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MDV
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 Posté - 13 juin 2015 : 18:07:11
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Bonjour a toutes et tous,
Notre SDC est locataire de la loge du concierge qui l'utilise dans le cadre de sa fonction et l'occupe également pour son hébergement personnel, le propriétaire bailleur (par l'intermédiaire de notre syndic) nous réclame pour la 1ere fois depuis plus de 15 ans le payement de la Taxe Foncière qu’il a acquitté au service des impôts au motif que le contrat signé est un bail professionnel. Je précise qu'en entête du document, il est stipulé "Contrat de location vacants loi N°89 du 06/07/1989"
Je m'en remets à votre interprétation des textes qui semblent peu nombre dans ce type de bail.
Mon sentiment c'est que notre contrat "mixte" est assimilé à un bail "classique" et de ce fait le bailleur ne peux récupérer cette TF auprès du locataire dans notre cas le SDC.
Me tromperai je ?
Merci de votre aide bravo pour la mine d'info que distille ce site
MDV
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Posté - 13 juin 2015 : 18:49:45
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citation: Je précise qu'en entête du document, il est stipulé "Contrat de location vacants loi N°89 du 06/07/1989" Oui, mais na ne peut pas être le cas puisque le bailleur loue au sydnicat, et le sydnicat n'en fait nullement sa résidence principale, donc ce contrat ne PEUT pas être soumis a la loi de Juillet 1989.
Du coup, il s'agit d'un bail civil.
Il n'est guidé que par les rares articles du code civil, et la loi ne dit rien à priori de qui paye la taxe foncière.
A priori, si dans la rédaction, il n'est pas écrit que la taxe foncière doit être répercutée au preneur, alors le bailleur ne peut se prévaloir d'un tel droit, d'autant que depuis le début de l'exécution, il ne l'a jamais demandé.
ce bail est renouvelable ou prorogeable dans quelles conditions?
Si de plus il y a eu 2 ou 3 renouvellements sans que le bailleur ne fasse recours a ce paiement, je ne vois pas comment il pourrait l'imposer.
Que dit le contrat? Quelles charges sont payées ou remboursées au bailleur? |
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MDV
Nouveau Membre
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 Posté - 13 juin 2015 : 19:58:38
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Merci pour votre réactivité! le bail précise entre autre:
Destination des locaux:
"usage exclusif d'habitation principale et de loge du gardien-concierge"
Date d'effet
La date d'effet est le 15/11/1998 pour une durée de 6 ans qui a toujours été reconduit jusque présent
Au point obligation des parties, il est clairement Ă©crit que :
le locataire devra satisfaire à ses frais à toutes charges... contributions... taxes d'habitation, taxes foncières...
Il est stipulé également que en cas de décès du locataire en l’occurrence le SDC (soit 52 proprio) le bail se poursuivra ou sera transféré au profit du conjoint, des ascendants !! on croit rêver ça ressemble à de l'amateurisme, la rédaction de ce bail émane d'un gros cabinet de gestion locative de ma région.
J'ai intégré que le locataire (le SDC) n'est pas l'occupant du logement et que le contrat est discordant, néanmoins je vous livre les quelques bribes collectées sur le net
Sur Internet on trouve ce genre d'information peu développé
Source
Site avocats@lexlinea.
Bail d’habitation ou bail mixte: S’agissant d’un bail d’habitation ou d’un bail mixte (professionnel et d’habitation), la taxe foncière n’est due que par le propriétaire et ne peut en aucun cas être mise à la charge du locataire.
Source
Site atelier-taxeslocales.fr
A contrario, un arrêt de la Cour de cassation du 6 novembre 2001 (Cass. civile 3ech. 6 novembre 2001 - Pourvoi n° 00-11959)
Et indiquait que:
« les parties étaient convenues de la conclusion d'un bail
professionnel soumis à la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel en a déduit la nullité de la clause mettant
à la charge du locataire 28 % de la taxe foncière, sans violer les textes visés au moyen; »
A priori,ces précisions ne concernent que des personnes physiques.
Bien cordialement Ă vous
MDV |
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Posté - 13 juin 2015 : 20:30:22
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Certes mais ce n'est pas l’habitation du preneur, donc je pense que le risque d'avoir en effet à payer cette charge est très important.
Ici i ne s'agit pas d'un bail mixte. |
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nefer
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Posté - 13 juin 2015 : 20:46:46
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Je précise qu'en entête du document, il est stipulé "Contrat de location vacants loi N°89 du 06/07/1989" Oui, mais na ne peut pas être le cas puisque le bailleur loue au sydnicat, et le sydnicat n'en fait nullement sa résidence principale, donc ce contrat ne PEUT pas être soumis a la loi de Juillet 1989.
le contrat est la loi des parties
les parties peuvent décider de soumettre ce bail à la loi de 89: il semble que c'est ce qui a été choisi à l'époque
la bailleur ne pourrait pas demander la requalification du bail...étant donné que c'est qui a choisi cette qualification en toute connaissance, puisque le nom du SDC y est indiqué! |
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Posté - 13 juin 2015 : 21:05:18
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Je comprends bien mais en l’occurrence il me semble qu'il s'agit non pas d'une volonté mais d'une erreur ou d'une incohérence.
Comment privilégier dans la loi des parties le titre du document au détriment de son contenu?
Il appartiendrait a un juge de séparer l'un et l'autre et dire ce qui ressemble le plus au consentement des parties, non?
En ce sens, peut-on prendre le titre comme 'bail civil, mais qui utilise les clauses de la loi de 1989' ou bail civil utilisant la base d'un formulaire loi 1989 qu'on avait sous la main?
citation: la bailleur ne pourrait pas demander la requalification du bail..
la qualification du bail ne peut pas etre celle d'une location au titre de résidence principale, il ne fait donc pas de doute que c'est un bail civil, il y a juste un doute sur les clauses qui sont applicatbles. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 13 juin 2015 : 21:13:16
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"Destination des locaux:
"usage exclusif d'habitation principale et de loge du gardien-concierge""
le bailleur a bien précisé que c'était l'habitation principale du gardien:il a simplement oublié que le co contractant était le SDC!
si ce bail est fait sur une Ă©dition de bail loi 89, ce sont les clauses de la loi d e89 qui s'appliquent
très souvent dans le cadre d'une location à une société qui y loge un de ses salariés, les parties décident de le soumettre à la loi d e89 |
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Posté - 13 juin 2015 : 21:44:14
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Je n'ai pas d'objection tant que le contrat reste cohérent, mais ici il ne l'est pas et c'est de la que nait le problème. Le titre et le contenu ne sont pas en accord, et c'est un peu rapide a mon avis de dire que c'est seul le titre qui est valable.
Aucun bail ne se juge sur son seul titre;
J'ai donné mon opinion mais je peux en effet etre contredit pas un juge, mais a mon avis la part de risque pour l'une ou l'autre version subsiste.
En revanche, si un élément doit faire pencher la balance, le juge constatera que malgré plusieurs renouvellement tacite, le bailleur a abandonné depuis le début sa prétention sur la TF. Le juge PEUT en conclure que le rédacteur avait commis une erreur en l'incluant. |
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BAIL MIXTE 
