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Yanea
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France
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 Posté - 24 avr. 2016 : 02:10:02
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Bonjour,
Je suis à la recherche d'informations concernant les baux commerciaux. Je suis intéressée par l'achat d'un bâtiment dont une partie est louée via un bail commercial 369. Le bail qui m'a été transmis prenait fin le 31/12/15. Comment être sure que celui-ci est actuellement reconduit par tacite reconduction ? Si j'achète ce bien, dois-je faire signer un nouveau bail au locataire en place, dans les mêmes conditions que le bail actuel, ou bien le bail en cours court-il toujours, même s'il est au nom des anciens propriétaires ? Dans le cas où, par la suite, le locataire souhaiterait céder son bail, ai-je la possibilité d'en augmenter le loyer pour un nouveau locataire ou non ? D'avance merci pour vos réponses.
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Édité par - Yanea le 24 avr. 2016 02:11:30 |
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 Posté - 24 avr. 2016 : 07:18:21
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citation: Le bail qui m'a été transmis prenait fin le 31/12/15. Comment être sure que celui-ci est actuellement reconduit par tacite reconduction ? La tacite reconducvtion n'existe pas en terme de bail commercial.
Soit on continue aux mêmes conditions tant que l'une ou l'autre partie n'a rien demandé
Soit on fait un nouveau bail aux mêmes conditions et on repart pour 9 années minimum.
Le bail coute cher, car il vaut mieux le faire chez un notaire ou un avocat. L'avantage de faire un nouveau bail est essentiellement pour le locataire car s'il laisse passer la barre des douze ans, vous pouvez alors donner congé avec offre de renouvellement et loyer augmenté. Son intéret a lui est donc de vous donner congé avant la barre des 12 ans.
Le nouveau bail sera cependant un bail Pinel, sans doute moins intéressant pour le bailleur sur certains points éventuels, il faut lire en détail pour savoir lesquels dans chaque cas particulier;
citation: Dans le cas où, par la suite, le locataire souhaiterait céder son bail, ai-je la possibilité d'en augmenter le loyer pour un nouveau locataire ou non ? La cession du bail n'est pas de droit, donc vos pouvez ne pas l'autoriser (sauf si le contrat inclus cette possibilité)
En général il y a plutôt cession du fonds de commerce, et la vous n'avez pas trop votre mot à dire que d’être juste informé.
Aucune possibilité d'augmenter puisque le bail continue tel que;
Regarder l'existence d'une clause de solidarité de paiement entre le cédant (votre locataire actuel) et le cessionnaire (celui qu achète le fonds de commerce) E, l'absence de cette clause, le bail est beaucoup plus faible. |
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Yanea
Nouveau Membre
France
2 message(s)
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Posté - 24 avr. 2016 : 11:41:04
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Merci pour votre réponse Ribouldingue.
A la lumière de vos informations j'ai relu le bail et il y a en effet une clause (qui m'avait échappée) de solidarité de paiement en cas de cession.
Je n'avais pas conscience que la loi Pinel s'appliquait aux baux commerciaux. Je viens de lire quelques articles à ce sujet et si j'ai bien compris, elle agit notamment sur les possibilités d'évolution de loyers, qui ne pourra pas dépasser 10 % même en cas où le bail dépasserait sa douzième année et pourrait être déplafonné. Pouvez-vous me le confirmer ?
D'autre part, bien qu'une clause spécifie que l'augmentation du bail peut-être réalisée selon l'indice INSEE construction, il semble que celui-ci n'ait jamais fait l'objet d'évolution en fonction du dit indice. Me sera-t-il possible d'appliquer cette révision , alors même que l'augmentation dépasserait les 10 % du montant du loyer actuel ? Merci d'avance. |
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Posté - 24 avr. 2016 : 12:48:53
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Il faut indexer le loyer, en effet, mais méfiez vous de l'indice INSEE, il a baissé ces derniers temps.
L'indexation d'un bail commercial est très particulier avec un certain formalisme. |
Édité par - ribouldingue le 24 avr. 2016 15:15:13 |
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Bail commercial et changement de propriétaire 
