU SEPT, mais il a formé à titre subsidiaire une demande de dommages-intérêts contre la S.A.R.L. CABINET CHRÉTIEN pour le cas où la nullité de son mandat de syndic serait déclarée ; que le fait qu'une demande présentée à titre subsidiaire devant le premier juge soit présentée à titre principal devant la cour d'appel ne lui confère pas le caractère de demande nouvelle au sens de l' art 564 du code de procédure civile , rien n'interdisant à une partie d'opérer un tel changement dans la conduite du procès ; que dans son arrêt du 12 avril 2012 la cour a révoqué l'ordonnance de clôture et ordonné la réouverture des débats, de sorte que les parties, outre qu'elles devaient conclure sur la recevabilité de l'action de la SCI SEPTIÈME DU SEPT, avaient l'obligation de reprendre l'intégralité de leurs demandes dans le cadre de leurs conclusions récapitulatives, faute de quoi elles auraient été considérées comme abandonnées, et elles avaient aussi la faculté de développer des moyens nouveaux ou de reprendre à titre principal une demande précédemment formée à titre subsidiaire ;
Sur la nullité du mandat du syndic
Considérant que l'article 18 alinéa 1er 6ème tiret de la loi du 10 juillet 1965 , en sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 applicable en l'espèce à compter du 31 décembre 2002, dispose que le syndic est chargé 'd'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi du n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement de fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation';
Que l'article 18 précité pose le principe que le syndic doit, obligatoirement et de manière automatique, ouvrir un compte séparé au nom du syndicat, sans qu'il y ait lieu de faire délibérer l'assemblée à ce propos ; que, bien que l'assemblée générale des copropriétaires du 27 février 1996, antérieure à la loi du 13 décembre 2000 , ait décidé de ne pas ouvrir un compte bancaire séparé, la société CABINET CHRÉTIEN, en sa qualité de syndic, avait l'obligation, en application de la nouvelle rédaction de l' article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000 , d'ouvrir un compte séparé à partir du 31 décembre 2002, qui est la date d'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 pour les mandats de syndic en cours à la date de promulgation de la loi ; que la société CABINET CHRÉTIEN devait solliciter ensuite de l'assemblée générale de 2003 une dispense puisqu'elle est un syndic professionnel soumis à la loi du 2 janvier 1970 et qu'elle peut donc bénéficier de cette dispense ; qu'il est acquis aux débats que le syndic n'a pas ouvert de compte séparé à partir du 31 décembre 2002, qu'il n'a sollicité aucune dispense à l'occasion de l'assemblée du 11 juin 2003 et que l'ensemble des fonds et valeurs reçus par le syndicat des copropriétaires a continué à être versé dans les comptes 'gestion clients' bancaire ouvert par le cabinet CHRÉTIEN dans sa comptabilité ; qu'il n'y a donc eu aucun compte bancaire ou postal ouvert au nom du syndicat ;
Que la résolution n° 6 , intitulée 'ouverture ou non d'un compte séparé', votée à l'unanimité par l'assemblée du 17 février 2004, est ainsi libellée :
L'assemblée, informée des conditions dans lesquelles est tenue la comptabilité et conformément à la loi du 31 décembre 1985 , décide que l'ensemble des fonds et valeurs reçus par le syndicat des copropriétaires sera versé dans les comptes gestion clients, bancaire ou postal, ouverts par le cabinet CHRÉTIEN dans sa comptabilité .
Décide l'ouverture d'un compte séparé';
Que le texte de cette résolution est antinomique puisque dans la première phrase l'assemblée dispense le syndic d'ouvrir un compté séparé et dans la seconde phrase, l'assemblée décide de l'ouverture d'un compte séparé ; que l'assemblée ne peut à la fois dispenser le syndic d'ouvrir un compte séparé et décider de l'ouverture d'un tel compte qui aurait d'ailleurs du être ouvert automatiquement par le syndic au plus tard dans les premiers jours de l'année 2003 ; que conformément au principe posé par l'article 18 précité qui instaure la règle de l'ouverture du compté séparé, la seule décision de l'assemblée qui doit être prise en considération est celle de l'ouverture d'un compte séparé, c'est à dire d'un compte bancaire ou postal ouvert au seul nom du syndicat et non pas d'un sous compte du compte bancaire ou postal ouvert au non du syndic ; que tel n'a pas été le cas puisque le compté séparé n'a été ouvert que le 22 mai 2008 et que jusqu'à cette date les sous comptes intitulés CABINET CHRÉTIEN 1 MINARD ouvert auprès de la BANQUE DE BAECQUE BEAU puis auprès de la banque HSBC ont continué à recevoir les fonds versés au nom et pour le compte du syndicat et à fonctionner sous la seule signature du syndic ; que la société CABINET RICHARD, syndic professionnel comme il a été dit et qui, en cette qualité, connaissait la nouvelle règle applicable à compter du 31 décembre 2002, est responsable de la rédaction ambigüe de la résolution litigieuse et elle a manqué à son obligation légale d'ouvrir un compté séparé au nom du syndicat ;
Qu'en application de l'article 18 précité ('la méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation'), le mandat de syndic de la société CABINET RICHARD est nul de plein droit 3 mois après l'assemblée du 17 février 2004 qui l'a désigné en qualité de syndic, soit le 17 mai 2004 (l'assignation aux fins de constater la nullité de plein droit du mandat de syndic a été délivrée à la S.A.R.L. CABINET CHRÉTIEN à la requête de la SCI SEPTIÈME DU SEPT le 11 février 2009, soit dans le délai de droit commun de 5 ans de l' article 2224 du code civil ) ;
Que la nullité de plein droit du mandat de syndic de la S.A.R.L. CABINET CHRÉTIEN à partir du 17 mai 2004 doit donc être constatée ; que le jugement déféré
doit donc être infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de ce chef de la SCI SEPTIÈME DU SEPT ;
Sur les demandes de condamnation pécuniaire
Sur les demandes de la SCI SEPTIÈME DU SEPT
Considérant que la SCI SEPTIÈME DU SEPT, plus au fait que le syndic, pourtant professionnel, de l'instauration par la loi du 13 décembre 2000 du principe du compte séparé, a toujours voté pour l'ouverture d'un tel compte ; que la société CABINET CHRÉTIEN, par la rédaction ambigüe des projets de résolution et sa carence à ouvrir un compte séparé, obligatoire à partir du 31 décembre 2002 et au surplus voté lors de assemblée générale du 17 février 2004, a manqué à son obligation légale et à ses obligations contractuelles de diligence et de loyauté envers ce copropriétaire ; qu'il convient en effet d'observer que les textes des résolutions intitulées 'maintien d'un compte séparé' adoptées lors des assemblées générales de 2005, 2006 et 2007 sont tout aussi biaisés que celui de la résolution n° 6 de l'assemblée du 17 février 2004 puisque, sous le couvert du 'maintien du compte séparé', le syndic a en réalité fait adopter par les copropriétaires, le maintien de son compte propre utilisé depuis 1996, à savoir le sous-compte intitulé CABINET CHRÉTIEN 1 MINARD alors qu'il ne pouvait ignorer qu'un compte séparé, c'est à dire un compte ouvert au seul nom du syndicat, ne devait en aucun cas mentionner le syndic ;
Que la SCI SEPTIÈME DU SEPT a donc du, pour pallier la carence du syndic effectuer toutes les diligences nécessaires durant plusieurs années pour aboutir, le 22 mai 2008, à l'ouverture d'un compté séparé de celui de la S.A.R.L. CABINET CHRÉTIEN ; que la SCI subit un préjudice qui doit être réparé par l'allocation d'une somme de 3.000 euro de dommages-intérêts ; que le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a débouté la SCI de sa demande de ce chef ;
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires
Considérant que le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société CABINET CHRÉTIEN à lui restituer les honoraires qui lui ont été versés depuis 2003 ou 2004 et les frais de gestion liés à l'ouverture et au suivi d'un compte séparé ; qu'il demande la condamnation de son ancien syndic à lui payer la somme de 15.000 euro en réparation de son préjudice moral ;
Que le syndic dont le mandat a été annulé a néanmoins le droit de percevoir une rémunération pour sa gestion de fait ; que le syndicat n'allègue d'aucun préjudice matériel lié à la nullité du mandat ; qu'il ne quantifie en outre pas sa demande ; que le syndicat ne démontre aucun préjudice moral alors qu'il n'a sollicité la nullité du mandat de syndic de la société CABINET CHRÉTIEN que 3 ans et 7 mois après l'introduction de l'instance par la SCI SEPTIÈME DU SEPT et que, tant devant le tribunal que devant la cour, jusqu'au 4 septembre 2012, il ne s'était pas associé à titre principal à la demande de la SCI, que devant les premiers juges il s'en était rapporté à justice et que devant la cour il a d'abord sollicité la confirmation du jugement ayant rejeté les demandes de la SCI ;
Que le syndicat des copropriétaires doit donc être débouté de ses demandes ;
Sur les demandes de la S.A.R.L. CABINET CHRÉTIEN
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande de dommages-intérêts formulée par la société CABINET CHRÉTIEN ;
Sur les dépens et l'application de l' article 700 du code de procédure civile
Considérant que le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l'application de l' article 700 du code de procédure civile ;
Que la S.A.R.L. CABINET CHRÉTIEN, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer les sommes suivantes par application de l' article 700 du code de procédure civile :
- à la SCI SEPTIÈME DU SEPT : 4.000 euro,
- au syndicat des copropriétaires : 2.000 euro ;
Que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l' article 700 du code de procédure civile formulée par la société CABINET CHRÉTIEN ;
PAR CES MOTIFS ,
LA COUR ,
Statuant contradictoirement,
Déclare recevable les demandes de la SCI SEPTIÈME DU SEPT et du syndicat des copropriétaires ;
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Constate la nullité de plein droit du mandat de syndic de la S.A.R.L. CABINET CHRÉTIEN à partir du 17 mai 2004 ;
Condamne la S.A.R.L. CABINET CHRÉTIEN à payer à la SCI SEPTIÈME DU SEPT la somme de 3.000 euro de dommages-intérêts ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnation de la S.A.R.L. CABINET CHRÉTIEN à lui restituer les honoraires qui lui ont été versés depuis 2003 ou à défaut 2004, à lui restituer les frais de gestion liés à l'ouverture et au suivi d'un compte séparé et à lui payer la somme de 15.000 euro de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,
Déboute la S.A.R.L. CABINET CHRÉTIEN de sa demande de dommages-intérêts ;
Condamne la S.A.R.L. CABINET CHRÉTIEN aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l' article 699 du code de procédure civile , ainsi qu'à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du même code :
- à la SCI SEPTIÈME DU SEPT : 4.000 euro,
- au syndicat des copropriétaires : 2.000 euro ;
Rejette toute autre demande ;
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l' article 450 du code de procédure civile .
Signé par Madame Marie-Josèphe JACOMET, président et par Madame Sylvia RIDOUX, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER, Le PRESIDENT,
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Posté - 31 janv. 2014 : 16:12:12
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Philippe388, merci.
Je vous donne le détail de la situation de fait.
Je comprends, c'est franchement utile pour pouvoir répondre dans le concret.
1°) AG 2012 = élection du syndic et absence de dispense d'ouverture du compte séparé.
2°) Ouverture du compte séparé en août 2013... au moins 8 mois après, soit plus de 3 mois (pas de problème, c'est un vrai compte séparé, vérification a été faite par demande d'un chèque annulé et les charges doivent être réglées par chèque à l'ordre du SDC).
3°) AG 2013, celle pour laquelle je pense faire annuler l'approbation des comptes.
4°) PV AG 2013 non encore notifié.
Mon raisonnement : le mandat du syndic peut toujours (et pendant 5 ans) être déclaré nul car il n'a pas ouvert le compte séparé dans le délai de 3 mois. Cependant, les assemblées sont autonomes les unes des autres (il n'y a plus de nullité en cascade) dès lors il faut impérativement assigner pour faire annuler l'assemblée générale de 2013 (dans le délai de 2 mois de la notification du PV) en soulevant la nullité de plein droit du mandat du syndic (en raison de l'absence d'ouverture de compte séparé dans le délai) pour obtenir la nullité de l'assemblée générale de 2013.
Pour mémoire, la discussion est en l'état pour moi théorique car pour l'instant je n'envisage pas de faire usage de la bombe atomique.
Mais, on ne sait jamais...
Merci encore pour tout et si je n'ai pas été clair ou si j'ai laissé une question de côté, n'hésitez pas.
A bientôt. |
Édité par - PetherTheMoon le 31 janv. 2014 16:16:53 |
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Posté - 31 janv. 2014 : 17:28:25
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PetherTheMoon : "AG 2013, celle pour laquelle je pense faire annuler l'approbation des comptes."
Pour quelles raisons ?? Il est impossible de faire annuler les comptes du SDC si ceux ci ont été approuvés par l'AG. D'ailleurs ne pas approuver els comptes dans leur totalité est absurde.
N'oubliez pas que l'adoption des comptes du SDC ne vaut pas pour els comptes personnels. Si cette approbation vous cause un préjudice, c'est le SDC qu'il faudra assigner, et non demander l'annulation de l'approbation des comptes.
Maintenant votre syndic a ouvert un VRAI compte séparé, pourquoi demander l'annumation de l'AG 2013 ? ester en justice sur ce point est recevable mais vous allez engager des frais importnats de justice et cela ne va pas plaire aux autres copropriétaires.
La solution serait plus tot de préparer un changement de syndic pour la prochaine AG. |
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Posté - 31 janv. 2014 : 19:51:19
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Les questions s'emboîtent les unes dans les autres et les réponses aussi.
Pourquoi vouloir faire annuler les comptes ?
A cause d'une mauvaise ventilation des charges de chauffage entre ce qu'il convient de répartir aux tantièmes et ce qu'il convient de répartir en fonction des répartiteurs de chauffage. Voir ce topic : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=16918.
En tout cas, pas de manière prépondérante, en raison de l'inclusion de charges privatives dans les comptes. Voir ce topic : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=16898
Mais bon, on explore les moyens d'atteindre son objectif principal : les charges de chauffage mal réparties.
Ce dernier topic a conduit à une réponse de rédaction Universimmo qui devrait vous plaire. Voir cette réponse :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=16898
Je la reproduis ici pour faciliter la lecture :
"Article 45-1 du décret ( http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000006488784 ) : "L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires".
Même avec des comptes approuvés, et y compris si le copropriétaire concerné a voté pour l'approbation des comptes, tout copropriétaire peut contester l'application faite par le syndic, agissant au nom du syndicat, du règlement de copropriété, qui est un contrat qui lie chaque copropriétaire au syndicat, et de la loi ! L'approbation des comptes est u acte entre le syndic et le syndicat ; la répartition et la régularisation des charges est un acte entre le syndicat et chaque copropriétaire.
Or seuls deux cas peuvent justifier une imputation privative d'une charge du syndicat lors de la répartition (toutes les dépenses engagées par le syndic sont des charges du syndicat) :
- la clause d'aggravation des charges du règlement de copropriété si elle existe ; mais elle suppose l'existence d'une "faute" ;
- la charge entra dans les cas prévus par l'article 10-1 de la loi.
Dans tous les autres cas, une imputation privative est illégale et peut être contestée, même si les comptes ont été approuvés et la charge apparaissait sur l'annexe 3 (a fortiori si l'imputation a été faite par OD - ce qui est illégal - et que la charge n’apparaît pas sur l'annexe 3...)".
Cette réponse m'a conduit à ouvrir un topic sur "Annulation des comptes ou articles 45-1 du décret". Voir ce topic : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=16919
Par ailleurs, j'ai ouvert un topic sur l'approbation des comptes sous réserve, toujours pour explorer les moyens d'atteindre mon objectif principal. Voir ce topic : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=16920
Ce dernier topic a dérivé sur le présent sujet : Défaut ouverture compte séparé et AG ultérieures.
Cependant, je pense qu'il s'agit d'une bombe atomique et je ne tiens pas à m'en servir.
Votre dernière réponse viendrait bien s'inscrire dans le topic : "Annulation des comptes ou articles 45-1 du décret". Voir ce topic : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=16919
Effectivement, s'il est possible de ne pas faire annuler l'AG, mais néanmoins de corriger, au moins à mon égard, la répartition des charges de chauffage, je suis preneur.
Résumons : mon but, que la répartition de chauffage soit enfin juste...
Quant à vos conseils d'ordre pratique... je comprends... ne pas plaire aux autres copropriétaires... c'est certain..., changer de syndic... sans doute une bonne idée... mais difficilement réalisable. |
Édité par - PetherTheMoon le 31 janv. 2014 19:53:49 |
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Posté - 31 janv. 2014 : 20:22:13
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PetherTheMoon : A cause d'une mauvaise ventilation des charges de chauffage entre ce qu'il convient de répartir aux tantièmes et ce qu'il convient de répartir en fonction des répartiteurs de chauffage
C'est une question à régler lors de l'approbation des comptes, et à titre individuel avec le SDC. mais le juge n'annulera pas cette résolution !
SI vous êtes certian de votre calcul de charges de chauffagen ne payer que ce que vous jugez conforme au RDC et aux griles de répartition en indiquant ce calcul au syndic, et attendez donc qu'il vous assigne.
Une petite rédiction de la taille de vos posts sera aussi la bienvenue !!
"la clause d'aggravation des charges du règlement de copropriété si elle existe ; mais elle suppose l'existence d'une "faute" ;
"
Une telle clause du RDC est inaplicable, ! on ne se fais pas justice soi-même ! |
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Défaut ouverture compte séparé et AG ultérieures 
