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curieux13
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 Posté - 03 sept. 2014 : 10:03:59
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Bonjour
Le mandat de notre syndic arrive Ă son terme. Pour le "renouvellement", il y aura mise en concurrence (loi Alur).
La gestion de notre syndic a été presque catastrophique... mais pas beaucoup de copropriétaires le savent. Il n'y a que quelques membres du CS... d'autres "marchent avec le syndic" y compris le président.
Ma question :
A-t-on le droit de mettre dans la boîtes aux lettres de chaque copropriétaire une lettre afin de les mettre "au parfum" des nombreuses erreurs sur les Appels de fonds (tjs en faveur du syndic, bien sûr), sur le fait qu'il ne respecte pas les lois et décrets, ceci en mentionnant lesquels, bien sûr.
Le but étant de faire prendre conscience des problèmes de la copropriété dus à la gestion du syndic et afin qu'ils votent contre sa réélection.
Ou cela serait considéré comme de la diffamation ?
Merci de vos réponses.
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Viviane
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Posté - 03 sept. 2014 : 10:16:53
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OUI, vous en avez le droit, c'est de l'info, pas de problème. à condition de prendre des précautions basiques
- ne pas mettre ce courrier dans les BAL des locataires ni l'afficher dans l'immeuble.
- pas d'insultes ou qualificatifs genre "voleur, "
- pas de sous entendu genre "le syndic savait qu'il respectait pas la loi et l'a fait exprès, c'est pas une erreur"
- et enfin, bien sur , il vous faut ĂŞtre en mesure de prouver ce que dites. Donc
- pas de commentaires sur ce que le syndic aurait dit, à moins d'avoir 15 témoins de la chose. Se limiter à ce qu'il a fait ou pas fait, et ce qu'il a écrit.
- Pour plus d'efficacité, donnez la référence des textes de loi, et l'adresse de légifrance. Personnellement je suis comme saint Thomas, je ne crois que ce que je peux vérifier par moi même
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Posté - 03 sept. 2014 : 10:24:29
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Bill-96 : vous pouvez informer les autres copropriétaires mais attention, cela doit être béton, avec des arguments et preuves très précises et justes et surtout compréhensible par tous.
Mais atention de ne pas commettre des "errerus" dans vos appréciations de la loi et de la gestion.
Biil-96 :" ... des nombreuses erreurs sur les Appels de fonds (tjs en faveur du syndic, bien sûr), "
ET NON !! Ne pas commettre des erreurs comme celle-ci. Des erreurs sur les appels de fonds ne peuvent pas être en faveur du syndic, mandataire et gestionnaire du SDC. Ces fonds concernent le syndicat des copropriétaires.
ET c'est le syndicat, et non le syndic, qui sera mis en cause si vous passez par la justice pour faire valoir vos droits et une régularisation de charges.
Chaque copropriétaire peut ET doit réclamer que le syndic rectifie des erreurs sur les appels de fonds. ET surtout le CS doit aussi faire rectifier cela.
L'approbation des comptes du syndicat - et pas du syndic !! - ne vaut pas approbation des comptes personnels de charges et vous avez 5 années pour demander une rectification.
Vous pouviez aussi Ă chaque AG demander des explications au syndic ET au CS sur ces erreurs courantes sur ces " erreurs " de clacul de charges.
Bill-96 : demain un RAR au syndic avec les justificatifs de ces " erreurs" en exigeant une régularisation sous 8 jours.
Bill-96 :" La gestion de notre syndic a été presque catastrophique."
Le "presque" ne va pas inciter vos voisins Ă changer de syndic.  |
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curieux13
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 Posté - 03 sept. 2014 : 10:37:53
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Merci Ă tous,
Merci pour ces erreurs Ă ne pas commettre. Les preuves je les ai... Ă©videmment.
J'effacerai le "tjs en faveur du syndic" ainsi que "presque".
Encore une fois merci. |
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nefer
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Posté - 03 sept. 2014 : 11:10:34
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il faut rester dans les éléments objectifs.
exemple: le budget prévisionnel voté à l'AG du...est de....pour l'exercice du....au...., le montant de l'appel de fonds trimestriel doit donc être de......or l'appel de fonds émis par le syndic est de.... |
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Viviane
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Posté - 03 sept. 2014 : 13:07:21
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Tout à fait, l'exemple donné par Nefer est exactement la façon dont il faut rédiger ce courrier.
Gardez en tête cependant qu'il peut vous arriver à vous aussi de faire une erreur sur ce qu'exige la loi. Ce serait pas dramatique, mais ça vous décrédibiliserait.
Alors
1) posez vos questions par écrit (un mail suffit) au syndic sur le pourquoi il fait les choses comme -ci ou comme ça.
2) Ensuite, si vous n'avez pas de réponse satisfaisante sous quelques jours, vous informez tout le monde.
Tâchez de ne pas écrire seul ce courrier, faites lire à votre entourage.
Enfin, à moins que vous ayez déjà constaté qu'ils l'ont fait, ne comptez pas trop sur le CS pour mettre votre syndic en concurrence si le CS est content de lui.
Si vous voulez changer de syndic, cherchez en plutôt un autre vous même et demandez (en RAR) au syndic de mettre sa candidature à l'ODJ. Pas besoin d'être au CS pour ça. |
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Posté - 03 sept. 2014 : 14:29:07
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D'accord avec tout ce qui vient d'etre dit, mais la meilleure méthode reste de joindre a la convocation le rapport ECRIT du conseil syndical, qui lui DOIT faire état de tout cela et indiquer ses avis( votes du conseil) concernant le syndicat. Un avis du conseil peut fort bien etre nous conseillons de changer de sydnic.
Attention cependant a ne pas faire n'importe quoi la non plus et d'avoir préparé le terrain, parc que si le conseil indique du'il faut changer de sdnic et que l'AG vote son maintien, le conseil y perd sa légitimité.
Le conseil syndical ne doit pas etre un lieu de contestation, mais un think thank du syndicat préparant l'avenir sur des éléments factuels (estimation des risques, comptage préalable au vote, et non simple 'information négative'. |
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Posté - 03 sept. 2014 : 15:14:18
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".....Ma question :
A-t-on le droit de mettre dans la boîtes aux lettres de chaque copropriétaire une lettre afin de les mettre "au parfum" des nombreuses erreurs sur les Appels de fonds (tjs en faveur du syndic, bien sûr), sur le fait qu'il ne respecte pas les lois et décrets, ceci en mentionnant lesquels, bien sûr."
Non seulement vous en avez le droit, mais vous en avez aussi le devoir.
- Devoir de solidarité avec les autres copropriétaires.
- Devoir de responsabilité si vous êtes membre du C.S.
Maintenant comme il a été dit attention à la forme de votre intervention; votre lettre déposée quelques jours seulement avant l'AG serait bien adaptée aux circonstances. |
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| Signature de kikiladoucette |
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Posté - 03 sept. 2014 : 15:59:37
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(excusez-moi) et surtout, il faut que vous soyez sur que le syndic commet des erreurs et non vous.... |
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Posté - 03 sept. 2014 : 16:18:06
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viviane :" Ce serait pas dramatique, mais ça vous décrédibiliserait."
ET beaucoup plus PLUS
Si les faits denonncés dans ce courrier distribué dans les BAL comportent des faits non avérés, des explications fausses ou non argumentéts, des explications juridiques fausses ( et c'est si facile de mal interprétés les textes, voir sur ce site UI  ), des mots destinés à discréditer le syndic en place car cela serait de la diffamation, et le syndic se fera une joie de souligner vos erreurs, et peut-être vous assigner pour diffamation.
Bill-96 : Les erreurs sur des appels de fonds ne sont pas des fautes et difficile pour l'AG de changer de syndic sur ces seules fautes minimes, cela arrive Ă TOUS les syndics. |
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jmr91200
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Posté - 03 sept. 2014 : 16:28:34
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Pour y avoir + clair, quels sont vos arguments pour dire que le Syndic s'est trompé dans les appels de charges? Je vous dis cela, car dans la jeune copropriété où je suis, les autres copropriétaires n'ont pas forcément toujours compris le calcul et que parfois il suffit de quelques minutes pour que cela leur soit plus clair. |
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curieux13
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Posté - 03 sept. 2014 : 16:45:01
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Bonjour Philippe 388,
Je suis ignorant et grâce à vous tous j'apprends... mais je ne suis tout à fait c...
Bien entendu, tout ce que j'écrirai est vérifiable mais depuis 6 mois (en accord avec le comptable du syndic) je corrige désormais les AdF avant de les faire distribuer aux 200 copropriétaires.
1) Un peu ça va... mais après... chacun son boulot, non ?
2) en 3 ans, 17 erreurs et pas que dans les AdF ! C'est trop long pour détailler.
3) Art. 33 du décret du 17 mars 1967 bafoué et, au bout de 15 mois j'ai dû le menacer avec "Mise en demeure" d'aller au tribunal s'il ne s'exécutait pas... J'ai obtenu les fameuses Feuilles de présence et découvert des Pouvoirs en blanc (complètement en blanc) donnés à une "certaine" personne...
4) Art. 21, 8e § bafoué jusqu'à aujourd'hui... mais comme c'est le CS qui doit en faire la demande et je ne suis qu'un membre de celui-ci, donc je ne peux ménacer personne. Non du moins cet article est bafoué.
5) Les convocations aux AG, certains copropriétaires les reçoivent moins de 21 jours avant celle-ci je sais, c'est pas grave.. (mais illégal)
6) les PV des AG distribués au-delà des 2 mois autorisés (cette année = 3 mois et 10 jours)... mais sans aucune date sur le PV...
Est-ce suffisant ? ou vous voulez que je continue ?
Merci à tous de vos réponses pertinentes qui me permettent d'apprendre. Dommage que j'ai 80 ans, (mais 50 ans d'ancienneté dans la copro), sinon je postulerai au poste de Président du CS... |
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Posté - 03 sept. 2014 : 17:00:31
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Bill-96 : tout ce que vous Ă©crivez ne sont pas des fuates "graves " de gestion, mais un nonrepsect de la loi.
TOUS les copros peuvent assigner le Syndicat et demander l'annulation de l'AG pour cause du délai légal des 21 jours non respectés, pour un PV envoyé aux opposant et aux défaillant au délà des 2 mois, ... si aucun copro. ne le fait, pas besoin de se battre sur ce point.
Même chose pour la liste de présence. Le syndic peut recevoir des pouvoirs en blanc, il doit les remttre au présidnet du CS ou au président de séance qui les distribuera. Mais comment allez prover que le syndic a remis ces pouvoirs en blanc directement. Il niera !!
La vrai " cible " de votre combat ce n'est pas le syndic, mais le CS qui doit controler tout ces petits points de gestion.
Ne pas avoir fait cesser ces petits "dérapages" démontre aussi que ce CS n'exerce pas sa mission. Que dire du controle des comptes ?
Bill-96 : tout ce que vous décrivez ici ne vas pas du tout interresser les autres copros. La seule chose qui va les interresser ce sont des fautes de gestions, des comptes présentés faux, des vieux comptes non soldés, aucune mise en concurrence sur les travaux, sur les contrats d'entretien et d'assurances, ...
Bon courage, et la santé avant tout. Pas de stress sur ces petits problèmes de copropriété. 
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nefer
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Posté - 03 sept. 2014 : 21:05:57
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pour le 3) vous pouviez assigner en annulation d'AG
pour le 5), seul le copropriétaire concerné (= dont le délai légal de convocation est inférieur aux 21 jours) peut assigner en annulation d'AG
pour le 6), aucune sanction n'est prévue
d'après vos informations le problème le plus important est l'erreur des appels de fonds: je ne comprends pas comment le comptable peut se "tromper": il suffit de saisir les montants votés dans le budget prévisionnel par clé de répartition, puis les paramètres concernant la périodicité....et ensuite de vérifier si les données n'ont pas été modifiées par "inadvertance"...et de lancer l'édition de l'appel
si le comptable n'arrive pas Ă Ă©diter 4 appels de fonds identiques sur un exercice...il faut changer de comptable...
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Viviane
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Posté - 03 sept. 2014 : 22:14:58
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Tout d'abord, désolée Bill, je n'avais pas compris que vous étiez au CS, qu'apparemment vous avez du mal à faire bouger.
Je ne suis pas d'accord , il ne s'agit pas forcément de broutilles.
- Une erreur peut arriver, mais être obligé de corriger systématiquement les appels de fonds, c'est un peu beaucoup. Surtout qu'aujourd'hui, avec un logiciel, si le comptable rentre les bonnes données (donc lit le PV d'AG...), et a bien paramétré au départ les clés de répartition, y'a pas grand chose à faire..
citation: Art. 33 du décret du 17 mars 1967 bafoué et, au bout de 15 mois j'ai dû le menacer avec "Mise en demeure" d'aller au tribunal s'il ne s'exécutait pas... J'ai obtenu les fameuses Feuilles de présence et découvert des Pouvoirs en blanc (complètement en blanc) donnés à une "certaine" personne...
On se moque que Bill-96 puisse prouver que c'est le syndic qui a donné les pouvoirs en blanc à cette personne. En revanche, faites attention à votre formulation. Si vous n'avez pas la preuve que c'est le syndic qui les a distribués, contentez vous d'expliquer à quel point vous avez eu du mal à en obtenir copie et qui les a eu. L'AG n'est pas un tribunal. Les gens sont pas besoin de preuve pour se douter de pourquoi le syndic ne voulait pas donner ces pouvoirs, soupçonner l'intérêt pour le syndic qu'ils soient donnés à telle personne, et .refuser de réélire un syndic.
citation: Art. 21, 8e § bafoué jusqu'à aujourd'hui... mais comme c'est le CS qui doit en faire la demande et je ne suis qu'un membre de celui-ci, donc je ne peux ménacer personne. Non du moins cet article est bafoué.
Donc, si je comprends bien, celui qui dit : "Le conseil syndical reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.". Là c'est à vos collègues du CS qu'il faut vous en prendre.
a) demander un mandat du CS quand vous avez besoin d'un doc vous autorisant à demander ce doc au syndic. Ou un mandat "général" vous autorisant à demander n'importe quel doc au syndic.
b) Si le le CS refuse, l'expliquer Ă l'AG
c) MIEUX ENCORE : Faire voter à l'AG un RFCS (règlement du CS) obligeant le CS à demander au syndic tout document dont la copie serait demandée par n'importe quel copro, et à le transmettre au dit copro. (voir section conseil syndical un modèle de RFCS)
citation: 5) Les convocations aux AG, certains copropriétaires les reçoivent moins de 21 jours avant celle-ci je sais, c'est pas grave.. (mais illégal)
C'est pas forcément grave en soi mais
a) ça met le SDC dans une insécurité juridique. Tout copro qui n'a pas reçu la convoc à temps pouvant faire annuler l'AG. Et les frais seront payés par tous.
b) si c'est un gros retard, c'est un vrai préjudice pour ledit copro puisqu'il a moins de temps pour poser des questions, contrôler les comptes, trouver quelqu'un qui le représente...
c) si en plus c'est toujours les mĂŞmes copros qui recoivent en retard, c'est bizarre
citation: 6) les PV des AG distribués au-delà des 2 mois autorisés (cette année = 3 mois et 10 jours)... mais sans aucune date sur le PV...
Déjà , deux mois pour envoyer un PV, même si c'est légal, c'est trop. Nous on l'a dans le mois, maximum. 3 mois c'est du foutage de gueule. D'abord il faut y rajouter les deux mois de contestation avant de pouvoir exécuter certaines décisions. Et ensuite, au bout de 3 mois, on a plus de mal à se souvenir de ce qui s'est passé pour vérifier que le PV y correspond. Et vous voulez dire que la date de l'AG n'est pas indiquée sur le PV? C'est n'importe quoi.
Personnellement, je trouve que les erreurs dont parle Bill sont à minima la preuve d'une incompétence caractérisée. A quoi il faut rajouter ce qui ressemble à une volonté d'empêcher que qui que ce soit regarde les choses de trop près...
Cela dit, changer certains membres du CS me semble aussi nécessaire que changer de syndic..
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Édité par - Viviane le 03 sept. 2014 22:23:25 |
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JPM
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Posté - 04 sept. 2014 : 00:13:48
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N'omettez pas d'envoyer une copie de votre libelle au syndic et de vous réserver une preuve de cet envoi !
Un débat de ce type doit être contradictoire.
L'envoi aux membres du conseil syndical est aussi opportun.
Soyez prudent ! Vous évoquez des pouvoirs irréguliers. C'est le président de l'assemblée qui doit contrôler les pouvoirs et valider la feuille de présence. C'est donc lui seul qui serait visé.
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curieux13
Contributeur actif
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Posté - 04 sept. 2014 : 08:20:50
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Bonjour,
Merci Viviane, je crois que vous avez tout compris et je ne peux pas être plus précis car mes posts seraient trop longs et fatiguants à lire.
Les nombreuses erreurs sur les AdF sont, entre'autres dus à des ajouts de charges et de pourcentages d'honoraires qui ne sont pas prévus dans le contrat mais que l'on essaye de faire passer quand même... à moins qu'un "méchant petit canard" (moi) fasse tout sauter. Le dernier en date comportait une erreur de près de 1.000 €... qui a été rectifié après mon intervention.
Il faut que je reste toujours à l'affût à chaque AdF qui arrive. Est-ce normal ?
Les erreurs (Ă part les retards) dans les PV sont dus Ă des inexactitudes sur le contenu ainsi que des erreurs sur le report de voix des Pouvoirs, etc...
Notre C.S. est constitué de 20 membres. La moitié sont amorphes ; l'autre moitié est constituée d'une partie d'amis de la Présidente (qui, elle-même, ...a des "actions"...... chez le syndic) et, enfin, d'une petite partie, dont moi-même, qui met le feu aux réunions du C.S.
Comprenez-vous, maintenant, pourquoi, à l'occasion du renouvellement de son mandat, j'essaie de faire sauter le syndic ? On évitant de passer par le C.S. mais en mettant "au parfum" tous les autres copropriétaires ?
Seul problème : il n'est pas dit qu'un éventuel nouveau syndic fasse mieux que celui-ci... et alors... qu'est-ce que je prendrai sur ma g...
Mes remerciements à tous ceux qui répondent aux nombreuses questions qui sont posées dans cet excellent site. |
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nefer
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Posté - 04 sept. 2014 : 08:32:35
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les honoraires du syndic n'ont pas à apparaitre en détail sur un appel de fond
l'appel de fond se fait sur la base du budget voté par clé de répartition
ne s'agit il pas de facturations qui apparaissent dans le relevé des dépenses soumis à l'AG pour l'approbation des comptes ? |
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Louis92
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Posté - 04 sept. 2014 : 08:40:45
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nefer citation: d'après vos informations le problème le plus important est l'erreur des appels de fonds: je ne comprends pas comment le comptable peut se "tromper": il suffit de saisir les montants votés dans le budget prévisionnel par clé de répartition, puis les paramètres concernant la périodicité....et ensuite de vérifier si les données n'ont pas été modifiées par "inadvertance"...et de lancer l'édition de l'appel
Hélas, nefer, la réalité actuelle est que les erreurs des syndics sont très fréquentes. Sur les 4 syndics que je connais de près, un seul ne fait jamais d'erreur d'appels de fonds (d'un grand groupe) ! Avec les 3 autres, les appels ne sont pas conformes au voté : aussi bien en charges courantes (montant) qu'en travaux (date archi-dépassée et montant).
Ce témoignage pour que Bill-96 relativise un peu. Pour votre lettre ouverte, ne traitez que de ce qui un impact significatifs pour les copropriétaires. Voyez aussi les stratégies suggérées par UI dans le cas de président en collusion avec le syndic.citation: si le comptable n'arrive pas à éditer 4 appels de fonds identiques sur un exercice...il faut changer de comptable... Les 4 appels de fonds sont identiques si le budget de l'année n+1 est égal au budget de l'année n, ce qui n'arrive que très rarement. Info pour Bill-96 aussi.
Quant à l'intérêt du syndic, si le compte n'est pas séparé, le syndic a tout de même intérêt à appeler davantage que le voté ...
Cdlt. Louis92. |
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curieux13
Contributeur actif
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Posté - 04 sept. 2014 : 08:48:44
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Non, Nefer, les honoraires DOIVENT apparaître sur les AdF et c'est grâce à cela que l'on peut, au premier coup d'oeil s'apercevoir des éventuelles "supercheries".
D'autre part, il ne s'agit pas des AdF sur le budget voté en AG... mais sur les travaux supplémentaires votés en AG.
Cette année 4 gros travaux et 4 erreurs sur lesdits AdF.......
Sans compter les honoraires sur le montant TTC au lieu du HT... ce qui reviendrait Ă payer des honoraires... sur la TVA...
Et comme je l'ai déjà dit, je ne peux pas être précis car ça serait trop à expliquer. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 04 sept. 2014 : 10:36:38
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On trouve souvent pour les honoraires 3 % ttc sur le ttc des travaux, ce qui est identique à 3 % ht sur le ht des travaux. Cette dernière formule est seulement plus logique.
Je n'ai jamais vu 3% ht sur le ttc des travaux. C'est dans ce seul cas dans lequel la TVA sur travaux entre dans l'assiette du calcul.
A signaler toutefois que les syndics ont fait valoir que la TVA sur les travaux entre dans le calcul de la pointe Hoguet pour 1/5. C'est exact.
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