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PROSPER83
Contributeur senior
France
504 message(s)
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 Posté - 02 févr. 2014 : 18:42:30
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Bonjour à tous 
Le post sur "Avenant de GENESIS" m'a fortement intéressé et me conduit à vous solliciter à nouveau concernant notre nouveau concierge pour d'autres irrégularités commises à son encontre ainsi que contre le SDC.
Sauf que j'ai commis l'erreur d'inclure ce qui suit dans le post intitulé "SOS pour jeune concierge" qui ne traite pas du même sujet même s'il s'agit de la même personne, ci qui me parait expliquer l'absence de réponse (sauf 1 de VIVIANE que je remercie même si ses réponses ne m'ont pas du tout éclairé).
Je vous détaille donc le nouveau problème le concernant et dont vos conseils me seront très utiles pour le régler.
Notre copropriété dispose donc de deux concierges imposés par le RC. Ils sont tous deux au coef. 255.
Un (20 ans d'ancienneté) qui s'occupe des entrées 3 et 4 regroupant 118 lots et qui bénéficie de 12500 UV.
L'autre (le nouveau depuis 7 mois) qui s'occupe des 2 entrées 1 et 2 regroupant 78 lots et qui bénéficie de 10000 UV.
Ce nouveau concierge a été engagé après une longue procédure de 8 années que j'ai du mener contre les différents syndics et le SDC durant lesquelles le poste est resté vacant et l'entretien de ces entrées réalisé par une entreprise de nettoyage dont aucune assemblée n'a jamais été sollicitée pour en accepter le choix et les devis.
Notre RC dispose que les entrées doivent être entretenues au moins 2 fois par semaine et plus à la requête du syndic. Ainsi, de tout temps, ces 4 entrées ont été entretenues 6 jours par semaine.
La précédente concierge disposait de 10054 UV arrondies à 11000 UV, dont 3240 UV consacrées à l'entretien des entrées 1 et 2 six jours par semaine.
C'est également le cas du concierge des entrées 3 et 4 qui les entretiens aussi six jours par semaine.
J'ai pu obtenir le contrat du jeune concierge et j'ai alors constater que le total de ses UV avait abaissé à 9974 UV, arrondies à 10000 UV, et que le poste entretien des entrées 1 et 2 avait été ramené à 2160 UV pour un entretien de seulement quatre fois par semaine (soit 1080 UV de moins).
Que sur ces 1080 UV de moins, le syndic (et le CS) en avait octroyé 980 UV à des travaux qualifiés : "Travaux d'entretien serrurerie, électricité, plomberie, petite maçonnerie, peinture, petite menuiserie" pour un maximum 14 h soit 980 Unités de Valeur (UV) par mois".
Or, l'art. 11 de notre règlement de copropriété ne prévoit absolument pas l'affectation de travaux qualifiés à nos concierges.
Je ne pense pas que le syndic (et le CS) pouvait modifier les modalités de cet article sans une autorisation d'assemblée générale prise à la majorité de l'art.26, et ce d'autant que d'une part, l'exécution de ces tâches engage la responsabilité civile et pénale du SDC qui, en tant qu'employeur, à l'obligation d'en avoir assurer préalablement les formations appropriées du personnel qui en sera chargé (notamment pour l'électricité), et que d'autre part, il ne lui appartenait pas non plus de décider unilatéralement de substituer aux UV allouées au nettoyage des halls des seules entrées 1 et 2 prévues par le RC, ces UV pour des travaux qualifiés auparavant réalisés par des entreprises ?
Je pense aussi que le syndic (et le CS), a ainsi créé, à l'insu de tous, une discrimination et violer le principe d'égalité des droits entre les copropriétaires, en faisant que selon qu'ils résident aux entrées 1 et 2, ils n'auront droit qu'à un entretien de leurs halls réduit à quatre fois par semaine, ou selon qu'ils résident aux entrées 3 et 4, ils auront toujours droit à un entretien de leurs halls complet à 6 fois par semaine ?
Que de ce fait, les copropriétaires des entrées 1 et 2 devront subvenir aux dépenses de cet entretien "six étoiles" dispensé aux entrées 3 et 4 tout en se contentant pour eux d'un entretien "quatre étoiles".
Aussi, je sollicite les avis de tous les connaisseurs en cette matière qui interviennent sur ce forum et qu'ils me confirment si mes raisonnements sont valables ou si le syndic était bien dans son droit en faisant ces modifications ?
Mais si le syndic est en tort, comment alors clarifier maintenant cette situation qui à mon avis ne pourra passer que par la rédaction d'un avenant au contrat de travail de ce jeune concierge en lui accordant 11000 UV pour qu'il l'accepte sans problème ?
Car il me semble qu'une des solutions serait peut-être de reconduire par avenant à son contrat les UV pour l'entretien des entrées 1 et 2 à ce qu'elles étaient, soit 3240 UV pour six fois par semaine, comme pour les entrées 3 et 4, et soumettre à la décision d'une assemblée, le rajout des travaux qualifiés : "Travaux d'entretien serrurerie, électricité, plomberie, petite maçonnerie, peinture, petite menuiserie" pour un maximum 14 h soit 980 Unités de Valeur (UV) par mois, ce qui ramènerait donc aux 11000 UV qui avaient été octroyées au précédent concierge ?
Sauf que si ce concierge venait à refuser cet avenant, comme dans le cas cité par GENESIS, comment rétablir alors une situation équitable entre tous les copropriétaires des 4 entrées qui doivent tous recevoir exactement les même prestations concernant l'entretien des parties communes dés lors qu'ils y contribuent intégralement (RC et art. 10 de la loi du 10 juillet 1965).
Par ailleurs, ces travaux qualifiés relèvent 'ils du coef. 255 ou 275 ?
Merci d'avance pour vos réponses
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Modifications des tâches d'un concierge 
